中糧置地山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引

1、 中糧置地有限公司山地別墅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計指引 中糧置地規(guī)劃設(shè)計推進委員會規(guī)劃設(shè)計推進小組2011年11月成都公司 山地別墅目錄第章前言第一章第二章山地別墅規(guī)劃設(shè)計要點第章山地別建筑設(shè)計點第三章山地別墅建筑設(shè)計要點第四章山別景觀設(shè)計要點山地別墅景觀設(shè)計要點第五章總結(jié)與展望 山地別墅第一章、前言1.別墅的定義及發(fā)展歷程的定義發(fā)2.別墅的特點3.別墅的類型及特征3別墅的類型及特征4.別墅產(chǎn)品的定位和區(qū)位特征5.別墅產(chǎn)品的現(xiàn)有項目發(fā)展現(xiàn)狀特點5別墅產(chǎn)品的現(xiàn)有項目發(fā)展現(xiàn)狀特點 1.別墅產(chǎn)品的定義及發(fā)展歷程1別墅產(chǎn)品的定義及發(fā)展歷程山地別墅(一別墅的定義“墅”是指山野田野之地,即大自然的清靜場所;“別”則為

2、“別具一格、別開生面、別有天地”之意。顧名思義,“別墅”就是指建筑在山村鄉(xiāng)野土地上,具有功能多樣,別有風味的藝術(shù)性住宅。因為這種住宅般都遠離城市集鎮(zhèn),能滿足衣食住行、休樣,別有風味的藝術(shù)性住宅。因為這種住宅一般都遠離城市集鎮(zhèn),能滿足衣食住行、休養(yǎng)生息的功能,因此一般也稱為“鄉(xiāng)村別墅”。由于時代經(jīng)濟的發(fā)展和物質(zhì)水平的提高,建立滿足個人需要的房屋,將原來的鄉(xiāng)村住宅,提高為獨特居住的舒適建筑,才使“別墅”詞附上了高貴舒適華麗的含義成為人們心目中的高級住宅墅”一詞,附上了高貴、舒適、華麗的含義,成為人們心目中的高級住宅?！皠e墅”一詞在國外有兩中稱呼:一種是House(譯文是“房子”、“住宅”,另一種是

3、Villa(譯文為莊園、城堡。在設(shè)計House時,人們想得更多的是如何布種是Villa(譯文為“莊園”“城堡”在設(shè)計House時人們想得更多的是如何布局合理、分區(qū)明確,家庭結(jié)構(gòu),物品歸放等實用性內(nèi)容。而設(shè)計Villa時,最重要的是看它符不符合居住者理想:如果親水是其理想,就要考慮將Villa建筑在水岸或者水面上;如果親山是其理想,就可以選擇山腳、山坡處建筑Villa,因地制宜地將環(huán)境因素納入到建筑中。所以House大多建在城里或者近郊城區(qū),而Villa往往置于山野之間。 山地別墅(二別墅的發(fā)展歷程追溯其起源并沒有個明確的時間起始點我國古代也很早就出現(xiàn)了別墅大追溯其起源,并沒有一個明確的時間起始

4、點。我國古代也很早就出現(xiàn)了別墅,大的有帝王的行宮、將相的府邸,小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。別墅在國外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長的歷史,現(xiàn)代意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。的出現(xiàn)已經(jīng)有很長的歷史現(xiàn)代意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念就發(fā)展歷程來看,從當初的簡單理解為可以停車的單獨庭院就是別墅,到后來的模仿西式別墅、照搬西式別墅,發(fā)展到引進西方文化進行改進和調(diào)整做出的一些中西模仿西式別墅照搬西式別墅發(fā)展到引進西方文化進行改進和調(diào)整做出的些中西合璧的別墅,再發(fā)展到今天的百花齊放,整整花了20年。中國的別墅市場也逐漸細分,出現(xiàn)了兩頭熱中間冷的現(xiàn)象,經(jīng)濟型別墅和別墅來勢洶洶,呈

5、現(xiàn)分庭抗禮的趨勢。隨著別墅消費者的日益成熟和國家對宏觀調(diào)控政策的完善,別墅市場也愈顯理性。中國別墅已經(jīng)從短缺型的商品,發(fā)展成為現(xiàn)代都市人居住理想不斷具體實現(xiàn)的過程。從商品到理想,印證了中國別墅20年的重要發(fā)展歷程。別的特點山地別墅別墅與普通住宅不同,別墅功能一般可綜合為:起居、臥寢、交通、輔助2.別墅的特點和欣賞五大功能,具有以下四個基本特點,即具有寬大舒適的起居空間、擁有各種用途的使用房間、布置機動靈活的交通流向、納入環(huán)境風格的優(yōu)美形體。 中糧御嶺灣別墅流水別墅 山地別墅(一具有寬大舒適的起居空間起居空間包括門廳(或入口、會客廳、家庭室、餐廳等,是顯示家庭氣氛的重要空間,也是家庭利用率最高的

6、空間。它不僅要求活動空間大,自然通風明亮,而且要體現(xiàn)出該家庭的氣勢風貌。如圖所示。 兩層挑高的客廳氣派,給人心理上得舒適感,配上暖色調(diào)的裝修感配上暖色調(diào)的裝修 更顯得溫馨,家的氛圍展現(xiàn)得淋漓盡致。 山地別墅(二擁有各種用途的使用房間一般普通住宅多以居住成員多少而設(shè)置房間數(shù),一般為二室一廳一衛(wèi)、三室一廳二衛(wèi),多者為四室二廳二衛(wèi)等。而在別墅中,除起居空間外,要根據(jù)不同居住需求,一般要設(shè)置多個分隔房間,其中包括主臥室、書房、普通臥室、客臥房、工作室、儲藏室、浴室、衛(wèi)生間、工人房等,以及一些附屬用房如汽車間、雜用房、花棚等,如圖所示。 山地別墅(三布置機動靈活的交通流向一般交通流向由戶外連接入口,進入

7、門廳或客廳,再分流到各使用房間。而別墅的入口,并不一定直接由戶外連接入口大門,多需因地制宜,根據(jù)地理環(huán)境和實際需要進行靈活布置,如圖所示。 該別墅周邊環(huán)水,通過小橋入戶,從風水上講是“金絲纏腰”。從生活環(huán)從風水講是金纏腰。從生活環(huán) 境講也只有別墅能做到這樣得自然幽靜。建筑與自然融為一體,生活與自然融為體一體。 山地別墅(四納入環(huán)境風格的優(yōu)美形體別墅建筑的外觀體形一般都應結(jié)合環(huán)境條件創(chuàng)造出外形雅致美觀和別具別墅建筑的外觀體形,般都應結(jié)合環(huán)境條件,創(chuàng)造出外形雅致美觀和別具一格的優(yōu)美形式,使住戶能享受大自然之美,有心曠神怡之感,如圖所示。 御嶺灣別墅利用地形,很好的將別墅與上水相結(jié)合,讓人最大限度的

8、領(lǐng)略大自然的風情。 山地別墅目前在市場上按照別墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為三大類:獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅。獨棟別墅:是指在與其它建筑之間,間隔有一定距離,私密性極強的單體建筑。獨棟別墅具有獨立的外圍結(jié)構(gòu)、適合建于任何地理環(huán)境基地、可靈活設(shè)置體量大小和形體風格。形體風格雙拼別墅:是由兩個單體式毗鄰而成的別墅,是一種節(jié)約用地型的別墅形式。它具有三面獨立的外圍結(jié)構(gòu)、每戶體量大小相互制約、形體風格相互兼顧。聯(lián)排別墅:是雙拼別墅形式的延續(xù),由三個或者三個以上單元戶型組成,可做成一字形聯(lián)排,也可作成疊拼式聯(lián)排,每個單元有一個共用連接邊,有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶,可帶點綴性前(后院,是目前最節(jié)約土地

9、的經(jīng)濟型別墅。這種別墅占地面積使用率最高,具有大進深小面寬特性,少有復雜的形體變化。此外,目前市場上還有類似與疊墅、空中別墅等概念。疊墅是介于別墅和公寓之此外目前市場上還有類似與疊墅空中別墅等概念疊墅是介于別墅和公寓之間的類型,是由多層別墅式復式住宅疊加在一起組合而成?？罩袆e墅一般理解為在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復式住宅。這類建筑形態(tài)稱之為別墅,更寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復式住宅。這類建筑形態(tài)稱之為“別墅”,更傾向營銷策略上的稱呼,并不是嚴格意義上稱的別墅產(chǎn)品。 山地別墅(一別墅產(chǎn)品的定位z經(jīng)濟型別墅:一般為精英階層初次置業(yè),別墅面積較小,總價偏低,一般為雙拼或聯(lián)排別墅。

10、拼或聯(lián)排別墅z舒適型別墅:業(yè)主支付能力較強,一般為中產(chǎn)階級或城市新貴。別墅面積居中,通常為雙拼或小獨棟,注重內(nèi)部空間規(guī)劃。z豪華型別墅:業(yè)主已是成功人士,擁有多處物業(yè),對居住環(huán)境,品質(zhì)有自己獨特的體驗和要求,別墅面積較大,總價很高,有大面積私家花園,配套奢華齊全,獨門獨院,享有絕好的景觀視野。z頂級定制型別墅:業(yè)主通常是具有一定社會影響力的成功人士,對生活有自己獨特的感悟,要求居住空間融入自己的理想。別墅面積通常很大,總價非常高,景觀資源豐富,并帶大面積私家花園。景觀資源豐富并帶大面積私家花園 舒適型別墅定制型別墅經(jīng)濟型別墅豪華型別墅 山地別墅(二別墅產(chǎn)品的區(qū)位特征建于寸土寸金的城市中心區(qū)域交

11、通非常方便但一般臨近城市公z城市中心:建于寸土寸金的城市中心區(qū)域,交通非常方便,但般臨近城市公園、河流、湖泊,鬧中取靜。通常地塊面積不大,規(guī)模較小,但別墅檔次較高。 城市中心區(qū)別墅 山地別墅z城市近郊:距離城市相對較近,可滿足日常居住與休閑兩大要求。規(guī)模較大,且常與高層建筑綜合開發(fā),為精英階層青睞的別墅類型。常與高層建筑綜合開發(fā)為精英階層青睞的別墅類型 城市近郊別墅 山地別墅z郊區(qū):離市區(qū)較遠,一般為豪華度假別墅,通常規(guī)模很大,獨立配套,商業(yè)、娛樂、休閑運動設(shè)施齊全。自然景觀資源豐富,依山傍水。 御嶺灣別墅很好的利用自然 資源,且有高爾夫練習場、會所、音樂廳完美配套,將郊區(qū)別墅的特點展現(xiàn)得淋漓

12、盡致。特點展現(xiàn)得淋漓盡致 山地別墅5.別墅產(chǎn)品的現(xiàn)有項目發(fā)展現(xiàn)狀特點在如今激烈的別墅市場,好的別墅會向更優(yōu)質(zhì)、更講求質(zhì)量的生存方式和生存理想邁進。縱覽當代中國別墅的發(fā)展,已呈現(xiàn)差異化、個性化的趨勢,歸納出以下特點:(一稀缺景觀是最重要賣點:購買別墅的客戶最看重對稀缺資源的占有,由過去從地段、交通、產(chǎn)品、外觀、資源、使用功能等其他因素的影響,轉(zhuǎn)變到今天對天然景觀考慮的較多,其中自然和歷史人文景觀成為別墅的最大賣點。 (二經(jīng)濟型別墅占據(jù)主流:中產(chǎn)階層隊伍的壯大和收入的提高,為經(jīng)濟型別墅提供了廣闊的市場需求空間。 優(yōu)美的景觀資源重慶龍湖江與城重慶龍湖與城 山地別墅(豪宅回歸性目前的豪宅不光擁有天文數(shù)

13、字的價格和華麗的外表,更看(三豪宅回歸理性:目前的豪宅不光擁有天文數(shù)字的價格和華麗的外表,也更看重內(nèi)在的品質(zhì)是否能夠滿足人們的需要。豪宅的實用性得到提高,其設(shè)計理念、建筑材料等諸多方面都更具前瞻性,更能引領(lǐng)別墅行業(yè)的發(fā)展趨勢。(四地緣融合得到體現(xiàn):開始更注重別墅與周邊自然和文化景觀的融合,更注重生態(tài)環(huán)境的保護。(五高新科技應用更廣泛:很多科技含量很高的產(chǎn)品,首先在“別墅”這一住宅的最高形態(tài)上得到應用。(六產(chǎn)品的稀缺性和增值性:隨著國家對別墅開發(fā)更加嚴厲的限制措施,土地資源的稀缺性成為別墅的最大賣點。而土地資源的不可再生,也決定了別墅產(chǎn)品相對其它住宅產(chǎn)品而言,更能保值增值。 山地別墅第二章、山地

14、別墅規(guī)劃設(shè)計要點1.別墅規(guī)劃設(shè)計要點2.山地別墅規(guī)劃設(shè)計要點 山地別墅在別墅產(chǎn)品中,建造在高差較大的山地地形上的別墅稱為山地別墅。由于依托地形資源,山地別墅在建筑采景和景觀視野上都具有明顯的優(yōu)勢,同時在規(guī)劃設(shè)計上也有更高要求。隨著人們對居住空間要求的提高,山地別墅越來越受到市場的關(guān)注。中糧置地在別墅項目開發(fā)建設(shè)中,已先后完成了成都御嶺灣、長沙北緯28等多個山地別獲得市產(chǎn)設(shè)計貴經(jīng)墅項目,獲得了市場的認可,也為今后別墅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計積累了寶貴經(jīng)驗。因此在本階段的設(shè)計指引中,在編制別墅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計一般共性的基礎(chǔ)上,著重講述山地別墅的規(guī)劃設(shè)計指引,以期對難度較大的山地別墅規(guī)劃設(shè)計進行指導。其他類型地別

15、墅的規(guī)劃設(shè)計指引以期對難度較大的山地別墅規(guī)劃設(shè)計進行指導其他類型別墅的設(shè)計指引編制工作也將進一步展開,并逐步形成完善的別墅規(guī)劃設(shè)計指引成果。 山地別墅1.別墅規(guī)劃設(shè)計要點尊自然生態(tài)(一尊重自然生態(tài) 充分尊重原始生態(tài)地形,盡量保留基地原有的樹林、山泉、河道、河灘、湖泊、濕地、古樹 等,為別墅社區(qū)塑造絕佳的自然景觀資源,并將建筑布局與自然景觀融為體相得益彰建筑布局與自然景觀融為一體,相得益彰。 (二特色組團營造依據(jù)不同的地形地貌,圍合布局等多種布置,形成各式的規(guī)劃組團,布局形式豐富多變,線性布局行列布局形式相結(jié)合形成強烈的領(lǐng)域感布局、行列布局形式相結(jié)合,形成強烈的領(lǐng)域感和標志性。 (三景觀最大化原

16、則山地別墅遵循觀景原則優(yōu)于朝向原則,將建筑主要空間及主要庭院面對主要景觀,諸如大的山景或水景在沒有主要景觀的情況下保證主要功能空間與主庭院關(guān)系密切大的山景或水景。在沒有主要景觀的情況下,保證主要功能空間與主庭院關(guān)系密切,實現(xiàn)室內(nèi)外空間的滲透。(四街區(qū)設(shè)計理念四街區(qū)設(shè)計理念別墅小區(qū)通常戶型較少,為了避免單一,每個戶型應設(shè)計多個立面。建筑布局要充分結(jié)合地形地貌,形成豐富的街區(qū)外立面空間,增強社區(qū)的可識別性和建筑單體的獨特個性。(五尊重自然生態(tài)采用科學的生態(tài)學分析方法、客觀的開發(fā)強度、經(jīng)濟有效的道路系統(tǒng)、合的開發(fā)強度經(jīng)濟有效的道路系統(tǒng)合理的施工工序,達到最大限度的保留原始生態(tài)環(huán)境。 山地別墅2.山地

17、別墅規(guī)劃設(shè)計要點(一系統(tǒng)的地質(zhì)與地貌分析由于山地地形地貌復雜,地表林木多樣,難以實地勘測,必須利用先進的軟件地理信息系統(tǒng)(GIS,輔助衛(wèi)星航測圖進行科學分析。包含以下五個方面,做好定性定量的系統(tǒng)觀察。高度坡度坡向水系林木 山地別墅 高度坡向 坡度水系 山地別墅 z(二生態(tài)學設(shè)計方法及可持續(xù)發(fā)展 利用上述的信息以“圖層”(Layers的圖層(Layers的 觀念進行可適宜性疊圖的操作,得出藍綠網(wǎng)絡, 陰陽分區(qū),景觀優(yōu)勢等,分析結(jié)果疊合出地塊開 發(fā)的優(yōu)劣勢,作為后續(xù)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。 山地別墅(三客觀的開發(fā)強度 山地別墅項目開發(fā)規(guī)劃 首要考慮豎向設(shè)計強度,應以土方平衡為基本原則,不 應為滿足開發(fā)強度

18、而投入大量的地基處理,導致開發(fā)風險增加。 集水分區(qū)指認與操作COFC 山地別墅 （四）經(jīng)濟有效的道路系統(tǒng) 主干道應著重豎向設(shè)計的平衡。理想模式中，主路位置應介于所有高程的中 值，能有效降低道路總長度，增加便利性及經(jīng)濟性；支路部分則應以樹狀結(jié)構(gòu)為 佳，減少穿越交通對個別住戶的干擾。 佳 減少穿越交通對個別住戶的干擾 基 地 范 圍 EQ 主要干道 EQ 合理的干道位置選擇 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引 樹狀結(jié)構(gòu)的道路設(shè)計 26 COFC 山地別墅 （五）因地制宜的開發(fā)順序 利用GIS分析出的集水分 區(qū)，做為水土保持的最小單元。 開發(fā)分期應以集水分區(qū)為首要 考慮要素，實行分期開發(fā)、分 區(qū)開

19、發(fā)的原則，結(jié)合銷售周期 區(qū)開發(fā)的原則 結(jié)合銷售周期 等其他條件進行開發(fā)。 以集水分區(qū)為主的分期分區(qū)構(gòu)成 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引 27 COFC 山地別墅 （六）合理的工程施工程序 山地別墅項目開發(fā)很難一步到位，在規(guī)劃前首先應對地質(zhì)做初步勘探，避開地 山地別 發(fā)很難 步到位 在規(guī)劃前首先應對地質(zhì)做初步勘探 避 地 質(zhì)不穩(wěn)定部分。其次進行水土保持工程的施工，包括必要的擋墻、排洪溝、主干道 及干管線的施工。待水土穩(wěn)定后，再投入單體建筑的工程施工，避免重復投資，同 及干管線的施工 待水土穩(wěn)定后 再投入單體建筑的工程施工 避免重復投資 同 時提高工地安全性。 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)

20、計指引 28 COFC 山地別墅 第三章、山地別墅建筑設(shè)計要點 1.山地別墅戶型設(shè)計要點 2.推薦戶型 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引 29 1.山地別墅戶型設(shè)計要點 山地別 戶型設(shè)計 點 （一）順應地勢的戶型設(shè)計 （ ）順應地勢的戶型設(shè)計 在有效利用道路的原則下，戶 型的規(guī)劃設(shè)計應順應地勢走向： 上入戶：基地處在道路的 下邊坡，入戶在地塊的上方 下入戶：基地處在道路的 上邊坡方向，入戶在地塊的下方。 上、下入戶兩種戶型各有特色 及優(yōu)勢，減少彼此干擾。 COFC 山地別墅 上入戶 下邊坡 建筑與道路的間距 與土方量成正比 下入戶 上邊坡 道路 以豎向設(shè)計為思考的戶型空間結(jié)構(gòu) 填方區(qū) 建筑

21、與道路的間距 與土方量成正比 挖方區(qū) 原始地形 道路 以挖填平衡為基礎(chǔ)觀念的單體布局 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引 30 COFC （二）客觀及商品化的戶型格局 山地別墅 在山地設(shè)計中展現(xiàn)山地特色，因地制宜固然重要，但在一般情況下作為 商品化、量化住宅應考慮其客戶的共同性、普遍性，故應以中間層入戶，入 戶層為主要公共空間，向上一層為主要臥室，向下一層為休閑娛樂及輔助用 房。 居住層 居住層 入戶層 入戶層 道路 娛樂層 娛樂層 結(jié)合景觀與院落特性的空間結(jié)構(gòu) 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引 31 （三）景觀資源的院落設(shè)計 COFC 山地別墅 別墅的戶型設(shè)計首要考慮戶型與院落、景觀之

22、間的對應關(guān)系，空間結(jié)構(gòu)依據(jù)院 落進行布局。 單元平面利用錯置原則增加建筑視野景觀面； 建筑單元利用高低 量體錯置，留設(shè)景觀視覺通道； 單元內(nèi)院不均勻分布：將大部分院落空間設(shè)置于 戶型主要功能面，其他服務面保留適度院落尺度； 戶型主要功能面 其他服務面保留適度院落尺度 注意戶型主要活動空間與景觀 院落的連接； 塑造前后院落的豐富空間層次，弱化兩層院子的瑣碎性。 后院大 前院小 結(jié)合戶型空間結(jié)構(gòu)不均勻分布的院落 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引 高低錯落的量體配置 32 （四）合理的樓層配置 COFC 山地別墅 （1）一般別墅量體以兩層樓為主，山坡地建筑因順應地形關(guān)系，不可避免有三層 樓的配置

23、，但3.5層為極限。因地形關(guān)系，部分地下室外露地面時，需在造型上做適 樓的配置 但3 5層為極限 因地形關(guān)系 部分地下室外露地面時 需在造型上做適 度退縮，維持兩層樓的外形；亦可通過建筑風格，塑造連續(xù)屋頂，弱化建筑量體。 （2）山地建筑如配置3.5層時，應考慮設(shè)置電梯，增加不同客戶對戶型需求的彈 性。 （五）因地制宜與工程管理的平衡 山地別墅如出現(xiàn)大于3.5層的配置，應結(jié)合考慮工程管理便利性與經(jīng)濟性，統(tǒng)一 樓層配置。 （六）層高： 客廳最好做到兩層挑高，如果受面積及用地限制，無法實現(xiàn)兩層挑高，也要設(shè) 法增加客廳的高度，至少保證層高3.63.9米。餐廳層高保證3.6米左右。 （七）結(jié)構(gòu) 合理布置梁柱體系，盡量使廳房、臥室內(nèi)空間“無梁無柱”，提高空間利用率。 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引 33 COFC 山地別墅 推薦戶型 中糧置地有限公司山地別墅規(guī)劃設(shè)計指引 34 COFC 推薦戶型1 戶型特點： 戶型特點 天井式內(nèi)庭院，超大采光面積螺 旋式樓梯，成為整套房的亮點 陽光房與花園相連，引景入室 露臺數(shù)量多，客戶較喜歡 主臥區(qū)功能空間區(qū)分細致，私密 性好 多套房設(shè)計 多套房設(shè)計 戶型面積緊湊，浪費面積小 山地別墅 戶型描述 4房2廳3衛(wèi) 建筑面積（） 283.94 283 94 資料來源 長