從化市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！從化市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告1、從化市簡(jiǎn)介21.1 基本概況21.2 城市特色21.3 城市服務(wù)功能31.4 區(qū)位、交通現(xiàn)狀32、從化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析52.1 從化市宏觀經(jīng)濟(jì)分析52.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局73、從化市及本項(xiàng)目片區(qū)相關(guān)的城建規(guī)劃狀況93.1 從化市的未來(lái)發(fā)展方向93.2 從化鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展方向104、從化市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析114.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況分析114.2 土地交易情況134.3 從化市土地等級(jí)劃分144.4 從化主要樓盤(pán)介紹145、研究結(jié)論和建議165.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與潛力165.2 投資建議171、從化市簡(jiǎn)介1.1

2、 基本概況從化市地處廣東省中部，廣州市東北面，珠江三角洲到粵北山區(qū)的過(guò)渡帶，屬?gòu)V州市縣級(jí)市。市境東面與龍門(mén)縣、增城市接壤，南面跟廣州郊區(qū)毗鄰，西面和清遠(yuǎn)市、花都市交界，北面同佛崗、新豐縣相連。全市總面積2009平方公里。境內(nèi)西北到東南最長(zhǎng)直線距離約45公里，東北到正南邊最大距離80公里。從化市轄3個(gè)街道（街口、城郊、江埔）、5個(gè)鎮(zhèn)（溫泉、良口、呂田、太平、鰲頭）。全市人口54.3萬(wàn)人。1.2 城市特色生態(tài)資源：從化境內(nèi)青山綠水,風(fēng)景秀麗,以溫泉著稱(chēng)于世。全市100多個(gè)湖泊水庫(kù)。180多萬(wàn)畝青山，森林覆蓋率達(dá)68%; 流溪河是最大的一條河流，總長(zhǎng)157公里，從北到南流貫全市，注人珠江，是廣州市的

3、“母親河”。從化素有 “北回歸線上的明珠”和“都市桃園”之譽(yù)，擁有溫帶的雨水與熱帶的陽(yáng)光，是廣州的“后花園”。旅游資源：從化風(fēng)光旖旎，山、水、林、果、泉湖為特色的旅游資源豐富，文化旅游景點(diǎn)達(dá)10多處。廣裕詞、五岳殿等7個(gè)景點(diǎn)列為省或廣州市重點(diǎn)文物保護(hù)單位。被譽(yù)為“嶺南第一泉”的從化溫泉是世界著名的稀有小蘇打、氡元素名泉；流溪河國(guó)家森林公園有“第二廬山”之稱(chēng)；廣州抽水蓄能電站旅游度假區(qū)被評(píng)為“三A”級(jí)國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。石門(mén)國(guó)家森林公園、流溪溫泉度假區(qū)、天湖瀑布流溪香雪、仙沐園、三椏塘幽谷探險(xiǎn)、錢(qián)崗古村落等景點(diǎn)吸引越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客。擁有從化溫泉賓館、凱旋宮、碧水灣、文軒苑、逸泉山莊、溫泉高爾

4、夫球場(chǎng)等一批較高檔次的休閑度假酒店。1.3 城市服務(wù)功能教育資源豐富：已實(shí)現(xiàn)普九教育，全市有中小學(xué)校230所，其中有省一級(jí)中學(xué)1所，廣州市一級(jí)中學(xué)2所。民辦教育是從化的發(fā)展亮點(diǎn)：中華英豪學(xué)校和南洋英文學(xué)校早已聞名全國(guó)。近年來(lái)，民辦高等院校如雨后春筍，現(xiàn)已有廣州工程技術(shù)職業(yè)學(xué)院、南洋理工職業(yè)學(xué)院、廣州大學(xué)華軟軟件學(xué)院，廣州大學(xué)紡織服裝學(xué)院、廣州城建技術(shù)學(xué)院、廣醫(yī)從化分院、廣東水利專(zhuān)科學(xué)院、廣師翻譯學(xué)院、中山大學(xué)南方學(xué)院等陸續(xù)建成招生，在校大學(xué)生超過(guò)二萬(wàn)人。 市政文化：建有博物館、圖書(shū)館、兒童活動(dòng)中心、電影院等文化設(shè)施以及青云公園、河濱公園、河島公園等一批綠化、美化景區(qū)，街口“一河兩岸”整治和亮化

5、工程初見(jiàn)成效，已開(kāi)通廣播電視光纖網(wǎng)和IP網(wǎng)，現(xiàn)代文明氣息濃厚。1.4 區(qū)位、交通現(xiàn)狀區(qū)位優(yōu)勢(shì)：從化位于廣東省中部, 廣州市東北面, 東鄰龍門(mén)縣、增城市, 南與白云區(qū)接壤, 西與花都區(qū)、清遠(yuǎn)市相連, 北界佛岡縣、新豐縣, 地處大珠三角經(jīng)濟(jì)圈, 屬于廣州"北優(yōu)"發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分, 是珠江三角洲通往粵北、華東中原地區(qū)的交通咽喉. 南部太平鎮(zhèn)被列入國(guó)家小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)以及省、廣州重點(diǎn)發(fā)展的中心鎮(zhèn)。下圖為從化市的區(qū)位圖，從圖中可以看到從化在珠三角延伸半徑范圍以及與其他周邊城市的連接線路。交通優(yōu)勢(shì)：公路  全市公路總里程1000多公里, 國(guó)道105、106

6、線貫穿全境, 京珠高速公路穿越西南部, 在棋桿鎮(zhèn)沒(méi)有出入口. 街北高速公路(街口-北興廣州新國(guó)機(jī)場(chǎng))、廣州北三壞正在規(guī)劃興建.全市570多公里村道進(jìn)行了硬底化改造, 形成以國(guó)道、省道以及高速公路、村道為骨架的車(chē)通八達(dá)公路網(wǎng). 與廣州大都市"半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈"的優(yōu)勢(shì)逐漸凸現(xiàn)。港口  到廣州黃埔港、花都港60分鐘航空  到廣州新國(guó)機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程鐵路  到廣州火車(chē)站、廣州火車(chē)北站(花都)和清遠(yuǎn)源潭火車(chē)站40分鐘其中街北高速緊貼本項(xiàng)目，位于本項(xiàng)目的北面，為街北高速所包圍。從2月1日起，連接從化到花都北興的街北高速公路正式開(kāi)通，這也標(biāo)志著全長(zhǎng)50.47公里

7、的機(jī)場(chǎng)高速全線貫通。街北高速是從化市中心城區(qū)街口鎮(zhèn)至廣州市花都區(qū)北興鎮(zhèn)的高速公路，起點(diǎn)接國(guó)道105線，距市區(qū)約1公里，終點(diǎn)在北興接京珠高速公路，與廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)北延線高速公路、北三環(huán)高速公路互通。路線全長(zhǎng)20.697公里（含聯(lián)絡(luò)線）。設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采用高速公路雙向四車(chē)道，計(jì)算行車(chē)速度為100公里小時(shí)，全線設(shè)有街口、蓮塘、北興三處立交。屆時(shí)廣州市民從廣州市區(qū)驅(qū)車(chē)經(jīng)機(jī)場(chǎng)高速路到從化僅需50分鐘左右，比原來(lái)節(jié)省近半個(gè)小時(shí)。 2、從化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析2.1 從化市宏觀經(jīng)濟(jì)分析年份200420052006戶(hù)籍人口（萬(wàn)人）53.5853.8254.30生產(chǎn)總值（億元）84.292.1108固定資產(chǎn)投資（億元）

8、32.9732.6539.8居民人均可支配收入（元）107601139712618城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（億元）52.3161.3969.03消費(fèi)品零售總額（億元）43.5431.6935.2房地產(chǎn)投資額（億元）5.511.0713.52工業(yè)總產(chǎn)值（億元）153.64177.82出口總額（億美元）及同比增長(zhǎng)（%）6.38，32.42%7.69，17.%第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）及同比增長(zhǎng)（%）23.43，12.01%34.1，12%三產(chǎn)業(yè)比例9.98：67.42：22.610.97：57.88：31.15注：統(tǒng)計(jì)表經(jīng)過(guò)整理，數(shù)據(jù)主要由從化市統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)人歐小姐提供，上表部分?jǐn)?shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布的數(shù)據(jù)之間

9、有比較大的差距，其主要原因是統(tǒng)計(jì)精度問(wèn)題與統(tǒng)計(jì)口徑的變化等。分析結(jié)論：1、從化市總面積為東莞市面積的81.51%，但從化市的戶(hù)籍人口僅為東莞市的1/3，外來(lái)人口更遠(yuǎn)少于東莞市，而且分布不均，主要在從化市的幾大工業(yè)園區(qū)，在旅游區(qū)和在城區(qū)范圍從事第三產(chǎn)業(yè)?？v向?qū)Ρ葋?lái)講，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也在逐年提高，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額也在穩(wěn)步上升，但是總體的量的變化不是很大；與東莞市的橫向比較來(lái)看，2006年?yáng)|莞的城市居民人均可支配收入達(dá)到25320元，是從化市的2倍多，未來(lái)從化的發(fā)展主要取決與工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，尤其以工業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)性為重。從人口結(jié)構(gòu)（人口分布、教育水平、職業(yè)構(gòu)成等方面）、居民消費(fèi)能

10、力分析，近年來(lái)從化市旺盛的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的大量的產(chǎn)品（主要是別墅類(lèi)產(chǎn)品），其主要的吸納人口來(lái)自于近鄰的廣州客戶(hù)以及珠三角地區(qū)的富有人士，從化市人口本身的消化能力有限，但由于工業(yè)的逐步發(fā)展以及旅游業(yè)的帶旺，直接刺激了從化市的消費(fèi)市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、從化市2006年GDP總量?jī)H為100多億，與東莞市的一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)（2005年32鎮(zhèn)區(qū)中GDP排名前5名的鎮(zhèn)區(qū)）的GDP相當(dāng)，而且增長(zhǎng)的速度比較不算是很突出，顯示從化市的工業(yè)發(fā)展水平還有待提升，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力有待提高。3、04、05年從化市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯示其三產(chǎn)業(yè)的比例并沒(méi)有向優(yōu)化的方向發(fā)展，農(nóng)業(yè)所占比例過(guò)重，第三產(chǎn)業(yè)的比例偏低，而且第三產(chǎn)業(yè)的素

11、質(zhì)不高，增加值較低，主要為旅游業(yè)，而在金融服務(wù)業(yè)上非常薄弱。農(nóng)業(yè)的比例上升一方面是因?yàn)槌鞘挟a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另一方面是依靠從化良好的種植環(huán)境、以及作為廣州直接、重要的后勤基地，農(nóng)產(chǎn)品需求在未來(lái)的需求程度上只會(huì)逐年增加，而不是會(huì)減少。4、由04、05年從化工業(yè)總產(chǎn)值變化來(lái)看，其產(chǎn)值的年增幅不是很高，而且其工業(yè)總產(chǎn)值的基數(shù)較低，不足東莞市的1/20，主要原因是工業(yè)企業(yè)數(shù)量不多、產(chǎn)業(yè)規(guī)模不大、高創(chuàng)值企業(yè)少。2.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局2.2.1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展從化市經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市），國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)在全省57山區(qū)縣（市）中位居前列，但在廣州市行政轄區(qū)范圍內(nèi)屬后進(jìn)區(qū)域，且地域?qū)拸V，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚有很大空間

12、。第二產(chǎn)業(yè)中，摩托車(chē)制造業(yè)已具備年產(chǎn)100萬(wàn)臺(tái)的生產(chǎn)能力，有精通天馬等目錄內(nèi)企業(yè)九家及一批零配件廠，已形成較好的市場(chǎng)及配套環(huán)境；以化妝品為主的精細(xì)化工行業(yè)初具規(guī)模；醫(yī)藥保健行業(yè)近年發(fā)展勢(shì)頭迅猛，有包括國(guó)家級(jí)中藥現(xiàn)代化工程研究中心在內(nèi)的從研發(fā)、前處理到生產(chǎn)銷(xiāo)售的完整產(chǎn)業(yè)鏈條；其他如鉆石加工、食品、紡織服裝、玩具工藝品等行業(yè)亦有一定規(guī)模，結(jié)合本地資源的農(nóng)產(chǎn)品保鮮、深加工類(lèi)食品行業(yè)開(kāi)始成型。    第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,三年累計(jì)完成投資總額32.6億元,年均增長(zhǎng)42.7%。逸泉山莊、東方夏灣拿花園，紫泉翠軒、雅居樂(lè)濱江花園等大型高檔商住區(qū)相繼落戶(hù)，進(jìn)一步提升從化市房地產(chǎn)業(yè)

13、發(fā)展水平；近年來(lái)從化市旅游業(yè)持續(xù)興旺，預(yù)計(jì)2006年可實(shí)現(xiàn)旅游總收入13.1億元,比2002年增長(zhǎng)42.7%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值63.1億元，占全市35.6%。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：旅游、房地產(chǎn)、摩托車(chē)制造業(yè)、工藝美術(shù)品、化裝品制造業(yè)。重點(diǎn)企業(yè)（總共65家）：重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)（36家）：如廣州天馬集團(tuán)天馬摩托車(chē)有限公司、廣州雅芳制造有限公司、廣州從化晶彩化妝品有限公司、廣州日立冷機(jī)有限公司等；重點(diǎn)旅游、服務(wù)業(yè)企業(yè)（7家）：如廣東移動(dòng)通信有限責(zé)任公司從化分公司、廣州從化碧水灣溫泉度假村有限公司；重點(diǎn)建安企業(yè)（3家）：如從化市安盛電氣工程有限公司、從化市第三建筑集團(tuán)有限公

14、司；重點(diǎn)商業(yè)流通企業(yè)（4家）；重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)（4家）：如廣州云星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司、廣州市從化珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廣州駿嘉房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、廣州城建開(kāi)發(fā)景誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司；重點(diǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)（11家）：典型如廣州從玉菜業(yè)發(fā)展有限公司。行業(yè)重點(diǎn)： 充分利用現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，如摩托車(chē)及其零配件、化妝品等，通過(guò)企業(yè)技術(shù)改造擴(kuò)張或同行業(yè)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的引進(jìn)繼續(xù)做大做強(qiáng)。 潔凈的環(huán)境為GMP廠房的低成本運(yùn)行創(chuàng)造了條件，鼓勵(lì)醫(yī)藥保健品行業(yè)科研、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)企事業(yè)單位落戶(hù)。 汽車(chē)制造業(yè)已成為廣州市的支柱產(chǎn)業(yè)，為積極參與廣州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈的分工，建立汽車(chē)零部件制造專(zhuān)業(yè)園區(qū)，促進(jìn)行業(yè)集聚。 以高校為依托，支持

15、民辦高科技園區(qū)或孵化器，發(fā)展包括軟件等在內(nèi)的高科技產(chǎn)業(yè)。 大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、有機(jī)農(nóng)業(yè)示范基地；綠色食品工業(yè)。 2.2.2 產(chǎn)業(yè)分布總體產(chǎn)業(yè)布局：根據(jù)從化經(jīng)濟(jì)地理特點(diǎn)，以街口為中心，大致可分為三個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域： 東北部山區(qū)，包括溫泉鎮(zhèn)一部分和良口、呂田鎮(zhèn)，約1000平方公里，崇山峻嶺，又是流溪河水源區(qū)和溫泉區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)和結(jié)合本地資源優(yōu)勢(shì)，如小水電等，的工業(yè)項(xiàng)目。 西北部沿省道355線和國(guó)道106線，包括城郊街一部分及鰲頭鎮(zhèn)約600平方公里，地勢(shì)平緩，交通便利。適于創(chuàng)辦工業(yè)企業(yè)。已有市明珠工業(yè)園區(qū)及多個(gè)有一定規(guī)模的工業(yè)集聚區(qū)。是謂從化的“西部工業(yè)走廊”。 中、

16、南部包括街口、江埔、城郊街和太平鎮(zhèn)約400余平方公里，地勢(shì)平緩，毗鄰廣州，配套條件較好，土地成本也相對(duì)偏高。適于發(fā)展“三高”，即高教、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，和高尚住宅樓盤(pán)。相應(yīng)的商業(yè)、物流及其他配套服務(wù)業(yè)也有較大發(fā)展空間。 圖中顯示的是從化市產(chǎn)業(yè)布局的總體情況，主要分為三個(gè)區(qū)：東北區(qū)、西北區(qū)以及中南區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)：從化市連片開(kāi)發(fā)、集聚發(fā)展的工業(yè)園區(qū)已初步形成。中部高教園、流溪溫泉旅游度假區(qū)和西部物流區(qū)的總體規(guī)劃已經(jīng)完成。全市現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)9個(gè)。其分布圖如上。3、從化市及本項(xiàng)目片區(qū)相關(guān)的城建規(guī)劃狀況3.1 從化市的未來(lái)發(fā)展方向根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃文本，廣州市規(guī)劃確定東、南部為都會(huì)區(qū)發(fā)展的主要方向，調(diào)整城市空

17、間結(jié)構(gòu)，完善城市功能，促使城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，確定都會(huì)區(qū)空間布局的基本取向?yàn)椋耗贤?、北?yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。 南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來(lái)大量基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息社會(huì)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會(huì)議展覽中心、生物島、大學(xué)園區(qū)、廣州新城等將布置在都會(huì)區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。 北優(yōu)：北部是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，應(yīng)優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)在花都，在保證貫徹“機(jī)場(chǎng)控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，可以適當(dāng)發(fā)展臨港的“機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)”，建設(shè)客流中心、物流中心。東進(jìn)：以廣州21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動(dòng)城市發(fā)展重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔新塘一線集中

18、遷移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，利用港口條件，在東翼大組團(tuán)形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 西聯(lián)：西部直接毗鄰廣州市直接吸引區(qū)佛山、南海等城市，應(yīng)加強(qiáng)廣州同這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)廣佛都市圈的建設(shè)， 同時(shí)對(duì)西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護(hù)名城，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。從化市位于廣州市的東北面，為“北優(yōu)”的主要區(qū)域，在城市土地利用上，由于從化片區(qū)具有良好的農(nóng)業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源，規(guī)劃建議是可利用其獨(dú)有的環(huán)境及旅游資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)?？傮w來(lái)講，從化市的發(fā)展受到廣州市總體規(guī)劃一定的限制，尤其在工業(yè)發(fā)展上，要嚴(yán)格控制污染。未來(lái)廣州的重點(diǎn)發(fā)展方向和大型市政項(xiàng)目也不會(huì)傾向于從化片區(qū)，但從化作為廣

19、州的后花園，有著良好的自然環(huán)境以及豐富的土地資源，所以，在未來(lái)的發(fā)展中，從化的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)隨著廣州南托、東進(jìn)的城市化進(jìn)程的加深而使得從化樓市成為廣州5片區(qū)（都會(huì)區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)）中的一個(gè)價(jià)格洼地；由于南部和東部城市化進(jìn)程的推進(jìn)以及受廣州城市功能的轉(zhuǎn)移和延伸的作用，南部和東部土地會(huì)趨向供應(yīng)緊張，樓價(jià)增速也會(huì)加快。在此形勢(shì)影響下，廣州未來(lái)的住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)有較多份額轉(zhuǎn)移到從化片區(qū)內(nèi)，主要得益于從化優(yōu)越的自然環(huán)境、充足的土地儲(chǔ)備以及便捷的交通條件。3.2 從化鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展方向3.2.1 從化鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃調(diào)整（鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)功能分布）從化市最近在平穩(wěn)、有序、順利地進(jìn)行鎮(zhèn)級(jí)行政區(qū)劃調(diào)整

20、的基礎(chǔ)上，把調(diào)整后的三街五鎮(zhèn)的區(qū)域資源有效整合，使各街、鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)更凸顯，三大產(chǎn)業(yè)布局更合理，利用各自?xún)?yōu)勢(shì)重點(diǎn)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，重新打造出一個(gè)功能互補(bǔ)，各展優(yōu)勢(shì)、各具特色、百舸爭(zhēng)流的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局：1.街口街重點(diǎn)發(fā)展商住、商貿(mào)、物流業(yè)；2.江埔、城郊兩街在鞏固現(xiàn)有工業(yè)、高教產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加快城市化進(jìn)程；3.鰲頭鎮(zhèn)牢牢抓住京珠高速通車(chē)和廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)啟用的機(jī)遇，推進(jìn)人和、聚龍工業(yè)區(qū)和棋桿商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)，迅速形成西部工業(yè)板塊，大步推進(jìn)西部中心鎮(zhèn)建設(shè)；4.太平鎮(zhèn)抓住廣州市推進(jìn)中心城鎮(zhèn)和街北高速公路動(dòng)工興建的契機(jī)，壯大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，推進(jìn)逸泉山莊、東方夏灣拿等大型房

21、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，著力打造廣州乃至珠三角地區(qū)第二高品位居住地；5.溫泉鎮(zhèn)利用品牌優(yōu)勢(shì)，重振雄風(fēng)，整合旅游資源和推動(dòng)中心高教產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)；6.良口鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展流溪溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)、森林公園，打造“旅游旺市”新亮點(diǎn)；7.呂田鎮(zhèn)著力發(fā)展資源產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。3.2.2 從化市規(guī)劃發(fā)展方向從化市市區(qū)的規(guī)劃已更新，規(guī)劃年限為2004-2020年，主要規(guī)劃的城市功能為商貿(mào)金融中心，公共政治管理功能在未來(lái)將會(huì)有所轉(zhuǎn)移，以緩解市區(qū)日益緊張的交通，整合政府功能，促進(jìn)城市職能的分工，且進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)功能。據(jù)從化市規(guī)劃局負(fù)責(zé)人李小姐（工程師）介紹，未來(lái)從化市的發(fā)展方向?qū)⒁允袇^(qū)為起點(diǎn)，逐步向東北方向延伸，主要的發(fā)展鎮(zhèn)區(qū)

22、為溫泉鎮(zhèn)和良口鎮(zhèn)。太平鎮(zhèn)將不會(huì)作為重點(diǎn)的發(fā)展鎮(zhèn)區(qū)，但是由于緊鄰花都區(qū)，距離新國(guó)際機(jī)場(chǎng)也僅二三十分鐘車(chē)程，所以未來(lái)的發(fā)展前景會(huì)因?yàn)槠鋬?yōu)越的區(qū)位而顯得樂(lè)觀。4、從化市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況分析2005年，從化市的房地產(chǎn)投資額超過(guò)11億元，2006年則達(dá)到了13.52億元，2005年開(kāi)始，各大重量級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)在從化市的項(xiàng)目開(kāi)始上馬，早期有城建集團(tuán)的逸泉山莊，緊接著有雅居樂(lè)地產(chǎn)的濱江花園、珠江地產(chǎn)的東方夏灣拿花園、利海集團(tuán)托斯卡納等。下圖為2004-2005年從化市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況表（以項(xiàng)目所在地統(tǒng)計(jì)口徑而統(tǒng)計(jì)計(jì)算）：從化市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況指 標(biāo)單位2005年2004年增長(zhǎng)本年

23、完成投資萬(wàn)元11741856781107其中：商品房建設(shè)投資萬(wàn)元10920451680111土地開(kāi)發(fā)投資萬(wàn)元496105372完成投資中按工程用途分1、住宅萬(wàn)元974875319183.282、辦公樓萬(wàn)元3251085-70.053、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)元1792622057134、其他萬(wàn)元1680300460房屋施工面積平方米1271249104819321.28其中：住宅平方米106278187017622.13房屋竣工面積平方米312796134683132其中：住宅平方米23778412411591.58商品房銷(xiāo)售面積平方米34808428487722.19其中：住宅平方米324246264

24、05722.79商品房屋銷(xiāo)售收入萬(wàn)元878246942926.49其中：住宅萬(wàn)元771616022728.12從表中分析，從2004年到2005年，土地開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)了372%，表明各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在從化積極的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)動(dòng)作，而由于從化在近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步的上升，處于廣州“半小時(shí)生活圈”的從化市依托新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)、街北高速、環(huán)城高速等利好交通因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之迅猛發(fā)展起來(lái)，而且開(kāi)發(fā)的量和規(guī)模都非常大。由于在建和銷(xiāo)售的樓盤(pán)數(shù)目不多，且多為別墅盤(pán)，盡管一般都規(guī)模龐大，但相信開(kāi)發(fā)商分期開(kāi)發(fā)的速度要視市場(chǎng)反映程度以及未來(lái)從化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而定。所以從表中看到，其實(shí)相對(duì)于整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，從化的

25、供應(yīng)量也只是很小的一部分，例如2005年上半年廣州市十區(qū)商品房的預(yù)售面積就有409.30萬(wàn)平方，新增的商品房也有400余萬(wàn)平方米，但是由于從化的土地儲(chǔ)備充足，在土地越來(lái)越稀缺的未來(lái)，從化的房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)有很大的發(fā)展空間。比較2004、2005年從化的房屋施工面積、房屋竣工面積、商品房銷(xiāo)售面積、商品房屋銷(xiāo)售收入這四組數(shù)據(jù)，施工面積、商品房銷(xiāo)售收入逐步增長(zhǎng)；經(jīng)計(jì)算得2005年的吸納率為111%，2004年為211%，這表明了從化房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤(pán)產(chǎn)品的受歡迎程度，旺盛的市場(chǎng)需求必然會(huì)帶動(dòng)從化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，推動(dòng)從化市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而2006年從化市房屋報(bào)建面積超過(guò)200萬(wàn)平方米；商品房共辦理登記2271

26、宗，建筑面積合計(jì)27.03萬(wàn)平方米；售房總金額6.09億元；房屋二手交易辦理1950宗，建筑面積合計(jì)40.18萬(wàn)平方米，交易總金額2.91億元，商品房預(yù)售鑒證辦理3062宗，建筑面積37.37萬(wàn)平方米，售房總金額9.87億元，預(yù)計(jì)今年從化市的樓市供應(yīng)量會(huì)有更大的提升，增長(zhǎng)幅度在20%左右的話，今年的商品房銷(xiāo)售收入會(huì)達(dá)到12以上。4.2 土地交易情況國(guó)有土地使用權(quán)出讓、劃撥情況一覽表（2005年7月1日至2006 年 5 月 31 日 ）序號(hào)用地單位合同號(hào)或劃撥文號(hào)土地用途土地來(lái)源用地面積（平方米）用地位置供地方式出讓價(jià)款（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）1廣州城建開(kāi)發(fā)景城房地產(chǎn)有限公司從國(guó)合字200

27、5第57號(hào)商品住宅新增建設(shè)用地44523從化市太平鎮(zhèn)菜地村掛牌6141382廣州市從化珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從國(guó)合字200 5第81號(hào)商品住宅新增建設(shè)用地585204太平鎮(zhèn)蓮塘村地段掛牌10227174.73廣州市乾基實(shí)業(yè)有限公司掛成字（2005）2號(hào)商服用地新增建設(shè)用地126652溫泉鎮(zhèn)溫泉村沙崗村掛牌1475116.464從化市興豐貿(mào)易有限公司440184-2006-000013商品住宅用地原有建設(shè)用地2495.4街口街新村路掛牌2551021.885廣州雍晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品住宅用地10496.6從化市街口街西寧西路 44號(hào)掛牌644613上表為從化市土地掛牌成交案例可見(jiàn)，從化市市區(qū)

28、的地價(jià)一般為郊區(qū)的地價(jià)的5倍以上，郊區(qū)土地單價(jià)低得非?？捎^，非常適合大面積大規(guī)模取地，且升值的潛力較大。4.3 從化市土地等級(jí)劃分根據(jù)新的規(guī)定，從化市各級(jí)土地的范圍的作了重新的劃分。其中，“一級(jí)土地”包括街口街、江埔街、城郊街區(qū)從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)的土地?！岸?jí)土地”包括街口街、江埔街、城郊街區(qū)除從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍的其他地區(qū)；太平鎮(zhèn)、溫泉旅游區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地；市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、明珠工業(yè)園、流溪溫泉旅游度假區(qū)范圍內(nèi)的土地?！叭?jí)土地”包括呂田鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地?！八募?jí)土地”包括溫泉旅游區(qū)內(nèi)除城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的其他地區(qū)的土地；太平鎮(zhèn)、呂田鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)、溫

29、泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)除城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的其他地區(qū)的土地。在選擇投資土地范圍和領(lǐng)域的時(shí)候，由于基準(zhǔn)地價(jià)以及土地征稅會(huì)以土地的級(jí)別分類(lèi)和參照，所以從最優(yōu)價(jià)格因素考慮土地投資的話，大規(guī)模大范圍的土地購(gòu)買(mǎi)應(yīng)該盡量選擇從化市的三、四級(jí)土地，以作為長(zhǎng)線投資；對(duì)于短線開(kāi)發(fā)，可以考慮一、二級(jí)的土地范圍，比如是市區(qū)或者鎮(zhèn)中心區(qū)等。4.4 從化主要樓盤(pán)介紹物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)地址物業(yè)類(lèi)別物業(yè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商從化托斯卡納從化355省道海關(guān)旁普通住宅不詳廣東利海集團(tuán)有限公司雅居樂(lè)濱江花園 從化街口河?xùn)|江埔街沿江南路段普通住宅聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅4300元/平方米7500元/平方米11000元/平方米廣州從化雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司東方夏灣拿從化神

30、崗鎮(zhèn)廣從公路蓮塘橋聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅5800元/平方米9000元/平方米廣州珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心有限公司逸泉山莊從化神崗流溪河畔（105國(guó)道旁）聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅6600元/平方米8500元/平方米廣州城建開(kāi)發(fā)景城房地產(chǎn)有限公司東富廣場(chǎng)從化街口河濱南路普通住宅3300元/平方米廣州市嘉東房地產(chǎn)有限公司利海·從化托斯卡納位于從化城西板塊，355省道海關(guān)大樓旁，毗鄰風(fēng)云嶺、黎塘河自然生態(tài)景觀旁。項(xiàng)目總占地7萬(wàn)，建筑面積8萬(wàn)，容積率僅為1.1，綠化率為42%。項(xiàng)目由39棟611層高的花園洋房組成，是從化市的大型豪宅社區(qū)之一，社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)有多種創(chuàng)新系列產(chǎn)品，區(qū)內(nèi)擁有2300意式風(fēng)情會(huì)所、3000歐

31、式風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童活動(dòng)區(qū)等完善的生活配套。項(xiàng)目現(xiàn)正處于施工階段，預(yù)計(jì)于07年年初開(kāi)售，首期推出11棟花園洋房，戶(hù)型全為一梯兩戶(hù)或三戶(hù)，并且南北對(duì)流，多層帶電梯，面積由78的兩房150的四房，其中以100130的三房為主力戶(hù)型。戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)，首層帶私家花園與地下室、頂層帶閣樓、入戶(hù)花園、多露臺(tái)設(shè)計(jì)、外立面層層退臺(tái)等。雅居樂(lè)濱江花園項(xiàng)目西臨流溪河,東臨從化規(guī)劃中的主干道從化大道,南接355省道,并且近鄰從化商業(yè)中心。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積近500畝，總規(guī)劃建筑面積超過(guò)40萬(wàn)m ²，建筑密度低至25%，容積率僅為1.42，綠化覆蓋接近50%，建成后居住人口達(dá)1萬(wàn)人以上，

32、社區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全，并留有足夠的可待續(xù)發(fā)展空間。小區(qū)由低密度豪華別墅、聯(lián)排別墅、四聯(lián)別墅、6層至18層洋房多款產(chǎn)品組成。洋房產(chǎn)品主力戶(hù)型二房到四房，建筑面積從76至170平方米，滿(mǎn)足各種不同需求的客戶(hù)；別墅均依水環(huán)湖而建，建筑面積從141平方米至363平方米，營(yíng)造獨(dú)具特色的水岸式生活。其中首期開(kāi)發(fā)1000多戶(hù)。東方夏灣拿花園是由珠江地產(chǎn)精心打造的廣州首個(gè)拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)，依傍流溪河畔，周邊環(huán)境優(yōu)美，一河兩岸山清水秀，自然生態(tài)保持良好，超過(guò)80%的綠色植物覆蓋率，空氣中每立方厘米的負(fù)離子含量在1000個(gè)以上，大氣污染濃度低于國(guó)家大氣環(huán)境質(zhì)量一級(jí)的5-12倍，比廣州市區(qū)低8-12倍。項(xiàng)目占地約350

33、0畝，北部為風(fēng)云嶺生態(tài)自然保護(hù)區(qū)。首期開(kāi)發(fā)1150畝，產(chǎn)品以TOWNHOUSE（聯(lián)排庭院式住宅）為主，戶(hù)型面積由140平方米-173平方米不等，而獨(dú)立庭院式住宅戶(hù)型面積由300平主米-400平方米不等，有天有地，前后獨(dú)立花園。而首期開(kāi)發(fā)的哈瓦那、圣保羅兩區(qū)，占地150畝，共有聯(lián)排庭院式住宅278套和樓體公寓33套，另有商業(yè)配套面積5320平方米，最近處距離流溪河僅50米，獨(dú)擁100畝河岸竹林。逸泉山莊：綠化率為45%，建筑密度17.7%，噪聲指數(shù)僅為38.9分貝，負(fù)離子指數(shù)高達(dá)2000個(gè)/立方厘米。目前已經(jīng)建成的A區(qū)“采綠園”和D區(qū)“綠海銀舟”綠化率高達(dá)50%，近600套別墅已經(jīng)基本售磬。全新

34、推出依山伴湖、靠近天然荔枝林的小B區(qū)。小B區(qū)，每棟別墅占地1.53畝，全部環(huán)繞人工湖布局，規(guī)模與景觀優(yōu)勢(shì)成就獨(dú)有的尊貴，現(xiàn)為第6期。4.5 從化房地產(chǎn)市場(chǎng)承受能力分析 現(xiàn)時(shí)從化區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)還相對(duì)于廣州都會(huì)區(qū)和番禺區(qū)來(lái)講是偏低的，絕大多數(shù)中檔的住宅小區(qū)售價(jià)（以平方米為單位）都在2900元到3500元之間，以100平方米的戶(hù)型來(lái)算，售價(jià)大約在30萬(wàn)到35萬(wàn)元間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界城市平均住房消費(fèi)中房?jī)r(jià)與收入的比例是7倍，而2006年，從化區(qū)城鄉(xiāng)居民可支配收入為12618元，以四口之家為例，年可支配收入為5萬(wàn)元，則每戶(hù)可承受的房?jī)r(jià)多達(dá)35萬(wàn)多元，這個(gè)價(jià)格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)中等層次的所有樓

35、盤(pán)。而對(duì)于高尚的豪宅別墅類(lèi)產(chǎn)品（聯(lián)排別墅均價(jià)一般在5800元/平方米以上，獨(dú)棟別墅單價(jià)在8500元/平方米以上），由于從化區(qū)的主體消費(fèi)人群主要來(lái)自于廣州都會(huì)區(qū)或者珠三角周邊地區(qū)的富有人士。 隨著從化區(qū)知名度的提高，廣州城市規(guī)劃的目標(biāo)與整合，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對(duì)生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴(kuò)散，例如番禺以及南沙等區(qū)域的樓盤(pán)產(chǎn)品消化人群大部分是來(lái)自廣州市區(qū)的買(mǎi)家。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，廣州市民私人小汽車(chē)的家庭擁有量已達(dá)6.5，而且呈不

36、斷上升趨勢(shì)，估計(jì)未來(lái)轎車(chē)價(jià)格進(jìn)一步降低和市民收入的提高，市民私人汽車(chē)擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 從化區(qū)的優(yōu)勢(shì)正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和售價(jià)，完善的基礎(chǔ)建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開(kāi)發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對(duì)好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到本區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使從化區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機(jī)，未來(lái)幾年將會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。5、研究結(jié)論和建議5.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與潛力市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：從化市未來(lái)不作為廣州總體規(guī)劃中的重點(diǎn)發(fā)展方向，而作為“北優(yōu)”的重要戰(zhàn)略組成部分。未來(lái)從化的主要發(fā)展方向是向東北部發(fā)展，相對(duì)于本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目位于的太平鎮(zhèn)將在較大程度上不能享受到從化市城市化進(jìn)程所帶來(lái)的配套性?xún)?yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力較強(qiáng)，雅居樂(lè)在自己的地盤(pán)上