青島亞星綿陽科創(chuàng)園項目策略書207P

1、青島亞星綿陽科創(chuàng)園工程策略書他山之石可以攻玉按事物的本來面目去認(rèn)識它按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它 帕特里克 格迪斯目 錄 ContentsPART 1按事物的本來面目去認(rèn)識它PART 3他山之石可以攻玉PART 2按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它PART 1 按事物的本來面目去認(rèn)識它一.項目概況分析 項目土地屬性分析 項目SWOT分析 項目土地屬性分析概述 工程位置青島亞星綿陽科創(chuàng)園工程位于科創(chuàng)園區(qū)。城市二環(huán)路南側(cè)、富臨山莊西側(cè)；園區(qū)內(nèi)交通較為便捷、城市設(shè)施相對滯后、自然環(huán)境優(yōu)雅。工程土地性質(zhì)：教育科研設(shè)計用地兼容辦公一類：工業(yè)用地。工程總用地面積：約130361平方米。規(guī)劃道路用地：約18580 ；防護

2、綠地：約6947 ；建筑高度：60米建筑密度： 30%容積率：綠地率：30%項目土地屬性分析概述 361522434156臨二環(huán)路坡度東北地界與富臨山莊二期地界東側(cè)地界東南地界二環(huán)路東北西北與二環(huán)路高差東南西南東北項目土地屬性分析周邊 地塊四至：地塊位于綿陽西南方向，高新區(qū)科創(chuàng)園區(qū)域，本區(qū)域主要分布綿陽高端別墅群。地塊整體呈三角形，北高南低，大于30度角坡度。東北：緊臨富臨地地產(chǎn)二期盧卡美郡。西北：臨二環(huán)路，雙向四車道，交通便利。西南：空地及未拆遷建筑，分布零星的農(nóng)家房屋。東側(cè)：空地及未拆遷建筑。東北：與富臨山莊二期緊挨，周邊為高端別墅群。項目土地屬性分析周邊 工程現(xiàn)周邊配套：資源名稱資源概況

3、醫(yī)療富臨中心醫(yī)院 解放軍520醫(yī)院、學(xué)校 綿陽外國語學(xué)校 南山雙語學(xué)校 西南財經(jīng)大學(xué)綿陽中學(xué)、東辰國際學(xué)校交通緊鄰寬60米雙向四車道的二環(huán)路，及寬40米的虹陽街。二環(huán)路朝南以及虹陽街通往高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，二環(huán)路朝北通往青義鎮(zhèn)酒店及生活配套長虹大酒店南臨長虹生活區(qū)、西都生活廣場；西臨普明風(fēng)景；項目土地屬性分析交通 交通情況工程土地緊臨二環(huán)路，目前沒有直接到達本工程的公交線路，工程周邊的二環(huán)路段無公交線路。就近的公交線路有11路、18路和39路，公交經(jīng)過商業(yè)集中區(qū)域的市中心、以及火車站等。根據(jù)對公交集團的了解，未來區(qū)域內(nèi)假設(shè)人流量增多，將考慮增設(shè)公交線路經(jīng)過本工程，但目前尚未進行相應(yīng)規(guī)劃。項目S

4、WOT分析 6 大優(yōu)勢 亞星集團實力雄厚，具備良好的資金資源。工程占地規(guī)模適中，利于工程的整體開發(fā)和打造。工程處于創(chuàng)業(yè)園與高新區(qū)交界處，地處城市西邊門戶級地位。工程周邊為中高端物業(yè)，具備打造中高端物業(yè)的本體平臺。區(qū)域內(nèi)教育資源產(chǎn)業(yè)豐富，具備先天綜合優(yōu)勢。地塊有天然的高差，能形成坡地，便于工程的園林景觀打造。4 項不足現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀較為冷清，配套相對缺乏。距離市區(qū)距離在市民心理接受度上較遠(yuǎn)。土地為工業(yè)用地性質(zhì)，從土地性質(zhì)本身而言，工業(yè)用地受限制較多，不利于物業(yè)銷售。城市產(chǎn)業(yè)興旺程度缺乏。2 大機遇城市規(guī)劃角度而言，工程所在區(qū)域是未來綿陽開展的重點區(qū)域綿陽交通的進一步開展，城市吸附力將進一步增強

5、4 大挑戰(zhàn)工程體量較大，客群特征不明顯，銷售情況難以估量。隨著工業(yè)用地的逐漸供給，存在潛在的同質(zhì)化競爭趨勢。物業(yè)類型的風(fēng)險系數(shù)較大。對政府的政策扶持依賴性較大。 小 結(jié)雖然工程擁有眾多優(yōu)勢，但受到土地性質(zhì)的限制，本工程的操作目前只有一個方向 總部經(jīng)濟類型的辦公基地二.總部基地概述 “總部經(jīng)濟，即首腦經(jīng)濟，是由各類總部或總部派出機構(gòu)相對集聚所產(chǎn)生的經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱。開展總部經(jīng)濟能夠帶來國內(nèi)外大型企業(yè)集團的總部或分支機構(gòu)的集聚，帶動更多的人流、物流、資金流和信息流，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴大經(jīng)濟總量，從而增強地區(qū)的綜合競爭力和輻射力。什么是總部經(jīng)濟1、真正意義上的總部基地2、總部概念的高層寫字樓3、總部概念

6、的產(chǎn)業(yè)園區(qū)4、總部概念的城市綜合體5、總部概念的類住宅物業(yè)、低密度辦公物業(yè)、商業(yè)配套結(jié)合體總部經(jīng)濟主要模式：真正意義上的總部基地具備總部基地的軟硬件條件以及入住企業(yè)的規(guī)模，對入住條件有一定門檻，要求多為國內(nèi)外大型企業(yè)總部或西南總部。典型案例：青羊CBD主要模式概述：總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不具備總部基地的軟硬件條件或軟硬件條件較差，以某種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并吸引上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。典型案例：武侯科技園、西部商務(wù)科技園。123總部概念的高層寫字樓以總部概念打造寫字樓，輔以生態(tài)理念。多存在于總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。典型案例：科技財富中心 。總部概念的類住宅物業(yè)、低密度辦公物業(yè)、商業(yè)配套結(jié)合體以總部概念打造低

7、密物業(yè)，在產(chǎn)品打造中抓住政策邊緣，以形成類住宅物業(yè)，實現(xiàn)住宅功能，此類產(chǎn)品多以聯(lián)排及獨棟為主。位于城市核心圈外圍，或處于某產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的。典型案例:成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園54總部概念的城市綜合體以總部概念為核心載體，結(jié)合大型的商業(yè)，并具備大型住宅區(qū)對商業(yè)的拉動，以形成總部經(jīng)濟、商業(yè)、住宅等的產(chǎn)業(yè)循環(huán)。主要模式概述：總部基地案例借鑒 青羊總部工業(yè)園藍光空港總部基地總部基地案例借鑒青羊 “青羊工業(yè)開展工程的全稱是“青羊工業(yè)集中開展區(qū)東區(qū)工程位置：成溫邛公路以北，三環(huán)路與外環(huán)之間占地面積：3000多畝建筑面積：250萬平方米工程總投資：55億元。工業(yè)集中開展區(qū)主要分為三大功能區(qū)域：933畝的科技創(chuàng)新基地154

8、5畝的精密加工區(qū)467畝的綜合配套效勞區(qū) 開發(fā)單位：青羊工業(yè)建設(shè)開展青羊區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營40%股份成都置信實業(yè)集團38%股份四川合信實業(yè)22%股份總部基地案例借鑒青羊 工程判定總體判定：西南總部辦公基地產(chǎn)業(yè)判定：根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)根底，重點開展航空產(chǎn)品、電子電器、軟件開發(fā)、精密機械加工等產(chǎn)業(yè)和工業(yè)企業(yè)總部市場判定：入駐企業(yè)為世界500強、國內(nèi)工業(yè)行業(yè)100強以及有快速成長并有較大開展?jié)摿Φ膬?yōu)秀中小企業(yè)運作模式 青羊工業(yè)總部基地，由政企聯(lián)手，對開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開展、農(nóng)民安置實行“六統(tǒng)一運作模式，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。總部基地案例借鑒青羊 工程規(guī)劃 整個青羊工業(yè)

9、集中開展區(qū)東區(qū)功能分布圖如下左圖，包括青羊工業(yè)總部基地933畝、精密加工區(qū)、綜合配套區(qū)等。右圖為青羊工業(yè)總部基地規(guī)劃圖。青羊工業(yè)總部基地總部基地案例借鑒青羊 工程配套 據(jù)稱可提供從工作、商務(wù)到生活、休閑、娛樂、購物等全方位效勞，具體包括： 自動辦公光纖網(wǎng)絡(luò)條件；全套安防、消防系統(tǒng)；高端綜合布線系統(tǒng)等 商務(wù)會所 員工餐廳可同時容納3000人就餐 公共配套便利店、游泳池、干洗房、美容美發(fā)、家政效勞、汽車美容、特色商店、音像租賃等 社區(qū)商業(yè)電影院、圖書館、培訓(xùn)中心、會務(wù)中心、健身中心等 時尚青年城入住企業(yè)員工住宅配套，建筑面積約34萬平米 英國風(fēng)情小鎮(zhèn)和鉆石風(fēng)情街總部基地案例借鑒青羊 產(chǎn)品特點 抽象

10、的線條、簡約的外立面、無視野障礙設(shè)計、獨棟式空間格局、層層退臺景觀一期二期三期總部基地案例借鑒青羊 營銷推廣推廣渠道：公交站臺、三環(huán)路戶外廣告、報紙傳媒、電視廣告、SP等營銷思路：總體概念相對成熟，在成都有了一定知名度，但是在成都要與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)園區(qū)抗衡有相當(dāng)難度，以高判定、高姿態(tài)入世。營銷保障：營銷費用較充足的原因。廣告主要訴求點：“企業(yè)，也需要面子！、“低層、低密度、企業(yè)獨棟、“獨棟、獨享、“寬域、低密、獨棟?？偛炕匕咐梃b青羊 核心賣點工程3000畝規(guī)劃，具備規(guī)模品質(zhì)；政企合作工程，政府大力支持，帶給客戶信譽保證；成都首個純粹意義的“總部基地，打造低密生態(tài)辦公；臨金沙遺址，

11、文化底蘊深厚，嫁接區(qū)域文化；工期進展順利，現(xiàn)場具備展示條件；優(yōu)惠政策有效吸引實力客戶；物業(yè)配套較為完善。工程小結(jié)園區(qū)規(guī)劃尤其是產(chǎn)品單體的打造，獨棟產(chǎn)品其形態(tài)和功能均為市場領(lǐng)先；園區(qū)的打造，從建筑結(jié)合園林綠化等，表達出了生態(tài)化、品質(zhì)化的辦公環(huán)境；推廣中訴求點成系列化，其推廣效果遠(yuǎn)勝其余總部基地工程。運作模式采用六個統(tǒng)一：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理；企業(yè)和政府利益的高度一致，便于招商經(jīng)營但同時也制約了在銷售方式上的靈活性；政策的優(yōu)惠，政府的扶持，都助推了工程良好的招商和銷售；完善的園區(qū)配套及效勞體系為工程取勝市場的又一關(guān)鍵；據(jù)招商人員介紹，三期產(chǎn)品與一二期產(chǎn)品相比，

12、一二期小面積產(chǎn)品銷售更具備優(yōu)勢，因此，這為本工程未來產(chǎn)品面積定位提供了相應(yīng)的參考性?？偛炕匕咐梃b藍光空港 工程區(qū)位空港總部基地距成都門戶雙流機場約公里，處于南部新城5分鐘商務(wù)圈核心區(qū)位。南臨大件路，北靠機場高速公路； 開發(fā)單位成都雙流合駿置業(yè)為四川藍光和駿股份的控股子公司工程判定總體判定：5A國際商務(wù)城產(chǎn)業(yè)判定：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)孵化器為代表的航空中心，教育中心，商務(wù)行政中心，并形成以教育，高新科技，創(chuàng)意研發(fā)，金融以及通訊產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。市場判定：商務(wù)行政中心，中小企業(yè)的最正確選擇運作模式藍光空港總部基地以打造5A國際商務(wù)城為出發(fā)點，前期為單純的物業(yè)銷售，后由于受到宏觀經(jīng)濟形勢的影響，

13、改為三年租賃和銷售同時進行的運營模式。工程規(guī)劃智能化總部集群，工程整體700余畝，目前開發(fā)的為其一期，占地面積60畝，由6棟獨棟辦公樓組成，在規(guī)劃設(shè)計上做到了建筑不對視，園林動線化，且每棟單體的平面和立面絕不相同，為成都總部基地作品的代表?？偛炕匕咐梃b藍光空港 總部基地案例借鑒藍光空港 工程特點1.具有國際城南及航空港的區(qū)域優(yōu)勢2.商業(yè)產(chǎn)權(quán)具有投資潛力3.現(xiàn)代建筑藝術(shù)博物館及國際形象的5A級寫字樓群集4.生態(tài)化、園林化的辦公環(huán)境，充足的停車位5.獨立的企業(yè)辦公形象6.具有規(guī)模優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)聚合優(yōu)勢，航空港的門戶優(yōu)勢，大學(xué)城的人文優(yōu)勢7.專業(yè)的管理團隊，優(yōu)惠的稅收與投資鼓勵8.超五星級酒店及完善

14、的商業(yè)配套。規(guī)劃有超五星級酒店、高級公寓、大型商業(yè)mall、豪華會所，與圣菲Town城共享小學(xué)、幼兒園、體育館等配套。 總部基地案例借鑒藍光空港 產(chǎn)品特點 特點：立面設(shè)計運用現(xiàn)代風(fēng)格的各種表現(xiàn)方式，進行各個獨棟的不同運用搭配，不是簡單的拷貝復(fù)制，而是賦予了每個獨棟不同的品質(zhì)，結(jié)合架空露臺，結(jié)果屋頂綠化，打造了品質(zhì)和園林結(jié)合的較好效果。 獨 棟 效 果總部基地案例借鑒藍光空港 綜合評價：特點一、政策扶持區(qū)域?qū)ｍ椪咧?經(jīng)濟區(qū)堅持“更寬領(lǐng)域、更大范圍、更深層次、更佳效益的對外開放方針，結(jié)合實際出臺了?關(guān)于加快推進西南航空港工業(yè)集中區(qū)開展假設(shè)干政策的意見?。建立了優(yōu)質(zhì)、高效、標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)效勞中心，負(fù)

15、責(zé)統(tǒng)一辦理招商引資工程手續(xù)，實行“一費制，為客商提供優(yōu)質(zhì)、快捷的“一站式效勞。 專項政策的大力扶持 空港總部公園作為成都國際航空港示范性工程，將享有投資獎勵、稅收優(yōu)惠、金融扶持等多種政府優(yōu)惠扶持政策。進駐空港總部基地的企業(yè)總部或分支機構(gòu)在注冊登記的當(dāng)年納稅縣級留存局部達100萬元以上的，從納稅之日起，實行“533財政扶持政策。特點二：生態(tài)化、園林公園式辦公，生態(tài)化，商務(wù)與環(huán)境的和諧統(tǒng)一 以中央公園為核心，以多個主題園林相互契合，借助園林景觀小品將植物與水系有機地聯(lián)系起來，通過景觀大道、酒店式豪華前廳、米層高、充裕車位等超低容積率營造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環(huán)境的和諧。特點三：高端城市

16、級配套 鑄就5A國際商務(wù)城 大型SHOPPINGMALL ，十萬平方米商業(yè)配套 近十萬平方米的商業(yè)配套，十萬平方米的商業(yè)配套將涵蓋大型商業(yè)SHOPPINGMALL、高級商務(wù)酒店及高端商務(wù)會所、高檔商務(wù)咖啡館、頂級美容SPA等等休閑生活商務(wù)業(yè)態(tài)。名校林立 濃厚人文教育氣氛 高檔住宅配套 占地300畝的圣菲TOWN城，作為空港總部基地的品質(zhì)住宅配套，擁有4000平方米體育中心，可進行多種健康運動，目前一期已經(jīng)主體呈現(xiàn)。工程小結(jié)優(yōu)惠政策的扶持促進工程租售；建筑和園林的結(jié)合為成都地區(qū)該類工程的頂尖作品；分期開發(fā)，細(xì)節(jié)化的處理，充分表達了做精品的概念；雄厚的開發(fā)商背景和強勁的招商模式，有效解決了主力商家

17、的購置，入?。粓@林和樣板園林的打造，獨棟產(chǎn)品的設(shè)計都表達出了生態(tài)化和品質(zhì)化；三年租賃和銷售同時進行的運營模式前期為租賃，合同為三年，三年后企業(yè)不能繼續(xù)租賃，只能選擇搬出或購置;結(jié)合客戶，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售能最大程度降低本工程風(fēng)險?！?、5、6方案促成交，第一年為原定租金的4折，第二年為五折，第三年為6折。細(xì)節(jié)化的處理，包括門牌，樓道，空調(diào)機位等的考慮充分提高了工程的整體品質(zhì)感。案例借鑒小結(jié)產(chǎn)品園區(qū)規(guī)劃尤其是產(chǎn)品單體的打造，獨棟產(chǎn)品其形態(tài)和功能均為市場領(lǐng)先運營模式三年租賃和銷售同時進行的運營模式前期為租賃，合同為三年，三年后企業(yè)不能繼續(xù)租賃，只能選擇搬出或購置)?！?、5、6方案促成交，第一年為原定租

18、金的4折，第二年為五折，第三年為6折園林打造園區(qū)的打造，從建筑結(jié)合園林綠化等，表達出了生態(tài)化、品質(zhì)化的辦公環(huán)境配套完善的園區(qū)配套及效勞體系為工程取勝市場的又一關(guān)鍵。大型員工餐廳、游泳池及健身房等運作模式運作模式采用六個統(tǒng)一：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理三.總部基地的概念模式在綿陽市場是否能夠生存？ 綿陽城市解讀： 綿陽，四川省第二大城市，位于四川省西北部。四川綿陽區(qū)位展示：四川綿陽城市定位： 2001年國務(wù)院決定把綿陽建設(shè)成西部示范城市國家科技城也是中國唯一的國家級科技城，建設(shè)科技城進一步凸顯出綿陽作為西部標(biāo)桿城市的地位綿陽科學(xué)家公園綿陽鳥瞰圖綿陽全市2021年末

19、總?cè)丝跒槿f人，綿陽市區(qū)常住人口約為90萬，城市流動人口約為50萬。 從四川省統(tǒng)計局得悉：2021年綿陽市實現(xiàn)億元，增速14.4%，總量仍居四川省第二位。社會金融機構(gòu)各項存款余額：億 社會消費品零售總額：億 固定資產(chǎn)投資總額：億 城市居民人均可支配收入：8383元 招商引資到位資金：億 工業(yè)增加值：億 進出口總額：9億 四川綿陽經(jīng)濟發(fā)展概述 2021年綿陽市經(jīng)濟社會開展主要預(yù)期目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值增長11%。未來五年開展目標(biāo)全市GDP年均增長14.5%以上，工業(yè)增加值和財政收入增幅25%以上。到2021年將到達1193.6億元。年份GDP（億元）增值（%）2005年482.513.02006年56

20、0.813.92007年673.514.32008年743.24.52009年820.214.4四川綿陽近幾年GDP發(fā)展： 四川綿陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布： 2021年綿陽市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為：，與2021年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降2個百分點，第二產(chǎn)業(yè)提高個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降個百分點。根據(jù)圖表可以得出，綿陽市仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主，但第三產(chǎn)業(yè)的比例下降有利于綿陽市產(chǎn)業(yè)的開展。四川綿陽產(chǎn)業(yè)布局： 主旨：優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局2021年5月，市委五屆十二次全會提出了一核四帶的產(chǎn)業(yè)布局，以此，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展。通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈、效勞鏈和根底設(shè)施鏈聯(lián)動市縣開展。一核，就是科技城。把軍工產(chǎn)業(yè)作為支撐科技城建設(shè)的根基，力構(gòu)建軍工技

21、術(shù)、民用技術(shù)、軍民結(jié)合三大產(chǎn)業(yè)板塊。四帶，就是綿陽江油平武產(chǎn)業(yè)帶、綿陽安縣北川產(chǎn)業(yè)帶、綿陽三臺綿陽鹽亭產(chǎn)業(yè)帶、綿陽梓潼產(chǎn)業(yè)帶。環(huán)路改造，二環(huán)路開工綿陽城市路網(wǎng)煥然升級 一環(huán)路改造和二環(huán)路建設(shè)為主的交通重點建設(shè)工程，立足于綿陽本地的實際情況以及未來的開展需要，將促使綿陽城市交通網(wǎng)絡(luò)全面升級，同時也將為整個城市的面貌帶來極大的改變城際交通進一步完善，大成都經(jīng)濟圈日漸成形 內(nèi)環(huán)交通網(wǎng)絡(luò)的全面升級改造，綿陽外圍交通網(wǎng)絡(luò)的完善也被提上日程。綿遂高速路、成綿樂城際鐵路工程、成綿第二高速路城際交通工程漸次上馬，令人目不暇接。成綿樂城際鐵路將使成德綿樂之間即將形成新的“1小時經(jīng)濟圈，綿陽將是最大的受益城市之一

22、，巨大的開展空間和豐富的開展時機將為無疑綿陽吸引更多的投資。四川綿陽道路交通發(fā)展： 小 結(jié)綿陽市經(jīng)濟開展情況除08年因地震和金融危機影響，經(jīng)濟保持平穩(wěn)開展，并呈逐漸加快趨勢，在四川省一直處于第二大城市地位。綿陽市產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀： 綿陽電子工業(yè)起步早、規(guī)模大、開展速度快綿陽是中國唯一的科技城，素有“富樂之鄉(xiāng)、“西部硅谷美譽的綿陽，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，我國電子工業(yè)中心城市之一。主要大型企業(yè)：長虹電子集團公司的家電城。長城特殊鋼、九洲寬帶信息網(wǎng)、雙馬水泥，久遠(yuǎn)公司的環(huán)通電梯、熱縮技術(shù)制品、輻射加工產(chǎn)品，華潤啤酒、太極藥業(yè)。涉及的主要行業(yè)：絕緣材料、超微粉碎技術(shù)制品、汽車零部件，以及

23、環(huán)保工程、計算機軟件、光機電一體化等高新技術(shù)領(lǐng)域的產(chǎn)品也具有較強的競爭力個體、私人和股份制企業(yè)也得到長足開展，涌現(xiàn)出了富臨、樊華、興力達、鐵騎、東辰、沿江、星聯(lián)、光友等眾多優(yōu)勢民營企業(yè)。全市16個園區(qū)平方公里，現(xiàn)已開發(fā)平方公里。其中，工業(yè)用地規(guī)劃面積平方公里，已建成投產(chǎn)面積平方公里，在建面積平方公里。2007年，園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)412戶，較2006年凈增85戶，完成工業(yè)總產(chǎn)值億元，同比增長，占全市工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模以上，下同的。數(shù)據(jù)來源：綿陽市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)截止時間：2021年概況： 在原有電子信息類優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)根底上，綿陽市工業(yè)產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃的重點方向包括：概況： 電子信息類產(chǎn)業(yè)新材料、科技環(huán)保類

24、產(chǎn)業(yè)汽車工業(yè)及零部件制造業(yè)食品、化工、生物制藥等產(chǎn)業(yè)。園區(qū)分布： 科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新皂物流園區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)游仙經(jīng)濟試驗區(qū)目前綿陽市工業(yè)主要集中在高新區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。本工程位于科創(chuàng)園區(qū)與高新區(qū)交界的區(qū)域范圍內(nèi)，是綿陽西面門戶級位置。綿陽主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)特征分析： 區(qū)域觀察園區(qū)特征 已形成規(guī)模和產(chǎn)業(yè)鏈的工業(yè)園區(qū)，開展態(tài)勢良好。高新區(qū)四川長虹電器股份 九州體育館 規(guī)模占地面積43平方公里，總?cè)丝?0萬人。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高新區(qū)已經(jīng)形成以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，以生物醫(yī)藥、新材料和汽車及零部件產(chǎn)業(yè)為支柱的產(chǎn)業(yè)體系，工業(yè)企業(yè)數(shù)量達800多家。成為了綿陽科技城的經(jīng)濟特區(qū)、外商投資中心、技術(shù)創(chuàng)新中心和體

25、制創(chuàng)新中心。高新片區(qū)城市功能承擔(dān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)和居住功能，形成普明、永興兩組團。區(qū)域觀察園區(qū)特征 經(jīng)開區(qū)工業(yè)氣氛濃厚，為四大生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)聚集地，形成產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)。華潤啤酒南山印染規(guī)模區(qū)域面積46.7平方公里，現(xiàn)有人口5.68萬人產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)電子信息、精細(xì)化工、機械制造、食品飲料四大產(chǎn)業(yè)集群。入駐企業(yè)包括華潤啤酒、美豐化工、利爾化學(xué)、南山印染、雪寶乳業(yè)、華晨瑞安經(jīng)開片區(qū)城市功能以工業(yè)生產(chǎn)、居住為主要功能，綿三路以西主要發(fā)展工業(yè)，以東部濱水地帶主要發(fā)展居住，中部形成城市副中心，布置涪城區(qū)行政中心，城市南部體育中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心等功能。區(qū)域觀察園區(qū)特征 游仙經(jīng)濟試驗區(qū)軍工高科技產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，

26、規(guī)模相對較小規(guī)模轄區(qū)規(guī)劃面積5平方公里，已建成面積4平方公里。目前累計完成基礎(chǔ)設(shè)施投資近6億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)試驗區(qū)建立以來，基本形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：一是“軍轉(zhuǎn)民”高科技產(chǎn)業(yè)。主要有江泰電子、環(huán)通電梯、久遠(yuǎn)科技、中科城天人環(huán)保、環(huán)通電源、中核二三公司非標(biāo)壓力容器等中物院、西南自動化研究所及核工業(yè)二三、二四的軍轉(zhuǎn)民高科技企業(yè)群體；二是汽車制造及機電加工配套產(chǎn)業(yè)。主要有華瑞汽車、朝陽專汽、新興機械、萬眾、宇興、宏發(fā)、川金、開元磁材、長信電纜等汽車制造和配套的機電產(chǎn)業(yè)企業(yè)群體；三是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化科技產(chǎn)業(yè)。主要有陽光乳源、仙特米業(yè)、益海糧油、梓州企業(yè)、鮮綠果蔬、圣騰科技、恒力通等企業(yè)群體。規(guī)劃的第一個規(guī)模最大的

27、現(xiàn)代物流園區(qū)，城市核心貨物運輸樞紐。區(qū)域觀察園區(qū)特征 新皂物流園區(qū)規(guī)模園區(qū)近規(guī)劃用地1300畝產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)集大中型生產(chǎn)企業(yè)、海關(guān)、檢驗檢疫、鐵路口岸、公路口岸、集裝箱堆場、公共型保稅倉庫和大型批發(fā)市場為一體，具有運輸、裝卸、包裝、倉儲及商貿(mào)等功能的貿(mào)易中心。新皂組團城市功能以工業(yè)、物流為主導(dǎo)功能，布置軍轉(zhuǎn)民工業(yè)園。結(jié)合新皂鐵路貨運站建設(shè)，建設(shè)城市物流中心。區(qū)域觀察園區(qū)特征 科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)科教氣氛濃厚，高端居住片區(qū)，未來的城市副中心，開展逐漸完善中。規(guī)模園區(qū)毗鄰綿陽市新的行政中心,規(guī)劃面積10.28平方公里產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)園區(qū)初步形成了新材料、電子信息、機電一體化、物流配送等產(chǎn)業(yè)?？苿?chuàng)園區(qū)城市功能接受老城疏散

28、的行政辦公和居住功能，吸引科技研發(fā)型企業(yè)集聚，重點發(fā)展職業(yè)教育園，提升科技城的科研和教育功能。規(guī)劃在園通路和創(chuàng)業(yè)大道一帶，形成城市副中心。綿陽工業(yè)土地市場觀察： 工業(yè)土地出讓面積 2007年至2021年5月，累計出讓工業(yè)用地畝。近三年綿陽市工業(yè)土地已成交面積走勢圖 單位畝工業(yè)土地供給量呈下降趨勢數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局土地交易中心工業(yè)土地越來越稀缺。數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局土地交易中心工業(yè)土地土地價格 近三年綿陽市工業(yè)土地成交均價走勢圖 單位(萬元/畝綿陽工業(yè)用地價格在逐年上漲。2007年至2021年5月，綿陽市工業(yè)用地平均為成交單價為萬元/畝。土地價格經(jīng)歷08年危機下滑后，開始呈現(xiàn)上升勢

29、頭，按照0809年8%的增幅，到2021年，工業(yè)土地價格將到達，甚至更高。綿陽市主城區(qū)內(nèi)工業(yè)土地成交均價集中在萬元/畝。工業(yè)土地價格比較 近三年綿陽市各區(qū)域工業(yè)土地 成交均價圖 單位(萬元/畝數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局土地交易中心工程所在的科創(chuàng)園區(qū)工業(yè)土地價格居于首位價格居于首位，說明該區(qū)域是綿陽市重點開發(fā)區(qū)域。綿陽科創(chuàng)工業(yè)園解讀： 工業(yè)企業(yè)園區(qū)： 園區(qū)規(guī)劃總面積為平方公里，位于綿陽城區(qū)西北部，東至一環(huán)路涪江二橋段，西接綿陽廣元高速公路綿陽出口，南臨綿陽高新區(qū)，北靠綿陽市城區(qū)。隨著園區(qū)的不斷建設(shè)和開展，園區(qū)現(xiàn)已成為綿陽科技城建設(shè)的核心載體。 園區(qū)根底設(shè)施建設(shè)已投資7億多元，建成區(qū)內(nèi)道路22條，

30、總長公里。水、電、氣、路、電訊、雨污等根底設(shè)施配套齊全，生活設(shè)施逐步完善。園區(qū)為外來企業(yè)已建成2萬平方米工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。 園區(qū)在未來開展中，將抓住科技城建設(shè)和災(zāi)后重建的機遇，緊密結(jié)合園區(qū)現(xiàn)有根底和實際，大力開展軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟和以商住為主的現(xiàn)代 效勞業(yè)。項目所在區(qū)域（別墅項目）市場洞察 住宅市場： 綿陽市別墅檔次較為高端，供給量相對較大，區(qū)域較為集中。集中區(qū)域：工程主要在科創(chuàng)園區(qū)內(nèi)，以及小島區(qū)域。面積區(qū)間供給量：面積區(qū)間跨度較大202-460，從銷量看，200-300平方米的房源較大面積房源更為暢銷。市場調(diào)查得知，大面積段的別墅銷量不好的原因在于總價太高。 別墅市場價格落

31、差較大，位于4000-10000元/平方米，這主要與工程檔次以及工程內(nèi)存在多種物業(yè)形態(tài)有關(guān)。別墅概況 綿陽在售別墅樓盤列表項目名稱地址開發(fā)商產(chǎn)品類型規(guī)模面積區(qū)間銷售情況備注富臨盧卡美郡政府火炬大廈后面綿陽相國房產(chǎn)洋房、聯(lián)排別墅1500戶90-300一期81%均價7000岷山拾階公館普明北路費566號四川岷山實業(yè)別墅248戶二期202-360三期多層洋房即將推出雙拼均價4300半山藍灣高新區(qū)元通路綿陽市新城房產(chǎn)洋房、別墅1073戶120-400一期火熱銷售中價格6000-10000經(jīng)調(diào)查，綿陽市別墅產(chǎn)品類型較豐富。別墅供給量相對較大。別墅概況 為了更細(xì)致的了解綿羊市場的別墅工程，同時，也為了我們

32、工程的更好定位，在這里我們抽取了工程周邊兩個較為成功的別墅案例：富臨盧卡美郡 半山藍灣 別墅案例 富臨盧卡美郡別墅案例 項目位置涪城區(qū)普明路東段588號產(chǎn)品形態(tài)獨棟、聯(lián)排、雙拼、花園洋房、多層公寓開盤時間2007年12月體量22萬平方米容積率0.687建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格面積段花園洋房130-260、 別墅220-300均價6000元/，價格段：5000-8000元/ 物管費1.8元/平方米/月別墅案例 概述：此樓盤為綿陽外鄉(xiāng)開發(fā)商富臨地產(chǎn)開發(fā)，該開發(fā)商在本地所開發(fā)的在售樓盤擁有大量的客戶。是政府重點扶助的企業(yè)。產(chǎn)品特征：充分利用地塊特征，打造不同形態(tài)，天然坡地成就風(fēng)景別墅，與普通公寓及洋房拉開

33、價差，更加突顯別墅珍貴。別墅案例 半山藍灣 別墅案例 項目位置涪城區(qū)高新區(qū)元通路產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排（錯聯(lián)）、類獨棟別墅、 雙拼、疊加（層層退疊）體量17萬平方米容積率0.73建筑風(fēng)格西班牙坡地建筑風(fēng)格面積段223-405 均價6000-10000元/ ；洋房為3200元/ 物管費1.8元/平方米/月半山藍灣項目沙盤半山藍灣項目正門概述：該樓盤總共992套別墅，已售90%。共開三期。產(chǎn)品特征：別墅產(chǎn)品多樣化，尤其突出的是三聯(lián)排、四聯(lián)排，采用錯聯(lián)布局，到達四面采光的效果。利用地面坡度打造退疊產(chǎn)品。別墅案例 半山藍灣實景照片別墅案例 項目名稱總供應(yīng)套數(shù) 已售開盤時間去化周期去化速度盧卡美郡99241420

34、07年12月一年半 23套/月 半山藍灣4461982008年6月 一年17套/月 以上兩個樓盤中盧卡美郡產(chǎn)品形態(tài)最為豐富，根據(jù)不同的地理環(huán)境打造出多層、洋房和別墅。半山藍灣產(chǎn)品的打造最具特色，共有2幢小高層，1棟多層，12幢花園洋房及58幢別墅?？傮w去化周期為一年，共銷售198套。 別墅案例小結(jié)以上兩個個樓盤是綿陽別墅類產(chǎn)品中最具代表性的工程 。因此，我們針對這兩個工程進行客戶調(diào)查分析，從側(cè)面了解我們工程的客戶需求。別墅案例 客戶構(gòu)成：本地客戶居多，有少量的區(qū)縣客戶江油、北川、安縣等。富臨盧卡美郡：客戶大多為綿陽的個體老板，以及政府公務(wù)員等。半山藍灣：客戶多為周邊縣城的老板?？蛻暨x擇此別墅區(qū)

35、域的原因：購置此處別墅很重要的原因在于讓子女就讀于附近的學(xué)校。特別是看中外國語學(xué)校的一流教學(xué)質(zhì)量。另外，他們認(rèn)為這里是高端居住區(qū)，居住于此具有尊重感，是身份感的象征。別墅案例客群分析 別墅案例客群分析 別墅客群小結(jié)富臨盧卡美郡和半山藍灣的產(chǎn)權(quán)都是50年的商住用地?？蛻魧?0年產(chǎn)權(quán)別墅并不排斥，但具備一定抗性。綿陽的別墅價格比較合理富臨盧卡美郡是6000元/平米的均價，半山藍灣是6000-10000多元/平米的報價，客戶對一次性付款并不排斥，但客群數(shù)量不大。富臨盧卡美郡的別墅客戶90%以上都是一次性付款的，而半山藍灣的別墅客戶大多數(shù)卻是按揭?？傮w而言，一次性付款與按揭付款各占一半。半山藍灣的價格

36、高于富臨盧卡美郡，原因在于產(chǎn)品的形態(tài)的獨特創(chuàng)新。它的疊拼別墅和疊退別墅受到客戶的青睞。別墅小結(jié)工程所在區(qū)域已為高檔別墅區(qū)。區(qū)域格局已經(jīng)形成。綿陽目前別墅全為住宅型別墅，根據(jù)別墅產(chǎn)品差異及園林打造效果不同，價格跨度較大，為4000-10000元/平方米。 目前綿陽別墅市場客戶對一次性付款雖然有一定抗性，但并不排斥。小結(jié)工程所在區(qū)域為開展中區(qū)域，具有較大的開展前景。綿陽各園區(qū)主要以工業(yè)企業(yè)為開展的主要方向。從土地市場的開展數(shù)據(jù)上看，工程所在區(qū)域的土地升值潛力優(yōu)勢很大?？偛炕刂诰d陽市場： 1.政策分析： 政策分析國家政策 據(jù)國土資源部202124號?工業(yè)工程建設(shè)用地控制指標(biāo)試行?“工業(yè)工程的建筑

37、系數(shù)應(yīng)不低于30%；工業(yè)工程所需行政辦公及生活效勞設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)工程總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)工程用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施；工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。工業(yè)用地集約化開展，嚴(yán)禁改變土地用途政策分析綿陽政策 嚴(yán)格工業(yè)用地用途，重點扶持總部基地的開展，無具體限制方向?成都市人民政府辦公廳關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)總部基地建設(shè)的意見?一工業(yè)總部基地建設(shè)工程，是指在我市規(guī)劃的工業(yè)集中開展區(qū)內(nèi)建設(shè)的為工業(yè)總部企業(yè)開展提供平臺和載體的工業(yè)性建設(shè)工程。二工業(yè)總部企業(yè)，是指國際性、全國性、區(qū)域性

38、的現(xiàn)代制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)在我市設(shè)立的，具有設(shè)計研發(fā)、銷售、采購、結(jié)算、投資營運中心功能，對一定區(qū)域內(nèi)的下屬機構(gòu)和關(guān)聯(lián)企業(yè)行使管理和效勞職能的總部或分支機構(gòu)。工程用地性質(zhì)工業(yè)總部基地建設(shè)工程用地性質(zhì)為工業(yè)用地，不得擅自改變土地用途，因城市規(guī)劃調(diào)整確需改變土地用途的，由政府按原用途收回。企業(yè)不得以工業(yè)總部基地建設(shè)工程名義變相從事商業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)。工程規(guī)劃控制要求一工業(yè)總部基地建設(shè)工程必須符合工業(yè)集中開展區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。二工業(yè)總部基地建設(shè)工程必須按照工業(yè)性科研用房及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計，在辦理工程選址、規(guī)劃條件、規(guī)劃建設(shè)用地許可證、設(shè)計方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，按工業(yè)性科研用房建設(shè)工程

39、受理。三工業(yè)性科研用房的最小分隔單元建筑面積不得小于300平方米。政策分析地方機構(gòu)訪談 綿陽工業(yè)用地的規(guī)劃使用首先是要遵循國土資源部頒發(fā)的?控制指標(biāo)?政策。原那么上不得在工業(yè)用地上改變土地用途與性質(zhì)。綿陽目前沒有在工業(yè)用地上建總部基地這種概念，也沒有關(guān)于工業(yè)總部基地明確的政策文件，所有規(guī)劃還需要向政府上級匯報討論。亞星集團的工業(yè)用地性質(zhì)與土地開發(fā)設(shè)想在政府內(nèi)部還未得到完全認(rèn)可。訪綿陽市規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)辦、綿陽市科創(chuàng)園管委會的主要內(nèi)容原那么遵循國家政策，具體仍需討論進行 政策分析三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資優(yōu)惠政策 高新區(qū)經(jīng)開區(qū)科創(chuàng)園區(qū)稅費優(yōu)惠對設(shè)在西部地區(qū)國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)的企業(yè)在20012010年間減按15征收企

40、業(yè)所得稅；在以后的年度,稅收比率為15；如出口產(chǎn)值超過總產(chǎn)值的70，所得稅率為10%。所需進口設(shè)備和建筑材料免征進口關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。城市維護建設(shè)稅、教育費附加對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)暫不征收；對工業(yè)用地根據(jù)企業(yè)情況也分別給予不同的補貼與優(yōu)惠措施。根據(jù)企業(yè)的類型與經(jīng)營年限，實行分年度的地方稅收補貼政策：通常會實行前幾年按企業(yè)所繳地方所得稅的100%給企業(yè)獎勵；后幾年按企業(yè)所繳地方所得稅的50給企業(yè)獎勵根據(jù)工業(yè)投資項目固定資產(chǎn)投資額度，給予企業(yè)土地出讓價一定比例的優(yōu)惠。當(dāng)年投產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)納稅額度的大小，分別給予企業(yè)一定額度的稅費補貼；對進入標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)根據(jù)年稅金和租賃面積情況給予廠房租金

41、補貼；對投資標(biāo)準(zhǔn)廠房的項目給予相關(guān)稅費優(yōu)惠。企業(yè)員工公司員工落戶：對貴公司在綿分廠的任何員工，政府保證按其意愿辦理綿陽常住戶口，與其共同生活的直系親屬可隨遷入戶，辦入戶手續(xù)時只收取工本費凡企業(yè)在經(jīng)開區(qū)年入庫稅金在50萬元以上，按入庫稅金總額1獎勵企業(yè)法定代表人；對投資企業(yè)中的主要經(jīng)營管理人員和科技人員，根據(jù)其交納的個人所得稅情況，管委會每年給予一定獎勵對企業(yè)引進的人才，根據(jù)其繳納的個人所得稅地方留成部分一定比例，以累進制的方式給予獎勵；提供企業(yè)一定培訓(xùn)費用補貼；納稅額在500萬元以上的企業(yè)法人代表，享受綿陽城區(qū)公益設(shè)施、治安、醫(yī)院、機場、交管及子女選學(xué)校入學(xué)等VIP服務(wù)；對外來投資業(yè)主、骨干職

42、員及其家屬實行優(yōu)先辦理戶口，在就業(yè)、就醫(yī)、社保、子女入學(xué)等方面給予優(yōu)先服務(wù)政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)持較大的扶持態(tài)度，利于園區(qū)招商引資，帶動城市及區(qū)域開展資料來源：各園區(qū)管委會、相關(guān)網(wǎng)站搜集整理工業(yè)聚集區(qū)域：高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)各園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：存在一定相似性，多數(shù)以自己拿地后修建為生產(chǎn)性工業(yè)園區(qū)為主。行業(yè)屬性：主要集中于電子信息、機械制造、新材料、食品化工等。園區(qū)優(yōu)惠政策：各產(chǎn)業(yè)園區(qū)均對于工業(yè)工程投資和工業(yè)用地上給予稅費大力優(yōu)惠。各園區(qū)之間在招商引資上存在同質(zhì)化競爭。綿陽工業(yè)開展區(qū)域：有集中化的開展趨勢。工業(yè)土地價格及成交情況：水平較高，工程所在的科創(chuàng)園區(qū)價格最高，成交量較低。工業(yè)市場目前開展模式：企業(yè)均采用獲

43、取土地后開發(fā)自用作為其開展模式。綿陽工業(yè)用地及政策情況小結(jié)目前綿陽工業(yè)地產(chǎn)特征：集中化高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)； 同質(zhì)化多為生產(chǎn)型廠房； 政策扶持 政府對總部基地的概念政策不透明。2.綿陽寫字樓市場分析： 寫字樓市場洞察 綿陽新益大廈 綿陽臨園大廈綿陽火炬大廈寫字樓市場洞察概況 綿陽寫字樓市場存量綿陽寫字樓主要分布在臨園東路附近，共七個寫字樓性質(zhì)的項目。市場未來將有兩個純寫字樓項目面市，總體供應(yīng)量較少。目前已有的七個的寫字樓均是以住宅作為辦公場所，由開發(fā)商賣給業(yè)主，業(yè)主自主出租。綿陽第一甲級寫字樓為規(guī)劃目標(biāo)的華榮財富中心（原新益大廈）下面五層為商業(yè)，由于是爛尾樓改造，因此還不確定其開盤的時間。寫字樓客群

44、 目前以小企業(yè)為主要的客群，其中，裝飾公司占很大的比例。從調(diào)查的情況看，保險公司是構(gòu)成辦公樓的大客戶之一。辦公樓面積 根據(jù)住宅標(biāo)準(zhǔn)進行分割，根據(jù)企業(yè)的大小需求進行租賃，大致可分為中小客戶和大客戶。中小客戶面積段在100以下。綿羊?qū)懽謽琼椖繉哟尉d陽作為二級城市，市場上尚未打造出有較完整配套及辦公環(huán)境的寫字樓。租金較低是市場的一個顯著特征，約在10-25元/平方米/月區(qū)間。與商業(yè)和住宅混搭，辦公環(huán)境較差，人員較復(fù)雜，辦公樓內(nèi)部普遍存在亂貼宣傳噴繪等，沒有正規(guī)的物管是導(dǎo)致其檔次較低的一個重要因素。只有華榮財富中心（未開盤）定位于綿陽第一甲級寫字樓，暫定租賃價格為50元/月。寫字樓市場洞察分布 寫字樓

45、市場洞察分布 在寫字樓中占據(jù)較大市場的各行業(yè)，比例數(shù)為該行業(yè)中位居寫字樓的公司占整個行業(yè)的比重行業(yè)入駐辦公樓比例房地產(chǎn)類 29.7%體育健身類41.6% 休閑娛樂類46.7% 美容、美體、化妝品行業(yè)72.3%網(wǎng)絡(luò)、電子、科技類 53.2% 機械設(shè)備公司代理商45.5%廣告公司71.8%保險公司（壽險）56.7% 會計、律師事務(wù)所類 16.7% 貿(mào)易公司92.3%寫字樓市場洞察行業(yè)所占比重 寫字樓市場洞察入住企業(yè)概況 行業(yè)規(guī)模辦公樓內(nèi)占地中介公司小60-90裝飾公司小80-200房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大100-1000美容、美體、化妝品行業(yè)小90-100會計、律師事務(wù)所小60-120機械設(shè)備公司代理商小

46、60-150廣告公司小40-60保險公司（壽險）大1-2層樓面積旅行社一般100-120貿(mào)易公司一般100賓館大4-5層樓面積使用面積多為100以下寫字樓市場洞察入住企業(yè)概況 貿(mào)易公司、裝飾公司所占比例居于首位和第二位。而這類企業(yè)，是不以生產(chǎn)為主營，取而代之的是以買賣交易獲取利潤的公司。美容、美體和化裝品公司等快速消費品行業(yè)也占有較大比例。綿陽寫字樓總體供給量較小，檔次較低，無真正意義上的寫字樓。多是商業(yè)與住宅同在一個建筑內(nèi)。租金價格較低，約在10-25元/平方米/月區(qū)間。目前以中小企業(yè)為寫字樓主要的客群，行業(yè)較為分散。所需辦公面積較小，主要集中為200以內(nèi)。接下來再具體的看一下寫字樓的主要客

47、群中小企業(yè)的情況。綿陽寫字樓洞察及分析小結(jié)3.綿陽中小企業(yè)調(diào)研： 中小企業(yè)調(diào)研小結(jié)潛在客群 綿陽國家科技城也是中國唯一的國家級科技城是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，我國電子工業(yè)中心城市之一。 據(jù)對于綿陽中小型企業(yè)的詳細(xì)市調(diào)以下行業(yè)為綿陽整體開展的前三位： 網(wǎng)絡(luò)、電子、科技類 技術(shù)、投資咨詢類 綿陽市網(wǎng)絡(luò)公司-系統(tǒng)集成寫字樓市場洞察中小企業(yè)調(diào)研小結(jié)潛在客群 80%的企業(yè)接受總部基地辦公的物業(yè)；但表示環(huán)境要好，交通要方便等，特別是租金不要太貴。20%的企業(yè)不接受，原因是辦公地點太遠(yuǎn)，不方便。他們大多是有自己的辦公物業(yè)，沒有必要搬遷。選擇辦公物業(yè)時關(guān)注因素排名：園林景觀、周邊配套、交通便利程

48、度、建筑設(shè)計、政府的優(yōu)惠政策、地理位置、物業(yè)管理。對配套的要求依次為：餐廳/食堂、停車位、電梯、咖啡廳、娛樂健身室、物管效勞好，后勤保障及時.可接受的銷售價格為4000-5000元/；90%的客戶選擇租賃。寫字樓市場洞察中小企業(yè)調(diào)研小結(jié)潛在客群 潛在客群一般企業(yè)或公司可承受租金在20-25元/平米左右，也有局部企業(yè)或公司可接受50元/平米左右。目前綿陽第一個純寫字樓工程“華融財富中心的租金在50元/平米左右。中，小型企業(yè)對交通關(guān)注度較高，因交通的配置將會增加其運營本錢。可接受在辦公物業(yè)旁的住宅產(chǎn)品，可解決員工的上下班問題。一般的企業(yè)需求的辦公面積在200-300左右比較能夠接受大企業(yè)認(rèn)為買地自

49、建物業(yè)比租賃更合算寫字樓市場洞察中小企業(yè)調(diào)研小結(jié)目標(biāo)客群 硬件設(shè)施的配套很關(guān)鍵，即為電梯，停車位等設(shè)施的設(shè)置；目標(biāo)客群工程所在區(qū)域，以別墅為主的產(chǎn)品聚集已形成規(guī)模開展。綿陽的企業(yè)對于一次性付款購置產(chǎn)權(quán)50年的別墅物業(yè)用于辦公的比例不大，他們更愿意租賃?？蛻魧τ诳偛炕氐母拍畋容^陌生。綿陽實力雄厚的大中企業(yè)大多在開發(fā)園區(qū)自行修建其需要的物業(yè)；而小型的企業(yè)如寫字樓的公司如果在租金比較合理，辦公環(huán)境優(yōu)化，再加上政府的引導(dǎo)才有可能入駐總部基地。畢竟在綿陽人的心目中，這個區(qū)位太遠(yuǎn)。一般員工沒有車的話交通是個大問題目前地塊周邊非常缺乏相應(yīng)的配套，如果是工業(yè)總部基地就必須配備生活配套，如食堂、銀行甚至酒店等

50、；目前綿陽還沒有總部基地性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)總部基地設(shè)計需要得到政府的大力支持。政府引導(dǎo)是這類工業(yè)園區(qū)招商成功的關(guān)鍵。在辦公環(huán)境、交通、租金、配套等因素滿意的前提下能夠接受到總部辦公。綿陽中小型企業(yè)客戶對總部基地的辦公物業(yè)更愿意租賃，而不是購置。中小企業(yè)潛在客群小結(jié)客戶群是單一的，且在工程沒有形成特有的吸引點之前，客戶是不愿意購置的。4.總部基地模式對于本項目匹配度： 真正意義上的總部基地具備總部基地的軟硬件條件以及入住企業(yè)的規(guī)模，對入住條件有一定門檻，要求多為國內(nèi)外大型企業(yè)總部或西南總部。典型案例：青羊CBD城市屬性不支撐區(qū)域開展程度不匹配對于本項目模式總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不具備總部基地的軟硬件

51、條件或軟硬件條件較差，以某種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并吸引上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。典型案例：武侯科技園、西部商務(wù)科技園。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)普遍自建產(chǎn)業(yè)園123典型案例：科技財富中心 ?？偛扛拍畹母邔訉懽謽且钥偛扛拍畲蛟鞂懽謽牵o以生態(tài)理念。多存在于總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。對于本項目模式總部概念的類住宅物業(yè)、低密度辦公物業(yè)、商業(yè)配套結(jié)合體以總部概念打造低密物業(yè)，在產(chǎn)品打造中抓住政策邊緣，以形成類住宅物業(yè)，實現(xiàn)住宅功能，此類產(chǎn)品多以聯(lián)排及獨棟為主。位于城市核心圈外圍，或處于某產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的。典型案例:成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園政策因素導(dǎo)向54總部概念的城市綜合體以總部概念為核心載體，結(jié)合大型的商業(yè)，并具備大型住宅區(qū)對商業(yè)的拉動，以

52、形成總部經(jīng)濟、商業(yè)、住宅等的產(chǎn)業(yè)循環(huán)。區(qū)域開展程度不匹配 綜合以上比對，可以看出，在目前現(xiàn)有的市場條件下，不適宜開展總部基地模式。小結(jié)PART 2 按事物的應(yīng)有面目來創(chuàng)造它在該地塊不適合目前開發(fā)的條件下，假設(shè)集團要求實現(xiàn)預(yù)期開發(fā)，那么面臨著三個問題： 3 2 1三個問題盈利點不明確商業(yè)、辦公，還是住宅？是租，還是售？ 前期投資大 總部經(jīng)濟需建寫字樓、商業(yè)、辦公等，投資很大客戶群單一政策規(guī)定，目標(biāo)客戶只是企業(yè)法人，不能出售給個人如何解決三個問題？ 1.盈利點問題 在盈利點不明確的前提下，囤地待轉(zhuǎn)，對企業(yè)來說是最好的選擇，投資價值高，升值快。 目前工程所處形勢是可喜的，綿陽市工業(yè)土地發(fā)放量越來越少

53、，相應(yīng)的工業(yè)土地價格越來越高，土地價值那么越來越大。 常規(guī)囤地即拍下土地閑置不開發(fā)。但政府政策不允許工業(yè)土地閑置，而且對工程形象也有較高要求，使土地能夠得到最大程度的開發(fā)利用；同時開發(fā)商也要回籠資金，要求回報。如何囤地？2.前期投資大、客群單一 一旦土地開發(fā)，必然有投入，如果仍按照此前的總部基地的模式來操作，建造辦公產(chǎn)品，那么前期投資大，且客群單一，開發(fā)風(fēng)險加大。如何解決以上三個難題？ 這就需要建立一種新的工程操作模式，只有讓地塊成為綿陽市某種地標(biāo)，吸引各階層人群到該工程基地，從而豐富客戶群。 地塊位于綿陽西南方向，高新區(qū)科創(chuàng)園區(qū)域，擁有眾多已成型的產(chǎn)業(yè)園。 同時，本區(qū)域在東北緊臨富臨地地產(chǎn)二

54、期盧卡美郡，在西北與富臨山莊二期緊挨。該區(qū)域分布著綿陽市主要的高端別墅群。 該區(qū)域已有產(chǎn)業(yè)： 該區(qū)域有高級住宅別墅，有產(chǎn)業(yè)園，但娛樂、體育設(shè)施卻極度缺乏。 他們存在哪些需求呢？ 他們需要相應(yīng)的商業(yè)配套，來進行購物、娛樂、休閑等； 他們需要相應(yīng)的體育配套，來進行運動、鍛煉、健身等活動。 所以該區(qū)域的空白點在于體育、娛樂業(yè)，區(qū)域的體育產(chǎn)業(yè)配套迎合市場需求，有利于工程啟動造血功能。小結(jié)： 體育產(chǎn)業(yè)配套工程市場洞察：體育產(chǎn)業(yè)（配套項目）市場洞察 不管在CBD還是CLD，體育產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域配套設(shè)施，都是不可或缺的。它不僅是人們現(xiàn)代快節(jié)奏生活中必不可少的一局部，更表現(xiàn)了該區(qū)域的完善開展程度，是提升其形象和品

55、質(zhì)的重要一筆。綿陽體育產(chǎn)業(yè)調(diào)查1. 綿陽市體育休閑、鍛煉場所絕大局部是小型的，且分散在市區(qū)各處。2. 體育館、俱樂部等大局部檔次較低，且類型較為單一，沒有綜合型場所。 體育俱樂部等場所在綿陽市的分布 3. 大型體育設(shè)施較偏僻，普通消費者用不到。4. 最重要的一點是，體育與商業(yè)沒有很好的結(jié)合，形成更大的開展價值。健身中心、體育館等場所在綿陽市的分布 綿陽體育產(chǎn)業(yè)調(diào)查 可以得知，規(guī)模化、集約化的體育、娛樂產(chǎn)業(yè)不僅在工程區(qū)域是個空白點，在整個綿陽市都是不健全的。這對我們來說，就是一個巨大的時機，利用體育產(chǎn)業(yè)及衍生的商業(yè)可以很好的翻開綿陽市場。小結(jié)： PART 3 他山之石可以攻玉在本區(qū)域內(nèi)是否可以以

56、體育產(chǎn)業(yè)、商業(yè)帶動總部經(jīng)濟辦公產(chǎn)業(yè)？！一.成功案例分析： 青島中聯(lián)建業(yè)集團是一家股份制民營企業(yè)，經(jīng)營范圍主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)租賃經(jīng)營、體育產(chǎn)業(yè)等。中聯(lián)建業(yè)中聯(lián)運動公園中聯(lián)創(chuàng)意廣場中聯(lián)2.5產(chǎn)業(yè)園1.中聯(lián)運動公園 “中聯(lián)運動公園是在原臺東體育場根底上，經(jīng)創(chuàng)意改造和高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，改、擴建而成的集競技、休閑、健身、娛樂于一體的綜合性體育中心，占地面積萬平方米。 2.中聯(lián)創(chuàng)意廣場 中聯(lián)創(chuàng)意廣場時尚街區(qū)是由中聯(lián)建業(yè)集團管理運營的市區(qū)內(nèi)大型吃喝玩樂一站式街區(qū)，廣場內(nèi)聚集國際、國內(nèi)特色餐飲、酒吧、咖啡吧、KTV、SPA,生活休閑購物店等眾多知名商家。3.中聯(lián)2.5產(chǎn)業(yè)園 中聯(lián)U谷產(chǎn)業(yè)園地處太平山風(fēng)景區(qū)內(nèi)

57、，緊鄰櫸林山公園，周圍環(huán)境優(yōu)美，居于城市中心，鬧中取靜，交通便利，周邊商圈林立，臺東步行街、啤酒街、文化市場環(huán)繞。工程占地50余畝，總建筑面積5萬余平方米，系在原青島元通電子廠、青島顯像管廠廠區(qū)根底上，經(jīng)過創(chuàng)意改造而成。二.借鑒和創(chuàng)造一種全新模式： 中聯(lián)三項產(chǎn)業(yè)都是工業(yè)用地或者非商住用地，將三者很好的結(jié)合在一起，是否能解決總部基地三個問題？1. 盈利點問題三者結(jié)合使盈利點非常明確，有利于長期囤地，短期內(nèi)豐富商業(yè) 資源可以租售結(jié)合。2.投資大問題體育產(chǎn)業(yè)前期投入本錢相比照較低3.客群大問題客群層次增多，豐富客群其他好處：4.土地性質(zhì)不矛盾，具備可操作性；5.可以快速樹立品牌形象，提高品牌知名度6

58、.可以快速成為區(qū)域兩點，便于炒作7.作為一種全新的工程運作模式，有利于工程的順利啟動，更有利于帶動以后工程的長遠(yuǎn)開展如果將三者結(jié)合，打造一種全新的產(chǎn)業(yè)模式，能夠帶來什么好處？ 三.項目定位： 由此可以得出工程整體定位：釋義： 綿陽：定位于效勞整個綿陽城市，擴大工程輻射范圍 商務(wù)：濃厚的商務(wù)辦公氣氛 生活：少量VIP行政房配套，讓工程功能更優(yōu)化 綜合體：涵蓋體育、健身、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)綿陽商務(wù)生活綜合體工程案名 亞星慧谷慧谷：“慧寓合了工程所在城市科技之城的標(biāo)桿形象；“谷既形象的表現(xiàn)了本工程的坡地特點，又生動的說明了本工程是各種智慧的聚集地、衍生所；能夠比較直接的表達出工程的商務(wù)氣息，吻合政

59、府要求；工程作為中高端人群會聚的高端平臺，“慧谷將成為“智慧迸發(fā)之所。四.三大戰(zhàn)役： 【亞星慧谷規(guī)劃三大戰(zhàn)役】項目功能定位項目建筑形態(tài)建議項目開發(fā)建議項目功能定位【第一戰(zhàn)】本工程的客群客群定位1.由體育產(chǎn)業(yè)衍生的商業(yè)租賃客戶2.購置商業(yè)的客戶3.辦公客戶、投資客群工程客群預(yù)判分析體育產(chǎn)業(yè)：長期囤地，短期內(nèi)快速炒作地塊衍生商業(yè)：短期可售可租，形式熱點豐富辦公產(chǎn)業(yè)：主題業(yè)態(tài)，符合土地性質(zhì)及政府要求類住宅產(chǎn)業(yè)：行政商業(yè)配套，工程重要獲利點項目功能定位： 項目開發(fā)建議1、開發(fā)原那么：通過一個總部基地綿陽城市商務(wù)綜合生活圈，涵蓋三個業(yè)態(tài)功能齊備的產(chǎn)業(yè)區(qū)，前瞻性開發(fā)理念，勾畫出工程開發(fā)的整體布局。【第二戰(zhàn)

60、】2、開發(fā)思路：一期 商與體育產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè)、商務(wù)商業(yè)區(qū)二期 商 產(chǎn)業(yè)園區(qū)電子、高科技研發(fā)、低碳綠色能源產(chǎn)業(yè)三期 住 行政vip生活居住區(qū)為什么要將體育產(chǎn)業(yè)與商業(yè)商務(wù)相結(jié)合？工程地處綿陽市科創(chuàng)區(qū)內(nèi)，是綿陽市內(nèi)各區(qū)內(nèi)工業(yè)用地價格居于首位的地域。隨著經(jīng)濟的開展以及政策的導(dǎo)向，土地價值不斷增長。土地增值潛力大 投資成本低綿陽市體育娛樂設(shè)施絕大局部分布在綿陽市中心區(qū)域，在科創(chuàng)區(qū)是個空白點，有很大潛力。區(qū)域市場需求完善的體育產(chǎn)業(yè)配套可以有效提升工程品質(zhì)與形象，成為工程的賣點，與商務(wù)商業(yè)兩者相輔相成，共同提升工程的整體運作。與商務(wù)商業(yè)相輔相成建立起相對完整的體育產(chǎn)業(yè)配套，會形成一種創(chuàng)新的工業(yè)用地總部基地亞