商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)招商運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃管

1、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)招商運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃管理第一天商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方法開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與住宅不一樣,不是先規(guī)劃設(shè)計(jì)好再銷售,而要先確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象,再按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì),不然以后改建的費(fèi)用會(huì)使成本大大抬升。在建筑設(shè)計(jì)上也要充分注意動(dòng)線(人流移動(dòng)的路線設(shè)計(jì)的科學(xué)性,避免由死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的貶損。一般來(lái)說(shuō),比較專一的商品,顧客希望有廣泛的比較和選擇余地,希望有集中的專門店。這種顧客以購(gòu)買一類商品為目的,對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求,把注意力全部集中在商品,并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素,選址原則“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。核心內(nèi)容一:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)

2、目設(shè)計(jì)與理念我們很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)完以后,經(jīng)常要改來(lái)改去,就是進(jìn)入施工期,這種現(xiàn)象依然存在,電梯放在哪里最合適?觀光電梯掛在哪里最顯眼?層高到多高才合適?柱距多款才合適?層重真的很重要嗎?電影院的標(biāo)準(zhǔn)怎么這樣難?大賣場(chǎng)的收貨區(qū),為什么設(shè)計(jì)師總是弄不明白?進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)賣場(chǎng)的超市生鮮到底需用電還是液化氣、石油氣?對(duì)于這些困擾我們多年的問題,解決的辦法和方法是什么?不是我們的設(shè)計(jì)大師不行,不是我們?cè)O(shè)計(jì)出來(lái)的東西不好嗎?關(guān)鍵是好看,不中用,有什么用!因?yàn)槲覀儾涣私馄放粕痰男枨?我們的設(shè)計(jì)要根據(jù)他們的思路來(lái),根據(jù)他們的需求走,你設(shè)計(jì)蓋的房子再好也沒用,因?yàn)橄M(fèi)者不喜歡,不認(rèn)可,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是一樣的,

3、我們不根據(jù)商家、商戶的需求來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì),他們根本不愿意來(lái),動(dòng)線,動(dòng)線還是動(dòng)線,規(guī)劃、規(guī)劃還是規(guī)劃?解開難題,讓我們深度走進(jìn)設(shè)計(jì)與規(guī)劃理念中來(lái)。消費(fèi)者都知道中國(guó)在購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)和規(guī)劃上落后于西方國(guó)家。他們通過讀報(bào)紙,看電視,看電影來(lái)了解西方人的生活方式。通過旅游的方式,他們親眼看到了國(guó)內(nèi)與國(guó)外生活方式的不同。從這一點(diǎn)上來(lái)講,這種缺少的感覺也許只是一般性的感覺,但是它很快使中國(guó)的消費(fèi)者變得越來(lái)越有追求,那些在設(shè)計(jì)上品位不高的購(gòu)物中心會(huì)使他們市場(chǎng)回應(yīng)方面大打折扣。1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析設(shè)計(jì)出適合何種類型的商店?3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣才能使?jié)撛诘南M(fèi)者加入到

4、項(xiàng)目中來(lái)?需要向消費(fèi)者提供什么?在今后的日子里應(yīng)該以什么樣的趨勢(shì)來(lái)鎖定消費(fèi)者?4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目特征的初步設(shè)計(jì)過程進(jìn)行評(píng)價(jià)和定義。5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合,動(dòng)態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑方案確定和工程制圖。核心內(nèi)容二:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目量身打造是未來(lái)方向但是有一個(gè)現(xiàn)象不得不值得注意,那就是眾多的投資機(jī)構(gòu)涌入這個(gè)行業(yè),他們之中不少缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),只想進(jìn)入這行業(yè)套出大量利潤(rùn),然后全身而退。常識(shí)告訴我們,商業(yè)運(yùn)營(yíng)是不可能在短期內(nèi)產(chǎn)生大量利潤(rùn)的。所以,這樣的現(xiàn)象是否會(huì)導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的無(wú)序和危險(xiǎn)呢?購(gòu)物中心和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)該如何運(yùn)作才符合未來(lái)需求?1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最好的切入

5、時(shí)機(jī)是從拿地的時(shí)候就開始2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要量身打造一個(gè)最具魅力的購(gòu)物中心3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要提前進(jìn)行規(guī)模的市場(chǎng)調(diào)研,包括商圈情況、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、消費(fèi)者品牌喜好程度、區(qū)消費(fèi)力狀況、經(jīng)營(yíng)方式等多方面調(diào)研4、為什么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商與項(xiàng)目建設(shè)要同步進(jìn)行核心內(nèi)容三:如何規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài),是指經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或營(yíng)業(yè)形態(tài),商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,則是指充分利用各種商業(yè)資源,為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營(yíng)運(yùn),而對(duì)商業(yè)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營(yíng)業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合,它綜合反映了該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位和特

6、色。1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素;2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平;3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源;4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素;5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金水平;6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積要求;7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程技術(shù)條件;8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種的聚客能力;9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輔助功能區(qū)需求;10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人流動(dòng)線;11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主意要點(diǎn)分析。第二天商業(yè)地產(chǎn)招商實(shí)戰(zhàn)兵法孫子曰:知彼知己者,百戰(zhàn)不殆;不知彼而知己,一勝一負(fù),不知彼,不知己,每戰(zhàn)必殆。孫子曰:將聽吾計(jì),用之必勝,留之;將不聽吾計(jì),用之必?cái)?去之。計(jì)利以聽,乃為之勢(shì),以佐其外。勢(shì)者,因利而制權(quán)也。商業(yè)地產(chǎn)

7、看起來(lái)容易做起來(lái)難的專業(yè)!商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常專業(yè)的課題,它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)定位,還需要專業(yè)的營(yíng)銷策劃、推廣,專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理做后期服務(wù)。同樣是做平臺(tái),住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺(tái),而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺(tái),交易的平臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式,不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律,還要對(duì)各種資源進(jìn)行有效整合。1、實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)招商中的風(fēng)險(xiǎn)2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周圍是否有足夠市場(chǎng)需求支撐;3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善;4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目否具有足夠的吸引力,有形的建筑空間、無(wú)形的購(gòu)物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。5、營(yíng)運(yùn)商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn),使招商難度進(jìn)一步提高。6、實(shí)

8、戰(zhàn)兵法-主題突出結(jié)構(gòu)合理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身,兼具百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài),故定位于家庭的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享受。(1實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)(2實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位(3實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位(4實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位(5實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位(6實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略定位(7實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略定位(8實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)形象定位(9實(shí)戰(zhàn)兵法-項(xiàng)目定位、規(guī)劃組合(10實(shí)戰(zhàn)兵法-準(zhǔn)確定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前提和保障案例學(xué)習(xí)實(shí)戰(zhàn)兵法業(yè)態(tài)規(guī)劃案例分析學(xué)習(xí)百貨動(dòng)線規(guī)

9、劃與購(gòu)物中心的區(qū)別某商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整前后對(duì)比案例分析市中心及社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)九項(xiàng)定位8、實(shí)戰(zhàn)兵法-從品牌服裝商來(lái)考慮我們要了解品牌的市場(chǎng)我們要了解品牌的底牌我們要了解品牌商心態(tài)我們要了解商戶的營(yíng)銷我們要了解品牌的分析我們要了解商戶的愿望9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素10、項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源12、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金水平2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積要求13、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種的聚客能力招商兵法-主力店14、對(duì)目前主力店招商的一些看法實(shí)戰(zhàn)案例分析國(guó)內(nèi)知名主力店選址要求與規(guī)范餐飲業(yè)選址規(guī)范與要求商務(wù)餐飲選址規(guī)范與要

10、求大眾餐飲選址規(guī)范與要求禮品店、珠寶店、收藏品店選址規(guī)范與要求服務(wù)類選址規(guī)范與要求KFC選址規(guī)范與要求吉野家選址規(guī)范與要求百貨選址規(guī)范與要求家樂福選址規(guī)范與要求中影影院選址規(guī)范與要求元綠回轉(zhuǎn)壽司選址規(guī)范與要求如家酒店選址規(guī)范與要求湯姆熊電玩世界選址規(guī)范與要求金海馬集團(tuán)選址規(guī)范與要求奇樂兒選址規(guī)范與要求時(shí)代大地影院選址規(guī)范與要求中型中餐廳選址規(guī)范與要求酷圣石冰淇淋選址規(guī)范與要求棒約翰選址規(guī)范與要求萬(wàn)千百貨公司選址規(guī)范與要求大洋百貨選址規(guī)范與要求紅星美凱龍選址規(guī)范與要求汽車保養(yǎng)店選址規(guī)范與要求沃爾瑪選址規(guī)范與要求TESCO 樂購(gòu)選址規(guī)范與要求豪客來(lái)選址規(guī)范與要求干洗店選址規(guī)范與要求莎莎選址規(guī)范與要

11、求比亞國(guó)際會(huì)所選址規(guī)范與要求香港益誠(chéng)(國(guó)際投資有限公司選址規(guī)范與要求第三天、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商策劃技能規(guī)范隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,人民生活水平的日益提高,大量境外優(yōu)秀連鎖零售商業(yè)的進(jìn)入及其在國(guó)內(nèi)的快速發(fā)展,推動(dòng)國(guó)內(nèi)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功,主要取決于所開發(fā)的項(xiàng)目是否適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),有沒有拴住主要大主力品牌商家,商業(yè)價(jià)格取決于商業(yè)的價(jià)值,商業(yè)的價(jià)值取決于商業(yè)的經(jīng)營(yíng),商業(yè)地產(chǎn)的操作是一個(gè)龐大而有機(jī)的整體。從調(diào)研階段的可行性分析、規(guī)劃階段的定位設(shè)計(jì)到實(shí)際建設(shè)階段的管理與監(jiān)督,直至招商、推廣、運(yùn)營(yíng)管理每一個(gè)步驟都必須緊緊相連環(huán)環(huán)相

12、扣,對(duì)相關(guān)行業(yè)資源進(jìn)行整合。目前國(guó)內(nèi)很多商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)初期都會(huì)采取“放水養(yǎng)魚”的做法,通過免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用三大法寶來(lái)做旺市場(chǎng),希望項(xiàng)目開業(yè)后,發(fā)展商能坐收高租金。但事實(shí)情況是:由于前期招商人員不專業(yè),招商把關(guān)不嚴(yán),導(dǎo)致商場(chǎng)生命力有限,經(jīng)營(yíng)每況愈下,另外由于商業(yè)項(xiàng)目前期定位缺少對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的理解和把握,在定位失誤的情況下,即使商戶質(zhì)量再高、經(jīng)營(yíng)推廣花再多的功夫,都無(wú)濟(jì)于事。制定大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商計(jì)劃、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃,為保障大商家及供應(yīng)商利益,發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。運(yùn)營(yíng)部門要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用,并得到發(fā)展商

13、主要的支持。核心內(nèi)容一:招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的60個(gè)問題1、關(guān)于地理位置準(zhǔn)備回答的問題2、關(guān)于項(xiàng)目狀況準(zhǔn)備回答的問題3、操作方式情況準(zhǔn)備回答的問題4、政策法規(guī)準(zhǔn)備回答的問題5、建材與設(shè)備準(zhǔn)備回答的問題核心內(nèi)容二:招商策劃步驟與方法商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先確定我們的零售商我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)在哪里?我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要多少主力店?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎么規(guī)劃這些主力店的位置?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主力店的位置占據(jù)多少面積?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作,實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作,開業(yè)前是大規(guī)模招商,開業(yè)后根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商,這都需要信息系統(tǒng)的分析支持,更需要基于知識(shí)的輔助決策。核心

14、內(nèi)容三:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃的含義1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要有戰(zhàn)略高度,綜觀全局,立足長(zhǎng)遠(yuǎn)3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要知己知彼,把握優(yōu)勢(shì)4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要突破成規(guī),另辟蹊徑5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要把握時(shí)機(jī),適度超前核心內(nèi)容、招商策劃的核心招商計(jì)劃1、制定大型MALL招商計(jì)劃2、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃3、發(fā)展商做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作4、招商宣傳造勢(shì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳的三個(gè)目標(biāo):吸引大商家目光吸引品牌供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)為開業(yè)作好宣傳,引起消費(fèi)者的關(guān)注5、招商及談判策略招商要做好三項(xiàng)工作:建立大商家專題資料庫(kù)了解選址條件與偏好了解大商家企業(yè)文化特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)特色6、招商推

15、廣成功的關(guān)鍵案例分析:目前開發(fā)商存在的問題的分析開發(fā)商未能較準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)和功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃后,市場(chǎng)定位不當(dāng)缺乏設(shè)定重點(diǎn)招商目標(biāo)及多次反復(fù)的溝通租金及其年遞增率制定不合理。形成互補(bǔ)效應(yīng)運(yùn)用專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)差異化強(qiáng)調(diào)品牌店案例分析如何做好招商計(jì)劃案例核心內(nèi)容五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與開業(yè)1、占絕對(duì)性位置的主力店主力店具體的進(jìn)度,他們的進(jìn)度會(huì)影響整個(gè)開業(yè)計(jì)劃。如果主力店不開業(yè)整個(gè)購(gòu)物中心很難成功開業(yè)的。2、籌備階段的主力店3、商戶篩選第四天、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)管理技能當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目究竟是什么?對(duì)于這個(gè)問題,我們認(rèn)為,商業(yè)項(xiàng)目不再僅僅是商品堆積和買賣場(chǎng)所,已經(jīng)從一個(gè)單純的商業(yè)概念轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)時(shí)尚概念,和一種

16、現(xiàn)代生活的符號(hào),商業(yè)項(xiàng)目的天職是向目標(biāo)顧客提供最滿意的商品和服務(wù)。當(dāng)今的消費(fèi)者也在變化,他們更加注重人與人的交往,更加注重自我的表達(dá),希望能擁有屬于自己的喜好、格調(diào)與品位,并且通過自己的外表、日常用品的選擇等展示給自己和他人欣賞。對(duì)于商品的選擇實(shí)際上已經(jīng)成為了自我表達(dá)的一種最為直接的方式?，F(xiàn)代意義上的物質(zhì)主義,不再片面的追求奢華與占有,一切以個(gè)性張揚(yáng)為出發(fā)點(diǎn),講究的是人性化與舒適程度。此外,目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)還變“人找商品”為“商品找人”,進(jìn)行了一系列創(chuàng)造顧客的競(jìng)爭(zhēng)策略,真正給顧客創(chuàng)造了良好舒服方面。創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力,也是商業(yè)永遠(yuǎn)的主題。在對(duì)新的投資環(huán)境下成長(zhǎng)并開始并成熟的改造商業(yè)項(xiàng)目,

17、那么我們就要對(duì)市場(chǎng)的敏感度都很強(qiáng),我們要有著敏銳的市場(chǎng)目光。商業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大,我們必須要使商鋪有特殊的主題,引入新的經(jīng)營(yíng)模式,讓投資者感到物有所值,機(jī)不可失,這樣才有重新改造的意義。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作,它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營(yíng)、推廣多個(gè)階段性工作,乍一看起來(lái)有些復(fù)雜,但是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作并不是無(wú)章可循,從技術(shù)層面來(lái)說(shuō),其可操作性還是很強(qiáng)的。核心內(nèi)容一:商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)的九項(xiàng)定位很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其特殊性,文化、旅游等都可能成為其商業(yè)元素,做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素,而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃。制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的

18、商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ),要做到有的放矢,把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上。那么怎樣制定一個(gè)比較科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃?做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌規(guī)劃與組合必須要先考慮商業(yè)項(xiàng)目的定位,這是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始,它決定和影響著項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營(yíng)管理、商品定價(jià)、服務(wù)管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面,是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的前提和保障。1、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位?2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位?3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品類定位?4、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客群定位、客層定位?5、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈定位?6、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目模式定位?7、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位?8、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策略定位?9、

19、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位?案例學(xué)習(xí):商圈市調(diào)分析與方法步驟(表格核心內(nèi)容二:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)注重市場(chǎng)培育,實(shí)施專業(yè)管理,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟必定會(huì)經(jīng)過一個(gè)發(fā)展過程,商業(yè)推廣是否到位、經(jīng)營(yíng)管理是否將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直接決定其市場(chǎng)培育周期,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H僅通過租金優(yōu)惠不是市場(chǎng)培育的根本,根據(jù)市場(chǎng)尋求準(zhǔn)確的定位,通過專業(yè)商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)良性的持續(xù)經(jīng)營(yíng),才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的根本所在。(1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客流規(guī)律(2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交通狀況(3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境(4商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地形特點(diǎn)(5商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求(6認(rèn)識(shí)專業(yè)特色市場(chǎng)(7特色市場(chǎng)投資開發(fā)要點(diǎn)案例學(xué)習(xí)某商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)(動(dòng)

20、畫核心內(nèi)容三:商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷與創(chuàng)新策劃1、案例學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃背景;2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要整合優(yōu)勢(shì)資源制定主攻策略;3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要制定出營(yíng)銷推廣的整體實(shí)施策略;4、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷及方法;5、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷及方法;6、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷及方法;7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)營(yíng)銷五大服務(wù)體系是什么;8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目文化營(yíng)銷加速項(xiàng)目的成長(zhǎng)。案例學(xué)習(xí)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣活動(dòng)案例分析(表格核心內(nèi)容四:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理要素現(xiàn)階段無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商、策劃代理商、經(jīng)營(yíng)管理商,無(wú)不對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理畏之如洪水猛獸,均不想介入此項(xiàng)所有商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法回避的工作,個(gè)中原因

21、,倒不是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是什么高科技,而是大家都對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理摸不著頭腦,即便開發(fā)商有心把商業(yè)經(jīng)營(yíng)好,卻不知從何下手。從技術(shù)的角度來(lái)看,商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理并不是無(wú)章可尋。要搞好經(jīng)營(yíng)管理工作,需要先認(rèn)清商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn),抓住定位期、籌備期、進(jìn)場(chǎng)期、啟動(dòng)期、運(yùn)營(yíng)期、穩(wěn)定期六個(gè)時(shí)期的工作。問題1、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位期為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)?問題2、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目籌備期為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作?問題3、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營(yíng)信心?問題4、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)期把人氣做起來(lái)?問題5、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期把生意機(jī)會(huì)最大化?問題6、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定期守衛(wèi)消

22、費(fèi)商圈與時(shí)俱進(jìn)提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力?問題7、怎樣管理好入住后的品牌商戶?問題8、怎樣去提升商戶業(yè)績(jī)與提升賣場(chǎng)人氣?問題9、商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中最害怕什么?問題8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在管理中我們要學(xué)習(xí)那些方面的專業(yè)技能?案例學(xué)習(xí)深圳萬(wàn)象城的運(yùn)營(yíng)管理分析(圖片+表格第五天、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)管理商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)多年來(lái)一直保留著傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式與管理方法,但目前已不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和人們的消費(fèi)需求,必須改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)思想、經(jīng)營(yíng)模式、管理方法和服務(wù)方式。怎樣使商業(yè)地產(chǎn)與零售百貨的發(fā)展結(jié)合起來(lái),促進(jìn)城市的繁榮和發(fā)展?核心內(nèi)容五:商業(yè)地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)高效招商目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中供應(yīng),其絕對(duì)量的增長(zhǎng)速度超出了品牌商家的拓展需求規(guī)模,因

23、此造成了市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商競(jìng)爭(zhēng)激烈,亦對(duì)各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作提出了更高要求。問題1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目適合性定位的選擇的重要性問題2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目適應(yīng)性的建筑設(shè)計(jì)的重要性問題3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合理的招商節(jié)奏把握的重要性問題4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目針對(duì)性的推廣策略的重要性問題5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)及穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)的重要性問題6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局不合理商業(yè)地產(chǎn)面臨招商困局怎么辦問題7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪空置率走高怎么辦問題8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么高租金影響招商進(jìn)度問題9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何破解困局須看開發(fā)實(shí)力問題10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌要如何創(chuàng)新案例學(xué)習(xí)某商業(yè)地產(chǎn)招商管理規(guī)范(表格核心內(nèi)容六:商業(yè)地產(chǎn)招商策劃及招商計(jì)劃

24、實(shí)施制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商計(jì)劃、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃,為保障大商家及供應(yīng)商利益,發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)公司要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用,并得到支持。在開展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際招商工作之前,我們首先確定招商目標(biāo),然后確定商家檔次、規(guī)模、具體租金條件。1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商原則2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃的核心招商計(jì)劃3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商費(fèi)用使用策略4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分塊招商策略5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商隊(duì)伍的建立與優(yōu)化6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳、造勢(shì)7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商及談判策略8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商推廣:成功的關(guān)鍵9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目控制招商質(zhì)

25、量的作法10、制訂商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商談判策略案例學(xué)習(xí)分析學(xué)習(xí)某商場(chǎng)制定的政策(表格核心內(nèi)容七、整體科學(xué)、調(diào)查分析調(diào)查至少要包括市場(chǎng)環(huán)境的分析、商業(yè)環(huán)境的分析、消費(fèi)者的分析、投資者的分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析、差異分析等等,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的主題概念定位,功能分區(qū)的布局、樓層布局,這些規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容,一定要通過前期的調(diào)查分析才能夠得到。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改須有差異性;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要對(duì)時(shí)段劃分方面的考慮;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要做好客源重疊分析和規(guī)劃;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要使商品趨向全方位服務(wù)功能

26、;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要品形成互補(bǔ)功能;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位要結(jié)合個(gè)別形象,塑造購(gòu)物中心的群體形象;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要注重提升平效所謂平效;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改如何把握全局與方向;對(duì)于建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)有很大缺陷的商業(yè)項(xiàng)目,應(yīng)該在哪些方面工作加大力度才能最大限度的彌補(bǔ)建筑缺陷?案例學(xué)習(xí)某商業(yè)項(xiàng)目的失敗原因分析(圖片核心內(nèi)容八、定位、性能、完善、提升、管理在功能上是這樣的,在業(yè)態(tài)互補(bǔ)也是這樣的,即使在綜合體里有零售,有購(gòu)物中心一直保持商業(yè)地產(chǎn)全面調(diào)試的運(yùn)轉(zhuǎn)模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位原有設(shè)計(jì)外觀非常好,但是內(nèi)部設(shè)計(jì)在細(xì)節(jié)動(dòng)線上;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位推廣方式上要提

27、升;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位就是立足于原來(lái)的基礎(chǔ)上形成一個(gè)整個(gè)業(yè)態(tài)的組合和目標(biāo);商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位能商業(yè)項(xiàng)目改項(xiàng)目變的前途;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位就是要通過準(zhǔn)確定位能改變項(xiàng)目的命運(yùn);商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位品牌商怎樣看;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位前的宣傳推廣;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位改造裝修形象。案例學(xué)習(xí)上海某商業(yè)項(xiàng)目重新調(diào)整定位成功的案例(圖片核心內(nèi)容九、現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、制度標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位改造后的現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理要求各流程作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、制度化和信息化以外,還要從以下幾個(gè)方面著手。內(nèi)部管理模式的改善;對(duì)招商渠道進(jìn)行有效的管理;選擇優(yōu)秀的供應(yīng)商;定期評(píng)價(jià)供應(yīng)商,達(dá)到對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理的目的;加強(qiáng)服

28、務(wù)管理;搞好客戶關(guān)系管理。DVD、圖片案例觀摩學(xué)習(xí)香港、臺(tái)灣、澳門商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)成功案分析第六天、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷策劃技能當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷成為我們必要的營(yíng)銷手段的時(shí)候,在如何突破促銷傳統(tǒng)觀念的基礎(chǔ)上,需要更加關(guān)注促銷的內(nèi)在需求,促銷是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一種可以為企業(yè)展望未來(lái)的平臺(tái),也是提供商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目信息的良好窗口,所以在使用促銷上面,應(yīng)該把促銷的各項(xiàng)功能發(fā)揮出來(lái)。核心內(nèi)容一:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷的策劃技巧1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)日促銷與一般的促銷意義不同;2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目裝扮;3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷產(chǎn)品;4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷臺(tái)面;5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷環(huán)境;6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷人員;7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷定性;

29、8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)促銷;9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷技巧;10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷時(shí)限;11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷量化;12、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷特點(diǎn);13、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷目標(biāo);14、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷氛圍15、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功促銷的八個(gè)到位核心內(nèi)容二:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理特點(diǎn)1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模特點(diǎn);2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn);2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn);3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪的特點(diǎn);核心內(nèi)容三:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一管理規(guī)范1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的理念;2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商管理規(guī)范;3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理規(guī)范;4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)監(jiān)督規(guī)范;5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高效運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)范;6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)范;7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目娛

30、樂休閑空間管理規(guī)范;8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)管理規(guī)范;9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃政策與承租服務(wù)規(guī)范;10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注意引進(jìn)國(guó)外品牌規(guī)范。核心內(nèi)容四:如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力面對(duì)新的零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展、國(guó)外商業(yè)的步步緊逼,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目欲頂住挑戰(zhàn),擺脫困境,重新走向輝煌,關(guān)鍵在于構(gòu)建新時(shí)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是指適應(yīng)消費(fèi)者需求變化趨勢(shì),符合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和發(fā)展實(shí)力,能夠持續(xù)增強(qiáng)在零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。問題:1、為什么今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以時(shí)尚及休閑類商品為重心?問題:2、信息溝通、社會(huì)交往、心理互動(dòng)的多元化活動(dòng)是什么?問題:3、為什么今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要挑起了休

31、閑化、個(gè)性化、多樣化消費(fèi)浪潮?問題:4、為什么今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要在提供名優(yōu)新特商品的同時(shí)配以高質(zhì)量的服務(wù)跟進(jìn)?問題:5、今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要在需求多元化、消費(fèi)個(gè)性化的買方市場(chǎng),更適應(yīng)環(huán)境變化才有優(yōu)勢(shì)可言?問題:6、為什么今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)關(guān)系,提高員工素養(yǎng)?問題:7、如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部的綜合能力?問題:8、如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部的經(jīng)營(yíng)意識(shí)?問題:9、如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部的有創(chuàng)新能力?問題:10、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部堅(jiān)持工作質(zhì)量和工作標(biāo)準(zhǔn)?問題:11、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部要體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)的能力?問題:12、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理員工要保持積極的心態(tài)?問題:13、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部要注意培育下屬的意識(shí)和思維?問題:14、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部要不斷增強(qiáng)目標(biāo)意識(shí)?核心內(nèi)容五:重塑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)能力目前中國(guó)的百貨業(yè)正處于衰退階段:百貨商場(chǎng)數(shù)量的增加并沒有帶來(lái)其銷售份額在整個(gè)社會(huì)商品零售總額中比例的上升,而是