房地產(chǎn)開發(fā)實操精要

1、房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 實 操北京北大資源地產(chǎn)有限公司本篇主要通過對不同層級城市實操的探索，讓大家了解多種多樣的房地產(chǎn)開發(fā)方式。引 言目 錄三三 部分術(shù)語及熱點話題部分術(shù)語及熱點話題一一 關(guān)于土地關(guān)于土地二二 項目實操項目實操四四 “ “五證二書五證二書”詳解詳解五五 總總 結(jié)結(jié)一、關(guān)于土地法執(zhí)行一、關(guān)于土地法執(zhí)行1）、這些城市的顯著特點是可以做到土地開發(fā)一、二級聯(lián)動或量體裁衣，定向招 標、協(xié)議出讓,以達到一、二級的聯(lián)動開發(fā)；2）、用地的選擇：規(guī)劃、市政、土地、拆遷等綜合判斷3）、建立四個模型： 產(chǎn)業(yè)（業(yè)態(tài)）組合模型 空間規(guī)劃模型 融資模型 頂層設(shè)計模型1 1、土地法執(zhí)行、土地法執(zhí)行“不太嚴格不太

2、嚴格”的區(qū)域的區(qū)域( (主要是三四線的地、縣級市主要是三四線的地、縣級市) )一、關(guān)于土地法執(zhí)行一、關(guān)于土地法執(zhí)行1）、一般情況下，沒有特殊關(guān)系或政府承諾，不做土地一級開發(fā)，因為其 戰(zhàn)線長、時間長、不可預(yù)見因素多，成本審核嚴格，利潤低。 資金成本（一級開發(fā)）：35%自有資金不計利息； 65%計息，按10%利 率計算。2）、有實力的公司一般獨立或組成聯(lián)合體在市場上拿地 優(yōu)點：周期短，從拿地到開工一般半年左右；產(chǎn)品明確、可變系數(shù)小 缺點：資金需求量大2 2、供地控制嚴格的城市、供地控制嚴格的城市 一線城市一線城市一、關(guān)于土地法執(zhí)行一、關(guān)于土地法執(zhí)行1）相對一、二級聯(lián)動來說，直接從市場通過招拍掛拿地

3、，對項目的定位相對有局限性；2）一、二級聯(lián)動雖有靈活性，但不確定因素也多，兩種方式各有利弊；3 3、通過市場進行招拍掛、通過市場進行招拍掛活動屬性活動屬性5W2H說明說明對策對策主題做什么要做的是什么？該項任務(wù)能取消嗎？該活動增值嗎？取消不必要的活動目的為什么做為什么這項任務(wù)是必須的？澄清目的位置在何處做在哪兒做這項工作？必須在那兒做嗎？改變順序或組織順序何時做什么時間是做該工作的最佳時間，必須在那個時間做嗎？人員誰來做誰來做這項工作？應(yīng)該讓別人做嗎？為什么我來做這項工作？方法怎么做如何做這項工作？這是最好的方法嗎？還有其他方法嗎？簡化任務(wù)（整合、自動化等）成本花費多少現(xiàn)在的花費是多少？改進后

4、將花費多少？選擇一種優(yōu)化方法5W2H5W2H房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)策劃定位策劃定位策劃定位定位 產(chǎn)品（方案） 客戶（目標） 市場（價格）定位定位定位策劃定位策劃營銷策劃營銷策劃營銷營銷 推廣（媒體） 渠道（方式） 服務(wù)（體驗）營銷營銷產(chǎn)品產(chǎn)品土地方案產(chǎn)品定位策劃定位策劃財務(wù)財務(wù)合約審算部合約審算部法務(wù)部法務(wù)部人力資源部人力資源部行政部行政部企業(yè)決策層企業(yè)決策層開發(fā)部開發(fā)部項目策劃部項目策劃部研發(fā)設(shè)計部研發(fā)設(shè)計部營銷部營銷部工程部工程部定位是多維度下的聚焦和平衡、是綜合多方面因素后尋找符合企業(yè)利益的最佳方案！定位是多維度下的聚焦和平衡、是綜合多方面因素后尋找符合企業(yè)利益的最佳方案！影響定位的關(guān)鍵要素：

5、影響定位的關(guān)鍵要素： 1 1、企業(yè)層面：企業(yè)戰(zhàn)略及定位、企業(yè)能力、產(chǎn)品線規(guī)劃、企業(yè)層面：企業(yè)戰(zhàn)略及定位、企業(yè)能力、產(chǎn)品線規(guī)劃 2 2、市場層面：調(diào)控政策、供求關(guān)系、市場層面：調(diào)控政策、供求關(guān)系 3 3、客戶層面：限購政策、地緣性、多樣性及個性、客戶層面：限購政策、地緣性、多樣性及個性1、土地及區(qū)域分析2、市場調(diào)研3、經(jīng)濟測算4、初步方案設(shè)計定位策劃定位策劃土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)組織實施土地一級開發(fā)組織實施土地一級開發(fā)征詢意見和審批征詢意見和審批前期策劃前期策劃計劃編制計劃編制土地一級開發(fā)主體組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設(shè)市政府批準1、新增集

6、體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2、存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)市國土局商相關(guān)委辦局1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗收土地3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費4、納入市土地儲備庫市交通委交通評價意見市文物局文物保護意見土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)主主體體市規(guī)委規(guī)劃意見書市發(fā)改委核準市園林局古樹處理意見市環(huán)保局環(huán)境評價意見相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。市政專業(yè)部門市政接用意見市政府1、土地供應(yīng)計劃2、土地利用年度計劃3、土地儲備開發(fā)計劃市國土局會同相關(guān)部門1、確定土地一級開發(fā)主體（委托或招標）2、下達土地一級開發(fā)批復3、簽訂土地一級開發(fā)合同原土地所有者或使用者

7、1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意2、向市國土局提出土地一級開發(fā)申請市國土局1、受理申請并進行土地預(yù)審2、委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)編制土地一級開發(fā)實施方案 委辦局聯(lián)席會市國土局會同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對一級開發(fā)實施方案提出原則意見 依據(jù)1、北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃2、北京城市總體規(guī)劃3、北京土地利用總體規(guī)劃市建委建設(shè)意見 土地一級開發(fā)流程示意圖土地一級開發(fā)流程示意圖二、項目實操二、項目實操經(jīng)營性項目用地招拍掛出讓流程圖經(jīng)營性項目用地招拍掛出讓流程圖簽訂合同和辦理后續(xù)手續(xù)簽訂合同和辦理后續(xù)手續(xù)市國土局1、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合

8、同2、交納政府土地收益和土地開發(fā)費等市規(guī)劃委建設(shè)用地規(guī)劃許可證市發(fā)改委、市建委項目核準或備案市國土局1、確定土地出讓方案2、發(fā)布國有土地使用權(quán)出讓公告（報紙、網(wǎng)站、土地交易市場）3、制定招標拍賣掛牌文件中中標標人人、競競得得人人投投標標人人、競競買買人人市土地交易市場1、到土地交易市場購買相應(yīng)土地的招標拍賣掛牌文件2、交納競買保證金或者投標保證金3、競買人按規(guī)定參加招標、拍賣、掛牌現(xiàn)場競價活動 依據(jù)市政府年度土地供應(yīng)計劃1、北京市國民經(jīng)濟發(fā)展計劃2、宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場運行情況3、儲備開發(fā)土地情況市場交易市場交易入市準備入市準備市相關(guān)部門辦理建設(shè)工程相關(guān)手續(xù)市國土局會同市發(fā)改委等有關(guān)部門確定土

9、地出讓價格 土地入市交易土地入市交易 二、項目實操二、項目實操二級開發(fā)流程關(guān)系圖二級開發(fā)流程關(guān)系圖建設(shè)單位建設(shè)單位招拍掛招拍掛方式取方式取得土地得土地使用權(quán)使用權(quán)勘察設(shè)計招勘察設(shè)計招投標備案投標備案申報節(jié)申報節(jié)能審查能審查編寫項目編寫項目申請報告申請報告編寫節(jié)編寫節(jié)能專篇能專篇申報項申報項目核準目核準建設(shè)用地規(guī)建設(shè)用地規(guī)劃許可證劃許可證設(shè)計單位設(shè)計單位方案深化方案深化規(guī)劃方規(guī)劃方案審定案審定國有土地使國有土地使用證用證人防規(guī)劃人防規(guī)劃方案設(shè)計方案設(shè)計人防規(guī)劃人防規(guī)劃意見書意見書調(diào)整土地調(diào)整土地出讓合同出讓合同年度計劃年度計劃任務(wù)調(diào)整任務(wù)調(diào)整工程規(guī)劃工程規(guī)劃許可證許可證人防初步人防初步設(shè)計審查設(shè)

10、計審查園林規(guī)園林規(guī)劃方案劃方案交通規(guī)交通規(guī)劃方案劃方案建筑防建筑防火審查火審查施工單位施工單位招投標招投標監(jiān)理單位監(jiān)理單位招投標招投標安全監(jiān)督安全監(jiān)督備案備案質(zhì)量監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督注冊注冊施工許施工許可證可證預(yù)售許預(yù)售許可證可證面積預(yù)測面積預(yù)測面積實測面積實測樓樓房房交交付付消防驗收消防驗收人防驗收人防驗收規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收建委備案建委備案權(quán)屬登記權(quán)屬登記實測備案實測備案人防施工人防施工圖審查圖審查二、項目實操二、項目實操項目可研報告編制目錄項目可研報告編制目錄二、項目實操二、項目實操第一章 申報單位及項目概況第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析第四章 節(jié)能方案分析第

11、五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析第七章 經(jīng)濟影響分析第八章 社會影響分析工程竣工流程圖工程竣工流程圖二、項目實操二、項目實操竣工驗收基本條件竣工驗收基本條件二、項目實操二、項目實操三、部分術(shù)語部分術(shù)語及熱點話題n代征地 根據(jù)北京市城市規(guī)劃條例第三十一條規(guī)定，代征地是指城市建設(shè)工程沿道路鐵路河道綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照北京市有關(guān)法規(guī)規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。n限高的突破n用地性質(zhì)（下頁）n七通一平 建筑行業(yè)術(shù)語，它指的是土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可

12、以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。n五證二書 “五證”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工證） 、商品房銷售（預(yù)售）許可證； “二書”： 住宅質(zhì)量保證書、 住宅使用說明書。 用地性質(zhì)用地性質(zhì)容積率容積率 建筑控制高度（米）建筑控制高度（米）C1C1（行政辦公）（行政辦公）C11C11（市屬辦公）（市屬辦公）C12C12（非市屬辦公）（非市屬辦公）1 112121.51.51818（2020）2 23030（2424、3636）2.52.545453 360603.53.580803.53.5100100C3C3（文化娛樂）（文化娛樂）新聞出版、廣

13、播電視、影視院等新聞出版、廣播電視、影視院等1.04.01.04.01212（9 9）100100以上以上C4（體育）體育）C41C41（體育場館）（體育場館）0.61.50.61.51212（9 9）6060C5C5（醫(yī)療衛(wèi)生）（醫(yī)療衛(wèi)生）C51（醫(yī)院）醫(yī)院）1.01.81.01.81212（9 9）4545C52C52（衛(wèi)生防疫）（衛(wèi)生防疫）C6（教育科研）教育科研）高等學校、科研設(shè)計等高等學校、科研設(shè)計等1.03.51.03.51212（9 9）100100C9C9（其他公共設(shè)施）（其他公共設(shè)施）C9C9（其他公共設(shè)施）（其他公共設(shè)施）1.21.21818（2020）1.51.53030

14、（2424、3636）R5（基礎(chǔ)教育）基礎(chǔ)教育）中學、小學等中學、小學等0.80.81818（9 9、1212）RR1（一類住宅）（不含獨立式住宅）一類住宅）（不含獨立式住宅）1R0.61212（9 9）R2（二類住宅）二類住宅）1.21.212121.61.61818（2020）2.12.13030（2424、3636）2.22.245452.52.560602.82.88080C2C2（商業(yè)金融）（商業(yè)金融）C21C21（零售商業(yè)）、（零售商業(yè)）、C26C26（市場）（市場）1 11212（9 9）2 21818（2020）2.52.53030（2424、3636）2.82.845453

15、36060C23C23（商務(wù)辦公）、（商務(wù)辦公）、C25C25（旅館業(yè)）（旅館業(yè)）1.51.51212（9 9）2 21818（2020）2.52.53636（2424、3030）3 345454 480805 5100100M（工業(yè)）工業(yè)）一類工業(yè)、高新技術(shù)、倉庫、物流等一類工業(yè)、高新技術(shù)、倉庫、物流等0.82.50.82.51212（9 9）6060F（多功能）多功能）F1（住宅兼公建）住宅兼公建）1.03.51.03.51212（9 9）100100F2（公建兼住宅）公建兼住宅）1.03.81.03.81212（9 9）100100F3（公建等混合）公建等混合）1.04.51.04.51

16、212（9 9）100100以上以上三、部分術(shù)語部分術(shù)語及熱點話題用地性質(zhì)n無任何手續(xù)n以其他方式，如新農(nóng)村改造、旅游項目、有規(guī)劃，但產(chǎn)權(quán)不能劃分的項目小產(chǎn)權(quán)房三、部分術(shù)語及熱點話題熱點話題四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終總括總括五證的申請順序和作用范圍：五證的申請順序和作用范圍：1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證嚴格限定土地適用范圍、邊界和占地面積；2、國有土地使用證房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證，一般住宅的國有土地使用年限為70年；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等；4、建設(shè)工程施工許可證（開工證）用來申請可

17、以合法施工；5、商品房銷售（預(yù)售）許可證擁有此證的商品房，是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 核發(fā)的目的： 確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準文件，但如未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可

18、證封封 面面 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證正正 面面 四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請方式：申報人或委托代理人現(xiàn)場提交申報材料受理條件：申請人需提交如下申報材料：1、建設(shè)單位出具的申報委托書；2、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表；3、規(guī)劃部門及相關(guān)部門的批準文件：（1）申請以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，提交選址意見書附件及附圖，建設(shè)項目批準、核準、備案文件。（2）通過土地市場以招、拍、掛方式取得國有土地使用權(quán)的，提交建設(shè)項目規(guī)劃條件（土地儲備供應(yīng)）及附圖，提交北京市國有土地使用權(quán)掛牌出讓成

19、交確認書及北京市國有土地使用權(quán)出讓合同，建設(shè)項目批準、核準、備案文件。（3）申請進行土地儲備前期整理的，提交建設(shè)項目規(guī)劃條件（土地儲備前期整理）和土地儲備授權(quán)批準文件。4、建設(shè)用地釘樁測量成果報告書（含建設(shè)用地釘樁通知書和釘樁坐標成果通知書原件。5、測繪部門按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的/或/地形圖份（用地范圍涉及多個區(qū)（縣）行政區(qū)劃或者建設(shè)單位為多個單位的,需相應(yīng)增加地形圖份數(shù)）。6、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的其他相關(guān)材料。四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終 國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市

20、土地局對直接填發(fā)的國有土地使用證根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章、北京市國土房管局有償土地使用證專用章、北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章、北京市國土房管局臨時土地使用證專用章。 國有土地使用證國有土地使用證封封 面面 國有土地使用證國有土地使用證第一頁第一頁 該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終國有土地使用證國有土地使用證辦理程序辦理程序 根據(jù)土地管理法及土地登記規(guī)則的規(guī)定,土地登記按照土地登記申請書地籍調(diào)查權(quán)屬審核登記發(fā)證的

21、程序辦理 。所需材料：所需材料：1 、土地登記申請書; 2 、單位、法定代表人證明,個人身份證明或者戶籍證明; 3 、土地權(quán)屬來源證明材料 ( 政府材料 ) ; 4 、初始登記頒發(fā)的土地證書; 5 、地上附著物權(quán)屬證明; 6 、建設(shè)用地批準書 ( 土地違法案件行政處罰決定書 ) ; 7 、批準用地繳稅費發(fā)票或有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付憑證。 委托代理人申請土地登記的,還應(yīng)當提交授權(quán)委托書和代理人身份證明。四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的

22、法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證封封 面面 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證第第 一一 頁頁 核發(fā)的目的： 確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。 法律后果：房地產(chǎn)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。 四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終建設(shè)工程規(guī)劃許可

23、證建設(shè)工程規(guī)劃許可證受理條件受理條件：申請人需提交如下申辦材料：、建設(shè)單位出具的申報委托書；、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表；、建設(shè)項目批準、核準、備案文件或者相關(guān)文件；4、前期規(guī)劃管理文件，包括：選址意見書或規(guī)劃條件，建設(shè)工程設(shè)計方案，重大城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)當提交經(jīng)過審查的建設(shè)工程擴大初步設(shè)計方案，需要建設(shè)單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當提交修建性詳細規(guī)劃；5、前期規(guī)劃管理文件注明申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證時需要提交的相關(guān)文件；6、使用國有土地的有關(guān)證明文件；7、具有資質(zhì)的設(shè)計單位按照前期規(guī)劃管理文件要求繪制的建設(shè)工程施工圖中的主要部分（按規(guī)格（豎向）裝

24、訂成冊）套，另再附相同設(shè)計總平面圖份（建設(shè)單位為多個的需按增加的單位個數(shù)增加圖紙份數(shù)）；（施工圖紙的主要部分包括：圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計說明、設(shè)計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖各份）；8、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料。四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終 建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。當各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府

25、建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證封封 面面 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證第第 一一 頁頁沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終建筑工程施工許可證辦理所需材料1.建筑工程施工許可申請表一式三份。2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本、附件、附圖的原件及復印件。3.用地批準手續(xù)（國有土地使用證或有關(guān)批準文件

26、）原件和復印件（原件核驗后退回）。4.建筑工程施工圖設(shè)計文件審查合格書原件。5.招投標管理部門出具的施工合同備案表。6.招投標管理部門出具的監(jiān)理合同備案表（依法應(yīng)當委托監(jiān)理的工程提交）。7.建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書（B本、C本）原件和復印件及地上、地下管線及建（構(gòu)）筑物資料移交單（表AQ-A-2）原件（施工安全監(jiān)督備案用，證書原件核驗后退回申請人）。8.建設(shè)單位提供開戶行出具的資金證明原件。9.人防施工圖備案回執(zhí)原件或復印件。10.法人委托書（附受托人身份證復印件）原件。11、中央在京單位審批類項目和駐京部隊建設(shè)項目的建設(shè)單位在申請施工許可時，應(yīng)提供施工計劃通知書；其他

27、房屋建筑工程的建設(shè)單位在申請施工許可時，應(yīng)提供年度投資計劃。12.建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書或建設(shè)單位相應(yīng)的書面承諾。13.園林綠化部門辦理的相應(yīng)行政許可文件或建設(shè)單位相應(yīng)的書面承諾。14.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終 商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是北京市住建委，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的工程驗收證。 商

28、品房銷售商品房銷售(預(yù)售預(yù)售)許可證許可證正面正面商品房銷售商品房銷售(預(yù)售預(yù)售)許可證許可證背面背面紅框中的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓層，紅框中的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓層，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)內(nèi) 。四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當提交下列證件（復印件）及資料”（房管局辦理）：1、商品房預(yù)售許可申請表；2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；5、工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖。 四、四、“五證二書五證二書”詳解詳解 貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終n我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量