房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)資料

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)資料1 房屋建筑面積房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。2 住宅使用面積住宅使用面積是指住宅中分戶(hù)門(mén)內(nèi)全部可供使用的凈面積的綜合。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。3 居住面積居住面積是指住宅中日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的綜合。當(dāng)分戶(hù)門(mén)內(nèi)的廳和過(guò)道的面積超過(guò)6平方米時(shí)，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。4 套內(nèi)面積套內(nèi)建筑面積由三部分組成： （1）套內(nèi)使用面積：A，臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶(hù)

2、門(mén)內(nèi)面積的總和；B，躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計(jì)入使用面積。 （2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （3）陽(yáng)臺(tái)建筑面積：A原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；B，挑臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；C，凹陽(yáng)臺(tái)按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)入建筑面積；D，半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其

3、底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。 綜上所述，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。5 什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？ 公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。 6 購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來(lái)的 根據(jù)建設(shè)部商品房銷(xiāo)售面

4、積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的公用建筑面積整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。 7 購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)如何委托房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)繪？ 購(gòu)房人可在市房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房產(chǎn)測(cè)繪單位為自己進(jìn)行面積測(cè)繪。委托時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依法繳納測(cè)繪費(fèi)用，并與房產(chǎn)測(cè)繪單位就測(cè)繪事宜簽訂書(shū)面合同，合同應(yīng)當(dāng)包括測(cè)繪項(xiàng)目的基本情況、完成期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成果質(zhì)量要求、爭(zhēng)議解

5、決方式等內(nèi)容。 8 什么是共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)？共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)共攤系數(shù)）是房屋共有建筑面積與相關(guān)建筑面積的比值。即：共攤系數(shù)=共有建筑面積/相關(guān)建筑面積按照建筑物使用功能的多少，可選擇下列三種分?jǐn)偡椒ㄖ贿M(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)偅海ㄒ唬┒鄬幼≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅憾鄬幼≌瑯且源睘閱挝?，一般一幢?jì)算一個(gè)共攤系數(shù)。1、計(jì)算共攤系數(shù)： K=si/si2、計(jì)算各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e：s1=KS1 s2= KS2上兩式中：K共攤系數(shù)；si共有建筑面積之和，；si套內(nèi)建筑面積之和，；s1、s2各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e，；s1、s2各套房屋的套內(nèi)建筑面積，；（二）兩種使用功能的

6、建筑物共有建筑面積分?jǐn)偅合鄬?duì)于多層住宅樓而言，兩種使用功能的建筑物由于使用功能的增加，一次分?jǐn)偛荒苓_(dá)到目的，因此需進(jìn)行二次分?jǐn)偂，F(xiàn)以商住樓為例，首先測(cè)算并以確認(rèn)：為全樓服務(wù)的共有建筑面積；為商業(yè)、住宅區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；商業(yè)、住宅的套內(nèi)建筑面積之和，依照下列順序進(jìn)行分?jǐn)偅?、計(jì)算全樓共攤系數(shù)：Kq=Sg/（Sa+Sa）+（Sb+Sa） 2、計(jì)算商業(yè)住宅從全樓分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e： Sqa= Kq（Sa+Sa） Sqb= Kq（Sb+Sb） 3、計(jì)算各功能區(qū)的共攤系數(shù)：Ka=(Sa+Sqa)/Sa Kb=(Sb+Sqb)/Sb4、計(jì)算各功能區(qū)分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e：Sa= KaSa Sb=

7、KbSb上四式中：Kq、Ka、Kb分別為全樓、商業(yè)、住宅的共攤系數(shù)；Sa、Sb分別為商業(yè)、住宅的套內(nèi)建筑面積之和，；Sqa、Sqb分別為商業(yè)、住宅從全樓分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e，；Sa、Sb分別為商業(yè)、住宅分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e；5、計(jì)算商業(yè)、住宅中各套的分?jǐn)偯娣e：按多層住宅樓的方法進(jìn)行分?jǐn)?。（三）多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偅憾喙δ芫C合樓，一般是指在一幢建筑物中有商業(yè)、辦公、住宅等多種功能。其共有建筑面積分?jǐn)傇硪陨套窍嗤?，由于功能區(qū)多一些，分?jǐn)偛襟E較復(fù)雜。9 什么是建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)間：2002-11-13 15:21:58閱讀次 中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證編

8、號(hào)根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法第三十一條規(guī)定，經(jīng)審定,本建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求準(zhǔn)予建設(shè)。特發(fā)此證發(fā)證機(jī)關(guān)日期用地單位用地項(xiàng)目名稱(chēng)用地位置用地面積附圖及附件名稱(chēng)遵守事項(xiàng)：一、本證是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審定，許可用地的法律憑證。二、凡未取得本證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效。三、未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審核同意，本證的有關(guān)規(guī)定不得變更。四、本證所需附圖與附件由發(fā)證機(jī)關(guān)依法確定，與本證具有同等法律效力。建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件建設(shè)工程用地單位：市規(guī)地用地位置：圖幅號(hào)：用地單位聯(lián)系人：電話(huà)：發(fā)件日期：用地項(xiàng)目名稱(chēng)用地面積（平方米）備注建設(shè)用地其中糧田：菜地：其它：代征用地城市道

9、路用地代征用地城市綠化用地其它用地合計(jì)抄送單位：市、區(qū)（縣）規(guī)劃局、土地局、房管局說(shuō)明：1.本附件與建設(shè)用地規(guī)劃許可證具有同等法律效力。2.遵守事項(xiàng)詳見(jiàn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。注意事項(xiàng)：1.概略范圍見(jiàn)附圖，準(zhǔn)確位置及座標(biāo)由北京市測(cè)繪院釘樁后另行通知。2.請(qǐng)洽當(dāng)?shù)貐^(qū)（縣）人民政府土地或房管部門(mén)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)。3.用地時(shí)如涉及房屋、綠化、文物古跡、測(cè)量標(biāo)志、市政、交通等地上、地下設(shè)施要注意保護(hù)，并應(yīng)事先與有關(guān)主管部門(mén)聯(lián)系妥善辦理。4.建設(shè)項(xiàng)目需施工時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，另行辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5.當(dāng)建設(shè)任務(wù)撤銷(xiāo)或部分任務(wù)撤銷(xiāo)后，本建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件相應(yīng)撤銷(xiāo)。用地單位應(yīng)主動(dòng)向所在區(qū)（縣）主

10、管部門(mén)交回土地，不得私自轉(zhuǎn)讓?zhuān)膹U或作其它用途。中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法第三十二條規(guī)定，經(jīng)審定,本建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求,準(zhǔn)予建設(shè)。特發(fā)此證發(fā)證機(jī)關(guān)日期建設(shè)單位建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)位置建設(shè)面積附圖及附件名稱(chēng)遵守事項(xiàng)：一、本證是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審定，許可建設(shè)的法律憑證。二、凡未取得本證或不按本證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，均屬違法建設(shè)。三、未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)許可，本證的各項(xiàng)規(guī)定均不得變更。四、建設(shè)工程施工期間，根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求，建設(shè)單位有義務(wù)隨時(shí)將本證提交查驗(yàn)。五、本證所需附圖與附件由發(fā)證機(jī)關(guān)依法確定，與本證具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證

11、附件建設(shè)工程建設(shè)單位：市規(guī)建建設(shè)位置：圖幅號(hào)：用地單位聯(lián)系人：電話(huà)：發(fā)件日期：建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)規(guī)模（平方米）層數(shù)高度（米）棟數(shù)結(jié)構(gòu)類(lèi)型造價(jià)(元)備注地上地下服務(wù)項(xiàng)目抄送單位：市、區(qū)（縣）規(guī)劃局、承建單位說(shuō)明：1.本附件與建設(shè)用地規(guī)劃許可證具有同等法律效力。2.遵守事項(xiàng)見(jiàn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。注意事項(xiàng)：1.本工程放線(xiàn)完畢，請(qǐng)通知北京市測(cè)繪院、區(qū)（縣）規(guī)劃局驗(yàn)線(xiàn)無(wú)誤后方可施工。2.有關(guān)消防、綠化、交通、環(huán)保、市政、文物等未盡事宜，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)與有關(guān)主管部門(mén)聯(lián)系，妥善解決。3.設(shè)計(jì)責(zé)任由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。按規(guī)定允許非正式設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)工程，其設(shè)計(jì)責(zé)任由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。4.本建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件發(fā)出后

12、，因年度建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿(mǎn)兩年者，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件自行失效，需建設(shè)時(shí)，應(yīng)向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)重新申報(bào)，經(jīng)審核批準(zhǔn)方可施工。5.凡屬按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的工程必須按照國(guó)家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制有關(guān)規(guī)定編制竣工圖，送城市建設(shè)檔案館。11 什么是建設(shè)面積？建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地界線(xiàn)所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。12 什么是建筑紅線(xiàn)? 建筑紅線(xiàn)是指建筑物的外立面所不能超出的界線(xiàn)。建筑紅線(xiàn)可與道路紅線(xiàn)重合，一般在新城市中常使建筑紅線(xiàn)退于道路紅線(xiàn)之后，以便騰出用地，改善或美化環(huán)境，取得良好的效果。13 什么是城市規(guī)劃，城市規(guī)劃包括哪些類(lèi)型？答：城市規(guī)劃是指對(duì)

13、一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。 根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法第十八條規(guī)定，城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。大中城市根據(jù)需要，在總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃間設(shè)置分區(qū)規(guī)劃階段，詳細(xì)規(guī)劃包括控制詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。14 什么是城市規(guī)劃區(qū)，城市建成區(qū)？答：城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)其他因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。 城市建成區(qū)是指城市行政區(qū)內(nèi)實(shí)際已成片開(kāi)發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)。15 什么是城市用地性質(zhì)，可分為哪幾類(lèi)？ 答：城市用地性質(zhì)是指城市各項(xiàng)用地的土地使用的主要性

14、質(zhì)。城市用地性質(zhì)根據(jù)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ13790）可分為10大類(lèi)、46中類(lèi)、73小類(lèi)。其中，10大類(lèi)分別為居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其他用地。16 什么是規(guī)劃“一書(shū)兩證”，其申辦程序如何？答：“一書(shū)兩證”指城市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可制度中建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申辦程序：1）建設(shè)單位或個(gè)人向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)；2）城市規(guī)劃行政主管部門(mén)收到申請(qǐng)后，在法定的時(shí)限內(nèi)對(duì)其申請(qǐng)進(jìn)行程序性審核和實(shí)質(zhì)性審核；3）城市規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)定的時(shí)

15、限內(nèi)，對(duì)選址申請(qǐng)給予答復(fù)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦程序：1）建設(shè)單位或個(gè)人持批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)；2）縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)按城市城市規(guī)劃要求及建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模，并根據(jù)規(guī)定征求有關(guān)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)后核定用地位置和界限，向建設(shè)單位或個(gè)人提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）建設(shè)單位或個(gè)人提交根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制的建設(shè)用地平面布置圖，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃行政主管部門(mén)審核，確認(rèn)符合城市規(guī)劃要求的，領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證申辦程序：1）建設(shè)單位或個(gè)人持有關(guān)批準(zhǔn)文件向縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)；2）縣級(jí)以上人民政府

16、城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃要求，向建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；3）建設(shè)單位或個(gè)人提交根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求編制的設(shè)計(jì)方案后，經(jīng)征求有關(guān)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)，并經(jīng)縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審定后，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)；4）建設(shè)單位或個(gè)人提交的建設(shè)工程施工圖中有關(guān)城市規(guī)劃的內(nèi)容，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審核，確認(rèn)符合城市規(guī)劃要求，并已依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。17 什么是道路紅線(xiàn)、建筑紅線(xiàn)，為什么一般建筑紅線(xiàn)要退讓道路紅線(xiàn)？答：道路紅線(xiàn): 城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線(xiàn)。建筑紅線(xiàn)：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物

17、（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線(xiàn)，又稱(chēng)建筑控制線(xiàn)?？紤]管線(xiàn)、綠化、停車(chē)和出讓交通以及未來(lái)道路拓寬等需要，建筑紅線(xiàn)一般應(yīng)退讓道路紅線(xiàn)。18 什么是地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件？規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中有哪些規(guī)定性指標(biāo)和控制性指標(biāo)？答：地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是指根據(jù)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的地塊設(shè)計(jì)技術(shù)控制要求，作為地塊出讓或開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括土地使用性質(zhì)、地塊面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率、停車(chē)和交通出入等規(guī)定性指標(biāo)，以及建筑風(fēng)格、立面、色彩、景觀(guān)環(huán)境和人口密度等控制性指標(biāo)。19 建筑密度、容積率、綠地率等指標(biāo)如何理解？建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)

18、用地的百分比。 建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比值。 綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之百分比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、戶(hù)外場(chǎng)地等等。20 什么是建筑高度？答：建筑高度：建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度。21 從規(guī)劃管理角度講，什么是違法用地和違法建設(shè)，規(guī)劃行政主管部門(mén)可作出哪些處罰？答： 違法用地：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的行為。 違法建設(shè)：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的行為。 21、 什么是住宅日照間距，如