項(xiàng)目投資可行性報(bào)告報(bào)告完整版分析

1、編輯課件項(xiàng)目投資可研報(bào)告編輯課件報(bào)告框架第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況 . . . .第二部分：項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案第二部分：項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案.第三部分：項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃第三部分：項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃.第四部分：投資收益分析第四部分：投資收益分析.第五部分：融資及還款計(jì)劃第五部分：融資及還款計(jì)劃.編輯課件第一部分 項(xiàng)目概況編輯課件項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)述項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)述區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模區(qū)域定位區(qū)域定位礦產(chǎn)之鄉(xiāng)四驅(qū)之城旅游勝地能源基地陽山陽山房地產(chǎn)逐漸成熟的價(jià)值洼地房地產(chǎn)逐漸成熟的價(jià)值洼地 陽山縣位于廣東省清遠(yuǎn)市中部，南嶺山脈南麓，連江中游，西漢高祖時(shí)置陽山縣，迄今已有2200多年

2、的歷史。陽山縣山青水秀，資源豐富，自然生態(tài)條件優(yōu)越，森林資源豐富，是“中國反季節(jié)蔬菜之鄉(xiāng)”，享譽(yù)港澳、東南亞；旅游資源獨(dú)具特色，是廣東省旅游強(qiáng)縣，主要風(fēng)景名勝有廣東第一峰、神筆山、北山古寺、連江風(fēng)景帶和南嶺國家森林公園等。全縣總面積3418平方公里，截至2012年，全縣轄12個(gè)鎮(zhèn)1個(gè)瑤族鄉(xiāng)，總?cè)丝?4.3萬人。編輯課件項(xiàng)目總體情況項(xiàng)目總體情況項(xiàng)目所在：項(xiàng)目所在：清遠(yuǎn)市陽山縣城東，比鄰碧桂園項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地70.7畝，占地面積合共 47168 平方米，總建筑面積97485.5平方米項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：集商業(yè)、酒店、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期已基本

3、開發(fā)完畢，項(xiàng)目二期在規(guī)劃調(diào)整階段，待資金到位即可進(jìn)行建設(shè)。項(xiàng)目綜合容積率2.25一期容積率為1，已落成臨街商業(yè)、駕校接待酒店、中餐廳、夜總會(huì)合共27041平方米；二期容積率調(diào)整為3.5，規(guī)劃面積70444.5平方米，規(guī)劃為酒店及酒店式公寓。項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃編輯課件第二部分第二部分 項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案 編輯課件項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位背景背景陽山作為駕駛員考試長(zhǎng)途科目最早的指定地點(diǎn)之一，每天接待的考試學(xué)員在陽山作為駕駛員考試長(zhǎng)途科目最早的指定地點(diǎn)之一，每天接待的考試學(xué)員在80010008001000人次。人次。現(xiàn)有駕駛員培訓(xùn)基地因落成時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)有接待能力完全滿足不了現(xiàn)在的駕駛員

4、現(xiàn)有駕駛員培訓(xùn)基地因落成時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)有接待能力完全滿足不了現(xiàn)在的駕駛員考試規(guī)模?？荚噷W(xué)員以及教練員只能分流到武裝部招待所、交警招待所等場(chǎng)所，考試規(guī)模。考試學(xué)員以及教練員只能分流到武裝部招待所、交警招待所等場(chǎng)所，這種不得已的安排導(dǎo)致學(xué)員及教練員意見很大。這種不得已的安排導(dǎo)致學(xué)員及教練員意見很大。本項(xiàng)目已經(jīng)于陽山縣委縣政府及交委達(dá)成了協(xié)議，本項(xiàng)目一期已經(jīng)落成的酒店本項(xiàng)目已經(jīng)于陽山縣委縣政府及交委達(dá)成了協(xié)議，本項(xiàng)目一期已經(jīng)落成的酒店以及中餐館等作為長(zhǎng)途考試學(xué)員及教練員指定接待酒店，按市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算租金。以及中餐館等作為長(zhǎng)途考試學(xué)員及教練員指定接待酒店，按市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算租金。編輯課件項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位

5、產(chǎn)品定位鑒于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶來源明確鑒于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶來源明確, , 因此產(chǎn)品線應(yīng)較豐富因此產(chǎn)品線應(yīng)較豐富編輯課件項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃接待酒店面積15000平方米；接待酒店按4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修；接待酒店首層為接待大廳及公共就餐區(qū)；配套大型中餐廳、ktv、沐足等餐飲休閑功能全方位為入住客戶服務(wù)；按平均35平米/間的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置房250間標(biāo)準(zhǔn)客房。按照50平方米/間的的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置50間高標(biāo)客房；酒店式公寓滿足投資、旅游度假需求。編輯課件項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位接待酒店首層接待酒店首層 作為定點(diǎn)接待酒店，每天接待超過500人次住宿及就餐 首層接待大廳作為學(xué)員及教練員每天簽到功能 公共就餐區(qū)每天提供自助餐 以

6、優(yōu)良的環(huán)境，良好的服務(wù)，完善的配套，逐步取代原有的考試接待中心。編輯課件項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位餐飲娛樂配套餐飲娛樂配套編輯課件項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客房裝修標(biāo)準(zhǔn)客房裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)客房標(biāo)準(zhǔn)客房高標(biāo)客房高標(biāo)客房編輯課件項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓為本項(xiàng)目二期主打產(chǎn)品；鑒于本項(xiàng)目地處陽山這個(gè)旅游資源豐富的大氧吧，是旅游、度假、休閑的理想所在，我們以拎包入住的概念打造4560平米的一房?jī)蓮d及兩房?jī)蓮d小戶型公寓，聘請(qǐng)知名酒店管理公司共同打造總價(jià)在20萬左右的酒店式公寓。編輯課件項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位酒店式公寓裝修酒店式公寓裝修n拎包入住，精裝交房n與知名酒店管理公司合作n6種裝修風(fēng)格工客戶菜單式選擇n部分

7、帶租約發(fā)售，投資信心保證n配套商業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)招商公司，保證項(xiàng)目生命力。編輯課件第三部分第三部分 市場(chǎng)概況及銷售計(jì)劃市場(chǎng)概況及銷售計(jì)劃 編輯課件陽山房地產(chǎn)概況編輯課件接上表編輯課件陽山房地產(chǎn)市場(chǎng)陽山房地產(chǎn)市場(chǎng)- -結(jié)論結(jié)論陽山在碧桂園沒有進(jìn)入前，因土地原因?qū)е率袌?chǎng)有效供應(yīng)量較少，陽山在碧桂園沒有進(jìn)入前，因土地原因?qū)е率袌?chǎng)有效供應(yīng)量較少，項(xiàng)目的品質(zhì)項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格區(qū)間差別不大。和價(jià)格區(qū)間差別不大。陽山以普通住宅集群為主，以改善型客戶為主力客群；區(qū)域平均價(jià)格集中在陽山以普通住宅集群為主，以改善型客戶為主力客群；區(qū)域平均價(jià)格集中在3200350032003500元元/ /平米，隨著房地產(chǎn)上漲的大環(huán)境，價(jià)

8、格還有一定上漲空間。平米，隨著房地產(chǎn)上漲的大環(huán)境，價(jià)格還有一定上漲空間。陽山購房多為地緣性升級(jí)客戶和剛性需求陽山購房多為地緣性升級(jí)客戶和剛性需求( (如婚房如婚房) ) 客群，主力戶型以舒適型兩客群，主力戶型以舒適型兩居為主。居為主。碧桂園為陽山房地產(chǎn)龍頭，以其成熟的開發(fā)模式引領(lǐng)市場(chǎng)，其精裝修洋房均價(jià)碧桂園為陽山房地產(chǎn)龍頭，以其成熟的開發(fā)模式引領(lǐng)市場(chǎng)，其精裝修洋房均價(jià)46004600元元/ /平方是本項(xiàng)目的風(fēng)向標(biāo)。平方是本項(xiàng)目的風(fēng)向標(biāo)。編輯課件銷售策略及計(jì)劃銷售策略：銷售策略：本項(xiàng)目比鄰碧桂園，在銷售策略上本項(xiàng)目將采取錯(cuò)位營(yíng)銷的方式推進(jìn)。本項(xiàng)目比鄰碧桂園，在銷售策略上本項(xiàng)目將采取錯(cuò)位營(yíng)銷的方式

9、推進(jìn)。本項(xiàng)目是商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂及酒店式公寓的綜合項(xiàng)目。戶型以本項(xiàng)目是商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂及酒店式公寓的綜合項(xiàng)目。戶型以45604560平方為主打，錯(cuò)開平方為主打，錯(cuò)開了與碧桂園的直接競(jìng)爭(zhēng)，且小戶型填補(bǔ)了碧桂園的空白，因此碧桂園每一次促銷都將是本項(xiàng)目爆了與碧桂園的直接競(jìng)爭(zhēng)，且小戶型填補(bǔ)了碧桂園的空白，因此碧桂園每一次促銷都將是本項(xiàng)目爆發(fā)式銷售的高峰。發(fā)式銷售的高峰。銷售計(jì)劃：銷售計(jì)劃：20142014年上半年，推出臨街商鋪；年上半年，推出臨街商鋪；20142014年九月，利用金九銀十的銷售旺季清除臨街商鋪尾貨及推出產(chǎn)權(quán)式酒店（駕校接待年九月，利用金九銀十的銷售旺季清除臨街商鋪尾貨及推出產(chǎn)

10、權(quán)式酒店（駕校接待 酒店酒店300300間酒店客房都面向市場(chǎng)推出）；間酒店客房都面向市場(chǎng)推出）；20152015年年1 1月，推出月，推出4 4棟酒店式公寓進(jìn)行銷售；棟酒店式公寓進(jìn)行銷售；20152015年上半年，加推剩余公寓；年上半年，加推剩余公寓；20162016年前，完成全部公寓及商業(yè)銷售；年前，完成全部公寓及商業(yè)銷售；編輯課件第四部分第四部分 投資收益分析投資收益分析 編輯課件四、投資分析表編輯課件接上表編輯課件接上表編輯課件接上表編輯課件接上表編輯課件第五部分第五部分 項(xiàng)目融資及還款計(jì)劃項(xiàng)目融資及還款計(jì)劃 編輯課件五、融資計(jì)劃（暫定名）項(xiàng)目，占地總面積約47168平方米，總建筑面積9

11、7485.5平方米，分兩期開發(fā)，其中一期已基本建設(shè)完畢，目前已經(jīng)取得房地產(chǎn)證的有商鋪4092M2；正在辦理房地產(chǎn)證的有中餐廳、夜總會(huì)合共7949M2，產(chǎn)權(quán)證可在3月底取得；15000M2的駕校接待酒店已經(jīng)封頂；項(xiàng)目的市政管道、市政道路已經(jīng)建好。二期酒店式公寓在規(guī)劃調(diào)整階段，資金到位即可動(dòng)工。項(xiàng)目計(jì)劃總投資23000萬元，項(xiàng)目資金來源于新世紀(jì)公司自籌和部分銀行貸款。公司由2009年9月前期準(zhǔn)備工作開始，已籌得資金11000萬元，其中已投入資金10250萬元，包括購買地塊5000萬元及支付工程款項(xiàng)5250萬元。要項(xiàng)目整體開發(fā)完畢，項(xiàng)目資金缺口約為12000萬元。該缺口主要是支付一期部分工程款及將要

12、建設(shè)二期所需的建安成本。由于項(xiàng)目一期基本建設(shè)完畢，且臨街商業(yè)部分已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)。因此臨街商業(yè)在2014年上半年開始回收資金。臨街商業(yè)銷售均價(jià)15000元/平方，全部售罄將回款6138萬元。駕校接待酒店已經(jīng)封頂，達(dá)到取得預(yù)售證條件，在9月份以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式推向市場(chǎng)，體量300套，均價(jià)20萬元/套，預(yù)計(jì)回款6000萬元。因此本次項(xiàng)目融資金額在800012000萬元即可滾動(dòng)開發(fā)完畢整個(gè)項(xiàng)目。編輯課件五、還款計(jì)劃本項(xiàng)目融資800012000萬元，用款周期為兩年；采取第一年付息，第二年還本付息的方式；項(xiàng)目在取得貸款后，其中的800萬用以支付一期工程所剩余的工程款，700萬用于支付一期物業(yè)取得產(chǎn)權(quán)證余款，其余款項(xiàng)用于支付二期工程前期規(guī)劃費(fèi)用及項(xiàng)目啟動(dòng)資金；（備注）：1、工程建設(shè)已與施工單位達(dá)成全帶資協(xié)議，二期的公寓項(xiàng)目封頂才需要支付工程費(fèi)； 2、本項(xiàng)目一