戴德梁行項目部工程手冊(DOC75頁)

1、大連希望大廈物業(yè)管理處工程部崗位職責(zé)及管理制度大連希望大廈物業(yè)管理處工程部崗位職責(zé)及管理制度、工程部職責(zé)與任務(wù)工程部的職務(wù)是負(fù)責(zé)大廈全部公共設(shè)備、 設(shè)施的日常運(yùn)行管理，維修保養(yǎng)、更新改造、 保證設(shè)備正常工作，負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修方案審核、監(jiān)督大廈二次裝修、管理及維保工程質(zhì)量等 工作。工程的管理需要有科學(xué)性和嚴(yán)密性，要制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃工作并落實(shí) 完成，因?yàn)槌怂旧淼募夹g(shù)之外，它的工作直接或間接地與客人聯(lián)系在一起。要負(fù)責(zé)大 廈土建、弱電、強(qiáng)電、給排水、消防、綜合布線等各系統(tǒng)及公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)大廈高、低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和維修保養(yǎng)，負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶投訴和維修的處理, 滿足業(yè)戶

2、其他的服務(wù)要求，協(xié)助行政人事部財務(wù)部做好大廈工程使用材料、工具的選購、 庫存和保管、使用工作。負(fù)責(zé)部門人員管理、培訓(xùn)、考核工作。完成總經(jīng)理交班的工作任 務(wù)。為保證公司工程管理工作的順利進(jìn)行，明確工程管理工作的職責(zé)范圍，明確各相關(guān)部 門對工程管理工作的協(xié)調(diào)，明確工程部的組織機(jī)構(gòu)，明確各崗位的職責(zé)范圍，明確各項規(guī) 章制度和工作流程，保障樓宇設(shè)備的科學(xué)管理和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，保障對客戶的服務(wù)。因此工程部管轄范圍如下：1、負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)、弱電系統(tǒng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、生活熱水、消防系統(tǒng)、地 面管道的日常運(yùn)行管理、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和故障檢修；2、負(fù)責(zé)公共區(qū)域裝修改造工作，監(jiān)督大廈租戶裝修改造工作；3、負(fù)責(zé)大廈

3、公共區(qū)域燈飾、燈具的維修、維護(hù)工作；4、負(fù)責(zé)大廈機(jī)、電系統(tǒng)的設(shè)備更新和改造；5、負(fù)責(zé)對專業(yè)分包單位進(jìn)行安全、督導(dǎo)等工作；6、負(fù)責(zé)各種能源統(tǒng)計匯總、節(jié)能降耗工作；7、負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)工作。、工程部崗位職責(zé)（一）、工程部經(jīng)理1、執(zhí)行物業(yè)管理處總經(jīng)理的指示，直接對物業(yè)管理總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理人員，培 養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實(shí)保障動力設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。盡最大的 努力，以最低的用開支保持大廈管理及服務(wù)質(zhì)素水平；1大連希望大廈物業(yè)管理處工程部崗位職責(zé)及管理制度3、下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè) 備檢修

4、保養(yǎng)制度；4、巡察大廈設(shè)備運(yùn)作，掌握大廈工程人員和設(shè)備操作，審核每天工作如下：審核設(shè)備運(yùn)行報表，掌握設(shè)備耗能規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常耗能增加，分析原因， 及時采取整改措施。審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，改善及糾正現(xiàn)有設(shè)備運(yùn)作。以達(dá)至低成本, 高效益的成果；(3)現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工情況，定期進(jìn)行技術(shù)及管理 培訓(xùn)工作計劃；(4)現(xiàn)場巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)影響大廈運(yùn)作的重大故障，立即安排人 員處理；(5)審定下屬班組工作計劃、大項維修工作及工程的質(zhì)量進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及 時采取措施；審定設(shè)備更新、改造工程計劃、大項維修保養(yǎng)計劃，抽查設(shè)備設(shè)施運(yùn)行保 養(yǎng)及維修記錄，材料、備件購買存量，并按計

5、劃執(zhí)行。深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下 屬進(jìn)行職業(yè)道德、管理意識教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責(zé)任感；編制培訓(xùn)計劃, 定期對管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、 高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊伍。5、及時完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，處理應(yīng)急突發(fā)時間。（二）值班工程師崗位職責(zé)在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)分管專業(yè)設(shè)備設(shè)施維修、運(yùn)行技術(shù)及全面管理工作。具體職責(zé)如下:1.2.3.5.負(fù)責(zé)編制所轄設(shè)備設(shè)施的月維修、運(yùn)行計劃；改造方案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，負(fù)責(zé)組 織計劃的落實(shí)實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查。負(fù)責(zé)組織維修、運(yùn)行及檢查所轄設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的

6、狀況，并解決有關(guān)技 術(shù)問題，以保證設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)負(fù)責(zé)督導(dǎo)操作人員嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn) 行。在設(shè)備維修、運(yùn)行保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備故障應(yīng)立即向工程部經(jīng)理報告，并組織調(diào)查、分 析設(shè)備設(shè)施故障原因，提出處理意見及整改措施以防止同類事故再次發(fā)生。每月一次對員工進(jìn)行專業(yè)知識及工作能力的培訓(xùn)。組織員工學(xué)習(xí)本崗位專業(yè)技術(shù)，不4.2大連希望大廈物業(yè)管理處工程部崗位職責(zé)及管理制度斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，并不定期進(jìn)行業(yè)務(wù)考核及現(xiàn)場培訓(xùn)工作。6.協(xié)助工程部經(jīng)理做好日常管理及運(yùn)行保養(yǎng)人員調(diào)配及后勤保障工作。7.負(fù)責(zé)下屬員工的績效考核工作。8.及時完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。9

7、.負(fù)責(zé)對日常保修工作檢查、落實(shí)完成情況。610.11.有處理工程突發(fā)事件應(yīng)急處理的能力。負(fù)責(zé)對大廈各種能源每日消耗情況進(jìn)行監(jiān)控， 發(fā)現(xiàn)問題及時向部門經(jīng)理匯報并提出解 決方案。（三）專業(yè)主管1、確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是工程主管的首要任務(wù)，設(shè)備主管對下屬人員 和系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求每天必須做好以下各項管理工作：(1)(2)(3)(4)(5)2、檢查系統(tǒng)主要設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。 檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況發(fā)現(xiàn)設(shè)備操作誤差，立即糾正； 檢查下屬崗位紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正； 現(xiàn)場督導(dǎo)工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度； 實(shí)地檢查工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度； 實(shí)地檢查下屬員工維

8、修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正 措施；3、發(fā)生故障，立刻組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患，立刻組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保 證系統(tǒng)設(shè)備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障或影響正常大廈運(yùn)作時， 迅速到達(dá)現(xiàn)場組織處理，并盡快提交事故報告予管理層；4、負(fù)責(zé)制定本系統(tǒng)運(yùn)作方案，并不斷與操作人員研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)保證安全 運(yùn)行，并節(jié)省能源費(fèi)用；5、負(fù)責(zé)制定系統(tǒng)設(shè)備日常維修計劃和每年大維修保養(yǎng)計劃和備件購買計劃，定期 提交工程報告給經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計劃的實(shí)施，制定工作標(biāo) 準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率；&執(zhí)行工程部經(jīng)理的指令，認(rèn)真貫徹崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)

9、 程及員工守則，按三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不 漏電、不漏油、不漏水、不漏氣（蒸氣、制冷劑）；五良好：使用性能良好，密 封良好、潤滑良好，緊固良好、調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬；7、根據(jù)下屬員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓(xùn)計劃，經(jīng)常對下屬員工進(jìn)行職 業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)；8、審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處 理、零件更換記錄整理歸檔；9、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，不斷改造和完善系統(tǒng)，對系統(tǒng)的改造工程參與設(shè)計，監(jiān)督施工，質(zhì)量整改。10、組織并落實(shí)維修巡視路線，定期對記錄進(jìn)行檢查。11、負(fù)責(zé)本專業(yè)考勤制度的實(shí)施。（四）文員

10、、庫管、內(nèi)勤1、貫徹執(zhí)行工程部經(jīng)理的工作指示，協(xié)助工程部經(jīng)理處理工程部之日常文書工作。2、負(fù)責(zé)工程部各類文件及報告的收發(fā)、 打印、復(fù)印、傳閱及存檔等工作。3、完成各項目提交之每月/每年工程事務(wù)工作報告及計劃的整理、匯總及歸檔工作。4、妥善處理各專業(yè)項目之外委合同的存檔及借閱工作。5、協(xié)助辦理部門會議的記錄及會務(wù)工作。6負(fù)責(zé)接聽/接待任何至物業(yè)管理工程部的投訴、 查詢電話及拜訪人員。7、收集各項有關(guān)工程設(shè)備/系統(tǒng)的技術(shù)資料，并完成歸檔、登記工作。8、負(fù)責(zé)工程材料、零配件、工具的入庫管理工作，執(zhí)行嚴(yán)格的出入庫登記制度, 按期向工程部經(jīng)理匯報整理倉庫備件使用情況。9、必要時需協(xié)助完成經(jīng)理安排的其它事

11、項。（五）電工1、強(qiáng)電工負(fù)責(zé)范圍(1)(2)電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理；變配電室的高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)及控制設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及故障檢 修；(3)(4)水泵房電器設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及故障檢修；電梯、空調(diào)冷凍設(shè)備動力電源供給。配合其它人力資源運(yùn)用，當(dāng)其它班組人 力不足時，應(yīng)積極配合；負(fù)責(zé)大廈各層用電系統(tǒng)動力設(shè)備，電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修工作；負(fù)責(zé)大廈范圍內(nèi)所有公共照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修；負(fù)責(zé)應(yīng)急發(fā)電機(jī)例行試運(yùn)及維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯外委公司維保工作，當(dāng)值人員接到故障報修后，應(yīng)立即與電梯分包人員聯(lián)系，盡快到位檢修，同時做好電話記錄；2 、運(yùn)行電工負(fù)責(zé)范圍（1）嚴(yán)格遵守員工守則和各項規(guī)章制度；（2）努力學(xué)

12、習(xí)技術(shù)，熟練及掌握大廈供電方式狀態(tài)，線路走向及所管轄設(shè)備的原 理、技術(shù)性能操作；（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防小動物，確保設(shè)備安全運(yùn)行；（4）堅守崗位，定期巡查電器設(shè)備，密切監(jiān)視中央信信號屏情況，正確抄錄各項 數(shù)據(jù)并填好報表；（5）對急修及時登記，并填好派工通知單通知維修班前往處理， 作好每日工時材(6)(7)(8)料統(tǒng)計工作；負(fù)責(zé)同變電站和供電公司電力調(diào)度的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并作好記錄；發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障；緊急停電事故未排除，不能進(jìn)行交接班， 交接兩班的人員應(yīng)共同工作，完成 維修后才進(jìn)行交接，并做好工作記錄；假、補(bǔ)休需在七天前報告主管，并由主管安排

13、合適的替班人；（9）（10）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。3 、維修電工負(fù)責(zé)范圍嚴(yán)格遵守員工守則和各項規(guī)章制度；努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈電器設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修; 按時按質(zhì)按量地完成主管分配工作任務(wù)并按要求做好記錄表格； 出現(xiàn)事故時應(yīng)迅速返回變配電室，積極協(xié)助其它運(yùn)行電工的工作；（1）（2）（3）（* * * 4）（4）電工要負(fù)責(zé)損壞的燈泡、燈管更換及備品清點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不足時要及時申請補(bǔ)充;（5）（6）（7）（8）（9）嚴(yán)格執(zhí)行燈光管理制度，中班巡燈者交接班時負(fù)責(zé)填寫交接班記錄; 交接班時如發(fā)生故，交班者必須同接班者排除故障后才能下班； 請假、補(bǔ)休需在七天前報告主管，并由主管安排合

14、適的替班人； 每月進(jìn)行一次分管設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；搞好班內(nèi)外清潔工作。（六）空調(diào)1、負(fù)責(zé)范圍（1）（2）（3）（4）（5）（6）中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理；所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和檢修； 所有中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修； 所有空調(diào)、電機(jī)及控制電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 消防排煙、送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。2、空調(diào)運(yùn)行工崗位職責(zé)（1）（2）（3）(4)蒸汽系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。大連希望大廈物業(yè)管理處工程部崗位職責(zé)及管理制度45主管提交現(xiàn)有分包工作進(jìn)度及質(zhì)量工作報告。（七）給排水、萬能工1、負(fù)責(zé)范圍（1）（7）認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況做到故障判斷

15、準(zhǔn)碓， 維 修快捷；負(fù)責(zé)生活冷、熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（上、下管道）、消防噴淋、消火栓、(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10) (11) (水幕水系統(tǒng)的運(yùn)行管理及上述系統(tǒng)設(shè)備（包括水泵、濕式報警閥組、穩(wěn)壓罐 熱水加熱器、管道、閥門、減壓閥及其附屬設(shè)備）循環(huán)系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)和故障 檢修；負(fù)責(zé)所有公共衛(wèi)生間潔具，五金構(gòu)件的維修保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)大廈所有手推車、門地簧維修保養(yǎng)及五金構(gòu)件的修理； 負(fù)責(zé)風(fēng)、電焊施工及機(jī)件加工五金構(gòu)件的小批量加工。負(fù)責(zé)煤氣管道系統(tǒng)的日常檢查工作。 負(fù)責(zé)家具、木器的修補(bǔ)；負(fù)責(zé)墻紙、地毯、天花、玻璃等各種裝修的處理；負(fù)責(zé)墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新； 負(fù)責(zé)大理石、云石

16、、瓷片飾面的修補(bǔ)； 負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面的滲漏水處理；2、給排水、萬能工維修崗位職責(zé)（1）（2）負(fù)責(zé)大廈各類鎖安裝和修理； 在能力所能及的情況下，承擔(dān)部分裝修改造工程和木器家具的制作或改造。遵守員工守則，嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度；服從派工安排，認(rèn)真細(xì)致、保質(zhì)、按時完成工作任務(wù)，工作中發(fā)現(xiàn)問題及時請 示匯報，后認(rèn)真寫完工單，不得私接任務(wù)；熱受本職工作，努力學(xué)習(xí)技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，做到一專多能，同事間互 相溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)助；(4)(5)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，正確使用各種機(jī)具，發(fā)現(xiàn)不能修復(fù)的必須及時報告上級， 不得帶故障使用機(jī)具，對各類機(jī)具設(shè)備和自用工具做到勤保養(yǎng)和妥善保管； 維修人員必須對日常執(zhí)修的工作任務(wù)

17、負(fù)責(zé)，做到及時、速完成各項小修和小件 加工作任務(wù)，遇有緊急項目報修任務(wù)時，必須做到隨報隨修，不計較工作量和 工作時間努力完成。維修人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)，不斷提高自己的技術(shù)水平，做到一專多能，要認(rèn)真注意 維修質(zhì)量，遇有故障必須底處理，不得馬虎了事，更不得有損原來的裝修格調(diào), 遇有特殊問題必須及時向主管匯報。值班人員對水系統(tǒng)及機(jī)械設(shè)備的運(yùn)行負(fù)直接責(zé)任，并及時完成當(dāng)班維修項目;(9) 巡檢時必須按制度所規(guī)定的時間及檢路線進(jìn)行認(rèn)真巡檢，做好運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn) 問題立即報告主管；(10) 執(zhí)行主管的指令，嚴(yán)守操作規(guī)程，當(dāng)班時間不可擅離崗位；(11) 接班人員必須準(zhǔn)時到崗，到崗后十分鐘為交接班時間。認(rèn)真履行交接班

18、手續(xù)，系統(tǒng)及設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)未交待清楚，交班者不得下班。緊急故障未處理完 畢不交接班，有人替班方能離開崗位；(12) 認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備性能及系統(tǒng)情況，判斷故障快捷準(zhǔn)確，處 理迅速及時；(13) 因值班人員失職造成影響大廈運(yùn)作或損壞設(shè)備，追究當(dāng)班者責(zé)任。運(yùn)行技工每天檢查室內(nèi)排污泵的運(yùn)行情況，檢查各止回閥的工作情況，每周檢測一次污水泵的絕緣情況并做好檢查記錄。(14) 維修技工每半月檢查一次室外污水井和化糞池的情況，并做好檢查記錄。(15)應(yīng)組織定期清掏化糞池，每次清掏應(yīng)做好清掏記錄。(八)弱電技工一、弱電技工負(fù)責(zé)范圍1、大廈內(nèi)各項弱電系統(tǒng)(消防自動報警及聯(lián)動，樓控系統(tǒng)、保安監(jiān)控、一卡通門禁

19、、有 線電視、衛(wèi)星電視、信息發(fā)布系統(tǒng)、公司內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)及電腦的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。2、負(fù)責(zé)對所轄樓宇自控機(jī)房及其設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理，處理一般性故障，參與、協(xié)助樓 宇自控設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時處理并向弱電主管匯報。4、3、熟悉所轄空調(diào)、給排水、配電、照明等與樓宇自控相關(guān)聯(lián)的設(shè)備設(shè)施的情況，嚴(yán)格執(zhí) 行相關(guān)設(shè)備設(shè)施的操作程序及掌握應(yīng)急處理措施。負(fù)責(zé)按時巡視設(shè)備設(shè)施，及時準(zhǔn)確記錄設(shè)備的運(yùn)行狀況，并保持機(jī)房衛(wèi)生清潔。5、及時完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.二、弱電技工崗位職責(zé)全面負(fù)責(zé)弱電班的管理工作并負(fù)責(zé)新天地廣場弱電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)工作并處理一般性故障。2.熟悉所轄的弱電各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施

20、的情況， 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備的操作規(guī)程及掌握應(yīng)急處理措 施。3.定時巡視設(shè)備機(jī)房和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄，并保持機(jī)房的衛(wèi)生清潔。4、5、負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、錄像監(jiān)控系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)等的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作。負(fù)責(zé)按時巡視所轄弱電設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患及時匯報并妥善解決，并做好巡檢記錄和交接班記錄、日常管理（一）計劃管理工程部要制定預(yù)防性維修計劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。具體做法為：1、建立設(shè)備檔案資卡將大廈內(nèi)所有必須進(jìn)入維保計劃的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、 安裝調(diào)試手冊資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記

21、卡。并按說明書中 規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。2、編制設(shè)備計劃維護(hù)總表將全部維保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃一覽表。3、發(fā)出維修保養(yǎng)指令工作單維修保養(yǎng)指令工作單是根據(jù)計劃維總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排，按時間向員工發(fā)出的。發(fā)出指令單時應(yīng)注意：4、保養(yǎng)計劃的落實(shí)跟進(jìn)檢查維保工根據(jù)令是完成任務(wù)必須在單上記錄工作，包括所有時間，檢查結(jié)果等，并 簽字交回。主管要對維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查， 考核其工作質(zhì)量。（二）組織管理大廈由各類設(shè)備組合而成（消防、給排水、空調(diào)、強(qiáng)弱電、電梯等），工程部按計劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，還要安排員工巡查。根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)

22、行時間狀況安排每日 或每周進(jìn)行巡查、要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，檢查所有設(shè)備運(yùn) 作情況，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，聆聽設(shè)備運(yùn)行時有無聲 音異常、觸摸設(shè)備溫升及振動情況如何，并嗅機(jī)械有無發(fā)出焦味和其它異味等等。 不要只巡不查，總之，要加強(qiáng)員工責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可 靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛 病。堅持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故 障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快，作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。（三）協(xié)調(diào)管理1、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并

23、適當(dāng)更換工程職責(zé)及崗位，逐 步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓員工感到自己在各方面有較大的提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及 自豪感。這種榮譽(yù)、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。2、在社會中招聘有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、具有上崗等級證書的人員，可降低公司用人（培訓(xùn)上 崗證）成本，減少用人風(fēng)險。3、合理用人，要用員工所長，嚴(yán)格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使 人與人之感到在崗位正是自己可施展才能的地方。4、定期考核考績，嚴(yán)格獎懲。要多表揚(yáng)出色員工，以樹立榜樣。懲罰出錯員工，激 發(fā)其積極性，使員工專心工作，不可再犯。5、主張團(tuán)隊工作精神，工作以完成目標(biāo)為主，持完成整體工作，在團(tuán)隊內(nèi)部強(qiáng)調(diào)協(xié) 助。6部門把任務(wù)下達(dá)到班

24、組，獎勵辦法是表揚(yáng)部門，獎勵個人。每個成員不僅要完成 自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相溝 通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心 部門，個人關(guān)心小組。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。（四）數(shù)據(jù)文件管理設(shè)備及資料的建檔工作，是搞好大廈工程管理的一項十分重要的工作， 其理由是:1、匯集積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作。2、檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期改進(jìn)措施的資料來源。3、研究分析設(shè)備檔案資料，可改進(jìn)設(shè)備管理和檢修的計劃，增加對設(shè)備的認(rèn)識和了 解，提高維修和管理水平。4、內(nèi)設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。5、設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、

25、編號、型號、安裝地點(diǎn)、制造廠，供貨商、聯(lián)系 電話、地址、設(shè)備主要數(shù)據(jù)，其它數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時 間及內(nèi)容、事故分析等項。6認(rèn)真詳細(xì)做好工作，將對今后的故障維修、制定設(shè)備的預(yù)防性維修計劃及制定巡 回檢查帶來許多方便。（五）安全生產(chǎn)管理為保障大廈資產(chǎn)利益、大廈設(shè)備及操作員生命安全，大廈必須制定設(shè)備安全運(yùn)行管 理制度，從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作：1、安全管理組織。2、每月進(jìn)行一次安全教育及訓(xùn)練。3、定期或不定期實(shí)施安全檢查。4、事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。5、調(diào)查分析結(jié)果的保存及公報，以增加員工運(yùn)行知識。6經(jīng)常保持工作場所安全。7、提高工作人員對安全教育的興趣。8、制定工

26、作安全守則及獎懲規(guī)定。9、負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。（六）工程部管理規(guī)章制度6. 1供電管理制度變電所的管理 1、變電所是整個樓宇的中心部分，任何無關(guān)人員不得入內(nèi)。2、變電所對任何部位送電必須有副總經(jīng)理的書面通知，任何人不得隨意合閘送電。3、變電所對任何部位的拉閘停電必須有工程部經(jīng)理或副總經(jīng)理的書面通知，任何人不得隨意拉閘停電。4、變電所的任何操作均應(yīng)遵守變電所值班管理制度。臨時用電管理 1、物業(yè)中心負(fù)責(zé)受理用戶臨時用電的申請，工程部審查用戶提供的臨時用電申請表及電氣施工圖，避免超載用電，禁止亂拉亂接供電線路。2、工程部對用戶臨時用電實(shí)行技術(shù)監(jiān)督；物業(yè)中心按臨時用電管理

27、制度對用戶實(shí)行 管理。一切臨時用電設(shè)施實(shí)行計量，按計量收費(fèi)。臨時停電的管理1、在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，應(yīng)在24小時內(nèi)通知用戶，供電部門臨時或故障停電時，應(yīng)通過廣播或通告等方式立即通知用戶。2、因設(shè)備保養(yǎng)需要臨時停電時，應(yīng)得到總經(jīng)理的書面批準(zhǔn)后還應(yīng)提前三天以書面通告的形式通知用戶。不論故障停電還是檢修保養(yǎng)停電均應(yīng)在值班日志上做好記錄。6. 2臨時用電管理制度1、凡施工所使用的電動設(shè)備，工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和 安全要求。2、臨時線路必須安裝漏電保護(hù)開關(guān)，電度表，施工配電箱（柜）。3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼須有良好接地。4、臨時線路必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠

28、的保護(hù)。如用膠皮橡套電纜，則應(yīng)在過 路處設(shè)有硬質(zhì)的套管保護(hù)，管口裝戶圈，以防割破電線。安裝完畢的臨時線路，使用單位不得擅自改動。施工限制1、不影響樓宇機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作。2、不超出供電負(fù)荷允許范圍。3、噪音很大的電動工具，使用前必須向客服中心報告按規(guī)定的時間進(jìn)行工作，不能影響其他用戶的正常工作與休息。臨時用電檢查與監(jiān)督 1、工程部負(fù)責(zé)臨時用電期間的檢查與監(jiān)督。2、檢查中發(fā)現(xiàn)違章用電等應(yīng)立即通知用電單位整改，對不聽勸阻者物業(yè)中心有權(quán)停止其用電。禁止以下行為 1、亂拉亂接電線。2、超出設(shè)計負(fù)荷的臨時用電，未經(jīng)申請的臨時用電。3、不符合安全的違章用電行為。臨時用電計量 1、用電單位應(yīng)提供檢驗(yàn)合格并滿

29、足用電要求的計量電度表，經(jīng)維修主管審核后，指派維修技工安裝，加封，記錄表底數(shù)上報管理處。2、臨時用電單位到管理處交納臨時用電保證金，管理員收取后，開出票據(jù)。3、拆除臨時用電線路時，申請人通知管理處，管理員根據(jù)電度表讀數(shù)，收取電費(fèi)并退回用電保證金。4. 3熱力運(yùn)行管理制度交接班 1、熱力站員工必須提前10分鐘到崗，換好工作服，熟悉工作場地，了解上一班的工作情況。2、熱力站員工必須保持工作場地的清潔，每天下班前必須打掃工作場所的衛(wèi)生，工作場所沒有打掃或打掃不清潔時，接班人員有權(quán)不接班，并要求交班人員重新打掃。3、熱力站值班的運(yùn)行人員還應(yīng)保持熱力站的設(shè)備運(yùn)行及機(jī)房的清潔工作。4、水泵房屬于無人值班機(jī)

30、房，值班人員應(yīng)定期進(jìn)行巡視，并保持機(jī)房門時刻關(guān)閉上鎖。5、交班人員必須認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄和交接班記錄。6、7、9、交班人員必須將上一班的設(shè)備運(yùn)行情況、進(jìn)行的重要操作、發(fā)生了何種故障、使用的 工具和用品的數(shù)量以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的各種事項等向接班人員交代清楚。接班人員必須認(rèn)真詢問上一班的設(shè)備運(yùn)行情況、進(jìn)行了何種操作，是否發(fā)生了設(shè)備故 障，如何處理；清點(diǎn)使用的工具和用品的數(shù)量等。在交接班其間如發(fā)生設(shè)備故障或重要的操作，由交班人員進(jìn)行，接班人員配合，事情 處理完畢后，交班人員才能離開崗位。接班人員接班時必須精神飽滿。接班人員有病態(tài)、酗酒或精神不振時不得接班，交班 人員也不得向其交班，并應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)。10

31、、接班人員如某種原因未按時到崗接班時， 交班人員不得離開崗位，應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo) 報告。運(yùn)行1、熱力站員工在當(dāng)班時必須嚴(yán)守工作崗位，密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，按規(guī)定巡視機(jī)房和 設(shè)備，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患，保持設(shè)備運(yùn)行的可靠與安全。2、密切注意熱力公司熱源的壓力與溫度，在冬季（11月15日3月30日）正常的蒸汽壓力值為：0.35M pa0.80M pa；在夏季（6月1日10月15日）正常的蒸汽壓力值為：0.65Mpa0。80Mpa,正常的溫度值為：120C170C。3、在冬季供暖時，空調(diào)換熱器出口溫度應(yīng)控制在 50 C55 C之間，采暖換熱器出口溫度應(yīng)控制在60C75C之間。熱水換熱器的出

32、口溫度應(yīng)控制在48C53C之間。若發(fā)現(xiàn)參數(shù)值偏差較大時，應(yīng)立即報告運(yùn)行主管或工程部經(jīng)理，同時向熱力公司報告。4、對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，當(dāng)值員工應(yīng)及時采取整改措施加以解決，暫時不能處理的問 題應(yīng)及時如實(shí)地向運(yùn)行主管匯報，在主管的協(xié)調(diào)下加以解決。5、熟悉和掌握設(shè)備的性能和操作規(guī)范， 嚴(yán)格按操作規(guī)程操作設(shè)備，保證安全運(yùn)行。&認(rèn)真記錄設(shè)備運(yùn)行中的各項參數(shù)，及時調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，保質(zhì)保量的為客戶提供 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。7、當(dāng)班員工必須遵守工作紀(jì)律，在崗位上不得做與工作無關(guān)的事情，不得擅自離開工作.J-L-t I亠 岡位。8、認(rèn)真做好設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作，時刻保持設(shè)備的清潔和完好率，時刻保持機(jī)房整潔。9、

33、認(rèn)真做好交接班記錄和重要操作記錄以及故障修理記錄，仔細(xì)、主動向下一班員工介 紹當(dāng)班的各種工作情況。10、下班前半小時認(rèn)真做好機(jī)房和設(shè)備的清潔保養(yǎng)工作。6. 4冷水機(jī)房運(yùn)行管理制度1、嚴(yán)格按照熱力運(yùn)行的交接班規(guī)定做好交接班工作。2、值班員工必須保持工作場地的清潔，每天下班前必須打掃工作場所的衛(wèi)生，工作場所沒有打掃或打掃不清潔時，接班人員有權(quán)不接班，并要求交班人員重新打掃。3、交班人員必須認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄和交接班記錄。4、交班人員必須將上一班的設(shè)備運(yùn)行情況、進(jìn)行的重要操作、發(fā)生了何種故障、使用的工具和用品的數(shù)量以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的各種事項等向接班人員交代清楚。5、接班人員必須認(rèn)真詢問上一班的設(shè)備運(yùn)行情況

34、、進(jìn)行了何種操作，是否發(fā)生了設(shè)備故障，如何處理；清點(diǎn)使用的工具和用品的數(shù)量等。6在交接班其間如發(fā)生設(shè)備故障或重要的操作，由交班人員進(jìn)行，接班人員配合，事情處理完畢后，交班人員才能離開崗位。7、接班人員接班時必須精神飽滿。接班人員有病態(tài)、酗酒或精神不振時不得接班，交班人員也不得向其交班，并應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)。8、接班人員如某種原因未按時到崗接班時，交班人員不得離開崗位，應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo) 報告。9、嚴(yán)格執(zhí)行運(yùn)行、調(diào)控、檢查和維護(hù)保養(yǎng)等規(guī)程操作，保障空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行;10、嚴(yán)格按照設(shè)備啟動、關(guān)閉時間操作，每日定時巡視檢查，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，遇到重大問題及時通知工程部經(jīng)理或副總經(jīng)理，并積極

35、進(jìn)行搶修，保證設(shè)備正常 運(yùn)轉(zhuǎn);11、機(jī)房門平時應(yīng)保持關(guān)閉，未經(jīng)許可禁止非工作人員入內(nèi);12、保持機(jī)房內(nèi)的清潔以及良好的通風(fēng)和照明;13、機(jī)組運(yùn)行時，值班人員應(yīng)按時巡查，檢查各項運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，看、聽、聞、摸，感受現(xiàn)場氣氛，如有異常，應(yīng)及時調(diào)整處理，并做好記錄 14、嚴(yán)格按保養(yǎng)規(guī)定對機(jī)組及系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)、維修工作;15、定期對機(jī)組及系統(tǒng)進(jìn)行清潔工作，保證設(shè)備表面無灰塵;16、定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的暢通;17、每年對機(jī)組進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機(jī)組的良好運(yùn)行； 18、認(rèn)真做好運(yùn)行記錄。6. 5變電所值班制度1、值班員工應(yīng)遵守公司各項管理制度及規(guī)定，使用規(guī)范語言

36、，嚴(yán)格按照有關(guān)程序工作, 嚴(yán)格遵守考勤制度。2、配電所實(shí)行24小時值班。值班人員堅守崗位，不得離崗、脫崗，不做與工作無關(guān)的事, 不帶閑雜人員進(jìn)入值班室，外來參觀人員必須經(jīng)工程部經(jīng)理書面通知后由專人帶領(lǐng)參觀并按規(guī)定進(jìn)行登記。3、變電所的工具和專用的安全用品必須妥善保管，在每天的交接班記錄上要交接清楚。4、變電所的值班員工必須負(fù)責(zé)高、低壓變電所及發(fā)電機(jī)房設(shè)備運(yùn)行。低壓變電所和發(fā)電機(jī)房屬于無人值守，門應(yīng)時刻保持關(guān)閉。5、值班電話只做值班專用，應(yīng)隨時保持暢通。&各項記錄必須完整、清潔，記錄內(nèi)容工整、準(zhǔn)確。7、堅持交接班制度，嚴(yán)格按照變電所交接班制度的規(guī)定進(jìn)行交接班。8、發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應(yīng)立即查清原因，

37、并上報工程部領(lǐng)導(dǎo)，同時做好值班記錄。9、熟記重要電話號碼，在發(fā)生事故時，能準(zhǔn)確、及時按照有關(guān)程序進(jìn)行報告。6. 6變電所交接班制度1、接班人員應(yīng)按正常上班時間提前10分鐘到值班室進(jìn)行交接班。2、已到下班時間，接班人員未到，交班人員不得離崗，應(yīng)即向主管領(lǐng)導(dǎo)報告并接受指示。3、交班人員在下班前半小時將變電所清潔衛(wèi)生做完后，應(yīng)對公用工具、消防應(yīng)急工具、 對講機(jī)等進(jìn)行清點(diǎn)，并根據(jù)情況記錄在值班日志上。4、值班員應(yīng)詳細(xì)填寫值班日志，對班上的重要情況及異常情況除應(yīng)記錄在值班日 志外，還應(yīng)口頭向接班人敘述清楚，接班人對上一班事情仍有不清楚，應(yīng)一問到底。接班人確認(rèn)后在值班日志上簽名。接班人未簽字確認(rèn)，交班人員

38、不能離開崗位并 應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)報告。5、如到下班時間仍未交接完畢，交班員不能離開崗位，必須堅持到交接班過程結(jié)束，方允許離開。6、交接時發(fā)現(xiàn)值班室衛(wèi)生不整潔，可要求上一班人員進(jìn)行衛(wèi)生清掃，如事后發(fā)現(xiàn)，則由接班人自行打掃。7、交、接班時發(fā)生異常情況，接班員可要求交班員留下協(xié)助處理，直到接班人能單獨(dú)處理時，方允許離開。接班人如發(fā)現(xiàn)有異常情況，且在交接班時無記錄，應(yīng)及時通知主管領(lǐng)導(dǎo)，并把異常情況記錄下來。10、辦理交接手續(xù)時，應(yīng)所有交、接班人同時、同地進(jìn)行，不能只對其中一人進(jìn)行交班，也不能只對一人進(jìn)行接班。所有交、接班人不得做與交、接班無關(guān)事項。6.7來訪登記制度1、2、變電所屬機(jī)房重地，無關(guān)人員不得入

39、內(nèi)。任何因公進(jìn)入變電所的人員必須登記，記錄來訪事由，時間，離開時間等，并簽字確認(rèn)。3、變電所值班員必須在來訪人員登記簿上記錄、簽名確認(rèn)。4、對分變電所的來訪人員應(yīng)在分變電所進(jìn)行登記。1、對外單位來訪人員，必須經(jīng)工程部經(jīng)理書面通知后在指定人員陪同下進(jìn)行登記后才可進(jìn)入變電所，變電所值班人員必須將該書面通知保存三個月。6.8配電柜操作票制度1、在變電所內(nèi)10KV側(cè)所有斷路器的拉合閘操作必須填寫操作票。2、在變電所內(nèi)0.4KV側(cè)配電屏上殼體的額定電流等于或大于200A的斷路器的拉合閘操作必須填寫操作票。3、操作票簽發(fā)人資格或職務(wù)：工程部主管電氣工作的主管工程師。4、操作票執(zhí)行人資格或職務(wù)：變電所具有上

40、崗資格的電氣技工。5、填寫分閘操作票時必須明確停電原因和受影響的范圍。6、當(dāng)停電會引起相關(guān)設(shè)備不正常工作時，應(yīng)提前通知所有相關(guān)部門。7、填寫合閘操作票時要確保受電設(shè)備是良好備用狀態(tài)，線路絕緣良好。簽發(fā)操作票時應(yīng)按單線系統(tǒng)圖列明斷路器的名稱和線路名稱，當(dāng)一票操作多個斷路器時，要列明操作順序。9、操作票應(yīng)由兩人一起完成，其中值班領(lǐng)班或較有工作經(jīng)驗(yàn)的值班員負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，另一值班員負(fù)責(zé)操作。監(jiān)護(hù)人應(yīng)按系統(tǒng)圖核對操作票是否有誤，如有疑問，先向簽發(fā)人詢問清楚再執(zhí)行。監(jiān)護(hù)人對操作的正確性負(fù)責(zé)。10、操作變配電間的任何斷路器后（包括不需要填寫操作票的操作）均要記錄在值班日記上，并注明操作時間。11、已執(zhí)行的操作票

41、保留至當(dāng)月底，由變電所所長交工程部經(jīng)理，確認(rèn)存檔。注意：當(dāng)發(fā)生可能危及設(shè)備或人身安全的事故時， 值班員可不經(jīng)批準(zhǔn)作分閘操作，但事后應(yīng)向工程師報告并記錄在值班日記上。6. 9工作票制度1、對電氣設(shè)備進(jìn)行工作時，應(yīng)填寫第二種工作票。2、事故搶修工作，可不填寫工作票，但應(yīng)記錄在值班日記上。3、被維修的電氣設(shè)備只有一個電源，且該電源動力箱在維修技工的視線范圍的同一室內(nèi)時，維修該電氣設(shè)備的工作可不簽發(fā)工作票。4、工作票簽發(fā)人資格：工程部主管電氣工作的工程師。5、工作負(fù)責(zé)人：電氣主管或經(jīng)工程師批準(zhǔn)的電氣技工。6工作許可人：電氣主管或具有帶班能力的值班員。7、工作班成員：持有上崗證的電氣技工。如在電氣設(shè)備外

42、殼上工作的非電氣技工(如油漆工等)應(yīng)由持上崗證的電氣技工監(jiān)護(hù)，才能工作。8、各人員的安全責(zé)任:工作票簽發(fā)人:1)對工作的必要性，工作是否安全負(fù)責(zé)。2)對工作票上的安全措施是否正確完備負(fù)責(zé)。3)對工作負(fù)責(zé)人和工作班是否適當(dāng)和足夠負(fù)責(zé)。工作負(fù)責(zé)人:1)檢查工作票所列安全措施是否完備，工作許可人所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實(shí)際條件。在工作許可后簽名確認(rèn)。2)正確安全地組織工作，在工作開始前結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際對工作人員交代安全事項。3)工作中督促和檢查工作人員遵守安全規(guī)程，不斷對工作班進(jìn)行監(jiān)護(hù)。4)工作暫停時(例如用餐，休息等)保持現(xiàn)場安全措施不受破壞。5)工作結(jié)束時檢查工作班工作質(zhì)量，確認(rèn)人員、器材、工具已

43、撤離現(xiàn)場，設(shè)備可恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。在工作票上寫明工作完成時間并簽名。簽名后，工作班成員不得再進(jìn)入工作現(xiàn)場。工作許可人:1)檢查工作票所列安全措施是否正確完備且符合現(xiàn)場實(shí)際條件。2)對工作票的內(nèi)容發(fā)生疑問時，向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時可要求詳細(xì)補(bǔ)充。3)執(zhí)行工作票所列的安全措施，確認(rèn)停電設(shè)備已停電并無突然來電的危險。4)完成安全措施后，會同工作負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場檢查一遍，對工作負(fù)責(zé)人指明工作區(qū)及附近帶電設(shè)備位置和注意事項。5)在工作票上寫上允許工作時間并簽名。6）工作完成后，檢查現(xiàn)場，如發(fā)現(xiàn)不足，要求工作負(fù)責(zé)人補(bǔ)做至符合安全要求。工作班成員認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全。6.10

44、變電所巡視制度1、所內(nèi)巡視（每兩小時一次）并按規(guī)定的時間抄表記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)：每班接班后巡視變電所室內(nèi)10KV配電屏、變壓器和中央信號盤；特別注意上一班操作或維修過的運(yùn)行設(shè)備;每天白班接班后抄錄兩個計量柜的有功、無功表讀數(shù)。2、分變電所的巡視每兩小時一次，并按規(guī)定抄表記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)。3、負(fù)荷高峰期巡視：先進(jìn)行站內(nèi)巡視、特別注意運(yùn)行狀態(tài)變壓器及其溫控與通風(fēng)設(shè)備;試驗(yàn)站內(nèi)的送、排風(fēng)機(jī)；記錄重要的開關(guān)回路電流；用電子溫度計測量其溫度；巡視室外分變電亭，檢查有無異常情況。4、晚間巡視：晚上11: 30進(jìn)行所內(nèi)巡視。同時注意變電所內(nèi)門窗和防止小動物進(jìn)入的措施。5、通過值班員到設(shè)備房現(xiàn)場，體會現(xiàn)場氣氛，感受有無

45、過熱、不正常噪音、振動、焦糊味，判斷設(shè)備是否運(yùn)行正常。運(yùn)行值班員巡視是要求到現(xiàn)場感受現(xiàn)場氣氛，做到:1)嗅：放電嗅味及絕緣過熱之焦味。2)3)摸:設(shè)備非帶電部分的溫度和振動情況。4)看:放電火花、變色、變形、變位、損壞、滲油、繼電器、電度表轉(zhuǎn)動，儀表、聽：火花放電聲，機(jī)械振動聲，電壓、電流不正常所引起的異常聲音等。號燈指示等。5)測:用紅外溫度計測量接點(diǎn)、觸點(diǎn)、外殼的溫度。巡視檢查均要記錄在值班日志。6.11變配電檢修安全制度1、10KV回路上驗(yàn)電的方法和安全規(guī)定1）電氣設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)電，一律視為有電，不得觸模。2）高壓驗(yàn)電必須戴絕緣手套，使用10KV驗(yàn)電器在有電設(shè)備上進(jìn)行試驗(yàn)，確認(rèn)驗(yàn)電器良好,然

46、后才在被試物上驗(yàn)電。驗(yàn)電器要慢慢接近被試物，確認(rèn)被試物無電后驗(yàn)電器件才能與被試物接觸。經(jīng)常接入的電壓表，氖燈的指示，不能作為無電壓的依據(jù)。2、裝設(shè)臨時接地線的方法與規(guī)定 1）當(dāng)驗(yàn)明設(shè)備無電壓后，應(yīng)立即將設(shè)備接地并三相短路。這是放盡設(shè)備剩余電荷和防止突然來電的安全措施。2）裝設(shè)臨時接地線要兩人進(jìn)行，采用專用接地線（面積不小于25平方毫米多股軟銅線），裝設(shè)的順序是先接地端，再接設(shè)備的導(dǎo)電部分（此處如有油漆應(yīng)刮去）。拆卸的順序則相反。必須采用專用固定線夾固定地線，禁止用纏繞接地。有接地刀閘處，允許利用接地刀閘接地。3）接地完成后，應(yīng)掛“已接地”標(biāo)示牌。拆卸地線后即取下標(biāo)示牌。4） 電氣設(shè)備無電壓，但

47、未采取安全措施，有突然來電的危險，一律按未停電對待，不得開始工作。3、懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄的位置的規(guī)定1） 一經(jīng)合閘即可送電至工作地點(diǎn)的開關(guān)操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo) 示牌。2）部分停電工作，在工作區(qū)與帶電區(qū)分界處應(yīng)裝設(shè)臨時遮欄并懸掛“止步，高壓危險！”標(biāo)示牌。3）當(dāng)在工作地點(diǎn)發(fā)生意外時，臨時接地線和臨時遮欄不得妨礙工作人員逃離現(xiàn)場。6. 12供水管理制度運(yùn)行 1、正常供排水（1）工程部專業(yè)主管工程師負(fù)責(zé)供排水的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，負(fù)責(zé)供排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理的技術(shù)指導(dǎo)工作。(2) 運(yùn)行值班員按數(shù)字顯示的水位進(jìn)行供水或停止供水的操作或者監(jiān)控水泵的啟動和停止。(3) 運(yùn)行班值班

48、員在設(shè)備發(fā)生故障時應(yīng)立即報告主管并積極進(jìn)行搶修。2、正常停水當(dāng)值班人員接到自來水公司的停水通知后，應(yīng)逐級報告至工程部經(jīng)理，由值班部長通知客戶服務(wù)中心及各用水部門，并在運(yùn)行記錄上做好記錄。(2)(3)當(dāng)按計劃保養(yǎng)必須停水時，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時間通知物業(yè)中心，在得到物業(yè)中心的許可后方可進(jìn)行保養(yǎng)。由于工程工作的需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須有工程部經(jīng)理通知安管部后，由維修技工進(jìn)行操作，并必須在消防設(shè)備操作記錄表上做好記錄。每月由運(yùn)行技工對各主要用水點(diǎn)的用水情況進(jìn)行統(tǒng)計匯總，并報告給主管工程師和 工程部經(jīng)理。3、排水的管理(1) 運(yùn)行技工每天檢查室內(nèi)排污泵的運(yùn)行情況，檢查各止回閥的工作情況，每周

49、檢測一次污水泵的絕緣情況并做好檢查記錄。(2) 維修技工每半月檢查一次室外污水井和化糞池的情況，并做好檢查記錄。(3) 應(yīng)組織定期清掏化糞池，每次清掏應(yīng)做好清掏記錄。4、水質(zhì)保障 (1)每年組織專業(yè)人員進(jìn)行對生活水池進(jìn)行一次清洗。(2)清洗完畢并取得相關(guān)檢測部門的水質(zhì)檢測報告后，報工程部備案。5、設(shè)備保養(yǎng)供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計劃進(jìn)行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計劃填寫。對于排水設(shè)備, 除了按 年度保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進(jìn)行正常的巡視檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備在 運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。6非正常停水時的應(yīng)急處理當(dāng)發(fā)生突然停水事件時，工程部應(yīng)及時與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的 時間，并且主動與 物業(yè)中

50、心聯(lián)系，幫助做好對 用戶的解釋工作。7、分析改進(jìn)工程部主管工程師每月安排對各主要用水點(diǎn)和用水單位的水量進(jìn)行統(tǒng)計匯總，并根據(jù) 統(tǒng)計匯總的數(shù)據(jù)定期進(jìn)行用水的平衡分析，發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時向工程部經(jīng)理提出改進(jìn)措施。6. 13弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理制度值班制度 1、樓宇自控系統(tǒng)由經(jīng)專門培訓(xùn)的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無關(guān)人員不得隨意使用;2、值班人員應(yīng)仔細(xì)閱讀樓宇自控的操作說明書，熟悉系統(tǒng)的操作以及意外情況下的緊急 事故處理。3、值班人員每日必須檢查樓宇自控系統(tǒng)工作主機(jī)各項功能是否正常，電腦接線接口是否 良好，有無破損線路需要更換，軟件有無異常等。檢查結(jié)果應(yīng)填寫在值班日志中。4、設(shè)備投入正常使用后，為確保運(yùn)行正

51、常，要對系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，確保自控系統(tǒng)處 于最佳運(yùn)行狀態(tài)。5、為確保系統(tǒng)可靠運(yùn)行，值班人員不得擅自使用電腦和打印機(jī)等設(shè)備，主機(jī)不得裝入和 使用其他無關(guān)軟件，不得進(jìn)行無關(guān)操作。6新增被控設(shè)備必須經(jīng)過主管工程師的確認(rèn)后，由工程部經(jīng)理審批同意后才能進(jìn)行。7、當(dāng)樓宇自控系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，在報告主管的同時，應(yīng)盡快辨別故障類型，確定故障部 位給予排除。若短時解決不了的故障，應(yīng)立即通知專業(yè)維修單位或保修單位修理，并做好詳細(xì)記錄。8、若有不當(dāng)?shù)牟僮鳎瑫斐沙绦驍?shù)據(jù)庫混亂，應(yīng)重新索引文件或拷入備份的數(shù)據(jù)庫文件。9、必須定期進(jìn)行弱電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，對設(shè)備的所有接線端子都必須檢查并緊固。10、與空調(diào)值班人員密切

52、配合，按照空調(diào)值班人員的指令開起冷卻塔和各空調(diào)機(jī)組。11、時刻監(jiān)視空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況， 根據(jù)天氣溫度的變化監(jiān)視空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)， 調(diào)節(jié)冷卻塔的運(yùn)行臺數(shù)，保持系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。12、室外的泛光照明的開啟時間，應(yīng)隨季節(jié)的不同而調(diào)整，關(guān)閉時間按有關(guān)的通知執(zhí)行。 值班人員必須每天巡視室外泛光照明的情況。13、如遇雨雪天氣，應(yīng)立即關(guān)閉霓虹燈，雨后及時巡視燈光，發(fā)現(xiàn)損壞立即報修。14、定期巡視有線電視系統(tǒng)，對客戶報修的有線電視故障問題要及時進(jìn)行維修或報告弱電維修主管。15、有線電視的放大箱、分配箱應(yīng)分配專人保管，平時應(yīng)上鎖，防止發(fā)生非法插播事故。16、值班人員嚴(yán)禁使用有線電視設(shè)備私自播放未經(jīng)許可的音像資料

53、。17、非機(jī)房值班人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房并使用有線電視設(shè)備。18、值班人員應(yīng)按規(guī)定認(rèn)真填寫值班日志。交接班制度 1、值班人員應(yīng)提前十分鐘到崗，做好接班的準(zhǔn)備。2、值班人員接班時應(yīng)首先問清上一班的工作情況，有無重要的操作，并查看上一班的運(yùn)行記錄;3、值班人員接班時必須了解設(shè)備的運(yùn)行情況，有無故障、工具的使用情況等;4、當(dāng)接班人員因故未按時到崗時，交班人員不得離崗，應(yīng)立即將情況向主管報告。5、接班人員有病態(tài)、醉酒等精神萎靡不振現(xiàn)象時，交班人員不得向其交班，應(yīng)立即將情況向主管報告。&交班人員必須將設(shè)備的運(yùn)行情況、重要操作、設(shè)備狀態(tài)、未完成的工作等向下一班交代清楚。7、交班人員應(yīng)將設(shè)備打掃干凈才能交班，接班

54、人員如發(fā)現(xiàn)設(shè)備沒有打掃干凈有權(quán)要求交 班人員重新打掃。8、交、接班人員在運(yùn)行記錄上簽字后，完成交接班工作，交班人員可以離崗。6. 14電梯管理制度電梯日常管理 1、進(jìn)入電梯轎廂內(nèi)禁止吸煙、吐痰、涂污和亂扔雜物。2、禁止兒童在電梯附近玩耍，兒童乘電梯應(yīng)有大人陪同。3、不允許用客梯搬貨，垃圾等，如特殊需要報客戶服務(wù)中心批準(zhǔn)。4、不允許裝運(yùn)易燃、易爆危險品，如遇特殊情況，需經(jīng)客戶服務(wù)中心批準(zhǔn)，并采取有關(guān)安全保護(hù)措施后，有專人護(hù)送運(yùn)輸。5、轎廂內(nèi)禁止動作粗野，只按適用之按鈕，不可擊打按鈕或其它無關(guān)按鈕，撞擊門框。6乘電梯時，不可將身體倚靠轎門，以避免危及人身安全。7、所有電梯都必須編號，所編號碼應(yīng)與電

55、梯機(jī)房的編號相一致。8、電梯廳呼梯指示燈和轎廂內(nèi)選層按鈕及指示燈應(yīng)全部有效、可靠；轎廂內(nèi)照明完好。9、電梯啟動與停止應(yīng)平穩(wěn)，應(yīng)沒有振動感；轎廂平層應(yīng)準(zhǔn)確；門安全觸板和光電感應(yīng)器應(yīng)保持有效、可靠。10、發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常時，在住宅樓和寫字樓的應(yīng)立即通知樓管員，在商場的應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心。11、如電梯發(fā)生故障困人時，工程部在通知電梯維保單位的同時應(yīng)立即組織人員按電梯困人救援規(guī)程進(jìn)行救援，但其他無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。12、電梯在每天使用的低谷期應(yīng)各關(guān)閉一臺，以利于提高電梯的使用率，減少電梯的無效磨損，降低電能消耗從而降低運(yùn)行費(fèi)用。13、當(dāng)電梯懸掛標(biāo)志牌或標(biāo)示燈，表明電梯處于檢修狀態(tài)，不準(zhǔn)乘座。電梯機(jī)房管理 1、每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房地面、墻面和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房不得堆放雜物及易燃