房地產(chǎn)法_05房地產(chǎn)交易法

1、第五章房地產(chǎn)交易法 第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)交易的含義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃二、房地產(chǎn)交易原則三、交易的基本制度（一）價格申報制度（二）價格評估制度基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、重置價格商品房明碼標(biāo)價：全國首例價格欺詐案第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、概念是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或其他合法方式 將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。二、法律特征：權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移三、形式1、買賣2、贈予3、其他方式（以房地產(chǎn)入股、合作開發(fā)、企業(yè)收購兼并等 、房地產(chǎn)抵債）四、轉(zhuǎn)讓條件 p262五、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 見書 共有房地產(chǎn)六、轉(zhuǎn)讓程序婚姻法司法解釋三（征求意見稿）第十一條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸

2、款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務(wù)。婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。第十三條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可作為雙方離婚時的債權(quán)予以處理。第三節(jié)商品房預(yù)售與現(xiàn)售一、商品房預(yù)售1、概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定

3、金或者房價款的行為。 討論：商品房預(yù)售制度的利弊之爭2、預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、商品房現(xiàn)售1、條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （4）已通過竣工驗(yàn)收； （5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通?/p>

4、等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 房地產(chǎn)商應(yīng)在現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及有關(guān)證明文件報送主管部門備案。 三、商品房銷售的禁止性行為1、不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。3、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 分割拆零銷售，是

5、指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見1、禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。2、房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。四、商品房買賣合同內(nèi)容（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 按套（單元）計價的預(yù)售房屋，應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤

6、差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。其約定。（五）交付使用條件及日期；對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承

7、擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。（六）產(chǎn)權(quán)證的辦理 在沒有另行約定的情況下在沒有另行約定的情況下：預(yù)售房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 （七）質(zhì)量保修責(zé)任 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最

8、低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失的。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可請求解除合同和賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 五、違約責(zé)任1、由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人

9、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：具體違約責(zé)任形式，有約定的按約定2、合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照央行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 六、雙倍返還已付房款（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 （3）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 七、法定的合同解除條件 （1）面積誤差比絕對值超出 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

10、）/合同約定面積*100%（2）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。（3）辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記 （4）合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 思考題：王某與某房地產(chǎn)開發(fā)商于2006年4月15日簽訂了商品房預(yù)售合同

11、，并支付定金1萬元，合同約定房屋建筑面積為168平方米，每平方米2000元，開發(fā)商于2007年3月15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，為房款總額的20%，其余采取銀行抵押貸款的方式付款，于2006年6月15日前付清。（1）如果開發(fā)商隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實(shí)就擅自進(jìn)行銷售，此合同是否有效？（2）此時正值國家宏觀政策調(diào)控，將大戶型的商品房首付提高至40%，王某無力支付，開發(fā)商以王某違約為由，拒絕退還定金。開發(fā)商的理由是否合法？（3）如果雙方協(xié)商后繼續(xù)履行合同，王某付清了所有款項(xiàng)，但開發(fā)商于2007年5月15日才交房，此時房地產(chǎn)市場價格波動，房價下跌，王某是否可以因此解除合同？第四節(jié)房屋租賃

12、一、可租房屋范圍（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封者及以其他形式限制房屋權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。但對未依法取得房屋所有權(quán)證及已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋有不同看法。關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 (1)出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證訂立的合同 (2)出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑的合同（3）租賃期限超

13、過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 （4）租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)合同效力不受影響 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。無效的處理：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可無效的處理：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的。有使用費(fèi)的。 二、房屋租賃合同內(nèi)容（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途

14、（4）租賃期限 20年為限對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法仍不能確定的，視為不定期租賃（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責(zé)任 （7）轉(zhuǎn)租的約定 （8）合同的變更與解除條件三、轉(zhuǎn)租1、轉(zhuǎn)租法律關(guān)系2、轉(zhuǎn)租與門面轉(zhuǎn)讓3、出租人應(yīng)及時提出異議出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 四、承租人優(yōu)先購買權(quán)及限制承租人不能主張優(yōu)先權(quán)的情形：（1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； （2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （3）出租人履行通知義務(wù)后，

15、承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； （4） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。五、房屋的添附1、添附的概念：是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物，如果要恢復(fù)原狀在事實(shí)上不可能或者在經(jīng)濟(jì)上不合理，在此情況下，確認(rèn)該新財產(chǎn)的歸屬問題。2、添附的法律后果： 由于添附而形成新物的，兩個物有價值大小之分的，新物之所有權(quán)歸價值大的一方，由取得所有權(quán)的一方對另一方提供補(bǔ)償；若不能分出價值大小的歸兩人共有，一般是按份共有。 經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合處理沒有約定的： （1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人可請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失

16、； （2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不可請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償； （3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （4）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民

17、法院應(yīng)予支持。 第五節(jié)房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念與特征 見書1、概念：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)發(fā)行擔(dān)保的行為。2、特征：（1）不轉(zhuǎn)移占有 與典權(quán)的區(qū)別，當(dāng)與典的區(qū)別（2）從屬性（3）物上代位性（4）優(yōu)先受償性：抵押權(quán)人取得不是房屋所有權(quán)（5）期限性：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使權(quán)利二、房地產(chǎn)抵押的類別1、預(yù)購商品房抵押指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2、在建工程抵押指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資

18、產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為3、二手房抵押三、房地產(chǎn)抵押合同的訂立1、抵押合同的當(dāng)事人 見書2、抵押合同的標(biāo)的物 物權(quán)法（1）建筑物和其他土地附著物（2）建設(shè)用地使用權(quán)（3）以招、拍等方式取得的荒地等土地承包權(quán)（4）正在建造的建筑物（5）其他財產(chǎn)3、不得抵押的財產(chǎn)（1）土地所有權(quán)（2）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等（4）被依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)（5）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn) （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)四、抵押合同的主要內(nèi)容五、抵押登記1、登記的效力2、登記的程序

19、六、抵押合同的效力（一）抵押所及標(biāo)的物的范圍什么是孳息、附合物（二）抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（三）抵押人的權(quán)利占有權(quán)、再抵押權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)（四）抵押權(quán)人的權(quán)利優(yōu)先受償權(quán)，處分權(quán)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定 人民法院云南已經(jīng)依法抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人6個月的寬限期 被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出第五節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、概念指專門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利來源、取得時間、變更情況和面積、結(jié)構(gòu)用途、坐落、四至等，在專門簿冊中所作的記載。法律依據(jù)：法律依據(jù)：物權(quán)法第九條物