店開發(fā)可行性分析報(bào)告

1、新店開發(fā)可行性分析報(bào)告目 錄第一部分項(xiàng)目基本情況表一、區(qū)域地理經(jīng)濟(jì)因素評估表表二、新店基本情況表第二部分：市場調(diào)查報(bào)告表三、超市立地場地評估表四、人口密度和數(shù)量評分表五、人、車流量統(tǒng)計(jì)表表六、附周邊人口調(diào)查表：表七、項(xiàng)目周邊交通情況一覽表表八、周邊競爭對手調(diào)查統(tǒng)計(jì)表表九、項(xiàng)目周邊情況一覽表第三部分：投資效益分析表十、項(xiàng)目銷售額預(yù)測表表一、 投資支出表表十二、經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算表表十三、現(xiàn)金流量測算 表十四、投資效益分析指標(biāo)第四部分：總結(jié)與附圖表十五、初選總結(jié)表表十六、主商圈圖（標(biāo)明競爭對手情況）表十七、項(xiàng)目效果圖表十八、居民分布圖表十九、交通分布圖新店開發(fā)初選數(shù)據(jù)可行性分析表（xxxx表一區(qū)域地理經(jīng)

2、濟(jì)因素評估表城市調(diào)研小組： 調(diào)查日期： 1 城市(地區(qū))基本情況1. 調(diào)查范圍為：2. 城市是否符合區(qū)域選址標(biāo)準(zhǔn)：1.符合:A類口 B類口 C類口 2.不符合簡單描述理由：_3. 人口：常住居民戶數(shù) 戶，常住人口 人(其中非農(nóng)業(yè)人口人)，城區(qū)面積平方公里(其中建成區(qū)面積平方公里)附人口分布圖人口資料來源(必填)年鑒4. 城市的主要經(jīng)濟(jì)來源 第三產(chǎn)業(yè)口(2) 工業(yè)口 (3) 養(yǎng)殖業(yè)種植業(yè)(5) 農(nóng)業(yè)口主要產(chǎn)業(yè)和企業(yè)：5. 項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)大賣場類業(yè)態(tài)分布：(1) 國際連鎖零售企業(yè)口(2)國內(nèi)前30名連鎖零售企業(yè)口(3)本地連鎖零售企業(yè)口(4) 無前述連鎖零售企業(yè)2. 交通狀況1總體交通便利性(有

3、則在內(nèi)打V,無則打X ):(1) 有無地鐵口 (2)有無鐵路通過該區(qū)域(3)有無高速公路與其他城市相連口(4) 交通樞紐處有無高架橋口(5)有無港(6)有無其它水路運(yùn)輸線注：2項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)公交系統(tǒng)：(1)50路以上 (2)40路以上(3)30路以上 (4)20 路以上(5)10 路以上(6)10路以下注：公交冬季，夏季以后就停運(yùn)了3. 政策環(huán)境和發(fā)展趨勢1政府對超市的選址和其他方面有無限制：A有口 B 無口2政府城建計(jì)劃，規(guī)劃(準(zhǔn)備實(shí)施大型城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)和商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目)(1) 在1 - 5年內(nèi)實(shí)施屬哪類項(xiàng)目：，(2) 在1 5年內(nèi)實(shí)施屬哪類項(xiàng)目：，(3) 在1 5年內(nèi)實(shí)施屬哪類項(xiàng)目

4、： 3區(qū)域發(fā)展趨勢(多選)(1) 連續(xù)三年GDP增長速度超過8%口(2) 第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)增長口(3) 人口數(shù)量持續(xù)增長口商業(yè)地區(qū)店鋪數(shù)量增加口(5) 交通便利程度持續(xù)增長口（6）每年新蓋樓盤數(shù)量持續(xù)增加4. 城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（附主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表）城市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） （ 億元）,城市社會消費(fèi)品零售總額（ 億元）,城市人均社會消費(fèi)品零售額（元）,城市人均可支配收入（元）,城市職工平均工資（元）,城市居民消費(fèi)性支出中食品支出（ 元）,恩格爾系數(shù) %, 根據(jù)各經(jīng)濟(jì)總量綜合指標(biāo)市內(nèi)排名第0總體描述和鑒定：A類12000平方米以上B類12000-8000平方米C類8000-5000平方米資料來源

5、統(tǒng)計(jì)年鑒表二新店基本情況表城市名稱（須填寫到區(qū) 縣級）物業(yè)名稱業(yè)主狀況公司名稱：社會評價(jià)：決策人：電話：主宮：注冊資金：其它：物業(yè)詳細(xì)地址（包含市 區(qū)/縣街道路等）商圈人口狀況2 2 商圈戶數(shù)/人口：戶/人，商圈面積：KM ，人口密度：人/KM,戶籍人口人，流動人口人，估計(jì)一級商圈人口 ：人，二級商圈人口為：人；目標(biāo)店距中心商業(yè)區(qū)距離：M,商圈所在區(qū)域的性質(zhì)：中心商業(yè)區(qū) 次級商業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū)新興工業(yè)區(qū)高新科技開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 新開發(fā)住宅區(qū) 新市中心住宅區(qū)人口資料來源（必填）新址描述在城市中的方位（競爭圖）離最近無人區(qū)有多遠(yuǎn)附近交通狀況臨靠馬路名稱臨靠馬路情況公交站點(diǎn)及路線外部描述店面視覺廣告位

6、停車場（地面 / 地下）回車場收貨區(qū)門前廣場內(nèi)部扌田述結(jié)構(gòu)空調(diào)自形狀消防設(shè)施柱距P門面開間:層數(shù)進(jìn)深層咼供電負(fù)荷供水：煤氣供應(yīng)有無自動扶梯有無貨梯有無自動人行道其它產(chǎn)權(quán)屬性土地使用權(quán)性質(zhì) 及年限房產(chǎn)所有人其它設(shè)計(jì)單位施工單位以前及目前的使用屬性物業(yè)審批及驗(yàn)收材料交付標(biāo)準(zhǔn)是否我司有轉(zhuǎn)租權(quán)如是空地土地面積：:擬建樓層及面積：如是樓花竣工日期：目前狀況：合作方式租賃報(bào)價(jià)租期年免租期個(gè)月承租總面積2（M）一層：二層:三層：四層：五層：六層:自己經(jīng)營面積2（M）一層：二層:三層：四層：五層：六層:2營業(yè)面積（M ）非營業(yè)面積2（M）營業(yè)面積租金2（元 /M）非營業(yè)面積租金（元/M2）平均租金（元2/M

7、）元/ m2 /天租金遞增率 及遞增年限至U年元/ m2 /天； 元/ m2 /天。各層租金（元/M2）一層：二層：三層：四層：五層：六層：是否屬我司自建否自建費(fèi)用：是否屬我司 購買否出售報(bào)價(jià)平均售價(jià)（元2/M ）其它說明三公里主要競爭 對手介紹（位置、面積、 層數(shù)、停車場等）1、2、3、4、5、參與競爭的 對手介紹（在本區(qū)域聲 譽(yù)、要求等）1、2、3、4、5、表三立地場地評估各項(xiàng)目評分標(biāo)準(zhǔn)如下：分析項(xiàng)目立地評級和打分重要程度分?jǐn)?shù)(0-5)1.門前或附近咼車流量42.高人流量（含單車，電單車）73.可見度或顯眼度（位置突出，顯 眼，易見，無遮擋）34.來店方便性75.停車容易和足夠76.公共交

8、通充足和方便67.店鋪尺寸和比例適宜58.場地結(jié)構(gòu)好69.單位交通時(shí)間加權(quán)平均距離大6總分511.車流量指店鋪周圍50米所有方向四輪車輛經(jīng)過的數(shù)量，高峰期每5分鐘經(jīng)過100輛以上為5分。然后每10輛減1分，依次比例遞減到0分。2. 不算本店的因素，高峰期包括汽車單車摩托車步行人流量總和達(dá)到每5分鐘800人為5分，然后按每100人的比例遞減到0分。3. 凡備選店處于十字路口的給5分，非十字路口的按后面的標(biāo)準(zhǔn)評分：三個(gè)或以上方向標(biāo)志明顯1分，位于社區(qū)中心或門前有深入 10米以上的廣場1分，顯眼的建筑旁邊 或交通要道邊為1分，門前雙方向共有5路以上公共交通的車站1分，建筑物層數(shù) 超過20并能在顯眼處

9、做招牌、或商場部分總建筑面積超過20000平米1分口。4. 門前和50米內(nèi)各個(gè)方向總共車道數(shù)目超過 10條2分/6條1分口；商店周圍沒有很大的交通障礙物1分口；半徑500米范圍沒有單個(gè)面積超過0.15平方公里的無人居住 區(qū)域（例如公園、湖泊、山頭等）1分口；周圍沒有河流等較大交通間隔1分口。5. 門口或附近能不收費(fèi)地充分地停放汽車、摩托車（含助力車）和單車的為5分，停車位充分但收費(fèi)的為4分，不能充分停放汽車但能充分停放摩托車、助力車和單車的為3分, 只能放摩托車、助力車和單車的為 2分，能放摩托車助力車和單車但收費(fèi)為1分6. 門店周圍邊界50米內(nèi)所有方向有8路或以上公共汽車（小巴）站的2分（每

10、2路減1 分），門前馬路方便自行車和行人交通 1分口；門前馬路雙向車道共大于 6道的1分口， 馬路中間沒有分離帶1分口。7. 營業(yè)面積適中2分，招商面積適中1分，附屬設(shè)施足夠1分，形狀理想1分口8. 可以裝自動人行道的1分口 ,樓層不大于2/3層的1分口 ,具備經(jīng)營飲食條件1分口， 各樓層層高都大于4米5的1分，空間完整和柱子間隔大于 8m 8m的1分口9. 從門口算起10分鐘交通時(shí)間達(dá)到的加權(quán)平均距離：3公里5分，2.75公里/4分,2.5 公里3分,2.25公里/2分,2公里/1分。加權(quán)平均距離計(jì)算方法為：用各種交通工具 的10分鐘距離分別乘以該交通工具占所測交通工具的比例，再取和即得加權(quán)

11、平均距離。10. 立地評估分?jǐn)?shù)計(jì)算方法為：9、（重要程度i實(shí)得分?jǐn)?shù)i）立地評估百分?jǐn)?shù)二鼻100% =重要程度總分5表四 人口密度和數(shù)量評分（須按照選址指引的要求提供人口分布圖）分析項(xiàng)目人口密度和數(shù)量評級和打分重要程度（1-7）分?jǐn)?shù)(0-5)1.二級商圈人口密度72.一級商圈居住戶數(shù)73.一級商圈居住戶數(shù)增長趨勢64.現(xiàn)場人流45.人口流動性7總分311. 二級商圈范圍平均人口密度（包括長住、暫住人口、上班人口和流動人口）：以每平方公里計(jì)算，綜超要求 6000人/5分；4800人/4分；3600人/3分；2400人12分；1800人/1 分；低于1800人0分。如果限于整個(gè)城鎮(zhèn)的面積太小，或某方

12、面的縱深少于二級商圈的 半徑，則二級商圈該方向計(jì)算到城市邊緣為止。2. 一級商圈的居住戶數(shù)：綜超的一級商圈 4.5萬戶15分；3.75萬戶/4分；3萬戶/3分； 2.6萬戶/2分；2.25萬戶/1分。3. 一級商圈居住戶數(shù)增長趨勢：所在商圈有在建新樓盤區(qū)1分；有預(yù)建新樓盤空地1分；有政府規(guī)劃住宅區(qū)2分；連續(xù)三年人口增長趨勢明顯1分。4. 現(xiàn)場測量人流：高峰期經(jīng)過門店各方向的包括單車、摩托車和行人的人流總和達(dá)到每10分鐘1600人為5分，然后按照每200人一分的比例遞減到0分。5. 人口流動性：商圈流動人口如果特別多，應(yīng)該評估對銷售的影響：候選店靠近中心商務(wù)區(qū)1分、靠近城市中心或次級商業(yè)區(qū) 1分

13、、靠近公交客運(yùn)旺區(qū)1分、靠近飲食集中區(qū)1 分、能吸引二級商圈以外消費(fèi)者1分.6. 人口密度和數(shù)量評估百分?jǐn)?shù)計(jì)算方法：5（重要程度i實(shí)得分?jǐn)?shù)i）人口密度和數(shù)量百分?jǐn)?shù)=重要程度總分5100%表五人、車流量統(tǒng)計(jì)表調(diào)查人 調(diào)查日期 調(diào)查地點(diǎn) 天氣平日時(shí)間段行人（10分 鐘）單車（10分 鐘）摩托車（10分鐘）小車（10分 鐘）公交車（10分鐘）備 注7:30-8:307:30-7:407:40-7:507:50-8:008:00-8:108:10-8:20/人/ 輛/ 輛/輛/ 輛9:00-10:09:00-9:109:10-9:209:20-9:309:30_9:409:40-9:500/ 人/ 輛

14、/ 輛/ 輛/ 輛11:00-12:11:00-11:1011:10-11:2011:20-11:3011:30-11:4011:40-11:5000/ 人/輛/ 輛/ 輛/輛13:00-14:13:00-13:1013:10-13:2013:20-13:3013:30-13:4013:40-13:5000/ 人/ 輛/ 輛/輛/輛14:00-15:14:00-14:1014:10-14:2014:20-14:3014:30-14:4014:40-14:5000/ 人/ 輛/ 輛/ 輛/輛16:00-17:16:00-16:1016:10-16:2016:20-16:3016:30-16:40

15、16:40-16:5000/ 人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛17:00-18:17:00-17:1017:10-17:2017:20-17:3017:30-17:4017:40-17:5000/ 人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛18:00-19:18:00-18:1018:10-18:2018:20-18:3018:30-18:4018:40-18:5000/ 人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛19:00-20:19:00-19:1019:10-19:2019:20-19:3019:30-19:4019:40-19:5000/ 人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛20:00-21:20:00-20:1020:10-20:

16、2020:20-20:3020:30-20:4020:40-20:5000/人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛21:00-22:21:00-21:1021:10-21:2021:20-21:3021:30-21:4021:40-21:5000/人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛周末時(shí)間段行人（10分 鐘）單車（10分 鐘）摩托車（10分鐘）小車（10分 鐘）公交車（10分鐘）備 注8:00-9:008:00-8:108:10-8:208:20-8:308:30_8:408:40-8:50/ 人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛9:00-10:09:00-9:109:10-9:209:20-9:309:30-9:409:

17、40-9:500/人/輛/ 輛/ 輛/輛12:00-13:12:00-12:1012:10-12:2012:20-12:3012:30-12:4012:40-12:5000/人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛13:00-14:13:00-13:1013:10-13:2013:20-13:3013:30-13:4013:40-13:5000/ 人/ 輛/ 輛/輛/ 輛14:00-15:14:00-14:1014:10-14:2014:20-14:3014:30-14:4014:40-14:5000/ 人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛16:00-17:16:00-16:1016:10-16:2016:20-16

18、:3016:30-16:4016:40-16:5000/ 人/ 輛/輛/ 輛/ 輛17:00-18:17:00-17:1017:10-17:2017:20-17:3017:30-17:4017:40-17:5000/ 人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛19:00-20:19:00-19:1019:10-19:2019:20-19:3019:30-19:4019:40-19:5000/人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛20:00-21:20:00-20:1020:10-20:2020:20-20:3020:30-20:4020:40-20:5000/人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛21:00-22:21:00-21:

19、1021:10-21:2021:20-21:3021:30-21:4021:40-21:5000/人/ 輛/ 輛/ 輛/ 輛市場調(diào)研小組本次調(diào)查人員數(shù)： 人調(diào)查說明：調(diào)查的時(shí)間段按照當(dāng)?shù)氐纳舷掳鄷r(shí)間和營業(yè)高峰期、低峰期選取，沒選的 時(shí)段可不填寫。高峰期的時(shí)段：上午上班時(shí)間，中午休息或上下班時(shí)間，下午下班時(shí)間， 晚上休閑時(shí)間；低峰期的時(shí)段：上午上班高峰期后，中午上下班到下午下班時(shí)段。在這些 時(shí)段中任取一個(gè)小時(shí)，把這一小時(shí)分成五個(gè)時(shí)段，每個(gè)時(shí)段抽取10分鐘測試一個(gè)項(xiàng)目,也可每個(gè)項(xiàng)目依次測試10分鐘；要求每個(gè)路口派一人在同一時(shí)段同時(shí)進(jìn)行。如有特殊情 況，按特殊情況處 8:00 8:10/5人8:10

20、-8:20/20 輛表六：附周邊人口調(diào)查表:序號小區(qū)名稱戶數(shù)人口數(shù)地理位置商圈范圍消費(fèi) 水平資料來源12345678表七：項(xiàng)目周邊交通情況一覽表類型詳細(xì)情況（紅色為項(xiàng)目周邊公交車站）公交車路站17路30路40路表八：周邊競爭對手調(diào)查統(tǒng)計(jì)表競爭對手名稱 調(diào)查內(nèi)容XXX超市XXX超市Xxxx百貨Xxx百貨地理位置距項(xiàng)目距離營業(yè)時(shí)間營業(yè)面積停車場面積經(jīng)營業(yè)態(tài)收銀臺數(shù)量客流量客單價(jià)日銷售額預(yù)測綜合競爭能力評價(jià)（所有資料來源：實(shí)地調(diào)研）表九：項(xiàng)目周邊情況一覽表類型單位名稱數(shù)量地理位置離項(xiàng)目距離超市百貨綜合性農(nóng)貿(mào)市場銀行休閑娛樂場所學(xué)校醫(yī)院餐飲輕軌站待開發(fā) 的項(xiàng)目表十銷售額預(yù)測：用三種以上方法預(yù)測本項(xiàng)目開

21、業(yè)后的前五年的銷售額A.方法一：市場占有率預(yù)測法商圈范圍人口數(shù)市場占有率年平均消費(fèi)（元/人* 年）銷售額（元）核心商圈01500 米30%次級商圈1500 2500米8%邊緣商圈2500-3000米0.5%1年銷售額預(yù)計(jì)增長5%2年銷售額預(yù)計(jì)增長%3年銷售額預(yù)計(jì)增長%4年銷售額預(yù)計(jì)增長%5年銷售額預(yù)計(jì)增長%B：方法二：xx百貨XXX店年均銷售額分析XX百貨XXX店C:保本分析法表:投資支出表投資支出表單位：萬元投資內(nèi)容金額備注前期裝修材料費(fèi)用工程費(fèi)用開辦費(fèi)用稅金費(fèi)用固定資產(chǎn)投入冷凍設(shè)備電子設(shè)備低值易耗設(shè)備信息設(shè)備超市貨架工具設(shè)備面包、加工設(shè)備其他合計(jì)表十二 費(fèi)用預(yù)算表費(fèi)用預(yù)算表單位：萬元費(fèi)用項(xiàng)

22、目金額備注-一-固定費(fèi)用1商場租金及管理費(fèi)2宿舍租金3倉庫租金4辦公室租金5保險(xiǎn)費(fèi)6折舊費(fèi)7開辦費(fèi)攤銷*流動費(fèi)用1工資2電費(fèi)3水費(fèi)4商場領(lǐng)用包裝物5電腦紙張費(fèi)6辦公用品及用具7廣告宣傳費(fèi)8企劃制作費(fèi)9促銷費(fèi)10汽車費(fèi)用11維修費(fèi)12證卡制作費(fèi)13廚房加工費(fèi)14通訊費(fèi)15印刷費(fèi)16衛(wèi)生費(fèi)17福利費(fèi)18商品損耗費(fèi)19低值易耗品攤銷20財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)表十三現(xiàn)金流量測算建議現(xiàn)金流量預(yù)測主要為前五年的數(shù)據(jù)1經(jīng)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)值根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，店面裝修及非房產(chǎn)性固定5年更新一次20年的經(jīng)營期該部分資產(chǎn)就次投入；而房產(chǎn)附屬設(shè)備投資則為長期投資。（1）設(shè)資金成本為年2%（2）第1-5年的經(jīng)營凈現(xiàn)值第一個(gè)五年因在

23、項(xiàng)目投資時(shí)固定資產(chǎn)已被一次性投入，固在測算經(jīng)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)值時(shí)應(yīng)加上固定資產(chǎn)折舊 遞延資產(chǎn)攤銷部分經(jīng)營產(chǎn)生的月現(xiàn)金凈流月凈利潤動產(chǎn)不動產(chǎn)折H+利息支出遞延資產(chǎn)攤銷 萬經(jīng)營產(chǎn)生的年現(xiàn)金凈流月現(xiàn)金凈流量K1.5668月現(xiàn)金凈流量伶萬元（算式中的前項(xiàng)數(shù)據(jù)為一年中 前11個(gè)月凈利潤的年終復(fù)利值）1-5年經(jīng)營凈現(xiàn)值年現(xiàn)金凈流量殺604=萬元（3.6048是年利率為2%期限為5年的年金現(xiàn)值系數(shù)）第6-20年的經(jīng)營凈現(xiàn)值從第6年始，動產(chǎn)及裝修需重新投入產(chǎn)折舊及裝修攤銷不再進(jìn)入經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中經(jīng)營產(chǎn)生的月現(xiàn)金凈流月凈利潤不動產(chǎn)折I+利息支出經(jīng)營產(chǎn)生的年現(xiàn)金凈流月現(xiàn)金凈流量X11.5668月現(xiàn)金凈流量1=1711.萬元（算式中的前項(xiàng)數(shù)據(jù)為一年中前