重慶實(shí)驗(yàn)“居者有其屋”(共4頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上重慶實(shí)驗(yàn)“居者有其屋”    租售并舉 下午三四點(diǎn)，老人們坐在廣場(chǎng)上聊天，少婦帶著幼兒在草坪上曬太陽(yáng)。一個(gè)小男孩穿著溜冰鞋飛馳而過(guò)，父親張先生站在邊上注視著他，不時(shí)提醒兒子別撞上其他嬉戲的孩子。 這里是重慶首個(gè)公租房項(xiàng)目民心佳園。此處的安謐和重慶其他居民社區(qū)看不出什么區(qū)別，除了偶爾會(huì)遇見(jiàn)來(lái)考察的官員和攝影記者。 民心佳園社區(qū)位于江北機(jī)場(chǎng)沿線(xiàn)鴛鴦地區(qū)，54多幢25層到33層的高樓蔚為壯觀。從這里到市中心要倒兩輛車(chē)，高峰時(shí)要一個(gè)半小時(shí)。對(duì)面的輕軌3號(hào)線(xiàn)童家院子站開(kāi)通后，到渝中區(qū)交通樞紐上清寺只要半小時(shí)。 7月，張先生一家三口和父母搬

2、進(jìn)了60多平方米的兩居室，月租每平方米11元。首批承租戶(hù)已在半年前入住?！爸?chē)従佣甲M(mǎn)了，沒(méi)什么空房。” 自重慶3月2日首次配租以來(lái)，今年進(jìn)行了3次搖號(hào)，已有5萬(wàn)多戶(hù)家庭獲得公租房，1.2萬(wàn)戶(hù)簽約入住。民心佳園的配租房源已經(jīng)告罄。 張先生穿著一件舊夾克，言談本分。他一邊期待輕軌早日開(kāi)通，一邊又在計(jì)算坐輕軌到市區(qū)比公交車(chē)多花2元。他和妻子都來(lái)自郊區(qū)豐都縣，每個(gè)月總收入不到4000元。目前重慶樓市均價(jià)在每平方米6000元左右，張先生的收入是無(wú)力問(wèn)津的。 重慶公租房申請(qǐng)沒(méi)有明確的收入或戶(hù)籍門(mén)檻，“有勞動(dòng)合同，沒(méi)房子的都能申請(qǐng)?！?由于僧多粥少，公租房按搖號(hào)配租。張先生參加了5月28日的搖號(hào)，500

3、0多戶(hù)申請(qǐng)者搖中了2000多戶(hù)，他和公司里好幾個(gè)同事都中了。從重慶公租房3次搖號(hào)配租產(chǎn)生的承租戶(hù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，92%的住戶(hù)月收入在2000元以下，98%在3000元以下。 除了周邊配套設(shè)施齊全，生活方便以外，讓張先生很高興的一點(diǎn)是，讀小學(xué)二年級(jí)的兒子能轉(zhuǎn)到免繳借讀費(fèi)的配套學(xué)校。社區(qū)為他這樣來(lái)自區(qū)縣的承租戶(hù)考慮周到，廣場(chǎng)上經(jīng)常掛著“周日農(nóng)民工招聘會(huì)”的廣告橫幅。 重慶承諾10年內(nèi)讓1000萬(wàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)戶(hù)進(jìn)城，龐大的公租房項(xiàng)目是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌計(jì)劃的重要保障。 同住一個(gè)社區(qū)的黃女士是城市原住民，她和老伴10月搬進(jìn)一套50多平方米的廉租房，和女兒一家三口一起生活。黃女士說(shuō)，民心佳園有近千套廉租房，分配給本地低保

4、戶(hù)，月租只要80元。黃女士的女兒女婿是失業(yè)殘疾人，她和老伴各自1000多元的退休金是家庭收入主要來(lái)源。 租住民心佳園的另一個(gè)群體是工作不久的年輕人。彭女士和丈夫也搬進(jìn)了民心佳園。她辭職在家照顧6個(gè)月大的女兒，丈夫在一家軟件公司做事。一家三口住在一套40多平方米的一居室，月租也是每平方米11元。 她之前在外面租房月租每平方米9元，相比之下民心佳園的租金并不低廉。但讓彭女士心動(dòng)的是，租住5年以后能以比成本價(jià)稍高一點(diǎn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)公租房，她很關(guān)心尚未出臺(tái)的購(gòu)買(mǎi)細(xì)則。 “租售并舉”是重慶公租房設(shè)計(jì)的一大特色。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆曾介紹，這樣做堵住了兩個(gè)黑洞。公租房租滿(mǎn)5年后租房戶(hù)可以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，但出售時(shí)只能由

5、公租房管理局回購(gòu)。這樣就可以防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房那樣的利益輸送“黑洞”,又可防止無(wú)休止地修建公租房產(chǎn)生的資金“黑洞”。 若5年后能以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)民心佳園，和周?chē)埡虾?、保利高爾夫、?fù)地上城、融科蔚城等享有同樣的交通、購(gòu)物、醫(yī)療、教育資源，這個(gè)讓承租戶(hù)心動(dòng)的前景，似乎也讓周邊高檔樓盤(pán)的高價(jià)顯得有些尷尬。 扭轉(zhuǎn)高房?jī)r(jià)的實(shí)驗(yàn) 重慶，曾經(jīng)的樓市價(jià)格洼地。 在這里，傳統(tǒng)藍(lán)領(lǐng)工人和制造業(yè)企業(yè)主在城市中分離為靜置的兩層，中間缺少中產(chǎn)階層，人均收入普遍較低。重慶中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)10年前剛到這里時(shí)，租住在一套月租2000元的公寓里，一次物業(yè)清潔工閑聊時(shí)問(wèn)起他房租價(jià)格?！拔腋嬖V她數(shù)字，她覺(jué)得不可思議，反問(wèn)我

6、每個(gè)月哪還有錢(qián)吃飯。因?yàn)楫?dāng)時(shí)這里很少有高收入者?！?隨著福利分房退出舞臺(tái)，商品房銷(xiāo)售漸漸起步。但2002年前重慶的房子還是“白菜價(jià)”。上清寺一家中介老板老馬津津樂(lè)道，當(dāng)年他收進(jìn)南坪一套100多平方米的房子，只花了8萬(wàn)，是業(yè)主壓在了麻將桌上的賭注。當(dāng)時(shí)這一套房子未必比業(yè)主老婆的鉆石項(xiàng)鏈更值錢(qián)。 2003年-2005年重慶舊區(qū)改造加快，整個(gè)城市到處有新盤(pán)施工，解放碑周邊的寫(xiě)字樓越碼越密，很多別墅項(xiàng)目也在那時(shí)啟動(dòng)。民間炒房成風(fēng)，本地的二手房中介直接收購(gòu)房子，再轉(zhuǎn)賣(mài)賺取差價(jià)。商品房?jī)r(jià)漲了30%。 不過(guò)那時(shí)重慶房?jī)r(jià)與收入之間的落差不如一線(xiàn)城市。何偉堅(jiān)記得，2005年他去上海開(kāi)管理層會(huì)議時(shí)，上海一家門(mén)店的

7、成交金額，大于整個(gè)重慶二手房市場(chǎng)成交金額。隨著萬(wàn)科等大企業(yè)將觸角伸到重慶，帶來(lái)了更多溫州、上海、港臺(tái)投資者，但很快撤退了大半，因?yàn)橹貞c樓市的漲幅太不解渴?！爱?dāng)時(shí)有同事想在重慶買(mǎi)房，衡量再三買(mǎi)在了南京。一年后開(kāi)會(huì)碰到他，我說(shuō)你虧了，重慶房?jī)r(jià)漲了20%，他告訴我南京漲得更多?！?重慶真正暴漲是在2007年。6月18日，中央公布批準(zhǔn)在重慶和成都設(shè)立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)，政策向西部?jī)A斜。消息公布，大量投資客從浙江、上海、北京、廣州飛來(lái)買(mǎi)房，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而起。 何偉堅(jiān)記得，南濱路喜來(lái)登酒店公寓，2007年初只賣(mài)每平方米5000多元，6月漲到1.1萬(wàn)元，9月飛升1.5萬(wàn)元。 高端市場(chǎng)的火爆傳導(dǎo)至整個(gè)樓市。重慶人第一

8、次去售樓處通宵排隊(duì)，“棒棒”放下扁擔(dān)加入行列，一個(gè)位置能賣(mài)100元，靠前的位置賣(mài)兩三百元。 這讓很多開(kāi)發(fā)商措手不及，10月房子就賣(mài)光了，來(lái)不及鋪貨，2007年重慶商品房成交量首次突破2000萬(wàn)平方米。 遲到的瘋狂讓開(kāi)發(fā)商嘗到了甜頭，開(kāi)始了一輪高價(jià)搶地。2008年下半年推出的住宅結(jié)構(gòu)中，迎合投資客胃口的高檔公寓、別墅等高端物業(yè)占很大比例。這一波行情持續(xù)到2008年金融危機(jī)。 2009年“量化寬松”是重慶樓市的另一個(gè)起漲點(diǎn)。被“兩江新區(qū)”等經(jīng)濟(jì)利好吸引的外來(lái)投資客開(kāi)始追捧步行街商圈住宅、江景樓盤(pán)。單價(jià)最高的江北嘴寰宇天下外地客戶(hù)占了半壁江山；渝中區(qū)協(xié)信公館單價(jià)2萬(wàn)多元，70%以上是外地客。2009

9、年和2010年重慶商品房成交量均超過(guò)2000萬(wàn)平方米，同期北京、深圳只有幾百萬(wàn)平方米。樓市興旺吸引了和記黃埔，九龍倉(cāng)等香港知名開(kāi)發(fā)商也來(lái)分一杯羹。 從2008年到今年上半年，重慶樓市均價(jià)從4000多元升至7000多元，翻了近一倍。地產(chǎn)商們?cè)噲D將重慶的房?jī)r(jià)迅速拉升到北京、上海的水平，而普通人住上寬敞新居的夢(mèng)想開(kāi)始黯淡。 早在兩年前，重慶市政府就提出了公租房建設(shè)目標(biāo)：2020年以前新建4000萬(wàn)平米公租房。2010年，投建的公租房面積達(dá)1300萬(wàn)平方米（同期北京是50萬(wàn)平方米），建設(shè)規(guī)模占全國(guó)的比例高達(dá)40%。 按照每戶(hù)平均60平方米匡算，4000萬(wàn)平方米可保障65萬(wàn)戶(hù)，以三口之家估算，將惠及19

10、5萬(wàn)人，在重慶主城九區(qū)700多萬(wàn)人口中占到近30%。如此大規(guī)模的公租房推出，除了為底層人群提供必要的安身之所，也讓本打算勒緊褲帶買(mǎi)房的城市白領(lǐng)緩一口氣，保障房里養(yǎng)精蓄銳幾年，再?zèng)Q定是否進(jìn)入商品房市場(chǎng)搏殺。 公租房計(jì)劃將會(huì)調(diào)整很多人的購(gòu)房節(jié)奏，無(wú)形中分流一部分“剛需”，在樓市80%成交量由本地需求支撐的重慶，它被寄予平抑房?jī)r(jià)的厚望。 如果房?jī)r(jià)回歸到政府提出的“普通家庭6-7年買(mǎi)套房”的合理水平，隨著近幾年大力招商引資，世界500強(qiáng)及國(guó)內(nèi)大企業(yè)進(jìn)駐而崛起的城市中產(chǎn)階層也將受惠。     調(diào)控正在發(fā)酵 不過(guò)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，目前對(duì)公租房“搶生意”的擔(dān)憂(yōu)還為時(shí)尚

11、早。 “公租房目前對(duì)樓市沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響?！便戲v匯景市場(chǎng)信息咨詢(xún)公司市場(chǎng)總監(jiān)吳小飛認(rèn)為。大部分公租房項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)，這對(duì)依靠公共交通工具的“剛需”客戶(hù)是個(gè)難題，增加了大量交通成本和通勤時(shí)間。 “如果5年后重慶城市交通便利，配套齊全，理論上對(duì)商品房會(huì)有些沖擊?！闭瞎披湹禺a(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理張建軍認(rèn)為，但公租房購(gòu)買(mǎi)只能自住或轉(zhuǎn)賣(mài)給政府，不具備在商品市場(chǎng)的流通性，所以對(duì)商品房市場(chǎng)影響有限。 但大規(guī)模保障房注入市場(chǎng)造成的下跌預(yù)期已經(jīng)在發(fā)酵，加上財(cái)稅政策、信貸政策、行政干預(yù)“限外令”調(diào)控，年末重慶樓市調(diào)頭向下。 10月，重慶商品房均價(jià)從年初7200元降到5900多元，下跌超過(guò)20%，今年第三季度均價(jià)跌回了去年

12、水平。1-10月，重慶房地產(chǎn)成交量比去年同期下降35.35%，只有1189.72萬(wàn)平方米。重慶領(lǐng)域置業(yè)顧問(wèn)公司總經(jīng)理王君表示，8月以后房企8周開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率沒(méi)上過(guò)50%。 上半年開(kāi)始，嗅覺(jué)敏銳的龍頭企業(yè)萬(wàn)科、重慶本地的龍湖、金科紛紛“暗降”，或以“團(tuán)購(gòu)”名義給折扣，或在周末放幾套特價(jià)房攢人氣，或先推項(xiàng)目中位置差的樓宇，低價(jià)促銷(xiāo)。 下半年“暗降”變成了“明降”。張建軍回憶，“復(fù)地某個(gè)樓盤(pán)賣(mài)剩下幾棟位置好的樓宇，原本打算沖全年均價(jià)9200元目標(biāo)，結(jié)果推出時(shí)只賣(mài)7500元。中海國(guó)際社區(qū)也從8000多元降到7500元?！焙芸炱渌科笠哺氨３株?duì)形”，7、8月重慶銷(xiāo)量排前10位的大盤(pán)，只有2家沒(méi)有降價(jià)。

13、解放碑附近的金融街地區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)售樓處遭到老業(yè)主圍堵，讓開(kāi)發(fā)商陷入騎虎難下的困境?！八鼈儎?dòng)作之前會(huì)先放消息，告訴老業(yè)主，后期推出的盤(pán)降價(jià)是因?yàn)闃?biāo)配降低，建筑成本下降，還會(huì)承諾提供一定的物業(yè)補(bǔ)貼。如果老業(yè)主反應(yīng)強(qiáng)烈，就先觀望一陣子?！?這一輪降價(jià)尚未見(jiàn)底。張建軍認(rèn)為樓市還有下行空間，他算了一筆賬，去年重慶樓面地價(jià)2000多元，今年1-6月在2700元左右，高層建筑成本在1300-1500元，其他稅費(fèi)成本、資金利息、管理成本、設(shè)計(jì)等開(kāi)支在1000-1200元，如果去年拿地今年推出項(xiàng)目，成本不到5000元?！爸貞c是千畝大盤(pán)批地?cái)?shù)量最多的城市，很多開(kāi)發(fā)商2006年以前拿的地還沒(méi)放出來(lái)，當(dāng)年一環(huán)二環(huán)樓面地

14、價(jià)才500多元?！?重慶模式的借鑒意義 縱觀全球樓市發(fā)展，隨著城市經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定水平，房?jī)r(jià)和城市居民收入的矛盾是個(gè)繞不過(guò)的話(huà)題。 近年來(lái)，香港樓價(jià)一路飆升，超過(guò)有剛性置業(yè)需求普通市民的承受能力，但并沒(méi)有打碎大部分港人安居的希望。曾蔭權(quán)在施政報(bào)告中稱(chēng)，在全港235萬(wàn)個(gè)住戶(hù)中，有73萬(wàn)戶(hù)居于公屋（廉租房），38萬(wàn)戶(hù)居住于資助置業(yè)的居所。換言之，全港近半住戶(hù)接受政府提供的房屋資助。 黃奇帆多次公開(kāi)強(qiáng)調(diào)，香港地區(qū)和新加坡的公租房沒(méi)有出現(xiàn)壞賬，在重慶也會(huì)運(yùn)行良好。 重慶三年建造的4000萬(wàn)平方米公租房需要1000億資金。黃奇帆表示政府將出300億的資本金，包括拿出儲(chǔ)備地，每年新發(fā)生的土地出讓金，房產(chǎn)稅收入以及市內(nèi)財(cái)政。其余700億資金通過(guò)銀行、保險(xiǎn)公司、社保基金、信托公司融資解決。 這700億的還本付息，除了依靠房租和幾年之后向租戶(hù)出售部分產(chǎn)權(quán)的收入，還包括出售周邊商鋪。4000萬(wàn)平方米住宅將配套300萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)，政府預(yù)計(jì)能收回300億。但前提是每個(gè)公租房項(xiàng)目入住率達(dá)到一定比例。 加大弱勢(shì)群體保障供應(yīng)，鼓勵(lì)中產(chǎn)階級(jí)市場(chǎng)化改善，抑制高端市場(chǎng)投資投機(jī)三軌并行成為樓市理性發(fā)展方向，開(kāi)征房產(chǎn)稅、建立全國(guó)最大規(guī)模的公租房的重慶模式具有標(biāo)本意義。 自從重慶交巡警并軌，街頭多了不少交巡警平臺(tái)，在街上遇見(jiàn)警車(chē)巡邏的頻率比過(guò)去高得多，當(dāng)?shù)厝吮?/p>