新鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目市場戰(zhàn)略分析報(bào)告文案

1、 . . . 13級(jí)房地產(chǎn)計(jì)量營銷期末考試2014年新鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目市場戰(zhàn)略分析報(bào)告目錄一、2014年房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析（一）2014年政策解讀（二）全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（三）土地市場現(xiàn)狀（四）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀二、新鷗鵬集團(tuán)簡介（一） 背景資料 （二）營銷項(xiàng)目分析 （三）旗下樓盤介紹（四）企業(yè)競爭對(duì)手分析三、鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目概況（一）區(qū)域位置（二）總平面圖（三）道路交通概況（四）商業(yè)配套（五）公共設(shè)施配套1、 餐飲2、教育3、醫(yī)療4、休閑娛樂（六）目標(biāo)消費(fèi)者分析（七）項(xiàng)目定位戰(zhàn)略分析四、鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目戰(zhàn)略分析（一） 產(chǎn)品戰(zhàn)略1、 品牌戰(zhàn)略（里企業(yè)采用的是什么品牌戰(zhàn)略，企業(yè)文化如何的植入到項(xiàng)目里去

2、。）2、 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)3、 樓盤形象設(shè)計(jì)（名稱設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、售樓處、綠色通道、樣板房、指示牌、建筑風(fēng)格、園林景觀）（二）價(jià)格戰(zhàn)略1、 影響鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目定價(jià)的因素2、 鷗鵬泊雅灣定價(jià)戰(zhàn)略（三）渠道戰(zhàn)略1、線上銷售推廣2、線下營業(yè)推廣1、 直銷2、 代理銷售3、 網(wǎng)絡(luò)營銷4、 房地產(chǎn)超市（四）促銷戰(zhàn)略五、特色戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)附件1：問卷設(shè)計(jì)本案將打造中國首席低碳生態(tài)科技豪宅，同時(shí)作為首個(gè)具備“人工智能”的高端住宅，更是匯集了當(dāng)今所有成熟住宅科技，達(dá)到一個(gè)安全、舒適、快捷、節(jié)能的高品質(zhì)生活質(zhì)量。低碳：鷗鵬·泊雅灣是首家引進(jìn)地?zé)嵩幢玫南到y(tǒng)項(xiàng)目，讓你居所恒溫、恒濕、恒氧、“四季如春”夏天室溫度24

3、-26C之間、冬天室溫度16-24C之間。并根據(jù)天氣特征，特設(shè)小區(qū)雨水收集凈化系統(tǒng)，保證小區(qū)的節(jié)能環(huán)保。生態(tài)：以生態(tài)溪谷、濕地湖泊、景觀跌水、小橋流水等生態(tài)水系，合璧中西打造中式皇家園林，實(shí)現(xiàn)擁有60米寬億元級(jí)人文景觀大道的生態(tài)社區(qū)?？萍迹胡t鵬泊雅灣將科技真正地服務(wù)于日常生活的點(diǎn)滴，首度與美國微軟全面合作，率先引入云智能管理系統(tǒng)，一個(gè)涵蓋全面的家居智能體系、智慧社區(qū)體系和智能終端控制系統(tǒng)，打造一個(gè)具備“人工智能”的豪華住宅區(qū)。這里幾乎匯集了當(dāng)今所有的成熟住宅科技：中央新風(fēng)除濕系統(tǒng)、遠(yuǎn)程政務(wù)系統(tǒng)、24小時(shí)生活熱水系統(tǒng)、防噪音系統(tǒng)、恒溫恒濕系統(tǒng)、地下車庫燈光引導(dǎo)系統(tǒng)當(dāng)年在蓋茨的家里被世人津津樂道的

4、智能化技術(shù)，很多已在鷗鵬·泊雅灣成為現(xiàn)實(shí)。3、樓盤形象設(shè)計(jì)（LOGO、售樓處、綠色通道、樣板房裝修風(fēng)格、指示牌、建筑風(fēng)格、園林景觀）1、樓盤LOGO設(shè)計(jì)2、售房部形象包裝鷗鵬泊雅灣售房部本身也是按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，而售房部旁的金水橋連接平墅與高層，采用高檔花崗石整石打造?；◢徥嘈詷O高，打造時(shí)稍有不慎整條金水橋就報(bào)廢了，因此對(duì)工藝和運(yùn)輸?shù)囊蠖紭O高，也決定了它的不菲價(jià)值。除了金水橋，泊雅灣道路兩旁的香樟行道樹和觀賞性銀杏樹均是價(jià)值高昂，不但可以凈化空氣，枝繁葉茂之時(shí)也能為業(yè)主擋去盛夏的驕陽。以“走出宮廷的皇家園林”為標(biāo)準(zhǔn)，合璧中西，打造新中式皇家園林、億元級(jí)凱旋大道、迎賓廣場、生

5、態(tài)水系營造出恢弘氣象，金水橋鄰近的所有皇家園林風(fēng)光都將給前來售樓部的消費(fèi)者良好的視覺體驗(yàn)。一、2014年房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析（一）2014年政策解讀通過對(duì)近二年來政策的梳理，我們認(rèn)為目前政府的政策特點(diǎn)已經(jīng)基本明朗，且其政策演變也經(jīng)歷了二個(gè)重要階段。第一階段是2014年6月份之前，總理也很少就房地產(chǎn)市場表明其觀點(diǎn)和態(tài)度，從中央層面也基本沒有出臺(tái)過有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，政策其傳達(dá)給市場的理解是關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控有二點(diǎn)思路，首先是服從市場化的改革方向和大局，其次，就是宏觀調(diào)控不會(huì)退出；本屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場采用的是更加市場化的管理手段，即房地產(chǎn)市場趨熱時(shí)不出手打壓，但在房地產(chǎn)市場調(diào)整時(shí)也同樣不會(huì)

6、出手。第二個(gè)階段是今年下半年開始，從地方政府陸續(xù)放開限購中央政府噤聲開始，到銀監(jiān)會(huì)首次從中央層面發(fā)布文件支持首套住房的需求，再到央行放開“二套房貸”政策，最后到年底左右的降息等等，一連串的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策與前期政策預(yù)期大相徑庭，政策已經(jīng)由無為而治，全面轉(zhuǎn)向政策扶持。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速逐步回落的背景下，出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的需要，政府不得不再次利用房地產(chǎn)市場對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。而中國政策市的特點(diǎn)也再次顯現(xiàn)，10月份以來，國商品房銷售就開始反彈，并創(chuàng)下全年最好的銷售水平。表：2014年來房地產(chǎn)行業(yè)主要政策（2） 全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀銀行放貸提速 房地產(chǎn)市場"止瀉" 當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的細(xì)

7、微變化牽動(dòng)著各方神經(jīng)。多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周住宅成交量微升，住宅均價(jià)兩年來首次下跌。開發(fā)商以價(jià)換量 在全國樓市下行趨勢的影響下，部分開發(fā)商逆勢前進(jìn)，取得了不錯(cuò)業(yè)績。日前，恒大在和連開兩盤，銷售達(dá)31.7億元。開盤當(dāng)日，恒大中央廣場銷售25.6億元，創(chuàng)下全國樓市今年開盤銷售紀(jì)錄，恒大名都銷售6.1億元?jiǎng)?chuàng)下今年三線城市開盤銷售紀(jì)錄。與此同時(shí)，今年5月份，星河灣憑借認(rèn)購超5億元業(yè)績躋身當(dāng)月住宅銷售前列，并奪該月高端公寓銷售冠軍。而5月份的高端住宅也表現(xiàn)出色，成交面積環(huán)比大幅上漲，其中位于大望京區(qū)域的臻園項(xiàng)目以單月銷售超8億元的業(yè)績成5月銷售冠軍。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年5月份70個(gè)大中城市住宅銷

8、售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。銀行放款速度明顯加快“首套房貸上浮5%，材料報(bào)上去后，三天就審批通過了，第二周就放款了?！笔忻裥〗阏f。進(jìn)入到6月，地區(qū)房貸利率與上月相比變化不大，但放款速度明顯加快。某股份制銀行省分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，在央行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持首套房貸的表態(tài)后，本地銀行放款速度明顯加快?！拔覀冦y行每月都有考核，首套房審核不會(huì)拖延，只要符合條件，審批通過后一周就放款了。”與此同時(shí)，地方政府為限購松綁的意愿十分強(qiáng)烈。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為：“小的松綁肯定陸

9、續(xù)到來?！惫_信息顯示，從今年3月至今，已先后有、蕭山、濱海、高明、增城從化等地，或明或暗地表態(tài)要放松樓市限購。5月以來，、等城市先后通過降低買房落戶門欄、短畢業(yè)生就業(yè)年限等手段放松落戶政策。瑞銀證券認(rèn)為，這些政策符合“有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件”的政策導(dǎo)向，并能夠開發(fā)新的有效購房需求，消化過剩住宅庫存?！邦A(yù)計(jì)未來2-3個(gè)月會(huì)有更多城市出臺(tái)調(diào)整落戶和限購政策，以緩解日益增加的庫存壓力?！比疸y證券分析師林翰說。剛需仍是好牌 今年前5個(gè)月，在大型房地產(chǎn)上市公司中，只有萬科、恒大、中海等少數(shù)幾家完成了年度目標(biāo)的40%以上；碧桂園完成39%，接近四成。而其他上市公司的中期業(yè)績則不

10、太理想，如金地今年的銷售目標(biāo)將為600億元，但前五個(gè)月僅完成目標(biāo)的23%；而保利和綠地則分別為32%和25%。與此同時(shí)，一些實(shí)力不足、規(guī)模小、控制力弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，則面房產(chǎn)政策解讀著較大的生存壓力，部分企業(yè)瀕臨破產(chǎn)甚至直接倒閉，如光耀地產(chǎn)、盈嘉地產(chǎn)、興潤置業(yè)等。業(yè)人士分析認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境下活得好的房地產(chǎn)企業(yè)都抓住了“剛需牌”?！皠傂枞允侵髁Γ径葮潜P或加大讓利?！敝新?lián)地產(chǎn)認(rèn)為，近期樓市表現(xiàn)低迷，主要是受房貸縮緊、整體經(jīng)濟(jì)下行、房價(jià)過高三大影響。目前，一部分開發(fā)商采取促銷優(yōu)惠手段來吸引客戶，二手房業(yè)主也相應(yīng)做作一定讓利空間。預(yù)計(jì)下半年“剛需”人群仍是樓市購買主力。對(duì)此，業(yè)分析人士認(rèn)為，由于

11、近期市場上“松動(dòng)風(fēng)”勁吹，樓市數(shù)據(jù)有復(fù)，房地產(chǎn)商須抓住時(shí)機(jī)，繼續(xù)打好“剛需牌”。（3） 土地市場現(xiàn)狀市場活躍劇降，成交量價(jià)齊跌根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，第三季度共成交37宗土地，總面積共269.9萬平方米，環(huán)比大幅下降60.4%，同比下降62.3%（見圖1）。整體來看，全市土地資源在2013年4季度經(jīng)歷過 “陽春”之后2014年開始走低，2014年第三季度已達(dá)同比一年最低點(diǎn)。成交額方面，今年第三季度土地總成交金額達(dá)94.4億元，環(huán)比大幅下降75.1%（見圖1）整體而言，市土地市場波動(dòng)較大，市場交易波動(dòng)較大尚無規(guī)律可尋。從 成交用途分布來看，今年第三季度商業(yè)和辦公土地成交面積占總量的2%，共5.6萬平方

12、米，環(huán)比下降86.7%；居住用地的供應(yīng)大幅度減少，成交121.1萬平方米，成交面積占總量的45%，環(huán)比減少73.8%；工業(yè)用地的面積占比53%，成交141.8萬平方米，環(huán)比下降19.9%，其他用地成交面積占總 量的0.5%，成交1.4萬平方米（見圖2）。從各用途土地成交額來看，今年第三季度居住用地的需求大幅度減少，總成交金額82.9億，環(huán)比下降73.5%，商業(yè)辦公土地總成交金額僅2.1億，環(huán)比下 降96.3%，工業(yè)用地的面積總成交金額9.2億，環(huán)比下降15.7%。其他用地面積總成交額0.2億元?？傮w而言，受房地產(chǎn)市場動(dòng)蕩影響，2014年重 慶市第三季度各用途土地量都有出現(xiàn)了不同幅度的下降（見圖

13、3）。另外，樓面地價(jià)呈小幅度波動(dòng)的現(xiàn)象。市居住用地平均成交樓面地價(jià)為3121元/平方米，環(huán)比上漲了11%；商業(yè)辦公用地平均樓面地價(jià)達(dá)1684元/平方米，環(huán)比下降52.6%工業(yè)用地樓面地價(jià)980元/平方米，環(huán)比上漲45.6%（見下圖4）。（4） 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀雖然前期信款收緊對(duì)房地產(chǎn)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，銷售下滑帶來的資金回籠壓力，對(duì)下半年房地產(chǎn)發(fā)展帶來影響；但房地產(chǎn)市場一直以來發(fā)展較為平穩(wěn)，而經(jīng)濟(jì)下行壓力下政府的微刺激力度或?qū)⒓哟?，這都在一定程度上為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐，剛需占比大、新興區(qū)域快速發(fā)展帶來的持續(xù)動(dòng)力則保證了市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 指出受到信貸持續(xù)收緊的影響，上半年房地產(chǎn)市場銷售同比大幅下滑

14、15.57%，開發(fā)商拿地也日趨謹(jǐn)慎，2014版中國房地產(chǎn)市場調(diào)研與前景預(yù)測分析報(bào)告。1月至6月主城區(qū)商品房新增面積1155.54萬平方米，與去年同期基本持平，降幅僅為0.7%；銷售方面，受銀行住房貸款持續(xù)收緊影響，貸款審核日趨嚴(yán)格同時(shí)利率上漲帶動(dòng)購房成本增加，令市場觀望情緒從年初一直持續(xù)。中智林監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在此背景下，成交面積為973.67萬平方米，較去年同期下降15.57%，降幅較為明顯。從土地市場來看，1-6月，主城房地產(chǎn)開發(fā)用地成交面積644.58萬平方米，雖然較去年同期上漲13.5%，但大多地塊都以底價(jià)成交、溢價(jià)率較低。表明受宏觀經(jīng)濟(jì)以與房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)下滑，開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎。雖

15、然銷售面積大幅下滑，但是銷售均價(jià)未出現(xiàn)明顯下調(diào)。因?yàn)?012年至2013年良好的銷售勢頭令大多數(shù)開發(fā)商資金較為充裕，另外近年地價(jià)上漲以與融資成本加大等因素導(dǎo)致開發(fā)成本日益上漲。開發(fā)商面對(duì)今年商品房銷量下降帶來的資金壓力，采取擴(kuò)大優(yōu)惠的政策，但并未主動(dòng)大幅降價(jià)。在此背景下，1月至6月主城區(qū)商品房成交均價(jià)為每平方米7，669元，同比上漲9.4%，2014版中國房地產(chǎn)市場專題研究分析與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告。雖然前期信款收緊對(duì)房地產(chǎn)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，銷售下滑帶來的資金回籠壓力，對(duì)下半年房地產(chǎn)發(fā)展帶來影響；但房地產(chǎn)市場一直以來發(fā)展較為平穩(wěn)，而經(jīng)濟(jì)下行壓力下政府的微刺激力度或?qū)⒓哟螅@都在一定程度上為房地產(chǎn)發(fā)展

16、提供了支撐，剛需占比大、新興區(qū)域快速發(fā)展帶來的持續(xù)動(dòng)力則保證了市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。二、新鷗鵬集團(tuán)簡介（一）背景資料 NEWOPEN（中國）企業(yè)集團(tuán)（新鷗鵬集團(tuán)）于1993年由大學(xué)與訊暉公司發(fā)起成立，是市、區(qū)政府明星企業(yè)。公司被評(píng)為2006年中國管理百強(qiáng)企業(yè)、風(fēng)云地產(chǎn)企業(yè)和工商銀行十大優(yōu)質(zhì)客戶；董事長周永勇先生先后被評(píng)為2005年度中國管理百強(qiáng)個(gè)人、2005年地產(chǎn)風(fēng)云人物、"2006年第二屆中國經(jīng)濟(jì)誠信人物"等。經(jīng)21年發(fā)展成為一家集文化教育、地產(chǎn)開發(fā)等于一體的大型綜合企業(yè)集團(tuán)。目前，集團(tuán)擁有職員工4000余人，年創(chuàng)利稅約10億元，于2012年被市委市府評(píng)為優(yōu)秀民營企業(yè)；201

17、3年12月，新鷗鵬地產(chǎn)連續(xù)兩屆蟬聯(lián)全市房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)第六名。并且，集團(tuán)連續(xù)四年被評(píng)為中國百強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2014年被“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”評(píng)為中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)第69位榜單，同年在中房協(xié)舉行了2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強(qiáng)評(píng)比中位列第65位。（2） 營銷項(xiàng)目分析 （3） 旗下樓盤介紹房地產(chǎn)業(yè)是新鷗鵬集團(tuán)的主營產(chǎn)業(yè)，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)者高舉品牌大旗，倡領(lǐng)精品人居，堅(jiān)定不移地走可持續(xù)發(fā)展道路。現(xiàn)已發(fā)展為擁有鷗鵬物業(yè)開發(fā)、新鷗鵬地產(chǎn)發(fā)展兩個(gè)二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（已獲申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，正在審批過程中）集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑銷售、物業(yè)管理于一體的大型綜合性房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。到目前為止，新鷗鵬地產(chǎn)總開發(fā)面積已逾

18、200萬平方米。新鷗鵬集團(tuán)構(gòu)筑的“國際化教育+生態(tài)文化+精品地產(chǎn)+五星配套” 的立體開發(fā)模式，每到一處，總會(huì)成為人居新標(biāo)桿，給項(xiàng)目所在區(qū)域，帶來“五星”精品人居的全新理念，促使行業(yè)整體水平的提高，產(chǎn)品與物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)換代，全面提升當(dāng)?shù)氐木幼∑焚|(zhì)，其強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任意識(shí)，巨大的人文力，更不斷推動(dòng)區(qū)域環(huán)境的提升和經(jīng)濟(jì)的飛躍。鷗鵬花園開山之作·區(qū)域代言項(xiàng)目位于城市建設(shè)“北移戰(zhàn)略”的新城中心江北區(qū)松樹橋，新鷗鵬地產(chǎn)94年發(fā)聲之處女作，三年的匠心力作讓如今的鷗鵬花卉園儼然成為一個(gè)區(qū)域的代名詞，而向北的城市規(guī)劃在鷗鵬地產(chǎn)已先于上世紀(jì)初發(fā)生。該項(xiàng)目是集商場、車庫、住宅于一體的綜合配套宜居小區(qū)，周

19、邊學(xué)校、涉外醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目設(shè)計(jì)新穎、造型獨(dú)特、布局合理。鷗鵬花卉園高尚人居示小區(qū)項(xiàng)目位于市渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)。東面與寧靜優(yōu)雅的花卉公園僅一墻之隔，西面連接商場、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等配套設(shè)施，北臨紅石路主干道，南接清幽的別墅區(qū)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、空氣清新、配套完備、生活方便、交通快捷，區(qū)戶型均以現(xiàn)代居家理念為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，是當(dāng)時(shí)為數(shù)不多的高尚住宅小區(qū)之一?；佚垶晨稻由?幸福南岸項(xiàng)目位于市南岸區(qū)學(xué)府大道，占地達(dá)500畝，總建筑面積 55 萬平方米。結(jié)構(gòu)采用聯(lián)排電梯小高層，點(diǎn)綴式高層住宅結(jié)合的方式，戶外空間與具層次，從住宅院落、組團(tuán)、社區(qū)、在整體形態(tài)的控制下又保證各組團(tuán)一定的獨(dú)立性。使該項(xiàng)

20、目容積率達(dá)到1.85，綠地率大于35%，綠化覆蓋率65%。項(xiàng)目周邊高校云集，并擁有商業(yè)步行街、會(huì)所、幼兒園、健身場地、公共休閑廣場等一系列完善的配套設(shè)施，同時(shí)提供周全五星物管和增值服務(wù)。該項(xiàng)目在2001年經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)，被列為西部地區(qū)唯一國家康居示工程；2003年被評(píng)為市十佳樓盤與入選市年度地產(chǎn)風(fēng)云榜。OPEN·K城國際公民直轄區(qū)項(xiàng)目位于市江北區(qū)北濱中心，金源路66號(hào)，總建筑面積12萬平方米。用高品質(zhì)、高性能、高精細(xì)、高科技、高環(huán)保五大星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來打造管理小區(qū)生活，五星級(jí)酒店大堂、極盡奢華的恒溫游泳池，完美精致的環(huán)境和地理優(yōu)勢使該項(xiàng)目成為集時(shí)尚、國際、簡約、貴氣于一身的國際化都市精品

21、豪宅。在2009年，榮獲“2009詹天佑獎(jiǎng)·最佳建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”。第一書香高尚經(jīng)典住宅示小區(qū)項(xiàng)目位于市銅梁縣巴川中學(xué)旁，總建筑面積達(dá)14萬平方米，是一個(gè)地中海與西班牙風(fēng)情融合的大型社區(qū)。“聞居書香，讀享巴川”，項(xiàng)目被喻為銅梁縣的領(lǐng)袖大盤，并創(chuàng)造了銅梁樓盤的第一高度、第一生態(tài)、第一居住等五個(gè)第一。小區(qū)飄逸的現(xiàn)代主義建筑，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)意的戶型空間，完善的生活配套，精細(xì)的物業(yè)服務(wù)與咫尺之遙的巴川中學(xué)教育，使該項(xiàng)目成為非同尋常的經(jīng)典高尚示居住區(qū)。鷗鵬·百安花園國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目，全國唯一移民示小區(qū)。項(xiàng)目位于三峽工程腹地市萬州區(qū)，總投資3億多元，占地357畝，總建筑面積350

22、000平方米，是國家九五攻關(guān)項(xiàng)目“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”的一部分。小區(qū)住宅高低錯(cuò)落有致、綜合配套設(shè)施完善、居住環(huán)境優(yōu)雅，曾被確認(rèn)為國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目，與全國唯一一個(gè)與移民相結(jié)合的示小區(qū)。時(shí)任建設(shè)部副部長葉如常同志為此親臨萬州為百安花園開工奠基剪彩。鷗鵬大廈項(xiàng)目位于市文化教育區(qū)沙坪壩區(qū)，大學(xué)B區(qū)(原建筑大學(xué))大門，是鷗鵬集團(tuán)的發(fā)源地與其建設(shè)的首個(gè)項(xiàng)目。鷗鵬集團(tuán)從這里誕生，走過14載的發(fā)展歷程，逐步發(fā)展為當(dāng)今資產(chǎn)過億的大型跨行業(yè)綜合集團(tuán)。鷗鵬電子商務(wù)大廈項(xiàng)目位于CBD商貿(mào)、金融中心區(qū)解放碑，總建筑面積35000平方，是毗鄰大都會(huì)最近的高檔寫字樓。大廈部格局別致，大開間布局，自

23、由分割組合；綜合布線、衛(wèi)星電視、信息處理中心高速接駁國際互連網(wǎng)絡(luò)；五星級(jí)保安物管服務(wù)。大廈四周名廈云集，交通便捷，配套齊全，住宿、餐飲、休閑、娛樂、購物極盡方便，登高遠(yuǎn)望，比肩南山，浩瀚長江覽收眼底。盡現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)中心典。南山·鵬會(huì)館新鷗鵬集團(tuán)初次涉足酒店經(jīng)營管理領(lǐng)域，南山·鵬會(huì)館是新鷗鵬集團(tuán)投重金打造的一家集商務(wù)交流、休閑娛樂和自然觀光為一體的高端商務(wù)型會(huì)所。會(huì)所位于著名自然風(fēng)景區(qū)南山植物園，身靠風(fēng)景旖旎的南山景觀帶，以陪都文化為打造基點(diǎn)，南山·鵬會(huì)館除了坐擁絕版高尚園林景觀，還提供獨(dú)其尊享的貴賓級(jí)七星服務(wù)。蘭亭別院鷗鵬·蘭亭別院，秉承中軸對(duì)稱 藏風(fēng)納水

24、的大宅之道，突出中式建筑深厚的文化底蘊(yùn)，以小景、雅街、幽巷、靜院、敞屋等經(jīng)典中國空間元素，結(jié)合立面線條、空間尺度、色彩規(guī)劃、生態(tài)科技等呼應(yīng)現(xiàn)代生活，打造素墻幽弄、抄手游廊、前庭后院的現(xiàn)代中國人家；更融入具有千年歷史積淀銅梁的文化底蘊(yùn)、人文情懷、歷史典故、民間藝術(shù)。一街一巷里、一園一景中，都著力體現(xiàn)中國與銅梁文化底蘊(yùn)和精神涵，從而賦予蘭亭別院以鮮活之生命。承載中國千年文明之復(fù)興，表達(dá)中式豪宅建制之重任。蘭亭別院，隱于龍鄉(xiāng)的中式豪宅。蘭亭雅舍蘭亭雅舍位于新大十字，銅梁未來的新城中心。由9棟11+1板式電梯洋房圍合而成，中式徽派建筑，講究對(duì)稱圍合，形成了中國傳統(tǒng)風(fēng)水格局中的“圍而不斷、疏而不散”的上

25、品格局。在建筑外觀上，看到青磚、粉墻、黛瓦，紅窗朱門，馬頭翹角，處處彰顯著中國建筑的莊重之風(fēng)。此外，板式建筑1梯2戶，雙面采光，全明設(shè)計(jì)，沒暗房，更有“穿堂風(fēng)”，使您可以站在戶即可感受到清風(fēng)拂面的愜意。璧蘭河1號(hào)鷗鵬璧蘭河1號(hào)位居綠島新區(qū)核心，璧山門戶，一隧之隔接軌大學(xué)城，輕松享有大學(xué)城的配套便利。并有成渝高速復(fù)線、成渝城際鐵路客運(yùn)專線、輕軌1號(hào)線延伸至璧山，主城與璧山雙城生活自由切換。項(xiàng)目總建筑面積16萬，由6幢33F的點(diǎn)式高層住宅圍合成一個(gè)“城市空中森林”。共分3期開發(fā)，綠地率高達(dá)40%左右，是一個(gè)環(huán)境清雅、生活配套齊全、交通便捷，能容納1470戶業(yè)主的高品質(zhì)墅級(jí)住宅社區(qū)。璧蘭河1號(hào)為親水

26、親綠XX社區(qū)，意大利托斯卡納建筑風(fēng)格元素，公共區(qū)域五星級(jí)精裝，配置高檔社區(qū)建身休閑會(huì)所，高檔的建材與機(jī)電配套設(shè)施。人性化的小區(qū)物業(yè)配套，高綠化高品質(zhì)的景觀設(shè)計(jì)。鷗鵬·中央公園 鷗鵬·中央公園位于潼南縣南部新城，是中國百強(qiáng)房企新鷗鵬地產(chǎn)斥重金在潼南打造的首座國際化新城，占地千畝，北連公園，學(xué)校，西靠綠地公園，湖，東臨蔬菜批發(fā)市場，總建筑面積達(dá)200萬平方米，是潼南第一高品質(zhì)居住社區(qū)。項(xiàng)目集居島洋墅、環(huán)湖高層、公館和酒店、風(fēng)情商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)中心、親子中心、巴川中學(xué)以與國際連鎖幼兒園等配套為一體，建成后將成為潼南人民的一生之城。（4） 企業(yè)競爭對(duì)手分析華宇物業(yè)（集團(tuán)）企業(yè)背景：華宇

27、集團(tuán)是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集建筑安裝、裝飾裝修、設(shè)備租賃、物業(yè)管理、商業(yè)貿(mào)易為一體的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，具有國家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、一級(jí)建筑施工資質(zhì)。經(jīng)營圍：地產(chǎn)，建筑安裝、裝飾裝修、設(shè)備租賃、物業(yè)管理、商業(yè)貿(mào)易。開發(fā)項(xiàng)目：華宇西城麗景，華宇北國風(fēng)光，華宇2008公寓，華宇名都，華宇林泉雅舍，華宇金沙港灣，華宇秋水長天，華宇渝州新都，華宇北城中央。企業(yè)理念：構(gòu)建和諧社區(qū)、締造居住文明。公益事業(yè)：抗洪救災(zāi)、抗擊“非典”、捐資助學(xué)、修橋筑路、改善貧困山區(qū)人民生活環(huán)境、宣傳消防知識(shí)、美化城市街景、豐富市民精神文化生活等社會(huì)公益事業(yè)中，累計(jì)捐資3120多萬元，其中2004年就投資450萬元在渝北區(qū)

28、高嘴鎮(zhèn)興建了“華宇希望學(xué)?！?。華宇集團(tuán)已成為公信的公益焦點(diǎn)。另外，華宇集團(tuán)還累計(jì)為社會(huì)直接安置下崗職工2000余人，間接提供了數(shù)以萬計(jì)的就業(yè)崗位。龍湖地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)背景：龍湖地產(chǎn)發(fā)展是由中建科置業(yè)更名而來。1995年6月，公司正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開發(fā)作為主導(dǎo)方向。經(jīng)營圍：地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：龍?jiān)?，龍?jiān)?#160;龍湖西苑， 龍湖香樟林別墅，龍城天街楓香庭北岸星座)，龍湖水晶酈城，龍湖藍(lán)湖郡，龍湖弗萊明戈，龍湖好望山，龍湖觀山水，龍湖紫都城，龍湖西城天街，龍湖春森彼岸，龍湖大竹林項(xiàng)目企業(yè)理念：善待你一生南方集團(tuán)企業(yè)背景：南方集團(tuán)始建于1989年，在1997年組建南方

29、集團(tuán)，經(jīng)過十六年的發(fā)展，南方集團(tuán)成為集房地產(chǎn)開發(fā)、文化教育、酒店旅游、建筑建材、物業(yè)管理為一體的綜合型民營企業(yè)。經(jīng)營圍：地產(chǎn)，教育，酒店旅游，建筑材料，物業(yè)管理開發(fā)項(xiàng)目：南方新城，南方碧水康橋，南方上格林，美谷，南方星空企業(yè)理念：比昨天做得更好公益事業(yè)：南方集團(tuán)向老少邊窮地區(qū)捐建希望小學(xué)、光彩小學(xué)17所，累計(jì)向扶貧公益事業(yè)捐款2900多萬元；捐款100萬助群眾抗旱救災(zāi)。市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）企業(yè)背景：市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涉與酒店經(jīng)營、物業(yè)管理等多領(lǐng)域的大型企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營圍：地產(chǎn)，酒店經(jīng)營，物業(yè)管理開發(fā)項(xiàng)目：金科·天湖美鎮(zhèn)，中華坊，金科·云湖天都，金科&#

30、183;綠韻康城，金科.廊橋水岸，企業(yè)理念：建筑人居夢想公益事業(yè)：關(guān)注社會(huì)弱勢群體，關(guān)心教育事業(yè)，支持政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拉動(dòng)社會(huì)就業(yè)1萬余人。 三、鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目概況（一）區(qū)域位置鷗鵬泊雅灣坐落于虎溪河畔，腳下，臨近西永微電園，道路通達(dá)性好，輕軌主要站點(diǎn)近在咫尺。北面:北靠龍湖U城；南面：南臨金科廊橋水鄉(xiāng)；西面：西接山；東面：東靠虎溪花園。（2） 總平面圖（3） 道路交通概況軌道交通 地鐵1號(hào)線(朝天門到大學(xué)城)高速 成渝高速、渝隧高速，319國道，新建道路。公交 大學(xué)城區(qū)已開通約十余路的專線交通：北站大學(xué)城(908路)、北碚大學(xué)城(565路)、大坪大學(xué)城(907路)、美術(shù)學(xué)院大學(xué)城(456路

31、)、師大學(xué)大學(xué)城(266路)、龍溪鎮(zhèn)大學(xué)城(910路)、大學(xué)A、B區(qū)大學(xué)城(909路)、壁山-大學(xué)城(910路)沙坪壩-大學(xué)城(888路)（4） 商業(yè)配套4萬方特色風(fēng)情商業(yè)街、重大學(xué)苑U街6萬方商業(yè)與7萬方商業(yè)配套；可可超市;易美購化妝品平價(jià)超市;華眼鏡超市NO.9;萬寧(美麗熙街店);七彩超市;美超市;冠泓超市;雅客來超市熙街店;重百超市(康居西城店)（五）公共設(shè)施配套1、餐飲 周邊商業(yè)街區(qū)類均有餐飲服務(wù)。2、教育大學(xué)：齊集了重大、重醫(yī)、重師、川美、高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院等15所知名高校 中小學(xué)：八中、一中，QSI國際中學(xué)，人民小學(xué)。 同時(shí)依托大學(xué)城和新鷗鵬教育集團(tuán)豐富的教育資源，特設(shè)具有鷗鵬特色

32、的名師家教、留學(xué)咨詢、精品課堂等特色服務(wù)，讓廣大業(yè)主全方位體驗(yàn)新鷗鵬多層次的教育文化資源。3、醫(yī)療重醫(yī)附屬醫(yī)院和第三軍醫(yī)大(均屬三級(jí)甲等醫(yī)院）4、 休閑娛樂 美麗熙街店、U城與 4萬方特色風(fēng)情商業(yè)街、重大學(xué)苑U街6萬方商業(yè)與7萬方商業(yè)配套。（6） 目標(biāo)消費(fèi)者分析大學(xué)城為西部新城各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了大量的智力支持，為各個(gè)行業(yè)培養(yǎng)了高精尖人才和勞動(dòng)力，也為其提供了良好的居住之所；（七）項(xiàng)目定位戰(zhàn)略分析 高端物業(yè)標(biāo)桿代表作、大學(xué)城高端物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)項(xiàng)目在市場所處地位的定義，做到標(biāo)桿、區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者， 一舉建立項(xiàng)目在市場上的品牌形象高品質(zhì)、生態(tài)、科技、人文在項(xiàng)目品質(zhì)和差異性方面要做到市場標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)在區(qū)域競爭中

33、完全差異化，這也是本案的突破點(diǎn)之一。第一居所在本區(qū)域圍，借助區(qū)域升級(jí)的契機(jī)，率先旗幟鮮明地將本案定義為西部新城“第一居所” ，將牢牢地占領(lǐng)市場制高點(diǎn)，從而把握市場主動(dòng)權(quán)，在區(qū)域競爭中脫穎而出。四、鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目戰(zhàn)略分析（一）、產(chǎn)品戰(zhàn)略1、品牌戰(zhàn)略（里企業(yè)采用的是什么品牌戰(zhàn)略，企業(yè)文化如何的植入到項(xiàng)目里去。）2、 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)將打造中國首席低碳生態(tài)科技豪宅，同時(shí)作為首個(gè)具備“人工智能”的高端住宅，更是匯集了當(dāng)今所有成熟住宅科技，達(dá)到一個(gè)安全、舒適、快捷、節(jié)能的高品質(zhì)生活質(zhì)量。低碳：鷗鵬·泊雅灣是首家引進(jìn)地?zé)嵩幢玫南到y(tǒng)項(xiàng)目，讓你居所恒溫、恒濕、恒氧、“四季如春”夏天室溫度24-26C之間

34、、冬天室溫度16-24C之間。并根據(jù)天氣特征，特設(shè)小區(qū)雨水收集凈化系統(tǒng)，保證小區(qū)的節(jié)能環(huán)保。生態(tài)：以生態(tài)溪谷、濕地湖泊、景觀跌水、小橋流水等生態(tài)水系，合璧中西打造中式皇家園林，實(shí)現(xiàn)擁有60米寬億元級(jí)人文景觀大道的生態(tài)社區(qū)?？萍迹胡t鵬泊雅灣將科技真正地服務(wù)于日常生活的點(diǎn)滴，首度與美國微軟全面合作，率先引入云智能管理系統(tǒng)，一個(gè)涵蓋全面的家居智能體系、智慧社區(qū)體系和智能終端控制系統(tǒng)，打造一個(gè)具備“人工智能”的豪華住宅區(qū)。這里幾乎匯集了當(dāng)今所有的成熟住宅科技：中央新風(fēng)除濕系統(tǒng)、遠(yuǎn)程政務(wù)系統(tǒng)、24小時(shí)生活熱水系統(tǒng)、防噪音系統(tǒng)、恒溫恒濕系統(tǒng)、地下車庫燈光引導(dǎo)系統(tǒng)當(dāng)年在蓋茨的家里被世人津津樂道的智能化技術(shù)，

35、很多已在鷗鵬·泊雅灣成為現(xiàn)實(shí)。3樓盤形象設(shè)計(jì)（名稱設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、售樓處、綠色通道、樣板房、指示牌、建筑風(fēng)格、園林景觀）鷗鵬泊雅灣售房部本身也是按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，而售房部旁的金水橋連接平墅與高層，采用高檔花崗石整石打造。花崗石脆性極高，打造時(shí)稍有不慎整條金水橋就報(bào)廢了，因此對(duì)工藝和運(yùn)輸?shù)囊蠖紭O高，也決定了它的不菲價(jià)值。除了金水橋，泊雅灣道路兩旁的香樟行道樹和觀賞性銀杏樹均是價(jià)值高昂，不但可以凈化空氣，枝繁葉茂之時(shí)也能為業(yè)主擋去盛夏的驕陽。以“走出宮廷的皇家園林”為標(biāo)準(zhǔn)，合璧中西，打造新中式皇家園林、億元級(jí)凱旋大道、迎賓廣場、生態(tài)水系營造出恢弘氣象，金水橋鄰近的所有皇家園林風(fēng)光

36、都將給前來售樓部的消費(fèi)者良好的視覺體驗(yàn)。作為高端豪宅升級(jí)版，項(xiàng)目還專門研究上流名媛居住習(xí)慣和社交的更高需求，充分滿足高端人士私人愛好和更高的居住需求，并投入數(shù)千萬級(jí)打造新中式皇家貴胄園林示區(qū)、白金級(jí)全石材堆徹4層樓架空五星級(jí)酒店大堂作為銷售中心、首家步入式3D全景沙盤為業(yè)主帶來高端豪宅的體驗(yàn)，同時(shí)項(xiàng)目采用進(jìn)口石材與頂級(jí)材料，打造純正新古典風(fēng)格建筑，雄渾大氣，精致華麗。（二）價(jià)格戰(zhàn)略1、影響鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目定價(jià)的因素項(xiàng)目入市價(jià)格制定的依據(jù)是根據(jù)市場接受的程度和周邊樓盤近期價(jià)格起伏情況以與區(qū)域市場發(fā)展前景而確定的。根據(jù)可行性報(bào)告的市場分析，入市需要在讓消費(fèi)者在考慮住房品質(zhì)前提下，在價(jià)格上給消費(fèi)者足夠

37、的吸引度，以引起的宣傳效果再逐步提升價(jià)格以吸引購買。所以，將采用低價(jià)入市，逐步提升價(jià)格穩(wěn)定市場。得出在前期（入市半年）入市價(jià)的基礎(chǔ)上以每一季度初5%的比例提價(jià)，中期（入市1年或視銷售情況而定）以8%的比例提價(jià)，后期根據(jù)市場價(jià)格和銷售情況穩(wěn)定價(jià)格。2、 鷗鵬泊雅灣定價(jià)戰(zhàn)略（1）別墅入市價(jià)格意見 周邊別墅入市價(jià)格分別為： 金科廊橋水鄉(xiāng)1100013000元/平方米； 龍湖U城1200015000元/平方米； 龍湖東橋郡1300015000元/平方米； 本項(xiàng)目別墅從檔次和品質(zhì)上價(jià)格屬于較高，但入市價(jià)格不宜過高，應(yīng)定為1300015000元/平方米元之間。（2）高層入市價(jià)格意見 周邊高層入市價(jià)格分別為

38、： 寶嘉花與山45006300元/平方米； 金科廊橋水鄉(xiāng)52806800元/平方米； 龍湖U城66007300元/平方米； 本項(xiàng)目高層價(jià)格屬于較中，根據(jù)區(qū)域條件項(xiàng)目入市價(jià)格應(yīng)定在55006200元之間（一次性付款）。（三）渠道戰(zhàn)略1、線上銷售推廣我們可以利用電視、雜志、戶外、網(wǎng)絡(luò)等等來推廣我們鷗鵬·泊雅灣的特色，讓消費(fèi)者們從多方面來了解我們鷗鵬·泊雅灣。2、 線下營業(yè)推廣主要采用派發(fā)，店銷，路演，深度分銷等手段來實(shí)現(xiàn)派發(fā) 通過特定的渠道將我們鷗鵬泊雅灣的宣傳單派發(fā)給特定的對(duì)象店銷 通過在大賣場等KA渠道設(shè)立展示臺(tái)，針對(duì)特定對(duì)象進(jìn)行我們鷗鵬·泊雅灣的宣傳單展示和講解

39、路演 在人群密集的特定地段搭建舞臺(tái)，通過文藝表演，有獎(jiǎng)問答，游戲抽獎(jiǎng)等聚集人群從而進(jìn)行產(chǎn)品宣傳展示深度分銷 幫助客戶深度參與參與通路網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)人員的管理，網(wǎng)絡(luò)的開發(fā)、終端的維護(hù)、列與促銷的執(zhí)行來宣傳我們鷗鵬·泊雅灣。1、直銷直銷的含義：顧客直接從開發(fā)商銷售部門取得所需物業(yè)的營銷渠道方式，稱為直銷或自銷。直銷的優(yōu)點(diǎn)：從信息傳遞的角度，由于采用直銷模式，房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)商直接轉(zhuǎn)到消費(fèi)顧客手中，而不經(jīng)由中介，因此開發(fā)商直接面向顧客，企業(yè)可以更與時(shí)、準(zhǔn)確的掌握顧客的購買動(dòng)機(jī)和需求特點(diǎn)，把握市場脈搏；從銷售成本控制的角度，由于采用了直銷模式,銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用也就完全由開發(fā)商來控制。

40、高效從嚴(yán)支出可以降低物業(yè)銷售的費(fèi)用；從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊(duì)和部門相對(duì)委托代理方式更容易管理和控制。直銷的缺點(diǎn)：并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都具備自己組建銷售部門進(jìn)行直銷的必要性，以與會(huì)有足夠的財(cái)力、物力、人力和相應(yīng)的管理、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，直銷渠道要求更多的專業(yè)化的銷售隊(duì)伍和有經(jīng)驗(yàn)的策劃人員；很多時(shí)候它并不符合社會(huì)分工的特點(diǎn)和要求，開發(fā)商肩負(fù)開發(fā)和銷售兩項(xiàng)職能，容易顧此失彼，且使風(fēng)險(xiǎn)集中，導(dǎo)致開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增加；直銷渠道一般較窄，并不利于房地產(chǎn)產(chǎn)品尤其是新產(chǎn)品迅速廣泛的推向市場。2、 代理銷售房地產(chǎn)委托代理銷售的含義：開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客再經(jīng)過代理商中間介紹而購買物業(yè)的營

41、銷渠道方式，這種模式就是房地產(chǎn)委托代理銷售模式。房地產(chǎn)委托代理銷售的優(yōu)勢：它簡化了商品市場的交易活動(dòng)，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和財(cái)力的不足,提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益；相對(duì)于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更為廣泛的客戶關(guān)系；企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時(shí)候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場并為顧客了解，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。 房地產(chǎn)委托代理銷售的缺點(diǎn)：由于代理商的介入，分隔了開發(fā)商和市場、消費(fèi)顧客之間的聯(lián)系，使得開發(fā)商對(duì)市場發(fā)展的動(dòng)向和顧客需求變化的了解更加困難，從而導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)市場的敏感度降低；過多的中間代

42、理環(huán)節(jié)大大降低了開發(fā)企業(yè)的利潤、增加顧客的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),隨著微利時(shí)代的到來，即使是處在利潤頗豐的房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商也面臨考慮如何盡可能的降低成本,提升企業(yè)的競爭實(shí)力。3、 網(wǎng)絡(luò)營銷房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的含義：以互聯(lián)網(wǎng)為手段開展的房地產(chǎn)的營銷活動(dòng)。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢：通過互聯(lián)網(wǎng)使開發(fā)商和顧客之間的信息傳遞更直接、互動(dòng),并且省去了傳統(tǒng)銷售模式下的代理環(huán)節(jié)，降低了銷售費(fèi)用；通過網(wǎng)絡(luò)途徑，使得市場和顧客信息的收集更與時(shí)、完備,企業(yè)決策也更具導(dǎo)向性；通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，信息傳播更快、更廣，尤其在企業(yè)進(jìn)行新產(chǎn)品推廣的時(shí)候，如果能夠結(jié)合傳統(tǒng)的銷售渠道進(jìn)行產(chǎn)品宣傳、產(chǎn)品信息傳播更快，有助于企業(yè)產(chǎn)品的銷售。網(wǎng)絡(luò)營銷的缺點(diǎn)：由

43、于房地產(chǎn)產(chǎn)品流動(dòng)性小,涉與的資金額大，因此客戶即使在網(wǎng)上了解到商品房的相關(guān)信息，還需要到現(xiàn)場觀看，這樣顧客并沒有通過網(wǎng)絡(luò)營銷節(jié)約時(shí)間和體力，網(wǎng)絡(luò)營銷也很可能淪為傳播信息的媒介，失去了作為新興渠道的意義；我國的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，不能適應(yīng)市場和顧客的需要，使得網(wǎng)絡(luò)利用率偏低；雖說21世紀(jì)是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，但就現(xiàn)階段實(shí)際情況來看，企業(yè)對(duì)開展網(wǎng)絡(luò)營銷的費(fèi)用估價(jià)不足，只知道要“網(wǎng)絡(luò)”，卻不知道要怎樣“網(wǎng)絡(luò)”，更不清楚要多少“網(wǎng)絡(luò)”，這就使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷有美好愿望，卻難有良好收效,網(wǎng)絡(luò)營銷最終也流于形式。網(wǎng)絡(luò)安全、網(wǎng)絡(luò)相關(guān)的法律、法規(guī)的不完善都延緩了網(wǎng)絡(luò)營銷作為新興的渠道模式的進(jìn)一步發(fā)展。4、房地產(chǎn)超市房地產(chǎn)超市的含義：利用超市模式將房地產(chǎn)集中起來銷售的方式。房地產(chǎn)超市的優(yōu)勢：對(duì)于購房者而言，買房是一個(gè)費(fèi)時(shí)傷神的事情，一家一家樓盤去跑多數(shù)人沒有那么多精力。如果將眾多開發(fā)商的房源匯聚到房產(chǎn)超市這樣一個(gè)集中的房產(chǎn)交易平臺(tái)，再向購房者推出更符合其需求的、性價(jià)比高的，非常理想的房源信息，并在營銷經(jīng)驗(yàn)豐富的置業(yè)顧問帶領(lǐng)下，實(shí)地看房，在購