第四節(jié)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算

1、第四章 開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算第一節(jié) 投資一、投資的概念投資是投資者為了獲取未來期望的收益而預(yù)先墊付的資本二、投資的分類直接和間接投資短期投資和長期投資初創(chuàng)投資以及后續(xù)投資三、建筑項(xiàng)目的投資構(gòu)成（一）建設(shè)投資建筑投資是指按擬定的建筑規(guī)模、產(chǎn)品方案、工程技術(shù)方案和建筑內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費(fèi)用。建設(shè)投資是投資中的重要組成部分，是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。按照概算法的費(fèi)用歸集形式，建設(shè)投資可分為工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。1、工程費(fèi)用工程費(fèi)用指構(gòu)成固定資產(chǎn)實(shí)體的各項(xiàng)投資，包括生產(chǎn)工程費(fèi)用、輔助生產(chǎn)工程費(fèi)用、公用工程費(fèi)用、服務(wù)工程費(fèi)用、壞境治理工程費(fèi)用等。2、工程建筑其他費(fèi)用工程建設(shè)其他

2、費(fèi)用指建設(shè)投資中未包含在建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)中的、與工程建設(shè)相關(guān)的其他費(fèi)用。3、預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)用是指為工程順利開展，避免不可預(yù)見因素造成的投資估計(jì)不足而預(yù)先安排的費(fèi)用。投資最終形成了項(xiàng)目的經(jīng)營資產(chǎn)。按照形成資產(chǎn)的費(fèi)用歸集形式，建設(shè)項(xiàng)目投資可分為：形成固定資產(chǎn)投資、形成其他資產(chǎn)投資的投資及形成流動資產(chǎn)投資。建設(shè)投資中的固定資產(chǎn)投資和建設(shè)期利息形成了固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年、單位價(jià)值量在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上、在使用過程中其物質(zhì)形態(tài)不發(fā)生變化的資產(chǎn)。固定資產(chǎn)構(gòu)成了項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營的基本條件。其基本公式：固定資產(chǎn)原值=固定資產(chǎn)凈值+累計(jì)計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊 上式中的固定資產(chǎn)凈值隨著固定資

3、產(chǎn)使用量的增加逐年減少，而作為補(bǔ)償器價(jià)值貶損的折舊卻在逐年增加。（二）建設(shè)期利息建設(shè)期利息是指因籌措債務(wù)資金而在建設(shè)期發(fā)生的并按規(guī)定允許在項(xiàng)目實(shí)施后計(jì)入固定資產(chǎn)原值的利息，即資本化利息。它包括銀行借款、其他機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行的債券等所有債務(wù)資金應(yīng)計(jì)的利息以及手續(xù)費(fèi)、承諾費(fèi)、管理費(fèi)、信貸保險(xiǎn)費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用。（三）流動資金流動資金是指項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營后，為維持項(xiàng)目正常生產(chǎn)運(yùn)營所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。它是在生產(chǎn)期內(nèi)為了保持生產(chǎn)經(jīng)營的永續(xù)性和連續(xù)狀態(tài)而墊付的資金，是伴隨著固定資產(chǎn)投資而發(fā)生的永久性流動資產(chǎn)投資。它主要包括用于購買原材料、燃料、動力的費(fèi)用，支付工資以及相關(guān)開支的費(fèi)用，其他經(jīng)營費(fèi)用等。流動資金是流動資

4、產(chǎn)與流動負(fù)債的差額。流動資產(chǎn)是指在一年或超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、應(yīng)收款、預(yù)付款、存貨等。流動負(fù)債是指將在一年或超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)交稅金、應(yīng)付利潤、其他應(yīng)付款。預(yù)提費(fèi)用等，即：流動資金=流動資產(chǎn)-流動負(fù)債流動資產(chǎn)=現(xiàn)金+應(yīng)收款+預(yù)付款+存貨流動負(fù)債=短期借款+應(yīng)付賬款+預(yù)收賬款+應(yīng)付工資+應(yīng)交稅金+應(yīng)付利潤+其他應(yīng)付款+預(yù)提費(fèi)用在建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)實(shí)務(wù)中，流動資金是指建設(shè)項(xiàng)目必須準(zhǔn)備的基本運(yùn)營資金，不包括運(yùn)營中需要的臨時(shí)性運(yùn)營資金；流動負(fù)債一般只考慮應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款。流動資金在生產(chǎn)經(jīng)營期間被項(xiàng)目長期占用，在項(xiàng)

5、目終了時(shí)被全額回收。四、投資估算投資估算是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價(jià)的基礎(chǔ)，投資估算的精確度高地直接影響對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的結(jié)論，進(jìn)而影響項(xiàng)目投資決策，同時(shí)投資估算也是資金籌措的依據(jù)。估算方法可根據(jù)項(xiàng)目研究的不同階段、對投資估算的不同精度要求以及具體的相關(guān)規(guī)定選擇。（一）固定資產(chǎn)投資估算1、擴(kuò)大指標(biāo)估算法單位生產(chǎn)能力投資估算法：根據(jù)類似企業(yè)單位生產(chǎn)能力投資指標(biāo)估算擬建羨慕的固定資產(chǎn)投資。其計(jì)算公式為：式中 X1-類似企業(yè)的生產(chǎn)能力 X2-擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力 I1-類似企業(yè)的固定資產(chǎn)投資額 I2-擬建項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資額生產(chǎn)能力指數(shù)估算法：根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料，生產(chǎn)能力不同的兩個(gè)同為企業(yè)其投資與生產(chǎn)能力之比

6、的冪成正比，其計(jì)算公式為：式中 X1-類似企業(yè)的生產(chǎn)能力 X2-擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力 I1-類似企業(yè)的固定資產(chǎn)投資額 I2-擬建項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資額 n-生產(chǎn)能力指數(shù)，n的數(shù)值根據(jù)不同類型企業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料確定比例估算法：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，先求出已有同類企業(yè)主要設(shè)備投資占項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資的比例，然后再估算出擬建項(xiàng)目的主要設(shè)備投資，即可按比例求出擬建項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資。其表達(dá)式為：式中 I-擬建項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資 K-同類企業(yè)主要設(shè)備投資占項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資的比例 n-設(shè)備種類數(shù) Qi-第i種設(shè)備的數(shù)量 Pi-第i種設(shè)備的單價(jià)（到廠價(jià)格）2、概算指標(biāo)估算法：為了提高建設(shè)投資估算工作質(zhì)量，目前項(xiàng)目可行性研究中

7、的投資估算，可參照概算指標(biāo)的方法進(jìn)行。這種方法適用于國內(nèi)一般項(xiàng)目。工程費(fèi)用的具體估算方法如下：建筑工程費(fèi)。建筑工程是指礦建工程和土建工程。它包括房屋建筑工程、大型土石方工程和場地平整工程以及特殊構(gòu)筑物工程等。建筑工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金構(gòu)成。直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)。可按建筑工程量和當(dāng)?shù)亟ㄖこ谈潘憔C合指標(biāo)計(jì)算。間接費(fèi)包括施工管理費(fèi)和其他間接費(fèi)。一般以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按間接費(fèi)費(fèi)率計(jì)算。計(jì)劃利潤以建筑工程的直接費(fèi)和間接費(fèi)之和為基礎(chǔ)，參照規(guī)定的費(fèi)率計(jì)取。稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。設(shè)備購置費(fèi)。設(shè)備購置費(fèi)包括需要安裝和不需要安裝的全部設(shè)備、工器

8、具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)等。后者是指新建項(xiàng)目為保證初期正常生產(chǎn)所必須購置的第一套不夠固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、儀器、工卡磨具等的費(fèi)用，不包括備品備件購置費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)隨同有關(guān)設(shè)備列入設(shè)備費(fèi)中。設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×1+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率（包括設(shè)備成套公司的成套服務(wù)費(fèi)）工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)=設(shè)備購置費(fèi)×費(fèi)率安裝工程費(fèi)。安裝工程費(fèi)包括設(shè)備及室內(nèi)外管線安裝等費(fèi)用，由直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金四部分。直接費(fèi)按每噸設(shè)備或每臺設(shè)備占設(shè)備原價(jià)的百分比估算。間接費(fèi)按照間接費(fèi)費(fèi)率計(jì)算。計(jì)劃利潤以安裝工程的直接費(fèi)與間接費(fèi)之和為基數(shù)，按照一定的費(fèi)率計(jì)取。稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。工程建設(shè)其他

9、費(fèi)用 其他費(fèi)用按照行業(yè)主管部門和地方的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或按建筑工程費(fèi)的百分比計(jì)算。預(yù)備費(fèi)用 預(yù)備費(fèi)用按建筑工程、設(shè)備投資和其他費(fèi)用之和的一定百分比計(jì)算。（二）用擴(kuò)大指標(biāo)估算法來估算該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資常州市土地費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建安費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)以及管理費(fèi)的單方造價(jià)。1、土地費(fèi)圖4-1 土地成交情況圖4-2 土地成交情況圖4-3 土地成交情況從以上圖中可以得出，三個(gè)工程的出讓面積以及中標(biāo)價(jià)格：中標(biāo)項(xiàng)目出讓面積（）成交價(jià)格（萬元）單方造價(jià)（元/）平均值（元/）圖4-11456305030034544516圖4-2110350534004839圖4-393045489005256表4-1 土地費(fèi)的單方造價(jià)2、勘

10、察費(fèi)圖4-4 勘察項(xiàng)目中標(biāo)情況圖4-5 勘察項(xiàng)目中標(biāo)情況圖4-6 勘察項(xiàng)目中標(biāo)情況以上圖中可以了解，三個(gè)項(xiàng)目中標(biāo)面積以及中標(biāo)價(jià)：中標(biāo)項(xiàng)目中標(biāo)面積（）中標(biāo)價(jià)格（萬元）單方造價(jià)（元/）平均值（元/）圖4-49130060.536.65.1圖4-5137623.10624.5圖4-640.1963484.2表4-2 勘察費(fèi)的單方造價(jià)（2）設(shè)計(jì)費(fèi)表4-3 工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表根據(jù)設(shè)計(jì)收費(fèi)計(jì)價(jià)表，可計(jì)算出設(shè)計(jì)費(fèi)的單方造價(jià)，已知建筑面積為128890.35平方米，建安費(fèi)的單方造價(jià)為1844元/，所以建安費(fèi)為：128890.35*1844元/=23767萬元所以該項(xiàng)目的計(jì)費(fèi)額在20000萬元左右，則收費(fèi)基價(jià)為

11、：566.8/20000=0.0283設(shè)計(jì)費(fèi)為：（0.0283*23767）/128890.35=52.2元/所以勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的單方造價(jià)為：52.2+5.1=57.3元/3、建安費(fèi)圖4-7 施工項(xiàng)目中標(biāo)情況圖4-8 施工項(xiàng)目中標(biāo)情況圖4-9 施工項(xiàng)目中標(biāo)情況有以上三個(gè)圖可以得出一組數(shù)據(jù)，三個(gè)工程的中標(biāo)面積以及中標(biāo)價(jià)格。中標(biāo)項(xiàng)目中標(biāo)面積（）中標(biāo)價(jià)格（萬元）單方造價(jià)（元/）平均值（元/）4-76793612748.6893187718444-810455.221950.747718664-971369.5712759.11211788表4-4 建安費(fèi)的單方造價(jià)4、監(jiān)理費(fèi)圖4-10 監(jiān)理項(xiàng)目中標(biāo)情況圖

12、4-11 監(jiān)理項(xiàng)目中標(biāo)情況圖4-12 監(jiān)理項(xiàng)目中標(biāo)情況有上圖可知，三個(gè)工程的中標(biāo)面積以及中標(biāo)價(jià)格：中標(biāo)項(xiàng)目中標(biāo)面積（）中標(biāo)價(jià)格（萬元）單方造價(jià)（元/）平均值（元/）圖4-101559006184040圖4-1196348366.1138圖4-12113660465.82441表4-5 監(jiān)理費(fèi)的單方造價(jià)5、管理費(fèi)表4-6 建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)率控制表該地塊的工程總概算為137882.7*1844=25426萬元，100012542650000，則管理費(fèi)為：1000*1.5%=15萬元15+（50001000）*1.2%=63萬元63（100005000）*1%=113萬元113+（254261000

13、0）*0.8%=223.14萬元總管理費(fèi)為223.14萬元（二）飛龍生活區(qū)2號地塊的項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資費(fèi)用由第三章可知，該項(xiàng)目的配建工程面積為3012.4平方米，人防工程面積為7081.2平方米，車庫的面積為31472平方米。總建筑面積為137882.7+7081.2+31472+3012.4=170455.95平方米配建設(shè)施占實(shí)際總面積：3012.4/170455.95=1.8%人防工程占實(shí)際總面積：7081.2/170455.95=4.2%車庫占實(shí)際總面積：31472/170455.95=18.5%土地費(fèi)：69789×4516=31516.7萬元31516.7*3012.4/（30

14、12.4+137882.7）=674萬元勘設(shè)費(fèi)：（勘設(shè)費(fèi)=建筑面積×單方造價(jià)） 配建工程：3012.4*57.3=17萬元 人防工程：7081.2*57.3=41萬元 車 庫 ：31472*57.3=180萬元建安費(fèi)：（建安費(fèi)=建筑面積×單方造價(jià)） 配建工程：3012.4*1844=555萬元 人防工程 ：7081.2*1844=1306萬元 車 庫 ：31472*1844=5803萬元監(jiān)理費(fèi)：（監(jiān)理費(fèi)=建筑面積×單方造價(jià)） 配建工程： 3012.4*40=122萬元 人防工程：7081.2*40=28萬元 車 庫 ：31472*40=126萬元管理費(fèi)：（管理費(fèi)=

15、總管理費(fèi)×百分率） 配建工程：223.14×1.8%=4萬元 人防工程：223.14×4.2%=9.4萬元 車 庫 ：223.14×18.5%=41.3萬元基本預(yù)備費(fèi)：（基本預(yù)備費(fèi)=建安費(fèi)×基本費(fèi)率（10%） 配建工程：555×10%=5.55萬元 人防工程：1306×10%=13.06萬元 車 庫 ：5803×10%=58.03萬元漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：（漲價(jià)預(yù)備費(fèi)=建安費(fèi)×（1+3%)21）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的公式為：式中：漲價(jià)預(yù)備費(fèi)； 建設(shè)期年份數(shù)； 第t年的靜態(tài)投資； 年均投資價(jià)格上漲率。初步設(shè)定該工程建設(shè)期為3年

16、，則 配建工程：555×（1+3%)21=33.8萬元 人防工程：1306×（1+3%)21=79.5萬元 車 庫 ：5803×（1+3%)21=353萬元固定資產(chǎn)投資費(fèi)用費(fèi)用配建工程人防工程車庫土地費(fèi)用674勘察費(fèi)用1741180建安費(fèi)用55513065803監(jiān)理費(fèi)用12228126管理費(fèi)用49.441.3基本預(yù)備費(fèi)5.5513.0658.03漲價(jià)預(yù)備費(fèi)33.879.5353表4-7 固定資產(chǎn)投資費(fèi)用投資時(shí)間分布：時(shí)間第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小計(jì)土地費(fèi)（萬元）配建工程674674勘設(shè)費(fèi)（萬元）配建工程1717人防工程4141車庫180180建安

17、費(fèi)（萬元）配建工程277.5277.5555人防工程6536531306車庫2901.52901.55803監(jiān)理費(fèi)（萬元）配建工程6161122人防工程141428車庫6363126管理費(fèi)（萬元）配建工程224人防工程4.74.79.4車庫20.6520.6541.3基本預(yù)備費(fèi)（萬元）配建工程2.752.755.5人防工程6.536.5313.06車庫29.01529.01558.03漲價(jià)預(yù)備費(fèi)（萬元）配建工程16.916.933.8人防工程39.7539.7579.5車庫176.5176.5353總計(jì)9124268.7954268.7959449.59表4-8 投資時(shí)間分布（三）流動資金1、

18、流動資金流動資金是指項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營后，為了維持項(xiàng)目政策生產(chǎn)運(yùn)營所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。流動資金是指流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的差額。流動資產(chǎn)是指在一年或超過一年的一個(gè)營業(yè)周期被變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、應(yīng)收款、預(yù)付款等。流動負(fù)債是指在一年或超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期的借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付利潤等即：流動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-流動負(fù)債流動資產(chǎn)=現(xiàn)金+應(yīng)收款+預(yù)付款+存貨流動負(fù)債=短期借款+應(yīng)付賬款+預(yù)收賬款+應(yīng)付工資+應(yīng)交稅金+應(yīng)付利潤+其他應(yīng)付款+預(yù)提費(fèi)用2、擴(kuò)大指標(biāo)估算法按產(chǎn)值（或銷售收入）資金率估算 一般加工工業(yè)項(xiàng)目多采用產(chǎn)值（或銷售首入）資金率進(jìn)行估算。流動資金率=年產(chǎn)值（年銷

19、售收入）×產(chǎn)值（銷售收入）資金率按經(jīng)營成本（或總成本）資金率估算 由于經(jīng)營成本（或總成本）是一項(xiàng)綜合性指標(biāo)，能反映項(xiàng)目的物質(zhì)消耗、生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)營管理水平以及自然資源稟賦條件的差異等實(shí)際狀況，一些采掘工業(yè)項(xiàng)目常采用經(jīng)營成本（或總成本）資金率估算流動資金。流動資金額=年經(jīng)營成本（或總成本）×經(jīng)營成本（或總成本）資金率按固定資產(chǎn)價(jià)值資金率估算 有些項(xiàng)目可按固定資產(chǎn)價(jià)值資金率估算流動資金。流動資金額=固定資產(chǎn)價(jià)值總額×固定資產(chǎn)價(jià)值資金額固定資產(chǎn)價(jià)值資金率是流動資金占固定資產(chǎn)價(jià)值總額的百分比。按單位產(chǎn)量資金率估算 有些項(xiàng)目如煤礦，按噸煤資金率估算流動資金。流動資金額=年生產(chǎn)

20、能力×單位產(chǎn)量資金率3、分項(xiàng)詳細(xì)估算法分項(xiàng)詳細(xì)估算法流動資金是指分別對流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的主要構(gòu)成要素分項(xiàng)估算，而后計(jì)算流動資金。周轉(zhuǎn)次數(shù)期計(jì)算公式：周轉(zhuǎn)次數(shù)=360天/最低周轉(zhuǎn)天數(shù)流動資產(chǎn)估算應(yīng)收賬款估算：應(yīng)收賬款=年經(jīng)營成本/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)預(yù)付賬款估算：預(yù)付賬款=外購商品或服務(wù)年費(fèi)用/預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)現(xiàn)金估算：現(xiàn)金=（年工資及福利費(fèi)+年其他費(fèi)用）/現(xiàn)金周轉(zhuǎn)次數(shù)流動負(fù)債估算應(yīng)付賬款估算：應(yīng)付賬款=外購原材料、燃料動力以及其他材料費(fèi)用/應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)預(yù)收賬款估算：預(yù)付賬款=預(yù)收營業(yè)收入年金額/預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)（四）用擴(kuò)大指標(biāo)估算法來估算該項(xiàng)目流動資產(chǎn)投資費(fèi)用流動資產(chǎn)費(fèi)用主要包括土

21、地費(fèi)、勘察費(fèi)以及工程預(yù)付款。該項(xiàng)目主產(chǎn)品的建筑面積為137882.7平方米，土地面積為69789平方米。1、土地費(fèi)：土地費(fèi)的單方造價(jià)為4516元/，所以該項(xiàng)目的土地費(fèi)為：69789*4516*137882.7/（137882.7+3012.4）=30843萬元2、勘察費(fèi)：勘察費(fèi)的單方造價(jià)為57.3元/，所以該項(xiàng)目的勘察費(fèi)為：137882.7*57.3=790萬元3、工程預(yù)付款工程預(yù)付款又稱材料備料款或材料預(yù)付款。它是發(fā)包人為了幫助承包人解決工程施工前期資金緊張的困難而提前給付的一筆款項(xiàng)。工程是否實(shí)行預(yù)付款，取決于工程性質(zhì)、承包工程量的大小以及發(fā)包人在招標(biāo)文件中的規(guī)定。初設(shè)工程預(yù)付款的比例為20

22、%，則工程預(yù)付款為：137882.7*1844*20%=5085萬元。4、 投資分布時(shí)間第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小計(jì)土地費(fèi)（萬元）3084330843勘設(shè)費(fèi)（萬元）790790工程預(yù)付款（萬元）2542.52542.55085總計(jì)34175.52542.536718表4-9 流動資產(chǎn)投資時(shí)間分布分類第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小計(jì)固定資產(chǎn)投資（萬元）9124268.7954268.7959449.59流動資產(chǎn)投資（萬元）34175.52542.536718總計(jì)35087.56811.2954268.79546167.59表4-10 投資時(shí)間分布表第二節(jié) 成本一、

23、成本的概念成本是指為了獲得預(yù)期收益而付出的代價(jià)，是消耗在產(chǎn)品或服務(wù)中的物化勞動與活勞動價(jià)值之和，或者說成本是使產(chǎn)品或服務(wù)得以實(shí)現(xiàn)而消耗的生產(chǎn)力要素。二、成本的分類（一）要素成本外購原材料、外購燃料、動力、工資及福利、固定資產(chǎn)折舊、修理費(fèi)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)攤銷、利息支出、其他費(fèi)用（二）經(jīng)營成本經(jīng)營成本是現(xiàn)金流概念下的成本，是付現(xiàn)的成本。經(jīng)營成本的計(jì)算公式為：經(jīng)營成本=外購原材料-折舊費(fèi)-攤銷費(fèi)-財(cái)務(wù)費(fèi)用（三）變動成本與固定成本變動成本是指其大小與工作量成正比的成本要素，原材料、燃料動力、計(jì)件工資一般屬于變動成本。固定成本是指其大小與工作量無關(guān)的成本要素，工資及福利、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和其他

24、資產(chǎn)攤銷、修理費(fèi)一般是固定成本。（四）沉沒成本沉沒成本是指發(fā)生在當(dāng)期決策之前，與當(dāng)期決策問題無關(guān)費(fèi)用。（五）生產(chǎn)成本與期間費(fèi)用生產(chǎn)成本是指為生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，包括直接材料、直接工資、其他直接費(fèi)用以及按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入的間接支出。（六）機(jī)會成本 機(jī)會成本又稱擇一成本或擇機(jī)代價(jià)，是指在經(jīng)濟(jì)決策過程中，因選擇某一方案而放棄其余方案所付出的代價(jià)或喪失的潛在利益。三、成本的估算成本估算通常采用生產(chǎn)要素法，即依據(jù)成本的構(gòu)成要素，分別就外購原材料、外購燃料動力、工資及福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊，無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷、修理費(fèi)、利息支出和其他費(fèi)用等逐項(xiàng)進(jìn)行估算，而后匯成總成本，即：總成本費(fèi)用=

25、外購原材料+外購材料動力+工資及福利費(fèi)+固定資產(chǎn)折舊+無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷+修理費(fèi)+利息支出+其他費(fèi)用成本估算也可以采用生產(chǎn)成本加期間費(fèi)用的估算方法。分項(xiàng)逐項(xiàng)估算生產(chǎn)成本和期間費(fèi)用，而后匯總，即：總生產(chǎn)成本=生產(chǎn)成本+期間費(fèi)用四、飛龍生活區(qū)2號地塊的成本費(fèi)用估算該生活區(qū)地塊面積為69789平方米，建筑面積為137882.7平方米，配建面積3012.4平方米，人防面積7081.2平方米，車庫的面積31472平方米，綠化面積17984.7平方米，道路管網(wǎng)面積33071.95平方米。已知土地費(fèi)的單方造價(jià)為4516元/，勘察設(shè)計(jì)的單方造價(jià)為57.3元/，建安費(fèi)的單方造價(jià)為1844元/，監(jiān)理費(fèi)的單方造

26、價(jià)為40元/，管理費(fèi)用為223.14萬元。土地費(fèi)：69789*4516*137882.7/（137882.7+3012.4）=30843萬元勘察費(fèi)：137882.7*57.3=790萬元建安費(fèi)：137882.7*1844=25426萬元監(jiān)理費(fèi)：137882.7*40=551萬元管理費(fèi)：主產(chǎn)品建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例223.14*137882.7/（137882.7+3012.4+7081.2+31472）=171.5萬元（二）綠化費(fèi)用的估算據(jù)常州建設(shè)工程交易網(wǎng)可得如下三個(gè)綠化項(xiàng)目中標(biāo)情況，見圖4-13、圖4-14、圖4-15。圖4-13 綠化項(xiàng)目中標(biāo)情況圖4-14 綠化項(xiàng)目中標(biāo)情況圖4

27、-15 綠化項(xiàng)目中標(biāo)情況由以上三個(gè)圖中數(shù)據(jù)匯成如下表格，表4-11中標(biāo)項(xiàng)目中標(biāo)面積（）中標(biāo)價(jià)格（萬元）單方造價(jià)（元/）平均值（元/）圖4-1340000266.48866.6116圖4-14450054.5017121與4-15193030.9845160表4-11 綠化費(fèi)用的單方造價(jià)綠化費(fèi)用=綠化面積*綠化單方造價(jià)=17984.7*116=209萬元(三）道路管網(wǎng)費(fèi)用的估算據(jù)常州建設(shè)工程交易網(wǎng)可得如下三個(gè)綠化項(xiàng)目中標(biāo)情況，見圖4-16、圖4-17、圖4-18。圖4-16 道路管網(wǎng)中標(biāo)情況圖4-17 道路管網(wǎng)中標(biāo)情況圖4-18 道路管網(wǎng)中標(biāo)情況由以上三個(gè)圖中數(shù)據(jù)匯成如下表格，表4-12中標(biāo)項(xiàng)目

28、中標(biāo)面積（平方米）中標(biāo)價(jià)格（萬元）單方造價(jià)（元/）平均值（元/）圖4-1625000199.893780239圖4-175500171.1207311圖4-1810000326.2533326表4-12 道路管網(wǎng)的單方造價(jià)道路管網(wǎng)費(fèi)用=道路管網(wǎng)面積*道路管網(wǎng)的單方造價(jià)=33071.92*239=790萬元（四）銷售費(fèi)用的估算一般銷售費(fèi)用占營業(yè)收入的4%。在第三節(jié)營業(yè)收入中計(jì)算出了營業(yè)總額，便可算出銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用=營業(yè)收入×4%，則：第四年的銷售費(fèi)用：27990*4%=1119.6萬元第五年的銷售費(fèi)用：11995.8*4%=479.8萬元第七年的銷售費(fèi)用：34746*4%=1389

29、.84萬元年份第一年第二年第三年第四年 第五年第六年第七年第一期前期工作完成工程量的50%完成工程量的50%銷售產(chǎn)品的50%銷售產(chǎn)品的50%第二期完成工程量的50%完成工程量的50%銷售產(chǎn)品的90%表4-13 項(xiàng)目安排表成本費(fèi)用時(shí)間分布項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小計(jì)主產(chǎn)品土地費(fèi)用3084330843勘察費(fèi)用790790建安費(fèi)用6356.56356.56356.56356.525426監(jiān)理費(fèi)用137.75137.75137.75137.75551管理費(fèi)用42.87542.87542.87542.875171.5綠化104.5104.5209道路管網(wǎng)395395790銷售費(fèi)用1

30、119.6479.81389.842989.24總計(jì)316336537.1257036.6251119.67016.9257036.6251389.8461769.74表4-14成本費(fèi)用時(shí)間分布第三節(jié) 營業(yè)收入一、營業(yè)收入營業(yè)收入是指以貨幣形式表示的項(xiàng)目銷售產(chǎn)品或提供服務(wù)取得的收入。它是反映項(xiàng)目總量勞動成果的效益類指標(biāo)，是營業(yè)數(shù)量和價(jià)格的乘積。營業(yè)收入的估算應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)市場有效需求分析和制訂項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行。要根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品和服務(wù)方案，準(zhǔn)確地確定目標(biāo)市場，客觀分析市場滲透能力。應(yīng)根據(jù)技術(shù)成熟程度、市場開發(fā)程度、產(chǎn)品壽命期特征等因素，合理確定分年運(yùn)營負(fù)荷計(jì)劃。營業(yè)收入估算應(yīng)

31、確立合理的價(jià)格體系和選擇合理的價(jià)格基點(diǎn)。二、營業(yè)收入的估算表4-15是常州新北區(qū)2012年2013年月價(jià)格數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)來自于搜房網(wǎng)。年份2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月月價(jià)格（元/）727072417100702569657080年份2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月月價(jià)格（元/）691868907058699869766901年份2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月月價(jià)格（元/）530148195585590059226233年份2013

32、年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月月價(jià)格（元/）613659276045627363717035表4-15 新北區(qū)2012、2013年月房產(chǎn)價(jià)格表4-16由表4-15可以算出，上半年和下半年的銷售均價(jià)。年份2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年銷售價(jià)格（元/）7113695756276298表4-16 2012、2013年每半年均價(jià)用定量預(yù)測方法中簡單移動平均法預(yù)測未來房價(jià)，見表4-17年份銷售價(jià)格（元/）預(yù)測值 (元/平米)（n=3）2012年上半年71132012年下半年69572013年上半年56272013年下半

33、年629865662014年上半年629462942014年下半年607360732015年上半年622262222015年下半年619661962016年上半年616461642016年下半年619461942017年上半年618561852017年下半年618161812018年上半年618761872018年下半年618461842019年上半年618461842019年下半年618561852020年上半年618461842020年下半年61846184表4-17由表4-17可以算出未來每年的銷售平均價(jià)格年份每半年銷售價(jià)格（元/）平均值（元/）2014年62946183.5607320

34、15年6222620961962016年6164617961942017年6185618361812018年61876185.561842019年61846184.561852020年618461846184表4-18未來幾年每年年平均價(jià)格 因?yàn)楸卷?xiàng)目的容積率較高，可以適量地降低價(jià)格。初定2017年房價(jià)為5800元/平方米，2018年房價(jià)為5800元/平方米。初定2020年的房價(jià)為5600元/平方米。 建設(shè)周期為兩個(gè)周期，共七年，第1個(gè)周期為四年，在第四年時(shí)銷售，同時(shí)在第四年時(shí)準(zhǔn)備下一期的前期準(zhǔn)備，所以共七年。第1年，前期工作，第2年，完成工程量的50%，第三年完成工程量的50%，第四年銷售預(yù)計(jì)2017年售出第一期的總建筑的70%，2018年售出總建筑的30%。因?yàn)橛傻谌驴芍?，第一期的第二年和第三年分別建主產(chǎn)品的5