律師為買受人提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引(共7頁).docx

1、律師為買受人提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引（中、下）第七章    商品房交付時(shí)間、交接(交付程序)與初始記(大產(chǎn)權(quán)證)、                       買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得                第一節(jié)商品房交付時(shí)間第95條一般規(guī)定    9

2、51詞語定義    商品房交付時(shí)間：指開發(fā)商與買受人在商品房買賣合同中約定的開發(fā)商將符合交付使用條件的房屋向買受人交付，買受人查驗(yàn)并接受房屋的期限。    952法律規(guī)定    商品房銷售管理辦法第30條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。    司法解釋第15條、第17條對(duì)此也作了規(guī)定。第96條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容

3、60;   961審查合同對(duì)商品房交付期限的約定，在開發(fā)商未能按約交付商品房時(shí)，指導(dǎo)、協(xié)助買受人固定證據(jù)，并按照合同約定，及時(shí)行使合同解除權(quán)。    962審查開發(fā)商是否已按照規(guī)定及約定完成了相應(yīng)的交付前義務(wù)，如，是否已按約交納物業(yè)維修基金，是否取得住宅交付使用許可證等。第97條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容    在開發(fā)商未能按約交付商品房時(shí)，應(yīng)及時(shí)出具法律意見書告知買受人其按照法律規(guī)定和合同約定所享有的權(quán)利，以及如何行使權(quán)利。第98條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示    應(yīng)注意合同對(duì)于交付時(shí)間實(shí)現(xiàn)的要求，如是

4、否要求必須以書面通知為前提，則在開發(fā)商未按約發(fā)出書面通知時(shí)，應(yīng)告知買受人可視為開發(fā)商未按交付時(shí)間交房。 第二節(jié)商品房交接(交付程序)第99條一般規(guī)定    991詞語定義    商品房交接(交付程序)，指開發(fā)商與買受人在商品房買賣合同中約定的，開發(fā)商將符合交付使用條件的房屋向買受人交付，買受人查驗(yàn)并接受房屋的過程。    992法律規(guī)定    商品房銷售管理辦法第31條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與

5、樣板房一致。    商品房銷售管理辦法第32條規(guī)定，銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定(以下簡稱規(guī)定)，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。    商品房銷售管理辦法第34條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。    商品房銷售管理辦法第35條規(guī)定，商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的

6、，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。    司法解釋第11條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。     司法解釋第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第100條律師為買受人提供法律

7、服務(wù)的內(nèi)容    1001實(shí)地陪同買受人對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，按照法律規(guī)定和合同約定，提出存在的不符合規(guī)定和約定之處，并告知買受人享有的權(quán)利。    1002對(duì)房屋存在的質(zhì)量問題，與開發(fā)商按照法律規(guī)定和合同約定進(jìn)行談判，要求賠償或承擔(dān)違約金，起草談判協(xié)議，必要時(shí)告知買受人可行使合同解除權(quán)。    1003對(duì)房屋存在的面積問題，與開發(fā)商按照法律規(guī)定和合同約定進(jìn)行談判，要求賠償或承擔(dān)違約金，起草談判協(xié)議，必要時(shí)告知買受人可以行使合同解除權(quán)。    1004協(xié)助買受人辦理房屋的交接手續(xù)。    1005協(xié)助

8、買受人審查、簽署有關(guān)協(xié)議，如業(yè)主公約、承諾書等。若在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，已經(jīng)簽訂臨時(shí)的業(yè)主公約等，應(yīng)審查協(xié)議內(nèi)容是否與原來的有變更，以及變更后對(duì)買受人的法律意義。    1006協(xié)助買受人辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。第101條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容    1011審查商品房買賣合同是否存在可撤銷或無效的情形，若存在此類情形的，應(yīng)出具書面法律意見書告知買受人，并提供相應(yīng)的解決方案。    1012在審查合同不存在可撤銷或無效情形時(shí)，繼續(xù)審查合同對(duì)于交付標(biāo)準(zhǔn)、交付程序、違約責(zé)任、合同解除條款等的約定，并告知買受人。 

9、   1013審查房地產(chǎn)項(xiàng)目曾經(jīng)發(fā)布的各類廣告等宣傳資料，對(duì)于可構(gòu)成要約的內(nèi)容，應(yīng)告知買受人作為交接驗(yàn)房的內(nèi)容之一。    1014  審查合同是否約定交付房屋與樣板房相同，或者是哪些方面相同，告知買受人作為交接驗(yàn)房的內(nèi)容之一。    1015審查開發(fā)商應(yīng)具備的有關(guān)文件，包括可能需要的規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、房屋面積實(shí)際測繪報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等法律規(guī)定或合同約定的其他文件，對(duì)于不能按要求提供上述文件的，買受人可以拒絕接收房屋。    1016作為買受人的律師，考慮到驗(yàn)

10、房需要非常豐富的建筑類專業(yè)知識(shí)，可提示買受人委托有資質(zhì)的驗(yàn)房師驗(yàn)房，律師應(yīng)協(xié)助做好證據(jù)固定工作。驗(yàn)房內(nèi)容包含戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、層高、面積、裝飾、供熱、采暖方式等是否符合原合同約定。    1017對(duì)于擬交接房屋存在質(zhì)量問題的，應(yīng)區(qū)分不同質(zhì)量問題予以不同對(duì)待。首先應(yīng)確定質(zhì)量是否合格，若雙方對(duì)此有重大分歧，應(yīng)委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測部門予以鑒定。對(duì)于質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)合格的，一些細(xì)小的房屋質(zhì)量問題，可按照保修約定，要求開發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)；對(duì)于不能修復(fù)但又不影響房屋正常使用的質(zhì)量問題，可通過協(xié)商，以賠償金的形式解決；對(duì)于質(zhì)量不合格的，則在開發(fā)商修復(fù)至合格之前，均可拒絕接收；或按約行使合同

11、解除權(quán)。    1018對(duì)于面積與約定不符的情況處理。根據(jù)商品房銷售管理辦法的規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。一般應(yīng)以商品房產(chǎn)權(quán)登記面積為實(shí)際面積，若開發(fā)商或買受人對(duì)此有異議，可委托有資質(zhì)的鑒定單位予以重新測繪。買受人可按照合同約定或法律規(guī)定，就面積的差異進(jìn)行補(bǔ)償或行使合同解除權(quán)。    1019查驗(yàn)擬交付房屋內(nèi)的上水、下水、電、供熱、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施，檢查各項(xiàng)設(shè)備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，

12、應(yīng)詳細(xì)作好書面記錄，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾更換或配齊的日期。    10110查驗(yàn)電梯、公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購物中心、體育設(shè)施等公共設(shè)施是否如期達(dá)到約定條件。    10111提示查驗(yàn)擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設(shè)計(jì)或規(guī)劃是否變更。一般對(duì)于非現(xiàn)房銷售的商品房，合同中會(huì)約定設(shè)計(jì)和規(guī)劃變更以政府部門最后批準(zhǔn)的為準(zhǔn)，所以，在發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)或規(guī)劃存在變更的情況下，應(yīng)確認(rèn)是否系政府部門批準(zhǔn)，若非經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，提示開發(fā)商可能需承擔(dān)的違約責(zé)任，提示買受人因此所享有的權(quán)利。    10112如果買受人購買商品房

13、時(shí)一并購買了地下車位，應(yīng)提醒買受人對(duì)地下車位是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，以及是否符合雙方約定予以查驗(yàn)。    10113基于司法解釋規(guī)定除法律規(guī)定或合同約定外，轉(zhuǎn)移占有即視為交付，且一般將房屋鑰匙交接作為轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志，所以，在接受買受人委托時(shí)，要提示買受人，在房屋尚不具備交付條件時(shí)，不應(yīng)輕易接受開發(fā)商提供的房屋鑰匙，以避免不必要的爭議。    10114若按照法律規(guī)定和合同約定，買受人選擇解除合同的，作為買受人的律師應(yīng)提示、協(xié)助買受人妥善解除按揭貸款合同；若因解除按揭貸款合同，使買受人遭受損失的，律師應(yīng)提示并協(xié)助買受人向開發(fā)商提出賠償。   

14、 10115在房屋實(shí)地驗(yàn)收通過后，按照實(shí)際面積，與開發(fā)商最終結(jié)算房款，并向開發(fā)商按照法律規(guī)定索取發(fā)票。    10116從開發(fā)商或其聘請(qǐng)的前期物業(yè)公司處取得房屋鑰匙，共同確認(rèn)水、電、煤的底數(shù)。    10117審查開發(fā)商聘請(qǐng)的前期物業(yè)公司的資質(zhì)是否符合要求，在不符合要求的情況下，應(yīng)出具法律意見書告知買受人所享有的權(quán)利。    10118指導(dǎo)買受人與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，指導(dǎo)買受人辦理物業(yè)管理費(fèi)的交納手續(xù)。第102條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示    1021  應(yīng)按照

15、商品房銷售管理辦法第31條至第35條及司法解釋第11條至第13條，對(duì)商品房交付的原則性法律規(guī)定，結(jié)合買受人簽訂的房屋買賣合同的實(shí)際，出具指導(dǎo)性的法律意見書，其中應(yīng)特別注意房屋交付應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的法律后果。    1022開發(fā)商未能按照約定標(biāo)準(zhǔn)交付房屋的，應(yīng)及時(shí)出具法律意見書，告知買受人所享有的權(quán)利。 第三節(jié)買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得第103條一般規(guī)定                      買受人房屋所有

16、權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)即為商品房房屋權(quán)屬證書，一般由買受人在開發(fā)商的協(xié)助下自行辦理。    商品房銷售管理辦法第34條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。    司法解釋第18條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：    (1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；   

17、(2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；    (3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。    司法解釋第19條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第104條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容  &#

18、160; 1041  指導(dǎo)、協(xié)助買受人辦理商品房房屋權(quán)屬證書。    1042如因開發(fā)商原因?qū)е聼o法按期辦理房屋權(quán)屬證書，協(xié)助買受人按照法律規(guī)定要求賠償或解除合同。第105條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容    在協(xié)助買受人辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，需要先至當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T或其官方網(wǎng)站，查詢所需資料，繳稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及辦理流程，并提示買受人，也可考慮采用出具法律意見書的形式。如在上海，一般流程是：先至開發(fā)商處簽署房屋交接，再至指定銀行交納維修基金，再攜帶房屋交接書、身份證明、全額發(fā)票至當(dāng)?shù)刂鞴懿块T繳納契稅，最后攜帶上述資料至當(dāng)?shù)刂鞴懿块T辦

19、證窗口辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)。    若委托開發(fā)商辦理的，則在按照開發(fā)商要求提供全部資料后，應(yīng)讓開發(fā)商簽收，以免非因買受人資料不全而導(dǎo)致無法按期辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)時(shí)發(fā)生爭議。若因開發(fā)商原因，致使無法按期辦理房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)提示買受人其所享有的權(quán)利，并協(xié)助買受人與開發(fā)商談判，要求承擔(dān)違約金或賠償損失，甚至按照約定要求解除合同。    若按照法律規(guī)定和合同約定，買受人選擇解除合同的，作為買受人的律師應(yīng)提示、協(xié)助買受人妥善解除按揭貸款合同。且若因解除按揭貸款合同，使買受人遭受損失的，律師應(yīng)提示并協(xié)助買受人向開發(fā)商提出賠償。第106

20、條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示    在該階段，律師的任務(wù)就是至當(dāng)?shù)刂鞴懿块T或其官方網(wǎng)站，查詢辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)所需要的全部資料，包括需要開發(fā)商協(xié)助提供的資料，并出具法律意見書告知買受人。第四節(jié)物權(quán)取得風(fēng)險(xiǎn)(商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受償)第107條一般規(guī)定    合同法第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受

21、償。    最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)(以下簡稱批復(fù))第2條規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。    批復(fù)第3條規(guī)定，建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。    批復(fù)第4條規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。第108條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容    1081指導(dǎo)買受人按照

22、批復(fù)交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)，以確保優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗買受人。    1082發(fā)生建設(shè)工程在辦理完成初始登記(大產(chǎn)權(quán)證)之前被查封，導(dǎo)致無法按照約定交付房屋，辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的情況下，指導(dǎo)、協(xié)助買受人根據(jù)法律規(guī)定、合同約定和實(shí)際情況保護(hù)自身的合法權(quán)益。    1083在發(fā)生建設(shè)工程被折價(jià)或者拍賣時(shí)，且不屬于批復(fù)規(guī)定的可以對(duì)抗優(yōu)先受償權(quán)的買受人，則指導(dǎo)、協(xié)助買受人與開發(fā)商談判，妥善處理合同解除事宜。第109條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容    1091協(xié)助買受人做好預(yù)告(預(yù)售)登記工作。正是基于在商品

23、房預(yù)售等不動(dòng)產(chǎn)交易中，買受人常常處于弱勢，如果不進(jìn)行預(yù)告登記，則很可能造成一房二賣，致使買受人的權(quán)益無法實(shí)現(xiàn)。所以，一定要協(xié)助買受人，要求開發(fā)商按照規(guī)定，進(jìn)行預(yù)告(預(yù)售)登記。    1092  告知買受人大部分或全部交清房款的法律意義，若買受人選擇交納小部分房款時(shí)，應(yīng)及時(shí)出具法律意見書。    1093  一旦發(fā)生工程項(xiàng)目被折價(jià)或拍賣，且施工單位行使優(yōu)先受償權(quán)的情況下，即使房地產(chǎn)證暫時(shí)無法得到辦理，也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，提示買受人正確地選擇維護(hù)自身權(quán)益的合法手段。因?yàn)樵诠こ探ㄔO(shè)過程中，開發(fā)商需要支付的不但有工程款，往

24、往還有銀行貸款，而所謂工程款優(yōu)先受償，也就意味著銀行貸款的受償順序在工程款之后，而若此時(shí)，買受人選擇解除合同，已付房款的返還將在銀行貸款之后，很可能會(huì)得不到補(bǔ)償。所以，恰當(dāng)?shù)木S權(quán)手段是需要律師在這個(gè)階段協(xié)助買受人選擇的。第110條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示    應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)度及實(shí)際需要，及時(shí)出具法律意見書，特別是如果發(fā)生項(xiàng)目在大產(chǎn)權(quán)證辦理之前被查封，房屋無法按時(shí)交付，買受人無法按時(shí)取得買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的情況下，如何維護(hù)自身權(quán)益以及相應(yīng)的法律和現(xiàn)實(shí)后果等，并做好簽收工作，以固定工作內(nèi)容.       

25、       第八章  訴訟、仲裁前的調(diào)解 第111條一般規(guī)定    商品房買賣合同糾紛在進(jìn)入訴訟或仲裁程序之前，雙方可參照本指引的規(guī)定，在合同中約定或合同簽訂后共同選擇調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解，以達(dá)到快捷、高效、低成本地解決糾紛。    1111調(diào)解人的確定    111·1·1調(diào)解人可以在省級(jí)律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家?guī)?、省?jí)或所在地市律師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、民事業(yè)務(wù)委員會(huì)或者消費(fèi)者協(xié)會(huì)推薦的專家中選擇，雙方可選擇由一名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解或者3

26、名調(diào)解人組成調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解。    111·1·2由1名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解的，該調(diào)解人由雙方共同在專家?guī)熘羞x擇確定。雙方選擇由調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解的，則各自選擇1名專家，再由雙方共同選擇1名專家作為調(diào)解小組的組長，由公證處在雙方均在場的情況下抽簽確定。    111·1·3如果合同中已經(jīng)包括備選調(diào)解人名單，除有人不能或不愿接受作為調(diào)解人外，雙方應(yīng)從備選名單上選擇調(diào)解人。    111·1·4若雙方在合同約定或者雙方商定的時(shí)間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達(dá)成一致意見，或者雙方共同選擇的調(diào)解人

27、拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達(dá)成一致意見，則按合同約定雙方調(diào)解程序終結(jié)。    111·1·5調(diào)解人的報(bào)酬，包括調(diào)解的其他費(fèi)用，應(yīng)在雙方選擇調(diào)解人時(shí)商定，由雙方各自承擔(dān)上述報(bào)酬和費(fèi)用的一半。    1112調(diào)解準(zhǔn)備    調(diào)解人或調(diào)解小組組長事先應(yīng)根據(jù)案件具體情況，籌劃進(jìn)行調(diào)解的時(shí)間、范圍、參與人員及議題的先后順序。調(diào)解雙方事先應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)資料，以備展示或查閱。    1113調(diào)解程序    111·3·1  調(diào)解

28、由調(diào)解人或調(diào)解小組組長主持，可參照仲裁庭審理程序進(jìn)行。雙方應(yīng)對(duì)爭議事項(xiàng)進(jìn)行充分闡述后，參照法律規(guī)定、合同約定、交易習(xí)慣，以平等、互諒的原則尋求調(diào)解方案。    111-3·2在調(diào)解過程中，可選擇一攬子解決雙方全部的爭議事項(xiàng)，也可對(duì)部分爭議事項(xiàng)先協(xié)商一致，其余爭議事項(xiàng)留待后續(xù)解決。    1114調(diào)解時(shí)間    調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解的時(shí)間一般以不超過56天為宜，防止久調(diào)不決而影響委托雙方的權(quán)益。    1115調(diào)解效力    11151  在調(diào)解過程中，應(yīng)及時(shí)將已達(dá)成一致意

29、見的事項(xiàng)制作成會(huì)議紀(jì)要、補(bǔ)充協(xié)議等書面文件，交雙方授權(quán)人員簽字或加蓋法人公章或合同章。    11152雙方如無法對(duì)爭議事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù)分配達(dá)成一致意見，亦可對(duì)商品房買賣合同履行過程中的事實(shí)情況予以確認(rèn)，以固定事實(shí)，有利于繼續(xù)協(xié)商或進(jìn)行訴訟。    11153無論雙方是否達(dá)成一致意見，調(diào)解人或調(diào)解小組均應(yīng)在約定的調(diào)解期限內(nèi)作出調(diào)解決定，調(diào)解應(yīng)對(duì)雙方具有約束力，除非一方或雙方在收到調(diào)解決定之日起14天內(nèi)向?qū)Ψ桨l(fā)出不認(rèn)可調(diào)解決定的通知。    任何一方在收到調(diào)解決定之日起14天內(nèi)向?qū)Ψ桨l(fā)出不認(rèn)可調(diào)解決定的通知的，調(diào)解人或調(diào)解小組作出的調(diào)解決

30、定對(duì)雙方均無約束力。調(diào)解不成的，雙方均有權(quán)按照合同約定向法院起訴或者申請(qǐng)仲裁。    如合同約定調(diào)解是仲裁或訴訟前置程序，任何一方如果未經(jīng)調(diào)解而直接進(jìn)入仲裁或訴訟程序，則可能會(huì)在仲裁或訴訟中被駁回。第112條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容    律師應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人選定調(diào)解人。    律師應(yīng)當(dāng)做好調(diào)解準(zhǔn)備，收集好調(diào)解有關(guān)的資料并進(jìn)行系統(tǒng)的整理和歸納，并提交給調(diào)解人。    律師在調(diào)解過程中，應(yīng)當(dāng)歸納爭議焦點(diǎn)并形成書面意見提交給調(diào)解人。    律師應(yīng)提醒買受人在調(diào)解過程中嚴(yán)格遵照合同約定的調(diào)解程序

31、及有關(guān)期限要求。第113條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容    調(diào)解期限屆滿如仍未達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知調(diào)解人及開發(fā)商終止調(diào)解，防止久拖不決。    如買受人收到調(diào)解決定后不予認(rèn)可的，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)向調(diào)解人和買受人表明不予認(rèn)可，并開始進(jìn)行訴訟或仲裁準(zhǔn)備。第114條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示    如合同約定調(diào)解是仲裁或訴訟前置程序的，律師應(yīng)提醒買受人如果未經(jīng)調(diào)解而直接進(jìn)入仲裁或者訴訟，則可能會(huì)在仲裁或訴訟中被駁回請(qǐng)求。    買受人應(yīng)當(dāng)注意合同約定的有關(guān)期限，如合同約定的在收到調(diào)解決定之日起

32、14天內(nèi)向?qū)Ψ桨l(fā)出不認(rèn)可調(diào)解決定的通知，以及在56天調(diào)解期限屆滿后及時(shí)發(fā)出終止調(diào)解的通知。         第九章  律師為買受人提供非訴訟法律服務(wù)時(shí)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié)律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容第115條協(xié)議簽訂之前對(duì)開發(fā)商的審核和調(diào)查    買受人對(duì)開發(fā)商的審核和調(diào)查(參照第8條)第116條利害關(guān)系的審查    律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范、律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范、律師事務(wù)所管理辦法，審查律師事務(wù)所及代理律師和委托方的利害關(guān)系。  &

33、#160; 116·1  利益沖突，是指同一律師事務(wù)所代理的委托事項(xiàng)與該所其他委托事項(xiàng)的委托人之間有利益上的沖突，繼續(xù)代理會(huì)直接影響相關(guān)委托人的利益的情形。    1162在接受委托之前，律師及其所屬律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)進(jìn)行利益沖突查證。只有在委托人之間沒有利益沖突的情況下才可以建立委托代理關(guān)系。    116·3擬接受委托人委托的律師已經(jīng)明知訴訟相對(duì)方或利益沖突方已委聘的律師是自己的近親屬或其他利害關(guān)系人的，應(yīng)當(dāng)予以回避，但雙方委托人簽發(fā)豁免函的除外。    1164律師在接受委托后知道訴訟相對(duì)方或

34、利益沖突方委聘的律師是自己的近親屬或其他利害關(guān)系人，應(yīng)及時(shí)將這種關(guān)系明確告訴委托人。委托人提出異議的，律師應(yīng)當(dāng)回避。    116·5  律師在接受委托后知道訴訟相對(duì)方或利益沖突方已委聘同一律師事務(wù)所其他律師的，應(yīng)由雙方律師協(xié)商解除一方的委托關(guān)系，協(xié)商不成的，應(yīng)與后簽訂委托合同的一方或尚沒有支付律師費(fèi)的一方解除委托關(guān)系。    116·6  曾經(jīng)在前一法律事務(wù)中代理一方法律事務(wù)的律師，即使在解除或終止代理關(guān)系后，亦不能再接受與前任委托人具有利益沖突的相對(duì)方委托，辦理相同的法律事務(wù)，除非前任委托人

35、做出書面同意。    116·7  曾經(jīng)在前一法律事務(wù)中代理一方法律事務(wù)的律師，不得在以后相同或相似法律事務(wù)中運(yùn)用來自該前一法律事務(wù)中不利于前任委托人的相關(guān)信息，除非經(jīng)該前任委托人許可，或有足夠證據(jù)證明這些信息已為人所共知。    116·8  委托人擬聘請(qǐng)律師處理的法律事務(wù)，是該律師從事律師職業(yè)之前曾以政府官員或司法人員、仲裁人員身份經(jīng)辦過的事務(wù)，律師和其律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)回避。    1169律師不得在同一非訴法律事務(wù)中為雙方當(dāng)事人擔(dān)任代理人。    11

36、6·10律師在未征得委托人同意的情況下，不得接受對(duì)方當(dāng)事人辦理其他法律事務(wù)的委托，但辦結(jié)委托事項(xiàng)后除外。    11611律師不得借提供法律服務(wù)的便利謀取當(dāng)事人的利益，包括但不限于炒賣樓花、以明顯低于市場價(jià)購人商品房等行為。第117條委托協(xié)議的簽訂    1171原則    律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)確定“統(tǒng)一收案、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”的原則。    1172收案條件    委托人的要求和主張應(yīng)符合中華人民共和國律師法(以下簡稱律師法)、律師職業(yè)行為規(guī)范的有關(guān)要求，對(duì)委托人的要求和主張違法，經(jīng)指出

37、不肯采納律師的意見，有違反律師執(zhí)業(yè)避免利益沖突規(guī)則的規(guī)定，以及不能接受委托的其他情形不予收案。    1173委托程序    (1)接待律師審查委托人委托資格；    (2)填寫收案審批表，送律師事務(wù)所主任或主管律師審批，指定承辦律師或按委托人的要求指定承辦律師；    (3)簽訂委托代理合同一式兩份，委托人收存一份，承辦律師附卷存檔一份；    (4)委托人按照委托代理合同的約定，交納律師費(fèi)；    (5)辦理收案登記，編號(hào)建立案卷。    1174委托

38、代理合同重點(diǎn)條款    律師應(yīng)當(dāng)與委托人就委托事項(xiàng)的代理范圍、代理內(nèi)容、代理權(quán)限、代理費(fèi)用、代理期限等進(jìn)行討論，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致后，由律師事務(wù)所與委托人簽署委托代理協(xié)議或者取得委托人的確認(rèn)。    11741  明確界定非訴訟法律服務(wù)的范圍和內(nèi)容    (1)律師與開發(fā)商簽訂的項(xiàng)目非訴訟委托代理合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：    律師非訴訟服務(wù)項(xiàng)目的概況、已取得的相關(guān)證件的名稱、項(xiàng)目的進(jìn)展情況。    律師服務(wù)的主要內(nèi)容：    營銷代理商的談判；  &#

39、160; 起草購房須知、定金合同、訂購書、認(rèn)購書，并修改商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約等法律文件；    出具法律意見書；    解答客戶就本項(xiàng)目的法律咨詢；    與按揭銀行進(jìn)行項(xiàng)目合作談判；    監(jiān)督商品房買賣合同簽定后的履行；    處理商品房交付的相關(guān)法律問題等。律師應(yīng)根據(jù)與開發(fā)商協(xié)商的服務(wù)范圍和內(nèi)容進(jìn)行具體的約定。    (2)律師與買受人簽訂的非訴訟委托代理合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：    對(duì)開發(fā)商的資信調(diào)查； 

40、60; 對(duì)項(xiàng)目銷售的合法性調(diào)查；    審查開發(fā)商提供的樓書、廣告等宣傳資料；    審查開發(fā)商起草的訂單、合同、補(bǔ)充協(xié)議、附件等法律文件；    代理委托人與開發(fā)商談判；    提出律師的法律意見等，律師應(yīng)根據(jù)與買受人協(xié)商的服務(wù)范圍和內(nèi)容具體約定。    律師在簽訂非訴訟法律服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)盡量明確和細(xì)化服務(wù)的內(nèi)容和范圍，使之具有可量度性，以避免產(chǎn)生糾紛。    11742 由于商品房買賣受到市場因素等多方面原因的影響，若開發(fā)商委托的范圍為整個(gè)規(guī)劃區(qū)劃內(nèi)的商品房，則可能銷售的

41、時(shí)間跨度很長，因此律師應(yīng)與委托人約定具體的服務(wù)期限以及超出服務(wù)期限的收費(fèi)方式。如是按時(shí)間段約定收費(fèi)辦法，超出服務(wù)期限后，超過部分律師收費(fèi)金額因按增加的時(shí)間同比例增加；如是按完成任務(wù)約定，應(yīng)約定因開發(fā)商原因使該項(xiàng)目遲遲不能對(duì)外銷售或無法交付時(shí)，律師應(yīng)有的合同解除權(quán)和損失賠償權(quán)。    11743委托協(xié)議中應(yīng)明確約定在本項(xiàng)目法律服務(wù)中律師的代理權(quán)限，如多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的代理權(quán)限不同，應(yīng)分別約定。    11744 如確有部分內(nèi)容在代理合同簽訂時(shí)無法明確代理權(quán)限的，雙方應(yīng)約定以委托人出具的委托書的授權(quán)為準(zhǔn)。    11745律師服務(wù)費(fèi)。具體參照

42、司法部、國家發(fā)展改革委員會(huì)2006年12月1日頒布實(shí)施的律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法。律師費(fèi)用的收取應(yīng)當(dāng)遵循平等協(xié)商、合理公平的原則。律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)司法行政部門制定的律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。    律師收費(fèi)應(yīng)當(dāng)考慮以下合理因素：   (1)從事法律服務(wù)所需工作時(shí)間、難度、包含的新意和需要的技巧等；   (2)接受這一聘請(qǐng)會(huì)明顯妨礙律師開展其他工作的風(fēng)險(xiǎn)；   (3)同一區(qū)域相似法律服務(wù)通常的收費(fèi)數(shù)額；   (4)委托事項(xiàng)涉及的金額和預(yù)期的合理結(jié)果； 

43、60;(5)由委托人提出的或由客觀環(huán)境所施加的法律服務(wù)時(shí)間限制；   (6)律師的經(jīng)驗(yàn)、聲譽(yù)、專業(yè)水平和能力；   (7)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式是否固定，是否附有條件；    (8)合理的成本。    律師收費(fèi)方式依照國家規(guī)定或由律師事務(wù)所與委托人協(xié)商確定，可以采用計(jì)時(shí)收費(fèi)、固定收費(fèi)、按標(biāo)的比例收費(fèi)。在一個(gè)委托事項(xiàng)中可以約定一種或幾種方式，但一定要明確無歧義。    如采用計(jì)時(shí)收費(fèi)的，應(yīng)在委托合同中約定律師計(jì)費(fèi)時(shí)間的計(jì)算方式(如通常約定每小時(shí)為一個(gè)計(jì)費(fèi)單位)，還應(yīng)約定律師工作時(shí)間單的確認(rèn)程序。

44、60;   以非訴訟結(jié)果作為律師收費(fèi)依據(jù)的，該項(xiàng)收費(fèi)的支付數(shù)額及支付方式應(yīng)當(dāng)以協(xié)議形式確定，應(yīng)當(dāng)明確計(jì)付收費(fèi)的法律服務(wù)內(nèi)容、計(jì)付費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、方式，包括調(diào)解不同結(jié)果對(duì)計(jì)付費(fèi)用的影響，以及調(diào)解中的必要開支是否已經(jīng)包含于風(fēng)險(xiǎn)代理酬金中等。    實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)代理收費(fèi)，最高收費(fèi)金額不得高于收費(fèi)合同約定標(biāo)的額的30。關(guān)于此節(jié)風(fēng)險(xiǎn)代理的限額，律師應(yīng)當(dāng)密切注意最新的法律規(guī)定和當(dāng)?shù)厮痉ü芾聿块T或律協(xié)的特別規(guī)定。    委托代理合同中應(yīng)明確約定律師費(fèi)的計(jì)付辦法、付款方式、付款時(shí)間、差旅費(fèi)的承擔(dān)問題等。    雙方應(yīng)在委托代理合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)

45、任和提前解除合同的處理辦法等。    1175律師委托合同簽訂后應(yīng)注意的事項(xiàng)    律師不得私自收案、收費(fèi)。委托人所支付的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)直接交付律師所在的律師事務(wù)所，律師不得直接向委托人收取費(fèi)用。委托人委托律師代交費(fèi)用的，律師應(yīng)將代收的費(fèi)用及時(shí)交付律師事務(wù)所。    律師不得索要或獲取除依照規(guī)定收取的法律服務(wù)費(fèi)用之外的額外報(bào)酬或利益。    律師事務(wù)所收取的法律服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在計(jì)人會(huì)計(jì)賬簿后才可以按規(guī)定項(xiàng)目和開支范圍使用。    律師事務(wù)所不得向委托人開具非正式的律師收費(fèi)憑證。   

46、; 律師事務(wù)所因合理原因終止委托代理協(xié)議的，有權(quán)收取已完成部分的費(fèi)用。    委托人因合理原因終止委托代理協(xié)議的，律師事務(wù)所有權(quán)收取已完成部分的費(fèi)用。    委托人單方終止委托代理協(xié)議的，應(yīng)按約定支付律師費(fèi)。    1176不可撤銷委托的風(fēng)險(xiǎn)提示    律師在商品房買賣非訴法律服務(wù)的委托合同中往往約定了“委托人的授權(quán)委托為不可撤銷的授權(quán)委托”的內(nèi)容，律師應(yīng)當(dāng)注意到該約定的法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)合同法第410條的規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除合同，因解除委托合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由之外，應(yīng)當(dāng)賠償損

47、失。因此，律師在委托合同中應(yīng)當(dāng)側(cè)重約定，當(dāng)委托人除了不可歸責(zé)于律師事由的原因解除委托合同時(shí)，委托人應(yīng)當(dāng)向律師承擔(dān)賠償責(zé)任的內(nèi)容。賠償條款的約定，可根據(jù)律師已經(jīng)完成的工作量、委托事務(wù)的進(jìn)展程度、解除委托給律師事務(wù)所造成的損失等因素考量。    1177律師過錯(cuò)賠償限額的風(fēng)險(xiǎn)提示    律師在商品房買賣非訴法律服務(wù)的委托合同中往往限定“律師執(zhí)業(yè)過錯(cuò)的賠償限額條款”，但律師應(yīng)當(dāng)注意該約定的法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，律師和律師事務(wù)所不得免除或限制因?yàn)檫`法執(zhí)業(yè)和執(zhí)業(yè)過錯(cuò)給委托人造成損失所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。因此，律師應(yīng)當(dāng)提高執(zhí)業(yè)水平和加強(qiáng)執(zhí)業(yè)規(guī)范，避免執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

48、    117·8違約責(zé)任的約定。委托合同中應(yīng)明確約定，雙方違約的行為范圍、違約損失的計(jì)算、違約責(zé)任的承擔(dān)以及違約行為發(fā)生時(shí)，守約方的權(quán)利和救濟(jì)措施。    117·9為進(jìn)一步明確委托代理事宜，建議律師在簽訂委托代理合同的同時(shí)做好收接案筆錄，就委托代理范圍、工作要求、工作方式、人員安排、委托方應(yīng)提交的資料和應(yīng)予以配合的事宜，以及律師服務(wù)的深度、項(xiàng)目非訴訟法律服務(wù)中可能涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)等予以明確，以避免產(chǎn)生委托人與律師約定不明或風(fēng)險(xiǎn)提示不清的糾紛。第118條委托協(xié)議的履行、轉(zhuǎn)讓、變更、終止    118·l

49、律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、誠實(shí)、客觀地告知委托人委托事項(xiàng)可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，并在必要時(shí)出具法律意見書交委托人簽收。    118·2在委托合同履行的過程中，應(yīng)定期書面報(bào)告委托事務(wù)的處理情況，包括已經(jīng)處理完畢的法律事務(wù)及下一步的工作計(jì)劃；如出現(xiàn)簽訂委托合同時(shí)無法預(yù)料的問題，應(yīng)及時(shí)提出建議并與委托人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。    律師應(yīng)將工作記錄和工作匯報(bào)按時(shí)間順序裝訂成冊備查。    118·3律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的期間、時(shí)效以及與委托人約定的時(shí)間，辦理委托事項(xiàng)。    118·4律師接受委托后，只能在委

50、托權(quán)限內(nèi)開展執(zhí)業(yè)活動(dòng)，不得擅自超越委托權(quán)限。    118·5律師在進(jìn)行受托的法律事務(wù)時(shí)，如發(fā)現(xiàn)委托人所授權(quán)限不能適應(yīng)需要時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知委托人，在未經(jīng)委托人同意或辦理有關(guān)的授權(quán)委托手續(xù)之前，律師只能在授權(quán)范圍內(nèi)辦理法律事務(wù)。    118·6律師接受委托時(shí)必須與委托人明確規(guī)定包括程序法和實(shí)體法兩方面的委托權(quán)限。委托權(quán)限不明確的，律師應(yīng)要求委托人重新出具有明確授權(quán)的委托書。    118·7律師事務(wù)所簽訂委托合同后若出現(xiàn)確需轉(zhuǎn)讓、變更或者解除委托協(xié)議的情況的，律師應(yīng)做好如下工作：   (

51、1)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與委托人協(xié)商和溝通，征得委托人同意。   (2)如系委托合同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由委托人、原承辦該非訴訟法律事務(wù)的律師事務(wù)所及受讓的律師事務(wù)所簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確各方的權(quán)利義務(wù)，特別是涉及律師服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)界定和費(fèi)用劃分支付等問題。    (3)如系委托合同變更的，應(yīng)明確所涉變更內(nèi)容及變更的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。    (4)如系委托合同解除的，雙方應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中確認(rèn)律師已完成的工作成果、應(yīng)支付的律師費(fèi)用金額和支付時(shí)間、律師非訴訟服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)界定等。如出現(xiàn)委托合同的轉(zhuǎn)讓或解除事項(xiàng)，原承辦律師應(yīng)同時(shí)將已完成的工作成果和相關(guān)資料移交委托人，雙方辦妥交接手續(xù)

52、；原承辦律師還應(yīng)出具一份工作小結(jié)，陳述已完成的工作和尚需完成的工作內(nèi)容，并提出需提請(qǐng)委托人注意的事項(xiàng)。    1188未經(jīng)委托人同意，律師不得將委托人委托的法律事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人辦理。    1189律師在接受委托后出現(xiàn)突患疾病、工作調(diào)動(dòng)等情況，需要更換律師的，律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知委托人。委托人同意更換律師的，應(yīng)取得委托人的書面確認(rèn)意見，承辦律師之間要及時(shí)移交材料，并通過律師事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)。    11810非經(jīng)委托人同意，律師不能因?yàn)檗D(zhuǎn)委托而增加委托人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。    1181l律師在委托權(quán)限內(nèi)完成了受托的法

53、律事務(wù)，應(yīng)及時(shí)告知委托人。律師與委托人明確解除委托關(guān)系后，律師不得再以被委托人的名義進(jìn)行活動(dòng)。    11812律師接受委托后，無正當(dāng)理由不得拒絕履行協(xié)議約定的職責(zé)，不得無故終止代理。    11813若委托協(xié)議約定的服務(wù)期限屆滿，或者終止條件出現(xiàn)，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知委托人委托協(xié)議終止，并總結(jié)委托事項(xiàng)的履行情況，作好有關(guān)文件資料的交接工作，辦理書面交接手續(xù)。    11814律師在辦理委托事項(xiàng)過程中出現(xiàn)下列情況，律師事務(wù)所應(yīng)終止其代理工作：   (1)與委托人協(xié)商終止；   (2)承辦律師被取

54、消或者中止執(zhí)業(yè)資格，委托人不同意更換其他律師的；   (3)發(fā)現(xiàn)不可克服的利益沖突；   (4)承辦律師的健康狀況不適合繼續(xù)代理，委托人不同意更換其他律師的；   (5)委托人的要求不符合法律規(guī)定或律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律要求的，律師繼續(xù)代理將違反法律或者律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。    11815  出現(xiàn)上述終止代理情形的，律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)盡可能提前向委托人發(fā)出通知，律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)盡量不使委托人的合法利益受到影響。第二節(jié)律師為委托方提供法律服務(wù)時(shí)的操作程序    第119條商品房買賣合同簽

55、訂前的審查與調(diào)查(參照本指引第一編第一章)，并在結(jié)束時(shí)向委托人出具法律意見書。    第120條律師代表委托方在和對(duì)方談判之前，應(yīng)仔細(xì)審閱開發(fā)商制定的銷售合同條款，以維護(hù)買受人利益角度出具法律意見書。    第121條雙方律師代表委托方進(jìn)行談判后，律師應(yīng)與對(duì)方簽訂最后確認(rèn)文件及合同主要內(nèi)容的確認(rèn)文件。    第122條商品房買賣合同的簽訂與登記備案(參照本指引第一編第二章、第三章)，并出具法律意見書。    第123條買賣合同履行，主要為義務(wù)的履行，應(yīng)及時(shí)提醒委托當(dāng)事人履行買賣合同義務(wù)；若當(dāng)事人不履行或不及時(shí)履行，

56、應(yīng)出具法律意見書，告之不履行的法律后果。    第124條合同變更、終止之前出具法律意見書(參照本指引第一編第四章)。    第125條商品房交付與大產(chǎn)權(quán)證、小產(chǎn)權(quán)證的取得(參照本指引第一編第五章)。第三節(jié)律師為買受人提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容第126條買受人委托的法律服務(wù)調(diào)查范圍   (1)調(diào)查出賣人工商登記檔案。   (2)調(diào)查商品房所有權(quán)情況。   (3)調(diào)查商品房土地使用權(quán)情況。   (4)調(diào)查商品房預(yù)售或銷售的批準(zhǔn)備案文件。   (5)調(diào)查商品

57、房項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和具體建設(shè)指標(biāo)(用途、層高、綠化率、建筑密度、日照、車位、公共設(shè)施和公共配套等)。   (6)調(diào)查商品房是否存在租賃的情況。   (7)調(diào)查商品房項(xiàng)目涉及抵押、施工承包人的優(yōu)先受償權(quán)、查封等權(quán)利限制的情況。   (8)調(diào)查出賣人重大債權(quán)債務(wù)情況。   (9)調(diào)查涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況。   (10)調(diào)查購買商品房物業(yè)涉及的稅費(fèi)成本。第127條調(diào)查服務(wù)的方法和途徑    1271深入目標(biāo)公司辦公現(xiàn)場    律師應(yīng)直接與被調(diào)查公司代表或

58、個(gè)人面談，商談?dòng)嘘P(guān)調(diào)查事宜，爭取獲取對(duì)方的配合。事先應(yīng)制作一份盡職調(diào)查清單，列明調(diào)查所需要的各種文件資料。    1272  向行政機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)情況    商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、登記、備案等行政許可事項(xiàng)，均由各政府行政主管機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，因此也是獲取目標(biāo)企業(yè)和目標(biāo)項(xiàng)目的各項(xiàng)合法信息的重要來源。主要行政主管部門包括發(fā)改委、規(guī)劃局、建委、工商局、土管局、房管局、稅務(wù)局、外匯管理局等機(jī)構(gòu)。    1273詢問目標(biāo)公司員工和客戶代表    律師通過詢問、問卷調(diào)查獲取重要的或有異議的信息，應(yīng)在調(diào)查過程

59、中作出書面記錄，并要求被調(diào)查人簽字留存。    1274與合同的債權(quán)人、債務(wù)人當(dāng)面溝通    對(duì)于重大合同、侵權(quán)責(zé)任的債務(wù)，律師有必要與合同相對(duì)方或被侵害人面洽，調(diào)查核實(shí)合同的簽訂過程與實(shí)際履行情況。調(diào)查可以通過談話記錄或書面說明等方式進(jìn)行。    1275與專業(yè)人士適當(dāng)交流    對(duì)盡職調(diào)查過程中涉及的專業(yè)建筑方面、財(cái)務(wù)方面、稅務(wù)方面的情況，應(yīng)向其他專業(yè)人士咨詢，吸取各方面的專業(yè)知識(shí)，這將更有利于律師對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的分析和預(yù)測。第128條調(diào)查的注意事項(xiàng)    1281  有關(guān)開

60、發(fā)商的資信信息來源較窄，可能難以較為全面地收集信息。因而，律師要注意擴(kuò)大收集資料的途徑和方法，從多個(gè)角度加以證實(shí)，而不是僅僅通過單一、狹窄的渠道了解開發(fā)商的資信程度。     1282信息來源真假辨別的風(fēng)險(xiǎn)。律師需要通過多種渠道審核和調(diào)查開發(fā)商的相關(guān)資信、證照等情況，尤其要注意信息來源的真實(shí)性和可信度。比如通過網(wǎng)絡(luò)搜索了解開發(fā)商的相關(guān)情況，其中可能有不少虛假信息，律師要通過自己的經(jīng)驗(yàn)辨別信息的真?zhèn)危灰媪私?、全面調(diào)查，并在告知委托人的同時(shí)提示風(fēng)險(xiǎn)。第129條法律意見書的制作作為商品房買賣交易的法律意見書，至少應(yīng)包括以下幾個(gè)部分的內(nèi)容：  &#

61、160; (1)前言部分。表述委托人委托的法律事務(wù)內(nèi)容和范圍，報(bào)告律師所作的調(diào)查范圍、調(diào)查內(nèi)容和委托提供的資料內(nèi)容。對(duì)有關(guān)律師不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行免責(zé)聲明。   (2)列舉法律、法規(guī)條款依據(jù)。結(jié)合法律、法規(guī)對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)行分析是制作調(diào)查報(bào)告的基本方式。因此，法律、法規(guī)查詢對(duì)盡職調(diào)查來說也是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。律師應(yīng)該將所涉及的法律、法規(guī)及條文索引作為一個(gè)單獨(dú)的部分在調(diào)查報(bào)告中列明，使閱讀者首先有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，能夠大致了解此份調(diào)查報(bào)告會(huì)涉及哪些法律規(guī)定，從而更好地理解律師所作的律師意見的內(nèi)容。    (3)準(zhǔn)確地描述基本信息。律師在法律調(diào)查過程中獲取的信息很多，

62、掌握的信息量十分龐大，因此，律師在進(jìn)行信息整理的同時(shí)，必須聯(lián)系本次調(diào)查的目的，對(duì)大量的信息進(jìn)行細(xì)致的甄別和篩選。如買受人委托的法律盡職調(diào)查內(nèi)容應(yīng)側(cè)重商品房的基本情況，準(zhǔn)確地描述商品房的項(xiàng)目開發(fā)背景情況、各種審批手續(xù)、土地、房屋權(quán)屬的登記情況、具體建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、工程施工、銷售及物業(yè)管理情況等。    (4)總結(jié)焦點(diǎn)問題，提出律師觀點(diǎn)。通過分析法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)雙方爭議的焦點(diǎn)，或者委托方關(guān)注的焦點(diǎn)問題進(jìn)行深入分析，陳述事實(shí)引用法律，提出律師的觀點(diǎn)。    (5)提示、陳述法律風(fēng)險(xiǎn)的分析意見。法律風(fēng)險(xiǎn)的分析意見是整個(gè)調(diào)查報(bào)告的核心，也是真正考驗(yàn)律師職業(yè)水平和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)

63、的部分，需要律師將掌握的信息和相關(guān)的法律規(guī)定緊密有機(jī)地結(jié)合起來。結(jié)合商品房買賣交易的特點(diǎn)，重點(diǎn)就商品房買賣合同的效力、商品房買賣履約的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和提示。    (6)明確提出法律問題的解決方案    針對(duì)前面發(fā)現(xiàn)的問題，律師應(yīng)該逐一進(jìn)行解答，以保證商品房交易的安全，這是律師職責(zé)所在。律師不需要干涉買賣雙方的商業(yè)決策，僅就有關(guān)事實(shí)和法律提供最詳盡的信息和最全面的法律意見。第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示    第130條結(jié)合商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的特點(diǎn)，律師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)當(dāng)遵守以下操作模式，避免工作疏漏而產(chǎn)生執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 

64、60;  1301 律師應(yīng)簽訂法律服務(wù)協(xié)議。對(duì)提供法律服務(wù)過程中律師事務(wù)所的權(quán)利與義務(wù)做出明確的界定，以明確雙方的權(quán)責(zé)和授權(quán)范圍。    1302律師在受委托人委托參加項(xiàng)目談判過程中，既要積極向委托人提供法律建議，也要避免出現(xiàn)干擾談判進(jìn)行的情況發(fā)生。要從有利于委托人的全局利益和長遠(yuǎn)利益著眼，努力克服談判中的法律障礙，促使符合委托人根本利益的談判成功。    1303參與委托人談判和商洽時(shí)，律師應(yīng)書面記錄每次談判和商洽的內(nèi)容，以便備查。    1304起草或修改商品房買賣合同文本時(shí)，應(yīng)保存每次雙方合同內(nèi)容和條款修改的

65、往來記錄，包括修改的具體內(nèi)容、時(shí)間和修改原因和要求。    1305  最后簽訂版本應(yīng)由委托人確認(rèn)，并對(duì)終稿中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)再次書面提示并保存已作告知的記錄。    1306律師在出具正式的法律意見時(shí)，既要借鑒以往成功的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績，也要結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況。特別需要注意的是，針對(duì)一個(gè)非常專業(yè)的項(xiàng)目，提出法律意見時(shí)要留有余地，以保護(hù)律師及律師事務(wù)所的利益。    1307對(duì)委托人提出的要求，要區(qū)分不同的情況與要求的性質(zhì)，既要把握原則，又要表現(xiàn)充分的靈活性。原則問題，堅(jiān)決不能妥協(xié)；操作方法，可以靈活處理。同時(shí)，要與委托

66、人就此問題留下書面的證明，以表明律師及律師事務(wù)所的責(zé)任界限。    1308商品房買賣合同履行時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房買賣合同的內(nèi)容，制定書面的雙方權(quán)利、義務(wù)履行內(nèi)容和時(shí)間的表格；根據(jù)履約表格，在委托方合同義務(wù)履行期限屆滿前十天，書面法律意見書提示委托方履行義務(wù)內(nèi)容和時(shí)間，以及違約責(zé)任。    1309對(duì)方履約時(shí)，陪同委托方核查對(duì)方履約行為是否全面并符合合同要求，記錄履約不符的內(nèi)容；對(duì)方未按時(shí)履約或履約不符時(shí)，及時(shí)代理委托人與對(duì)方交涉，并制作法律意見書，告知相應(yīng)的違約責(zé)任，敦促其按約履行。    13010收集、保存對(duì)方違約的證據(jù)，必要的時(shí)

67、候做律師見證，對(duì)證據(jù)進(jìn)行公證。對(duì)對(duì)方的違約行為，及時(shí)制作法律意見書，告知委托人對(duì)方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，進(jìn)一步采取行動(dòng)的建議。    13011  律師在一個(gè)非訴法律項(xiàng)目結(jié)束后，仍然要注意跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，以進(jìn)一步提供后續(xù)的法律服務(wù)，以及提前了解項(xiàng)目可能遇到什么問題，并自檢本身是否有過失。同時(shí)，要注意及時(shí)整理相關(guān)檔案。整個(gè)項(xiàng)目及法律服務(wù)工作完成后，要組織相關(guān)參加人員互查有關(guān)文件及關(guān)鍵問題，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏洞或失誤，并采取補(bǔ)救措施。    13012在處理委托人日常法律事務(wù)過程中，要保留來往文件與文字。對(duì)委托人要求提供法律服務(wù)的事項(xiàng)建立登記制度，

68、以確定服務(wù)范圍。針對(duì)一些特定的事項(xiàng)，必要時(shí)應(yīng)與委托人簽署諒解備忘錄，以保障律師及事務(wù)所的權(quán)益。此外，在重大協(xié)議簽署前，相關(guān)法律文件文本的編輯、打印、裝訂、小簽要遵循行之有效的程序。加強(qiáng)對(duì)法律文件的保管。與每一個(gè)項(xiàng)目相關(guān)的所有法律文件及來往信函(包括電子郵件)要按時(shí)間順序或性質(zhì)單獨(dú)建立檔案，并在明確的保管地點(diǎn)保管。同時(shí)，電子文檔也應(yīng)在服務(wù)器上設(shè)置專門的保存區(qū)域、審閱與修改權(quán)限。相關(guān)文件的原件、印章最好不要由律師事務(wù)所保管。    13013基于為委托人保守商業(yè)秘密的需要，律師在工作中要注意建立屏蔽制度。每個(gè)項(xiàng)目要確定固定的律師與助手參與，無關(guān)人員不得接觸項(xiàng)目文件及案卷。參與人員未經(jīng)主管合伙人批準(zhǔn)，不得向其他人(包括其他合伙人)披露與項(xiàng)目內(nèi)容相關(guān)的情況。這也是律師執(zhí)業(yè)紀(jì)律的要求。此篇內(nèi)容側(cè)重律師自身執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范，律師自身執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還與律師在執(zhí)業(yè)過程中是否盡到律師應(yīng)有的職責(zé)和執(zhí)業(yè)能力密切相關(guān)，律師