[國家公務(wù)員考試密押題庫]申論模擬727

1、國家公務(wù)員考試密押題庫申論模擬727國家公務(wù)員考試密押題庫申論模擬727申論模擬727一、注意事項(xiàng) 1申論考試是對(duì)應(yīng)考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。 2參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。 3仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”作答。 二、給定資料材料一 2006年春季，首都北京房價(jià)一路飆升。4月12日，北京市城建研究中心公布，第一季度北京期房預(yù)售均價(jià)為6885元平方米，同比增長14.8%。更有媒體報(bào)道，北京的房價(jià)已經(jīng)反超上海，成為“中國樓王”。與之相伴的“怪象”是，北京樓市的“供應(yīng)量、銷售量和價(jià)格”同時(shí)增長，多有樓盤排號(hào)還難求一房。為何

2、在宏觀調(diào)控一年后，北京樓市房價(jià)開始一路狂漲?誰是背后的利益推手?有房地產(chǎn)商擔(dān)心，此番房價(jià)飆升已顯露出危險(xiǎn)信號(hào)。 材料二 “真是瘋了!”4月17日，劉波表示怎么也想不通，沿海賽洛城會(huì)月漲幾百元，他形容北京樓價(jià)漲瘋了，人們也搶瘋了?！霸俨粵Q定就只能等下期了?！?月13日，沿海賽洛城項(xiàng)目售樓工作人員唐曉媛在電話中勸說劉波趕快“下定”，否則“越等越貴”。售樓小姐的“提醒”讓劉波“發(fā)毛”，3月初，沿海賽洛城向他報(bào)價(jià)7400元平方米時(shí)，他笑著搖搖頭“再等等看”，不到一個(gè)月，在4月6日房展之際，已驟升到7800元/平方米。 又一周后，仍在猶豫的劉波被告知部分戶型已漲至8200元平方米。 “一夜間，北京滿城黃

3、土，一月間，我就得多付10萬?！彼嘈Α?劉波是北京一圖書公司編輯，月入7000元，過完春節(jié)，他動(dòng)起了買房的念頭，但一兩個(gè)月轉(zhuǎn)下來，他滿眼所見的，均是一個(gè)“漲”字。 4月10日，他趕到西豪逸景進(jìn)行二期預(yù)售前的登記時(shí)，擬定的房價(jià)已由四天前他去咨詢時(shí)的8300元漲到了8500元。 材料三 房價(jià)上漲有很多原因，其中一個(gè)可能大家難以想到，那就是開發(fā)商面對(duì)大量的有購房需求的消費(fèi)者，通過囤積房源不斷抬高房價(jià)。 在這家位于北京南三環(huán)附近的售樓處，工作人員在熱情地為我們講解了小區(qū)的各種配套設(shè)施后，提醒我們因?yàn)榉孔臃浅：茫砸呀?jīng)所剩不多了。 銷售人員說：“加起來一共還剩七套房吧” 記者說：“這是你們的銷控表么

4、?” 銷售人員說：“對(duì)，沒價(jià)錢的都是賣了的?！?果然，在這張銷控表上，90%的房子都被劃了斜杠，表示已經(jīng)賣掉，沒有賣掉的屈指可數(shù)。這樣的暢銷速度令同來看房的消費(fèi)者頗感無奈。 購房者說：“我買房子一年多了，看了好幾套房子，但凡有點(diǎn)中意的，基本上都說賣完了，給我們一種壓力，其實(shí)房源是不是沒有了，我們比較懷疑?！?真的如此暢銷么?我們的懷疑隨后在北京市建委的管理網(wǎng)站上得到了答案。監(jiān)控信息顯示，這家樓盤尚有超過一半的房子沒有賣出去。另一家樓盤做的就更絕了，根據(jù)資料，這家樓盤在一年前就已經(jīng)拿到了預(yù)售許可證，但記者發(fā)現(xiàn)，這里的許多房子至今沒有開盤。 銷售人員說：“一單元一直都沒開，因?yàn)橐粏卧俏覀冋麄€(gè)三期

5、中最好的房子，最好的房子肯定要留到最后賣，要收尾的?！?銷售人員說：“頂層是躍層，我們都留著都沒賣?！?記者說：“為什么不賣?”銷售人員說：“留到最后我們跟園景一塊賣?！?好房子不賣，可不是不想賺錢，而是留著賺大錢。銷售人員告訴我們，因?yàn)闆]賣的房子比較好，吊足了許多消費(fèi)者的胃口，雖然目前的價(jià)錢比剛開盤時(shí)已經(jīng)貴了將近3000快錢，但還是有很多人排隊(duì)等著這些房子的放盤。 記者對(duì)十家銷售樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有超過一半的開發(fā)商或多或少地存在囤房現(xiàn)象。有的開發(fā)商在收回部分成本后，就停止銷售，等到現(xiàn)房或房價(jià)高漲的時(shí)機(jī)再出手。而囤積后再出手的房源平均漲幅都在1000元以上。 材料四 記者打電話到北京市宣武區(qū)一個(gè)高

6、價(jià)樓盤售樓處，售樓小姐語調(diào)很急促，給人的印象是，她們的樓盤很搶手，業(yè)務(wù)人員忙得不可開交。 在北京，開發(fā)商的售樓人員接電話都習(xí)慣于先“摸底”：“您來過我們售樓部嗎?您打過電話嗎?上次是誰接待的您?”據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，等到客戶到售樓處上門咨詢時(shí)，售樓人員互相配合打電話，或扮顧客，上前問這問那，造成真正客戶中意的房于很搶手的假象；或是一邊與甲客戶洽談，一邊又將同一套房介紹給乙客戶。如果購房者看上某房，過幾天售樓處就會(huì)打來電話：“房子有人想買，快過來付訂金!”客戶情急窘迫之下，只好匆忙購房。 時(shí)下，房地產(chǎn)企業(yè)鉆研客戶心理已到極致。 記者打通北京大興一家銷售樓盤的電話，詢問一種建筑面積123平方米的住宅情

7、況。售樓處銷售代表說，他們現(xiàn)在推廣的是另一種戶型。另一家房產(chǎn)銷售商則一會(huì)兒告訴顧客選好的樓層已經(jīng)被“團(tuán)購”，一會(huì)兒又致電顧客，房子讓出來了，只不過價(jià)格每平方米漲了 500元。 俏銷戶型、位置好的單元后上市，價(jià)格當(dāng)然會(huì)水漲船高。從事房地產(chǎn)中介的知情人向記者揭露，開發(fā)商目前盛行的這種“銷控”，就是通過向客戶提供不實(shí)信息來操縱市場。 明明有100套房子可售，第一次先拿出20套來賣，給外界留下一開盤就告售罄的熱銷印象；第二次再拿出30套，因?yàn)椤肮┎粦?yīng)求”適時(shí)提價(jià)，刺激人為“追漲”，隨后再聯(lián)手中介，將新房變身“二手房”加價(jià)出售。售樓部墻上插滿“紅旗”的樓盤表，往往不能反映真實(shí)銷售情況。 北京樓市一些樓盤

8、的商品房預(yù)售合同中購房人姓名、住所、身份證號(hào)碼等漏洞百出，在業(yè)內(nèi)傳為笑話。這就是目前暗流涌動(dòng)的合同造假現(xiàn)象。 一些開發(fā)商動(dòng)員自己和員工的親朋好友，大量簽訂假的購房合同，根據(jù)需要隨時(shí)撤銷，欺騙市場。在開盤時(shí)，有的開發(fā)商讓中介或內(nèi)部員工高價(jià)簽訂幾套房子，中介以此價(jià)格為“標(biāo)桿”，拉抬房價(jià)。等真正的買房人憋不住“上鉤”后，房價(jià)被實(shí)質(zhì)性拉高，開發(fā)商再撤銷原訂的高價(jià)合同。最后，開發(fā)商逐漸出貨，中介手中的房子也乘機(jī)出手，接最后一棒的總是不知內(nèi)情的普通購房者。 此外，開發(fā)商還善于用一些另類手法吸引眼球。今年北京一房展會(huì)，臨到頭卻宣布取消，主辦方宣稱因?yàn)闃鞘写蠡穑糠珠_發(fā)商展會(huì)沒開始，房子已經(jīng)賣得差不多了，退訂

9、展位，展覽只好取消。 在北京，一高價(jià)樓盤就吹噓自己的樓盤生在“龍脈”之上，有“帝王氣象”；還有的則宣稱，自己的地盤是少有的旺地，能產(chǎn)生“望族”。有些聯(lián)排別墅，則公開宣稱一期入住者，有多少人被提拔、多少人晉升職稱，多少孩子考上重點(diǎn)大學(xué)等。 材料五 就在央行調(diào)高貸款基準(zhǔn)利率之后一周，北京市建委公布了一組更具沖擊力的數(shù)字，北京約有65.69%可售房源未出售。 是否存在商品房“，惜售”現(xiàn)象，北京一季度房價(jià)高達(dá)17.3%的漲幅中，“惜售”究竟有多大的“貢獻(xiàn)”?記者了解到的情況是，雖然并未有地產(chǎn)商完全“捂盤”，但控制并且放慢銷售速度的地產(chǎn)商并不在少數(shù)。 位于北京四惠地區(qū)的某樓盤發(fā)展商的心態(tài)十分典型?！艾F(xiàn)在

10、的市場情況下，我們擔(dān)心房于賣得大快會(huì)吃虧。”該項(xiàng)目的一位高管向記者透露，這個(gè)樓盤的銷售已近兩年，起初的價(jià)格不過4000多元平方米，而如今的均價(jià)已經(jīng)有望突破8000元方米。 即便如此，他們還是擔(dān)心，“房子賣得過快可能等不到房價(jià)更高的未來”。在他們看來，該項(xiàng)目中的部分房屋達(dá)到或突破萬元并非沒有可能。而將如是思路付諸實(shí)施的也大有人在。 材料六 “我們可以團(tuán)結(jié)起來，先不買房子拖垮他們?！辟I房者劉濤大聲喊道。 瞬時(shí)間，人們都瞅向他，但很快又涌向開發(fā)商身旁，爭搶散發(fā)的宣傳資料。4月9日下午16時(shí)，春季房展已撒展過半，但仍有一群群人擠到展會(huì)門口。 “越漲越買，越買越漲”，劉波說，消費(fèi)者的拼搶更加促使開發(fā)商不

11、斷地將價(jià)錢抬高。 在中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰看來，進(jìn)入2006年，一個(gè)變化是，購房者持幣觀望后，發(fā)現(xiàn)房價(jià)依舊上漲，出于“買漲不買跌”的心理，出現(xiàn)集中釋放。 去年5月，建設(shè)部等七部委下發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知，規(guī)定自 2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的需征收營業(yè)稅。 與上海樓價(jià)迅速下跌相比，北京樓市此后也進(jìn)入低迷期，但并未降價(jià)。 “國家宏觀調(diào)控的藥方需要調(diào)整?！苯ㄔO(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，去年宏觀調(diào)控打擊的主要是炒房者，而這一人群在北京還很少。 材料七 撐起北京樓市大蛋糕的，在于另一個(gè)龐大的購買群體。 4月9日，東四環(huán)外的星河灣，北京某國家機(jī)關(guān)工作人員

12、正帶著外省幾名官員在看樓。這個(gè)1.6萬元單價(jià)的樓盤并未嚇住買房者，3月份熱賣近日80套、銷售額達(dá)5億元。 “太多的有錢人和官員想到北京買套房子?！痹?jīng)在主語城公寓、鳳凰置地等高檔樓盤做過銷售的一名售樓人員私下介紹，官員多來自近京省份，山西煤老板則是商人購買團(tuán)的主要組成部分。 “還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些?！比f年花城副總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，每年留京的學(xué)生、一些外省、國外大公司紛紛遷址或者進(jìn)駐北京，這些都是剛性的消費(fèi)群體。 在此觀念下，更多的購房者接納的信息是，“你不買，大把的人來買。” 但業(yè)內(nèi)人士分析，這些群體實(shí)際上組成的是一個(gè)“金字塔式”，處于底層的人最多，對(duì)房子需求最大的人正是經(jīng)濟(jì)上不夠?qū)捲５娜恕?“現(xiàn)在不

13、買，今后的房子還會(huì)漲?！庇浾卟稍L過程中很多市民用“恐慌”來形容自己的感受。 材料八 “再不買，多少錢都買不著了?！?月9日，國貿(mào)房展會(huì)上，東三環(huán)外西大望路“小戶型”主打樓盤“CBD傳奇”一名售樓小姐向訪者游說。她的理由是，以后城里面不再批地，就不會(huì)再有新樓了。 而這個(gè)樓盤確實(shí)演繹了漲價(jià)傳奇：去年12月份開盤價(jià)8000元左右，日前已漲至8800元左右。 在北京房價(jià)持續(xù)高幅度上漲的同時(shí)，“地荒”論則促使這一速度變的更快。 實(shí)際上，在去年7月份，北京市國土局發(fā)布當(dāng)年的供地指標(biāo)就公布，二環(huán)以內(nèi)將不再新增住宅商品房建設(shè)用地，但同是出于北京國土部門的數(shù)據(jù)顯示，去年實(shí)際出讓住宅用地585公頃，規(guī)劃建筑面積6

14、79萬平方米，僅僅占到計(jì)劃出讓土地的35%左右。 另一方面，地價(jià)飆升，也直接帶來了房價(jià)的上揚(yáng)。 4月17日，豐臺(tái)區(qū)“成壽寺路甲1號(hào)印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地”經(jīng)過64輪競拍，最后拍出3.41億元的至高價(jià)。經(jīng)核算，每平方米的土地最終出讓價(jià)格為3376元，得主北京正江地產(chǎn)總經(jīng)理唐文建給出的說法是，“銷售不低于8000元平方米才有利益”。 這一價(jià)格將比目前該區(qū)域樓盤價(jià)格高出不少。去年9月份，開發(fā)面積為170萬平方米的“中海城”開盤均價(jià)為5400元平方米，目前的銷售均價(jià)也僅為6500元平方米。 一天后，在北京市土地交易大廳，溫泉鎮(zhèn)一地塊的拍賣價(jià)更是直逼周邊新盤銷售價(jià)格。位于五環(huán)外缺少配套設(shè)施的此地塊的樓面

15、價(jià)格達(dá)到了每平方米4863元人民幣，而當(dāng)?shù)卦谑蹣莾r(jià)每平方米僅五六千元。 業(yè)內(nèi)人士給出的估算是，如果按北京業(yè)內(nèi)公認(rèn)的地價(jià)占房價(jià)的40%計(jì)算，理論上，一年以后，這一地塊變成可售樓盤，房價(jià)將不低于12000元平方米。 在中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰看來，土地出讓價(jià)格增長的速度和幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價(jià)的正常增長。 三、申論要求問題:1. 請(qǐng)用不超過200字的篇幅，概括出給定材料所反映的主要問題。 要求：全面，有條理，有層次。 答案:2006年春，北京樓市貓膩重重，但一路高歌。開發(fā)商在消費(fèi)者面前大耍智力游戲，通過各種手段哄抬房價(jià)，致使消費(fèi)者一房難求；另一方面，政府肆意抬高地價(jià)，一部分消費(fèi)者饑不擇食地購房，

16、也導(dǎo)致房價(jià)不斷竄升。問題:2. 從政策制定的角度，提出解決給定資料所反映問題的對(duì)策建議。 要求：有針對(duì)性，有條理，切實(shí)可行。字?jǐn)?shù)不超過350字。 答案: (1)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)管，對(duì)操縱房價(jià)、擾亂市場秩序的房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行嚴(yán)厲打擊。 (2)改革土地拍賣方式，實(shí)行房價(jià)低者勝出的原則。 (3)進(jìn)一步完善金融、信貸、稅收、銷售等方面的政策措施。 (4)擴(kuò)大私人資金投資渠道，防止資本在房地產(chǎn)行業(yè)扎堆，間接減少房地產(chǎn)市場的投資需求。 (5)考慮征收不動(dòng)產(chǎn)稅。 問題:3. 就給定資料所反映的主要問題，用1200字左右的篇幅，自擬標(biāo)題進(jìn)行論述。要求中心明確，內(nèi)容充實(shí)，論述深刻，有說服力。答案:參考例文

17、房地產(chǎn)業(yè)要有看得見的手 在經(jīng)濟(jì)高速增長的國家，房地產(chǎn)價(jià)格往往以更高的速度上漲，這是世界許多國家的一種普遍現(xiàn)象。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，購房成為投機(jī)行為，就會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，形成金融危機(jī)隱患，形成中低收入者住房難的社會(huì)問題。相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)，政府這只看得見的手是比較明顯的。從世界各國的情況看，政府從來是介入房地產(chǎn)業(yè)的，只是手段和力度不同而已。 以韓國為例，1998年亞洲金融危機(jī)后，韓國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)隨之繁榮，房價(jià)和房租同步上漲。2003年，韓國政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控措施。其主要政策是：加大住宅建設(shè)的土地供給，增加住宅供應(yīng)量；抑制投機(jī)性需求，針對(duì)性地提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率，針對(duì)性地禁止

18、住宅預(yù)售權(quán)轉(zhuǎn)讓；實(shí)施國民廉租房建設(shè)計(jì)劃，政府投資在10年內(nèi)建設(shè)100萬套國民廉租房；完善全國房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，使有關(guān)信息及時(shí)、透明，實(shí)現(xiàn)買賣雙方信息對(duì)稱，等等。在韓國政府采取這些措施后，2004年住宅價(jià)格開始下降，房租2003年即開始下降。 從新加坡的情況看，20世紀(jì)60年代初，新加坡成立了建屋發(fā)展局，專司建造公共組屋 (相當(dāng)于中國的經(jīng)濟(jì)適用房)，組屋現(xiàn)今已成為87%居民的住所。為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，新加坡的政策是：實(shí)行強(qiáng)制性的公積金制度；組屋建設(shè)堅(jiān)持小戶型、低房價(jià)原則；對(duì)購買自用房者實(shí)行稅收優(yōu)惠。對(duì)10%的最困難群體，政府提供補(bǔ)貼或廉租房。政府有關(guān)的管理嚴(yán)格有效，避免了欺詐投機(jī)現(xiàn)象。 近代以來，工業(yè)化的過程同時(shí)成為城市化的進(jìn)程，解決城市住房問題