國(guó)信紫云臺(tái)個(gè)案分析

1、2022-6-21 國(guó)信紫云臺(tái) 個(gè)案分析報(bào)告2022-6-21 二 推盤信息綜述 三 分期推售信息 一 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息2022-6-21 一 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1 項(xiàng)目背景 2 區(qū)位及周邊配套 3 項(xiàng)目整體規(guī)劃4 產(chǎn)品信息 5 SWOT分析6 項(xiàng)目總結(jié)4項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱國(guó)信紫云臺(tái)項(xiàng)目地址市北區(qū)伊春路168號(hào)物業(yè)類型住宅普通住宅,公寓產(chǎn)品形態(tài)高層、公寓、商業(yè)占地面積32682建筑面積142160容積率3.2綠化率40%總戶數(shù)住宅共658戶；公寓共306戶建筑風(fēng)格art-deco面積區(qū)間90-130平米產(chǎn)品均價(jià)145，00裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯，公寓精裝車位狀況740個(gè)車位（地上48個(gè)，地下692個(gè)），

2、車位配比1:1.1物業(yè)單位國(guó)信物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.0元/月/平米(含電梯費(fèi))開發(fā)單位青島國(guó)信置業(yè)有限公司營(yíng)銷代理榮置地5區(qū)位項(xiàng)目四至：福州路以東，伊春路以北，哈爾濱路以南，合肥路以西。 寧安路與伊春路交界處，地處青島幾何中心。區(qū)位介紹：新都心開發(fā)和地鐵建設(shè)雙重區(qū)域發(fā)展機(jī)遇。交通設(shè)施：連接福州路、合肥路、黑龍江路等多條城市主干道，南邊即為福遼立交橋，交通四通八達(dá)。區(qū)位總結(jié)：1.四周無(wú)價(jià)值較高的自然景觀資源，前后有夾嶺山和雙山2.靠近伊春路市場(chǎng)，日常生活很方便3.臨近萊鋼立交橋，周邊噪音及汽車尾氣較嚴(yán)重。4.靠近市場(chǎng)和青島市閑置物資交易市場(chǎng)，環(huán)境較嘈雜7周邊配套學(xué)校： 寧安路小學(xué)、福州路小學(xué)、東勝路小學(xué)

3、， (舒曼)丑小鴨幼兒園、市北區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園。商業(yè)： 陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花，百安居、家樂福、迪卡儂。醫(yī)院： 青島新永安醫(yī)院、青島中醫(yī)分院、第七人民醫(yī)院。交通：地鐵3號(hào)線，有福州路北小區(qū)、伊春路、佳木斯路三處公交站點(diǎn)，12、19、23、36、126、208、209、211、212、221、228、308、363、369、603、607、801等多條公交線經(jīng)過(guò)。2022-6-21項(xiàng)目整體規(guī)劃規(guī)劃理念：整體呈環(huán)狀、圍合式設(shè)計(jì)，抬高地平的方式，雙景觀圍墻設(shè)計(jì)，人車分流。業(yè)態(tài)分布：住宅、公寓、商業(yè)。住宅：五棟28層住宅；公寓：一棟20層公寓。景觀打造：局部雙景觀圍墻設(shè)計(jì)，圍合而成超過(guò)1萬(wàn)平米的中心園林景

4、觀。 1新都心核心地段 2福州路地鐵交通3社區(qū)商業(yè)配套完善 4全明戶型通透宜居既有價(jià)值點(diǎn)2022-6-21戶型配比分析戶型面積套數(shù)占比小套二約9032149%大套二108528%小套三約9017126%大套三124-13011217%主戶型：90多的小套二和小套三熱銷戶型：90多小套三，其次是90多小套二。產(chǎn)品分析 產(chǎn)品覆蓋公寓和住宅 ，住宅部分面積89-130，戶型設(shè)計(jì)11種，最大化利用空間，設(shè)計(jì)合理，符合改善型和剛需型客戶需求，主戶型：90多的小套二和小套三熱銷戶型：90多小套三，其次是90多小套二ART-DECO建筑風(fēng)格將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，體現(xiàn)出卓越品質(zhì)集結(jié)而成的

5、國(guó)際化生活質(zhì)感； 產(chǎn)品分析2022-6-21優(yōu)勢(shì)機(jī)遇劣勢(shì)威脅項(xiàng)目SWOT分析u靠近地鐵M3號(hào)線，升值潛力巨大。u靠近新市北未來(lái)的都市中心新都心。u生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施完善；u項(xiàng)目周邊有公立小學(xué)和幼兒園，教育配套較完善；u靠近伊春路市場(chǎng)，日常生活很方便。 u公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便利，出行方便u該項(xiàng)目的戶型較好，布局合理。u靠近市場(chǎng)和青島市閑置物資交易市場(chǎng)，環(huán)境較嘈雜，且暫無(wú)遷出規(guī)劃。u容積率高，住宅舒適度低。u樓間距小，部分住宅采光不好。u臨近萊鋼立交橋，周邊噪音及汽車尾氣較嚴(yán)重。u處于市北老城區(qū)，環(huán)境稍差。項(xiàng)目總結(jié)1.1.新都心新都心 核心地段核心地段2.2.福州路福州路 地鐵交通地鐵交通3.3.醇

6、熟住區(qū)醇熟住區(qū) 商業(yè)配套完善商業(yè)配套完善4.4.戶型設(shè)計(jì)多達(dá)戶型設(shè)計(jì)多達(dá)1111種種 全明戶型全明戶型 通通透宜居透宜居 5.5.坡地造圍合坡地造圍合 錯(cuò)落分布錯(cuò)落分布 視野無(wú)阻視野無(wú)阻6.6.打響國(guó)信進(jìn)軍青島第一炮打響國(guó)信進(jìn)軍青島第一炮 2010 2010年伊春路地王項(xiàng)目年伊春路地王項(xiàng)目2022-6-21二 推盤信息綜述1 推盤整體信息 2 定位3 媒介4 主題5 目標(biāo)客群6 重要節(jié)點(diǎn)7 推盤分析2022-6-21推盤整體信息 推盤順序：略過(guò)2號(hào)樓王 從后往前推推盤整體信息-價(jià)格走勢(shì) 12-1112-1213-0313-0513-07定位分析 定位分析 定位分析 結(jié)論 基于以上數(shù)據(jù)的分析和對(duì)

7、本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品自身的分基于以上數(shù)據(jù)的分析和對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品自身的分析發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目客戶以析發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目客戶以改善客戶為主改善客戶為主和和首置客戶為輔首置客戶為輔，青島青島本地人本地人為絕對(duì)主力客群，且以市北客戶居多，市南為絕對(duì)主力客群，且以市北客戶居多，市南次之，認(rèn)可本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展。次之，認(rèn)可本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展。定位分析 自項(xiàng)目開始，各類推廣并舉，合計(jì)來(lái)電2021批，來(lái)訪1854批（截止開盤前）分別對(duì)各類渠道進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)如下營(yíng)銷活動(dòng) 2022-6-212013.3.6加推#52012.6.2臨時(shí)接待中心開放 2012.9.25開盤 首推#1，#6 2012.10.26加推#3 2013.4.18加推

8、#22012.9.16認(rèn)籌開始 重要節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷活動(dòng)2013.2.23-24，國(guó)信紫云臺(tái)售樓處在元宵佳節(jié)之際，開展了豐富的元宵活動(dòng)，鬧元宵、制花燈。2013.5.1五一小長(zhǎng)假期間，國(guó)信紫云臺(tái)舉辦風(fēng)箏DIY活動(dòng)，受到置業(yè)者歡迎。2013.5.12母親節(jié)，國(guó)信紫云臺(tái)舉辦了一場(chǎng)溫馨的插花活動(dòng)，用鮮花為母親獻(xiàn)上祝福。推盤總結(jié)分析推盤由后向前價(jià)格低開高走2022-6-21三 分期推售信息1 1.1期推售情況2 1.2期推售情況3 1.3期推售情況4 1.4期推售情況5 推售總結(jié) 1.1期推售情況期推售情況推售信息推售信息分期分期1.11.1樓層號(hào)樓層號(hào)1#、6#開盤時(shí)間開盤時(shí)間2012.9.252012.9

9、.25推案形態(tài)推案形態(tài)高層戶型區(qū)間89-12689-126主力戶型89-9389-93小小套三套三推出套數(shù)224已售套數(shù)215去化率95.9%均價(jià)12514 數(shù)據(jù)截止7月5日6#1# 1.2期推售情況期推售情況推售信息推售信息分期分期1.21.2樓層號(hào)樓層號(hào)3#開盤時(shí)間開盤時(shí)間2012.10.22012.10.26 6推案形態(tài)推案形態(tài)高層戶型區(qū)間89-12489-124主力戶型113-124113-124套三套三推出套數(shù)112已售套數(shù)109去化率97.3%97.3%均價(jià)13107 數(shù)據(jù)截止7月5日3# 1.3期推售情況期推售情況推售信息推售信息分期分期1.31.3樓層號(hào)樓層號(hào)5#開盤時(shí)間開盤時(shí)

10、間2012.3.62012.3.6推案形態(tài)推案形態(tài)高層戶型區(qū)間91-10791-107主力戶型91-10791-107套二套二推出套數(shù)104104已售套數(shù)81去化率77.9%均價(jià)13904 數(shù)據(jù)截止7月5日5# 1.4期推售情況期推售情況推售信息推售信息分期分期1.41.4樓層號(hào)樓層號(hào)2#開盤時(shí)間開盤時(shí)間2012.4.182012.4.18推案形態(tài)推案形態(tài)高層戶型區(qū)間91-12791-127主力戶型90-10790-107套二套二推出套數(shù)218已售套數(shù)84去化率38.5%均價(jià)14809 數(shù)據(jù)截止7月5日1#推盤分期推盤分期推盤樓號(hào)推盤樓號(hào)開盤時(shí)間開盤時(shí)間戶型區(qū)間戶型區(qū)間主力戶型主力戶型推案形態(tài)推案形態(tài)推出推出/已售已售均價(jià)均價(jià)去化率去化率1.11#、6#2012.9.2589-12690-93小小套三套三高層高層224/2151251495.9%1.2加推3#2012.10.2689-124113-124套三套三高層高層112/1091310797.3%1.3加推5#2012.3.691-10790-107套二套二高層高層104/811390477.9%1.4加推2#2012.4.1891-12790-93小小套三套三高層高層218/841480938.5%4