房地產(chǎn)居間規(guī)定合同糾紛及審理對策

1、房地產(chǎn)居間合同糾紛與審理對策至2011年2月止，二手房價格不斷上漲，二手房交易持續(xù)活躍，為房產(chǎn)中介行業(yè)創(chuàng)造 了巨大的市場空間。同時，中介公司與其委托人之間發(fā)生的居間合同糾紛也成為法院審理的 一種新類型化案件。2010年第四季度以來，隨著房價調(diào)控政策的不斷出臺，涉房居間合同 糾紛也呈現(xiàn)出假如干新特點，為法院審判工作增加了難度。有法院預(yù)測，“京十五條'執(zhí)行后，買賣雙方解除買賣合同的糾紛可能增多,由此引發(fā)居間服務(wù)與居間費用問題，導(dǎo)致涉房居間合同訴訟數(shù)量激增。針對上述情況，筆者對 2011年第一季度法院受理的此類案件進展了調(diào)研分析，以求更 好的解決此類糾紛。一、涉房居間合同糾紛案件的主要特征據(jù)

2、筆者統(tǒng)計、調(diào)研，市某區(qū)人民法院2011年第一季度受理的涉房居間合同糾紛呈現(xiàn)出以下特征：1、 居間合同簽約時間比擬集中。2011年第一季度新收的房產(chǎn)居間合同糾紛案件中，居間合同與房屋買賣合同的簽約時間集中在2010年9月至12月間，此類案件占總數(shù)的57%除此之外，簽約時間在 2010年6月以前的占案件總數(shù)的9%;2010年6月至9月的占案件總數(shù)的15%;2011年12月以后的占案件總數(shù)的 19%筆者從多家中介公司的代理人處獲悉， 居間合同簽訂后中介公司會等待買賣雙方完成過 戶手續(xù)并自行交納居間費用。 如委托人拒絕交費，如此中介公司通常在居間合同簽訂之日起 的2、3個月時間里，自行向委托人追繳居間

3、費用。自行追繳不成的，才向法院提起訴訟。結(jié)合上述數(shù)據(jù)，涉房居間合同糾紛立案時間一般晚于糾紛發(fā)生1.5至3個月。2、 案件數(shù)量呈上升趨勢。2011年第一季度，市某區(qū)人民法院受理的房產(chǎn)交易居間合同糾紛案件數(shù)量激增，占民事審判庭新收案件總數(shù)的15%較去年同期上漲 200% 2010年第一季度，該院新收此類案件僅為15起。隨著“京十五條'等限購政策調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，涉房居間合同糾紛數(shù)量可能會繼續(xù)上 升。3、買房人為被告的案件占絕大比例。原告為房屋中介公司，被告為買房人的案件占此類糾紛總數(shù)的83%僅17%勺案件原告為買房人，其中買房人提起反訴的案件數(shù)占此類案件 總數(shù)的10%房屋中介公司的訴訟請求

4、均為索要居間服務(wù)費用；買房人的訴訟請求主要是返還居間費用、賠償相關(guān)損失。4、爭議原因比擬集中。2011年第一季度某區(qū)法院受理的此類案件中，所涉房屋均為居民住房，買房人均系自然人；無一起因商用房屋交易而引發(fā)的居間合同糾紛。除被告（買房人）下落不明的案件外，全部案件中買房人的主要辯論意見或反訴請求（少量案件為訴訟請求）均為減免、追索居間服務(wù)費用。買房人要求減免或追索居間費的理由集中于以下四點：辯論意見比例1、 房屋交易未完成，不符合居間服務(wù)費的支付條件39%2、 中介公司未完全履行服務(wù)義務(wù)72%3、 房屋狀況與中介公司的承諾不符15%4、居間費用過高，超出合理 X圍69%（多數(shù)買房人同時采用二項以

5、上的理由進展辯論）據(jù)筆者統(tǒng)計，有39%勺案件買賣雙方在簽訂了房屋買賣合同后未能實際完成房屋交易或 未能成功辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。交易未完成的主要原因有：（1）買賣雙方就房屋價格再起爭議;（2）中介機構(gòu)與售房人未如實披露房屋狀況，買房人發(fā)現(xiàn)瑕疵后反悔；（3）因政策變動，買房人無法成功辦理購房貸款或房屋產(chǎn)權(quán)過戶；（4）售房人對房屋沒有處置權(quán)，或其代理人越權(quán)代理簽訂居間合同。買房人認為中介公司未盡服務(wù)義務(wù)，主要是指中介公司未履行居間合同約定的代辦銀行貸款、代辦房屋產(chǎn)權(quán)變更等事項。絕大多數(shù)案件均是買房人自行辦理購房貸款。在買賣雙方完成房屋交易的案件中，中介人員陪同買賣雙方辦理過戶手續(xù)的不足一半。買房人稱房

6、屋狀況與中介公司的承諾不符，主要是指中介公司未向買房人說明售房人的權(quán)利瑕疵（如售房人未取得房產(chǎn)證、售房人僅為房屋的共有人無權(quán)獨自處分房屋、代理人手 續(xù)不完備、房屋被抵押或被法院查封等），就急于促成雙方簽訂房屋買賣合同，收取居間費用?；蛑钢薪楣緦Ψ课葙|(zhì)量、采光情況、噪音情況、生活與交通便利情況言過其實，造成 買房人誤解。根據(jù)筆者統(tǒng)計，超過 50%勺買房人所能承受的居間費用總額（包括居間服務(wù)費、合同代書費、代辦貸款費、代辦過戶費等）在1萬元至2萬元之間，即居間費用總額占房價的比重約為0.75%至1.5%。而買房人與中介公司所簽的居間合同約定的居間費用總額占房價的比重 在2.5%至3.5%之間。1

7、00%勺買房者均認為如買賣雙方未能實際完成交易，如此不應(yīng)支付居 間服務(wù)費或僅同意支付少量費用作為“辛苦費。與此截然相反，在房屋交易未完成的境況下，30%的中介公司堅決不同意降低居間費用，70%的中介公司同意較小幅度（10%至25%）降低居間費用。二、涉房居間合同糾紛產(chǎn)生的主要原因根據(jù)2011年第一季度此類案件所呈現(xiàn)出的上述特點，筆者分析后認為，近期涉房居間 合同糾紛數(shù)量較多的主要原因有以下四點：1、 房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致買房人履約能力變化。2010年下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布主要集中10月份之后。10月19日中國人民銀行宣布提高貸款利率;11月3日，多部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于規(guī)X住房公積金個人住房貸款政

8、策有關(guān)問題的通知，規(guī)定第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進展投機性購房，并停止向購置第三套與以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。上述政策調(diào)整導(dǎo)致買房人購房本錢加大，一局部通過中介公司簽訂房屋買賣合同的買房人履約能力發(fā)生變化，從而解除了買賣合同。個別案件也有因買房人未能如期申請到銀行貸 款，導(dǎo)致售房人解除買賣合同的情況。最新頒布的“京十五條對買房人的購房資格進展了嚴格限制，購置第二套住房家庭的貸款本錢劇增，隨著該項政策調(diào)控效果的顯現(xiàn)，政策變動對涉房居間合同糾紛案件的影響也會逐漸

9、加深。2、中介公司服務(wù)缺乏規(guī) X,主要表現(xiàn)在兩個方面：一是制度約束尚不健全。目前規(guī)X房地產(chǎn)中介機構(gòu)與其從業(yè)人員的主要現(xiàn)行法規(guī)是建設(shè) 部印發(fā)的城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，該規(guī)定對設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)所設(shè)立的門檻較低，對其提供服務(wù)的詳細項目和具體標(biāo)準未做出規(guī)定。2011年1月20日，住建部、發(fā)改委、人保部聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀管理方法，并于2011年4月1日起施行。該方法對中介公司與其從業(yè)人員的經(jīng)營活動提出了更為明確、嚴格的規(guī)X要求，對2011年法院審理涉房居間合同糾紛具有重要的指導(dǎo)意義。二是中介公司與從業(yè)人員自律不足。據(jù)筆者統(tǒng)計，超過90%勺此類案件中，居間合同約定中介公司提供咨詢、代為磋商價格、代辦

10、銀行貸款、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶等多項服務(wù)內(nèi)容， 卻對如何履行上述服務(wù)的細如此沒有任何規(guī)定。對于中介公司是否忠實履行了上述義務(wù)，以與上述服務(wù)是否應(yīng)包含在居間服務(wù)費中，買房人與中介公司存在較大爭議，這一問題成為法院審理居間合同糾紛的一個難點。此外，中介公司從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。據(jù)不完全統(tǒng)計， 市二手房中介從業(yè)人員大專以上文化程度的不足40% 60%勺從業(yè)人員只有中等學(xué)歷甚至更低的文化水平。他們的營銷方式和技巧單一且欠缺規(guī)X,將二手房交易視為一般的買賣關(guān)系，對二手房市場的法律風(fēng)險與社會意義認識不深刻。在審判實踐中，多起案件的買房人陳述， 一些中介人員作出口頭承諾，卻拒絕將上述口頭承諾寫進居間合同。此類口

11、頭承諾主要包括減免稅款，或能為買房人辦理利息低于政策規(guī)定的銀行貸款等。“京十五條"頒布后，又有中介公司暗中打出“辦理虛假納稅證明的幌子 。雖然多數(shù)買房人不能提交有效證據(jù)佐 證此類陳述，但這種現(xiàn)象應(yīng)引起審判人員重視。3、居間服務(wù)費用定價隨意，超過買房人的支付能力。市某區(qū)法院2011年第一季度受理 的居間合同糾紛中，全部買房人（下落不明者除外）均認為中介公司收費過高。局部涉案房屋未實際成交，但中介公司按成交價格收取居間費用，令買房人在心理上無法承受。即便在房屋成交的情況下，中介公司提供的主要服務(wù)僅為介紹房源和安排看房，服務(wù)內(nèi)容簡單，且本錢較低，許多買房人認為中介公司對促成房屋交易缺乏實際

12、幫助，索取高額居間費用顯失公平，不愿依約支付居間費用。根據(jù)市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知，房屋成交價格在500萬元以下的，房屋代理買賣收費不應(yīng)超過房屋成交價格的2.5%。在2010年第四季度至2011年第一季度的此類糾紛中，雖然僅不到10%勺案件居間服務(wù)費高于這一標(biāo)準，甚至15%勺案件按成交價低于 2%但筆者發(fā)現(xiàn)，除居間服務(wù)費外，在75%勺案件里居間合同約定買房人應(yīng)交納合同代書費、代辦過戶費、代辦貸款費等其他雜項費用，其中最主要的合同代書費通常不少于1萬元，代辦過戶費與代辦貸款費約為 2500元至4000元。將上述全部費用相加， 如此中介公司收費總額 往往達到或超過房屋成交價的3%假如以金額論

13、，中介公司收費總額低于3萬元的占全部案件數(shù)的22%3至5萬元的占全部案件數(shù)的 29%收費5至10萬元的占全部案件數(shù)的 43% 10 萬元以上的占6%>統(tǒng)計部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1至10月市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24308元。這一數(shù)字意味著，中介公司在每筆房屋交易中可能收取超出購房者全年收入一倍以上的費用。4、買房人法律風(fēng)險的意識不足。筆者調(diào)查認為，居間合同糾紛中絕大多數(shù)案件均以買 房人作為被告，暴露出許多買房人缺乏法律風(fēng)險防X意識的問題。買房人在簽訂居間合同與房屋買賣合同時，未能意識到其中的法律風(fēng)險， 在訴前也未采取正確手段維護自身合法權(quán)益， 導(dǎo)致以買房人為被告的居間合同糾紛案件

14、居多。具體而言，因買房人欠缺法律意識導(dǎo)致案件發(fā)生的因素有四點：(1)買房人合同意識淡薄，認為格式合同不可協(xié)商，所以不詳細閱讀合 同條款，也不進展深入磋商， 便盲目簽訂合同；(2)買房人輕信口頭承諾， 未要求中介人員將 口頭承諾落實在居間合同里；(3)買房人不注重保存證據(jù)，與中介人員與售房人的聯(lián)絡(luò)、協(xié)商 多以口頭方式進展，未存留書證，部份買房人在訴訟中無任何證據(jù)提交；(4)買房人未調(diào)查房屋權(quán)屬狀態(tài)，不了解房屋是否符合出售條件就草率簽約。三、涉房居間合同糾紛的審判對策針對上述涉房居間合同糾紛反映出的諸多問題，筆者認為，審理此類案件切忌簡單化， 應(yīng)準確理解國家政策背景，針對個案特點，采取不同對策。通

15、過法院的審判，規(guī)X引導(dǎo)買房人、售房人、房產(chǎn)中介公司三方主體的交易行為，取得促進房屋中介行業(yè)健康開展的社會效果。在審理涉房居間合同糾紛時，宜遵循以下方針：1、將國家相關(guān)政策作為審判工作的指導(dǎo)。審理涉房居間合同糾紛，應(yīng)配合國家對房地 產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，注重社會效果與法律效果的統(tǒng)一，不斷積累個案裁判的影響力，逐漸達到整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)X房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康開展的目的。個案調(diào)解、判決的結(jié)果當(dāng)順應(yīng)抑制房價過快上漲的宏觀調(diào)控方針，符合關(guān)于規(guī)X住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知、“國八條、“京十五條等規(guī) X性文件的內(nèi)在精神。對于因政策調(diào)整而導(dǎo)致買房人房屋買賣合同解除的案件，宜根據(jù)

16、個案的具體情況，依照公平原如此，適當(dāng)減輕政策波動而給交易主體造成的損失。審理此類案件，應(yīng)將城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的 通知等現(xiàn)行規(guī)章作為衡量中介行為合規(guī)性的重要依據(jù)。例如，雖然居間費用定價屬于市場行為，但如中介公司收費超過房屋成交價格的2.5%，買房人主X居間費用過高的，法院可酌情予以減免。此外，雖然 2011年4月1日起施行的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理方法對在審案件 沒有溯與力，但審判人員仍應(yīng)正確領(lǐng)會方法的精神，發(fā)揮方法的指導(dǎo)、規(guī)X作用，在辦案中參照方法有關(guān)規(guī)定，留意房屋中介機構(gòu)是否存在價格某某、賺取差價、分割出 租等某某違規(guī)行為。如發(fā)現(xiàn)某某違規(guī)行為，應(yīng)與時向有關(guān)部門報告，予

17、以糾正。2、將居間合同作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的根底。中介公司占有信息與資源的優(yōu)勢，要求買賣雙方簽署的居間合同與房屋買賣合同均為格式合同，一定程度上限制了委托人的締約自由。法院審查居間合同時， 應(yīng)充分考慮到格式合同的特點。一方面重點審查居間合同中委托人與中介公司的權(quán)利義務(wù)分配是否公平，中介公司是否躲避主要義務(wù)或責(zé)任，注意合同雙方權(quán)利義務(wù)對等情況，如發(fā)現(xiàn)顯失公平之情況， 宜通過公平原如此、 權(quán)利與義務(wù)對等原如此進 展衡平。例如，中介公司提供格式合同(不含有中介公司的智慧勞動 )但收取高額合同代書費 的，如買房人要求減免， 應(yīng)酌情予以支持。如買房人稱合同條款顯失公平而無效的，法官應(yīng) 適當(dāng)行使釋明權(quán)，探

18、究買房人真實意見，詢問其是否提出反訴。另一方面，法官應(yīng)善用格式條款解釋規(guī)如此，中介公司與買房人對居間合同條款的解釋有爭議的，應(yīng)著力探究雙方締約時的真實意思表示，平衡雙方利益。此外，審查居間合同還應(yīng)注意以下幾個問題：(1) 居間合同的形式要件是否齊備。(2) 居間合同條款，尤其是服務(wù)條款、 收費標(biāo)準是否符合法律、 法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定。 如發(fā)現(xiàn)違反法律與行政法規(guī)的條款， 應(yīng)對其效力予以否認。如發(fā)現(xiàn)違反行政規(guī)章或地方性法 規(guī)的條款，應(yīng)與時通報有關(guān)部門，予以糾正。(3) 居間合同條款，尤其是服務(wù)條款的內(nèi)容、要求以與完成的標(biāo)準是否具體，上述條款 是否具備可供參照施行的詳細約定，以與各項服務(wù)所對應(yīng)的收費

19、是否可以明確量化。(4) 居間合同中是否包括提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)。代辦業(yè)務(wù)屬委托代理合同關(guān)系，與居間合同糾紛的法律性質(zhì)關(guān)系不同。審判人員應(yīng)質(zhì)詢中介公司，令其說明代辦業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準，勿將代辦業(yè)務(wù)的收費與居間服務(wù)費混同。3、將中介公司履約情況作為裁判居間費用的重要依據(jù)。不宜將買賣雙方是否簽訂房屋買賣合同，作為判斷中介公司是否忠實履行了居間合同約定的唯一標(biāo)準，應(yīng)結(jié)合其他方面的案件事實，綜合判斷中介公司的履約狀況。具體而言，有五點值得注意：(1) 涉案房產(chǎn)交易的中介人員資質(zhì)。不具備經(jīng)國家認可的職業(yè)資格的中介人員難以有效確保二手房交易的安全性。如經(jīng)辦交易的主要業(yè)務(wù)人員不具備職

20、業(yè)資格，如此不能認定中介公司完全履行了全部服務(wù)義務(wù)。(2) 涉案房屋的過戶交易情況。如買賣雙方解除了房屋買賣合同，或房屋未能在雙方之間成功過戶，應(yīng)查明此次交易未成的真實原因。如果中介公司存在過錯(如未審查房屋是否符合交易條件、虛假宣傳、虛假承諾等)，如此應(yīng)根據(jù)其過錯程度減免居間費用。(3) 中介公司提供服務(wù)的具體項目與服務(wù)完成情況。如買房人稱中介公司未履行居間合同約定的全部義務(wù)，審判人員可對照合同約定的服務(wù)項目，要求中介公司對提供具體服務(wù)的情況進展舉證說明。如中介公司不能證明其已妥善履行全部服務(wù)，如此法院可考慮適當(dāng)減少居間費用。如委托人能夠證明中介公司曾作出過書面合同以外的其他承諾(包括口頭承諾)，如此審判人員還應(yīng)對中介公司履行其他承諾的情況進展審查。如中介公司索要代辦貸款費用或代辦房屋過戶費用，卻又不能證明其為委托人成功代辦了上述業(yè)務(wù)，如此法院應(yīng)對此項訴訟請求不予支持。(4) 中介公司與從業(yè)人員的某某行為。如發(fā)現(xiàn)中介公司存在賺取差價、違規(guī)收費、挪用客戶資金或其他某某經(jīng)營的行為，應(yīng)與時向有關(guān)部門舉報?？赡軜?gòu)成犯罪的，應(yīng)立即向公安機關(guān)報案?！熬┦?#39;條等限購政策實施后，審判人員應(yīng)特別關(guān)注中介公司是否存在“承諾辦理虛假納稅證明、“承諾辦理超額貸款等虛假宣傳的行為。此類虛假承諾社會影響惡劣，法 院一經(jīng)查明，應(yīng)立即向管理部門通報。(5) 委托