萬(wàn)晟金地公館復(fù)盤(pán)設(shè)計(jì)總結(jié)教材

1、 萬(wàn)晟金地公館萬(wàn)晟金地公館_項(xiàng)目復(fù)盤(pán)設(shè)計(jì)工作總結(jié)項(xiàng)目復(fù)盤(pán)設(shè)計(jì)工作總結(jié) 匯報(bào)部門(mén)：設(shè)計(jì)部匯報(bào)部門(mén)：設(shè)計(jì)部報(bào)告時(shí)間：報(bào)告時(shí)間：2014.7.182014.7.18第一部分：簡(jiǎn)要回顧第一部分：簡(jiǎn)要回顧 復(fù)復(fù) 盤(pán)盤(pán) 總總 結(jié)結(jié)第二部分：第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 第三部分：改進(jìn)措施第三部分：改進(jìn)措施 第一部分：簡(jiǎn)要回顧第一部分：簡(jiǎn)要回顧萬(wàn)晟.金地公館項(xiàng)目位于長(zhǎng)通路以北，昆明路以南，清真寺胡同以東。項(xiàng)目于2011年4月30日開(kāi)工至2012年12月30日竣工。本項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì):A地塊為居住用地，B地塊為公共設(shè)施用地。規(guī)劃總建筑面積91304.26, 其中：A區(qū)總建筑面積73624.66,住宅面積4565

2、6.1，公建面積11413.8,地庫(kù)面積16554.76。 B區(qū)為商業(yè)公建，建筑面積17679.6。A區(qū)容積率 1.99，B區(qū)容積率 1.49。A區(qū)綠地率 28.6%，B區(qū)綠地率 25.3%。規(guī)劃停車(chē)泊位421個(gè)，其中：B區(qū)地面停車(chē)位112個(gè)，A區(qū)地面停車(chē)位115個(gè)，地下停車(chē)位194個(gè)。第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)1 1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)(1(1）項(xiàng)目所選戶型基本為剛需經(jīng)典小戶型，從銷(xiāo)售情況反映，）項(xiàng)目所選戶型基本為剛需經(jīng)典小戶型，從銷(xiāo)售情況反映，A1A1至至A6A6號(hào)樓內(nèi)號(hào)樓內(nèi)4040至至9999這部分這部分主力戶型銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好，均已售罄。達(dá)到剛需購(gòu)房人群需求，此類(lèi)型戶型也

3、一致獲得好評(píng)。主力戶型銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好，均已售罄。達(dá)到剛需購(gòu)房人群需求，此類(lèi)型戶型也一致獲得好評(píng)。A1A1至至A6#A6#樓住宅均已售罄樓住宅均已售罄 (2(2）金地公館園區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)本著以人為本）金地公館園區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)本著以人為本”的理念，體現(xiàn)人本效應(yīng)，環(huán)境設(shè)計(jì)按照居住者的的理念，體現(xiàn)人本效應(yīng)，環(huán)境設(shè)計(jì)按照居住者的生活習(xí)慣與生活方式，追求環(huán)境的多樣性、舒適性，提倡居民參與意識(shí)，滿足業(yè)主的不同需要，生活習(xí)慣與生活方式，追求環(huán)境的多樣性、舒適性，提倡居民參與意識(shí)，滿足業(yè)主的不同需要，小區(qū)的規(guī)劃與周?chē)淖匀画h(huán)境相互協(xié)調(diào)，充分利用規(guī)劃設(shè)計(jì)手段，將住宅、道路、綠化、公建小區(qū)的規(guī)劃與周?chē)淖匀画h(huán)境相互協(xié)調(diào)，

4、充分利用規(guī)劃設(shè)計(jì)手段，將住宅、道路、綠化、公建配套在用地范圍內(nèi)進(jìn)行精心合理的布置和組合，創(chuàng)造有序流動(dòng)的小區(qū)空間系列。配套在用地范圍內(nèi)進(jìn)行精心合理的布置和組合，創(chuàng)造有序流動(dòng)的小區(qū)空間系列。第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 園區(qū)內(nèi)景觀亭設(shè)計(jì)園區(qū)內(nèi)景觀亭設(shè)計(jì) 園區(qū)內(nèi)綠植設(shè)計(jì)園區(qū)內(nèi)綠植設(shè)計(jì) 園區(qū)內(nèi)景觀墻設(shè)計(jì)園區(qū)內(nèi)景觀墻設(shè)計(jì) 業(yè)主鍛煉區(qū)景觀設(shè)計(jì)業(yè)主鍛煉區(qū)景觀設(shè)計(jì) 園區(qū)景觀小品設(shè)計(jì)園區(qū)景觀小品設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)綠植設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)綠植設(shè)計(jì) 第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)(3(3）金地公館項(xiàng)目住宅全部為精裝修設(shè)計(jì)，精裝修住宅作為新興事物，具有有利于實(shí)施住宅裝修產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)、）金地公館項(xiàng)目住宅全部為精裝修設(shè)計(jì)，精

5、裝修住宅作為新興事物，具有有利于實(shí)施住宅裝修產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)、有利于裝修設(shè)計(jì)水平的提高、有利于裝修質(zhì)量及造價(jià)的控制、有利于保障施工質(zhì)量、有利于保障室內(nèi)環(huán)境質(zhì)有利于裝修設(shè)計(jì)水平的提高、有利于裝修質(zhì)量及造價(jià)的控制、有利于保障施工質(zhì)量、有利于保障室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量以及有利于社會(huì)監(jiān)控、促進(jìn)住宅整體水產(chǎn)提高、為居住者提供高質(zhì)量的居住環(huán)境等優(yōu)勢(shì)。鑒于上述原因，量以及有利于社會(huì)監(jiān)控、促進(jìn)住宅整體水產(chǎn)提高、為居住者提供高質(zhì)量的居住環(huán)境等優(yōu)勢(shì)。鑒于上述原因，精裝修住宅將必然成為住宅發(fā)展的主流方向，有利于引導(dǎo)消費(fèi)潮流精裝修住宅將必然成為住宅發(fā)展的主流方向，有利于引導(dǎo)消費(fèi)潮流, ,在地產(chǎn)行業(yè)中更具競(jìng)爭(zhēng)力，但需要不斷在地產(chǎn)行業(yè)中

6、更具競(jìng)爭(zhēng)力，但需要不斷的改善和克服行業(yè)自身弊端的改善和克服行業(yè)自身弊端。 電梯理石包口裝修設(shè)計(jì)電梯理石包口裝修設(shè)計(jì) 采采用用淺淺啡啡網(wǎng)網(wǎng)紋紋理理石石進(jìn)進(jìn)行行電電梯梯包包口口 入戶大堂精裝修設(shè)計(jì)入戶大堂精裝修設(shè)計(jì) 輕輕鋼鋼龍龍骨骨石石膏膏板板直直線線吊吊頂頂面面飾飾大大白白乳乳膠膠漆漆 公共樓梯間精裝修設(shè)計(jì)公共樓梯間精裝修設(shè)計(jì) 樓樓體體采采用用理理石石面面層層白白鋼鋼欄欄桿桿扶扶手手 樣板間裝修設(shè)計(jì)效果樣板間裝修設(shè)計(jì)效果 二、二、 樣板間裝修設(shè)計(jì)效果樣板間裝修設(shè)計(jì)效果 一、一、 第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)2 2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不足、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不足(1(1）A7A7號(hào)樓內(nèi)，少部分緊湊對(duì)躍式小號(hào)樓

7、內(nèi)，少部分緊湊對(duì)躍式小戶型銷(xiāo)售不夠理想，還有十余套未售戶型銷(xiāo)售不夠理想，還有十余套未售出。對(duì)萬(wàn)晟金地公館出。對(duì)萬(wàn)晟金地公館loftloft產(chǎn)品分析，產(chǎn)品分析，總結(jié)出幾點(diǎn)缺點(diǎn)：總結(jié)出幾點(diǎn)缺點(diǎn)：缺點(diǎn)一、上下樓梯不方便，尤其對(duì)有缺點(diǎn)一、上下樓梯不方便，尤其對(duì)有老人、有小孩的家庭而言，這部分人老人、有小孩的家庭而言，這部分人群基本不考慮購(gòu)買(mǎi)對(duì)躍式產(chǎn)品。群基本不考慮購(gòu)買(mǎi)對(duì)躍式產(chǎn)品。缺點(diǎn)二、對(duì)躍式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，缺點(diǎn)二、對(duì)躍式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促。得局促。對(duì)躍式住宅戶型圖對(duì)躍式住宅戶型圖第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)（2 2）

8、營(yíng)銷(xiāo)前期調(diào)研不足：對(duì)當(dāng)?shù)厣钚枨罄斫獠煌?，周邊）營(yíng)銷(xiāo)前期調(diào)研不足：對(duì)當(dāng)?shù)厣钚枨罄斫獠煌?，周邊住戶人口不多，致使?xiàng)目公建設(shè)計(jì)定位不準(zhǔn)。本項(xiàng)目與新住戶人口不多，致使項(xiàng)目公建設(shè)計(jì)定位不準(zhǔn)。本項(xiàng)目與新天地大型購(gòu)物中心毗鄰，對(duì)金地公館天地大型購(gòu)物中心毗鄰，對(duì)金地公館B B區(qū)公建商鋪銷(xiāo)售形成區(qū)公建商鋪銷(xiāo)售形成壓力。周邊住戶更傾向于去新天地消費(fèi)，致使投資者購(gòu)買(mǎi)壓力。周邊住戶更傾向于去新天地消費(fèi)，致使投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪需求減小。尤其是商鋪需求減小。尤其是B B區(qū)商業(yè)街一側(cè)，僅有幾戶商鋪售出。區(qū)商業(yè)街一側(cè)，僅有幾戶商鋪售出。項(xiàng)目位置分析圖項(xiàng)目位置分析圖 第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)(3(3）設(shè)計(jì)周期過(guò)短，

9、缺乏前期項(xiàng)目調(diào)研：）設(shè)計(jì)周期過(guò)短，缺乏前期項(xiàng)目調(diào)研：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目前期的充分論證，可以有效減少風(fēng)險(xiǎn)、工程進(jìn)度、保證預(yù)期利潤(rùn)的順利實(shí)現(xiàn)?？梢哉f(shuō)做房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目前期的充分論證，可以有效減少風(fēng)險(xiǎn)、工程進(jìn)度、保證預(yù)期利潤(rùn)的順利實(shí)現(xiàn)?？梢哉f(shuō)做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期工作是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研至少應(yīng)該包括四個(gè)方好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期工作是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研至少應(yīng)該包括四個(gè)方面的內(nèi)容：客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)走向項(xiàng)預(yù)測(cè)，投資回報(bào)、資金運(yùn)作分析等等，而面的內(nèi)容：客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)走向項(xiàng)預(yù)測(cè)，投資回報(bào)、資金運(yùn)作分析等等，而項(xiàng)目的方

10、案設(shè)計(jì)要依據(jù)調(diào)研信息做最終決策。金地公館項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上缺乏項(xiàng)目可行性研究、環(huán)境的分析、項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)要依據(jù)調(diào)研信息做最終決策。金地公館項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上缺乏項(xiàng)目可行性研究、環(huán)境的分析、前期方案研討、前期市政規(guī)劃的調(diào)研、舉個(gè)明顯的例子，由于未做充分的前期規(guī)劃調(diào)研，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，前期方案研討、前期市政規(guī)劃的調(diào)研、舉個(gè)明顯的例子，由于未做充分的前期規(guī)劃調(diào)研，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，因?yàn)闆](méi)有因?yàn)闆](méi)有B B區(qū)與區(qū)與A A區(qū)中間的交通主干道向陽(yáng)街的準(zhǔn)確市政標(biāo)高，項(xiàng)目建成后豎向高差較大，直接影響區(qū)中間的交通主干道向陽(yáng)街的準(zhǔn)確市政標(biāo)高，項(xiàng)目建成后豎向高差較大，直接影響B(tài) B區(qū)區(qū)商業(yè)的銷(xiāo)售。商業(yè)的銷(xiāo)售。 而金地公館而金地公館B

11、B區(qū)商業(yè)基本上屬于純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)前期調(diào)研工作更加需要，一般地產(chǎn)企區(qū)商業(yè)基本上屬于純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)前期調(diào)研工作更加需要，一般地產(chǎn)企業(yè)（以萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)為例）在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期所必須要做的幾個(gè)方面調(diào)研工作包括：業(yè)（以萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)為例）在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期所必須要做的幾個(gè)方面調(diào)研工作包括： 一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 公共設(shè)施狀況公共設(shè)施狀況 交通體系狀況交通體系狀況 道路狀況、通行量道路狀況、通行量 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城市的機(jī)能各項(xiàng)城市的機(jī)

12、能 城市規(guī)劃城市規(guī)劃三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析五、立地條件研究五、立地條件研究 六、商圈的確定和研究六、商圈的確定和研究綜上所述，房地產(chǎn)前期項(xiàng)目工作盡管有其政策性、法規(guī)性、技術(shù)性、市場(chǎng)性、經(jīng)濟(jì)性等綜合性因素，但綜上所述，房地產(chǎn)前期項(xiàng)目工作盡管有其政策性、法規(guī)性、技術(shù)性、市場(chǎng)性、經(jīng)濟(jì)性等綜合性因素，但只要可行性研究切實(shí)可行，建筑設(shè)計(jì)適用、經(jīng)濟(jì)，辦理施工許可證行之有效，就可準(zhǔn)確定位項(xiàng)目，節(jié)約只要可行性研究切實(shí)可行，建筑設(shè)計(jì)適用、經(jīng)濟(jì)，辦理施工許可證行之有效，就可準(zhǔn)確定位項(xiàng)目，節(jié)約投資，減少風(fēng)險(xiǎn)，取得極大的

13、經(jīng)濟(jì)效益。投資，減少風(fēng)險(xiǎn)，取得極大的經(jīng)濟(jì)效益。第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)(4(4）因設(shè)計(jì)變動(dòng)，影響后期驗(yàn)收工作：）因設(shè)計(jì)變動(dòng)，影響后期驗(yàn)收工作：金地公館項(xiàng)目沿街商鋪一側(cè)取消設(shè)備夾層，金地公館項(xiàng)目沿街商鋪一側(cè)取消設(shè)備夾層，A1-A6A1-A6號(hào)樓主體及號(hào)樓主體及商鋪所覆蓋的地下室部分頂板抬高商鋪所覆蓋的地下室部分頂板抬高600mm600mm，變更初衷是為了讓?zhuān)兏踔允菫榱俗屔啼亙?nèi)層高增加，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后可再自己再加設(shè)一層，利于銷(xiāo)售，商鋪內(nèi)層高增加，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后可再自己再加設(shè)一層，利于銷(xiāo)售，節(jié)省建設(shè)成本。但夾層的取消，導(dǎo)致商鋪內(nèi)與室外地面將近有節(jié)省建設(shè)成本。但夾層的取消，導(dǎo)致商鋪內(nèi)與室外地面

14、將近有1m1m高差，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后還要自行在商鋪內(nèi)加設(shè)樓梯緩解高差，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后還要自行在商鋪內(nèi)加設(shè)樓梯緩解1m1m高高差進(jìn)入室內(nèi)，且加設(shè)樓梯占用了商鋪室內(nèi)面積，影響整體效果。差進(jìn)入室內(nèi)，且加設(shè)樓梯占用了商鋪室內(nèi)面積，影響整體效果。而另一方面由于商鋪一層原設(shè)計(jì)高度為而另一方面由于商鋪一層原設(shè)計(jì)高度為3.85m3.85m，取消夾層后高，取消夾層后高度增加了度增加了1m1m，商業(yè)一層高度變?yōu)?，商業(yè)一層高度變?yōu)?.85m4.85m。在民用建筑設(shè)計(jì)防火。在民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范中，規(guī)范中，5.4.35.4.3條中規(guī)定單層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層高不應(yīng)超過(guò)條中規(guī)定單層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層高不應(yīng)超過(guò)4.5m4.5m。雙層商業(yè)

15、網(wǎng)點(diǎn)層高不應(yīng)超過(guò)雙層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)層高不應(yīng)超過(guò)7.5m7.5m。由于現(xiàn)有商鋪高度超過(guò)規(guī)定。由于現(xiàn)有商鋪高度超過(guò)規(guī)定高度，也影響了驗(yàn)收工作，取消夾層的弊端還有一點(diǎn)就是一些高度，也影響了驗(yàn)收工作，取消夾層的弊端還有一點(diǎn)就是一些供水管道穿地庫(kù)中一些人防單位，也影響了人防地庫(kù)的驗(yàn)收。供水管道穿地庫(kù)中一些人防單位，也影響了人防地庫(kù)的驗(yàn)收。第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)(5(5）商網(wǎng)地面均做面層：）商網(wǎng)地面均做面層：以往公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，商網(wǎng)內(nèi)地面以往公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，商網(wǎng)內(nèi)地面均不做面層，定為用戶自理，但因均不做面層，定為用戶自理，但因?yàn)楣救藛T流動(dòng)，相關(guān)人員不知道為公司

16、人員流動(dòng)，相關(guān)人員不知道此項(xiàng)常規(guī)優(yōu)化做法，導(dǎo)致金地公館此項(xiàng)常規(guī)優(yōu)化做法，導(dǎo)致金地公館項(xiàng)目商網(wǎng)地面均做面層。項(xiàng)目商網(wǎng)地面均做面層。 建議公司在今后的項(xiàng)目中，相建議公司在今后的項(xiàng)目中，相關(guān)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目人員及有關(guān)各部門(mén)人關(guān)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目人員及有關(guān)各部門(mén)人員參考由設(shè)計(jì)部制作草擬的萬(wàn)晟員參考由設(shè)計(jì)部制作草擬的萬(wàn)晟地產(chǎn)工程通用做法指引此文件已地產(chǎn)工程通用做法指引此文件已在公司在公司OAOA體系中公示并羅列了以往體系中公示并羅列了以往公司各項(xiàng)目中的一些節(jié)省成本及優(yōu)公司各項(xiàng)目中的一些節(jié)省成本及優(yōu)化可行的方法，避免造成公司在開(kāi)化可行的方法，避免造成公司在開(kāi)發(fā)成本上的浪費(fèi)。發(fā)成本上的浪費(fèi)。第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)

17、發(fā)設(shè)計(jì)(6(6）因其他因素導(dǎo)致的設(shè)計(jì)）因其他因素導(dǎo)致的設(shè)計(jì)更改：更改：因公司營(yíng)銷(xiāo)策略決策將因公司營(yíng)銷(xiāo)策略決策將B B區(qū)主區(qū)主體已完工的體已完工的B1B1、B2B2北側(cè)一層北側(cè)一層小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改為大型農(nóng)貿(mào)小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改為大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，此項(xiàng)設(shè)計(jì)變動(dòng)涉及建市場(chǎng)，此項(xiàng)設(shè)計(jì)變動(dòng)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電氣四個(gè)筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電氣四個(gè)專(zhuān)業(yè)的調(diào)整，此項(xiàng)調(diào)整使公專(zhuān)業(yè)的調(diào)整，此項(xiàng)調(diào)整使公司增加了不少建設(shè)費(fèi)用，并司增加了不少建設(shè)費(fèi)用，并使當(dāng)時(shí)的施工進(jìn)度及施工難使當(dāng)時(shí)的施工進(jìn)度及施工難度都有所增加。度都有所增加。 最終將此項(xiàng)調(diào)整完成以后，最終將此項(xiàng)調(diào)整完成以后，此位置的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)至今仍未此位置的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)至今仍未銷(xiāo)售出去

18、。在變更原有設(shè)計(jì)銷(xiāo)售出去。在變更原有設(shè)計(jì)前應(yīng)進(jìn)行充分研討及相關(guān)部前應(yīng)進(jìn)行充分研討及相關(guān)部門(mén)一起調(diào)研，如未進(jìn)行充分門(mén)一起調(diào)研，如未進(jìn)行充分的研討及調(diào)研，會(huì)導(dǎo)致公司的研討及調(diào)研，會(huì)導(dǎo)致公司浪費(fèi)建設(shè)改造成本及營(yíng)銷(xiāo)的浪費(fèi)建設(shè)改造成本及營(yíng)銷(xiāo)的定位不準(zhǔn)，在今后的項(xiàng)目中定位不準(zhǔn)，在今后的項(xiàng)目中應(yīng)對(duì)此類(lèi)設(shè)計(jì)變動(dòng)加以注意。應(yīng)對(duì)此類(lèi)設(shè)計(jì)變動(dòng)加以注意。第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)(7(7）：精裝修設(shè)計(jì)中與土建圖紙有偏差，制作精裝修樣板間戶型尺寸與進(jìn)深和土建圖紙有偏差，導(dǎo)致）：精裝修設(shè)計(jì)中與土建圖紙有偏差，制作精裝修樣板間戶型尺寸與進(jìn)深和土建圖紙有偏差，導(dǎo)致5#5#樣板間廚房拉門(mén)效果與實(shí)際交房有偏差，達(dá)不到樣

19、板間裝修效果。樣板間廚房拉門(mén)效果與實(shí)際交房有偏差，達(dá)不到樣板間裝修效果。第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)(8(8）：金地公館應(yīng)急照明配電箱，計(jì)量表選擇與開(kāi)關(guān)選擇錯(cuò)誤。屬于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤問(wèn)題，因施工圖出圖匆忙，）：金地公館應(yīng)急照明配電箱，計(jì)量表選擇與開(kāi)關(guān)選擇錯(cuò)誤。屬于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤問(wèn)題，因施工圖出圖匆忙，現(xiàn)場(chǎng)已開(kāi)工建設(shè)，著急給現(xiàn)場(chǎng)圖紙，對(duì)于設(shè)計(jì)院過(guò)于信任導(dǎo)致圖紙中有錯(cuò)誤設(shè)計(jì)但未審核校對(duì)出來(lái)，在現(xiàn)場(chǎng)已開(kāi)工建設(shè)，著急給現(xiàn)場(chǎng)圖紙，對(duì)于設(shè)計(jì)院過(guò)于信任導(dǎo)致圖紙中有錯(cuò)誤設(shè)計(jì)但未審核校對(duì)出來(lái)，在今后的施工圖內(nèi)審環(huán)節(jié)應(yīng)予以加強(qiáng)審核工作。今后的施工圖內(nèi)審環(huán)節(jié)應(yīng)予以加強(qiáng)審核工作。 第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)第二部分：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)(9(

20、9）：在金地公館項(xiàng)目復(fù)盤(pán)總結(jié)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)高層住宅空調(diào)板處均做了鐵藝欄桿，后拍照收集資料發(fā)現(xiàn)，）：在金地公館項(xiàng)目復(fù)盤(pán)總結(jié)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)高層住宅空調(diào)板處均做了鐵藝欄桿，后拍照收集資料發(fā)現(xiàn)，基本上業(yè)主入住以后，在安裝空調(diào)時(shí)為了方便直接將欄桿拆除，有的直接做外掛空調(diào)，空調(diào)板上方安裝基本上業(yè)主入住以后，在安裝空調(diào)時(shí)為了方便直接將欄桿拆除，有的直接做外掛空調(diào)，空調(diào)板上方安裝的鐵藝欄桿基本無(wú)實(shí)用性，經(jīng)過(guò)思考總結(jié)，在今后的項(xiàng)目中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況優(yōu)化掉無(wú)實(shí)用性的建筑構(gòu)件，的鐵藝欄桿基本無(wú)實(shí)用性，經(jīng)過(guò)思考總結(jié)，在今后的項(xiàng)目中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況優(yōu)化掉無(wú)實(shí)用性的建筑構(gòu)件，既方便業(yè)主使用，不影響整體效果，還能節(jié)省開(kāi)發(fā)成本。既方

21、便業(yè)主使用，不影響整體效果，還能節(jié)省開(kāi)發(fā)成本。 第三部分：改進(jìn)措施第三部分：改進(jìn)措施（此部分內(nèi)容，針對(duì)第二部分過(guò)程分析中的不足提出改進(jìn)措施，為后續(xù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理提（此部分內(nèi)容，針對(duì)第二部分過(guò)程分析中的不足提出改進(jìn)措施，為后續(xù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理提供參考警醒作用。）供參考警醒作用。）1 1、LOFTLOFT對(duì)躍式公寓最大特點(diǎn)是上下分層、動(dòng)靜分開(kāi)，這個(gè)特點(diǎn)對(duì)于年輕人是時(shí)尚，而對(duì)對(duì)躍式公寓最大特點(diǎn)是上下分層、動(dòng)靜分開(kāi)，這個(gè)特點(diǎn)對(duì)于年輕人是時(shí)尚，而對(duì)于幼兒和老人來(lái)講就有諸多不便。幼兒的行動(dòng)力強(qiáng)而辨別風(fēng)險(xiǎn)的能力差、老人雖然可以于幼兒和老人來(lái)講就有諸多不便。幼兒的行動(dòng)力強(qiáng)而辨別風(fēng)險(xiǎn)的能力差、老人雖然可以辨別風(fēng)險(xiǎn)但行

22、動(dòng)能力的退化本身就容易在上下樓梯時(shí)發(fā)生意外。所以，有幼兒和老人同辨別風(fēng)險(xiǎn)但行動(dòng)能力的退化本身就容易在上下樓梯時(shí)發(fā)生意外。所以，有幼兒和老人同住的家庭很少選擇住的家庭很少選擇LOFTLOFT住宅，對(duì)這一部分消費(fèi)群體此類(lèi)產(chǎn)品沒(méi)有吸引力，而住宅，對(duì)這一部分消費(fèi)群體此類(lèi)產(chǎn)品沒(méi)有吸引力，而LOFTLOFT戶型的戶型的改建存在一定隱患，雖然改建存在一定隱患，雖然LOFTLOFT戶型可以讓業(yè)主方便地改成躍層式或小復(fù)式，但戶型可以讓業(yè)主方便地改成躍層式或小復(fù)式，但LOFTLOFT戶型戶型預(yù)留了改造空間，也仍是單層住宅的結(jié)構(gòu)，從承重角度看存在安全隱患。在今后的項(xiàng)目預(yù)留了改造空間，也仍是單層住宅的結(jié)構(gòu)，從承重角度

23、看存在安全隱患。在今后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，應(yīng)結(jié)合這些特點(diǎn)改進(jìn)設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)中，應(yīng)結(jié)合這些特點(diǎn)改進(jìn)設(shè)計(jì)方案。2 2、在項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際開(kāi)發(fā)前，前期調(diào)研工作非常重要，避免項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位不準(zhǔn)的情況發(fā)生。、在項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際開(kāi)發(fā)前，前期調(diào)研工作非常重要，避免項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位不準(zhǔn)的情況發(fā)生。前期調(diào)研工作不僅是某個(gè)部門(mén)單一的工作，而是公司各部門(mén)合作一起研討的過(guò)程。前期調(diào)研工作不僅是某個(gè)部門(mén)單一的工作，而是公司各部門(mén)合作一起研討的過(guò)程。20032003年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研就可以把握市場(chǎng)，因?yàn)槟悄暌郧暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研就可以把握市場(chǎng)，因?yàn)槟菚r(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯是賣(mài)方市

24、場(chǎng)。只要開(kāi)工建設(shè)，無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓，都不愁沒(méi)有時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯是賣(mài)方市場(chǎng)。只要開(kāi)工建設(shè)，無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓，都不愁沒(méi)有買(mǎi)家，因此就不愁沒(méi)有錢(qián)掙，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房買(mǎi)家，因此就不愁沒(méi)有錢(qián)掙，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。對(duì)地價(jià)是多少才有盈利也需調(diào)研工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。對(duì)地價(jià)是多少才有盈利也需要認(rèn)真測(cè)算分析。這是因?yàn)榻鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化，已逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)要認(rèn)真測(cè)算分析。這是因?yàn)榻鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化，已逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)

25、變成為買(mǎi)方市場(chǎng)，而且買(mǎi)方也從過(guò)去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過(guò)渡為個(gè)人，如果不了解什轉(zhuǎn)變成為買(mǎi)方市場(chǎng)，而且買(mǎi)方也從過(guò)去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過(guò)渡為個(gè)人，如果不了解什么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)真正需要，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有明確、清醒的認(rèn)識(shí)，盲目決策，那么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)真正需要，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有明確、清醒的認(rèn)識(shí)，盲目決策，那么一旦在購(gòu)買(mǎi)土地的決策上發(fā)生失誤，其后果將是致命的。么一旦在購(gòu)買(mǎi)土地的決策上發(fā)生失誤，其后果將是致命的。 在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)其數(shù)。寫(xiě)字樓改住宅、酒店改公寓、大在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)其數(shù)。寫(xiě)字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)項(xiàng)日的定

26、位和把握尤其重要，一個(gè)成功的戶型改小戶型等等。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)項(xiàng)日的定位和把握尤其重要，一個(gè)成功的項(xiàng)目，前期市場(chǎng)調(diào)研工作是必不可少的，充分的調(diào)研工作也可使設(shè)計(jì)更加合理，完善。項(xiàng)目，前期市場(chǎng)調(diào)研工作是必不可少的，充分的調(diào)研工作也可使設(shè)計(jì)更加合理，完善。第三部分：改進(jìn)措施第三部分：改進(jìn)措施3 3、在今后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中應(yīng)該吸取金地公館項(xiàng)目設(shè)計(jì)變動(dòng)的這次經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在進(jìn)行優(yōu)化設(shè)、在今后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中應(yīng)該吸取金地公館項(xiàng)目設(shè)計(jì)變動(dòng)的這次經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)變更前應(yīng)充分進(jìn)行調(diào)研，首先咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)院各專(zhuān)業(yè)工程師，因?yàn)橐粋€(gè)專(zhuān)業(yè)的變動(dòng)會(huì)涉及計(jì)變更前應(yīng)充分進(jìn)行調(diào)研，首先咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)院各專(zhuān)業(yè)工程師，因?yàn)橐粋€(gè)專(zhuān)業(yè)的變動(dòng)會(huì)涉

27、及很多的專(zhuān)業(yè)一起變動(dòng)，必須要一個(gè)專(zhuān)業(yè)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的審核，在審核研討過(guò)程中預(yù)判到變更很多的專(zhuān)業(yè)一起變動(dòng)，必須要一個(gè)專(zhuān)業(yè)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的審核，在審核研討過(guò)程中預(yù)判到變更設(shè)計(jì)所引發(fā)的一系列問(wèn)題，在必須滿足相關(guān)法規(guī)及規(guī)范的前提下，才可進(jìn)行設(shè)計(jì)變動(dòng)，設(shè)計(jì)所引發(fā)的一系列問(wèn)題，在必須滿足相關(guān)法規(guī)及規(guī)范的前提下，才可進(jìn)行設(shè)計(jì)變動(dòng)，避免此類(lèi)情況的發(fā)生。避免此類(lèi)情況的發(fā)生。4 4、控制施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的幾點(diǎn)建議：、控制施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的幾點(diǎn)建議：（1 1）積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總）積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等

28、放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。夫。（2 2）應(yīng)編寫(xiě)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，經(jīng)公司各部門(mén)審核、書(shū)面確認(rèn)后下達(dá)給設(shè)計(jì)單位。）應(yīng)編寫(xiě)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，經(jīng)公司各部門(mén)審核、書(shū)面確認(rèn)后下達(dá)給設(shè)計(jì)單位。（2 2）在施工圖設(shè)計(jì)合同中對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量作出詳細(xì)約定，如在施工過(guò)程中因設(shè)計(jì)原因造成工）在施工圖設(shè)計(jì)合同中對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量作出詳細(xì)約定，如在施工過(guò)程中因設(shè)計(jì)原因造成工程的簽證、費(fèi)用、工期拖延等提出明確的罰金。程的簽證、費(fèi)用、工期拖延等提出明確的罰金。（3 3）與設(shè)計(jì)單位多溝通，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的問(wèn)題，）與設(shè)計(jì)單位多溝通，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的問(wèn)題，包括業(yè)主需求不明確、設(shè)計(jì)本身不合理等問(wèn)題。包括業(yè)主需求不明確、設(shè)計(jì)本身不合理等問(wèn)題。（4 4）項(xiàng)目部在收到設(shè)計(jì)文件后需盡快審查，審查結(jié)果抄送設(shè)計(jì)部一份（電子版文件即）項(xiàng)