萬科集團(tuán)全套成本優(yōu)化及控制程序

1、-*集團(tuán)全套本錢優(yōu)化與控制程序 """一.*本錢優(yōu)化流程要素流程目標(biāo)：在各實(shí)施方案完成前，完成本錢優(yōu)化與控制，提供優(yōu)化方法，明確在招標(biāo)階段本錢控制方法。流程主要責(zé)任部門：設(shè)計(jì)管理部、本錢管理部、采購管理部。流程關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)流程關(guān)鍵點(diǎn)2.適用圍：*各工程設(shè)計(jì)前期、概念設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)四個(gè)階段；建筑、構(gòu)造、安裝、景觀、室設(shè)計(jì)五個(gè)專業(yè)。3.職責(zé)設(shè)計(jì)管理部：負(fù)責(zé)提供各設(shè)計(jì)階段的規(guī)劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測算。本錢管理部：編制方案并檢查方案執(zhí)行情況，:進(jìn)展具體測算并根據(jù)測算結(jié)果提出優(yōu)化建議，需要時(shí)進(jìn)展部門間的協(xié)調(diào)，跟進(jìn)優(yōu)化建議后的測算并編制結(jié)果報(bào)告，測算

2、結(jié)果復(fù)核發(fā)布。采購管理部：進(jìn)展招標(biāo)戰(zhàn)略籌劃。4.工作程序4.1.方案優(yōu)化流程4.2.方法與過程控制4.2.1設(shè)計(jì)前期開場設(shè)計(jì)前找開展部、設(shè)計(jì)和營銷整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性用地分析、市場定位三方面信息。4.2.1.1政府規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，得出如下信息：4.2.1.2土地屬性：通過勘查現(xiàn)場，詢問開展部、工程部等相關(guān)部門，對土地屬性信息分析：4.2.1.3市場定位：通過詢問銷售部，清楚了解工程市場定位：以上信息整理完成后,本錢需要關(guān)注的重點(diǎn)是:第一：場地的特殊地形,如果出現(xiàn)河流、箱涵,高壓線等問題需要仔細(xì)分析,了解清楚其處理方法以及影響并估算其改造本錢,注意需要預(yù)留局部不可預(yù)見費(fèi)用

3、；第二：車位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式地下、半地下、露天,是否計(jì)算容積率,會所是否可售；第三：外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用,注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低局部本錢。4.2.2概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制重點(diǎn)：4.2.2.1建筑、構(gòu)造方面：4.2.2.1.1設(shè)計(jì)前,同設(shè)計(jì)、營銷一起探討產(chǎn)品類型布置方案,作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的本錢測算,形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合已確定方案的本錢測算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。4.2.2.1.2結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價(jià)值最大化。4.2.2.1.3本錢部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)

4、品的組合向設(shè)計(jì)、營銷提出建議注意：重點(diǎn)是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間本錢差異4.2.2.1.4路網(wǎng)布置n道路設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)的前提下：a.路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折b.優(yōu)化出入口布置,(優(yōu)化建議時(shí)本錢人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求,不能夠減少出入口后引起客戶投訴,導(dǎo)致后期整改而增加本錢).c.道路寬度設(shè)置雙車道或單車道加會車區(qū).4.2.2.1.5停車布置綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、本錢等因素選定停車方式 ： ·土地利用a.地面露天車位最大化b.地面停車按照最大邊線原則布置·停車方式a.車位平面布置最優(yōu)化：限定面積停放量最大。b.車

5、位建造本錢由低到高的順序?yàn)椋旱孛媛短燔囄皇讓蛹芸哲囄坏厣溪?dú)立車庫半地下車位地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。·停車位體形控制：a.高度b.單獨(dú)車位面積。·車庫設(shè)置a.車庫宜集中設(shè)置，減少建造本錢b.機(jī)械車位及地下車庫高度預(yù)留。·車庫設(shè)置注意考慮客戶使用要求,占地面積較大工程,車位數(shù)量需要合理分配，防止集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴示區(qū)尤其需要注意。.4.2.2.1.6控制不可銷售的公建及配套建立面積。a.不可銷售的公建及配套含附加值多建面積或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。b.提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場銷售價(jià)格測算建立的必要性,注意提醒設(shè)

6、計(jì)國家有了新的建筑面積計(jì)算規(guī),偷面積而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)需要注意防止。c.通過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)面積。4.2.2.1.7綜合物業(yè)管理本錢、建造本錢，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對集中，減少管理人員。4.2.2.1.8應(yīng)結(jié)合工程周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場地標(biāo)高。·"因地制宜a.動(dòng)土量最小b.盡可能使場地土方挖填平衡。·降低排水坡度；·山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計(jì)需要盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等的設(shè)計(jì)。土方平衡需要在具體的工程設(shè)施前,推動(dòng)設(shè)計(jì)和工程出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙,兩者合二為一后,再由本錢測算

7、出整個(gè)工程的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護(hù)坡本錢并將計(jì)算結(jié)果交給公司決策。4.2.2.1.9總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，防止臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、工程臨水、臨電、臨時(shí)道路重復(fù)建立。4.2.2.1.10山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：·根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型·控制土方開挖工程量及埋置在土方中的根底。4.2.2.1.11山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：·結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。·邊坡支護(hù)方式本錢遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式自然土方放坡、預(yù)

8、應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。4.2.2.1.12確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。4.2.2.1.13合理利用場地地形地貌利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。防止洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費(fèi)用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補(bǔ)水費(fèi)用此項(xiàng)優(yōu)化工作需要本錢人員熟悉工程地形和設(shè)計(jì)意圖，并對管網(wǎng)給排水等本錢都有一定的了解。4.2.2.2安裝方面4.2.2.2.1電梯布置方案選擇：4.2.2.2.2從本錢角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。4.2.2.2.3在市場無特殊要求下，采用一梯多戶或四戶以上方案。4.2.2.2.4測算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)建

9、議按照不同檔次設(shè)計(jì)一至兩個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，以后每次套用即可。4.2.2.3園林環(huán)境方面4.2.3.1.充分考慮利用場地景觀資源天然景觀及人造景觀，提升產(chǎn)品品質(zhì)：·不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。·不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。4.2.3.2.明確景觀單位控制本錢：根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀本錢總結(jié)出來，然后根據(jù)最新的市場價(jià)格和工程的特殊情況調(diào)整后，提交最新單位景觀本錢供設(shè)計(jì)、營銷考慮，同時(shí)提供應(yīng)作為設(shè)計(jì)控制參考，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對待。4.2.3.3.明確軟硬景控制比例：統(tǒng)計(jì)已有工程軟硬景面積比例，提供應(yīng)設(shè)計(jì)部及作為設(shè)計(jì)控制參考。通常軟景比硬景廉價(jià)，

10、因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。4.2.3方案設(shè)計(jì)階段本錢控制重點(diǎn)：4.2.3.1建筑、構(gòu)造方面：4.2.3.1.1建筑方案選型：a.評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來本錢的增加。1、高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式；考慮抗震及本錢要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；2、控制屋頂造型。b.考前須知：以上工程需要本錢人員有一定的構(gòu)造知識，因此平時(shí)要多參與相關(guān)構(gòu)造方面的討論和協(xié)商，提高構(gòu)造方面的專業(yè)水平，積累經(jīng)歷，并形成一定之規(guī)。4.2.3.1.2確定合理層高：結(jié)合銷售、本錢等因素確定層高，一般情況下，住宅層高2.8米性價(jià)比擬優(yōu),層高每增加0.1m造價(jià)增

11、加該層造價(jià)的3-5% 。4.2.3.1.3窗地比控制·通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)對本錢控制窗地比是有利的，需要重點(diǎn)關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，本錢提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。特殊工程除外。·單體方案確定后，測算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計(jì)一道溝通，窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)歷值。4.2.3.1.4欄桿、欄板的限定：·測算以往工程單體戶型欄桿、欄板的單價(jià)，建議欄桿類型盡量少。·

12、;建議通過經(jīng)歷的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計(jì)做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要在測算單價(jià)本錢只需要統(tǒng)計(jì)含量即可。4.2.3.1.5外墻裝飾設(shè)計(jì)優(yōu)化方案的初步確定：·提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價(jià)格表，以便作為參考平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價(jià)格。·提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計(jì)合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。·提供常用外裝材料適用性能。·關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改良建議。·優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法：·提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺、屋面具體做法及價(jià)格表，以便設(shè)計(jì)

13、作為參考選擇，2、優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法；4.2.3.1.6節(jié)能方案：·盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決節(jié)能方案。·通過合理的窗墻比實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。·通過墻體材料來實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。·控制節(jié)能取值圍。4.2.3.1.7構(gòu)造方案優(yōu)化：·構(gòu)造模板平面確定后，工程、本錢一道審核柱網(wǎng)布置，構(gòu)造形式，選擇最優(yōu)構(gòu)造方案。構(gòu)造形式的本錢遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體構(gòu)造。·減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量4.2.3.1.8山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：&

14、#183;根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。·控制土方開挖工程量及埋置在土方中的根底。4.2.3.1.9山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：·結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。·邊坡支護(hù)方式本錢遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。注意:擋土高度超過3米以上時(shí)有可能砼擋墻本錢比毛石擋土墻還廉價(jià),因此高擋土墻需要進(jìn)展方案測算比擬。4.2.3.1.10確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計(jì)建筑面積或者容積

15、率，盡量躲避政策風(fēng)險(xiǎn)。4.2.3.2安裝方面4.2.3.2.1測算配電設(shè)備高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機(jī)組分期或分工程集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性：因?yàn)樯婕肮╇姷葔艛嘈袠I(yè)，有可能本錢拿到圖紙時(shí)方案已經(jīng)定案，因此本錢人員一定要提前關(guān)注到此事，防止優(yōu)化工作不到位。需根據(jù)場地等實(shí)際情況分按不同方案計(jì)算測定。4.2.3.2.2供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計(jì)優(yōu)選：所有供配電設(shè)備除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜盡可能設(shè)在同一房間，確保在符合規(guī)要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。4.2.3.2.3測算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)性，提出優(yōu)選方案。·一般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟(jì)。

16、·合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短。·設(shè)置開閉所時(shí)，應(yīng)盡量考慮多期共用。·條件允許時(shí)，可考慮借用工程附近原有開閉所，防止新建。4.2.3.2.4供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性：·現(xiàn)階段采用建立水泵房方式供水方式較省。·必須建造水泵房時(shí)應(yīng)考慮建造位置及占用空間。·中選用負(fù)壓供水方案時(shí)要與水泵房水池供水方案測算比照，確認(rèn)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)合理性。4.2.3.2.5合理設(shè)置消防分區(qū)：·在符合消防規(guī)的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。·布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫單體、復(fù)式的區(qū)別。·盡量利用建筑墻體設(shè)置

17、防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。4.2.3.2.6中水處理站與中水提升泵站：·中水處理站應(yīng)根據(jù)工程特征，選用設(shè)計(jì)規(guī)定的最小規(guī)模。·中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。4.2.3.2.7污水提升泵站：·對大量填土地塊，由于自然坡度無法到達(dá)排水要求，需考慮建立污水提升泵站。4.2.3.2.8地塊高壓線路改線：·入地方式：造價(jià)高：a.電纜溝方式，相對較高；b.管道埋設(shè)方式，相對較低。·建立高壓走廊:造價(jià)較低。4.2.3.3園林環(huán)境方面4.2.3.3.1下發(fā)目標(biāo)本錢控制指

18、標(biāo)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；4.2.3.3.2提供材料規(guī)格型號單價(jià)：·提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價(jià)。 ·鋪地材料盡量本地化，防止大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類。 ·根據(jù)不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇:1)壓頂50mm厚2)非行車道地面20mm厚荔枝面采用30mm厚3)行車道地面40-50mm厚4)立面20mm厚；5踏面30mm厚。4.2.3.3.3提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供設(shè)計(jì)使用。4.2.3.3.4軟景觀中，苗木比例適當(dāng)：重點(diǎn)效果局部使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。4.2.3.3.5選擇適宜的材料尺寸，控制各類

19、材料損耗。4.2.3.3.6材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)本錢。4.2.3.3.7控制木作的使用面積，盡量少用水景(主要是后期維護(hù)管理本錢太高)。4.2.3.3.8綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價(jià)比草皮貴很多，優(yōu)化時(shí)注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護(hù)作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以到達(dá)節(jié)約本錢保證效果的目的。4.2.4擴(kuò)初初步設(shè)計(jì)階段本錢控制重點(diǎn)：4.2.4.1建筑、構(gòu)造方面：4.2.4.1.1明確構(gòu)造含量控制指標(biāo)：·向下發(fā)"施工圖構(gòu)造設(shè)計(jì)本錢控制要點(diǎn)"，明確構(gòu)造含量設(shè)計(jì)限額。·構(gòu)

20、造含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后測算控制，如果遇到山地建筑等地形比擬復(fù)雜而不肯簽訂設(shè)計(jì)限額指標(biāo)時(shí)可以采用地上限額，地下局部過程控制的方法來簽訂設(shè)計(jì)合同。·限額后一定要設(shè)立適宜的獎(jiǎng)懲措施保證條款可執(zhí)行。4.2.4.1.2選擇最優(yōu)根底形式及埋深：·根據(jù)詳勘報(bào)告，初步估算進(jìn)展設(shè)計(jì)，審核選用的根底類型及根底設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性。一般情況，各根底類型的本錢按以下順序遞增：天然淺地基根底、復(fù)合地基淺根底(有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁。4.2.4.1.3明確合理構(gòu)造布置，復(fù)核構(gòu)造參數(shù)：·工程部與就各構(gòu)造參數(shù)作深入探討與

21、交流，力求得到合理構(gòu)造形式、合理柱網(wǎng)布置、合理構(gòu)造構(gòu)件尺寸、合理構(gòu)造計(jì)算參數(shù)、平安、最經(jīng)濟(jì)構(gòu)造參數(shù)。其中重點(diǎn)審查：構(gòu)造計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、構(gòu)造計(jì)算參數(shù)、構(gòu)造計(jì)算結(jié)果、構(gòu)造構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。4.2.4.1.4 構(gòu)造含量指標(biāo)計(jì)算：·本錢部根據(jù)提供的設(shè)計(jì)電子稿或者白圖計(jì)算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標(biāo)本錢圍，并及時(shí)反應(yīng)工程部、，以便進(jìn)一步優(yōu)化。·驗(yàn)算時(shí)注意：要抽取根底，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，天面層等來予以驗(yàn)算，確保結(jié)果不會偏離太遠(yuǎn)。測算結(jié)果符合目標(biāo)本錢要求后再出施工圖紙。·如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo)需要分列細(xì)項(xiàng)詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，并將結(jié)果發(fā)給設(shè)計(jì)

22、部和主管構(gòu)造優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實(shí)需要超標(biāo)的要報(bào)請主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后在進(jìn)展下一部的設(shè)計(jì)工作。4.2.4.1.5復(fù)核建筑控制指標(biāo)：復(fù)核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)本錢。4.2.4.1.6 配合設(shè)計(jì)開展節(jié)能方案測算比選，選擇符合節(jié)能要求的本錢最優(yōu)方案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)?減小窗墻比-加厚外墻砌體材料-外墻聚苯顆粒砂漿-外墻保溫板采用LOW-E玻璃。4.2.4.1.7 部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)本錢測算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。復(fù)核部品材料設(shè)計(jì)選用表，不符合項(xiàng)要與設(shè)計(jì)部協(xié)商解決方案并進(jìn)展相關(guān)本錢測算分析。4.2.4.

23、2精裝修方面4.2.4.2.1室精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制在目標(biāo)本錢。減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。4.2.4.2.2公共裝修：裝修方案確定后，測算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳本錢是否在估算本錢。4.2.4.2.3根據(jù)裝修建筑尺寸,選擇適宜模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。4.2.4.2.4材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)本錢。4.2.4.2.5減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。4.2.4.3安裝4.2.4.3.1測算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型

24、號、及不同組合方案情況下本錢。4.2.4.3.2 變壓器不同單臺容量組合方案的比選：·規(guī)格在1250KVA以單臺容量越大，單位容量費(fèi)用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。但假設(shè)實(shí)際使用容量不能到達(dá)或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計(jì)量收費(fèi)情況下，電費(fèi)可能較高，單臺容量要綜合評選。·規(guī)格1250KVA以上變壓器價(jià)格昂貴，建議不選。4.2.4.3.3 配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選：一般情況下，價(jià)格遞增順序?yàn)?；電纜 電纜穿刺接頭，電纜 預(yù)分支接頭，母線槽；防火橋架或線槽 普通電纜或阻燃電纜敷

25、設(shè)方式，普通橋架線槽 耐火電纜的敷設(shè)方式。當(dāng)然回路較少時(shí)采用導(dǎo)線或電纜穿管阻燃管價(jià)格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管方式可能更省，具體綜合測算。4.2.4.3.4 室外供配電線路設(shè)計(jì)優(yōu)化：·1市政供電線路引入：a.在場地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。b.當(dāng)影響環(huán)境采用電纜時(shí)，單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2，防止再行選大一級或大一級以上規(guī)格、產(chǎn)生浪費(fèi)。c.在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。d.當(dāng)在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況測算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜溝或采用直埋敷設(shè)方式時(shí)的最優(yōu)方案。e.一般情況下，敷設(shè)方式

26、不同時(shí)的價(jià)格從低到高排序?yàn)椋豪檬姓呀娎|溝直埋 過路套管全程穿管自行新建電纜溝。f.電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提下要控制在規(guī)格最小圍。· 小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋 過路套管導(dǎo)線 全程穿管普通電纜 全程穿管鎧裝電纜 全程穿管普通電纜 電纜溝鎧裝電纜 電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)到達(dá)一定數(shù)量集中敷設(shè)時(shí)，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過實(shí)際方案測算才能確認(rèn)。4.2.4.3.5 配電箱斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：·盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價(jià)格降低，注意要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T的地方要求，防止來回反復(fù)，浪費(fèi)工期。4.2.4.3.6供水方

27、案比選：·根據(jù)工程產(chǎn)品組合高層、小高層、多層，進(jìn)展供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等4.2.4.3.7室水暖材料設(shè)備選用要點(diǎn)：· 在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價(jià)較低的管材如常用采暖管價(jià)格增序排列：PPR管鋁塑復(fù)合管PB管。·對價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。4.2.4.3.8消防工程中消防報(bào)警器材、消防預(yù)埋管材的選用：·滿足功能前提下，含超高層在，對溫、煙感探測系統(tǒng)的設(shè)備選型優(yōu)先選用國產(chǎn)設(shè)備、報(bào)警器材注意配套選用，以及工程產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護(hù)費(fèi)用一并考慮。&#

28、183;消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。·通風(fēng)、排煙管道選用形式如鍍鋅鐵皮風(fēng)道、玻璃鋼風(fēng)道應(yīng)做經(jīng)濟(jì)比照分析后擇優(yōu)選擇。·消防預(yù)埋管當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟(jì)。4.2.4.3.9空調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)選：·根據(jù)實(shí)際情況測算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。·集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體使用功能及長期能耗，測算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。·對價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。·出風(fēng)口的合理布置。·根據(jù)實(shí)際情況測算比選有無機(jī)房電梯方案或不同型號電梯適用圍的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、

29、不同系統(tǒng)方案比選。4.2.4.4園林環(huán)境方面4.2.4.4.1考慮每個(gè)組團(tuán)小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。4.2.4.4.2根據(jù)擴(kuò)初成果圖計(jì)算造價(jià)，確認(rèn)本錢是否控制在目標(biāo)本錢圍。4.2.4.4.3測算中列出各種不同材料用量比例提供應(yīng)設(shè)計(jì)參考，并為以后的本錢優(yōu)化工作積累經(jīng)歷。4.2.4.4.4測算中列出各種喬木每平米的用量提供應(yīng)設(shè)計(jì)參考，并為以后的本錢優(yōu)化工作積累經(jīng)歷。4.2.4.4.5燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)要考慮后期維護(hù)和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。4.2.4.4.6建立統(tǒng)一的園建構(gòu)造，從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度出發(fā)，減少以后園建構(gòu)造局部的優(yōu)化工作。4.2.5施工圖設(shè)計(jì)階段本錢控

30、制重點(diǎn)：4.2.5.1建筑、構(gòu)造方面：4.2.5.1.1工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，防止因兩者不一致造成拆改。·應(yīng)力求按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫施工圖工程做法；·確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中明確。并在工程實(shí)施時(shí)由設(shè)計(jì)師向工程工程師、施工方進(jìn)展技術(shù)交底，防止錯(cuò)誤施工造成拆改。4.2.5.1.2部品及材料選擇：·根據(jù)工程定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，防止功能溢價(jià)； ·在立面圖根底上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進(jìn)展合理排布，減少斷磚損耗；·廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗； ·減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件

31、等的種類，提高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使用程度；4.2.5.1.3設(shè)計(jì)部對的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、構(gòu)造、安裝各專業(yè)的協(xié)調(diào)減少錯(cuò)漏碰缺：·圖紙自審由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)組織。·接到圖紙后，設(shè)計(jì)部應(yīng)及時(shí)安排或組織有關(guān)人員進(jìn)展自審，并提出各專業(yè)自審記錄。·及時(shí)召集有關(guān)人員，組織部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進(jìn)展討論，弄清設(shè)計(jì)意圖和工程的特點(diǎn)及要求。·、圖紙自審的主要容：a)各專業(yè)施工圖的數(shù)、編號、與圖紙目錄是否相符。b)施工圖紙、施工圖說明、設(shè)計(jì)總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾。c)平面圖所標(biāo)注坐標(biāo)、絕對標(biāo)高與總圖是否相符。d)圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留

32、孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯(cuò)誤。e)建筑施工圖與構(gòu)造施工圖，構(gòu)造施工圖與設(shè)備根底、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置坐標(biāo)、標(biāo)高及穿插點(diǎn)是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。f)圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符。·圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時(shí)提交討論解決。4.2.5.1.4組織圖紙會審工作，完善圖紙細(xì)部設(shè)計(jì)，減少錯(cuò)漏碰缺，為控制工程的*本錢打下良好的根底，本錢人員應(yīng)該積極主動(dòng)要求參加圖紙會審并認(rèn)真審核圖紙。·盡量趕在工程工程開工前進(jìn)展，了解設(shè)計(jì)意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問題和錯(cuò)誤，

33、專業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前。·審查施工圖的根底工程設(shè)計(jì)與地基處理有無問題，是否符合現(xiàn)場實(shí)際地質(zhì)情況。·審查建立工程坐標(biāo)、標(biāo)高與總平面圖中標(biāo)注是否一致，與相關(guān)建立工程之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無矛盾和過失。·審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、構(gòu)造、上下水、暖衛(wèi)、通風(fēng)、電氣、設(shè)備安裝等圖紙是否相符，相互間的關(guān)系尺寸、標(biāo)高是否一致。·審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標(biāo)注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有過失，各種標(biāo)高是否符合要求，與構(gòu)造圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致。·審查建立工程與地下構(gòu)筑物、管線等之

34、間有無矛盾。·審查構(gòu)造圖本身是否有過失及矛盾，構(gòu)造圖中是否有鋼筋明細(xì)表，假設(shè)無鋼筋明細(xì)表，鋼筋砼關(guān)于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說明清楚。·復(fù)核構(gòu)造指標(biāo)是否滿足限額要求。4.2.5.1.5通過管理減少對設(shè)計(jì)工作的拆分和嘗試設(shè)計(jì)總包：·目前鋼構(gòu)造、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項(xiàng)工作的設(shè)計(jì)多由專業(yè)設(shè)計(jì)資源來完成。施工圖只負(fù)責(zé)土建及水暖電等局部的設(shè)計(jì)，其后果是施工圖與專業(yè)分項(xiàng)圖紙矛盾點(diǎn)較多或沖突，不同專業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數(shù)量激增，返工和修整量大，致使施工進(jìn)度延誤和本錢增加。·由于專業(yè)資源設(shè)計(jì)方案的不同造成投標(biāo)報(bào)價(jià)不具可比性，造成本錢

35、上升。 ·產(chǎn)生重大質(zhì)量問題時(shí)，責(zé)任不清、相互推諉給投資方造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。設(shè)計(jì)總承包和施工總承包一樣是為了相關(guān)專業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責(zé)任為事后的投資方權(quán)力追溯提供保障。4.2.5.2安裝4.2.5.2.1市政及小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)優(yōu)選：·著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序?yàn)?；PE管焊接鋼管無縫鋼管鍍鋅鋼管UPVC塑料管球墨鑄鐵管鋼塑管。排水管排序?yàn)?；?guī)格500以；UPVC波紋管鋼筋混凝土管PE波紋管，規(guī)格500以上；鋼筋混凝土管UPVC波紋管PE波紋管。一般情況下，機(jī)動(dòng)車道下選用重型級管或S2管材，對非機(jī)動(dòng)車道下選用重型要嚴(yán)控。·優(yōu)選檢查井規(guī)格及

36、井蓋：防止設(shè)計(jì)盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機(jī)動(dòng)車道外的非機(jī)動(dòng)車道或綠化帶等部位嚴(yán)控采用重型。并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量。·盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動(dòng)土量。·優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。4.2.5.2.2水暖施工圖審核本錢要點(diǎn)：·滿足壓力、流量等技術(shù)條件時(shí)的管徑選擇到達(dá)要求即可，不能過大，如給水干、立管、支管、戶管管徑應(yīng)經(jīng)計(jì)算核定，一般每戶住宅給水進(jìn)戶管管徑控制在DN20以。 · 需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全包括孔洞尺寸、位置、標(biāo)高、予埋材料，防止后期鑿剔。4.2.5.2.3智能化設(shè)計(jì)優(yōu)化： · 室外智能化、景觀燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化應(yīng)結(jié)合工程定位、市場承受程度、銷售價(jià)格，周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置含綠化組團(tuán)和道路布置綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性。 ·以工程的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案如：封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)。·.家居安防與可視對講系統(tǒng)分別設(shè)置和二合一的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比擬及產(chǎn)品檔次選擇。·紅外對射探頭的設(shè)置與小區(qū)圍墻的走向優(yōu)化防止不規(guī)則圍墻增加探頭數(shù)量； ·景觀燈具的布置應(yīng)根據(jù)工程定位，分期設(shè)定燈具總價(jià)來控制燈型、位置