深圳市濱海購物中心項目可行性研究報告

1、深圳市濱海購物中心項目可行性研究報告深圳市濱海購物中心有限公司二O一二年三月二十日目 錄第一節(jié) 項目背景 1第二節(jié) 項目必要性 3第三節(jié) 項目建設(shè) 7一、項目選址7二、項目建設(shè)規(guī)模8三、商鋪整合8第四節(jié) 項目升級改造 10一、開設(shè)購物中心大門10二、設(shè)立大門內(nèi)扶梯11三、設(shè)立第三層滾動扶梯11四、建立第一棟與第二棟連接11五、拆除第一層商鋪商隔12六、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備12七、增設(shè)停車場12八、拆除路邊直坡13九、美化周邊環(huán)境13第五節(jié) 購物中心各區(qū)功區(qū)劃分 15一、升級改造后的營業(yè)大樓15二、商場各功能區(qū)劃分16第六節(jié) 市場啟動的前期工作 19一、組建項目公司19二、定購設(shè)備19三、商場升及

2、改造22第七節(jié) 購物中心啟動策劃 25一、市場定位25二、經(jīng)營管理模式26三、啟動開業(yè)26第八節(jié) 購物中心投資測算 28一、土地使用權(quán)投資28二、房屋建筑物投資28三、設(shè)備投資30四、土建及設(shè)備安裝投資32五、商品投資33第九節(jié) 購物中心財務(wù)分析 35一、營業(yè)收入35二、營業(yè)利潤36三、營業(yè)費用37四、應(yīng)繳稅金38五、凈利潤39六、凈銷售利潤率39七、投資回收期40第十節(jié) 購物中心資金籌措 42一、自籌資金42二、收入資金42三、借款抵押擔(dān)保43四、還款計劃43第十一節(jié) 購物中心不確定性分析 45一、盈虧平衡分析45二、敏感性分析46第十二節(jié) 結(jié)論48第一節(jié) 項目背景深圳市是國家最早設(shè)立的經(jīng)濟

3、特區(qū)之一,是國家改革開放的前沿陣地，是國家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。深圳改革開放30年來，建成了完善地產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢和優(yōu)良的物流環(huán)境，促進了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈迅猛發(fā)展，穩(wěn)步推進了商貿(mào)、金融、物流、電信和專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值從1.96億元增長到6765.41億元，年均增長31.20%；人均生產(chǎn)總值從606元增長到79221元，折合10628美元，居全國第一位，年均增長17.64%；貿(mào)易進出口總額從0.17億美元增長到2875.33億美元，居全國第一位，年均增長38.34%。隨著國家推行的大珠江三角區(qū)經(jīng)濟一體化和深港經(jīng)濟一體化，深圳市經(jīng)濟發(fā)

4、展迎來了一個新的高潮。由于深圳市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)，深圳市長期以來存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴(yán)重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經(jīng)濟發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。為促進經(jīng)濟均衡發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市特區(qū)于2010年7月1日擴大至全市，將龍崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中，深圳市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套以及公共服務(wù)水平的投入，全面改善特區(qū)外地區(qū)的城市環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵下，促進特區(qū)外地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平。處于深圳市龍崗區(qū)葵涌街道的深圳市濱海購物中心項目，位于深圳市東部

5、沿海的大鵬半島，是深圳市政府重要的菜藍子工程之一，也是深圳市政府東部生態(tài)組團建設(shè)的重要組成部分，是解決和提高葵涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近120萬居民生活問題的關(guān)鍵所在，也是促進深圳東部沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要配套設(shè)施之一。深圳市濱海購物中心有限公司響應(yīng)國家和市政府的號召，全力推進龍崗區(qū)葵涌街道的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平的建設(shè)，調(diào)動自身資源和能力，按照世界先進理念服務(wù)和管理深圳市濱海購物中心，通過管理、服務(wù)、經(jīng)營一體化的模式，統(tǒng)一規(guī)劃，集約經(jīng)營，使深圳市濱海購物中心成為一個功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的模范商場。深圳市濱海購物中心有限公司依靠自身的經(jīng)濟實力，引進具有豐富商場管理經(jīng)驗和高效運作的管

6、理團隊、科學(xué)的管理理念和先進的經(jīng)營方式，建設(shè)一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當(dāng)?shù)厥姓涮自O(shè)施建設(shè)，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，滿足當(dāng)?shù)厝嗣裆钏枰娜獠?、干鮮、五金、百貨等生活必需品，解決當(dāng)?shù)厝藗兊木蜆I(yè)問題，同時也能為公司帶來客觀的經(jīng)濟效益?？梢?，深圳市濱海購物中心項目，是一個社會效益明顯、公司效益顯著的好項目。第二節(jié) 項目必要性葵涌街道位于龍崗區(qū)東南部，東臨大亞灣，南瀕大鵬灣與香港新界隔海相望，東南與大鵬街道接壤，西連鹽田區(qū)，北接坪山新區(qū)和惠州市淡水鎮(zhèn)。轄區(qū)總面積103.9平方公里，海岸線長31.9公里。葵涌街道處于深圳東南部的中心位置，地理位置和交通位置優(yōu)越，在葵涌方圓五公里范圍內(nèi)，有深圳市的大

7、梅沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區(qū)，還有惠州市的淡水鎮(zhèn)、大亞灣區(qū)?？恳喳}壩高速公路與深圳市連接，以坪葵公路與坪山新區(qū)連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經(jīng)濟中心、政治和文化中心?？课恢脠D按照深圳市城市總體規(guī)劃(19962010)、深圳市東部生態(tài)組團分區(qū)規(guī)劃(2005-2020)、深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2002年2010年)和深圳市大鵬半島保護與發(fā)展管理規(guī)定，深圳市政府對本片區(qū)進行了美好的近期建設(shè)規(guī)劃和宏偉的遠景規(guī)劃：1、本片區(qū)發(fā)展目標(biāo)是：加強生態(tài)保護和環(huán)境整治，建設(shè)完善的配套設(shè)施，為周邊重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和大鵬半島旅游的開發(fā)奠定基礎(chǔ)。2、本片區(qū)的功能定位是：具

8、有為東部生態(tài)組團提供綜合功能的城市服務(wù)中心，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和旅游服務(wù)配套的現(xiàn)代新城。3、本片區(qū)在深圳市大鵬半島保護與發(fā)展管理規(guī)定中屬于三級建設(shè)控制區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要為旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、與海洋資源開發(fā)有關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及市政府確定的其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀不符合規(guī)劃或者污染型工業(yè)項目應(yīng)嚴(yán)格限制或縮減用地規(guī)模，并限期關(guān)閉或搬遷，鼓勵現(xiàn)狀不符合規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的項目進行升級改造。4、按照深圳市政府城市建設(shè)和發(fā)展整體規(guī)劃，葵涌大鵬規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)片區(qū)，重點發(fā)展高科技研發(fā)、生態(tài)環(huán)保和智力密集型新興科技產(chǎn)業(yè)。5、經(jīng)深圳市政府近期規(guī)劃，距離葵涌街道僅五分鐘車程的壩光村，方圓20平方公

9、里的可建設(shè)用地，是深圳市9個重點發(fā)展園區(qū)之一，其名稱為“壩光高科技生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，重點發(fā)展高科技生物產(chǎn)業(yè)，計劃引進4萬高科技人才，大力發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新，使其成為功能齊全的國家級研發(fā)基地，可容納就業(yè)人員10萬元人。現(xiàn)壩光的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已開面展開，葵涌直通壩光的隧洞在年末開通投入使用?？繉⒆鳛閴喂夂笄谂涮谆?，規(guī)劃有醫(yī)院、學(xué)校、大型商業(yè)、休閑娛樂、高檔辦公場和高檔住宅等設(shè)施，為壩光提供全方位的服務(wù)。葵涌城市規(guī)劃圖深圳市政府對葵涌街道的定位，決定了葵涌是深圳市東南部沿海的政治、經(jīng)濟和文化中心城市，城市建設(shè)以辦公和綜合服務(wù)為主。深圳市政府已決定在葵涌加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)的投資力度，鼓

10、勵舊城區(qū)和落后設(shè)施的升級改造，推出各類優(yōu)惠措施吸引社會資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環(huán)境優(yōu)美、各項服務(wù)一流的現(xiàn)代化城市。由于歷史原因和經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，葵涌舊市場設(shè)施落后，急待改造?？颗f市場處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購物環(huán)境，嚴(yán)重影響城市的整體規(guī)劃和發(fā)展；舊市場與居民區(qū)交錯混雜，市場布局是按照原來建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場的房屋都是民房臨時改建而成，使用年限都在50年以上，房屋結(jié)構(gòu)不合理，房屋破損嚴(yán)重，存在極大的安全隱患；舊市場道路狹窄，貨物堵放雜亂，沒有統(tǒng)一的消防設(shè)施，存在極大的消防隱患?？?/p>

11、涌鎮(zhèn)政府早在2003年就將舊市場的改造提到了議事日程之中，并規(guī)劃在現(xiàn)在的葵新北路建設(shè)新的綜合批發(fā)市場；在龍崗區(qū)2003年第5次建設(shè)用地預(yù)審會議項目中，龍崗區(qū)政府決定批準(zhǔn)商業(yè)用地面積12,481.50平方米，建設(shè)14,000平方米的農(nóng)貿(mào)綜合市場，正式將建設(shè)深圳市綜合市場以文件的形式確定下來，這就是濱海購物中心的最早雛形。葵涌街道于2005年3月4日下發(fā)了“葵街紀(jì)20053號” 葵涌公共設(shè)施、市政規(guī)劃征求意見會議紀(jì)要，深圳市規(guī)劃局濱海分局、深圳市規(guī)劃設(shè)計院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門領(lǐng)導(dǎo)參加，會議一致同意為促進葵涌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場，葵涌的商業(yè)

12、要求上檔次、上品位，按照現(xiàn)代化管理模式經(jīng)營和管理。深圳市政府2005年4月7日統(tǒng)一思想、總結(jié)經(jīng)驗、真抓實干、加快推進我市農(nóng)貿(mào)市場升級改造工作指示精神，要求在全市范圍內(nèi)對各農(nóng)貿(mào)市場進行升級改造。現(xiàn)在葵涌沒有一家綜合購物商場，在葵涌5公里范圍內(nèi)的大鵬、南澳、大梅沙和坪山，均沒有一家綜合購物商場，葵涌街道領(lǐng)導(dǎo)的支持下，結(jié)合葵涌城市整體規(guī)劃建設(shè)，深圳市濱海購物中心有限公司響應(yīng)深圳市政府號召，投入巨額資金，啟動深圳市濱海購物中心項目，把濱海購物中心建成集休閑、購物為一體的大型綜合購物廣場，一方面滿足葵涌人們?nèi)找嫣岣叩馁徫镄枰?，另一方面大大改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭能力，促進城市全面發(fā)展。第三節(jié) 項目

13、建設(shè)一、項目選址根據(jù)深圳市規(guī)劃委員會和龍崗區(qū)政府、葵涌街道政府的批復(fù)文件，深圳市濱海購物中心位于葵涌街道葵新北路70號，處于葵新北路一側(cè)，是葵涌的城市中心、商業(yè)中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設(shè)施有葵涌鎮(zhèn)人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫(yī)院、葵涌戲院、葵涌小學(xué)、葵涌中學(xué)、葵涌成人文化技術(shù)學(xué)校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價藥房、葵華商場等?？梢姡徫镏行乃诘厥侨藗兊木幼?、生活、娛樂的中心地區(qū)，且交通便利，極大方便人們的購物和休閑。濱海購物中心位置圖二、項目建筑規(guī)模深

14、圳市濱海購物中心占地面積12,437.50平方米，是一類國有商業(yè)用地，基準(zhǔn)地價為每平方米807元，規(guī)劃容積率為2.0。項目規(guī)劃建筑面積是14,000平方米，實際建筑面積13,613.99平方米，以及配電室、泵房、公廁等配套設(shè)施建筑面積212.65平方米。項目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其中：第一棟主體建筑兩層，層高5.5米至4.5米，建筑面積5,281.11平方米；第二棟主體建筑三層，層高5.5米至5米，建筑面積8332.55平方米。具體建筑情況如下：總建筑面積13,613.69平方米一棟一棟（共二層）建筑面積5281.11平方米其中一層建筑面積2467.59平方米二層

15、建筑面積2813.52平方米二棟二棟（共三層）建筑面積8332.55平方米其中一層建筑面積2630.14平方米二層建筑面積2851.30平方米三層建筑面積2851.14平方米配套建筑配電、水泵、廁所建筑面積212.65平方米三、商鋪收購和商場整合濱海購物中心建筑總面積13613平方米，其中：一層建筑面積5097.73平方米，二層建筑面積5664.82平方米，三層建筑面積2851.14平方米。深圳市濱海購物中心有限公司現(xiàn)擁有商場建筑面積9410.53平方米，現(xiàn)已過戶到了深圳市濱海購物中心有限公司的兩個股東名下，其中：深圳市圣凱隆投資有限公司4454.05平方米，深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司4956

16、.48平方米。過戶面積占到商場總面積的70%，其中：一層是部分商鋪，建筑面積914.57平方米；二層是全部商鋪，建筑面積5664.82平方米；三層是全部商鋪，建筑面積2851.14平方米。深圳市濱海購物中心沒有擁有所有權(quán)的商鋪，全部在一層，建筑面積4183.16平方米，權(quán)利人是47個自然人。按照深圳市工商行政管理局于2004年6月23日下發(fā)的“深工商200439號”印發(fā)關(guān)于開展商品市場開辦單位企業(yè)法人登記工作的實施方案的通知，要求商品市場一律由一個有限責(zé)任公司開辦，未取得法人登記和營業(yè)登記的單位，不得從事商品市場的開辦工作；通知同時要求促進市場“農(nóng)改超”和升級換代，鼓勵按照“統(tǒng)一進銷存”的模式

17、進行管理，以“提高市場效益，增強市場實力”為宗旨積極進行升級換代。所以，一個綜合商場的經(jīng)營與管理，必須以一個整體經(jīng)營，而不能分散經(jīng)營。深圳市濱海購物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局的文件精神，經(jīng)慎重調(diào)查，反復(fù)論證，在葵涌街道政府的支持下，深圳市圣凱隆投資有限公司投資有限公司和深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司為主體，成立深圳市濱海購物中心有限公司，并帶動其他47個自然人一起統(tǒng)籌策劃經(jīng)營。由于其他47個自然人購買商鋪后閑置時間較長，都希望盡快啟動市場，均贊成濱海購物中心的啟動方案，并愿意全力配合。第四節(jié) 項目升級改造針對葵涌城市規(guī)劃和人們?nèi)找嫣岣叩馁徫镄枰凑沾笮唾徫镏行牡脑O(shè)計理念，經(jīng)專業(yè)策劃團隊

18、精心策劃，報請葵涌政府批準(zhǔn)，在保留原有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施的基礎(chǔ)上，深圳市濱海購中心有限公司對原建筑間隔、內(nèi)部設(shè)施、外圍環(huán)境等進行升級改造，具體如下：一、開設(shè)購物中心大門深圳市濱海購物中心的大門，設(shè)在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為12米，其中：設(shè)有人行通道為寬6米，可以直接通向第一層各精品屋；設(shè)有寬3米的滾動扶梯二部，可通過二部滾動扶梯直接通向第二層購物大廳。濱海購物中心正面圖在大門上方的第二層和第三層，設(shè)有“濱海購物中心”標(biāo)示牌。在第二棟最頂層，設(shè)有“濱海購物中心”六個字宣傳牌，為三米高的銅字，并設(shè)有LED射燈、照明燈等，保證晚間的宣傳和使用。二、設(shè)立大門內(nèi)扶梯在大門內(nèi)人行通道的兩側(cè)，設(shè)

19、有直通第二層銷售大廳的二部滾動扶梯，寬度各為三米，共計六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購物。三、設(shè)立第三層滾動扶梯為便于人們在第二棟第三層購物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎(chǔ)上，增設(shè)新的大型滾動扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層，將第二層與第三層連接成為一個整體，使人們在購物時，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營業(yè)價值。四、建立第一棟與第二棟連接第一棟與第二棟之間，有長100米，寬10米的間隔。在第一棟與第二棟之間，在第二層架設(shè)樓板，在第三層架設(shè)防雨棚，將第一棟與第二棟連接起來，同時拆除兩棟間的玻璃幕墻。這樣，就可以將第一棟第二層與第二棟第二層連接成為一個整體，在第

20、二層可擴大營業(yè)面積1000平方米。將第一棟與第二棟連接成為一個整體后，第二層就成為一個大型營業(yè)大廳，營業(yè)面積達到6665平方米。既可擴大營業(yè)面積，又能方便商品的布局，同時能方便人們購物。五、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備深圳市濱海購物中心營業(yè)大樓，實行封閉管理，營業(yè)大廳內(nèi)部用空調(diào)和通用設(shè)備調(diào)節(jié)溫度。大樓每層高最高5.5米，最低5米，便于裝飾和鋪設(shè)通風(fēng)管道和安裝空調(diào)管道。根據(jù)通風(fēng)和空調(diào)功率，需要在第一棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各一臺，并鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，負責(zé)第一棟第一層與第二層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)；在第二棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各二臺，在第一層、第二層和第三層鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，其中一臺負責(zé)第一層和第一

21、、二棟連接處的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)，另一臺負責(zé)第二、三層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)。六、增設(shè)停車場原設(shè)計停車場在購物中心的四周，共計80個車位，其中：購物中心前面為20個車位，左側(cè)為26個車位，后側(cè)為34個車位。由于車位過于分散，不利于統(tǒng)一管理，同時容易造成人車混行狀況，增加購物人員的不安全因素，也不符合休閑購物的要求。按照現(xiàn)代商場的要求，深圳市濱海購物中心有限公司決定取銷前面20個車位，保留左側(cè)26個車位和后側(cè)34個車位。同時，在濱海購物中心后側(cè)，購買農(nóng)民樓一棟，面積約800平方米，拆除后，將土地平整改為停車場，停車場面積可達到1000平方米左右，可增加50個車位，從而將車位增加到110個，既美化了購物環(huán)境

22、，又可保證購物車輛和貨車停放，同時滿足了人們休閑購物的需要。七、拆除路邊直坡在現(xiàn)在的購物中心與葵新路之間保留一個直坡，最高處達到1.8米，最低處也有0.2米，人們只能通過購物中心的設(shè)在道邊的門進入，而不能從葵新路邊任何一個地方進入，不利于人們休閑購物，也影響了購物中心的美觀，大大影響了購物中心的人氣。深圳市濱海購物中心有限公司經(jīng)過慎重考慮，報請葵涌政府同意，決定拆除這一直坡，建設(shè)利于人們通行的坡度較緩的臺階，讓臺階環(huán)繞在購物中心周圍，人們從葵新路任何一個地方均可以進入購物中心。而車輛通行的路口設(shè)在購物中心左側(cè)，即現(xiàn)在車輛通行的地方，并直通左側(cè)和后側(cè)停車場，只允許購物車輛和送貨車輛通過并停放。八

23、、美化周邊環(huán)境深圳市濱海購物中心有限公司將購物中心建成人們休閑購物的場所，需要對其周邊環(huán)境進行美化，配備有利于人們休閑的設(shè)施，具體如下：1、開發(fā)門前休閑廣場在濱海購物中心營業(yè)樓到葵新路人行臺階的位置， 以及營業(yè)樓的右側(cè)位置，總面積約5000平方米，開發(fā)成為休閑廣場，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。在廣場內(nèi)種植觀賞性花草樹木，增加排椅、遮陽棚、兒童娛樂設(shè)施等休閑設(shè)施，便于人們散步、休息等。2、植物綠化沿著土地規(guī)劃紅線位置，在停車場和人行道兩側(cè)，栽種有利于美化環(huán)境的各類植物；在購物中心門前和右側(cè)休閑廣場，除栽種用于觀賞的植物外，還要擺放各類盆景花草；3、地面設(shè)置在購物中心營業(yè)樓外地面，鋪設(shè)觀

24、賞性和實用性強的瓷磚地面，達到放松身心，娛樂休閑的目的。4、殘疾人專用設(shè)施在購物中心內(nèi)外，都設(shè)置專供殘疾人用的設(shè)施、通道等，各營業(yè)人員和服務(wù)人員都要明白殘疾人的需求，隨時為殘疾人提供各項服務(wù)。第五節(jié) 購物中心各區(qū)功能規(guī)劃一、升級改造后的營業(yè)大樓1、營業(yè)面積：深圳市濱海購物中心有限公司對項目升級改造后，第一棟和第二棟的第一層分為87個精品屋，營業(yè)面積達到5097平方米。升級改造后的第一棟第二層和第二棟第二層，以及第二棟第三層成為一整個營業(yè)廳，總面積為9516平方米，其中：第二層營業(yè)廳面積為6,665平方米，第三層營業(yè)廳面積為2,851平方米。2、配套公用設(shè)備經(jīng)過升級改造后，第一棟營業(yè)樓與第二棟營

25、業(yè)樓成為一個整體，各配套設(shè)備均可以共用，主要如下：（1）人行通道大門一座，位于購物中心的正前方，面向葵新路；側(cè)門兩座，位于購物中心兩側(cè)中間位置；后門三座，位于購物中心后側(cè)左、中、右三個方向；（2）電梯、樓梯直通二樓的大型滾動扶梯二部，分別位于購物中心大門兩側(cè)；直通二樓的小型扶梯四部，分別位于購物中心中間位置；直通三樓的大型滾動扶梯一部，位于購物中心二樓的中間位置直通三樓的小型扶梯二部，分別位于購物中心二樓的前側(cè)中間位置；直通二樓、三樓的貨梯三部，其中：位于購物中心左側(cè)一部，位于購物中心右側(cè)二部；直通二樓、三樓的人行樓梯五部，其中：位于后側(cè)二部，位于購物中心中間位置三部。后門后門后門衛(wèi)生間樓梯樓

26、梯貨梯扶梯扶梯側(cè)樓梯側(cè)門樓梯樓梯門貨梯貨梯扶梯扶梯衛(wèi)生間扶梯正門扶梯濱海購物中心一層、二層通道示意圖（3）公共衛(wèi)生間購物中心內(nèi)部公共衛(wèi)生間五個，其中：位于一樓左側(cè)前后位置各二個，位于二樓左側(cè)前后位置二個，位于三樓左側(cè)一個。二、商場各功能區(qū)劃分深圳市濱海購物中心經(jīng)過多方調(diào)查，并經(jīng)過天虹商場策劃部經(jīng)理現(xiàn)場指導(dǎo)，根據(jù)葵涌人員現(xiàn)在和未來狀況和購買力分析，將購物中心各層功能區(qū)劃分為：一層精品類購物區(qū)，主要為銀行、肯德基、美食街等專業(yè)性的購物區(qū)；二層食品服裝百貨類購物區(qū)，主要為食品、肉菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品類；三層家具電器類購物區(qū)，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制品類。商場布

27、局時可根據(jù)實際需要適度調(diào)整，具體劃分如下：1、一層購物區(qū)功能劃分購物中心一層營業(yè)面積5097平方米，定位為大型精品屋超市，化分為六個功能區(qū)，分別為：（1）銀行專區(qū)，面積約為200平方米；（2 藥店專區(qū)，面積約為400平方米；（3）肯德基專區(qū)，面積約為400平方米；（4）精品專區(qū)，面積約為1000平方米；（5）美食專區(qū)，面積約1300平方米；（6）雜貨專區(qū)，面積約1300平方米后門后門后門雜貨區(qū)雜貨區(qū)通美食街美食街側(cè)通道側(cè)門門精品區(qū)精品區(qū)道肯德基藥店藥店銀行扶梯正門扶梯一層功能劃分圖2、二層購物區(qū)功能劃分購物中心二層營業(yè)面積6600平方米，定位為大型食品、服裝、家電、百貨超市，化分為六個功能區(qū)，

28、分別為：（1）食品專區(qū)，面積約為1500平方米；（2）肉菜蛋專區(qū)，面積約為1000平方米；（3）服裝專區(qū)，面積約為2000平方米；（4）床上用品專區(qū)，面積約為500平方米；（5）日用百貨專區(qū)，面積約為1000平方米；（6）珠寶首飾化妝品專區(qū)，面積約為600平方米。肉菜蛋專區(qū)日用百貨專區(qū)床上用品專區(qū)食品專區(qū)服裝專區(qū)珠寶化妝品二層功能劃分圖3、三層購物區(qū)功能劃分購物中心三層營業(yè)面積2800平方米，定位為大型家俱、家用電器、文具、書藉超市，化分為四個功能區(qū)，分別為：（1）家俱專區(qū)，面積約為1000平方米；（2）家用電器專區(qū)，面積約1000平方米（3）文具、會計用品專區(qū)，面積約為400平方米；（4）書

29、藉、音像制品專區(qū)，面積約為400平方米。書藉音像制品專區(qū)文具會計用品專區(qū)家具專區(qū)家用電器專區(qū).三層功能劃分圖第六節(jié) 市場啟動的前期工作濱海購物中心啟動開業(yè)前的準(zhǔn)備工作，包括組建項目公司、商場升級改造，定購安裝各類設(shè)備，定購各專區(qū)商品、招聘管理人員和員工等。一、組建項目公司1、項目公司名稱：深圳市濱海購物中心有限公司；2、項目公司地址：深圳市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路70號；3、項目公司注冊資本：1000萬元；4、項目公司法定代表人：羅永標(biāo)清華大學(xué)研究生5、項目公司出資人：深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司實物出資500萬元，占股權(quán)的50%；深圳市圣凱隆投資有限公司實物出資500萬元，占股權(quán)的50%。6、項目

30、公司經(jīng)營范圍：經(jīng)營管理商場、國內(nèi)外貿(mào)易、進出口業(yè)務(wù)等；二、定購設(shè)備濱海購物中心定購的設(shè)備，分為升級改造設(shè)備和經(jīng)營管理設(shè)備，是購物中心升級改造和經(jīng)營管理所必須的設(shè)備，全部屬于購物中心所有，并投入到購物中心經(jīng)營中使用。1、升級改造設(shè)備 （1）滾動扶梯三部，如下圖： 深圳市宏達電梯有限公司提供的滾動式自動扶梯，梯級寬度600mm，最大傾斜角度30°至35°，最大提升高度7米，完全可以滿足購物中心需要。（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三部廣州藝寧制冷設(shè)備有限公司提供的集制冷、通風(fēng)一體的空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備，一臺設(shè)備可為6000平方米的商場提供制冷和通風(fēng)，濱海購物中心營業(yè)面積15000多平方米，需要空

31、調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三臺。（3）給排水設(shè)備購物中心的供水系統(tǒng)設(shè)備，包括上水設(shè)備、下水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備，以及各類水泵等。（4）消防設(shè)備按照消防部門要求設(shè)立的消防泵、消防栓、滅火器等。（5）電器設(shè)備根據(jù)商場需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動力柜等（6）弱電設(shè)備購物中心的弱電設(shè)備包括消防報警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。（7）休閑設(shè)備購物中心用于免費提供給人們使用的排椅20個、遮陽傘15把、兒童娛樂設(shè)備等。（8）綠化植物購物中心占地面積長約125米，寬約100米，四周種植綠化植物總長度約為450延長米，需要種植綠化植物200棵。購物中心提供給人們的休閑廣場約5000平方米，需要擺

32、放大型盆景100盆，中小型盆景300盆。2、經(jīng)營管理設(shè)備經(jīng)營管理設(shè)備是購物中心在經(jīng)營管理過程中需要的各類設(shè)備，包括陳列設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等。（1）陳列展示設(shè)備購物中心經(jīng)營需要的各類展示用設(shè)備，包括超市貨架 、 多媒體廣告設(shè)備、展示架 、手推車、 展示柜 、 展示臺、冷藏柜、 冷凍柜 、 熟食柜 、 點菜柜、恒溫箱 、 生鮮設(shè)備、置物架、 貨架配件 、散裝柜等；（2）加工設(shè)備購物中心經(jīng)營需要的加工設(shè)備，包括絞肉機 、 鋸骨機、攪拌機、切割機 、 制冰機、 蒸煮設(shè)備、油炸設(shè)備 、清洗設(shè)備等；（3）包裝設(shè)備購物中心經(jīng)營中需要的包裝設(shè)備，包括條碼槍 、 條碼打印機、

33、 開鎖器、保鮮膜包裝機 、 扎口機、灌裝機 、封口機、 捆扎機等；（4）計量設(shè)備購物中心經(jīng)營中需要的計量設(shè)備，包括電子秤 、 條碼電子稱、電子計價秤 、 條碼收銀秤、電子磅秤 、 數(shù)據(jù)采集器等；（5）照明設(shè)備購物中心經(jīng)營中需要的照明設(shè)備，包括無影燈 、 裝飾燈 、 壁燈、展柜射燈 、 吊頂燈 、泛光燈等；（6）收銀設(shè)備購物中心經(jīng)營中需要的收銀設(shè)備，包括保險箱 、 收款機 、 POS機、收銀臺 、 驗鈔機 、 點鈔機、小票打印機 、條碼掃描器、磁卡讀卡器 、 磁卡寫卡器、磁卡查詢機 、條碼刷卡器等。（7）安防設(shè)備購物中心安防設(shè)備，包括解碼器 、 監(jiān)控錄像設(shè)備、對講機、報警器 、滅火器等。8、辦公

34、清潔設(shè)備購物中心辦公設(shè)備：辦公桌椅10套、電腦8臺，復(fù)印機1臺，打印機1臺，傳真機1臺，檔案柜6套等。購物中心清潔設(shè)備：打蠟機3臺，吸塵器5臺等三、商場升級改造濱海購物中心的升級改造，包括土建改造和設(shè)備安裝兩部分，是商場硬件設(shè)施改造的主要部分。1、土建改造（1）開立購物中心大門購物中心大門設(shè)立在葵新路一側(cè)、購物中心二棟中間位置，大門總寬12米，其中：人行通道寬6米，兩部滾動扶梯各寬3米，共計6米。購物中心大門配備大型卷簾門，便于晚上封閉。（2）開設(shè)一樓直通二樓的扶梯通道直通二樓的新的通道，在購物中心大門內(nèi)，開設(shè)兩個由一層直通二層的扶梯通道，并安裝兩部3米寬的滾動扶梯。（3）一棟與二棟連接工程第

35、一棟與第二棟的連接，是在第一棟與第二棟之間的二層架設(shè)樓板，將第一棟的二層與第二棟的二層連接起來，再在第一棟的第三層和第二棟的第三層架設(shè)防雨棚，拆除第一棟第二層的玻璃墻和第二棟第二層的玻璃墻，使整個第二層連接成為一個整體，成為一個大型營業(yè)廳。（4）新擴停車場平整為擴大購物中心停車場，拆除在商場后側(cè)新購置的農(nóng)民樓，將場地平整完畢，并設(shè)置隔離防護設(shè)施，作為停車場使用。2、設(shè)備安裝（1）電梯安裝工程購物中心大門口直通第二樓的兩部滾動扶梯安裝工程，第二層直通第三樓的滾動扶梯一部安裝工程。（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工作購物中心空調(diào)主機、輔機、循環(huán)水系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程；購物中心第一層空調(diào)、通風(fēng)管道系統(tǒng)安裝

36、。（3）消防系統(tǒng)安裝工程購物中心消防系統(tǒng)，在政府消防部門的指導(dǎo)下，配備消防器、消防栓、消防管道安裝等。（4）弱電系統(tǒng)安置工程購物中心消防報警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝。（5）給排水設(shè)備安裝購物中心給排水系統(tǒng)，包括水泵、給排水管道、衛(wèi)生設(shè)備、消防供水等。（6）休閑綠化工程購物中心四周綠化植物的種植、大小盆景的擺放、休閑排椅的安裝、遮陽傘的組裝、兒童娛樂設(shè)施的安裝等。（7）經(jīng)營管理設(shè)備安裝購物中心經(jīng)營管理設(shè)備安裝，是商場經(jīng)營過程中的全部設(shè)備，主要有：陳列展示設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，在購物中心啟動開業(yè)前，必須全部安裝完畢。第七節(jié) 購物中心

37、啟動策劃按照深圳市、龍崗區(qū)和葵涌街道辦事處工作布署，加大對葵涌城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)文化生活需要。濱海購物中心不僅可以美化城市環(huán)境，提高城市形像，同時也可以解決葵涌、南澳、大鵬、大梅沙，甚至坪山新區(qū)的人們購物需要，同時可解決當(dāng)?shù)夭簧儆?50人的就業(yè)問題。所以，濱海購物中心的啟動工作，不僅是一項經(jīng)濟工作，更是一項政治任務(wù)，深圳市濱海購物中心有限公司安排在8月份深圳大運會開幕前開業(yè)。一、市場定位按照葵涌街道辦事處的要求，濱海購物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購物為一體的綜合性購物場所。深圳市濱海購物中心有限公司以公園式理念布置商場環(huán)境，觀賞植物、盆景花草遍及商場四周，

38、并配備排椅、遮陽傘、兒童娛樂等休閑設(shè)施，為人們提供一個放松身心的休閑廣場，既使人們在不購物時，也喜歡在商場四周休閑。深圳市濱海購物中心有限公司聘請?zhí)旌缟虉龅牟邉澆拷?jīng)理，對市場進行了全面的調(diào)查和深入的分析，引進先進的商場管理模式，實行集中購貨、集中管理、集中銷售、集中結(jié)算，以價格求生存，以質(zhì)量求效益，建成一個大型綜合性購物超市，以滿足人們需要為唯一經(jīng)營宗旨。二、經(jīng)營管理模式深圳市濱海購物中心有限公司是濱海購物中心的唯一合法管理主體，具有獨立法人主體資格，實行獨立核算，自主經(jīng)營的核算制度。購物中心的管理，采用深圳天虹商場的管理模式和考核方式，采取“統(tǒng)一購貨、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一結(jié)算”的管理方法，在“統(tǒng)一

39、產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”的基礎(chǔ)上，實行自主經(jīng)營，對員工實行金蝶K/3HR系統(tǒng)考核，采用平衡記分卡、360度評估、能力素質(zhì)模型等方式進行管理。深圳市濱海購物中心有限公司在商場的采購組織、貼牌加工、商品結(jié)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)等方面，采取構(gòu)建差異化特色的經(jīng)營方式。對商品在統(tǒng)一集中采購的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己對商品質(zhì)量與品牌要求的經(jīng)營定位，建立獨立而穩(wěn)定的商品采購渠道；商場在日常的商業(yè)經(jīng)營服務(wù)中，根據(jù)顧客對某種或某類特定商品的消費偏好經(jīng)驗，通過制定適宜的商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選定符合條件的生產(chǎn)廠商貼牌加工具有自己品牌的特質(zhì)化商品；通過對商場商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)的動態(tài)調(diào)整和合理優(yōu)化，加強商場經(jīng)營商品的品類管理，立足商品品類與商場服

40、務(wù)的精深開發(fā)，增強顧客關(guān)聯(lián)消費的有效性。除了向消費者提供商品質(zhì)量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費過程中的需要，提供各種規(guī)范化、個性化和人性化的商業(yè)延伸服務(wù)，再造商場自身商業(yè)價值和提升消費價值增值。三、啟動開業(yè)深圳市濱海購物中心有限公司，響應(yīng)市、區(qū)兩級政府的號召，安排在2011年12月份大運會開幕前，將濱海購物中心啟動開業(yè)。原因如下：為了迎接深圳大運會，深圳市和龍崗區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，美化城市環(huán)境。濱海購物中心作為大鵬半島的重要工程，擔(dān)負著改善城市機能，提高城市形像的重任，葵涌街道辦事處對此項工作很重視，街道政府已對此項目進行了多次過問，要求購物中心建設(shè)必須上規(guī)模、上

41、品位、上檔次。可見，濱海購物中心項目是一項重要的政治任務(wù)，所以，在深圳大運會開幕前，濱海購物中心必須啟動開業(yè)，具有深遠的政治意義。按照深圳市舊城（村）改造相關(guān)規(guī)定和市政建設(shè)規(guī)劃，葵涌中心城區(qū)需要全面拆除重建，原舊市場拆除后不再批準(zhǔn)作為市場使用，而是按照新的規(guī)劃作為居住用地和賓館用地使用，濱海購物中心便成為了本地區(qū)唯一一個大型購物場所，擔(dān)負著滿足本地區(qū)人們購物需要的重任；延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區(qū)和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場?，F(xiàn)龍崗區(qū)政府已落實了8000萬元的拆遷補償資金，葵涌街道辦事處已與相關(guān)業(yè)主達成了拆除意向，并已下達了拆除舊市場的通知，要求

42、在2014年初全部拆除舊市場。為了解決和滿足人們購物需要，龍崗區(qū)政府和街道政府要求盡快啟動購物中心，所以，濱海購物中心必須在2013年下半年舊市場拆除前全部投入使用。所以，深圳市濱海購物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購進商品，爭取在2013年8月份啟動開業(yè)。第八節(jié) 購物中心投資測算響應(yīng)葵涌街道上檔次、上品位建立商場的指示精神，深圳市濱海購物中心有限公司全面包裝啟動購物中心，需要在商場改造、設(shè)備及其安裝、購進商品等進行投資，累計投入資金23,745萬元。具體如下：序號項目數(shù)量金額（萬元）1土地使用權(quán)12,437.50 1,004.00 2房產(chǎn)9,410.53 13,241.00 3

43、設(shè)備2,600.00 4土建及設(shè)備安裝工程830.00 5商場裝修投資1,500.00 6商品4,600.00 合計23,775.00 濱海購物中心總投資明細一、土地使用權(quán)投資1004萬元濱海購物中心占用土地總面積12,437.50平方米，位于葵涌街道葵新北路70號，處于葵涌城市商業(yè)中心位置，是國有一類商業(yè)土地，土地出讓期限為40年，從2003年12月31日至2043年12月31日。按照深圳市政府國有土地出讓公示基準(zhǔn)地價，濱海購物中心所占用土地基準(zhǔn)地價為每平方米807元，在不考慮拆遷補償費用的情況下，土地使用權(quán)價值為1004萬元。二、房屋建筑物投資13241萬元深圳市濱海購物中心有限公司采用收

44、購和承租等方式，將購物中心全部商鋪收歸公司經(jīng)營，其中：經(jīng)營性商鋪9430.53平方米，附屬房產(chǎn)212.53平方米，總投資13241萬元。具體如下：深圳市濱海購物中心有限公司商鋪面積9410.53平方米，其中：第一層建筑面積914.57平方米，第二層建筑面積5664.82平方米，第三層建筑建筑面積2851.14平方米。濱海購物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個獨立的購物環(huán)境，市場價值會得到很大提高，按照當(dāng)前市場價值測算：第一層建筑面積914.57平方米，每平方米市場價值2萬元，總價值為1829萬元；第二層建筑面積5664.82平方米，每平方米市場價值1.5萬元，總價值為8497萬元；第三層

45、建筑建筑面積2851.14平方米，每平方米市場價值1萬元，總價值為2851萬元；深圳市濱海購物中心有限公司附屬建筑物為配電室、水泵房，建筑面積212.65平方米，按每平方米3000元測算，其價值為64萬元。序號項目數(shù)量金額（萬元）1第一層面積914.57 1,829.00 2第二層面積5,664.82 8,497.00 3第三層面積2,851.14 2,851.00 4附屬房產(chǎn)212.65 64.00 合計13,241.00 以上第一層、第二層、第三層總面積9430.53平方米，總價值為13241萬元。三、設(shè)備投資2600萬元深圳市濱海購物中心有限公司擁有的設(shè)備，主要是電梯設(shè)備、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備、

46、消防設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、弱電設(shè)備、商場經(jīng)營設(shè)備等，總投資2600萬元。具體如下：序號項目數(shù)量金額（萬元）1電梯設(shè)備12部650.00 2空調(diào)通風(fēng)設(shè)備3部400.00 3消防設(shè)備200.00 4供電設(shè)備300.00 5供水設(shè)備200.00 6弱電設(shè)備150.00 7商場經(jīng)營設(shè)備600.00 8其他辦公設(shè)備100.00 合計2,600.00 濱海購物中心設(shè)備投資明細1、電梯設(shè)備價值650萬元（1）大型滾動扶梯3部，每部價值在100萬元左右，共計價值300萬元。（2）小型扶梯6部，每部價值在40左右左右，共計價值240萬元左右。（3）貨梯3部，每部價值在36萬元左右，共計價值110萬元左右。2

47、、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備400萬元空調(diào)主機、輔機共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調(diào)管道等，共計價值280萬元通風(fēng)設(shè)備主機，各樓層管道，共計價值120萬元.3、消防設(shè)備200萬元消防設(shè)備是遍及整體商場的消防水設(shè)備及管道、消防器材等，共計價值200萬元。4、供電設(shè)備300萬元供電設(shè)備包括二部大型變壓器、配電柜、動力柜、供電線路、照明燈具、鐳射燈具等，共計價值300萬元。5、供水設(shè)備200萬元供水設(shè)備包括給排水用的水泵、供水管道、排水管道、衛(wèi)生設(shè)備等，共計價值200萬元。6、弱電設(shè)備150萬元弱電設(shè)備是指消防報警設(shè)備、樓宇自控設(shè)備、程控設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等，估計價值150萬元。7、商場經(jīng)營設(shè)備600萬元商場經(jīng)營設(shè)備是指陳列展示設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，共計價值600萬元。8、其他設(shè)備100萬元商場其他設(shè)備包括辦公設(shè)備和清潔設(shè)備，辦公桌椅、