電梯管理作業(yè)指導(dǎo)書

1、JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業(yè)指導(dǎo)書 A/0 1/61.目的規(guī)范電梯運(yùn)行、維修保養(yǎng)、故障及困人救援等工作，確保電梯安全穩(wěn)定運(yùn)行。2.范圍適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯的安全運(yùn)行、維修保養(yǎng)、故障及困人救援等處置。3.職責(zé)3.1物業(yè)集團(tuán)維保修管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯生產(chǎn)廠家售后服務(wù)質(zhì)量并協(xié)調(diào)解決存在的問題。3.2維保修部負(fù)責(zé)電梯系統(tǒng)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.3維修部負(fù)責(zé)電梯系統(tǒng)運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作及困人救援處置。4.內(nèi)容4.1基本要求4.1.1 物業(yè)服務(wù)中心須按國家及當(dāng)?shù)仉娞莅踩芾矸ㄒ?guī)要求，將本項目電梯委托給取得相應(yīng)資質(zhì)許可的專業(yè)電梯維保單位進(jìn)行維修保養(yǎng)，并由其購買公眾責(zé)任險。4.1.2 物業(yè)服務(wù)中心

2、監(jiān)督電梯維保單位按合同條款開展電梯維修保養(yǎng)工作，及時完成電梯的年度安全檢驗工作，確保電梯運(yùn)行于安全合格證書的有效期內(nèi)。4.1.3 與電梯管理工作相關(guān)的作業(yè)人員及管理人員均須持有效的電梯安全管理或特種設(shè)備作業(yè)人員證上崗。4.1.4 物業(yè)服務(wù)中心定期向業(yè)戶開展安全搭乘電梯的知識宣傳教育，以強(qiáng)化公眾電梯安全知識、提高安全搭乘意識，預(yù)防和減少電梯意外傷害和事故。4.1.5 物業(yè)服務(wù)中心必須根據(jù)項目實際情況制定電梯困人、電梯浸水、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并每半年進(jìn)行一次演練，向物業(yè)服務(wù)中心所有員工開展處置電梯各類意外（含困人、火災(zāi)、浸水等異常情況）的操作培訓(xùn)及考核。4.2日常巡查4.2.1 電梯技工每周對項目的全

3、部電梯的機(jī)房和轎廂部分至少巡查1次，掌握電梯狀況，并詳細(xì)填寫電梯巡檢記錄。4.2.2巡檢內(nèi)容主要包括：機(jī)房衛(wèi)生情況、設(shè)備表面衛(wèi)生情況、機(jī)房門鎖、防鼠設(shè)施、曳引機(jī)運(yùn)行、機(jī)房消防設(shè)施、機(jī)房溫度、機(jī)房通風(fēng)、機(jī)房照明/應(yīng)急照明、JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業(yè)指導(dǎo)書 A/0 2/6運(yùn)行舒適性、廳門和轎門開關(guān)、轎廂照明、五方對講、轎廂通風(fēng)/空調(diào)等。4.3維修保養(yǎng)4.3.1電梯維修保養(yǎng)計劃4.3.1.1 每年的12月25日之前，工程主管審核維保單位提供的電梯維修保養(yǎng)年度計劃，經(jīng)維修部經(jīng)理審核后上報物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人和維保修部審批。4.3.1.2 每月25日之前，工程主管審核維保單位提供的電梯維修保

4、養(yǎng)月度計劃，經(jīng)維修部經(jīng)理審核后上報物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審批和維保修部備案。4.3.2電梯維保單位履約的監(jiān)督、檢查、評估和考核4.3.2.1 電梯維保單位的確定按集團(tuán)招投標(biāo)制度執(zhí)行。4.3.2.2 電梯維保單位按合同要求提供電梯維修保養(yǎng)計劃和進(jìn)行維修保養(yǎng)人員的相關(guān)資格證書復(fù)印件等。4.3.2.3 維修部安排專人跟進(jìn)、協(xié)助電梯維修保養(yǎng)的整個過程。4.3.2.4 維修部須嚴(yán)格按照電梯維修保養(yǎng)合同要求和保養(yǎng)計劃對電梯維保單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，對未按計劃實施保養(yǎng)或保養(yǎng)工作不符合要求的，按合同條款對電梯維保單位予以扣罰。4.3.2.5 電梯技工對維修保養(yǎng)的質(zhì)量進(jìn)行檢查、監(jiān)督，簽署確認(rèn)電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄表內(nèi)容

5、(一式兩份)，一份存檔備查，如屬電梯故障的，需另行記錄在電梯故障記錄表內(nèi)。4.3.2.6 維修部須在電梯年檢前組織電梯維保單位對所有待年檢電梯進(jìn)行1次全面檢查。4.3.2.7 維修部在每年底組織電梯維保單位、物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)部門等對項目所有電梯進(jìn)行1次年度綜合性檢查。4.3.2.8 維修部須在電梯年度維修保養(yǎng)合同期屆滿前兩個月提出簽署新一期電梯維修保養(yǎng)合同的申請，跟進(jìn)申請審批工作進(jìn)度，確保電梯維修保養(yǎng)工作的連續(xù)性。4.3.2.9 維保修部每月對電梯維保單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)未按規(guī)范、合同要求進(jìn)行保養(yǎng)而維修部未處置的，給予維修部負(fù)責(zé)人相應(yīng)的考核。4.3.2.10 如更換電梯維保單位的，

6、維保修部應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)新維保單位進(jìn)場和原維保單位退場，做好交接工作，保存三方簽字確認(rèn)的交接記錄。4.4電梯使用及停用管理4.4.1電梯使用管理JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業(yè)指導(dǎo)書 A/0 3/64.4.1.1 保持電梯內(nèi)清潔衛(wèi)生。嚴(yán)禁在廂內(nèi)吸煙、吐痰、丟垃圾。4.4.1.2 嚴(yán)禁裝載易燃易爆、超長超重物品和具有腐蝕性的物品。4.4.1.3 嚴(yán)禁單車、摩托車和斗車等進(jìn)入電梯。4.4.1.4 凡用電梯運(yùn)載散物件(如沙石、余泥等)必須有良好包裝，并均勻放置，否則不得使用電梯。4.4.1.5 嚴(yán)禁碰撞轎廂門。4.4.1.6 嚴(yán)禁敲打、手扒或身靠關(guān)閉著的轎廂門，以防發(fā)生意外。4.4.1.7 搭乘電

7、梯時，若遇停電或其他意外，請按信號鈴發(fā)出緊急求救信號，不可盲目行動。4.4.1.8 七歲以下小孩乘電梯，必須有家長陪同。嚴(yán)禁在電梯內(nèi)打鬧玩耍、涂畫和亂按按鈕等。4.4.1.9 嚴(yán)禁沖洗電梯口及周圍樓面地板，以防水滲入電梯井道，損壞電梯設(shè)備設(shè)施。4.4.2電梯停用管理4.4.2.1 電梯因維修保養(yǎng)原因需要停梯時，應(yīng)由工程主管填寫停機(jī)申請表，每月28日前將次月維保計劃停梯時間提交客戶服務(wù)部。4.4.2.2 如維保計劃發(fā)生變動，需經(jīng)維修部經(jīng)理審核報物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，提前48小時通知客戶服務(wù)部。4.4.2.3 客戶服務(wù)部提前24小時通知有關(guān)業(yè)戶。4.4.2.4 如因特殊情況突然電梯停用，時間超

8、過4小時，應(yīng)通告業(yè)戶并告知停梯原因及預(yù)計恢復(fù)時間。4.5電梯的異常處置（困人、火災(zāi)、浸水等異常情況）4.5.1困人救援4.5.1.1 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，監(jiān)控中心通過電梯對講機(jī)或現(xiàn)場喊話與被困人員取得聯(lián)系，并說明轎廂隨時可能移動、務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，告知被困人員如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉，不可將身體任何部位伸出轎廂外，靜心等待救援人員的援救。并立即通知秩序維護(hù)部、維修部電梯技工、電梯維保單位前往救援。4.5.1.2 客戶服務(wù)部和維修部電梯技工接報后立即趕往困人樓層，根據(jù)指示燈、 4.5.1.3 控制柜內(nèi)顯示器、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。JBPM-

9、WI-GC-12 電梯管理作業(yè)指導(dǎo)書 A/0 4/64.5.1.4 當(dāng)電梯停在距某平層位置約0.5米范圍時的救援工作程序如下： 客戶服務(wù)部和秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)與被困業(yè)戶交流穩(wěn)定情緒、以免情緒惡化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便。 電梯技工進(jìn)入機(jī)房切斷電梯主電源，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 用專用廳門鑰匙開啟廳門。 在轎頂用人力開啟轎廂門。 協(xié)助乘客安全離開轎廂。 重新關(guān)好廳門。 困人救援工作完畢后，電梯技工應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在電梯故障記錄表內(nèi)。4.5.1.5 當(dāng)轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援工作程序如下: 客戶服務(wù)部、秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)與被困業(yè)戶交流穩(wěn)定情緒、進(jìn)行安撫，以免情緒惡

10、化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便。 秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)應(yīng)急處理、協(xié)助維修部救援。 救援工作需要三人同時進(jìn)行，一人在被困樓層用對講機(jī)聯(lián)絡(luò)、兩人在機(jī)房操作。 電梯技工進(jìn)入機(jī)房切斷電梯主電源，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 拆除曳引電動機(jī)尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄(即盤車手輪)。 操作必須由兩人配合進(jìn)行。一人握緊旋柄，另一人手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)生危險，操作時應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門100毫米為止。 確認(rèn)剎車制動無誤，放開盤車手輪。當(dāng)電梯未超出頂層或底層的平層位置時，可向較省力的方向移動電梯。 而當(dāng)電梯超出頂層（或底層）平層時，

11、則應(yīng)向底層（或頂層）方向移動電梯。 必要時利用盤車手輪盤動電梯。 當(dāng)轎廂平層后用專用廳門鑰匙開啟廳門、在轎頂用人力開啟轎廂門、協(xié)助乘客安全離開轎廂、重新關(guān)好廳門。 困人救援工作完畢后，電梯技工應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在電梯故障記JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業(yè)指導(dǎo)書 A/0 5/6 錄表內(nèi)。4.5.2發(fā)生火災(zāi)的處置4.5.2.1 客戶服務(wù)部協(xié)助維修部、秩序維護(hù)部開展火災(zāi)發(fā)生時，搭乘電梯人群疏散、解困、救援及操作電梯等救助工作。4.5.2.2 當(dāng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)啟動或接到火警求助，并已由消防監(jiān)控中心確認(rèn)，消防監(jiān)控中心值班人員應(yīng)立即通過五方對講系統(tǒng)勸導(dǎo)業(yè)戶盡快離開，不得搭乘電梯，并迅速將情

12、況上報秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)人、維修部負(fù)責(zé)人和秩序維護(hù)部當(dāng)值中隊長。4.5.2.3 秩序維護(hù)部中隊長應(yīng)按火災(zāi)報警處理作業(yè)指導(dǎo)書啟動救災(zāi)工作。4.5.2.4 樓層發(fā)生火災(zāi)時： 秩序維護(hù)部當(dāng)值中隊長收到指令后，應(yīng)立即組織災(zāi)區(qū)業(yè)戶疏散至避難層并勸導(dǎo)不得搭乘電梯，同時擊碎該樓棟首層“消防開關(guān)”玻璃和按動“消防開關(guān)”，迫降消防電梯運(yùn)行到基站，疏散里面的乘客，以使消防電梯用于運(yùn)輸消防人員和救災(zāi)設(shè)備設(shè)施及其他物資等。 電梯技工收到指令后，應(yīng)立即將客梯駛離火災(zāi)層下兩層，停止客梯運(yùn)行，立即組織客戶服務(wù)部、秩序維護(hù)部等按以上困人救援程序?qū)Ρ焕藛T進(jìn)行解困。4.5.2.5 電梯轎廂發(fā)生火災(zāi)時： 著火電梯不得升降。 秩序維護(hù)

13、部及其樓棟當(dāng)值人員應(yīng)攜帶消防器材趕赴火場，電梯技工趕赴電梯機(jī)房，客戶服務(wù)部協(xié)助。 按以上困人救援程序和火災(zāi)報警處理作業(yè)指導(dǎo)書對被困人員進(jìn)行解困。4.5.2.6火災(zāi)處理完畢后，維修部應(yīng)及時通知和協(xié)助電梯維保單位對災(zāi)后電梯開展維修和保養(yǎng)工作，及時通知和協(xié)助保險公司開展電梯公眾責(zé)任險的評估工作，盡快恢復(fù)電梯的正常運(yùn)行。4.5.3發(fā)生浸水的處置4.5.3.1 當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源。4.5.3.2 當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水時，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站的上方樓層，斷開電梯總電源。當(dāng)?shù)卓印⒕阑驒C(jī)房進(jìn)水較多時，應(yīng)立即斷開電梯電源總開關(guān)，停梯排水。JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業(yè)指導(dǎo)書 A/0 6/64.5.3.3 發(fā)生濕水時，應(yīng)迅速阻斷漏水源。4.5.3.4 對濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如用干凈干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干(溫度不能太高)、自然通風(fēng)(用鼓風(fēng)機(jī))、更換管線等，確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達(dá)到要求并且試梯運(yùn)行無異常后，電梯方可投入正式運(yùn)行。4.6質(zhì)保期內(nèi)電梯的管理4.6.1 處于質(zhì)保