房地產(chǎn)貸款和買賣成本

1、房地產(chǎn)貸款和買賣房成本房地產(chǎn)貸款和買賣房成本東華大學(xué)東華大學(xué)MBA 張健張健 2009年年9月月20日日 房地產(chǎn)投資課程之三房地產(chǎn)投資課程之三課程安排課程安排o主要內(nèi)容主要內(nèi)容 房產(chǎn)價(jià)格的決定因素、自住房的需求和買房承受力分析、房產(chǎn)的供求、房地產(chǎn)理財(cái)、政府的房地產(chǎn)政策和稅收、房地產(chǎn)投資的目的和成本、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)投資基金等。o考核方式考核方式(二份作業(yè)) 房地產(chǎn)投資課程房地產(chǎn)投資課程第一課第一課: : 上海房地產(chǎn)市場形勢與投資策略分析上海房地產(chǎn)市場形勢與投資策略分析第二課第二課: : 房地產(chǎn)供求、價(jià)格和買房承受力房地產(chǎn)供求、價(jià)格和買房承受力第三課第三課: : 房地產(chǎn)貸款和買賣成本房地產(chǎn)貸款

2、和買賣成本第四課第四課: : 房地產(chǎn)政策和稅收房地產(chǎn)政策和稅收第五課第五課: : 房地產(chǎn)投融資和創(chuàng)新房地產(chǎn)投融資和創(chuàng)新第六課第六課: : 房產(chǎn)買賣和評估房產(chǎn)買賣和評估第七課第七課: : 房地產(chǎn)投資者分析房地產(chǎn)投資者分析第八課第八課: : 總結(jié)和討論總結(jié)和討論政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的主要政策政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的主要政策o財(cái)政政策財(cái)政政策o貨幣政策貨幣政策 1. 利率 2. 銀行房貸量和存款準(zhǔn)備金率 o國際政策國際政策房地產(chǎn)貸款和買房成本房地產(chǎn)貸款和買房成本房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一條優(yōu)勢是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一條優(yōu)勢是: 銀行樂于借錢給你購置銀行樂于借錢給你購置 o如果想要買套房產(chǎn)，不管用于自住還是投資

3、，一旦投資者的可動(dòng)用的資金達(dá)不到它的購買價(jià)，那么這就需要采取一定的手段來彌補(bǔ)這一不足（即借貸），通常都需要從金融機(jī)構(gòu)借款，在我國目前就是向銀行借款。o金融機(jī)構(gòu)能夠借出的資金，大部分來源于他們的存款以及其他貸款者的正常還款.按揭貸款數(shù)量按揭貸款數(shù)量o一般來說，貸款量的大幅上升會(huì)使得房產(chǎn)的交易需求量增加，而相應(yīng)會(huì)產(chǎn)生使房產(chǎn)價(jià)格上升的壓力。在一個(gè)如房地產(chǎn)市場一樣供應(yīng)相當(dāng)有限的市場上，人們的支付能力是影響價(jià)格的一個(gè)因素，貸款信用條件的放寬、較低的利率水平將會(huì)使得價(jià)格水平上升。o正常情況下新住房按揭數(shù)量的減少預(yù)示著對于房產(chǎn)的需求量將減少。各國政府房屋貸款和稅務(wù)優(yōu)惠政策各國政府房屋貸款和稅務(wù)優(yōu)惠政策國家國

4、家 房屋貸款房屋貸款 自住房產(chǎn)免所得稅自住房產(chǎn)免所得稅 房屋投資稅務(wù)房屋投資稅務(wù)澳大利亞 無有有加拿大 無有有法國 有有有德國 有有有意大利 有有有日本 無有有英國 有有無美國 有有有2000-20082000-2008年全國個(gè)人住房貸款占年全國個(gè)人住房貸款占GDPGDP比例比例 資料來源: 中國統(tǒng)計(jì)年鑒，住美投資咨詢(上海)有限公司整理計(jì)算 注*：2008年為估值各國房產(chǎn)貸款占各國房產(chǎn)貸款占 國家國家 國家國家 美國45.358.0愛爾蘭20.536.5比利時(shí) 19.927.9瑞典 37.540.4加拿大 42.743.1西班牙 11.932.3丹麥 63.974.3挪威 47.950.2法

5、國 2122.8日本 25.336.8德國 38.754.0意大利 6.311.4希臘 4.013.9澳大利亞24.250.8我國和上海房產(chǎn)貸款幾個(gè)重要特點(diǎn)我國和上海房產(chǎn)貸款幾個(gè)重要特點(diǎn)我國和許多城市的實(shí)際情況，通過比較可以發(fā)現(xiàn)下幾個(gè)特點(diǎn):o2004年到2008年底我國居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP 的比為10左右，低于所有這些發(fā)達(dá)國家, 我國房產(chǎn)貸款占的比例還會(huì)快速上升, 房產(chǎn)貸款市場潛力巨大；o在發(fā)達(dá)國家中相對落后的希臘和意大利, 從1992-2002年, 花了10年時(shí)間, 分別從4.0%和6.3%增加到13.9%和11.4%, 而我國從2000-2008年, 花了8年時(shí)間, 從3.77%增

6、加到12%左右,即我國的貸款增速超過這些國家；o我國貸款占價(jià)值比例為60%-80, 與這些發(fā)達(dá)國家相類似；我國和上海房產(chǎn)貸款幾個(gè)重要特點(diǎn)我國和上海房產(chǎn)貸款幾個(gè)重要特點(diǎn)o我國典型貸款年數(shù)20-25年, 與這些發(fā)達(dá)國家相類似；o2000年以來，個(gè)人房產(chǎn)消費(fèi)貸款年均增長率在30%以上；o2004和2008以來同期增量不大，這意味著隨著中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐漸加大，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)結(jié)束了2004年之前的爆發(fā)式增長，步入了平穩(wěn)增長階段。o上海2008年房產(chǎn)貸款占的32%。和國際平均水平包括同為亞洲國家的日本較接近o美國的房產(chǎn)貸款占比很高，也與次級債危機(jī)發(fā)生直接有關(guān)。貸款資金種類貸款資金種類

7、o抵押貸款抵押貸款o再抵押貸款再抵押貸款o重新籌資重新籌資o等額還款方式和等額本金還款方式等額還款方式和等額本金還款方式o存款等額沖減貸款存款等額沖減貸款 o用自住房抵押換取養(yǎng)老保障用自住房抵押換取養(yǎng)老保障貸款資金來源貸款資金來源o銀行個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率銀行個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率4.16o公積金個(gè)人住房公積金貸款公積金個(gè)人住房公積金貸款3.87%貸款要注意的幾個(gè)方面貸款要注意的幾個(gè)方面o收入風(fēng)險(xiǎn)收入風(fēng)險(xiǎn)o利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)o選擇貸款銀行選擇貸款銀行o貸款中介公司貸款中介公司o外資銀行按揭貸款服務(wù)外資銀行按揭貸款服務(wù)o房貸保險(xiǎn)房貸保險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款銀行的選擇房地產(chǎn)貸款銀行的選擇要注意的方面包括：o貸款

8、與房屋價(jià)值比例o利息率水平o貸款數(shù)額(商業(yè)公積金)和與貸款期o規(guī)定的月本金利息償還額占收入的比例o抵押保險(xiǎn)要求o提前付清貸款而交納的罰金o付款方便度o再抵押貸款的可行性與成本買房成本買房成本o土地是不再生資源土地是不再生資源 - 中國諺語中國諺語oBuy land they have stopped making it 買土地，人們已不在生產(chǎn)它買土地，人們已不在生產(chǎn)它” - 英國諺語英國諺語房產(chǎn)投資費(fèi)用房產(chǎn)投資費(fèi)用o房產(chǎn)投資是那種最初要有相對較大資本支出額的投資, 以及投資期內(nèi)可能有不斷上漲的運(yùn)作費(fèi)用并最終都會(huì)讓買房人產(chǎn)生潛在利益的投資方式。o對買房人, 目前我國居民房產(chǎn)房產(chǎn)投資所花費(fèi)的成本包

9、括有：購房前期費(fèi)用,房地產(chǎn)交易稅費(fèi), 以及運(yùn)作成本(包括以后將有的物業(yè)稅)。 不可計(jì)量的支出（成本）不可計(jì)量的支出（成本） 房產(chǎn)投資中也有許多不可估量的花費(fèi),這些是因?yàn)榉慨a(chǎn)：o它并不是流動(dòng)的資產(chǎn)，不可以立即轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金o它是不可分割的，而且很難將部分房轉(zhuǎn)為現(xiàn)金o它常常需要由物業(yè)管理部門和/或業(yè)主任命的人來負(fù)責(zé)管理o它常常會(huì)因?yàn)橐话憔S修成本的不充足而需要增加支出o它會(huì)隨著不斷變新的政府法律而變化，例如，會(huì)受到房東和租客法律條例及以后的物業(yè)稅等的影響o它還有可能會(huì)受到土地用途性質(zhì)的改變的決定影響o所以房產(chǎn)投資通常還必須要有一種長期的打算，因?yàn)橘Y產(chǎn)是固定的，并且不可轉(zhuǎn)到其它需求更多的地方。所有這些都是

10、許多房產(chǎn)投資者所要考慮的重大的投資問題。風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)因素o作為買房自住者或投資者，若要進(jìn)行房地產(chǎn)投資，一般必需要確保房產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)在一段時(shí)期內(nèi)持有。這樣做的目的就是為了在將來某一天能實(shí)現(xiàn)未知的，未定的, 但期望好的收益。而這種收益的不穩(wěn)定性就使得投資者須擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。o一般而言，預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)越大就說明投資者要求獲得越多的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。當(dāng)然，如果是那些對房地產(chǎn)投資市場相對而言沒有什么經(jīng)驗(yàn)的投資者，這種情況就得另當(dāng)別論, 他們注意不到有潛力發(fā)展的好地段，也不知道通貨膨脹另一面的保護(hù)作用，也不怎么會(huì)認(rèn)真仔細(xì)地核算他們的投資總收益, 反而這些缺乏經(jīng)驗(yàn)的投資者還會(huì)常常受到很多個(gè)人情感因素的影響，而不能做出經(jīng)濟(jì)

11、上的投資決定。o房地產(chǎn)投資所得的經(jīng)濟(jì)收益是指租金收入與資金增值所得已扣除所有的花費(fèi)與稅收的總和。因而，房地產(chǎn)投資就會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這些可以歸納以下幾點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)因素o來自于商業(yè)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)：例如，利息率和/或通貨膨脹率的不穩(wěn)定；由住房供求變化而引起的高空置率。有時(shí)資金雖然大大增值，但會(huì)出現(xiàn)租客損壞住房以及/或房客在租到期未付租金就搬出的現(xiàn)象。o來自于政策與規(guī)劃方面的風(fēng)險(xiǎn)：例如，新政策的出臺(tái)；規(guī)劃限制以及受道路影響的區(qū)域的形式的變化。所有這些變化都將會(huì)對房產(chǎn)投資結(jié)果發(fā)生相應(yīng)的變化。其中有些會(huì)有積極的意義，比如公路和/或交通運(yùn)輸系統(tǒng)的完善，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)的增加，或者是小區(qū)環(huán)境的美化。而另一方

12、面，令人不悅的情況包括工廠和機(jī)場跑道的建造都有可能減少附近房產(chǎn)的價(jià)值。o房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)還包括有：空房率可能會(huì)比預(yù)計(jì)的高得多，管理與維護(hù)成本可能也會(huì)比預(yù)計(jì)的高，而且并不能確保房產(chǎn)一定會(huì)升值?？紤]到以上這些因素，期望的投資收益高低的先決條件就是考驗(yàn)對投資者的風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和承受力。o長期來說房地產(chǎn)投資有許多好處它們包括資產(chǎn)增值, 對抗通貨膨脹, 稅務(wù)優(yōu)惠的投資, 現(xiàn)金流收入, 好的回報(bào)率, 擁有住房所有權(quán)的自豪感, 積累財(cái)富的方法, 再投資的保證, 較安全的投資, 投資組合的多樣化, 財(cái)務(wù)杠桿作用, 退休后生活的保障這些優(yōu)點(diǎn)等，但同時(shí)房地產(chǎn)投資是復(fù)雜，廢時(shí)的一種投資類型。首先要有一筆資金(可大可小)和銀行的貸款，還要時(shí)常進(jìn)行法律資詢，整個(gè)交易一般需近30到60天或更長時(shí)間, 要化很多時(shí)間精力, 而投資本身相對也是比較固定的，也就是指它不能輕易的轉(zhuǎn)為現(xiàn)金。然而，盡管有這些限制，房地產(chǎn)投資總體上還是比較可靠的安全性投資，而且時(shí)常還會(huì)有高于其它投資的實(shí)際投資收益。o具體房產(chǎn)的選擇與投資所花費(fèi)的時(shí)間