機(jī)械車位作為設(shè)備還是不動產(chǎn)法律見解-可參考閱讀

1、購買了機(jī)械車庫后，還要面臨一道檻，那就是該機(jī)械車庫的特殊屬性使其身份模糊，我國現(xiàn)有法律法規(guī)尚未對此有明確規(guī)定，機(jī)械車庫的價(jià)格監(jiān)管、銷售和租賃規(guī)范，目前都存有一定爭議，更無法辦理產(chǎn)權(quán)或過戶手續(xù)。機(jī)械車庫設(shè)備包括了機(jī)械式停車設(shè)備、停車管理收費(fèi)系統(tǒng)、停車導(dǎo)航系統(tǒng)、出入口控制設(shè)備、讀卡機(jī)、停車管制工具等部分，實(shí)際上是一個(gè)復(fù)雜的機(jī)械系統(tǒng)。對于這樣的大型設(shè)備，具體到每一個(gè)停車庫，到底算動產(chǎn)，還是算不動產(chǎn)？未明確、肯定。據(jù)相關(guān)資料介紹，機(jī)械及機(jī)械車庫的運(yùn)作和建造原理本身也存在許多差異，日本等國以升降橫移式為主，歐洲的德國和意大利多為巷道堆垛式。如何給機(jī)械車庫一個(gè)法律上的名分令立法人士頗費(fèi)思量。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)

2、部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法和即將施行的房屋登記辦法中，機(jī)械車庫沒有納入不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的范圍。機(jī)械車庫不能像房屋一樣取得產(chǎn)權(quán)證，從而無法辦理產(chǎn)權(quán)登記和交易過戶手續(xù)。立法的空白造成不少開發(fā)商與業(yè)主的困惑，在商品房買賣矛盾和物業(yè)矛盾的影響下，更有一些業(yè)主進(jìn)一步質(zhì)疑開發(fā)商能否處分和買賣機(jī)械車庫，并讓機(jī)械車庫的買賣充滿了火藥味 立體車庫定性之爭：建筑、設(shè)備還是構(gòu)筑物？2017-11-30 08:46 作者：凌學(xué)東，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會高級經(jīng)濟(jì)師，法學(xué)博士一 、 立體車庫法律屬性充分利用垂直空間的立體車庫已在眾多城市應(yīng)用，在一定程 度上緩解了用地緊張和停車難。然而，當(dāng)投資人意圖對立體 車庫融資時(shí)，是

3、以設(shè)備還是以建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行抵押呢？ 單獨(dú)建設(shè)的立體車庫絕大部分被出租使用，此類債權(quán)是基于 設(shè)備動產(chǎn)權(quán)利還是建筑物不動產(chǎn)權(quán)利？立體車庫占地被征 收時(shí)，補(bǔ)償是按建筑物還是按設(shè)備拆除？消費(fèi)者購買立體停 車位，其合同標(biāo)的究竟是設(shè)備使用權(quán)還是建筑物所有權(quán)？在 商品房買賣、物業(yè)管理糾紛下，有業(yè)主質(zhì)疑，開發(fā)企業(yè)是否 有權(quán)出售立體停車位呢？立體車庫的定性模糊，引發(fā)了立體 停車位買賣合同訂立、物權(quán)公示、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)管理、侵 權(quán)責(zé)任等一系列問題，并導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)、投資人、融資人、 管理者、消費(fèi)者、業(yè)主等多方主體的集體困惑。二 、 現(xiàn)行規(guī)范將立體車庫定性為特種設(shè)備立體車庫中的機(jī)械車位未被納入房屋登記辦法中的房屋

4、 或特定空間登記范圍，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中也未作明確，這 意味著它不能像房屋一樣取得不動產(chǎn)權(quán)屬登記憑證，從而無法辦理交易過戶等手續(xù)。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)起重機(jī)械分類( GB/T20776-2006 )、機(jī)械式停車設(shè)備分類(GB/T26559-2011 ) 、 國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類( GB/T4754-2011 ) ，機(jī)械車位被劃歸起重機(jī)械，如同電梯一樣，作為特種設(shè)備由具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行型式試驗(yàn)、鑒定評審，接受質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的監(jiān)督檢查和安全監(jiān)察等管理。南京市鼓樓區(qū)法院判決明確，層數(shù)大于或者等于二層的機(jī)械式停車設(shè)備屬于特種設(shè)備。特種設(shè)備安裝后，經(jīng)檢測機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門發(fā)放特種設(shè)備使用登記證書，

5、方可投入使用。機(jī)械設(shè)備應(yīng)由專業(yè)人員看護(hù)及操作，并定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。特種設(shè)備安全監(jiān)察條例對起重機(jī)械的設(shè)計(jì)、制造、安裝、改造、維修等作了規(guī)定，但未規(guī)制其產(chǎn)權(quán)。三 、 地方實(shí)踐對立體車庫已然破冰成都、南昌、上海、南京、常州等地的相關(guān)規(guī)范和司法判決仍將立體車庫有條件地認(rèn)定為建筑物而非設(shè)備。成都市自2014 年 9 月起對機(jī)械式車庫所有權(quán)進(jìn)行初始登記，并可按基本單元辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、預(yù)告、更正、注銷等不動產(chǎn)登記事項(xiàng)。南昌市2015 年 4 月起施行的城市地下空間建筑物登記暫行辦法將按規(guī)劃建設(shè)的地下車位作為建筑物進(jìn)行所有權(quán)登記。上海市有判決確認(rèn)地下機(jī)械車庫的車位使用權(quán)出售行為，認(rèn)可由業(yè)主購置機(jī)械停車庫車位所

6、有權(quán)或使用權(quán)參見 （ 2014 ）黃浦民四（民）初字第1593 號民事判決書。該市靜安區(qū)法院確認(rèn)業(yè)主作為地下機(jī)械停車位的“產(chǎn)權(quán)人 ”，每月支付的 100-120 元全部由物業(yè)公司用于地下機(jī)械車庫的日常養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行開支參見 （ 2014 ） 靜民三 （民） 初字第 185 號 民事判決書。不僅如此，法院還委托房地產(chǎn)評估公司對機(jī)械車位的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，如常州市鐘樓區(qū)某車位使用權(quán)價(jià)值被評估為十萬元參見（2013 ）鐘少民初字第0383號民事判決書。人防地下室建造雙層機(jī)械車庫時(shí)，規(guī)劃部門審批其總建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證參見（2015 ）蜀民一初字第00146 號民事判決書。消費(fèi)者購

7、買與住宅小區(qū)配套的機(jī)械車位時(shí)，購房合同與機(jī)械車位買賣合同一并簽訂，儼然將兩者等量齊觀。四 、 建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備的辨析尺度一方面是現(xiàn)實(shí)對立體車庫的迫切需求，另一方面是立體車庫法律屬性不清。為解決這一矛盾，必須先行識別立體車庫作 為建筑物、構(gòu)筑物還是單純機(jī)械設(shè)備的身份。（一）建筑物、構(gòu)筑物屬于不動產(chǎn)，設(shè)備依其與不動產(chǎn)的固定關(guān)系而定我國民事法律規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。不動產(chǎn)登記暫行條例 第 2 條將不動產(chǎn)定義為“土地、 海域以及房屋、林木等定著物 ”。該條例及其實(shí)施細(xì)則中規(guī)定對 “房屋等建筑物、構(gòu)筑物 ”所有權(quán)辦理不動產(chǎn)權(quán)利登記。附著于土地的設(shè)備

8、，以及建筑物或構(gòu)筑物內(nèi)的設(shè)備，依其與不動產(chǎn)的附屬關(guān)系是否永久固定來區(qū)分不動產(chǎn)與動產(chǎn)。在德國法上，僅為一時(shí)的目的而被附置于一個(gè)建筑物的物，不屬于該建筑物的成分。其雖然事實(shí)上并不可以移動，但仍然為法律意義上的動產(chǎn)，受動產(chǎn)規(guī)則的拘束。法國民法典第531 條規(guī)定，所有未經(jīng)柱石固定、不構(gòu)成房屋之一部分的制造設(shè)備，均為動產(chǎn)。同法第524 條規(guī)定，由不動產(chǎn)所有人永久固定于不動產(chǎn)上的一切動產(chǎn)物品，亦依其用途而為不動產(chǎn)。設(shè)備與建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系不是非此即彼，當(dāng)其與不動產(chǎn)永久固定時(shí)，就已然成為該不動產(chǎn)的組成部分。（二）建筑物強(qiáng)調(diào)形成圍合空間，構(gòu)筑物強(qiáng)調(diào)獨(dú)立利用的特定空間，建筑材料屬性不是二者區(qū)分的關(guān)鍵民用建筑物

9、供人們在其內(nèi)居住或進(jìn)行公共活動，工業(yè)建筑物供人們在其內(nèi)從事生產(chǎn)活動。建筑物的各類結(jié)構(gòu)，就其功能而言，無外乎承重與圍護(hù)，或?yàn)榱褐驗(yàn)閴Π?，皆是為了形成圍合空間供人們利用，無論此空間是全封閉、半封閉甚至不封閉。構(gòu)筑物通常不形成圍合空間，如獨(dú)立煙囪、公園雕塑、微縮建筑景觀等，即便形成圍合空間，如佛塔、墳?zāi)?、貯水池、油庫、地下管廊等，也不是供人們在其內(nèi)活動。至于使用的建筑材料是木材、石材、磚、混凝土、鋼、玻璃還是其他，并非區(qū)分建筑物與構(gòu)筑物的關(guān)鍵。（三）建筑物皆可測算建筑面積，構(gòu)筑物、設(shè)備不能測算建筑面積根據(jù)我國房產(chǎn)測量規(guī)范，所有建筑物都可測量和計(jì)算建筑面積，總建筑面積為建筑物外墻（柱）勒腳以上各層的

10、外圍水平投影面積之和，但建筑物中層高小于2.20 米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室不計(jì)算自然層數(shù)和建筑面積，半封閉、不封閉的圍護(hù)結(jié)構(gòu)通常以其外圍水平投影面積折半計(jì)算。構(gòu)筑物如亭、塔、 煙囪、 油庫等不計(jì)算建筑面積，但能測量投影面積，該面積如何計(jì)算及如何定位構(gòu)筑物，依前述規(guī)范第6.1.3.4 條款，按實(shí)際需要而定。2013 版建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范第 3.0.27 條款明確規(guī)定建筑物以外的地下人防通道、獨(dú)立煙囪、油罐、水塔、貯倉等構(gòu)筑物不應(yīng)計(jì)算建筑面積。設(shè)備本身不計(jì)算建筑面積，但部分設(shè)備占用的空間如電梯井、提物井、管道井，則如同房屋一樣按自然層計(jì)算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20 米以下的

11、設(shè)備層、管道層應(yīng)計(jì)算1/2 面積。綜上，是否測算建筑面積是建筑物與構(gòu) 筑物、設(shè)備的辨析要點(diǎn)。（四）不動產(chǎn)登記強(qiáng)調(diào)界址清晰、界線封閉，單元具有唯一性；設(shè)備作為動產(chǎn)時(shí)無需登記，附屬于不動產(chǎn)時(shí)與其一并登記根據(jù)不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則第5 條，不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。有房屋等建筑物、 構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來的突出改變之一，就是把登記的不動產(chǎn)限定為不動產(chǎn)單元。該實(shí)施細(xì)則有專節(jié)規(guī)定 “集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記 ”。對國有建設(shè)用地上的構(gòu)筑物所有權(quán)

12、登記，該實(shí)施細(xì)則第39條規(guī)定： “具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理?！敝劣诘怯浢娣e，不動產(chǎn)登記暫行條例第8 條將其規(guī)定為不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的自然狀況之一，通過系統(tǒng)解釋方法，它應(yīng)包括建筑面積、占地面積、海域面積等權(quán)屬界線之內(nèi)的各類面積。設(shè)備作為動產(chǎn)時(shí)無需登記，附屬于不動產(chǎn)時(shí)與其一并登記，盡管在實(shí)踐中多未辦理。五 、 立體車庫宜認(rèn)定為建筑物依據(jù)前述辨析尺度，立體車庫宜認(rèn)定為建筑物，原因如下：第一，立體車庫是不動產(chǎn)。立體車庫無論獨(dú)立修建于地坪之上、地坪之下、半地下，還 是配建于既有建筑物地下室，無論采用升降式、倉儲

13、式，還 是其他工作原理和結(jié)構(gòu)型式，都必然通過底板、樁基或其他 基礎(chǔ)與特定地塊永久固定，非經(jīng)拆卸、毀壞，或破碎與之固 定的地塊，不能將立體車庫分離出來。立體車庫被我國國 民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類、起重機(jī)械分類等認(rèn)定為起重機(jī)械并 納入特種設(shè)備管理，當(dāng)其安裝于特定地塊或既有建筑物而與 不動產(chǎn)永久固定時(shí)，就已然成為不動產(chǎn)。如同工廠車間的橋 式起重機(jī)械，已與車間建筑物融為一體，成為其發(fā)揮生產(chǎn)功 能的重要組成部分；橋式起重機(jī)械的主梁、端梁、吊鉤等能 產(chǎn)生水平或垂直方向的位置移動，但整體應(yīng)與建筑物共同認(rèn) 定為不動產(chǎn)。如前所述，設(shè)備既可能是動產(chǎn)，也可能是不動 產(chǎn)，設(shè)備與不動產(chǎn)并非一組互斥概念。第二，立體車庫利用圍合空間

14、。立體車庫之于地面停車場的最大優(yōu)越性在于對空間的立體 利用，其中每個(gè)停車位都形成圍合空間，這與多層或高層房 屋建筑物對空間的利用高度相似。根據(jù)人與停車設(shè)備的關(guān)系和自動化程度不同，立體車庫分為人車共乘式、準(zhǔn)無人式、無人式。自行式立體車庫是典型的人車共乘式。隨著停車設(shè)備智能化程度的提升，越來越多的機(jī)械式立體車庫采用無人式。在人車共乘式的立體車庫中，駕乘員與車共同活動于立體車庫構(gòu)建的空間之內(nèi)，除了利用停車位空間，還利用各類通道，如同建筑物區(qū)分所有權(quán)人使用共同共有的大堂、樓梯與過道一樣。準(zhǔn)無人式立體車庫需駕駛員將車開進(jìn)工作區(qū)后離開， 而無人式立體車庫無需駕駛員將車開進(jìn)工作區(qū)。不過，無論駕駛員是否活動于

15、工作區(qū)，車最終使用的是立體車庫構(gòu)造出的一個(gè)個(gè)圍合空間。機(jī)動車無論載人載物，皆由自然人駕駛，目前正研發(fā)的無人駕駛汽車也由人控制，與人的關(guān)系極為密切。機(jī)動車在立體車庫內(nèi)的自動停放，可視為人類駕駛活動在立體車庫的延伸。換言之，立體車庫不僅構(gòu)造圍合空間，還供人們在其內(nèi)進(jìn)行公共活動，符合民用建筑物的特征，從而與構(gòu)筑物相區(qū)分。第三，立體車庫可測算建筑面積。作為利用圍合空間的建筑物，立體車庫皆可測算建筑面積。根據(jù) 2013 版 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范第 3.0.10 條款，立體車庫無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)分層計(jì)算，其中層高在2.20 米以上的計(jì)算全面積，層高在2.20 米以下1/2 面積，具體

16、測算還區(qū)分有無圍護(hù)結(jié)構(gòu)。不過，在該條款的條文說明中明確，“起局部分隔、存儲等作用的書架層、貨架層或可升降的立體鋼結(jié)構(gòu)停車層均不屬于結(jié)構(gòu)層，故該部分分層不計(jì)算建筑面積?！本湍壳坝昧孔畲蟮纳禉M移式停車設(shè)備而言，兩層一般不小于3.65 米， 三層一般不少于5.35 米， 停車位高度為汽車全高加0.05 米， 不小于 1.6 米，兼做司機(jī)通道時(shí)，應(yīng)不小于1.8 米。除停放大、中型客車的停車位外，絕大部分立體停車位的層高小于2.20 米。 對于采用垂直升降方式單獨(dú)建設(shè)的高層停車樓，無論布局還是外觀，都與普通公共建筑物相似，其停車層僅因?qū)痈卟蛔慊虿捎昧丝缮档匿摻Y(jié)構(gòu)就不測算建筑面積，有所不妥。無論可升降

17、的立體鋼結(jié)構(gòu)停車層是否為結(jié)構(gòu)層，宜將其外圍或底板水平投影面積分層計(jì)算，其中層高不足2.20 米的折半計(jì)算，對于必留空車位、通道等空間，參照區(qū)分建筑物所有權(quán)面積分?jǐn)偡椒?，將共有面積分?jǐn)傊量捎玫牧Ⅲw停車位專有面積中。個(gè)別地方規(guī)定了立體車庫“套內(nèi)建筑面積”，如北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委 2012 年關(guān)于規(guī)范房屋面積測算工作有關(guān)問題的通知（京建法2012 17 號）規(guī)定“獨(dú)立的機(jī)械式停車設(shè)備按組確定面積測算單元，按界址點(diǎn)閉合形成的界線計(jì)算套內(nèi)建筑面積”。第四，立體停車位界線封閉，權(quán)屬可特定化。立體車庫中的停車位有固定式停車位、由搬運(yùn)器與載車板配合使用的停車位。自行式、垂直升降式、巷道堆垛式立體車庫中的固定式停車位，其空間坐標(biāo)在立體車庫中是固定的，四至界線完全封閉，具有唯一性，權(quán)屬易于特定化。各類循環(huán)式停車設(shè)備的停車位，其空間坐標(biāo)在立體車庫中不固定，具體停車位置隨著停車實(shí)際情況發(fā)生水平或垂直方向的移動，這是目前就單個(gè)立體停車位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的最大困擾。那么，這些移動的停車位是否構(gòu)成我國不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則第 5 條規(guī)定的不動產(chǎn)單元呢？筆者持肯定態(tài)度：首先，無論停車位如何循環(huán)，其權(quán)屬界線始終封閉，長、寬固定，可以測算投影面積；其次，這些停車位是具有獨(dú)立使