房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程造價的有效控制

1、目 錄一、建設工程造價限制概述1（一）工程造價限制簡述1（二）工程造價限制的重要性2（三）工程造價限制現(xiàn)狀2二、工程造價限制存在的問題和緣由分析2（一）缺乏全過程的動態(tài)管理2（二）設計管理制度不夠完善2（三）對設計階段投資限制不嚴3（四）對更改的必要性和合理性沒有監(jiān)督3（五）施工現(xiàn)場的亂簽證，增加項目的開發(fā)成本3（六）結算中高估冒算，虛報工程造價3三、工程造價的整改措施和建議4（一）加強設計工作的管理和審查4（二）開展價值工程的應用4（三）加強設計階段投資限制5（四）加強設計變更的審查5（五）嚴格現(xiàn)場簽證的審查5（六）把好結算審計關5淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程造價的有效限制摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要

2、求工期短,投資效益好.所以,必需對項目投資實施全過程的有效的成本限制,從組織、技術、經(jīng)濟、合同等方面挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益.特殊重視設計階段,投標階段,施工階段竣工結算階段的工程造價限制；為了提高工程建設的投資效益和社會效果，必需在保證質量和工期的前提下有效地限制工程造價。在當今這個競爭激烈的市場經(jīng)濟大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益？有效地限制工程造價是關鍵。關鍵詞：房地產(chǎn) 工程造價 限額設計 簽證 審計 管理一、 建設工程造價限制概述（一）工程造價限制簡述工程造價限制就是指行為主體為保證在變更的條件下

3、實現(xiàn)其目標，依據(jù)事先擬定的安排和標準，通過采納各種方法，對被控對象在實施中發(fā)生的各種實際值和安排值進行對比、檢查、監(jiān)督、引導和訂正的過程。限制包括三個步驟：即確定目標標準、檢查實施狀態(tài)和訂正偏差。全過程限制分為三個階段：即事前限制、事中限制和事后限制。三個階段應以事前限制為主，即在項目投入階段就起先，可以起到事半功倍作用。限制要素包括人力、物力、財力、信息、技術、組織和時間等。限制的狀態(tài)是動態(tài)限制。（二）工程造價限制的重要性工程造價的有效限制是以合理確定為基礎，有效限制為核心，它是貫穿干建設工程壘過程的限制。在投資決策階段、設計階段、建設工程發(fā)包階段和建設實施階段，把建設工程造價限制在批準的造

4、價限額以內，隨時訂正發(fā)生的偏差，以保證管理目標的實現(xiàn)，以求合理運用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。要有效地限制工程造價，應從組織、技術、經(jīng)濟、合同和信息管理等多方面實行措施，其中，技術和經(jīng)濟相結合是限制工程造價最為有效的手段。要通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價，正確處理技術先進和經(jīng)濟合理兩者之間的對立統(tǒng)一關系，力求在技術先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎上的技術先進，把限制工程造價觀念滲透到設計和施工措施中去。（三）工程造價限制現(xiàn)狀名居公司現(xiàn)階段對工程造價限制把控不嚴，設計管理制度不夠完善，設計變更沒有進行嚴格限制的論證，現(xiàn)場簽證過多，造成工程單方造價居高不下，影響項目的利潤

5、和公司的投資效益。二、 工程造價限制存在的問題和緣由分析（一）缺乏全過程的動態(tài)管理目前對于造價管理的理解往往只停留在預結算上，致使工程造價管理缺乏全面而系統(tǒng)的定位，缺乏全過程、壘方位、動態(tài)的管理，全面成本管理的觀念尚未形成。對工程造價的限制，主要側重于事后核算，即對竣工結算進行審核。對其他階段的限制顯得薄弱。（二）設計管理制度不夠完善通過對項目的統(tǒng)計、分析得出的結論是：設計階段影響工程造價的可能性為30至75，施工階段影響工程造價的可能性為5至25。在現(xiàn)行的管理體制下，設計工作沒有得到應有的重視和監(jiān)督，建設單位沒有實行應有的措施促使設計單位去細心設計和限額設計，大量的工程項目沒有推行設計招標，

6、沒有去優(yōu)選設計方案。不少設計單位管理體制不完善，片面追求設計的工作量和經(jīng)濟效益，缺乏精品意識。于是有的結構設計過于保守，以至出現(xiàn)肥粱，胖柱，厚板，有的平面布置不合理，結構系數(shù)過大；有的漏項、錯位等問題大量存在。（三）對設計階段投資限制不嚴長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對建設項目設計階段重視不夠，很少過問設計方案的經(jīng)濟合理性，搞前期的特地只管催圖不管設計方案須要花多少錢，而搞經(jīng)濟的只按設計圖紙來算賬，不懂施工和專業(yè)，不管設計方案在經(jīng)濟上是否合理，常常出現(xiàn)設計過于保守，或為了趕進度各專業(yè)不配套沖突重重，圖紙不交圈等現(xiàn)象，其結果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。（四）對更改的必要性和合理性

7、沒有監(jiān)督工程項目應當經(jīng)過嚴格的可行性探討和投資額度的審批程序，其工程造價的限制該按批準的投資額度，把工程建設實施中各階段的工程造價實際發(fā)生額度限制在限額以內，強調細心打算、科學合理地組織實施，嚴格地監(jiān)控。但許多建設單位急于項目的開工，又沒有做好必要的打算，對投資額度的要求，建筑標準的把握，設計深度的審查，招標文件和承包合同的合理和完善程度沒有嚴格把關，造成邊施工邊變更，對施工中的工程想改就改，有的項目一改再改，對更改的必要性和合理性沒有監(jiān)督，施工階段設計變更隨意性大，對更改造成的損失沒有相應的責任制約。（五）施工現(xiàn)場的亂簽證，增加項目的開發(fā)成本監(jiān)理人員對造價管理、預結算學問和有關規(guī)定駕馭不夠，

8、對不應當簽證的項目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫，不仔細核實就簽字蓋章；施工單位在簽證上巧立名目，弄虛作假，以少報多，蒙哄欺瞞，遇到問題不剛好辦理簽證，結算時搞突擊，相互扯皮-有的施工單位為了中標，自動壓價。為了保住自己的利潤對包干工程偷工減料，對非包干工程進行大量的施工現(xiàn)場簽證，施工現(xiàn)場的亂簽證，增加公司項目的工程造價和開發(fā)成本。（六）結算中高估冒算，虛報工程造價1、加大工程量。主要對單位造價高，計算困難的項目。例如鋼筋抽料，鋼筋混凝土梁等。有的利用簽證，多計工程量。2、巧立名目，高套定額。把定額中已綜合考慮并包含在綜合單價里的內容單獨列項。例如：混凝土路面的定額單價中已包含了地基夯實的內

9、容，有的施工單位又把夯實的臺班單獨列項計算；把費率中包含的內容另外列項計算，例如，預算包干費已包含冬雨季施工增加費，有的又把雨季抽水費另計；利用定額單價的換算抬高項目單價。3、提高計費標準，擴大取費范圍。三、 工程造價的整改措施和建議（一）加強設計工作的管理和審查1、推行設計招標，使技術和經(jīng)濟有機地結合。一個勝利的設計方案應當是功能相宜，技術先進，經(jīng)濟合理的統(tǒng)一體，只有當三者得以充分平衡時，建筑的價值才能充分體現(xiàn)，這就要求技術和經(jīng)濟有機的結合。但長期以來設計人員缺乏經(jīng)濟意識，設計思想保守，把如何降低工程造價看成是和己無關的事，而概預算人員也只管算數(shù)，不管設計技術問題，使技術和經(jīng)濟嚴峻脫節(jié)，難以

10、從根本上有效限制工程造價。為了增加設計單位的責任心，促進設計質量的提高，必需把設計單位全面推向市場，肯定規(guī)模的工程都應進行設計招標，通過招標進行多種設計方案的技術經(jīng)濟比較，優(yōu)選設計方案。2、推行限額設計，按批準的設計任務書和投資估算，依據(jù)批準的初步設計總概算，限制施工圖設計。利用價值工程的原理對工程造價進行分解，合理地確定設計方案。結構設計人員在選取梁、柱截面和混凝土強度等級及配筋方面，雖同樣滿意結構鋼度和強度要求，但不同的做法會導致造價的差異。當然限額設計不能一味地考慮節(jié)約投資，而應敬重科學，敬重實際，在實行限額設計的同時留意優(yōu)化設計，兼顧功能提高。3、變更設計取費方法，實行設計質量獎優(yōu)罰劣

11、的制度。假如設計單位在批準的項目投資限額內，仔細運用價值工程的原理，進行多方案的技術經(jīng)濟分析和比較，在保證安壘和不降低功能的前提下，通過采納新方案、新技術、新材料、新工藝，達到節(jié)約工程投資。按其節(jié)約的投資額賜予肯定比例的嘉獎；反之，對超投資限額的設計單位賜予肯定的罰款，做到獎罰分明。（二）開展價值工程的應用價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來說，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本，這是最志向的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上長，但帶

12、來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以運用者的功能需求為動身點，對所探討對象進行功能分析，使設計工作做到功能和造價統(tǒng)一，在滿意功能要求的前提下，降低成本。（三）加強設計階段投資限制影響建設項目投資的主要階段是設計階段，設計階段是投資限制的關鍵環(huán)節(jié)，建設項目設計的節(jié)約是最大的節(jié)約，設計確定了工程造價，預算、結算只能計量而并不能變更工程造價。因此,建設單位的工程造價限制要以設計階段為重點,這是有效限制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經(jīng)濟的合理性。（四）加強

13、設計變更的審查對于通過設計變更擴大建設規(guī)模，提高建設標準的，看是否有原審批部門的批準，必要的變更是否先作工程量和造價的增減分析，經(jīng)建設單位同意，設計單位審查簽章，出具相應的圖紙和說明方可發(fā)變更通知。對不符合程序的口頭變更、便條變更的工程量不予認可；監(jiān)理公司發(fā)覺設計圖中的問題，須要進行變更時，必需征求建設單位和設計單位的看法。對監(jiān)理公司和施工單位擅自更改設計圖的，不予認可。（五）嚴格現(xiàn)場簽證的審查現(xiàn)場簽證漏洞多，管理難，人為因素多，結算難度大，因此加強現(xiàn)場簽證的管理和審查是限制工程造價的重要環(huán)節(jié)。審查時應當留意以下方面：預算中包含的項目不得進行簽證，已簽證的工程量，應予扣除；現(xiàn)場簽證必需有甲方代

14、表兩人以上和施工單位現(xiàn)場負責人的簽字或蓋章，簽證應一式數(shù)份，剛好報送有關審核部門，對重大的隱藏工程，應當有審核部門的人員參與；審查現(xiàn)場簽證的項目和內容是否清晰，簽證的數(shù)量、規(guī)格、單位和日期是否精確。（六）把好結算審計關1、工程量的審計。工程量是工程造價計算的基礎，是施工單位多計工程造價的重要環(huán)節(jié)，審計人員不僅要嫻熟駕馭工程量的計算規(guī)則，還應對整個工程的設計和施工有系統(tǒng)的相識。2、定額套用的審查。定額單價是定額子目所耗用的人工、材料和機械費用的指令性指標。一般的項目可干脆套用，少數(shù)項目須要換算。對干脆套用單價的主要審查其有無錯套、高套。對于定額換算的單價要審查其換算是否為定額允許及換算方法是否正確。3、取費的審查。主要審查有無抬高取費基數(shù)，取費類別是否和招標文件和承包合同的要求一樣，商品混凝土的項目有無區(qū)分費率。4、加強“以人為本”為基礎有效限制工程造價?！耙匀藶楸尽笔潜姸嗥髽I(yè)所強調的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要。盡管企業(yè)具有相當不錯的管理模式，但由于個別人的業(yè)務實力、