北京高院房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛會(huì)議紀(jì)要20141216

1、北京高院房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛會(huì)議紀(jì)要（20141216）北京高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要京高法發(fā)2014489號(hào)近年來(lái)，我市法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問(wèn)題、新情況。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開(kāi)了專(zhuān)題座談會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類(lèi)案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予

2、支持。二、預(yù)約合同的效力和履行當(dāng)事人以出賣(mài)人在簽訂預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，一般不予支持。三、基于假按揭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第25條的規(guī)定處理。四、房屋買(mǎi)賣(mài)中陽(yáng)合同的效

3、力當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避?chē)?guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力當(dāng)事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。六、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行夫妻一方未經(jīng)另

4、一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶登記，不符合物權(quán)法第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成法律上的履行不能，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的，善意買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過(guò)戶登記到買(mǎi)受人名下，但不符合物權(quán)法第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追

5、回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買(mǎi)受人申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)為準(zhǔn)。七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人（登記方）的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買(mǎi)受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買(mǎi)受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣(mài)人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣(mài)人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為

6、同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)；出賣(mài)人的行為構(gòu)成最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑?7條第（2）項(xiàng)或民法通則第66條第1款規(guī)定的，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。八、冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義（如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等）擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照合同法第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明構(gòu)成合同法第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。買(mǎi)受人信賴(lài)出賣(mài)人享有代理

7、權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。九、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中的合同效力房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買(mǎi)賣(mài)合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)物權(quán)法第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。十、借名買(mǎi)房的認(rèn)定和處理借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）第16條規(guī)定中的政策性

8、保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見(jiàn)第6條第2款的規(guī)定處理。房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶登記等，并告知僅判決繼

9、續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。十二、商品房不符合交付條件的處理買(mǎi)受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣(mài)人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受人，但買(mǎi)賣(mài)合同存在永久性履行不能情形的除外。買(mǎi)受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備

10、給其造成的實(shí)際損失。商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本約定出賣(mài)人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣(mài)人實(shí)際逾期交付房屋的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實(shí)際交付，買(mǎi)受人主張逾期交房違約金，出賣(mài)人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。十三、買(mǎi)受人拒絕接收商品房的處理出賣(mài)人交付的房屋符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買(mǎi)受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買(mǎi)受人接收房屋不影響出賣(mài)人對(duì)房屋的質(zhì)量

11、瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。十四、因“出賣(mài)人原因”未辦理房屋過(guò)戶登記的認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代為辦證，出賣(mài)人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過(guò)戶登記到買(mǎi)受人名下，并通知買(mǎi)受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣(mài)人有證據(jù)證明辦證逾期系因買(mǎi)受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。商品房買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定出賣(mài)人代為辦證的，出賣(mài)人仍負(fù)有為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)，即出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。出賣(mài)人未

12、履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因行政部門(mén)原因?qū)е沦I(mǎi)受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣(mài)人的逾期辦證違約責(zé)任。十五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行買(mǎi)受人要求出賣(mài)人交付房屋或辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查合同約定買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或與出賣(mài)人的交房、過(guò)戶義務(wù)同時(shí)履行，且買(mǎi)受人同意依約支付剩余購(gòu)房款但出賣(mài)人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人釋明可以反訴要求支付剩余購(gòu)房款，經(jīng)釋明出賣(mài)人堅(jiān)持不反訴，僅以買(mǎi)受人未支付剩余購(gòu)房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣(mài)人在買(mǎi)受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶

13、登記手續(xù)”。十六、一房數(shù)賣(mài)中買(mǎi)受人的權(quán)利順位一房數(shù)賣(mài)中的數(shù)個(gè)買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要第二部分第（二）方面、北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買(mǎi)受人；辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買(mǎi)受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買(mǎi)受人。買(mǎi)受人要求辦理房屋過(guò)戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。十七、第三人過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)的行使房屋買(mǎi)賣(mài)

14、合同中約定出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人指定的第三人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣(mài)人辦理房屋過(guò)戶登記；買(mǎi)受人也可以要求出賣(mài)人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。十八、出賣(mài)人死亡后房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行出賣(mài)人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后死亡，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過(guò)戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣(mài)人的繼承人協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。十九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償?shù)牟⒂贸鲑u(mài)人具有最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，買(mǎi)受人要求同時(shí)賠償

15、房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣(mài)人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買(mǎi)受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。二十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理出賣(mài)人存在違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買(mǎi)受人同時(shí)主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣(mài)人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過(guò)高的，法院可以綜合買(mǎi)受人所受實(shí)際損失、出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)程度、是否使用格式條款等因素，對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人逾期取得初始登記和逾期辦理過(guò)戶登記應(yīng)當(dāng)支付違約金，買(mǎi)受人同時(shí)主張兩項(xiàng)違約金的，依前款原則處理。二十一、逾期辦證違

16、約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過(guò)高，經(jīng)審查買(mǎi)受人實(shí)際損失無(wú)法確定的，法院可以買(mǎi)受人已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。二十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，出賣(mài)人以買(mǎi)受人主張的違約金數(shù)額過(guò)高作為抗辯的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（一）出賣(mài)人存在多項(xiàng)違約行為，買(mǎi)受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買(mǎi)受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。（二）買(mǎi)受人就出賣(mài)人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣(mài)人支付違約金，出賣(mài)人有證據(jù)證明前訴

17、案件確定的違約金數(shù)額加上買(mǎi)受人在后案中主張的違約金數(shù)額過(guò)分高于其所受實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。（三）買(mǎi)受人就出賣(mài)人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣(mài)人承擔(dān)遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除出賣(mài)人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。二十三、違約金訴訟時(shí)效的認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保

18、護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形的，適用民法通則關(guān)于訴訟時(shí)效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。二十四、民間借貸與代理售房的處理民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書(shū)，授權(quán)貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，一般不予支持，但貸款人與買(mǎi)受人存在惡意串通行為，或者買(mǎi)受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以依據(jù)合同法第54條第1款第（2）項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過(guò)低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑?9條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容、買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行是否符合市場(chǎng)交易習(xí)慣、買(mǎi)受人是否實(shí)際支付購(gòu)房款并實(shí)地查看房屋、買(mǎi)受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。二十五、民間借貸與以房抵債