上海康橋市場總部經濟園區(qū)調研分析報告

1、1 / 48此次調研的目的是為康橋總部經濟園區(qū)的建筑規(guī)劃、 項目功能定位、 目標消 費群提供一些切實可行的參考依據。 本項目的整體定位是： 工業(yè)園內部的總部經 濟園區(qū)。這一概念的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式目前在國內可參考的案例十分有限， 因此在 規(guī)劃設計、 引進產業(yè)、形象定位以及操作模式上都還處于摸索階段。 本次調研的 主要內容涉及： 宏觀經濟形勢分析、 上海市各大工業(yè)園區(qū)概覽、 上海市工業(yè)用房 及寫字樓市場行情、總部經濟概念、可借鑒案例分析、項目 SWOT 分析、引進 企業(yè)分析等。我司相信， 通過我司對本項目客觀、 科學的分析與論證， 必能合理制定本項 目可行性發(fā)展方向， 充分挖掘和發(fā)揮項目的強勢資源，

2、 實現本項目開發(fā)經濟效益 和社會效益的最大化。2 / 48上?？禈蚩偛拷洕鷪@區(qū)市場調研報告 48 頁康橋總部經濟園區(qū)市場調研報告第一章宏觀環(huán)境分析1.1 國家總體宏觀經濟圖 1:歷年國民經濟發(fā)展情況2004 年全年國內生產總值 136515 億元，比上年增長 9.5%,在國際上排名第 七。其中，第一產業(yè)增加值 20744 億元，增長 6.3%;第二產業(yè)增加值 72387 億 元，增長11.1%;第三產業(yè)增加值 43384 億元，增長 8.3%。第二、第三產業(yè)增 加值占全市生產總值的比重分別為 53.02%53.02%和 31.78%31.78%。全年工業(yè)增加值 62815 億元，比上年增長 1

3、1.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)增長 16.7%,增速比上年略有回落。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國有及國有控股企業(yè)增 長 14.2%；重工業(yè)增長 18.2%，輕工業(yè)增長 14.7%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產銷率達 到 98.1%。工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現利潤總額11342 億元，首次突破 1 萬億元，增長 38.1%。全年全社會固定資產投資達到 70073 億元，比上年增長 25.8%。其中，城鎮(zhèn) 固定資產投資 58620 億元，增長 27.6%;農村增長 17.4%。投資結構有所改善。 第一產業(yè)投資由上年下降19.6%轉為增長 20.3%;第二、三產業(yè)投資分別增長38.3%和 21.6%1。1.2 上海市宏

4、觀經濟概況圖 2:上海市歷年經濟發(fā)展情況2004 年上海市全年實現生產總值（GDP） 7450.27 億元，按可比價格計算，比上年增長 13.6%。全年第一產業(yè)實現增加值 96.71 億元，比上年下降 5%;第 二產業(yè)1資料來源：2005 年 1 月 25 日，國務院新聞辦舉行新聞發(fā)布會3 / 48實現增加值 3788.22 億元，比上年增長 14.9%;第三產業(yè)加快發(fā)展，全年 第三產業(yè)實現增加值 3565.34 億元，增長 12.9%。第二、第三產業(yè)增加值占全市 生產總值的比重分別為 50.8%50.8%和 47.9%47.9%。2004 年全年完成全社會固定資產投資 3084.66 億元，

5、比上年增長 25.8%。第 一產業(yè)投資 5.28 億元，比上年增長 26.3%;第二產業(yè)投資 1010.25 億元，增長 25.2%，其中工業(yè)投資 1001.2 億元，增長 25.1%;第三產業(yè)投資 2069.13 億元， 增長 26.1%。三次產業(yè)的投資比例為 0.2:32.7:67.12。工業(yè)工業(yè)總產值繼續(xù)上升全年實現工業(yè)增加值 3492.89 億元，比上年增長 16.1%，其中規(guī)模以上工業(yè) 增加值 3427.04 億元，增長 19%。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，輕工業(yè)增加值 990.14 億元，增長 18.8%； 重工業(yè)增加值 2436.9 億元， 增長 19.1%。 全年工業(yè)總產值達 到

6、14017.51億元，比上年增長 20.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產值 12885.01 億元， 增長 20.4%。企業(yè)綜合效益改善，利潤增長工業(yè)生產產銷銜接良好，企業(yè)經濟效益繼續(xù)改善。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產 品銷售率達到 99.1%。全年工業(yè)企業(yè)經濟效益綜合指數為202.79，比上年提高11.53 點。工業(yè)企業(yè)實現利潤首次突破 10001000 億元，達到 1003.481003.48 億元，比上年增 長23.6%23.6% ;實現稅金 538.23 億元，增長 2.9%。其中，國有及國有控股工業(yè)企業(yè) 實現利潤583.73 億元， 增長 22%， 占工業(yè)利潤總額的 58.2%； 實現稅金 37

7、8.19 億元， 增長 6.4%，占工業(yè)稅金總額的 70.3%。區(qū)縣經濟突出，工業(yè)園貢獻加大區(qū)縣工業(yè)多元驅動效應不斷增強， 工業(yè)園區(qū)產業(yè)能級不斷提升。在全市規(guī)模以上工業(yè)總產值中，區(qū)縣工業(yè)總產值6832.86 億元，比上年增長 30.6%，高出全市工業(yè)平均增幅 10.2 個百分點。區(qū)縣工業(yè)總產值占全市規(guī)模以上工業(yè)總產值的 比重達到 53%，比上年提高 4.5 個百分點，拉動全市規(guī)模以上工業(yè)總產值增長 15.1 個百分點。全年“1+3+9”工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產值 5760.16 億元，比上年增長 24.6%，其中九個市級工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產值995.53 億元，增長 15.3%。產業(yè)內部結構調整，

8、重點行業(yè)增長較快產業(yè)結構加快調整，高新技術產業(yè)快速增長。全年高新技術產業(yè)完成工業(yè)總 產值3947.78 億元，比上年增長 39.9%，占全市工業(yè)總產值的比重達到 28.2%, 比上年提2資料來源：2004 年上海市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報4 / 48高 1.7 個百分點。工業(yè)生產的行業(yè)集聚效應增強，重點發(fā)展行業(yè)在全市 工業(yè)中的主體地位進一步鞏固。電子信息產品制造業(yè)、汽車制造業(yè)、石油化工及 精細化工制造業(yè)、精品鋼材制造業(yè)、成套設備制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造業(yè)等六個重 點發(fā)展的行業(yè)完成工業(yè)總產值 8323.8 億元，比上年增長 23.9%，拉動全市工業(yè)增 長 14.8 個百分點，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產

9、值的比重達到 64.6%,其新增產值占 全市規(guī)模以上工業(yè)新增產值的比重達到70.5%。1.3 南匯區(qū)經濟總體形勢圖 3:歷年南匯區(qū)經濟增長情況2004 年全年完成生產總值 232.8 億元，同比增長 21.9%（扣除物價因素，可 比增長 16.8%）；完成財政收入 45.9 億元，同比增長 24.2%，其中地方財政收入 26.1億元，同比增長 38.4%；完成全社會固定資產投資 207.6 億元，同比增長 32.1%；工業(yè)經濟繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長。 2004 年全年完成工業(yè)總產值 585.35 / 48億元，同比增長 23.6%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)產品銷售收入 327.1

10、億元，同比增長 32.4；實現利潤總額 16.6 億，同比增長 29；利稅 26 億元， 同比增長24.4。三產和消費增速加快。 2004 年全年第三產業(yè)增加值達到 79.6 億元，可比增 長16.6%，社會消費品零售總額 98.2 億元，同比增長 24.8%。綜述： 20042004 年國民經濟保持了較快速度的增長，而上海市作為全國重要的 經濟中心，其經濟也維持了強勁的增長態(tài)勢，南匯區(qū)位于上海市郊區(qū)，其各方 面的發(fā)展雖然不如市中心各區(qū)域發(fā)展迅速，但是南匯擁有良好的自然景觀資源、 便利的交通網絡、低廉的地價、一定規(guī)模的工業(yè)發(fā)展水平以及臨港新城的發(fā)展 規(guī)劃，從這些角度來看，南匯具有開發(fā)總部經濟園

11、的基本條件。6 / 48第二章 上海市工業(yè)園&商務區(qū)發(fā)展情況總部經濟在我國已經有所發(fā)展，但是正式提出“總部經濟”的概念是在北京 豐臺“總部基地”建成之后。國際、國內知名企業(yè)在一個國家或城市成立總部可 能有多種選擇，比較常見的是：在 CBD 中心商務區(qū)租賃或者購買高級寫字樓； 在工業(yè)區(qū)內購置土地自建廠房及辦公樓。目前我國在城市邊緣規(guī)劃商務花園以吸 引企業(yè)總部集中入駐的案例較少，而這種形式在國外已經發(fā)展得較為成熟， 而且 正日益成為眾多行業(yè)選擇辦公環(huán)境的首選。本項目位于上海市城鄉(xiāng)接合部一一康橋工業(yè)區(qū)內，由于我們的最終目標是在康橋工業(yè)園內建成一座商務花園以吸引國內、 外企業(yè)總部入駐，因此我們

12、有必要 對上海市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況、工業(yè)區(qū)工業(yè)用房以及中心商務區(qū)辦公樓的供需情 況作一個了解，以便我們分析所處的競爭環(huán)境和確定將來的顧客群。2.1 上海市現代工業(yè)園概況2.1.1 主要經濟園區(qū)分布上海市規(guī)劃了 “1+3+9”工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃3,康橋工業(yè)區(qū)屬于市級工業(yè)園區(qū)， 因此在規(guī)模、知名度以及受重視程度上可能弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。311是指浦東新區(qū)，33是指三個國家級開發(fā)區(qū)-漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)、閔行經濟技術開發(fā)區(qū)和上海松江 岀口加工區(qū)；99是指九個市級工業(yè)園區(qū)-莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)） 金山嘴、青浦和崇明。7 / 48圖 4:上海市主要工業(yè)園分布M

13、ODERNDA D|ZINDUSTRIALrrMi從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個區(qū)域,3-4 個工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有 1 個工業(yè)區(qū)。2.1.2 各大工業(yè)園主導產業(yè)特色青通工業(yè)園區(qū)蕭河測|興、技來并崑區(qū)各有心總定工業(yè)區(qū)萍高悔保稅區(qū)L寶山城閔矗濟技末開發(fā)拯mt綜合開發(fā)送、窯橋出口肚工國張科技園區(qū)心康橋述區(qū)季莘ai虹松or區(qū)賞竹種綢區(qū)8 / 48表 1:上海市各工業(yè)園區(qū)主要主導產業(yè)分布園區(qū)主導產業(yè)張江高科技園區(qū)微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產業(yè)、銀行卡產業(yè)等金橋出口加工區(qū)電子信息、汽車及零部件、現代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)重點發(fā)展微電子、光電

14、子、計算機及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經濟技術開發(fā)區(qū)軌道交通等機電設備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)上?；瘜W工業(yè)區(qū)石油化工、精細化工、化工新材料臨港產業(yè)區(qū)汽車、重大和中型設備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū)汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設備青浦工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、現代紡織及新材料、精密機械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū)電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細化工莘莊工業(yè)區(qū)電氣機械及器材制造業(yè)、電子及通訊設備制造業(yè)、新型材料及加上海市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設備制造、機械裝備、輸配電設備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū)金屬材料、有機材料及復合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū)汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)

15、金山工業(yè)區(qū)化學制品業(yè)及精細化工、電氣機械和器材制造業(yè)、建筑材料制造崇明工業(yè)園區(qū)食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)星火開發(fā)區(qū)精細化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料紫竹科技園微電子、光電子、數字技術、軟件技術、新材料和研發(fā)培訓從各大工業(yè)園的主導產業(yè)分布來看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、嘉定、金 山、紫竹科技園等都形成了一定的產業(yè)聚集效應；而松江、青浦、康橋、莘莊等 工業(yè)園區(qū)引進的產業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色2.1.3 各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢生產規(guī)模進一步擴大，發(fā)展速度增快2003 年，“ 1+3+9 工業(yè)園區(qū)生產規(guī)模進一步擴大，年末資產總計達到 4514.55 億元，占全市資產總計的 37.1%,比上年增長 25.4%。

16、在生產規(guī)模不斷擴大的基 礎上，生產速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產值4695.59 億元，占全市比重達到9 / 4843.9%，比上年增長 45%，增幅不僅高出上年 23.2 個百分點，也高出全市工業(yè)平 均水平 13.6 個百分點，對全市工業(yè)增長貢獻率為 61.1%。10 / 48各園區(qū)中，增長最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產值495.78 億元，比上年增長 5.1 倍；其次是漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)、上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、 青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產均呈成倍增長之勢表 2： 2003 年工業(yè)園區(qū)經濟總量名稱工業(yè)總產值（億元）所占比重（%）比上年增長（%）“1+3+9 ”工業(yè)園區(qū)

17、4695.5910045.0其中：浦東新區(qū)2834.3260.3627.0漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)306.876.541.6 倍閔行經濟技術開發(fā)區(qū)206.374.3948.0上海松江出口加工區(qū)495.7810.565.1 倍莘莊工業(yè)區(qū)187.684.0014.7寶山城市工業(yè)園區(qū)12.030.2696.3嘉定工業(yè)區(qū)187.393.9943.4康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)134.292.8637.6上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)81.851.741.5 倍松江工業(yè)區(qū)143.693.0633.6青浦工業(yè)園區(qū)97.282.071.1 倍從以上數據分析，康橋工業(yè)區(qū)產值所占比重很小，增長速度也低于所有工業(yè) 區(qū)平均增長速度。圖 5:各

18、大工業(yè)區(qū)總產值青浦工業(yè)園區(qū)松江工業(yè)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)上海松江岀口加工區(qū)閔行經濟技術開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)浦東新區(qū)11 / 485005001000100015001500200020002500250030003000工業(yè)總產值：億元經濟效益明顯提高，但附加值率較低 上海工業(yè)已經進入“發(fā)展中調整”階段，經濟發(fā)展更注重質量和效益。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經濟效益也有明顯提高。 2003 年，工業(yè)園區(qū)共實現產品銷 售收入 5011.64 億元， 比上年增長 59.8%； 實現利潤總額 277.97億元，增長 50.8%； 稅金總額 164

19、.16 億元，增長 40%。九大市級工業(yè)園區(qū)共實現利潤總額 53.75 億元，比上年增長 74.4%。其中， 莘莊工業(yè)區(qū)是市級工業(yè)園區(qū)中的“利潤大戶” ，全年實現利潤 15.34 億元，占九 大工業(yè)園區(qū)利潤總額的 28.5%；松江工業(yè)區(qū)是利潤增速最快的開發(fā)區(qū)，全年實現 利潤 5.73 億元，比上年增長 4.5 倍。雖然工業(yè)園區(qū)的經濟效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平 看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產出與效益出現不匹配狀況。 2003 年，“ 1+3+9”工業(yè)園區(qū) 的工業(yè)增加值率僅為 22%，比全市平均水平低 5.4 個百分點；實現利潤總額占全 市比重 34.6%，與工業(yè)總產值占全市比重相差近

20、10 個百分點。較突出的是通信 設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)的產品附加值較低，增加值率為13.7%，僅為全市平均水平的一半。工業(yè)產品出口大幅增長，電子信息產品是主力軍 出口是拉動經濟增長的動力之一，工業(yè)園區(qū)的快速增長與產品出口大幅度增 長緊密相連。 2003 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 1755.18 億元，比上年增長將近 一倍，拉動園區(qū)工業(yè)增長 23 個百分點；占全市工業(yè)出口交貨值的 64.9%，其比 重較上年提高 12 個百分點。其中，松江出口加工區(qū)是全市首家實行全封閉管理 的出口加工區(qū)，出口交貨值 490.55 億元， 比上年增長 4.9倍；漕河涇新興技術開 發(fā)區(qū)和崇明縣工業(yè)區(qū)出口交

21、貨值增長也較快， 分別完成 196.13億元和 2.88 億元， 比上年增長 2.4 倍和 3.1 倍。從行業(yè)看，工業(yè)園區(qū)中出口能力強的行業(yè)主要集中 在通信設備、 計算機及其他電子設備制造業(yè)。 其中， 電子計算機制造業(yè)出口交貨 值 719.77 億元，家用視聽設備制造業(yè) 153.19 億元，電子器件制造業(yè)123.87 億元， 通信設備制造業(yè) 97.67 億元，分別比上年增長 2.2 倍、 1 倍、 45.9%和 52.1%。產業(yè)集聚效應顯著，重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半2003 年，全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產值 6559.56 億元，比上年 增長 38.6%，占全市工業(yè)總產值的 6

22、3.4%?！?+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個重點發(fā)展工 業(yè)行12 / 48業(yè)完成工業(yè)總產值 3524.99 億元，占全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達 53.7%，首次過半，比上年提高 7 個百分點；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產值總量中，六 個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產業(yè)集中度較高。2003 年，工業(yè)園區(qū)中信息產品制造業(yè)完成工業(yè)總產值 1827.26 億元，占全市 信息產品制造業(yè)工業(yè)總產值的 82.9%； 汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產值 639.57 億元，占 47%；石油化工及精細化工制造業(yè)完成工業(yè)總產值 432.73 億元，占 40.6%； 精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產值 113.16 億元

23、，占 14.2%；成套設備制造業(yè)完成工 業(yè)總產值 399.34億元，占 43.6%；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產值 112.94 億元， 占 52.4%。外向型經濟是園區(qū)特點，外商及港澳臺企業(yè)是“生力軍” 外向型經濟是上海工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點。 為支持區(qū)縣政府加大招商引資 力度，方便企業(yè)辦事，降低商務成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵類 外商投資項目登記審批權下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進一步成為上海吸引外商和港 澳臺資本的集聚地。 目前外商及港澳臺工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經濟總量， 已占到 七成以上。 2003 年，工業(yè)園區(qū)內外商及港澳臺投資企業(yè)完成工業(yè)總產值 3648.23 億元，占工業(yè)

24、園區(qū)工業(yè)總產值的 77.7%，比重比上年提高 4 個百分點；年末資產 總計達 3276.02 億元，占工業(yè)園區(qū)資產總計的 72.6%；實現利潤總額 236.58 億元， 占工業(yè)園區(qū)利潤總額的 85%。制造業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中，集中優(yōu)勢明顯提高2003 年是郊區(qū)推進“三個集中”建設的重要一年。 “工業(yè)向園區(qū)集中”的政 策導向初見成效，九大市級工業(yè)園區(qū)的經濟總量占郊區(qū)比重進一步提高。至 2003 年末，九大市級工業(yè)園區(qū)資產總計達到 889.28 億元，比上年末增長33.2%，占九個區(qū)縣資產總計的 14.1%，比重比上年末提高 1.6 個百分點；全年 實現產品銷售收入 837.44 億元，比上年增長

25、 52.5%，占九個區(qū)縣產品銷售收入的 13.4%，比重比上年提高 1.2 個百分點。 其中康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)是集中度最高的一 個園區(qū)， 資產總計和產品銷售收入占南匯區(qū)的比重超過四成。 松江、青浦、嘉定 三個市級工業(yè)園區(qū)是市政府降低商務成本的試點園區(qū)，重新規(guī)劃后面積增加了 1-2 倍。園區(qū)的集中優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮， 經濟總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。圖 6: 2003 年九大市級工業(yè)園區(qū)主要經濟指標13 / 48綜述：工業(yè)區(qū)經濟在上海市總體經濟發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，其 低廉的商務成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、港澳臺企業(yè)以及國內企業(yè)入 駐的主要誘因。但是大量制造業(yè)企業(yè)的集中也使得工業(yè)園區(qū)

26、的利潤率水平較低。 出口型經濟仍是工業(yè)區(qū)的特色，而且其增長速度也相當快。2.2 上海市工業(yè)房地產發(fā)展動態(tài)從本質上講，本項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可 比擬的環(huán)境優(yōu)勢。但是作為一種全新的產品形式，其被人認知和接受可能需要一 定的時間，而且較高的總價也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。為了研究項目的競爭環(huán)境，我們從本項目特點出發(fā)，主要研究上海市工業(yè)房地產和寫字樓的發(fā)展動態(tài)，以尋找本項目的優(yōu)勢以及市場中存在的機會。2.2.1 工業(yè)項目供需概況受國家宏觀調控影響， 2005 年 1 季度的新竣工工業(yè)項目有 69%的季

27、度性的 減少，在中央政府對非必要性設施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將 要投放市場。 本季度的租售量基本保持不變， 僅比上季度有微量減少， 但是由于 新增量的降14 / 48低，空置面積減少了約 25%。上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售 價和租金連續(xù) 5 個季度保持增長，反應出連續(xù)的宏觀經濟調控加之需求強勢增長 所產生的效應。2.2.2 工業(yè)物業(yè)租售情況2005 年第一季度總的租售面積達到 137,500 平方米，比上季度有所降低。 南 匯工業(yè)區(qū)的新租售面積有 30,000 平方米，居上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)之首。本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定， 由于新增量的大量降低

28、和大客戶對工 業(yè)廠房持續(xù)強勁需求的增長， 空置量有 25%的季度性的減少。 高需求量加上限制 性的供應量推動了租金和售價連續(xù) 5 個季度的上漲。本季度南匯工業(yè)區(qū)和青浦工業(yè)區(qū)的租金上漲幅度最大， 張江高科技園區(qū)和漕 河涇高科技園區(qū)的租金正如預期的依然居于上海所有工業(yè)區(qū)的租金水平首位。 上 海郊區(qū)化的辦公物業(yè)市場繼續(xù)轉向工業(yè)開發(fā)區(qū)，張江高科技園區(qū)尤為引人矚目。 園區(qū)內的標志性建筑 張江大廈，于 2005 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經 落戶在浦西市中心的大客戶已經被其相對低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所 吸引。圖 7：工業(yè)物業(yè)租金情況15 / 48Industrial Premise

29、Rnial Prices工業(yè)廠唏fit金南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為0.7 元/平方米/天；遠低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。張江的租金價格約為1.6 元/平方米/天。同為 1000 平方米的廠房，南匯一年的租金要比張江的租金低32.85 萬，張江除了擁有軌道交通優(yōu)勢以及形成了一定的產業(yè)規(guī)模以外，康橋在地理位置上與張江相差不大，而且有臨港臨空的獨特優(yōu)勢，所以以康橋的區(qū)位，加上相對低廉 的租金，對于企業(yè)還是有較大的吸引力的。2.2.3 土地批租價格上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū) 的漲幅最大，達到近 27%.本季度總體平均土地批租價格

30、為 75.2 美元/平方米。圖 8:主要工業(yè)區(qū)土地批租價格Industrial Pre mis Rental lndj( (工業(yè)物業(yè)汛味疋勢1W01価世価世20X)01 2OOOC0 2001G1 M0103 Xh32O1血他29(01200 JQ3加MO* 20&JSo-im: ETZ K IwiHifi IimctajNrtail*，：, B*Wf7*嘴1二乂IKIIMlooMwKaaIKIIMlooMwKaa們500050500050IBIB2 2 110110-!-!r r#K#K廳叵常匸-匚-i-iE E R R b bW犬匚他？2fl較坯處業(yè)型血ZQ Sf Z畫牛 A：A?

31、JV旳Fy S&b*吋血出4IEZ占可實.UftMt崔帕垃沖書么丫二iin tJfcp M 5 mn: alw n審：i naliui rln爭丸, *;#r二N 16 / 48南匯土地批租價格約為 50 美元/平方米，張江達到 150 美元/平方米以上，約 為南匯的 3 倍。南匯土地的批租價格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差 距不大。整體來看，上海市工業(yè)項目租金和工業(yè)用地批租價格都保持了上漲的趨勢，說明上海市作為重要的經濟中心城市，其吸引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強。在成熟 的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于供不應求的狀態(tài)， 而且保持了較高的租 金水平和土地批租價格。2.3.上海甲

32、級寫字樓市場動態(tài)陸家嘴金融中心是總部經濟發(fā)展較為成熟的一個區(qū)域，這里聚集著眾多世界 知名的金融、保險、咨詢以及其他高附加值行業(yè)的公司類型， 許多欲進軍中國市 場的世界 500 強企業(yè)也選擇這里作為總部。一般而言，許多大型知名企業(yè)會選擇 甲級寫字樓作為它們的辦公基地， 所以從甲級寫字樓的供求狀況，我們也可以對 企業(yè)總部基地的需求情況作大概的了解。2.3.1 甲級寫字樓需求1 1、需求量2005 年第一季度上海甲級寫字樓市場吸納量變化細微，仍然受到市場有限供應的限制?？偽{量約達到 39,000 平方米，與 2004 年第四季度基本持平。與Industrial Land Asking Prices

33、 主要工業(yè)區(qū)上地批粗價格o o o o O Os s WW 5 5* Pk w負卜3 f辰“呼磚山 z 宅 3 述!必FFZ珂iLl i屜卩.時矽任農必也aS M本恥3問皿十心如*gwI阿制以上在軒賞區(qū)遜tt晴業(yè)螢二tm上枕聞，尸飛-tu17 / 48前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進先前預租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀商貿廣場、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。另外，受到幾家金融銀 行公司擴張的影響，近幾個月以來陸家嘴區(qū)域表現出強勁的吸納量。圖 9:上海市甲級寫字樓供應、吸納量、空置率從甲級寫字樓需求指標的歷年變動情況來看，自1999 年以來，上海市的甲級寫字樓保持了強勁的需求，一直都

34、處于供不應求的狀態(tài)，吸納量保持在40 萬-55 萬平方米之間；空置率也是連年下降（2005 年春季空置率已降到 7%左右）， 這說明上海對于跨國企業(yè)以及國內大型企業(yè)的吸引力呈迅速上升的趨勢。2 2、需求面積表 3：:公司需求面積Shanghai Supply, Take-up, and Vacancy上海甲皴寫字樓供應、吸吶!空置率18 / 48從需求面積來看，一般的保險公司、咨詢公司需求量在2000 平方米左右;需求面積最大的為馬士基航運和東京三菱銀行，達到 10000 平方米左右。易趣公 司需求量為 6000 平方米，由于其選擇的辦公樓位于張江，租賃價格遠低于市中 心的甲級寫字樓，所以購置

35、的面積也較大。如果以 4545 萬平方米/ /年的吸納量、每家公司需求面積為 30003000 平方米計算, 那么上海市可能吸納的入駐甲級寫字樓的公司總部約為150150 家。2.3.2 甲級寫字樓供應1999 年以前上海市甲級寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，1996-1998 年期間，甲級寫字樓供給嚴重過剩。1998-2001 年供應量則出現了持續(xù)下滑的趨勢，由 1998 年的近 50 萬平方米跌落到 2001 年的 20 萬平方米，其后供應量有一定程度的上 升，但是與快速增加需求相比，供應量還是顯得不足。2005 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級寫字樓的存量 緩增至Company

36、 公司Property 物業(yè)District 區(qū)域Area （sqmgross） 面積（建筑平方米）DSM 帝斯曼都市總部大樓黃浦2,000HSBC JV Asset Man agement震旦大廈陸家嘴2,000DBS Ba nk 星展銀行匯亞大廈陸家嘴4,600Bank of Tokyo-Mitsubishi東京三菱銀行匯亞大廈陸家嘴9,20019 / 48353 萬平方米。此幢特甲級寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場新 增了 65,000平方米的供應面積。受益于市場需求過剩，加上強式的預租推廣， 入市以來嘉華中心憑借其頂級的品質以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶 的歡迎，本季末其簽

37、約預租率約達到 80%。其中主要客戶包括豐田、雅芳以及 K Line。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業(yè)全資購買 了新茂大廈。此物業(yè)位于盧灣區(qū)新天地附近，預計在本年末完工，預租推廣活動 將會在數月后拉開序幕。2.3.3 甲級寫字樓空置率空置率自 1998 年以來逐年下降。由 1998 年的 55%降至 2005 年春季的 7%， 年均降幅為 5.9%。2005 年第一季度由于吸納量與市場新增供應相互抵消，上海市甲級寫字樓 的整體空置率保持在 7.0%，較上一季度沒有明顯改變。在浦西高尚辦公地段的 市場行情依然緊張， 可供企業(yè)選擇的現存寫字樓物業(yè)極其有限。 在南京西路、 淮

38、 海中路及人民廣場的大部分甲級寫字樓都已達到滿租狀態(tài)， 此三個區(qū)域的平均空 置率分別為 1.3%,2.0%和 3.0%。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū) 域空置率直線上升， 然而這種情況在未來幾個月中會隨著先前已簽約租戶的分別 入住而消失。 而在浦東陸家嘴， 受益于浦西寫字樓的有限供應， 加上金融服務型 企業(yè)的擴張， 本季度陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的吸納量緩增， 平均空置率繼續(xù)穩(wěn)幅 下降，截至三月底已降至 7.5%。2.3.3 甲級寫字樓租金 /價格本季度與去年類似，極度緊張的市場條件促使上海主要辦公區(qū)域的甲級寫字 樓租金繼續(xù)上漲。甲級寫字樓的整體租金攀升到 0.81 美金/平方米 /天，較上一季 度增長6.6%比去年同期增長 17.2%，創(chuàng)造了去年以來季度增幅最大的紀錄，進 一步反映了市場中業(yè)主的強勢地位。同時，高端寫字樓市場中的 12 個特甲級寫 字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達到 1.25 美金 /平方米/天。在租金普長的情況下， 去年浦西一流辦公地段的租金長勢最為強勁。 在南