艾力集團莆田寫字樓項目定位及規(guī)劃思路120501

1、莆田自己的生意平臺莆田自己的生意平臺艾力集團莆田寫字樓艾力集團莆田寫字樓定位及規(guī)劃思路定位及規(guī)劃思路20122012年年5 5月月市場形勢城市競爭概念缺失區(qū)域競爭形勢逼人城南作為莆田城市發(fā)展的核心板塊，過去一年政府的推動下，現(xiàn)狀至未來將涌現(xiàn)出如：正榮、萬達等大量的城市綜合體項目，其寫字樓放量，將是項目的競爭形勢更顯嚴峻由于過去莆田的城市魅力和城市CBD功能缺失等原因，大部分企業(yè)包括莆田的本土企業(yè)選擇了福州或者更高級的城市作為其辦公場所，以此來彰顯企業(yè)實力及形象莆田目前尚未出現(xiàn)CBD的辦公概念，大部分辦公以商住樓為主，唯一一個的標(biāo)榜純寫字樓的項目宏基財富中心，由于區(qū)域定位及周邊的辦公環(huán)境等因素的

2、影響，也未達到其預(yù)期的市場目標(biāo)住宅市場的市場波動，對于商業(yè)市場也存在一定的影響，作為全新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，對于租賃或者是投資客戶存在一定程度的引導(dǎo)和說服性難度市場需求區(qū)域優(yōu)勢地塊現(xiàn)狀城市發(fā)展形勢喜人近年來，莆田的城市化建設(shè)熱情空前高漲，對于城市化建設(shè)標(biāo)志之一的CBD打造呼之欲出項目城東核心區(qū)域市政迎賓大道沿線，城市戰(zhàn)略地位凸顯，擁有無法替代的城市資源配套優(yōu)勢地塊周邊亦同樣規(guī)劃較大提體量寫字樓，顯示出政府將其打造成莆田城市CBD的信心和決心，集群化優(yōu)勢有利于區(qū)域辦公環(huán)境的發(fā)展莆田作為民營經(jīng)濟高度發(fā)展的城市，大量的市場需求足以支撐項目未來的發(fā)展核心總結(jié)：未來莆田市場的寫字樓放量將呈現(xiàn)跳躍性發(fā)展，競爭

3、將異常激烈未來莆田市場的寫字樓放量將呈現(xiàn)跳躍性發(fā)展，競爭將異常激烈CBD功能缺失，自建及商業(yè)裙樓辦公的常態(tài)思維，市場激活市場長，難度大功能缺失，自建及商業(yè)裙樓辦公的常態(tài)思維，市場激活市場長，難度大依托市政迎賓大道的無可取代的強大城市配套，短期內(nèi)項目競爭優(yōu)勢明顯依托市政迎賓大道的無可取代的強大城市配套，短期內(nèi)項目競爭優(yōu)勢明顯莆田類寫字樓辦公物業(yè)現(xiàn)狀：受傳統(tǒng)市中心區(qū)域各種客觀條件的限制，商業(yè)裙樓等原本引以為傲的地段、受傳統(tǒng)市中心區(qū)域各種客觀條件的限制，商業(yè)裙樓等原本引以為傲的地段、產(chǎn)品設(shè)計，成為企業(yè)壯大的限制因素，越來越多的企業(yè)追求辦公環(huán)境的舒適，產(chǎn)品設(shè)計，成為企業(yè)壯大的限制因素，越來越多的企業(yè)追

4、求辦公環(huán)境的舒適，和門面的氣派和門面的氣派僅有的一些寫字樓項目，如宏基財富中心，產(chǎn)品仍然處于傳統(tǒng)僅有的一些寫字樓項目，如宏基財富中心，產(chǎn)品仍然處于傳統(tǒng)“走廊走廊+ +辦公辦公”的牢籠式辦公條件，智能化條件有限的牢籠式辦公條件，智能化條件有限新生代寫字樓發(fā)展趨勢：莆田類寫字樓置業(yè)潮以萬達廣場成功推售為標(biāo)志，在供需不平衡、政策的支莆田類寫字樓置業(yè)潮以萬達廣場成功推售為標(biāo)志，在供需不平衡、政策的支持、和通脹預(yù)期的驅(qū)策下，寫字樓成為開始轉(zhuǎn)型并成為熱點持、和通脹預(yù)期的驅(qū)策下，寫字樓成為開始轉(zhuǎn)型并成為熱點顯性文化為主導(dǎo)的莆田，不管是買家還是用家，對寫字樓的需求和住宅一樣，顯性文化為主導(dǎo)的莆田，不管是買家還

5、是用家，對寫字樓的需求和住宅一樣，由原來的由原來的“剛需剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)變?yōu)椤笆孢m舒適”，有原來的，有原來的“便利辦公便利辦公”轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)變?yōu)椤懊孀用孀印被蚱髽I(yè)沉淀或企業(yè)沉淀新生代寫字樓目前以木蘭溪南北兩岸商務(wù)區(qū)的正榮、聯(lián)盛等項目為主，在規(guī)新生代寫字樓目前以木蘭溪南北兩岸商務(wù)區(qū)的正榮、聯(lián)盛等項目為主，在規(guī)劃上推陳出新，并在產(chǎn)品、辦公環(huán)境上力求創(chuàng)新，這類項目在未來劃上推陳出新，并在產(chǎn)品、辦公環(huán)境上力求創(chuàng)新，這類項目在未來5 5年呈現(xiàn)年呈現(xiàn)出井噴的趨勢出井噴的趨勢除區(qū)位條件之外，項目在規(guī)劃上需要具備兩大亮點1 1、個性化建筑立面，具備成為區(qū)域小地標(biāo)、個性化建筑立面，具備成為區(qū)域小地標(biāo)采用L0W-E玻璃

6、，與天際線，周邊建筑及環(huán)境的有序契合，迎合莆田未來大都會的節(jié)奏，形成區(qū)域小地標(biāo)的藝術(shù)建筑2 2、材質(zhì)環(huán)保化，打造生態(tài)環(huán)保的產(chǎn)品概念、材質(zhì)環(huán)?；?，打造生態(tài)環(huán)保的產(chǎn)品概念大面積玻璃幕墻使用，降低玻璃表面輻射提高光譜的選擇性，不僅環(huán)保節(jié)能，還保證辦公環(huán)境與外部景致的溝通及延伸3 3、環(huán)保概念、環(huán)保概念項目努力打造并獲得由美國綠色建筑委員會項目努力打造并獲得由美國綠色建筑委員會U.S Green Building CouncilU.S Green Building Council頒發(fā)的頒發(fā)的LEEDLEED認認證證產(chǎn)品內(nèi)部需要具備三大特征空中花園1 1、南北錯層分立空中花園、南北錯層分立空中花園每層設(shè)

7、置空中花園，將生態(tài)綠意搬進寫字樓，為大樓使用者提供了一個辦公休憩的共享空間，調(diào)節(jié)小氣候，營造小環(huán)境，環(huán)節(jié)熱島效應(yīng)2 2、陽光候梯廳、陽光候梯廳LOW-E玻璃幕墻立面，南北錯層的空中花園，成就了項目陽光候梯廳，全年接受自然光照，通透性極強； 3 3、內(nèi)部無柱網(wǎng)設(shè)計、內(nèi)部無柱網(wǎng)設(shè)計4 4、露天游泳池、露天游泳池以一線城市的標(biāo)準(zhǔn)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)1 1、引進頂級物業(yè)管理公司、引進頂級物業(yè)管理公司如：第一太平戴維斯、戴德梁行等；2 2、智能化管理服務(wù)，打造首座、智能化管理服務(wù)，打造首座“云云”寫字樓的概念寫字樓的概念運用開放的、標(biāo)準(zhǔn)的、智能建筑的統(tǒng)一IP網(wǎng)，對大樓安防、火警、暖風(fēng)、通風(fēng)、空調(diào)、照明、電

8、梯進行集中監(jiān)測與控制;3 3、打造莆田會館、打造莆田會館打造莆商的交流和聚集平臺，為莆商提供包括聚會、商務(wù)咨詢等在內(nèi)的商業(yè)服務(wù)。其實區(qū)域任何一個項目的規(guī)劃，都不可能做到“最怎么樣”單個指標(biāo)和綜合指標(biāo)都不可能，只是客戶在選擇的時候根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段跟自身需求來選擇，最高的，最大的，還是最舒適的對我們而言，最高、最大，我們無法與莆田最高的正榮等木蘭溪項目去莆田最高的正榮等木蘭溪項目去抗衡，抗衡，但眾多樓盤博弈的同時，我做不了挑戰(zhàn)者，但可以發(fā)揮我們的特色，做“補缺者”和“開創(chuàng)者”項目擬規(guī)劃價值梳理：地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境中央行政區(qū)中央行政區(qū)市體中心市體中心寫字樓物業(yè)聚集寫字樓物業(yè)聚集LOW-ELO

9、W-E綠色中庭綠色中庭/ /屋頂屋頂氣派大堂氣派大堂智能化智能化城東成熟片區(qū)城東成熟片區(qū)交通交通內(nèi)部無梁柱內(nèi)部無梁柱大堂層高大堂層高規(guī)劃價值規(guī)劃價值外部環(huán)境外部環(huán)境外部環(huán)境外部環(huán)境國際級物業(yè)公司國際級物業(yè)公司莆商會館莆商會館艾力莆商標(biāo)桿企業(yè)艾力莆商標(biāo)桿企業(yè)合理的停車位合理的停車位露天泳池露天泳池陽光電梯廳陽光電梯廳*紅色代表項目區(qū)別于競爭對手的核心價值LEEDLEED認證認證所以，項目未來的市場推廣或者我們可以說：最具特色最具特色很實際很實際很舒服很舒服項目目標(biāo)客戶群描?。核麄兪菑牡谝粋€成功走向另一個成功，帶領(lǐng)企業(yè)進入新的一片天地，對企業(yè)他們是從第一個成功走向另一個成功，帶領(lǐng)企業(yè)進入新的一片天

10、地，對企業(yè)的出路進行新的一輪摸索他們并不像能源行業(yè)的寡占性行為，他們更注重實的出路進行新的一輪摸索他們并不像能源行業(yè)的寡占性行為，他們更注重實際際他們被正榮等最牛的寫字樓拒之門外，并非他們消費不起，而是他們認為財他們被正榮等最牛的寫字樓拒之門外，并非他們消費不起，而是他們認為財富的來之不易，更加的務(wù)實他們也不像迅速串富的心態(tài)焦躁用一句話來形容富的來之不易，更加的務(wù)實他們也不像迅速串富的心態(tài)焦躁用一句話來形容他們他們“腳踏實地，忙而不慌腳踏實地，忙而不慌”他們需要的寫字樓是門檻不要太高，但辦公環(huán)境要舒適；地段不要非常好，他們需要的寫字樓是門檻不要太高，但辦公環(huán)境要舒適；地段不要非常好，但要方便；

11、建筑不一定要多地標(biāo)，有個性最好；要有好的物業(yè)管理?？傊?，但要方便；建筑不一定要多地標(biāo)，有個性最好；要有好的物業(yè)管理。總之，實在，有個性，舒服實在，有個性，舒服項目目標(biāo)客戶群定位：獻給城市里獻給城市里從優(yōu)秀到卓越的企業(yè)從優(yōu)秀到卓越的企業(yè)我們賣的不僅僅是地段、產(chǎn)品和配套我們賣的不僅僅是地段、產(chǎn)品和配套我們賣的是：我們賣的是：一個企業(yè)跨越式發(fā)展的好平臺一個企業(yè)跨越式發(fā)展的好平臺項目功能定位：項目屬性定位：尊重人尊重人空中花園空中花園突破突破“辦公辦公+ +走廊走廊”牢籠式辦公牢籠式辦公企業(yè)晉級企業(yè)晉級的遠見的遠見+莆田首座帶花園的莆田首座帶花園的5A5A企業(yè)總部企業(yè)總部產(chǎn)品特性物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比寫字樓物業(yè)更

12、關(guān)注企業(yè)遠見項目概念規(guī)劃：所謂所謂“海洋文化海洋文化”，是指依賴于海洋進行商品生產(chǎn)所形成的文化觀念和形態(tài)。，是指依賴于海洋進行商品生產(chǎn)所形成的文化觀念和形態(tài)。如商品意識、開放意識以及由航海、造船等因素引起的對天文、氣象、數(shù)學(xué)如商品意識、開放意識以及由航海、造船等因素引起的對天文、氣象、數(shù)學(xué)的重視直到對自然科學(xué)的重視等等的重視直到對自然科學(xué)的重視等等 木蘭溪是莆田的母親河，它與大洋連接，它的文化是由各種文化組成的，其木蘭溪是莆田的母親河，它與大洋連接，它的文化是由各種文化組成的，其中就包括海洋文化。中就包括海洋文化。福建處于東南沿海，與祖國的寶島臺灣隔海相望，處于海峽的西岸，也是海福建處于東南沿

13、海，與祖國的寶島臺灣隔海相望，處于海峽的西岸，也是海洋文化的一個重要組成部分。洋文化的一個重要組成部分。概念概念1：海洋文化：海洋文化因此，海洋文化是本案設(shè)計概念的一個重要研展點。因此，海洋文化是本案設(shè)計概念的一個重要研展點。帆船帆船海鷗海鷗貝殼貝殼海洋文化元素：海洋文化元素：海洋文化元素建筑：海洋文化元素建筑：概念概念2：環(huán)保節(jié)能：環(huán)保節(jié)能1、LEED美國建筑環(huán)保認證是美國綠色建筑委員會U.S Green Building Council建立并推行的“綠色建筑評估體系”，該體系遵循美國綠色建筑協(xié)會政策和方針，目前在世界各國的各類建筑環(huán)保評估、綠色建筑評估以及可持續(xù)性評估標(biāo)準(zhǔn)中，其被認為是最完

14、善、最具影響力的評估標(biāo)準(zhǔn)。LEED綠色建筑認證是目前國際上最為成熟的綠色建筑認證體系。不是簡單地停留于定性分析，而是根據(jù)如ASHRAE標(biāo)準(zhǔn)進行深入定量分析。正是由于LEED認證體系的這種量化過程，使得建筑的設(shè)計和建造過程更趨于可控化，可實踐性。 2、LEED評分標(biāo)準(zhǔn)由以下五大系統(tǒng)組成：選址與建筑環(huán)境、節(jié)水、能源和大氣污染、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。該評估體主要涵蓋新建建筑、既有建筑、商業(yè)裝修、建筑結(jié)構(gòu)、住宅、商業(yè)開發(fā)等方面的LEED認證。建議項目按建議項目按LEED標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，申請獲得標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，申請獲得LEED大獎。大獎。概念概念3：藝術(shù)性：藝術(shù)性|標(biāo)志性標(biāo)志性1、本項目位于城東核心片區(qū)

15、，沿市政迎賓大道，地段是屬于莆田市區(qū)稀有的城市資源，不可多得的，具有較高的形象展示效果，與通往高速公路的核心位置，是展示莆田的一盞重要的燈塔，一道亮麗的風(fēng)景線，因此建筑的造型顯得相當(dāng)重要。2、從市場項目的建筑形態(tài)上看，除了具備高度優(yōu)勢的寫字樓外，標(biāo)志性特征較明顯，商業(yè)裙樓或SOHO辦公，建筑的藝術(shù)性、標(biāo)志性較弱。概念概念4：5A甲級標(biāo)準(zhǔn)甲級標(biāo)準(zhǔn)項目項目指標(biāo)建議指標(biāo)建議層高4.2米層高，室內(nèi)凈高達3米電梯寫字樓區(qū)10部電梯，商業(yè)另外；3.5米豪華裝修停車位100：1（含機械停車）；同時配豪華加長車入庫車位；VIP老板電梯大堂8001000豪華大堂，挑高89米衛(wèi)生間精裝修洗手間、并配VIP洗手間建筑立面現(xiàn)代玻璃幕墻、LOW-E玻璃空中花園層層空中花園，部分樓層花園挑高，花園面積控制在5060平米空調(diào)系統(tǒng)分戶中央空調(diào)系統(tǒng)地板架空網(wǎng)絡(luò)地板吊頂金屬網(wǎng)絡(luò)吊頂通信 境外衛(wèi)星電視接收、光線入戶、WIFI全覆蓋、衛(wèi)星數(shù)字通訊條件；走廊寬度1.82米的走廊舒服性公共空間高檔次、精裝修公共空間4.2米超高空間意向圖意向圖1豪華陽光候廳、電梯間意向圖意向圖25星級酒店大堂意向圖意向圖3豪華裝修的衛(wèi)生間意向圖意向圖4意向圖意向圖5現(xiàn)代LOWE玻璃立面空中生態(tài)花園商業(yè)配套：塔樓部分1-3F業(yè)態(tài)建議：樓層商業(yè)業(yè)態(tài)面積（）總面積（ ）1F大堂5001500銀行300-ok便利店200-ok精品專賣500-o