項(xiàng)目結(jié)算總結(jié)及成本分析報(bào)告

1、金地某項(xiàng)目結(jié)算總結(jié)及成本分析報(bào)告緊張忙碌的2002 年已經(jīng)過(guò)去，某項(xiàng)目結(jié)算工作也基本落下帷幕，回顧整個(gè)結(jié)算過(guò)程，可以說(shuō)收獲巨大、成績(jī)顯著。第一部分某項(xiàng)目結(jié)算總結(jié)“某項(xiàng)目”作為本公司的第一個(gè)項(xiàng)目，她的成功是有目共睹的。當(dāng)她奇跡般地完成驗(yàn)收和入伙后，結(jié)算就成為預(yù)算部的頭等大事，同時(shí)也是公司的重大事件之一，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到公司和某項(xiàng)目項(xiàng)目的利潤(rùn)水平和成本控制水平。但是，由于某項(xiàng)目項(xiàng)目是公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模較大，周期長(zhǎng)，變化多，分包和甲供材內(nèi)容多，加上設(shè)計(jì)、合同、現(xiàn)場(chǎng)管理和成本控制方面經(jīng)驗(yàn)均不足，使得建設(shè)過(guò)程中隱藏和遺留下來(lái)的種種問(wèn)題最終不可避免地在結(jié)算中暴露出來(lái)，未曾化解的矛盾焦點(diǎn)也紛紛轉(zhuǎn)移到

2、預(yù)算部。工作量大、工作難度高、工作責(zé)任重，是某項(xiàng)目結(jié)算的特點(diǎn)，如何把好這道成本控制的最后一關(guān)，是預(yù)算部面臨的一個(gè)重大課題。通過(guò)半年來(lái)艱苦細(xì)致的工作，我們終于以辛勤的努力換來(lái)令人滿意的成果。一是如期完成結(jié)算任務(wù)，基本實(shí)現(xiàn)公司下達(dá)的成本指標(biāo)。截至2003 年 4 月 30 日，除少量配合營(yíng)銷的項(xiàng)目（如樣板房和送裝修）和極個(gè)別乙方未報(bào)送項(xiàng)目外，某項(xiàng)目結(jié)算已基本全部完成，僅余若干存在分歧的項(xiàng)目有待進(jìn)一步消化處理。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，某項(xiàng)目結(jié)算工程總成本為2.57 億元 2.69 億元 ，由于與中建二局等單位分歧未消化，存在分歧1152 萬(wàn)元 （詳見(jiàn)附表二），按消除一半分歧的保守估計(jì)，結(jié)算成本應(yīng)為 2.626億

3、元 ，對(duì)照預(yù)算部2001 年 7 月上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)的包含相同成本項(xiàng)目的工程總造價(jià)，此結(jié)算結(jié)果已達(dá)到 2.63 億元以內(nèi)的成本控制指標(biāo)。完成總包、 分包和甲供材結(jié)算項(xiàng)目約90 項(xiàng)，涉及合同約 150份，合同金額約29000 萬(wàn)元， 實(shí)現(xiàn)核減額4000 萬(wàn)元以上。 （詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)見(jiàn)附表一“某項(xiàng)目”工程成本明細(xì)表）二是鍛煉了團(tuán)隊(duì)和每個(gè)成員，使預(yù)算部這個(gè)年輕的集體迅速成長(zhǎng)為一個(gè)團(tuán)結(jié)、向上，關(guān)鍵時(shí)刻能打硬仗的優(yōu)秀集體。三是積累了寶貴的直接經(jīng)驗(yàn)和一手資料，也發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題與不足，為今后的改進(jìn)與提高奠定了基礎(chǔ)。這次結(jié)算的經(jīng)驗(yàn)包括專業(yè)上、管理上、配合上等諸方面，具體總結(jié)如下。1， 建立明確的成本指標(biāo)。此項(xiàng)工作應(yīng)在項(xiàng)目

4、建設(shè)初期進(jìn)行，并隨項(xiàng)目的進(jìn)展而深入、細(xì)化。但某項(xiàng)目項(xiàng)目前期控制工作薄弱，早期缺乏正確的指標(biāo)。好在結(jié)算開(kāi)始時(shí)，成本指標(biāo)已非常明確，且包含兩層含義，一是公司給預(yù)算部下達(dá)的總成本指標(biāo)，二是部門內(nèi)部將總指標(biāo)分配到每個(gè)結(jié)算子項(xiàng)，使每項(xiàng)結(jié)算工作均有具體的核減指標(biāo)。而且這個(gè)指標(biāo)是一個(gè)要求較高的指標(biāo)，是所謂“跳一跳才能達(dá)到的目標(biāo)”。2， 分工明確、責(zé)任到人。部門經(jīng)理在每項(xiàng)結(jié)算報(bào)送時(shí)，就立即分配到人，并在安排結(jié)算任務(wù)時(shí)，就將成本指標(biāo)同時(shí)落實(shí)到具體預(yù)算人員頭上。結(jié)算任務(wù)的分派既按專業(yè)分工，又考慮每個(gè)預(yù)算人員結(jié)算內(nèi)容的關(guān)聯(lián)性，并基本維持工作量均勻，以保證結(jié)算的整體進(jìn)度。3， 統(tǒng)一思想、步調(diào)一致。結(jié)算伊始，公司最高領(lǐng)

5、導(dǎo)就為預(yù)算部樹(shù)立了嚴(yán)格把關(guān)的指導(dǎo)思想，主張“只要我們有1 條理由，哪怕對(duì)方有99 條理由，我們也可以不付100% 的錢”。公司于 2002 年 月 日又下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)合約預(yù)算部工作的通知，充分體現(xiàn)了公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)結(jié)算工作的高度重視和支持，這使每位預(yù)算工程師在審核中都可以堅(jiān)持不放過(guò)一絲一毫對(duì)我方有利的因素，采取先盡可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使結(jié)算結(jié)果向我方傾斜。4， 加強(qiáng)制度建設(shè)和規(guī)范化管理。為了某項(xiàng)目結(jié)算，我部專門制訂了某項(xiàng)目結(jié)算管理制度，經(jīng)部門內(nèi)部和相關(guān)部門的討論和調(diào)整，由公司審批后成為指導(dǎo)某項(xiàng)目結(jié)算工作的管理制度，使預(yù)算部在結(jié)算審核過(guò)程中，統(tǒng)一了思想，明確了工作職責(zé)，規(guī)范了工作流程和

6、采用了標(biāo)準(zhǔn)化的工作文件。5， 計(jì)劃管理、緊湊安排。由于時(shí)間緊、任務(wù)重，預(yù)算部對(duì)某項(xiàng)目結(jié)算的計(jì)劃管理很重視，通過(guò)每周的部門例會(huì)，由部門經(jīng)理安排任務(wù)，檢查和督促完成情況。同時(shí)對(duì)各項(xiàng)結(jié)算中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在部門內(nèi)部及時(shí)溝通，審核人、復(fù)核人及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，使問(wèn)題得到及早解決。6， 人員保障和隊(duì)伍建設(shè)。為保障結(jié)算工作按時(shí)完成，預(yù)算部通過(guò)多次招聘，補(bǔ)充了人員的不足，設(shè)立了副經(jīng)理和園林專業(yè)預(yù)算師等崗位。部門還通過(guò)組織外出活動(dòng)和給員工過(guò)生日，使大家加深了解，加強(qiáng)凝聚力，活躍了部門氣氛，結(jié)算工作雖然艱苦，但也充滿樂(lè)趣。7， 廣開(kāi)思路，多口徑比較、多方案分析。在結(jié)算中，預(yù)算部對(duì)任何可能有不同結(jié)果的計(jì)算方法、套價(jià)方法均做

7、計(jì)算和分析，多個(gè)口徑比較，以期得到對(duì)我方最有利的結(jié)算結(jié)果，特別是對(duì)合同條文可以有不同理解或含義不清時(shí)。如，在4、 5#樓結(jié)算中，對(duì)外墻面磚和裝修磚（均為甲供材）的套定額（紙皮磚或塊料）、采用單價(jià)（信息價(jià)或采購(gòu)價(jià)）和如何計(jì)取費(fèi)用、扣除超領(lǐng)貨款等因素綜合考慮，共比較了12 種方案，使我方在就此分歧與乙方洽談的過(guò)程中處于主動(dòng)地位，爭(zhēng)取到了有利的解決方案。尤其對(duì)于甲供材，全部進(jìn)行合同量、訂貨量、定額定用量與實(shí)際領(lǐng)用量的對(duì)比，超領(lǐng)部分從結(jié)算中扣減。8， 采用先進(jìn)技術(shù)手段（CAD 和CAM ）提高效率、加強(qiáng)管理。我部采用了可視化工程量計(jì)算軟件，通過(guò)使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。同時(shí)，為記錄和查詢

8、結(jié)算審核情況，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)輔助管理的效力，我部建立了結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)，其中包含了合同目錄、承包單位、結(jié)算審核的人員、進(jìn)度、合同價(jià)、結(jié)算報(bào)價(jià)和審定的價(jià)格、歸檔情況、以及索賠情況等，使領(lǐng)導(dǎo)能隨時(shí)掌握結(jié)算進(jìn)度和人員工作情況，特別是能全面記錄交叉費(fèi)用和應(yīng)索賠的事項(xiàng)，防止出現(xiàn)漏洞。9， 加強(qiáng)部門間的協(xié)作和配合。結(jié)算制度中建立了會(huì)簽制度，由某項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)每份結(jié)算進(jìn)行會(huì)簽，并通過(guò)與項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)人員和檔案管理人員的溝通，使預(yù)算部能更全面地掌握建設(shè)過(guò)程中遺留的問(wèn)題，在結(jié)算中加以處理和解決。10 ，多下現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況。由于某項(xiàng)目項(xiàng)目資料不完善，許多結(jié)算必須的依據(jù)不夠充分，我們只有多下現(xiàn)場(chǎng)掌握實(shí)際情況，如采用的

9、材料、施工具體內(nèi)容、部位等情況，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，以保證結(jié)算的真實(shí)性、合理性?？傊?，某項(xiàng)目的結(jié)算對(duì)預(yù)算部來(lái)說(shuō)是一次真正的考驗(yàn)，現(xiàn)在可以說(shuō)這是一次成功的事后控制經(jīng)驗(yàn)。但成績(jī)之后也有不足。通過(guò)這次結(jié)算，我們充分體會(huì)到成本控制需要通過(guò)嚴(yán)密的控制體系和完整的控制過(guò)程（事前、事中和事后控制）實(shí)現(xiàn)。某項(xiàng)目項(xiàng)目前期缺乏控制而產(chǎn)生的不良后果是明顯的，其中值得吸取的教訓(xùn)很多，我們一直在總結(jié)和提煉，并在朗園項(xiàng)目的成本控制上加以改進(jìn)。目前，我們正在配合工程中心新工作思路，進(jìn)行制度化和規(guī)范化建設(shè)，以期通過(guò)公司推行的規(guī)范化管理制度，實(shí)現(xiàn)各部門默契配合、協(xié)調(diào)運(yùn)作，把朗園項(xiàng)目的造價(jià)控制好。同時(shí)，更重要的是以朗園為起點(diǎn)，逐

10、步摸索出一套行之有效的、適合本公司具體情況的成本控制機(jī)制，適應(yīng)公司今后的發(fā)展大計(jì)。第二部分某項(xiàng)目成本分析一、總成本指標(biāo)某項(xiàng)目的總成本指標(biāo)，從不同的角度統(tǒng)計(jì)有以下幾方面的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。1，如前文所述， 按我部 2001年 7 月確認(rèn)的分項(xiàng)工程和費(fèi)用內(nèi)容，某項(xiàng)目工程總成本2.626億，按建筑面積為 123233平方米計(jì)算， 每平方米建筑面積成本2131元；按銷售面積為96102 平方米計(jì)算，每平方米銷售面積成本2733 元（詳見(jiàn)附表一）。2，由于工程建設(shè)后期產(chǎn)生了一些事前沒(méi)有考慮到的新增項(xiàng)目，從而增加了工程成本，共計(jì)182 萬(wàn)元（詳見(jiàn) 附表三 ）；3，除上述工程成本之外，為配合營(yíng)銷而發(fā)生的工程費(fèi)用，如

11、樣板房、售樓處、廣告工程、綠化等約 1360 萬(wàn)元 ，此部分費(fèi)用發(fā)生因隨營(yíng)銷需要，產(chǎn)生較多增加（詳見(jiàn)附表四 ）；4，根據(jù)公司計(jì)財(cái)部近期明確的關(guān)于工程費(fèi)用明細(xì)內(nèi)容，樣板房、售樓處的費(fèi)用屬營(yíng)銷費(fèi)，燈光、園林、綠化等屬工程費(fèi)，按此劃分標(biāo)準(zhǔn)，某項(xiàng)目工程成本應(yīng)增加919 萬(wàn)元 。5，由于缺乏前期控制， 在某項(xiàng)目結(jié)算過(guò)程中不得不采用了一些特殊辦法，獲得部分額外的核減額。經(jīng)分析，若按規(guī)范的方法、100%符合規(guī)定地計(jì)算，某項(xiàng)目的結(jié)算造價(jià)應(yīng)增加1000 萬(wàn)元左右 。由于在大大小小各個(gè)分項(xiàng)上均存在這樣的核減額，無(wú)法詳盡統(tǒng)計(jì)，這里只統(tǒng)計(jì)了幾個(gè)大項(xiàng)，見(jiàn)下表 。結(jié)算項(xiàng)目核減數(shù)額備注核減理由（萬(wàn)元）13# 樓土建506.

12、9抹灰等按對(duì)我方有利方式套價(jià)；工程量少計(jì)仍是分歧45# 樓土建485.78腳手架等按對(duì)我方有利方式套價(jià)；工程量少計(jì)人工挖孔樁及大80鋼筋少算，護(hù)壁加厚未算；大臨工程少算臨工程商品砼249砼單價(jià)和數(shù)量按有利我方算法仍是分歧鉆孔樁仍是分歧基坑支護(hù)8竣工資料不齊全合計(jì)1329.68已結(jié)算 573.78，存在分歧 755.9 ，按一半分歧計(jì)算為1001.73 萬(wàn)元。6，某項(xiàng)目主體工程（屬一類工程）的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在深圳建設(shè)行業(yè)的一般行情相比偏高，目前一類工程往往按三類下浮10%取費(fèi)，而某項(xiàng)目是按二類下浮5% ，總造價(jià)比三類下浮 10%高出約 10.5% ，高出部分的造價(jià)為 1592 萬(wàn)元 。綜上所述，按

13、目前的成本類別劃分，某項(xiàng)目的“真實(shí)”建安工程成本，為2.677 億元，成本指標(biāo)為每平方米建筑面積2172 元，每平方米銷售面積 2786 元 。詳見(jiàn)下表。序號(hào)費(fèi)用內(nèi)容數(shù)額（萬(wàn)元）備注我部 2001 年 7 月確認(rèn)的分項(xiàng)工程和其中含一半未消化的分歧1費(fèi)用內(nèi)容26260共 萬(wàn)元2新增項(xiàng)目工程造價(jià)182以 時(shí)間為界3按新成本類別劃分加入的費(fèi)用919含泛光照明和園林綠化4特殊手段核減的數(shù)額1002應(yīng)加上5總包取費(fèi)方面可下浮的造價(jià)1592應(yīng)減去總造價(jià)合計(jì)267711+2+3+4-5-6每平米建筑面積造價(jià)2172建筑面積123233 平米每平米銷售面積造價(jià)2786銷售面積96102 平米二，造價(jià)水平對(duì)比1

14、， 總體水平中海地產(chǎn)在其項(xiàng)目建設(shè)中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的優(yōu)勢(shì)將各類合同定價(jià)維持在較低水平，同時(shí)，由于中海的前期造價(jià)控制工作十分充分，在施工中變更和簽證很少，以至中海地產(chǎn)的成本水平在業(yè)界公認(rèn)是偏低的，低于萬(wàn)科地產(chǎn)。工程造價(jià)水平的高低，在造價(jià)管理行業(yè)普遍采用每平方米建筑面積的造價(jià)指標(biāo)來(lái)考察。據(jù)我部初步了解，中海地產(chǎn)的同類工程造價(jià)指標(biāo)控制在每平方米建筑面積2300元，其中不包括勘察、設(shè)計(jì)和監(jiān)理費(fèi)，而某項(xiàng)目工程造價(jià)中包含勘察設(shè)計(jì)和監(jiān)理費(fèi)共 500 萬(wàn)元。若按 2300 元 /M2 計(jì)，某項(xiàng)目的工程成本將達(dá)到一類工程） 的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實(shí)深圳建設(shè)行業(yè)的一般行情相比偏高，2.

15、834 億元；更何況，某項(xiàng)目主體工程（屬目前一類工程往往按三類下浮10% 取費(fèi)，而某項(xiàng)目是按二類下浮5%，總造價(jià)比三類下浮10% 高出約10.5% 。由此可見(jiàn)，某項(xiàng)目的結(jié)算成本處于較低水平。2， 各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)深圳建設(shè)工程價(jià)格信息是由深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站編印、每月定期發(fā)布、用以提供建筑市場(chǎng)信息和發(fā)布建設(shè)行業(yè)政策法規(guī)為主的內(nèi)部刊物?，F(xiàn)將某項(xiàng)目工程造價(jià)指標(biāo)與信息價(jià)上發(fā)布的參考指標(biāo)列表對(duì)比，以考察某項(xiàng)目各專業(yè)的造價(jià)指標(biāo)。 各專業(yè)工程綜合指標(biāo)（每m2 指建筑面積）序號(hào)項(xiàng)目單位某項(xiàng)目指標(biāo)信息價(jià)指標(biāo)對(duì)比情況11-3#樓土建工程元 /m21600.501260 1540較高（ 15-24 層指標(biāo)）24-5

16、#樓土建工程元 /m21354.501620 1980較低（ 15-35 層指標(biāo)）3給排水工程元 /m267.82100 150較低4通風(fēng)與空調(diào)元 /冷噸70117500 9500略低5強(qiáng)電工程元 /m2125.96135 163略低6弱電工程元 /m2A小區(qū)智能化（對(duì)講、保安監(jiān)元 /m29.517.524.1較低控、抄表）B停車場(chǎng)管理系統(tǒng)元 /m23.03.24.3略低7燃?xì)夤こ淘?/戶1797.661500 2000在范圍內(nèi)8消防工程元 /m248.2070 110較低9市政道路工程元 /12521900 2500較低上表對(duì)比結(jié)果顯示，僅1-3# 樓土建工程指標(biāo)偏高，主要原因是1-3# 樓

17、大部分戶型是帶裝修的，而信息價(jià)指標(biāo)中室內(nèi)僅含粗裝修（乳膠漆）。分項(xiàng)工程單位造價(jià)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位某項(xiàng)目指標(biāo)信息價(jià)指標(biāo)對(duì)比情況1土石方工程1-3#樓元 /m 327.5430.0.持平2土石方工程4-5#樓元 /m 329.0030.00持平3樁基礎(chǔ)工程1-3#樓元 /m 3814.59850略低4樁基礎(chǔ)工程4-5#樓元 /m 3896.5900持平5砼及鋼筋砼工程1-3#樓元 /m 31326.981400持平6砼及鋼筋砼工程4-5#樓元 /m 31440.291450持平上表對(duì)比情況顯示，三大分項(xiàng)工程的單位造價(jià)幾乎均與指標(biāo)持平，反映某項(xiàng)目項(xiàng)目在這幾個(gè)分項(xiàng)工程方面經(jīng)濟(jì)性一般。三，成本分析1，主要

18、工料指標(biāo)（每100 m 2 建筑面積）序號(hào)項(xiàng)目單位某項(xiàng)目指標(biāo)信息價(jià)指標(biāo)對(duì)比情況11-3# 樓2人工工日623.60580.00略高3鋼筋T8.757.50偏高4砼m355.7045.00偏高5模板m3328.70300.00略高6砌塊m34.6015.00偏低74-5# 樓8人工工日537.92620.00偏低8鋼筋T9.658.50偏高6砼m362.0050.00偏高7模板m3337.20320.00略高8砌塊m34.887.00偏低上表對(duì)比結(jié)果顯示，鋼筋、砼指標(biāo)均偏高，經(jīng)濟(jì)性較差。另外1-3# 樓用工較多，主要原因是其中多數(shù)戶型含室內(nèi)裝修。2， 土建工程成本構(gòu)成分析各項(xiàng)費(fèi)用比例序號(hào)項(xiàng)目1-

19、3# 樓4-5# 樓造價(jià) (元)占比重造價(jià) (元)占比重1人工費(fèi)14,327,475.1219.32%14,069,899.9321.4%2材料費(fèi)36,671,514.4849.45%25,548,303.2938.86%3機(jī)械費(fèi)9,039,954.7312.19%11,496,422.6017.49%4費(fèi)用11,739,334.1615.83%12,044,458.9418.32%5稅金2,380,496.693.21%2,588,065.733.936%合計(jì)74,158,775.49100%65,747,414.33100%分部分項(xiàng)工程造價(jià)比重序號(hào)項(xiàng)目1-3# 樓4-5# 樓造價(jià)（元）占比

20、重造價(jià)（元）占比重1土石方工程1,341,152.551.85%1,181,623.921.8%2磚石工程2,073,349.352.86%2,092,388.983.18%3砼及鋼筋砼工程42,344,173.3258.41%36,675,405.6155.78%4樓地面工程1,355,651.501.87%2,049,681.963.12%5屋面工程2,624,309.323.62%2,825,220.934.29%6裝飾工程9,605,552.0713.25%7,390,282.5811.24%7腳手架工程5,002,136.556.90%2,751,328.294.18%8垂直機(jī)械運(yùn)輸

21、費(fèi)5,147,126.027.10%5,474,213.748.33%9超高補(bǔ)貼費(fèi)3,001,281.934.14%4,120,022.486.27%10簽證1,664,042.882.24%747,985.891.14%合計(jì)74,158,775.49100%65,747,414.33100%3， 項(xiàng)目建安成本構(gòu)成分析建安成本項(xiàng)目造價(jià)（元）指標(biāo)比重 (%)一、前期工程費(fèi)用489,200.003.970.18臨電施工115,000.000.930.04通信管線及遷移工程35,000.000.280.01電纜鋪設(shè)工程10,000.000.080.00泵房遷移（含消防費(fèi)用）214,200.001.7

22、40.08周邊建筑物監(jiān)測(cè)（地質(zhì)）115,000.000.930.04二、巖土工程3,997,500.0032.441.48三、基礎(chǔ)工程14,884,034.74120.785.52樁基工程 (含大臨 )15,113,300.00122.645.61沉降觀測(cè)費(fèi)8,600.000.070.00四、主體工程233,213,529.401892.4686.53 1-5#樓主體工程139,906,189.821135.3051.91分包工程16,721,441.69135.696.20a、塑鋼、鋁合金門窗制安8,359,388.1767.833.10b、防火門供貨及安裝2,710,040.5521.99

23、1.01c、入戶門制作安裝工程1,351,770.0010.970.50d、人防工程1,250,104.86213.890.46e、 1-3#樓送裝修房木地板制安工程777,600.006.310.29f、 4-5# 樓觀光電梯玻璃罩工程607,835.594.930.23g、 1-3# 樓送裝修房戶內(nèi)門制安工程509,400.004.130.19h、煙道工程422,451.003.430.16i、 1-5# 樓外墻涂料工程327,204.162.660.12j、1-3#樓送裝修房門檻石、窗臺(tái)板制安工0.05程123,400.001.00k、白蟻防治工程120,000.000.970.04l、

24、水池防護(hù)91,599.360.740.03m、 4-5#樓地下室外墻防水工程38,648.000.310.01n、觀光電梯井道涂料工程32,000.000.260.01甲供材22,043,043.70178.878.18a、 1-5#樓外墻面磚及 1-3# 樓內(nèi)墻磚7,026,200.0057.022.61b、商品砼14,747,350.00119.675.47c、 4-5#樓煙道耐火磚耐火泥52,097.500.420.02d、 4-5#樓外墻文化石217,396.201.760.08安裝工程49,295,554.19400.0218.29a、常規(guī)水電21,255,000.00172.487

25、.89b、消防工程5,890,000.0047.802.19c、通風(fēng)空調(diào)1,993,000.0016.170.74d、變配電設(shè)備及安裝3,906,486.7331.701.45e、發(fā)電機(jī)組消聲環(huán)保58,000.000.470.02f、發(fā)電機(jī)設(shè)備安裝110,000.000.890.04g、電梯設(shè)備及安裝13,717,067.46111.315.09h、燃?xì)夤こ?,366,000.0019.200.88i、水電甲供材2,063,600.0016.750.77裝修工程5,247,300.0042.581.95住戶大堂裝飾1,044,000.008.470.39裙房外墻裝修4,203,300.0034

26、.111.56五、室外配套工程11,842,846.8196.104.39小區(qū)智能化1,177,400.009.550.44安裝類2,005,000.0016.270.74景觀類7,500,000.0060.862.78道路370,000.003.000.14信報(bào)箱制安費(fèi)用150,000.001.220.06永久性導(dǎo)示系統(tǒng)250,000.002.030.09泳池設(shè)備226,000.001.830.08泳池裝修93,500.000.760.03垃圾中轉(zhuǎn)站70946.810.580.03六、工程其他費(fèi)5,087,100.0041.281.89工程監(jiān)理費(fèi)1,400,000.0011.360.52燃?xì)?/p>

27、工程監(jiān)理費(fèi)75,400.000.610.03工程勘察（詳勘）95,300.000.770.04工程設(shè)計(jì)費(fèi)3,316,400.0026.911.23工程造價(jià)咨詢費(fèi)200,000.001.620.07合計(jì)269,514,210.952187.03100.00第三部分幾個(gè)典型事例的回顧和總結(jié)1,三算單辦理由于小業(yè)主辦理房產(chǎn)證需要定額站核準(zhǔn)的三算單，為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)證的及時(shí)辦理（按規(guī)定應(yīng)在入伙后150天之內(nèi)），我部根據(jù)公司部署，在結(jié)算未完的情況下著手辦理三算單。同時(shí)，為了配合財(cái)務(wù)成本核算方面的需要，三算單的審定造價(jià)越大越好，但是，三算單是建設(shè)主管部門出具的合法文件，是施工單位向建設(shè)單位要求付款的合法依據(jù)。

28、因此，既要使施工單位配合及早辦理，又要達(dá)到造價(jià)偏高的要求，還要防范公司的風(fēng)險(xiǎn)，這的確是一項(xiàng)難度較大的工作。我們先后三次辦理三算單，前兩次均因南京三建的不配合而擱淺，后經(jīng)多方努力才終于完成任務(wù)。一方面基本保證了房產(chǎn)證辦理的時(shí)間，另一方面核準(zhǔn)造價(jià)中加入總包單位承包范圍之外的工程造價(jià)9356 萬(wàn)元，且比實(shí)際結(jié)算造價(jià)高出2868 萬(wàn)元（詳見(jiàn)下表） 。序號(hào)項(xiàng)目名稱核準(zhǔn)造價(jià)（萬(wàn)結(jié)算造價(jià)（萬(wàn)核準(zhǔn)高出結(jié)算造價(jià)分歧造價(jià)元）元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）一分包工程及甲供材1人防工程146.328125.0121.3182防火門及門窗工程904.049980.77-76.72154.163小區(qū)智能化115117.4-2.44

29、燃?xì)夤こ?67.6169.34-1.745消防工程584.9589-4.16室外給排水82.8111.22-28.427高低壓設(shè)備安裝58.658.60810kv 外線電纜安裝88.588.509自動(dòng)扶梯173.6681165.133.0981.1210日立電梯994.5611貨梯3333.13-0.1312發(fā)電機(jī)82115.8-33.813環(huán)網(wǎng)柜43.945.9-214干式變壓器4646015低壓配電柜150151.71-1.7116空調(diào)設(shè)備123123017面磚480483.53-3.5318給水設(shè)備2828.1-0.119衛(wèi)生潔具1818020開(kāi)關(guān)插座3333021電線電纜2062060

30、22拋光磚等220220023電子鎖3434024應(yīng)急燈12.212.2025吸頂燈7.67.6026?；u等54.554.5027砂巖1212028文化石5.255.25029商品砼10001350-350249.4730煙道工程21.5542.25-20.731觀光電梯玻璃外罩62.33560.781.5551-31 小計(jì)5988.34二1-3# 樓主體工程10348.688190.932157.75772.59三4-5# 樓主體工程9130.08579201210.085一 三合計(jì)25467.10522598.652868.4551077.34通過(guò)這件事，我們總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)如下： 首先必須做

31、通施工單位的工作，使之配合，最好在合同中明確有關(guān)時(shí)間、內(nèi)容（如在其承包總造價(jià)中包括分包和甲供部分的造價(jià)）、數(shù)額的要求； 為防范風(fēng)險(xiǎn)，一方面在雙方蓋章的相關(guān)結(jié)算書上注明只作為三算單辦理的文件不是雙方付款依據(jù)，另一方面，設(shè)法使施工單位在甲乙雙方確認(rèn)真正的結(jié)算數(shù)據(jù)之前拿不到定額站出具的三算單； 做好咨詢公司的工作，保證在造價(jià)的數(shù)額上和時(shí)間上滿足我們的需要，并不會(huì)做不利于我方而利于施工單位的事； 通過(guò)我們自己的關(guān)系或咨詢公司的關(guān)系做好定額站的工作，使之不會(huì)節(jié)外生枝； 公司作好兩手準(zhǔn)備，由開(kāi)發(fā)部盡量做通國(guó)土局的工作，萬(wàn)一三算單不能及時(shí)辦理，也不致嚴(yán)重影響房產(chǎn)證的辦理； 我們必需全面而深入地掌握三算單辦理

32、的所有細(xì)節(jié)要求，保證所需資料的完備，在辦理中爭(zhēng)取主動(dòng)?？傊?，三算單的辦理，是我部配合公司項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的一個(gè)重大事項(xiàng)，各個(gè)項(xiàng)目的背景和情況不同（如投資主體的比例，施工單位的具體情況），可能出現(xiàn)不同的問(wèn)題，需采用不同的辦理方式。不論怎樣，我們都要認(rèn)清情況，明確目的，在解決問(wèn)題的過(guò)程中積累經(jīng)驗(yàn)。2， 4#樓電梯大堂的結(jié)算4#樓電梯大堂原經(jīng)過(guò)招標(biāo)確定由廣東鵬達(dá)施工，后因照顧某種特殊關(guān)系而轉(zhuǎn)由深圳市建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司，具體負(fù)責(zé)人是李大榮（此人與土地合作方有親戚關(guān)系）。合同于2002年 3月 6日簽定，合同價(jià)定為 15.6 萬(wàn)元，略低于與廣東鵬達(dá)所簽合同的15.96 萬(wàn)元，（計(jì)算公式：177688.

33、278*370000/411828.3=159640.95 元）。工程竣工時(shí)間為2002 年 8月 20日。8 月 23 日，收到李大榮報(bào)來(lái)的結(jié)算書，結(jié)算申報(bào)總價(jià)￥767564.17 元，超出合同價(jià)￥ 611564.17 元。 當(dāng)時(shí)正是總包工程結(jié)算壓力很大，時(shí)間極為緊張的時(shí)期，但此事因關(guān)系到朗園項(xiàng)目的合作方，公司某位副總督促我們盡快完成，于是部門經(jīng)理安排預(yù)算人員在周末加班審核此項(xiàng)結(jié)算，一周內(nèi)完成了初審和復(fù)核。由于結(jié)算資料中沒(méi)有竣工圖作為工程量計(jì)算依據(jù)，僅有7 份經(jīng)項(xiàng)目部簽署的增加工程現(xiàn)場(chǎng)簽證單，結(jié)算只能以合同加簽證的方式進(jìn)行。鑒于造價(jià)增加較大，且簽證內(nèi)容只有增加，沒(méi)有減少，為確保施工內(nèi)容的真實(shí)

34、性和工程量的準(zhǔn)確性，我們辦理了會(huì)簽表，請(qǐng)項(xiàng)目部確認(rèn)是否簽證內(nèi)容全是新增項(xiàng)目，與原承包合同內(nèi)容有無(wú)重復(fù)；是否簽證中有對(duì)原承包內(nèi)容做更改，需扣減原合同造價(jià)的情況。十多天后，項(xiàng)目部將會(huì)簽表反饋回來(lái)，對(duì)我們的提問(wèn)沒(méi)有做任何正面答復(fù)。此時(shí)，預(yù)算部一再被要求盡快完成結(jié)算，我們只好先做出審核結(jié)果（51.2 萬(wàn)元），并特別就其中問(wèn)題做了情況說(shuō)明。隨后，主管工程的副總專門召集預(yù)算部、項(xiàng)目部和原設(shè)計(jì)部的有關(guān)人員共同核實(shí)其施工內(nèi)容和數(shù)量，發(fā)現(xiàn)簽證單中確實(shí)包含較多原合同內(nèi)的施工內(nèi)容，存在應(yīng)扣減的部分未扣減的問(wèn)題。但是，由于時(shí)間關(guān)系，這時(shí)已經(jīng)無(wú)法詳細(xì)核對(duì)每條簽證并實(shí)地測(cè)量具體數(shù)量了；而且，李大榮認(rèn)為甲方已經(jīng)簽證， 說(shuō)明

35、甲方已經(jīng)認(rèn)可施工內(nèi)容和工程量，不能出耳反爾， 加上他已經(jīng)在與我部核對(duì)過(guò)程中知道了51.2 萬(wàn)元的初審結(jié)果， 所以不同意再作調(diào)整。于是部門經(jīng)理親自與李大榮洽談，商定結(jié)算價(jià)為49 萬(wàn)元。另一方面，我部審核的單價(jià)在會(huì)簽過(guò)程中被某同事看后認(rèn)為有些價(jià)格偏高，并直接向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。對(duì)此，我們?cè)诮Y(jié)算辦理完成后，重新復(fù)查了原審核結(jié)果，嚴(yán)格按合同價(jià)、定額價(jià)和經(jīng)確認(rèn)的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。復(fù)查結(jié)果表明， 合理的總價(jià)應(yīng)為50.48 萬(wàn)元，略低于原審核的 51.2 萬(wàn)元，但高于結(jié)算審定的49 萬(wàn)元（詳見(jiàn)下表） 。原審核單價(jià)中存在未嚴(yán)格執(zhí)行合同價(jià)和定額價(jià)的現(xiàn)象，有的偏高，有的偏低，總體來(lái)說(shuō)，土建施工內(nèi)容單價(jià)高于定額，裝飾施工內(nèi)容

36、單價(jià)低于定額。內(nèi)容報(bào)價(jià)審核價(jià)復(fù)核價(jià)簽證內(nèi)容說(shuō)明簽證 122294.5115838.6319326.394#樓電梯大堂簽證 224983.11859118033.1714#樓電梯大堂設(shè)計(jì)變更增加工程量增簽證 313920113306213.6消防中心天花加簽簽證 489974.65954770477.7622-3#樓之間增加5 樘玻璃門證簽證 5111933.844025.650016.83甲供材改乙供造簽證 648402.5725620.5425076.8214#樓 A ， B 電梯廳外部裝飾價(jià)簽證 7280427.01175406.79154254.02臨時(shí)入伙，物業(yè)辦公室裝飾合計(jì)59193

37、5.59350359.56343398.59增加簽證含稅價(jià)611564.17361977.48354785.69原合同造價(jià)156000156000156000含稅總價(jià)767564.17517977.48510785.69應(yīng)扣材料超額量05977.485977.48最終造價(jià)767564.2512000504808.2（結(jié)算審定價(jià)： 49萬(wàn)元）經(jīng)過(guò)這件事，我們得到以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。結(jié)算必須堅(jiān)持原則，不受干擾，不論是來(lái)自公司內(nèi)部還是外部的干擾，不論是時(shí)間關(guān)系還是結(jié)算對(duì)方的特殊關(guān)系，都不應(yīng)成為影響結(jié)算質(zhì)量的因素；在任何情況下，都必須嚴(yán)格要求、嚴(yán)格把關(guān)。不能太相信施工單位，要提高警覺(jué)，施工單位往往是不

38、夠誠(chéng)實(shí)，總想鉆空子的，比如這次簽證中包含了合同范圍內(nèi)施工內(nèi)容，且只報(bào)增加，對(duì)改掉的項(xiàng)目不扣減；特別過(guò)分的是施工單位竟然在已簽好的簽證單上擅自加入一些內(nèi)容，若我部對(duì)原件沒(méi)有直接留底，則無(wú)法查出；成本控制絕不僅僅是預(yù)算部的責(zé)任，各相關(guān)部門必須加強(qiáng)成本意識(shí)，以高度的責(zé)任心保證工作的質(zhì)量，這樣才能杜絕浪費(fèi)，反之則必然加大成本，增加結(jié)算的難度。例如此項(xiàng)結(jié)算中，設(shè)計(jì)變化大，且在現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)增加和變化的內(nèi)容較多，事后又未做好書面記錄或督促施工單位完成竣工圖，僅以簽證方式體現(xiàn)。但是簽證的審查也不夠嚴(yán)格，出現(xiàn)了內(nèi)容重復(fù)和只增不減的問(wèn)題；簽證的表述含糊，對(duì)施工方法、用料不說(shuō)明，對(duì)簽證發(fā)生的原因不說(shuō)明，影響計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確

39、性；還存在簽證工日較多，有實(shí)物量還簽工日的現(xiàn)象。簽證單的管理和保存是十分重要的，應(yīng)有嚴(yán)密的簽署流程和發(fā)放使用制度，此次結(jié)算中部分簽證單預(yù)算部始終沒(méi)有看到原件，還有簽證單被篡改的跡象；從為了工作的角度出發(fā)，該弄清楚的問(wèn)題一定要追究到底，不能輕易放松要求。雖然這樣容易產(chǎn)生誤會(huì)，得罪一些人。如這次項(xiàng)目部對(duì)會(huì)簽中提出的問(wèn)題避而不談，我們也不好再?gòu)?qiáng)求，后來(lái)主管領(lǐng)導(dǎo)出面核實(shí)情況，才了解到確實(shí)存在我們所擔(dān)心的簽證與合同內(nèi)容重復(fù)的問(wèn)題。另一方面，我們自己也要注意加強(qiáng)溝通，爭(zhēng)取相關(guān)部門的配合。我們認(rèn)為，部門或個(gè)人相互之間有工作上的意見(jiàn)和建議應(yīng)直接溝通、當(dāng)面提出，不應(yīng)背后搞小動(dòng)作，影響工作氛圍和工作效率，使簡(jiǎn)單問(wèn)

40、題復(fù)雜化，甚至造成鷸蚌相爭(zhēng)漁翁得利的后果，使公司蒙受損失。只要出發(fā)點(diǎn)是一致的，即把工作搞好，就沒(méi)有無(wú)法解決的矛盾。我們?cè)诮窈蟮慕Y(jié)算審核中要注意：1）結(jié)算復(fù)核人發(fā)現(xiàn)審核中的問(wèn)題時(shí)要不礙情面，提出修改意見(jiàn)，原則性的東西一定要堅(jiān)持。2）結(jié)算價(jià)格的依據(jù)需堅(jiān)持合同價(jià)第一、定額及信息價(jià)第二、市場(chǎng)詢價(jià)第三的順序，一定要有切實(shí)可靠的價(jià)格依據(jù)，不要受施工單位報(bào)高價(jià)的影響。3）在結(jié)算數(shù)量上，也同樣不能受施工單位上報(bào)方式的影響，有實(shí)物量一定按實(shí)物量測(cè)算一下。4）對(duì)有疑問(wèn)的、不合理的簽證，結(jié)算人員有責(zé)任和權(quán)利要求相關(guān)部門和人員配合核查，必要時(shí)共赴現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)情。5）結(jié)算結(jié)果未完全成立之前，盡量不要讓乙方知道，避免造成我

41、方被動(dòng)局面。3，鋼筋的審核工程成本中鋼筋的成本是一個(gè)較為重要的組成部分。首先， 鋼筋工程的造價(jià)占土建工程造價(jià)的15%以上， 若去掉分包和甲供材，其造價(jià)占總包工程造價(jià)的比例更高，達(dá)到25% 以上。其次，鋼筋的用量是反映工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性的一個(gè)重要指標(biāo)，不同的設(shè)計(jì)相差較大。此外，鋼筋的抽量計(jì)算繁瑣，始終是預(yù)結(jié)算中的難點(diǎn)問(wèn)題之一。為了保證結(jié)算進(jìn)度和質(zhì)量，某項(xiàng)目的鋼筋審核委托給某咨詢公司進(jìn)行，但審核效果并不理想，指標(biāo)不完全合理（詳見(jiàn)下表） 。部位棟號(hào)數(shù)量（ T)面積 (M2)指標(biāo)（ T/M2 ）對(duì)比情況1-3# 樓382.2683996.310.0957地下車庫(kù)4-5# 樓811.8327071.4

42、0.1148接近1-3# 樓1377.4546464.460.2131地下室4-5# 樓1165.3754221.480.2761差異較大地下室及車庫(kù)1-3# 樓1759.72210460.770.1682差異較大4-5# 樓1977.20711292.880.17511-3# 樓1236.15912620.550.0979裙樓4-5# 樓無(wú)1-3# 樓無(wú)架空層4-5# 樓286.8842383.880.12031-3# 樓2166.50935886.70.0604塔樓4-5# 樓3935.96150588.210.0778差異大1-3# 樓5162.3958968.020.0875鋼筋合計(jì)電

43、渣壓力焊4-5# 樓6200.05264264.970.0965差異較大1-3# 樓36420589680.61764-5# 樓116000642651.8050差異大說(shuō)明： 1， 4-5# 樓架空層梁板鋼筋并入塔樓匯總。2， 1-3# 樓鋼筋不包括最后附表中129.707T 。 3，電渣壓力焊 1-3#樓按每?jī)蓪哟罱樱?4-5# 樓按每層搭接。審核的詳細(xì)過(guò)程和問(wèn)題如下： 為了方便咨詢公司計(jì)算，我們提供了施工單位的鋼筋下料單，但這反而使咨詢公司有可能不按圖紙計(jì)算； 從咨詢公司在施工單位下料單上所做標(biāo)注推測(cè)，有可能僅核對(duì)部分下料單而其他采用相同核減率指標(biāo)推算， 事實(shí)證明了我們的推測(cè)； 咨詢公司提

44、交初步結(jié)果時(shí)，我們的分析不到位，只抽查了局部的計(jì)算結(jié)果，沒(méi)有從總體指標(biāo)的分析和對(duì)比上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，延誤了時(shí)間。后來(lái)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)上存在明顯不合理時(shí)，又內(nèi)部組織人力計(jì)算兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，將結(jié)果反饋給咨詢公司，促使對(duì)方復(fù)查其結(jié)果； 目前，對(duì)方已復(fù)查并堅(jiān)持其審核結(jié)果，我們雖從指標(biāo)上感到不合理，但又未能自行計(jì)算或另外委托以證明我們的懷疑，就此不了了之，在總包的結(jié)算中仍采用其數(shù)據(jù)； 該咨詢公司負(fù)責(zé)某項(xiàng)目鋼筋審核的人員于審核之后就離開(kāi)了該公司，具體原因不明，可見(jiàn)對(duì)咨詢公司的一些個(gè)人行為我們是無(wú)法把握的；總之，通過(guò)這次鋼筋審核，我們認(rèn)為委托咨詢公司開(kāi)展造價(jià)業(yè)務(wù)，必須解決對(duì)其質(zhì)量的把握和控制問(wèn)題?？梢圆捎靡韵乱恍┓椒ǎ?通過(guò)

45、考察和合作，找到有信譽(yù)和質(zhì)量保證的咨詢公司作為合作伙伴； 通過(guò)研究和經(jīng)驗(yàn)積累，建立一套有效的檢查辦法和控制指標(biāo)，對(duì)咨詢公司的造價(jià)成果作到心中有數(shù)； 通過(guò)合同的約束，對(duì)咨詢公司的造價(jià)成果文件提出嚴(yán)格要求，如詳細(xì)的指標(biāo)分析、計(jì)算底稿和電子文檔的提供，監(jiān)督其計(jì)算過(guò)程和方法，同時(shí)也為今后的變更和調(diào)整提供方便； 采用有效的獎(jiǎng)懲辦法，約束咨詢公司的行為； 如有條件可同時(shí)委托兩家以上咨詢公司背靠背同時(shí)進(jìn)行，預(yù)算部對(duì)其結(jié)果橫向?qū)Ρ龋f(wàn)科常采用此方法。4，水電費(fèi)的扣除一般看來(lái)，某項(xiàng)目這么大的建設(shè)項(xiàng)目中，水電費(fèi)只是很小的一部分，其實(shí)不然，自2002 年 4 月以來(lái)，某項(xiàng)目電費(fèi)我司共代交 199 萬(wàn)元 ，11 月

46、7 日抄表到戶后停止代交； 代交水費(fèi) 44 萬(wàn)元 ，且目前還在代交，水電費(fèi)合計(jì)約 243 萬(wàn)元（詳見(jiàn)下表）。計(jì)費(fèi)周期費(fèi)用金額（元）2002年5月5 月水費(fèi)￥ 8,939.006 月水費(fèi)￥ 20,915.607 月水費(fèi)￥ 33,508.248 月水費(fèi)￥ 41,114.409 月水費(fèi)￥ 45,773.1110 月水費(fèi)￥ 45,903.8011 月水費(fèi)￥ 44,256.2012 月水費(fèi)￥ 51,786.001 月水費(fèi)￥ 53,273.802 月水費(fèi)￥ 47,054.483 月水費(fèi)￥ 50,120.10水費(fèi)合計(jì)￥ 442,644.73電費(fèi)￥ 711,943.97電費(fèi)￥ 839,367.752002 年 1