深圳FMBA會計學第9章固定資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)

1、1固定資產(chǎn)、無形固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)資產(chǎn)及其他資產(chǎn) The McGraw-Hill Companies, Inc., 199992學習目的學習目的l理解資本性支出與收益性支出的區(qū)別理解資本性支出與收益性支出的區(qū)別l理解發(fā)生折舊的原因及折舊的實質理解發(fā)生折舊的原因及折舊的實質l熟悉各種折舊計算方法及其適用情況熟悉各種折舊計算方法及其適用情況l了解非貨幣性資產(chǎn)交換之會計處理了解非貨幣性資產(chǎn)交換之會計處理l理解資產(chǎn)的減值問題理解資產(chǎn)的減值問題l理解投資性房地產(chǎn)的會計處理理解投資性房地產(chǎn)的會計處理l了解無形資產(chǎn)的意義與性質了解無形資產(chǎn)的意義與性質l理解無形資產(chǎn)成本計量、價值攤銷理解無形資產(chǎn)成本

2、計量、價值攤銷l理解商譽、研究開發(fā)成本理解商譽、研究開發(fā)成本l了解遞耗資產(chǎn)與長期待攤費用的含義了解遞耗資產(chǎn)與長期待攤費用的含義l固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)等的報表披露固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)等的報表披露3學習內容學習內容l固定資產(chǎn)及其分類固定資產(chǎn)及其分類l固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算l固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊l固定資產(chǎn)的修理與改良固定資產(chǎn)的修理與改良l固定資產(chǎn)減值固定資產(chǎn)減值l投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)l無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)l遞耗資產(chǎn)和長期待攤費用遞耗資產(chǎn)和長期待攤費用l長期資產(chǎn)的披露與分析長期資產(chǎn)的披露與分析教材第九章教材第九章4本章涉及主要會計準則：本章涉及主要會計準則：l企業(yè)會計準則第企

3、業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)號投資性房地產(chǎn)l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第4號固定資產(chǎn)號固定資產(chǎn)l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第6號無形資產(chǎn)號無形資產(chǎn)l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第7號非貨幣性資產(chǎn)交換號非貨幣性資產(chǎn)交換l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第8號資產(chǎn)減值號資產(chǎn)減值l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第17號借款費用號借款費用l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第20號企業(yè)合并號企業(yè)合并l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第21號租賃號租賃l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第27號石油天然氣開采號石油天然氣開采l等等等等5概述概述v長期資產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營能力的源泉長期資產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營能力的源泉 v長期資產(chǎn)的種類：長期資產(chǎn)的種類：

4、v固定資產(chǎn)v遞耗資產(chǎn)（自然資源）v無形資產(chǎn)v商譽v長期資產(chǎn)的攤銷長期資產(chǎn)的攤銷 6有形資產(chǎn)有形資產(chǎn):土地土地不提折舊不提折舊廠房和設備廠房和設備計提折舊計提折舊自然資源自然資源計提折耗計提折耗無形資產(chǎn)無形資產(chǎn):土地使用權土地使用權 攤銷攤銷 商譽商譽 不攤銷，減值測試不攤銷，減值測試專利權、商標權等專利權、商標權等攤銷攤銷租賃資產(chǎn)改良投資租賃資產(chǎn)改良投資攤銷攤銷研究支出研究支出 直接計入當期損益直接計入當期損益 開發(fā)支出開發(fā)支出部分資本化部分資本化長期資產(chǎn)的種類長期資產(chǎn)的種類資產(chǎn)種類資產(chǎn)種類轉化成費用的方法轉化成費用的方法7固定資產(chǎn)及其分類固定資產(chǎn)及其分類v固定資產(chǎn)的定義：固定資產(chǎn)的定義：v為

5、生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的； v使用年限超過一年； * 固定資產(chǎn)的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應當分別將各組成部分確認為單項固定資產(chǎn)。 v固定資產(chǎn)的使用壽命固定資產(chǎn)的使用壽命 ：v經(jīng)常以年限表示 ；v有時也可以用該資產(chǎn)所能生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務的數(shù)量來表示。 8固定資產(chǎn)及其分類固定資產(chǎn)及其分類固定資產(chǎn)的分類：固定資產(chǎn)的分類：土地(Land)；在中國，土地只有使用權，為無形資產(chǎn)房屋建筑物(Buildings)； 設備(Equipment) ：機器，運輸，電子，工具器具；固定資產(chǎn)的其他分類標準固定資產(chǎn)的其他分類標準 ：按所

6、有權可以分為自有固定資產(chǎn)和租入固定資產(chǎn) ；按使用情況可分為使用中固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)和不需用固定資產(chǎn)。有利于對固定資產(chǎn)的管理 9固定資產(chǎn)會計處理的基本原則主要包括：固定資產(chǎn)會計處理的基本原則主要包括：歷史成本原則 歷史成本是指取得固定 資產(chǎn)并使其處于可使用狀態(tài)所耗費的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，包括購買價格、建造成本、運輸費、安裝費和相關稅費等。配比原則劃分收益性與資本性支出原則。 固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算為什么采用歷史成本進行計價？歷史成本、重置成本、凈值10固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算 固定資產(chǎn)取得的基本會計處理：固定資產(chǎn)取得的基本會計處理： 借：固定資產(chǎn)借：

7、固定資產(chǎn) 貸：相應資產(chǎn)或負債或權益貸：相應資產(chǎn)或負債或權益 固定資產(chǎn)的取得可以有不同的方式，在取得時會帶來固定資產(chǎn)的增加，再根據(jù)取得方式考慮對企業(yè)財務狀況的其他影響 自2004年起開始在東北試點，企業(yè)購置固定資產(chǎn)的增值稅進項稅額不再計入固定資產(chǎn)購置成本，而是可直接從銷項稅額中抵扣，即所謂從生產(chǎn)型增值稅轉為消費型增值稅（從社會整體看，只對消費資料征收增值稅，而不對生產(chǎn)資料征收）。l 購買固定資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，固定資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除按照企業(yè)會計準則第17號借款費用應予資本化的以外，應當在信用期間

8、內計入當期損益。l* 確定固定資產(chǎn)成本時，應當考慮棄置費用因素（按照棄置費用的現(xiàn)值借記固定資產(chǎn)，貸記“預計負債”，并在以后期間計算應負擔的利息費用）。 固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算一、固定資產(chǎn)的取得 1. 現(xiàn)金購買固定資產(chǎn)現(xiàn)金購買固定資產(chǎn)例9-1 某公司支付現(xiàn)金某公司支付現(xiàn)金1 000 000元購入機器一臺元購入機器一臺和一棟建筑物。機器和建筑物各自的相對公允和一棟建筑物。機器和建筑物各自的相對公允價值分別為價值分別為50 000元和元和750 000元，則購進成本元，則購進成本的分攤如下：的分攤如下： 市價市價 相對公允價值相對公允價值 總成本總成本 = 分攤成本分攤成本機機

9、 器器 50 000 50 000800 000 1 000 000 = 62 500建筑物建筑物 750 000 750 000800 000 1000 000 = 937 500合合 計計 800 000分錄如下：分錄如下： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 機器機器 625000 建筑物建筑物 937500 貸：現(xiàn)金貸：現(xiàn)金 1 000 000固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算 2. 推遲付款購置固定資產(chǎn) 延遲支付的資產(chǎn)的入賬成本取決于交易日該項資產(chǎn)的公允價值或應付負債的公允價值哪一個更可靠、更容易取得。如果兩者都無法確定，可以以應付負債按設定利率或比較適用的市場利率計算的貼現(xiàn)值作為成

10、本入賬。3. 接受捐贈資產(chǎn)以經(jīng)過評估的公允價值作為入賬依據(jù)，也可以用捐贈方所提供的原始單據(jù)作為入賬依據(jù)，我國會計準則有相關規(guī)定。 貸記資本公積固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算134. 自行建造的固定資產(chǎn)該固定資產(chǎn)的成本是在其建造過程中發(fā)生的全部支出 ；采用“在建工程”科目進行成本的歸集 ；建造期間利息費用資本化問題 （三種可選方案）：不資本化利息費用 資本化建造期間實際發(fā)生的利息費用 資本化所有使用的資金的成本 固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算14固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算建造期間利息費用資本化問題建造期間利息費用資本化問題在國際上，現(xiàn)行會計實務界的流

11、行做法是：把建造期間實際發(fā)生的利息費用資本化。 在我國，要求符合以下條件才能資本化：相應資本支出已經(jīng)發(fā)生；借款費用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經(jīng)開始。固定資產(chǎn)達到預定使用狀態(tài)則停止資本化。 按照2006年新準則，若固定資產(chǎn)建造占用了一般借款的資金，一般借款的利息也可以資本化到固定資產(chǎn)成本之中，而不限于專門借款。固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算15固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算5. 交換增加的固定資產(chǎn)：非貨幣性資產(chǎn)交換交換增加的固定資產(chǎn)：非貨幣性資產(chǎn)交換 * *企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第7號非貨幣性資產(chǎn)交換號非貨幣性資產(chǎn)交換 滿足下列條件之一

12、的非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質：滿足下列條件之一的非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質：（1）換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風險、時間和金額方）換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同；（面與換出資產(chǎn)顯著不同；（2）換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的）換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的。出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的。 對于具有對于具有商業(yè)實質商業(yè)實質的非貨幣性資產(chǎn)交換，以的非貨幣性資產(chǎn)交換，以公允價公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本，公允價值值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本，

13、公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當期損益與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當期損益 。換入資產(chǎn)換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)公允價值均能夠可靠計量的，應當以換出資和換出資產(chǎn)公允價值均能夠可靠計量的，應當以換出資產(chǎn)的公允價值作為確定換入資產(chǎn)成本的基礎，但有確鑿產(chǎn)的公允價值作為確定換入資產(chǎn)成本的基礎，但有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價值更加可靠的除外。證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價值更加可靠的除外。 16固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算未滿足上述條件的非貨幣性資產(chǎn)交換，應當以換出資產(chǎn)的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本，不確認損益。 發(fā)生補價的處理： 企業(yè)在按照公允價值和應支付的相關稅費作為換入資

14、產(chǎn)成本的企業(yè)在按照公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)成本的情況下，發(fā)生補價的，應當分別下列情況處理：（情況下，發(fā)生補價的，應當分別下列情況處理：（1 1）支付補價支付補價的，換入資產(chǎn)成本與換出資產(chǎn)賬面價值加支付補價、應支付的的，換入資產(chǎn)成本與換出資產(chǎn)賬面價值加支付補價、應支付的相關稅費之和的差額，應當計入當期損益。（相關稅費之和的差額，應當計入當期損益。（2 2）收到補價收到補價的，的，換入資產(chǎn)成本加收到的補價之和與換出資產(chǎn)賬面價值加應支付換入資產(chǎn)成本加收到的補價之和與換出資產(chǎn)賬面價值加應支付的相關稅費之和的差額，應當計入當期損益。的相關稅費之和的差額，應當計入當期損益。 企業(yè)在按照換出資

15、產(chǎn)的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入企業(yè)在按照換出資產(chǎn)的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)成本的情況下，發(fā)生補價的，應當分別下列情況處理：（資產(chǎn)成本的情況下，發(fā)生補價的，應當分別下列情況處理：（1 1）支付補價支付補價的，應當以換出資產(chǎn)的賬面價值，加上支付的補價和的，應當以換出資產(chǎn)的賬面價值，加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為換入資產(chǎn)的成本，不確認損益。（應支付的相關稅費，作為換入資產(chǎn)的成本，不確認損益。（2 2）收到補價收到補價的，應當以換出資產(chǎn)的賬面價值，減去收到的補價并的，應當以換出資產(chǎn)的賬面價值，減去收到的補價并加上應支付的相關稅費，作為換入資產(chǎn)的成本，不確認損益。加上應支付

16、的相關稅費，作為換入資產(chǎn)的成本，不確認損益。非貨幣性資產(chǎn)交換與“收入互換”17固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算6. 融資租入的固定資產(chǎn)l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第21號租賃號租賃 租賃是指在約定租期內承租方通過交付租金取得資產(chǎn)使用權的一種商業(yè)行為，分為：經(jīng)營性租賃融資性租賃劃分標準：與租賃資產(chǎn)所有權相關的全部風險與報酬是否發(fā)生實質性轉移固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算18固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算l經(jīng)營性租賃：承租方取得租賃資產(chǎn)再租賃期內的使用權，經(jīng)營性租賃：承租方取得租賃資產(chǎn)再租賃期內的使用權，按租賃協(xié)議交納租賃費，租金再租賃期內直接確認為各按租賃

17、協(xié)議交納租賃費，租金再租賃期內直接確認為各期的費用，租入資產(chǎn)只需進行備查記錄，不會出現(xiàn)在承期的費用，租入資產(chǎn)只需進行備查記錄，不會出現(xiàn)在承租方的資產(chǎn)負債表中。是一種常見的表外融資行為，企租方的資產(chǎn)負債表中。是一種常見的表外融資行為，企業(yè)取得資產(chǎn)的使用，但不影響企業(yè)的資本結構。業(yè)取得資產(chǎn)的使用，但不影響企業(yè)的資本結構。l而融資租賃而融資租賃: 承租方將租賃使用的固定資產(chǎn)視為自有固定承租方將租賃使用的固定資產(chǎn)視為自有固定資產(chǎn)，計入固定資產(chǎn)帳戶，進行價值攤銷，同時確認長資產(chǎn)，計入固定資產(chǎn)帳戶，進行價值攤銷，同時確認長期負債。好像分期付款購買固定資產(chǎn)。期負債。好像分期付款購買固定資產(chǎn)。l*美國SEC2

18、005年對200公司進行了審核，發(fā)現(xiàn)，77的公司有表外的經(jīng)營性租賃，總金額達到1.25兆美元。其中，Walgreen 公司的租賃債務達152億美元，CVS公司達111億美元，F(xiàn)edex公司達105億美元。l表外融資工具表外融資工具19固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算對于融資租賃，規(guī)定了5條具體認定標準 ，只要符合其中之一即可。(1)在租賃期滿時，租賃資產(chǎn)所有權轉移給承租人；(2)承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權，而且所定的購買價格較低，預期承租人會行使這種選擇權；BPO條款（廉價購買選擇權）(3)租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分，即不小于尚可使用年限的25%；(4) 租賃開始日最低

19、租賃收款（付款）額的現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值； “幾乎相當于”的標準為不低于90%；(5)租賃資產(chǎn)性質特殊，如果不作重新改制，只有承租方才可使用。固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算20融資租賃固定資產(chǎn)的會計處理融資租賃固定資產(chǎn)的會計處理l在融資租賃的情況下，承租方租入得固定資產(chǎn)按照租入資產(chǎn)的帳面價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中的較低者入帳，融資租賃的負債按照最低租賃付款額計價，兩者的差額作為未確認的融資費用，在以后的租賃期內攤銷。l如果租賃資產(chǎn)占企業(yè)資產(chǎn)總額的比例較低，一般以30為限，那么資產(chǎn)價值也可以直接以最低租賃付款額為入帳價值。21固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)

20、的日常業(yè)務核算例例9-4 甲企業(yè)租入新設備一臺，符合融資租賃相關標準，租期6年，租賃合同規(guī)定租金總額120,000元，每年年底支付20,000元。合同規(guī)定利率為6%。租期滿后，甲企業(yè)支付500元可以取得所有權，該設備發(fā)票價格為120,000元。預計使用年限7年，采用直線法計算折舊。最低租賃付款額的現(xiàn)值：每年支付20,000元的現(xiàn)值：20,0004.9173 = 98,346元期滿購買款500元的現(xiàn)值： 500 0.7050 = 353元 合計 98,699元最低租賃付款額： 20,000 6 + 500 =120,500元固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算租入時，按照最低租賃付款額的

21、現(xiàn)值作為固定資產(chǎn)的入賬價值：租入時，按照最低租賃付款額的現(xiàn)值作為固定資產(chǎn)的入賬價值：借：固定資產(chǎn)- 融資租入 98,699 未確認的融資費用 21,801貸: 長期應付款 120,500每年支付租金時，采用直線法攤銷未確認的融資費用每年支付租金時，采用直線法攤銷未確認的融資費用 借：長期應付款 20,000 借: 財務費用 3634貸: 銀行存款 20,000 貸: 未確認的融資費用(218016) 3634每年對租賃資產(chǎn)記提相應折舊費：每年對租賃資產(chǎn)記提相應折舊費：借: 制造費用 14100 貸: 累計折舊 14100 租賃期滿，取得所有權：租賃期滿，取得所有權： 借：固定資產(chǎn) 98699貸

22、：固定資產(chǎn)融資租入 98699 借：長期應付款 500貸：現(xiàn)金 50023固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算二、固定資產(chǎn)的處置固定資產(chǎn)的處置原因 ：正常的報廢，出售，投資轉出，捐贈，毀損，盤虧，交換轉出等 為了正確計量處置過程的損益，處置過程要通過設置賬戶“固定資產(chǎn)清理” 歸集處置的收入與費用，再計算凈損益。處置損益的產(chǎn)生可以理解為對以前固定資產(chǎn)使用過程中計提折舊費用不準確的調整。 24固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算 例例9-5 一個企業(yè)因為經(jīng)營方向改變，處置一項原值為5,000元的設備，該項設備的預期壽命是4年，預期的殘值為200元。該企業(yè)使用直線折舊法來折舊該設備，

23、即每年折舊費為(5000-200)4 = 1,200元/年。企業(yè)已使用了兩年半，現(xiàn)出售該設備。出售中發(fā)生費用200元.固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算固定資產(chǎn)的日常業(yè)務核算 首先企業(yè)確認出售日設備的賬面凈值，從當期開始到出售日的折舊為：600元(=(5000-200)40.5)。即出售時該設備的凈賬面價值是它的原值減掉2.5年的折舊，得到的凈賬面價值為 (5000-2400-600) = 2000元。處置時的損益依據(jù)出售時的價格。 如果企業(yè)以凈賬面價值2000元價格銷售了該設備。那么處置會計處理如下:注銷資產(chǎn)賬面價值: 借: 累計折舊 3000 固定資產(chǎn)清理 2000 貸: 固定資產(chǎn) 5000發(fā)生清理費

24、用: 借: 固定資產(chǎn)清理 200 貸: 銀行存款 200收到出售收入: 借: 銀行存款 2000 貸: 固定資產(chǎn)清理 2000確定損益: 借: 營業(yè)外支出 200 貸: 固定資產(chǎn)清理 200 如果企業(yè)以高于凈賬面價值的價格2300元出售了該設備，會產(chǎn)生100元收益；如果企業(yè)以低于凈賬面價值的價格1500元出售了該設備，那么會產(chǎn)生700元損失。會計處理過程同上.26固定資產(chǎn)日常業(yè)務核算：固定資產(chǎn)日常業(yè)務核算：l處置時注意：處置時注意： 1。處置損益一般計入營業(yè)外收入與支出中。處置損益一般計入營業(yè)外收入與支出中 2。 其他方式的處置：投資轉出，捐贈，以物其他方式的處置：投資轉出，捐贈，以物易物，償

25、債等。同樣要先算出資產(chǎn)的帳面凈值易物，償債等。同樣要先算出資產(chǎn)的帳面凈值再看是否有相應原則規(guī)定。再看是否有相應原則規(guī)定。 3。客觀原因造成的毀損，直接清理?？陀^原因造成的毀損，直接清理 4。固定資產(chǎn)的盤虧。固定資產(chǎn)的盤虧。27固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊 折舊的概念： 在固定資產(chǎn)的使用壽命內，按照確定的方法對應計折舊額進行的系統(tǒng)分攤。 1折舊是成本的分攤過程折舊是成本的分攤過程2折舊是一個成本分配的過程折舊是一個成本分配的過程3資本回收資本回收4折舊不是價值的減少折舊不是價值的減少在理解折舊的概念時要注意左邊幾點 28固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊 折舊會計中的問題 資產(chǎn)應計折舊基數(shù)的計量 資產(chǎn)

26、使用年限的估計：無形損耗與有形磨損 折舊基數(shù)在使用年限內攤銷方式的選擇固定資產(chǎn)成本的分配存在左邊三個主要會計問題 29固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊資產(chǎn)應計折舊基數(shù)的計量 歷史成本會計把除去凈殘值的資產(chǎn)成本作為折舊費用的基礎。 凈殘值是指資產(chǎn)報廢后公司將收回的殘余價值與報廢時發(fā)生的清理費用之間的差額。 固定資產(chǎn)棄置費用問題：（按照棄置費用的現(xiàn)值借記固定資產(chǎn)，貸記“預計負債”，并在以后期間計算應負擔的利息費用，借記“財務費用”、貸記“預計負債”） 我國有關會計制度規(guī)定固定資產(chǎn)預計凈殘值占原始成本的比率在3%到5%之間，低于或高于這一界限，需要有關部門報批。固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊 資產(chǎn)使用年限

27、的估計美國修訂快速成本回收制度把幾乎所有的資產(chǎn)劃分為以下7種： 類別類別例子例子3年年某些競賽用的馬某些競賽用的馬5年年汽車，卡車，生產(chǎn)設備，研發(fā)財產(chǎn)汽車，卡車，生產(chǎn)設備，研發(fā)財產(chǎn)7年年辦公設備，鐵路車，機車辦公設備，鐵路車，機車10年年船只，馬車和土地改良投資船只，馬車和土地改良投資20年年市政項目市政項目27.5年年住所出租財產(chǎn)住所出租財產(chǎn)39年年1993年后購置的非居住性建筑，否則為年后購置的非居住性建筑，否則為31.5年年31固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊v直線法直線法(年限平均法年限平均法)(模式模式S)l基本計算公式如下：基本計算公式如下：年折舊額年折舊額(資產(chǎn)原值預計殘值資產(chǎn)原值預

28、計殘值) 預計使用年限預計使用年限或者：或者：年折舊額年折舊額 = (資產(chǎn)原值預計殘值資產(chǎn)原值預計殘值) 年折舊率年折舊率年折舊率年折舊率 = 1 固定資產(chǎn)預計使用年限固定資產(chǎn)預計使用年限 例例9-6 假設一臺機器的成本是$50,000，估計殘值為$5,000，預計有五年的使用年限，則折舊額就等于$9,000= ($50,000-5,000)5。如果要計算每月的折舊額，就用年折舊額去除以12即可。32直線法：直線法：計算與操作都比較簡單。計算與操作都比較簡單。 資產(chǎn)消耗是時間的函數(shù)資產(chǎn)消耗是時間的函數(shù) 應用廣泛。應用廣泛。 但忽略了資產(chǎn)在相同的時間段內可能提供不同但忽略了資產(chǎn)在相同的時間段內可

29、能提供不同的服務強度而產(chǎn)生損耗程度的不同這一可能的事實。資的服務強度而產(chǎn)生損耗程度的不同這一可能的事實。資產(chǎn)在使用期創(chuàng)造的利潤不均衡。產(chǎn)在使用期創(chuàng)造的利潤不均衡。33固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊(2) 產(chǎn)量折舊(直線耗損)法 工作時數(shù)法：工作時數(shù)法：以固定資產(chǎn)的預計工作時數(shù)為基礎計算折舊的方法固定資產(chǎn)月折舊額=固定資產(chǎn)本月實際工作時數(shù)固定資產(chǎn)每小時折舊額產(chǎn)量法：產(chǎn)量法：就是以固定資產(chǎn)在使用年限內的預計總產(chǎn)量為基礎計算折舊的方法。固定資產(chǎn)月折舊額=固定資產(chǎn)本月實際生產(chǎn)量固定資產(chǎn)單位產(chǎn)量折舊額 產(chǎn)量法：產(chǎn)量法：簡單，實用簡單，實用 考慮到資產(chǎn)使用程度不同，承擔的費用不同。但忽視技考慮到資產(chǎn)使用程度

30、不同，承擔的費用不同。但忽視技術陳舊因素，對無形損耗考慮不夠適用于運輸設備，采礦設備等術陳舊因素，對無形損耗考慮不夠適用于運輸設備，采礦設備等34固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊例例9-7 企業(yè)可以根據(jù)當期卡車的里程數(shù)與預計卡車在使用年限內的歷程總數(shù)的比，計算當期卡車的折舊額。假設卡車的成本為54,000元，殘值為4,000元，預計報廢前可駕駛200,000公里路程。單位里程的折舊額就等于0.25元= (54,000-4,000)200,000。倘若卡車在某個月行程為2,000公里，該月的折舊額就等于2,0000.25元=500元。35固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊 (3) 加速折舊法加速折舊法 比

31、較符合資產(chǎn)提供效用的模式。比較符合資產(chǎn)提供效用的模式。 加速資產(chǎn)成本的回收速度，加速資產(chǎn)成本的回收速度，降低風險。均衡資產(chǎn)的使用成本。降低風險。均衡資產(chǎn)的使用成本。 如果稅法允許，會有納稅上的如果稅法允許，會有納稅上的好處（美國的情況）好處（美國的情況） 雙倍余額遞減法雙倍余額遞減法：在雙倍余額遞減法下，折舊額等于每期期初在雙倍余額遞減法下，折舊額等于每期期初資產(chǎn)的賬面價值乘以固定的折舊率，所以也稱為定率遞減法。在資產(chǎn)的賬面價值乘以固定的折舊率，所以也稱為定率遞減法。在折舊率為直線法下折舊率的兩倍時即為雙倍余額遞減法。折舊率為直線法下折舊率的兩倍時即為雙倍余額遞減法。 例例9-8 假設某企業(yè)在

32、第一年一月購置了一臺5,000元的機器，預計有5年壽命，殘值為200元,用雙倍余額遞減法折舊。前3年使用40的折舊率，然后轉為直線法繼續(xù)折舊。 固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊年初年初購置成本購置成本(1)年初累計折舊年初累計折舊(2)=(8)年初凈賬面價值年初凈賬面價值(3)=(1)-(2)折舊率折舊率(4)15,000 0 5,000 4025,0002,0003,0004035,0003,2001,8004045,0003,9201,0804055,0004,3606404065,0004,800200表9-1 采用雙倍余額遞減法，并在適當?shù)臅r候轉為直線法年初年初該年折舊費該年折舊費(5)=

33、(3)(4)凈賬面價值減殘值凈賬面價值減殘值(6)=(3)-200當年直線折舊額當年直線折舊額(7)=(6)尚可使用年限尚可使用年限當年折舊費當年折舊費(8)12,0004,8009602,00021,2002,8007001,20037201,60053372044328804404405256440440440第(8)列第(5)列與第(7)列中較大數(shù)額中期調整或期末調整年數(shù)總和法年數(shù)總和法: 21)(預計可使用年限預計使用年限年初尚可使用年限應提折舊基數(shù)年折舊額固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊 我們仍以上例說明直線法的使用，如果固定資產(chǎn)使用年數(shù)是5年，年數(shù)總和法下的分母等于15(12345)。

34、折舊費如表9-2所示。表9-2 年數(shù)總和法年份年份(1)購置成本減殘值購置成本減殘值(2)尚可使用年限尚可使用年限(3)折舊率折舊率(4)=(3)15當年折舊費當年折舊費=(3)(1)14,80055/151,60024,80044/151,28034,80033/1596044,80022/1564054,80011/1532038固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊折舊的會計處理方法折舊的會計處理方法 : 借：制造費用借：制造費用(生產(chǎn)用資產(chǎn)生產(chǎn)用資產(chǎn)) 銷售費用銷售費用(銷售部門用資產(chǎn)銷售部門用資產(chǎn)) 管理費用管理費用(管理部門用資產(chǎn)管理部門用資產(chǎn))貸：累積折舊貸：累積折舊 *制造費用最后轉入產(chǎn)

35、品生產(chǎn)成本，制造費用最后轉入產(chǎn)品生產(chǎn)成本，銷售費用和管理費用計入當期損益銷售費用和管理費用計入當期損益39固定資產(chǎn)的折舊固定資產(chǎn)的折舊三、固定資產(chǎn)折舊的兩個慣例三、固定資產(chǎn)折舊的兩個慣例1. 可折舊基數(shù)為零的固定資產(chǎn)可折舊基數(shù)為零的固定資產(chǎn)2. 固定資產(chǎn)的增加固定資產(chǎn)的增加 注意折舊的范圍注意折舊的范圍40固定資產(chǎn)折舊小案例固定資產(chǎn)折舊小案例l 20022002年寶鋼股份年報稱，寶鋼股份將部分辦公及其他設備年寶鋼股份年報稱，寶鋼股份將部分辦公及其他設備的使用年限從的使用年限從8 8年、年、1313年，改為年，改為5 5年、年、7 7年。這使得該年度利年。這使得該年度利潤總額減少約潤總額減少約6

36、.356.35億元。億元。20032003年年報顯示，通過對大型運年年報顯示，通過對大型運輸設備之外的運輸類設備的使用年限的改變，使得該年度輸設備之外的運輸類設備的使用年限的改變，使得該年度利潤總額減少利潤總額減少19.0619.06億元。億元。20042004年中報稱，公司從年中報稱，公司從20042004年年1 1月月1 1日起將房屋及建筑物日起將房屋及建筑物( (除辦公樓外除辦公樓外) )的折舊年限自原來的的折舊年限自原來的15-3515-35年調整為年調整為15-2015-20年，將機器設備的折舊年限自原來的年，將機器設備的折舊年限自原來的7-187-18年調整為年調整為9-159-1

37、5年，該項會計估計變更使得本期利潤減年，該項會計估計變更使得本期利潤減少人民幣少人民幣17.1317.13億元，預計全年累積減少利潤總額約人民幣億元，預計全年累積減少利潤總額約人民幣28.0228.02億元。億元。 通過這種賬面調整，寶鋼股份兩年來通過這種賬面調整，寶鋼股份兩年來“隱藏隱藏”了了53.4453.44億元的利潤。按照當前的總股本億元的利潤。按照當前的總股本125.12125.12億股粗略計億股粗略計算，相當于每股收益減少算，相當于每股收益減少0.430.43元。元。 這可在該公司整體上市這可在該公司整體上市后釋放出來，從兩方面提高后釋放出來，從兩方面提高ROEROE，一是提高分子

38、，二是降低一是提高分子，二是降低了分母（因為年初的凈資產(chǎn)少了）。了分母（因為年初的凈資產(chǎn)少了）。 l 廈門航空賬面價值幾何？廈門航空賬面價值幾何？41固定資產(chǎn)折舊的調整固定資產(chǎn)折舊的調整l按照新準則，固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值、折按照新準則，固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值、折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。但企業(yè)應當至少于舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。但企業(yè)應當至少于每年年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值每年年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。使用壽命預計數(shù)與原先估計數(shù)和折舊方法進行復核。使用壽命預計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當調整固定資產(chǎn)折舊年限。預計凈殘

39、值有差異的，應當調整固定資產(chǎn)折舊年限。預計凈殘值預計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當調整預計凈殘值。預計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當調整預計凈殘值。固定資產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益預期實現(xiàn)方式有重大改變的，固定資產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益預期實現(xiàn)方式有重大改變的，應當改變固定資產(chǎn)折舊方法。應當改變固定資產(chǎn)折舊方法。固定資產(chǎn)使用壽命、預固定資產(chǎn)使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計估計變更計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計估計變更。 l上述規(guī)定將為企業(yè)調整固定資產(chǎn)折舊費用提供了一定上述規(guī)定將為企業(yè)調整固定資產(chǎn)折舊費用提供了一定的自由空間。的自由空間。42固定資產(chǎn)的修理與改良固定資產(chǎn)的修理與改良 一、修理支出

40、和維護支出區(qū)分日常修理和大修理一、修理支出和維護支出區(qū)分日常修理和大修理 日常修理和維護支出直接計入相關費用帳戶，大修理日常修理和維護支出直接計入相關費用帳戶，大修理活動支出作為長期待攤費用活動支出作為長期待攤費用。 * *企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第號）第31條規(guī)定：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅條規(guī)定：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費用，在

41、不定資產(chǎn)價值；如有關固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應視為固定資產(chǎn)改良支出：應視為固定資產(chǎn)改良支出：1發(fā)生的固定資產(chǎn)修理支出達到固定資產(chǎn)原值發(fā)生的固定資產(chǎn)修理支出達到固定資產(chǎn)原值20以上；以上；2經(jīng)過修理后，有關資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長二年以上；經(jīng)過修理后，有關資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長二年以上；3經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。 43固定資產(chǎn)的修理與改良固定資產(chǎn)的修理與改良 例9-9 某企業(yè)于某企業(yè)于2001年年7月對生產(chǎn)

42、線進行大修，總成本為月對生產(chǎn)線進行大修，總成本為36,000元，元，預計下次大修在預計下次大修在2003年年7月進行。月進行。2001年年7月發(fā)生大修支出時：月發(fā)生大修支出時： 借：長期待攤費用借：長期待攤費用 36,000 貸：銀行存款貸：銀行存款 36,0002001年年12月攤銷當年應分攤的修理費用：月攤銷當年應分攤的修理費用： 借：制造費用借：制造費用 9,000* 貸：長期待攤費用貸：長期待攤費用 9,000* 9,000 = 36,000 42002年年12月攤銷當年應分攤的修理費用：月攤銷當年應分攤的修理費用： 借：制造費用借：制造費用 18,000 貸：長期待攤費用貸：長期待攤

43、費用 18,000剩余的未分攤部分計入剩余的未分攤部分計入2003年年左邊的會計處理方法稱為“待攤法”或者“遞延法” 44固定資產(chǎn)的修理與改良固定資產(chǎn)的修理與改良二、固定資產(chǎn)的改良二、固定資產(chǎn)的改良 也稱作改進支出，這類支出的發(fā)生會讓一也稱作改進支出，這類支出的發(fā)生會讓一項資產(chǎn)比以前運作的更加好。因為這些支出提項資產(chǎn)比以前運作的更加好。因為這些支出提高了資產(chǎn)的服務能力，所以會計上把這些支出高了資產(chǎn)的服務能力，所以會計上把這些支出當作資產(chǎn)購置來處理。當作資產(chǎn)購置來處理。 如果只是在原有資產(chǎn)上進行的行為，可以如果只是在原有資產(chǎn)上進行的行為，可以根據(jù)改進后對資產(chǎn)使用能力產(chǎn)生的具體影響，根據(jù)改進后對資

44、產(chǎn)使用能力產(chǎn)生的具體影響，采用替換法，增加資產(chǎn)帳面價值法，或者減少采用替換法，增加資產(chǎn)帳面價值法，或者減少原資產(chǎn)已提折舊的會計處理方法。原資產(chǎn)已提折舊的會計處理方法。注意劃分資本性支出與收益性支出45固定資產(chǎn)的修理與改良固定資產(chǎn)的修理與改良例9-9 假設一個企業(yè)原有一臺機器設備的價值為假設一個企業(yè)原有一臺機器設備的價值為200,000元，元，累計折舊為累計折舊為120，000元，現(xiàn)企業(yè)對該設備進行更新改造，元，現(xiàn)企業(yè)對該設備進行更新改造，提高了其生產(chǎn)能力，改造支出為提高了其生產(chǎn)能力，改造支出為30，000元，如果改造后該元，如果改造后該資產(chǎn)使用年限不受影響，可以進行如下會計處理：資產(chǎn)使用年限不

45、受影響，可以進行如下會計處理： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 30,000 貸：現(xiàn)金貸：現(xiàn)金 30,000 如果改造后該設備延長使用年限，可處理如下：如果改造后該設備延長使用年限，可處理如下： 借：累計折舊借：累計折舊 30,000 貸：現(xiàn)金貸：現(xiàn)金 30,000 世通公司的案例46固定資產(chǎn)減值固定資產(chǎn)減值 為什么要考慮固定資產(chǎn)的減值問題？ 信息的相關性，客觀反映資產(chǎn)價值 謹慎性原則運用，定期檢查，預計合理損失在我國關于固定資產(chǎn)的會計準則中，將固定資產(chǎn)的減值定義為“固定資產(chǎn)可收回金額低于其賬面價值” 。若以后期間其價值有所回升，按照2006年新準則，不得轉回。固定資產(chǎn)減值和減值沖回后，均需自下一期

46、間開始對其折舊進行調整發(fā)生減值時會計處理如下：借：資產(chǎn)減值損失 貸：固定資產(chǎn)減值準備 從資產(chǎn)的銷售凈價與預期從該資產(chǎn)的持續(xù)使用和使用壽命結束時的處置中形成的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之中的較高者作為可收回金額。47固定資產(chǎn)減值固定資產(chǎn)減值例9-10 某機械制造企業(yè)某機械制造企業(yè)2002年發(fā)現(xiàn)其某種產(chǎn)品的市場發(fā)生極大逆年發(fā)現(xiàn)其某種產(chǎn)品的市場發(fā)生極大逆轉，對其生產(chǎn)設備產(chǎn)生很大負面影響，有可能帶來減值。于轉，對其生產(chǎn)設備產(chǎn)生很大負面影響，有可能帶來減值。于12月月對相關生產(chǎn)機床進行檢查。根據(jù)市場調研，預計相關生產(chǎn)機床銷對相關生產(chǎn)機床進行檢查。根據(jù)市場調研，預計相關生產(chǎn)機床銷售凈價為售凈價為120，000元，

47、按原計劃還可以使用元，按原計劃還可以使用4年，以其歷史生產(chǎn)年，以其歷史生產(chǎn)能力為依據(jù)，并結合市場變化因素，預計未來能力為依據(jù)，并結合市場變化因素，預計未來3年產(chǎn)生的現(xiàn)金流年產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為量為42，000元，元，38，000元，元，34，000元，第元，第4年考慮處置情況年考慮處置情況時的預計現(xiàn)金流量為時的預計現(xiàn)金流量為30，000元，綜合當前市場評價和相關資產(chǎn)元，綜合當前市場評價和相關資產(chǎn)的特有風險因素確定折現(xiàn)率為的特有風險因素確定折現(xiàn)率為5%，當年末設備賬面價值為，當年末設備賬面價值為135，000元，以前沒有計提過減值準備。元，以前沒有計提過減值準備。第一步，設備銷售凈價為第一步，設備銷

48、售凈價為120，000元。元。第二步，計算預期從該資產(chǎn)的持續(xù)使用和使用壽命結束時的第二步，計算預期從該資產(chǎn)的持續(xù)使用和使用壽命結束時的處置中形成的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值：處置中形成的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值：48固定資產(chǎn)減值固定資產(chǎn)減值l表表9-3年度年度預計未來現(xiàn)金流預計未來現(xiàn)金流折現(xiàn)率折現(xiàn)率現(xiàn)值系數(shù)現(xiàn)值系數(shù)現(xiàn)值現(xiàn)值200342,0005%0.952440,000200438,0005%0.907034,466200534,0005%0.863829,369200630,0005%0.822724,681合計合計128,516由以上計算可知，從該資產(chǎn)的持續(xù)使用和使用壽命結束時的處置中形成的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為12

49、8，516，大于設備銷售凈價120，000元，因而可收回金額確定為128，516元。49固定資產(chǎn)減值固定資產(chǎn)減值第三步，比較可收回金額與設備賬面價值。該設備賬面價值為135，000元，可收回金額為128，516元，可收回金額低于賬面價值為135，000 128，516 = 6484 元。第四步，計提固定資產(chǎn)1減值準備的賬務處理：借：資產(chǎn)減值損失 6484 貸： 固定資產(chǎn)減值準備 6484*固定資產(chǎn)減值可能難以針對單項固定資產(chǎn)直接進行，需要考慮一組固定資產(chǎn)構成的資產(chǎn)組合（現(xiàn)金產(chǎn)出單元），考慮資產(chǎn)組的可回收金額與其賬面價值的關系。50投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)l企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第3號投資性

50、房地產(chǎn)號投資性房地產(chǎn)l按照上述準則，企業(yè)的房地產(chǎn)需區(qū)分為自用房地產(chǎn)和投按照上述準則，企業(yè)的房地產(chǎn)需區(qū)分為自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)（當然，房地產(chǎn)開放企業(yè)作為開放產(chǎn)品的房資性房地產(chǎn)（當然，房地產(chǎn)開放企業(yè)作為開放產(chǎn)品的房地產(chǎn)屬于存貨），前者仍放在地產(chǎn)屬于存貨），前者仍放在“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”之下核算，之下核算，后者單獨設立后者單獨設立“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”一級科目核算。一級科目核算。 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。包括：（和出售。

51、包括：（1 1） 已出租的土地使用權；（已出租的土地使用權；（2 2） 長長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（期持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3 3）企業(yè)擁有）企業(yè)擁有并已出租的建筑物。并已出租的建筑物。51 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)l企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時的成本進企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時的成本進行初始計量：（行初始計量：（1）外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購）外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費；（買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費；（2）自行）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建

52、造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成；（可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成；（3）以其他方）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，適用相關會計準則的式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，適用相關會計準則的規(guī)定確認。規(guī)定確認。 企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式成本模式對對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，采用成本模式計量的建投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用企業(yè)會計準則第筑物的后續(xù)計量，適用企業(yè)會計準則第4號號固定固定資產(chǎn)。采用成本模式計量的土地使用權的后續(xù)計量，資產(chǎn)。采用成本模式計量的土地使用權的后續(xù)計量，適用企業(yè)會計準則第適用企業(yè)會計準則第

53、6號號無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)。52投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)l 但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式公允價值模式進行后續(xù)計量。進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（1 1）投資性房）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2 2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投市

54、場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之，公允價值與原賬面價值之間的差額間的差額計入當期損益計入當期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更，不

55、得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更，應當根據(jù)企業(yè)會計準則第應當根據(jù)企業(yè)會計準則第2828號號會計政策、會計估計變更和差錯會計政策、會計估計變更和差錯更正的相關規(guī)定進行處理。更正的相關規(guī)定進行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。l按照企業(yè)會計準則第按照企業(yè)會計準則第3838號首次執(zhí)行企業(yè)會計準則之規(guī)定，對于號首次執(zhí)行企業(yè)會計準則之規(guī)定，對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在首次有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以

56、按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額執(zhí)行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益調整留存收益。 53投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)l企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：（產(chǎn)：（1 1） 投資性房地產(chǎn)開始自用；（投資性房地產(chǎn)開始自用；（2 2） 作為存貨的房地產(chǎn)，改為作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；（出租；（3 3）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增

57、值；）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；（4 4） 自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應當將房地自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應當將房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)轉換轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉換轉換為采用公允價值

58、模式計量的投資性房地為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。l當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得未來經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉得未來經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地

59、產(chǎn)。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益?？鄢滟~面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。 54上市公司采用公允價值計量投資性房上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的情況統(tǒng)計地產(chǎn)的情況統(tǒng)計l絕大多數(shù)上市公司采用了成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，包括部分按國際財務報告準則編制財務報告時已使用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司。如（H股在香港聯(lián)交所上市），按香港財務報告準則編制財務報告時，公司投資物業(yè)按公平值列賬，除尚未確定未來用途之土地外，均由獨立估值

60、師每年估值一次，將公平值收益計入損益（亦即采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行核算），公司2006年12月31日投資性房地產(chǎn)的公允價值為3,100,740萬元；按中國會計準則編制財務報告時，公司根據(jù)企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，經(jīng)過評估后決定選擇采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行核算，2006年12月31日投資性房地產(chǎn)的賬面價值為65,125.41萬元。l經(jīng)統(tǒng)計，只有10家上市公司選擇了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，其中屬于房地產(chǎn)管理與開發(fā)行業(yè)的公司只有1家。 55擬以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司（金額單位：萬元）上市公司 簡稱投資性房地產(chǎn)公允價值股東權益 調整額增值率 （%）公允價值