物業(yè)前期介入工作手冊

1、前期介入工作手冊第一章規(guī)劃設(shè)計介入與建設(shè)施工介入第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計介入規(guī)劃設(shè)計人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進行規(guī)劃與設(shè)計，往往忽視了物業(yè)管理的特點和需求，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計階段向開發(fā)商提出合理化建議。 一、規(guī)劃設(shè)計介入的主要方面本章所論述的規(guī)劃設(shè)計介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。（一）配套設(shè)施的完善 對于一個較大型的居住小區(qū)而言，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒

2、園、學(xué)校、生活服務(wù)功能(如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等)、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點。 1.這些配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來在小區(qū)內(nèi)形成一個中心服務(wù)區(qū)。 2這些配套設(shè)施對住戶是否會造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。 3這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對它們進行管理(如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運等)。 (二)物業(yè)基本狀況物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成本、制定物 業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。 物業(yè)基本情況包括以下幾個方面。 1.未來小

3、區(qū)的檔次、人口密度和數(shù)量。 2.建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。 3.附屬建筑物的使用功能和建筑面積。 4.區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。 5.公建區(qū)域及面積。 6.小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。 7.公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。 8停車場(庫)等的基本狀況。 (三)水、電、氣供應(yīng)容量物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計人員一般只依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計，但是國家標(biāo)準(zhǔn)只是一個帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗，對小區(qū)的實際能

4、源需求量及潛在的能源增長需求量，較之設(shè)計人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測算水、電、氣的真實供應(yīng)容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。 此外，臨時供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問題。一項物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主(租戶)入住后相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，可能會由于開發(fā)商的原因(如投資經(jīng)費不足)，小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長時期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時的臨時供電系統(tǒng)，而這個時期少則12年，多則45年，甚至更長。所以，物業(yè)公司在測算電的供應(yīng)容量時，不僅要測算正式供電的設(shè)計容量，還要測算施工用電的實際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長“臨時供電”期的

5、實際需求，以保證在較長“臨時供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報告開發(fā)商，使開發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時留有余地。 公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免造成資金浪費，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計時應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。 (四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃 物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設(shè)計進行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個方面進行審核。 1提供良好的辦公環(huán)境 (1)以方便業(yè)主為目的

6、，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。(2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。 (3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。 (4)庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。 (5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。 (6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。 (7)由

7、于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。 2提供良好的休息環(huán)境 (1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。 (2)員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。 (3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動用房設(shè)計在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭取盡可能好的采光、通風(fēng)

8、條件(有時開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計天井)，以保證員工的身心健康。 (4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進行詳細(xì)審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。 (五)建筑材料的選用優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開發(fā)商和設(shè)計單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無關(guān)，其實不然。 1物業(yè)公司在長期的管理和使用實踐中，對各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。 2對相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個廠家

9、或哪一個品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢是開發(fā)商和設(shè)計單位都沒有的。 3為了打造一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備、設(shè)施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設(shè)計單位選用。 二、規(guī)劃設(shè)計介入的具體內(nèi)容 (一)小區(qū)公共建筑規(guī)劃 1規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559850平方米。 2幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動室和活動場地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動器械。 3由于小學(xué)或初中學(xué)生活潑好動，所以

10、學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動的喧嘩聲干擾住戶。 4規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353389平方米。 5規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16225平方米。 6附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會擾民。 7. 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居民委員會的布局應(yīng)相對集中，以便形成小區(qū)的服務(wù)中心。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問題。 8居民委員會用房及業(yè)主委員會用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一

11、類是公眾娛樂用房，如圖書(報章)閱覽室、會議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關(guān)的文化活動等。 9居民委員會辦公用房的規(guī)劃應(yīng)符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設(shè)置居民委員會及其用房面積。一般當(dāng)達到2 0003 000戶時應(yīng)設(shè)置居民委員會。 10居民委員會用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時，不考慮單獨設(shè)立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時，建筑面積在150225平方米；規(guī)模介于較小型居住小區(qū)和較大型居住區(qū)時，建筑面積取下限。 11業(yè)主委員會辦公用房面積可以參照居民委員會用房(小于其面積)，可與居民委員會辦公室設(shè)在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。 12居民委員會和業(yè)主委員

12、會辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。 (二)小區(qū)公共道路規(guī)劃 1.道路的使用功能 (1)應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機動車通行等。 (2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。 (3)便于救護、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應(yīng)考慮救護、消防、裝修及搬家車輛的通行。 (4)有些設(shè)計為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道(如樓前的甬道)設(shè)計得寬窄不一，窄處機動車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強行通過，勢必會碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。 2小區(qū)道路分級 (1)一級道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主干道

13、，路寬應(yīng)在9米以上 (2)二級道路是小區(qū)次要道路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。 (3)三級道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。 (4)四級道路為樓門前道路，路寬不小于3米，能滿足上面所述的機動車通行要求。 3小區(qū)道路的規(guī)劃要求 (1)建筑物外墻面與人行道邊緣間距應(yīng)大于15米，與機動車道的距離應(yīng)不小于3米。 (2)盡端式道路其長度不宜超過120米，盡端處應(yīng)有12米2米的回車場地。 (3)單車道，每隔150米應(yīng)有一段回車處。 (4)道路兩邊應(yīng)設(shè)有立道牙，以利于保護綠地，并防止下雨時綠地中的泥水、雜物流入路面。 (5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用立道

14、牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。例如，在過往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。 (6)在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。 4道路鋪裝要求 (1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。 (2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過多，否則會加大日后維修用儲料的成本，一般應(yīng)控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風(fēng)格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲料成本。 (3)有機動車通過的路面，鋪裝材料(不論是石材還是彩磚)的尺寸不宜過大

15、并應(yīng)達到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重載車輛對路面的損壞。 (4)鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。 (5)鋪裝路面應(yīng)平坦，無溝縫，便于清潔。 (6)鋪裝路面應(yīng)易于滲水、排水，避免路面積水。 (三)自行車棚布局規(guī)劃低層建筑的小區(qū)，一般不設(shè)計地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚，此時，應(yīng)按下述原則考慮。1集中設(shè)置有利于管理，但既要考慮合理的服務(wù)半徑，又要考慮管理的經(jīng)濟合理性。 2分散設(shè)置不宜過多，要相對集中，并使周邊的住戶感到便利。 3因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。 4因自行車棚周邊一般會有綠地，所以要對通往自行車棚通道的走向進行合理規(guī)劃，防止

16、行人出入自行車棚時走捷徑，踩踏綠地。 (四)娛樂、健身場所規(guī)劃 1兒童游戲場地規(guī)劃 在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點和需要，一般分為幼兒(2歲以下)、學(xué)齡前兒童(36歲)、學(xué)齡兒童(612歲)三個年齡組。 (1)幼兒需要家長或成年人帶領(lǐng)，活動量較?。粚W(xué)齡前兒童有很強的依戀家長的心理，活動量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動場地結(jié)合布置。(2)學(xué)齡兒童體力及活動能力都較大，伴隨而來的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場地應(yīng)遠離住宅，以減少對住戶的干擾。 2老年人、成年人休息及健身場所 老年人和成年人的活動主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、乘涼或曬太陽，因而

17、其活動場所應(yīng)布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結(jié)合公共綠地單獨設(shè)置或與幼兒及學(xué)齡前兒童游戲場地結(jié)合設(shè)計。 3對設(shè)施的使用功能性設(shè)計 物業(yè)公司應(yīng)從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用問題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護等，提出合理化建議，提請開發(fā)商和設(shè)計單位注意。 (五)園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時也是城市美化的組成部分。 1結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次、小區(qū)建筑的主體風(fēng)格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進行景觀形式、風(fēng)格的規(guī)劃。 2一般應(yīng)將主體景觀設(shè)置在小區(qū)的主出人口處及

18、園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。 3.園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過多，較小型小區(qū)有一處即可；中型小區(qū)有12處即可；較大型的小區(qū)有23處即可，但也應(yīng)盡可能取下限。如此考慮，不但節(jié)省了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。4由于木棧道的使用壽命短，且養(yǎng)護費用高，一般12年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應(yīng)不用或少用。 5園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點地方少量修建。6人造上丘或高地不宜過高，坡度應(yīng)盡量緩和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。 7盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應(yīng)超過50厘米、內(nèi)徑應(yīng)不小于15米(方形樹

19、池比圓形樹池要美觀、大方)。如此規(guī)定的原因在于使樹根扎在樹池之下，既有利于樹木生長，而且待樹木長大后，樹根也不會將樹池拱裂。 (六)綠地組成及綠化標(biāo)準(zhǔn) 1綠地組成 (1)公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。 (2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。 (3)庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。 (4)道路綠地，指同區(qū)內(nèi)各道路的行道樹及綠地。 2居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn) 以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個指標(biāo)來衡量。原建設(shè)部制定的指標(biāo)為24平方米人，因各地區(qū)具體情況不同，還應(yīng)遵循地方政府的規(guī)定。

20、 3綠地率綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。通常新建小區(qū)綠地率不低于30，舊小區(qū)綠地不低于25。 4綠化率 綠化率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率()。綠化率一般要高于綠地率。 5綠地的規(guī)劃及功能 (1)遵循集中與分散、重點與一般、點線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。 (2)充分利用原有的自然資源和自然條件。 (3)植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。 (4)園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。綠地以觀賞為主也可在其中靈活設(shè)置一些游戲娛樂設(shè)施，

21、供休息、活動用。 (5)宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動。 (6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。 (7)院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動之用。 (8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。 (9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應(yīng)小于15米，植大樹處土層厚度應(yīng)不小于2米。 (10)所有施工中應(yīng)改良士壤，或按城市園林綠化工程施工及驗收規(guī)范中對土質(zhì)的要求進行施工，施工中應(yīng)施底肥。 以上這些要求應(yīng)在設(shè)計文件中明確規(guī)定。 (七)審核景觀、綠

22、化設(shè)計設(shè)計圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因為最終的結(jié)果是依照圖紙建成的。受設(shè)計人員的知識、觀念、經(jīng)驗及思考問題的角度等因素影響，其設(shè)計中會出現(xiàn)諸多偏差或錯誤，若不予以糾正，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護管理工作帶來許多困難，加大綠化養(yǎng)護管理的成本。基于此，物業(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護、管理成本等方面進行綜合分析，糾正圖紙錯誤和偏差，以期最終實現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護費用少、綠化效果好”的目標(biāo)。 1選配植物的一般原則 (1)大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長、易管、少修剪和少蟲害的喬木、灌木樹種。 (2)在入

23、口及公共活動場所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。 (3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹種，并以速生樹種為主。 (4)行道樹宜選用遮蔭強的樹種。 (5)所有游戲娛樂、健身場地、路邊不得種植有刺、有毒植物。(6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。 (7)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長的植物。 (8)盡量少種或不種時令花卉和草本花卉。 (9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過大。 2選擇植物品種的錯誤 (1)設(shè)計圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。 白樺，適宜生長于海拔高的山區(qū)。 梅樹，適宜生長于長江中下游地區(qū)。 菩

24、提樹，適宜生長于西雙版納地區(qū)或北方溫室。 (2)選用了本地區(qū)市場少見且價格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購得。 (3)選用的樹種偏少，會使綠化效果單調(diào)。 (4)部分區(qū)域設(shè)計種植密度過高，不利于樹木生長。 (5)綠籬及色帶選用過多，會導(dǎo)致養(yǎng)護費用增加。 (6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。 (7)石貝竹，其習(xí)性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會因條件不適而大量死亡。 3影響景觀效果的設(shè)計錯誤 (1)設(shè)計中未注明松樹類的具體名稱，因各類松樹形

25、狀相差甚遠，從設(shè)計中不能看出將來的效果。 (2)選用的花灌木類品種無設(shè)計圖紙，無法綜合其綠化關(guān)系及效果。 (3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因為這些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會影響景觀效果。 (4)同一地段中，不同種植塊的樹種組合不應(yīng)有同種的重復(fù)種植。 (5)宿根花卉(如福祿考、鳶尾等)種植面積過大，會造成晚秋至初春時段這56個月的時間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因為設(shè)計在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時期易被人穿行踩踏，影響來年的返青發(fā)芽。 (6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。

26、 (7)喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。 (8)圍墻四周種植品種宜控制在56種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控攝像為原則。 (9)設(shè)計中的草花、時花較多，種植面積過大。這類花卉每年需種植23次，費工費時、養(yǎng)護成本大?？蛇m量改種草坪、宿根植物(但應(yīng)是小面積)或改種相應(yīng)的灌木。 (10)樓字間應(yīng)適當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。 (11)龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應(yīng)改用其他灌木做“綠籬”。 (12)整體設(shè)計中相似樹種使用過多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏繡線菊與絨毛繡線菊等。(13)應(yīng)將大花萱草改

27、為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。 4種植設(shè)計錯誤 (1)常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強陽性樹種，與其他樹種的間距應(yīng)大于5米否則會影響樹形(若為單一樹種的純林則例外)。(2)玉簪、紫萼，性喜半陰，忌陽光直射，因為強光下葉片會褪色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植于大樹下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計在陽光直射處。(3)各樓單元門前的種植設(shè)計顯得凌亂，每個單元門口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。 (4)較高的樹池不應(yīng)種喬木。因為隨著樹木增長，樹根會將樹池拱裂。 (5)大型喬木的種植點距建筑物距離不應(yīng)小于5米，窗前種植的竹林也不應(yīng)太近，太近會影響采光

28、。 (6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會使下部枝條因為缺少光照而枯萎，同時其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。 (7)不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風(fēng)刮倒。此外，考慮到養(yǎng)護費用較高，應(yīng)盡量少用或不用花缽。 5不便于管理的設(shè)計錯誤 (1)因不易存水、難以養(yǎng)護等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計，可采取平面種植，通過人工修剪達到“丘”形效果。 (2)波峰型種植草坪存在以下問題(盡量不采用此種設(shè)計)。傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難以養(yǎng)護草坪。 波谷問容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會使草死亡。 因為割草機割刀的長度是最小為50厘米的直形刀，

29、難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過大的問題，便于修剪。 草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應(yīng)大于650厘米，以便于割草機通過。 為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木 綠化池的高度以3040厘米為佳。 (八)綠化用水規(guī)劃 綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護成本，取水便利等原則考慮。 1綠化用水水源有自來水、中水、雨水三種。 2為降低養(yǎng)護成本，節(jié)約自來水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個)，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。 3將收集池水通過水泵管路與設(shè)計中

30、的噴灌管網(wǎng)連接，進行噴灌。4如果沒有噴灌管網(wǎng)，也可進行人工澆灌。 5地下雨水收集池的位置，一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排泄出口處。6. 自來水價格高自不必說，中水要達到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高。對于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。 7為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。因為噴灌方式一般可節(jié)水40左右，所以如果有可能，物業(yè)公司應(yīng)盡可能爭取開發(fā)商投資噴灌建設(shè)。噴灌管線有地埋式和地表敷設(shè)式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進室內(nèi)保管。 8無論有無噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間

31、距(以70米左右為宜)設(shè)置取水點，以解決噴灌死角用水或人工澆水問題。 9各樓單元門口通道兩側(cè)的噴灌要考慮不影響人員出入。 上述綠化用水的各類問題均應(yīng)在審核設(shè)計圖紙時加以關(guān)注，這些問題如果不解決好，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護管理工作帶來困難和經(jīng)濟損失。 (九)垃圾處理規(guī)劃1對于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運輸，垃圾場對周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)給予充分的關(guān)注。2垃圾儲運場地的位置應(yīng)考慮以下幾點。 (1)方便使用，位置適當(dāng)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運輸。如果有條件，以垃圾運輸車輛不進入小區(qū)為最佳。 (2)垃圾場距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的

32、下風(fēng)口。 (3)垃圾場應(yīng)比較隱蔽，不礙觀瞻。可用較密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。 (4)垃圾場地應(yīng)有配套的水龍頭、地漏，場地鋪砌易排水，便于裝車、運輸、清掃。 (5)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理。 (6)樓層、地下室、地下車庫、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。 (7)電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。 (8)天臺設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔使用。 (十)輔助設(shè)施規(guī)劃 輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗，向開發(fā)商提出具體建議和要求。 1社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應(yīng)安裝在小區(qū)的休閑

33、活動中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長度和高度要求。 2在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對宣傳欄的照明要求。 3因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。 4公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長、寬、高的具體尺寸要求。室內(nèi)安裝的一般為長方形，以四張A4紙(足夠發(fā)布公告或通知用)大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對大一些。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。 5物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計廣告牌的數(shù)量、尺寸，報告開發(fā)商。 6信箱也應(yīng)以不銹鋼材料制

34、作，保證每戶一個。 7信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個單元入口的避風(fēng)閣內(nèi)。第二種方式，信箱可以設(shè)計成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報，投遞員可以將信件和報紙放進箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。8因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開發(fā)商提出不同的具體要求。 9垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報告形式向開發(fā)商提出 (十一)臨時供電、供水收費 因為小區(qū)入住后在相當(dāng)長一段時間內(nèi)處于臨時供電、供水的狀態(tài)

35、，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時供電、供水費及其交納標(biāo)準(zhǔn)。 (十二)園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃 住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學(xué)、合理。選擇了控制方案也就決定了以后的運行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運行、管理和維護是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求的前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營成本。 1劃分照明區(qū)域 (1)視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個或兩個以上的控制區(qū)域，對每個區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進行分類控制，使之面、線、點層次清晰，不但便于運行管理和

36、維護，也可避免因故障而造成整個園區(qū)的公共區(qū)域無照明。 (2)將每個控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級，再按照不同使用功能結(jié)合實際情況(如建筑物的分布、道路的長短、景觀要求、照度要求、照明時間等)劃分支路，不同功能的支路不得混合。 (3)將相同使用功能的照明進行分組控制才能達到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。 2按照使用性質(zhì)劃分照明等級 (1)I級照明 I級照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進一步細(xì)分為I-1級照明和I-2級照明。 I-1級照明是不擾民、高照度的照明，其照明范同是小區(qū)圍墻和大門區(qū)域。I-1級照明要求徹夜照明，并達到足夠的照度，但不能對鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時還要滿足治安

37、監(jiān)控及夜間巡邏的需要。 I-2級照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。I-2級照明為保護行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會使燈光擾民。 (2)級照明 級照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進一步細(xì)分為-1級照明和-2級照明。 -1級照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級路等易使行人發(fā)生意外的場所，要求徹夜照明。-2級照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。 樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。當(dāng)兩者均有時，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實

38、行分別控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于-2級。 (3)級照明 級照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動場區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場、休閑場、健身場等處的照明。級照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對它們的設(shè)計要求歸人-2級中。 3重要節(jié)日的照明 (1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長關(guān)閉時間。 (2)一般節(jié)假日可開啟部分節(jié)日燈，24：00后可關(guān)閉。 (3)平時不開啟節(jié)日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關(guān)閉。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。 (4)高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾

39、何形狀布置，所以也要分為相應(yīng)的支路進行控制，才能實現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別使用以達到節(jié)電的目的。 4控制方式 為了實現(xiàn)上述三種等級的照明功能，在相同功能支路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時鐘控制+手動控制，這里要求的是“時鐘控制”，而不是“時間控制”，即采用時鐘控制器，而不是普通的時間繼電器。因為對于一個較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時間也不同，單憑時間繼電器是不能滿足自動控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達到最大化節(jié)電的目的，必須采用時鐘控制。手動控制是對時鐘控制的補充，當(dāng)自動控制出現(xiàn)故障時，以手動方式控制照明。 小區(qū)圍墻

40、燈屬于I-1級照明，對于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時進行“隔盞”控制，以滿足在不同時問段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求既能滿足照明需要，又能達到節(jié)電的目的。 5.設(shè)計圖紙審核 在審核設(shè)計圖紙時，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強調(diào)三相負(fù)荷平衡的問題。審核設(shè)計圖紙的過程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個方面的問題。 (1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。 (2)有的支路過長，連接的燈具數(shù)量過多。 (3)園內(nèi)主干道高桿燈的間距過密，只有10米左右。適宜的距離為2025米

41、。 (4)有些樓前甬道的高桿燈正對一層住宅的窗戶，易對住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。 (5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過分強調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單個燈的功率過大。 (6)在支路組合時，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。 (十三)建筑設(shè)計缺陷舉例 以下列舉的樓宇建筑設(shè)計問題(設(shè)備問題將在設(shè)備前期管理一章中講述)是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補救措施，有的則難以整改，開發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟賠償了事。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。實例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)

42、主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 實例2 某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計基礎(chǔ)加固CFC樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對整體地基進行加固的簡稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過大，沉降時間過長，其直接后果是：(1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效；(2)雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行；(3)長期滲水，危及相鄰設(shè)施安全； (4)業(yè)主對樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。 對此，開發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進行補救。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。 實例3 某小區(qū)躍層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開發(fā)商與業(yè)主達成協(xié)議，

43、由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費用由開發(fā)商承擔(dān)。 實例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主的出入帶來了極大不便。 以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實是發(fā)生了。如果物業(yè)公司在設(shè)計階段參與前期管理，對設(shè)計進行審核，或許可以避免這些問題的發(fā)生。 第二節(jié)建設(shè)施工介入 物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業(yè)管理的經(jīng)驗和對已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打下一個堅實的基礎(chǔ)。建設(shè)施工介入工

44、作主要有以下幾個方面。 1從用戶角度參與對設(shè)計的修改、洽商，跟進各項設(shè)計在施工中的落實情況，及時根據(jù)實際情況提出調(diào)整，改進不合理設(shè)計和不合理施工，所有這些都應(yīng)進行記錄。 2協(xié)助監(jiān)理單位對各項工程施工質(zhì)量進行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場，跟進工程進度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過跟進施工掌握隱蔽工程的狀況。 3.掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進行記錄，這對日后的管理和維護非常重要。4在開發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場提供保安、保潔等服務(wù)。

45、5協(xié)助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對施工現(xiàn)場的安全防火進行監(jiān)督、管理等工作。 6對材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進行驗證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。 7在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。 綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時要按程序提出意見，既要負(fù)起責(zé)任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。 第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理一、保修期限問題從字面上看，建筑工程質(zhì)量(包括各類設(shè)備設(shè)施)保修工作屬于物業(yè)后

46、期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間間題。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗收合格之日算起，而此時業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時間以后才入住，顯然，實際保修期被縮短了。造成這一問題的責(zé)任在開發(fā)商，而不在物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中必須就此問題同開發(fā)商達成相關(guān)協(xié)議，以正式文件的形式做出規(guī)定，以免在后期的保修工作中陷入被動或造成經(jīng)濟損失。 為了維護業(yè)主(使用人)及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從

47、業(yè)主(使用人)入住之日算起。這樣做并不違反國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因為法規(guī)中明確說明其規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 如果開發(fā)商與施工單位不能就此達成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實際保修的起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進行保修的費用。 二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī) 以下列舉了國家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。 1中華人民共和國建筑法，

48、1988年3月1日施行。 2建設(shè)工程質(zhì)量管理條例，2000年1月30日施行。 3最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋，2005年1月1日施行。 4房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，2006年6月30日施行。 工程質(zhì)量保修是我國實施的一項法定制度，中華人民共和國建筑法第六十二條、原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第六章都對建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進行了明確規(guī)定，同時又指出，這些法律法規(guī)中規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 (一)建筑工程質(zhì)量的保修范圍 中華人民共和國建筑法第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)

49、構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程。 (二)建筑工程質(zhì)量的保修期限 中華人民共和國建筑法第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規(guī)定。 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第四十條、原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。 1基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 2屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。 3供熱與供冷系統(tǒng)，

50、為兩個采暖期供冷期。 4電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。(注：這就是前面所說的“保修時問差”)5其他項目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進行約定。 原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。 (三)建筑工程質(zhì)量保修書根據(jù)中華人民共和國建筑法、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位(即開發(fā)商)提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工

51、驗收的法定條件之一。 原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。 應(yīng)該強調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書的復(fù)印件。 (四)建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑

52、物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法對保修責(zé)任做了如下規(guī)定。 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 第十三條 保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十七條 下列情況不屬于保修范圍： (一)因使

53、用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。 (二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。 只有了解了國家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。 第四節(jié)籌建物業(yè)管理機構(gòu)一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu) 所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。此時的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。所以，此時的物業(yè)公司只是搭起了一個骨干架構(gòu)，為以后擴充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。 項目開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的機構(gòu)和人員組成(僅為參考)。 1經(jīng)理1人。 2文秘1人(兼管其他事物性工作)。 3各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個專業(yè)1人或兼職。 4工程主管1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 5水