深圳_城市主場(chǎng)_項(xiàng)目營銷策略總綱

1、【城市主場(chǎng)城市主場(chǎng)】營銷總綱營銷總綱世聯(lián)地產(chǎn)2003.12超超 越越 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)我們的目標(biāo)我們的目標(biāo)打造招商地產(chǎn)品牌物業(yè)，展示招商地產(chǎn)打造招商地產(chǎn)品牌物業(yè)，展示招商地產(chǎn) 全新形象全新形象發(fā)展商預(yù)期價(jià)格目標(biāo)發(fā)展商預(yù)期價(jià)格目標(biāo)挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)80008000元元/M/M2 2解題思路解題思路產(chǎn)品深度解析產(chǎn)品深度解析市場(chǎng)價(jià)值解讀市場(chǎng)價(jià)值解讀解決方案解決方案項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況戶型定位戶型定位戶型分析戶型分析結(jié)論結(jié)論體育館體育館新一佳新一佳沃兒瑪沃兒瑪好又多好又多白沙嶺、園嶺生活區(qū)白沙嶺、園嶺生活區(qū)八卦嶺工業(yè)區(qū)八卦嶺工業(yè)區(qū)項(xiàng)目北八卦一路八卦一路林蔭路林蔭路公共綠化帶公共綠化帶盛世鵬城盛世鵬城立面形象公建化

2、，持久性強(qiáng)立面形象公建化，持久性強(qiáng)示意圖示意圖 各單元間統(tǒng)一而獨(dú)立，提供了多種各單元間統(tǒng)一而獨(dú)立，提供了多種自由組合的可能自由組合的可能。 開揚(yáng)的電梯廳。開揚(yáng)的電梯廳。 送落地凸窗面積。送落地凸窗面積。 走廊長而窄。走廊長而窄。 部分戶型存在對(duì)視。部分戶型存在對(duì)視。 主力戶型采光和通風(fēng)有所欠缺。主力戶型采光和通風(fēng)有所欠缺。以一房一廳和單房公寓為主以一房一廳和單房公寓為主l 面積適中，總價(jià)低，適宜投資和過渡。l 無廚房。l 增送凸窗面積比例大，性價(jià)比高。建筑面積：建筑面積：34.96M34.96M2 2使用面積：使用面積：27.20M27.20M2 2贈(zèng)送面積：贈(zèng)送面積： 5.25M5.25M2

3、 2調(diào)整實(shí)用率：調(diào)整實(shí)用率：92%92%建筑面積：建筑面積：34.37M34.37M2 2使用面積：使用面積：26.74M26.74M2 2贈(zèng)送面積：贈(zèng)送面積： 5.70M5.70M2 2調(diào)整實(shí)用率：調(diào)整實(shí)用率：94%94% 單元統(tǒng)一而獨(dú)立，靈活性較大，可自由組合使用。 面積較大，置業(yè)門檻高。 建筑面積：建筑面積：44.87M44.87M2 2 使用面積：使用面積：34.91M34.91M2 2 贈(zèng)送面積：贈(zèng)送面積： 6.00M6.00M2 2 調(diào)整實(shí)用率：調(diào)整實(shí)用率：88%88%+ += = 另一戶單身公寓+ += =l 空間較完整，便于利用l 進(jìn)深尺度較好，采光和通風(fēng)較好l C1設(shè)有陽臺(tái)玄

4、觀，送部分走廊（？）l 贈(zèng)送陽臺(tái)面積，增加附加值l 剪力墻使空間的靈活性受到較大影響奇數(shù)層奇數(shù)層偶數(shù)層偶數(shù)層結(jié)結(jié) 論論 產(chǎn)品功能導(dǎo)向模糊產(chǎn)品功能導(dǎo)向模糊有別于八卦嶺傳統(tǒng)小戶型有別于八卦嶺傳統(tǒng)小戶型產(chǎn)品深度解析產(chǎn)品深度解析市場(chǎng)價(jià)值解讀市場(chǎng)價(jià)值解讀解決方案解決方案八卦嶺片區(qū)分析八卦嶺片區(qū)分析普通公寓市場(chǎng)分析普通公寓市場(chǎng)分析小戶型物業(yè)增值模式小戶型物業(yè)增值模式視角一視角一我們屬于八卦嶺傳統(tǒng)物業(yè)市場(chǎng)嗎？我們屬于八卦嶺傳統(tǒng)物業(yè)市場(chǎng)嗎？鵬盛鵬盛年華年華本項(xiàng)目本項(xiàng)目盛世鵬城盛世鵬城意馨居意馨居翠馨翠馨居居旭飛花園旭飛花園鵬益花園鵬益花園鵬盛鵬盛花園花園鵬盛鵬盛村村宇航宇航大廈大廈待售待售在售在售已售已售荔盛

5、苑荔盛苑祥青苑祥青苑深城公寓深城公寓工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)樓盤名稱推出時(shí)間占地面積總建面積總套數(shù)單房/一房一廳比例主力戶型均價(jià)備注旭飛花園1997.083636480000206685%21-457500帶裝修鵬益花園1997.11212171279391800多90%32-685000意馨居1999.0472931600040170%30-545600旭飛華天苑1999.0163800198477%31-435500帶裝修荔盛苑2000.05844860000286577.62%25-526500深城公寓2000.1047522874151894.40%24-555200帶裝修翠馨居2001.0275

6、052015047683.93%34-566500帶裝修鵬盛年華2002.1183073491849483.87%37-606800帶裝修2003年福田、羅湖片區(qū)小戶型均價(jià)年福田、羅湖片區(qū)小戶型均價(jià)600070008000900010000八卦嶺八卦嶺皇崗皇崗華強(qiáng)北華強(qiáng)北景田景田蔡屋圍蔡屋圍東門東門田貝田貝人民南人民南黃貝嶺黃貝嶺價(jià)格隨時(shí)間變化圖價(jià)格隨時(shí)間變化圖4000500060007000800019961998200020022004樓盤名稱樓盤名稱交樓時(shí)間交樓時(shí)間戶型戶型面積面積租金租金年資產(chǎn)收年資產(chǎn)收益率益率入住率入住率備注備注鵬盛年華鵬盛年華2003單房、單房、1*124-4335

7、- 406.18%-7.24%70%空房，管理費(fèi)另計(jì)空房，管理費(fèi)另計(jì)旭飛花園旭飛花園2000單房、單房、1*1躍式躍式23-4530- 314.80% -4.96%85%配家私中央空調(diào)、配家私中央空調(diào)、集中熱水集中熱水翠鑫居翠鑫居2002單房、單房、1*1、 2*230-5635- 406.83% -7.75%95%空房，管理費(fèi)另計(jì)空房，管理費(fèi)另計(jì)無租無售無租無售意鑫居意鑫居1999單房單房30367.71%90%配家私家電配家私家電深城公寓深城公寓2002.10單房、單房、1*125- 34327.38%60%空房，銷售率空房，銷售率70%旭飛華天旭飛華天苑苑2000.04單房、單房、1*1

8、31-4330-384.61%-5.84%85%全套家私貴約全套家私貴約200元。元。鵬益花園鵬益花園1997.111*1、2*132-68256%80%空房空房住宅物業(yè)主要分布于城市快速路和城市主干道沿線。住宅物業(yè)主要分布于城市快速路和城市主干道沿線。市場(chǎng)供應(yīng)謹(jǐn)慎，同時(shí)期市場(chǎng)供應(yīng)量低。市場(chǎng)供應(yīng)謹(jǐn)慎，同時(shí)期市場(chǎng)供應(yīng)量低。片區(qū)價(jià)格穩(wěn)中有升，但與仍處于福田、羅湖的較低水平。片區(qū)價(jià)格穩(wěn)中有升，但與仍處于福田、羅湖的較低水平。 近年推出樓盤的均價(jià)在近年推出樓盤的均價(jià)在65006800元元/M2之間。之間。投資、過渡性居住物業(yè)為主，單房和一房占市場(chǎng)供應(yīng)量投資、過渡性居住物業(yè)為主，單房和一房占市場(chǎng)供應(yīng)量

9、的的80%以上。以上。近年住宅物業(yè)品質(zhì)有較大提升，中等質(zhì)素的樓盤有一定近年住宅物業(yè)品質(zhì)有較大提升，中等質(zhì)素的樓盤有一定 的市場(chǎng)空間。的市場(chǎng)空間。用途選擇戶型人口特征（家庭結(jié)構(gòu)、年齡、職業(yè)、工作地點(diǎn)等）購買行為特征過渡單房單身，20-30 歲之間，普通白領(lǐng)，工作地點(diǎn)在八卦嶺或八卦嶺周圍的片區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力差，價(jià)格和交通是首要的考慮因素。一房一廳，二房二廳較少單身或已婚，部分有3歲以下的子女，25-35歲之間，職業(yè)以白領(lǐng)、銀行、醫(yī)院、私營企業(yè)主或其高管人員、自由職業(yè)者為主，工作地點(diǎn)在八卦嶺或八卦嶺周圍片區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力一般，考慮因素較為綜合，價(jià)格是其決定購買的主要因素之一。自用二房二廳為主，一房一廳少，單

10、房極少已婚或獨(dú)身，28-40歲之間，以在八卦嶺及其附近工作的公務(wù)員、銀行、醫(yī)院、白領(lǐng)、私營企業(yè)主或其高管人員、自由職業(yè)者為主，工作地點(diǎn)在八卦嶺或八卦嶺周圍的福田、羅湖地區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力尚可，對(duì)八卦嶺有一定的認(rèn)同感。對(duì)居住環(huán)境有較高的要求，其次為價(jià)格和交通。用途選擇戶型人口特征購買特征投資單房和一房一廳，二房二廳較少潮州客、八卦嶺的私營企業(yè)主和公務(wù)員較多，港人較少重視價(jià)格、位置及發(fā)展前景；重視投資回報(bào)率；喜購小面積的低層單位；對(duì)年限敏感。普通白領(lǐng)普通白領(lǐng)投資客戶投資客戶價(jià)格、交通價(jià)格、交通投資回報(bào)率、投資回報(bào)率、價(jià)格價(jià)格價(jià)格是主流客戶的共同敏感因素價(jià)格是主流客戶的共同敏感因素物業(yè)類型物業(yè)類型功能功能

11、價(jià)格價(jià)格客戶支撐客戶支撐建筑形象建筑形象戶型戶型配套配套不支撐不支撐結(jié)結(jié) 論論八卦嶺片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)有的客戶資源難以支撐項(xiàng)八卦嶺片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)有的客戶資源難以支撐項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格。目的預(yù)期價(jià)格。本項(xiàng)目的形象和整體質(zhì)素已超出八卦嶺市場(chǎng)本項(xiàng)目的形象和整體質(zhì)素已超出八卦嶺市場(chǎng)傳統(tǒng)模式。傳統(tǒng)模式。視角二視角二福田羅湖普通公寓小戶型市場(chǎng)分析福田羅湖普通公寓小戶型市場(chǎng)分析羅湖口岸、東門羅湖口岸、東門華強(qiáng)北華強(qiáng)北崗廈崗廈石廈石廈中心區(qū)中心區(qū)中心西區(qū)中心西區(qū)八卦嶺八卦嶺地鐵、商圈、口岸地鐵、商圈、口岸蔡屋圍蔡屋圍8500-90008500-9000元元/M/M2 27500-76007500-7600元元/M/M2 27

12、800-91007800-9100元元/M/M2 26600-73006600-7300元元/M/M2 250005000元元/M/M2 267006700元元/M/M2 2注：均價(jià)為毛坯房價(jià)格7700-79007700-7900元元/M/M2 268006800元元/M/M2 27200-76007200-7600元元/M/M2 2注：均價(jià)為毛坯房價(jià)格2004年羅湖、福田普通公寓價(jià)格分析年羅湖、福田普通公寓價(jià)格分析020004000600080001000012000城市天地鵬運(yùn)廣場(chǎng)VI70家樂花園燕南路88號(hào)東方時(shí)代御風(fēng)庭新銀座大廈嘉年華名苑繽紛時(shí)代都市千千匯金茂禮都金色假日深城公寓平均線

13、：平均線：7800元元/m2戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比主要客戶主要客戶一房二廳53-62 M53-62 M2 260%60%投資客投資客二房二廳69-115 M69-115 M2 234%34%投資客居多投資客居多三房及以上/ /6%6%/ / 位置：華強(qiáng)北位置：華強(qiáng)北 占地面積：占地面積：5467.6M5467.6M2 2 建筑面積：建筑面積：31900M31900M2 2 總戶數(shù)：總戶數(shù)：308308戶戶 均價(jià)：均價(jià)：77007700元元/M/M2 2（毛坯）（毛坯） 銷售期：銷售期：2 2個(gè)月個(gè)月 銷售率：銷售率：70%70%36戶型面積區(qū)間套數(shù)比主要客戶備注單身公寓23-36

14、 M23-36 M2 260%60%投資客投資者或辦公者居多一房一廳41-46 M41-46 M2 232%32%投資客居多二房二廳60M60M2 28%8%基本為自住或自用 位置：華強(qiáng)北位置：華強(qiáng)北 占地面積：占地面積：4884M4884M2 2 建筑面積：建筑面積：33000M33000M2 2 總戶數(shù)：總戶數(shù)：780780戶戶 均價(jià)：均價(jià)：82008200元元/M/M2 2（精裝修）（精裝修） 銷售期：銷售期：4 4個(gè)月個(gè)月 銷售率：銷售率：45%45%戶型面積區(qū)間套數(shù)比一房一廳37-42 M37-42 M2 221.6%21.6%二房二廳48- 66M48- 66M2 229%29%三

15、房及以上/ /49.4%49.4% 位置：燕南路位置：燕南路 占地面積：占地面積： 9529.1 M9529.1 M2 2 建筑面積：建筑面積： 55270 M55270 M2 2 總戶數(shù)：總戶數(shù)：488488戶（其中一期戶（其中一期250250戶）戶） 均價(jià)：均價(jià)：80008000元元/M/M2 2左右（毛坯）左右（毛坯） 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)第工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)第6 6層層 預(yù)計(jì)入市期：預(yù)計(jì)入市期：20042004年年4 4月（一期）月（一期）VI70戶型面積區(qū)間套數(shù)比單身公寓29 M29 M2 222%22%一房二廳41-58 M41-58 M2 273%73%二房二廳81 M81 M2 25%5

16、% 位置：位置： 燕南路燕南路 占地面積：占地面積：2625M2625M2 2 建筑面積：建筑面積：22184.2M22184.2M2 2 總戶數(shù)：總戶數(shù)：334334戶戶 均價(jià)：均價(jià)：78007800元元/M/M2 2（毛坯）（毛坯） 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)2020層層 預(yù)計(jì)入市期：預(yù)計(jì)入市期：20042004年年4 4月月39Vi70本項(xiàng)目本項(xiàng)目VS建筑面積：約建筑面積：約50M50M2 2均價(jià)均價(jià)78007800元元/M/M2 2（毛坯）（毛坯）建筑面積建筑面積44.87M44.87M2 2實(shí)用面積實(shí)用面積34.91M34.91M2 2贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積6.00M6.00M2 2均價(jià)

17、：均價(jià)：80008000元元/M/M2 2送面積后價(jià)格：送面積后價(jià)格：70567056元元/M/M2 2（精裝）（精裝）位置：春風(fēng)位置：春風(fēng)/ /文錦文錦占地面積：占地面積：50005000M M2 2建筑面積：建筑面積：3350033500M M2 2均價(jià)：均價(jià)：80008000元元/ /M M2 2（毛坯）（毛坯）預(yù)計(jì)開盤時(shí)期：預(yù)計(jì)開盤時(shí)期：20042004年年0202月月銷售率：認(rèn)籌銷售率：認(rèn)籌戶型面積區(qū)間套數(shù)比客戶單身公寓28-35M28-35M2 241%41%投資客、高級(jí)白領(lǐng)、香港客一房一廳44-45 M44-45 M2 254%54%二房二廳- -5%5%朗鉅朗鉅.御風(fēng)庭御風(fēng)庭本

18、項(xiàng)目本項(xiàng)目VS建筑面積建筑面積44M44M2 2實(shí)用面積實(shí)用面積35.2M35.2M2 2贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積2.3M2.3M2 2均價(jià)：均價(jià)：80008000元元/M/M2 2（毛坯）（毛坯）送面積后價(jià)格：送面積后價(jià)格：76037603元元/M/M2 2 （毛坯）（毛坯）送低臺(tái)凸窗送低臺(tái)凸窗送落地凸窗送落地凸窗建筑面積建筑面積44.87M44.87M2 2實(shí)用面積實(shí)用面積34.91M34.91M2 2贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積6.00M6.00M2 2均價(jià)：均價(jià)：80008000元元/M/M2 2送面積后價(jià)格：送面積后價(jià)格： 70567056元元/M/M2 2（精裝）（精裝）20042004年新增供應(yīng)量構(gòu)

19、成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體年新增供應(yīng)量構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體投資是普通公寓置業(yè)的終極目的，地段和交投資是普通公寓置業(yè)的終極目的，地段和交通決定其價(jià)格層次。通決定其價(jià)格層次。產(chǎn)品和客戶同質(zhì)化，爭(zhēng)奪投資客戶和在商圈產(chǎn)品和客戶同質(zhì)化，爭(zhēng)奪投資客戶和在商圈中心工作的白領(lǐng)客戶。中心工作的白領(lǐng)客戶。華強(qiáng)北商圈價(jià)格范圍在華強(qiáng)北商圈價(jià)格范圍在7500800075008000元元/m/m2 2之間，之間，給項(xiàng)目銷售帶來極大壓力。給項(xiàng)目銷售帶來極大壓力。43邊緣區(qū)輻射區(qū)核心區(qū)25-4025-4035-5035-5050-7550-75核心區(qū)核心區(qū)輻射區(qū)輻射區(qū)邊緣區(qū)邊緣區(qū)核心區(qū)核心區(qū)輻射區(qū)輻射區(qū)邊緣區(qū)邊緣區(qū)44作為傳統(tǒng)模式的普通公寓

20、，很難支撐我們的作為傳統(tǒng)模式的普通公寓，很難支撐我們的預(yù)期價(jià)格。預(yù)期價(jià)格。45視角三視角三小戶型物業(yè)增值模式小戶型物業(yè)增值模式4647 地址：深南大道與香蜜湖路交匯處地址：深南大道與香蜜湖路交匯處西北西北 占地面積：占地面積：11679.45M11679.45M2 2 建筑面積：建筑面積：85947M85947M2 2 總戶數(shù)：總戶數(shù)：10011001戶戶 均價(jià)：均價(jià)：90009000元元/M/M2 2（毛坯）（毛坯） 銷售期：銷售期：2424個(gè)月個(gè)月 銷售率：銷售率：99%99%戶型面積區(qū)間套數(shù)比主要客戶一房36-60M36-60M2 287.46%87.46%民營企業(yè)，投資客戶二房二廳77

21、M77M2 212.54%12.54%48 地址：海淀區(qū)西三環(huán)蘇州橋西地址：海淀區(qū)西三環(huán)蘇州橋西800800米米 均價(jià)：均價(jià)：1060010600元元/M/M2 2（豪華裝修帶家私）（豪華裝修帶家私）鋒尚國際公寓依靠先進(jìn)的保溫隔鋒尚國際公寓依靠先進(jìn)的保溫隔熱外建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，配合置換式熱外建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，配合置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)和混凝土采暖制冷健康新風(fēng)系統(tǒng)和混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等三十余項(xiàng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等三十余項(xiàng)建筑新技術(shù)，首次在國內(nèi)住宅建建筑新技術(shù)，首次在國內(nèi)住宅建設(shè)中實(shí)現(xiàn)了設(shè)中實(shí)現(xiàn)了“告別空調(diào)暖氣時(shí)告別空調(diào)暖氣時(shí)代代”，在中國建成了第一個(gè)歐洲，在中國建成了第一個(gè)歐洲發(fā)達(dá)國家居住標(biāo)準(zhǔn)

22、的超五星級(jí)、發(fā)達(dá)國家居住標(biāo)準(zhǔn)的超五星級(jí)、高舒適度低能耗公寓。高舒適度低能耗公寓。鋒尚國際公寓是全球可持續(xù)發(fā)展聯(lián)盟（鋒尚國際公寓是全球可持續(xù)發(fā)展聯(lián)盟（AGSAGS）組織在中國唯一提供技）組織在中國唯一提供技術(shù)支持和跟蹤監(jiān)測(cè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。術(shù)支持和跟蹤監(jiān)測(cè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 495051產(chǎn)品深度解析產(chǎn)品深度解析市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀解決方案解決方案價(jià)值提升攻略價(jià)值提升攻略產(chǎn)品攻略產(chǎn)品攻略服務(wù)攻略服務(wù)攻略營銷攻略營銷攻略52實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)格的必要條件實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)格的必要條件跳出八卦嶺，跳出傳統(tǒng)公寓市場(chǎng)，跳出八卦嶺，跳出傳統(tǒng)公寓市場(chǎng)， 最大化提升價(jià)值，超越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最大化提升價(jià)值，超越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)54 1 價(jià)格暗示價(jià)格暗示物

23、業(yè)類型物業(yè)類型55公寓公寓工作室工作室1 附：八卦嶺創(chuàng)業(yè)群體調(diào)查附：八卦嶺創(chuàng)業(yè)群體調(diào)查 2 城市主場(chǎng)城市主場(chǎng)一個(gè)將工作、居住和玩融為一體的場(chǎng)所一個(gè)將工作、居住和玩融為一體的場(chǎng)所一個(gè)商住互動(dòng)、生存互動(dòng)、資源共享的場(chǎng)所一個(gè)商住互動(dòng)、生存互動(dòng)、資源共享的場(chǎng)所一個(gè)年輕人聚居和分享的場(chǎng)所一個(gè)年輕人聚居和分享的場(chǎng)所一個(gè)年輕人創(chuàng)富的場(chǎng)所一個(gè)年輕人創(chuàng)富的場(chǎng)所“因?yàn)轫б獾氖悄贻p的心情，故而它崇尚個(gè)性，因?yàn)轫б獾氖悄贻p的心情，故而它崇尚個(gè)性，展現(xiàn)氣質(zhì)，觸摸理想展現(xiàn)氣質(zhì)，觸摸理想”58個(gè)性個(gè)性時(shí)尚時(shí)尚富有聰明才智富有聰明才智自信自信創(chuàng)造力創(chuàng)造力他們是事業(yè)發(fā)展階段的純正白領(lǐng)；他們是熱愛自由的創(chuàng)業(yè)者；他們是事業(yè)發(fā)展階段

24、的純正白領(lǐng)；他們是熱愛自由的創(chuàng)業(yè)者；他們追求時(shí)尚，酷愛旅游（可能沒時(shí)間）；他們追求時(shí)尚，酷愛旅游（可能沒時(shí)間）；他們不自覺地歸入某個(gè)共同趣味的圈子，以此展開社交；他們不自覺地歸入某個(gè)共同趣味的圈子，以此展開社交；優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力；優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力；酒吧、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、娛樂場(chǎng)成為他們緩釋壓力、回歸自我的精神場(chǎng)所酒吧、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、娛樂場(chǎng)成為他們緩釋壓力、回歸自我的精神場(chǎng)所; ;在一個(gè)日益快餐化和標(biāo)準(zhǔn)化的時(shí)代，他們?cè)噲D通過自身的努力來在一個(gè)日益快餐化和標(biāo)準(zhǔn)化的時(shí)代，他們?cè)噲D通過自身的努力來打破和多數(shù)人群都一樣的無趣無聊的生活打破和多數(shù)

25、人群都一樣的無趣無聊的生活把自己甩出去，逃離現(xiàn)把自己甩出去，逃離現(xiàn)實(shí)，享受出軌的自由。實(shí)，享受出軌的自由。59源于美國白領(lǐng)階層的文化源于美國白領(lǐng)階層的文化“努力工作，盡情玩努力工作，盡情玩”，在中國尤，在中國尤其是深圳已得到大部分人的認(rèn)同。其是深圳已得到大部分人的認(rèn)同。職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、ITIT人員、經(jīng)紀(jì)人、人員、經(jīng)紀(jì)人、廣告從業(yè)者廣告從業(yè)者愛好描述：野外活動(dòng)、旅游、運(yùn)動(dòng)、酒吧、音樂會(huì)、經(jīng)典電影、愛好描述：野外活動(dòng)、旅游、運(yùn)動(dòng)、酒吧、音樂會(huì)、經(jīng)典電影、藝術(shù)展覽藝術(shù)展覽6024小時(shí)街區(qū)小時(shí)街區(qū)傳遞社區(qū)文化和空間質(zhì)感傳遞社區(qū)文化和空間質(zhì)

26、感沒有圍墻，蔓延著平等和自由的氣息沒有圍墻，蔓延著平等和自由的氣息自然、人文、現(xiàn)代在生長自然、人文、現(xiàn)代在生長62野外用品旗艦店野外用品旗艦店書吧書吧影音店影音店63“酒吧文化酒吧文化散發(fā)著年輕人青春散發(fā)著年輕人青春的激情，涌動(dòng)著年輕人激烈的喧的激情，涌動(dòng)著年輕人激烈的喧嘩和騷動(dòng)，容納自己釋放自己原嘩和騷動(dòng)，容納自己釋放自己原始生命的力量與沖動(dòng)。不再年輕始生命的力量與沖動(dòng)。不再年輕的時(shí)候會(huì)去坐坐喝喝酒，回味青的時(shí)候會(huì)去坐坐喝喝酒，回味青春，因?yàn)榫瓢墒乔啻旱臍q月，那春，因?yàn)榫瓢墒乔啻旱臍q月，那里的青春不會(huì)死去，離去的只是里的青春不會(huì)死去，離去的只是舊識(shí)容顏舊識(shí)容顏 ” ”64結(jié)合售樓處形成泛銷售

27、區(qū)結(jié)合售樓處形成泛銷售區(qū)主場(chǎng)魅力的體驗(yàn)點(diǎn)主場(chǎng)魅力的體驗(yàn)點(diǎn)65“圈子圈子”是生活方式的符號(hào)，是對(duì)身份的認(rèn)同是生活方式的符號(hào)，是對(duì)身份的認(rèn)同和甄別，是對(duì)我們倡導(dǎo)的社區(qū)文化的精神打包和甄別，是對(duì)我們倡導(dǎo)的社區(qū)文化的精神打包青年動(dòng)力營青年動(dòng)力營69共享與參與，貼近年輕人的生活方式共享與參與，貼近年輕人的生活方式揉和科技與自然的揉和科技與自然的gamepark （運(yùn)動(dòng)公園）（運(yùn)動(dòng)公園）一個(gè)工作之余放松和休閑的場(chǎng)所一個(gè)工作之余放松和休閑的場(chǎng)所73訂單式交樓標(biāo)準(zhǔn)訂單式交樓標(biāo)準(zhǔn)7624小時(shí)服務(wù)會(huì)所小時(shí)服務(wù)會(huì)所TRE為核心的體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)為核心的體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)77，信心保證，信心保證80配合銷售進(jìn)度，制造體驗(yàn)節(jié)

28、點(diǎn)配合銷售進(jìn)度，制造體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)文化藝術(shù)展覽、賽事、創(chuàng)富論壇文化藝術(shù)展覽、賽事、創(chuàng)富論壇招商品牌體驗(yàn)招商品牌體驗(yàn)8283藝術(shù)展藝術(shù)展84美國國家地理雜志百年攝影作品展美國國家地理雜志百年攝影作品展 網(wǎng)絡(luò)傳播：提前建立城市主場(chǎng)網(wǎng)站，招募社團(tuán)會(huì)員網(wǎng)絡(luò)傳播：提前建立城市主場(chǎng)網(wǎng)站，招募社團(tuán)會(huì)員 社團(tuán)直效傳播：青年動(dòng)力營、球迷會(huì)信息利用社團(tuán)直效傳播：青年動(dòng)力營、球迷會(huì)信息利用 樓體傳播：樓體就是最好的廣告墻，有沖擊力的包裝樓體傳播：樓體就是最好的廣告墻，有沖擊力的包裝 展銷會(huì)傳播展銷會(huì)傳播 客戶資源網(wǎng)傳播：招商會(huì)、世聯(lián)客戶資源信息利用客戶資源網(wǎng)傳播：招商會(huì)、世聯(lián)客戶資源信息利用。多渠道傳播有效告知目標(biāo)受眾多

29、渠道傳播有效告知目標(biāo)受眾86使創(chuàng)意坊成為一種生活方式的符號(hào)使創(chuàng)意坊成為一種生活方式的符號(hào)賣場(chǎng)展示賣場(chǎng)展示= =主場(chǎng)房吧主場(chǎng)房吧+ +樣板層樣板層+ +局部亮點(diǎn)體驗(yàn)局部亮點(diǎn)體驗(yàn)建立簡(jiǎn)單的現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估系統(tǒng)，展示未來價(jià)值建立簡(jiǎn)單的現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估系統(tǒng)，展示未來價(jià)值項(xiàng)目東北角項(xiàng)目東北角簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、個(gè)性的入口簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、個(gè)性的入口概念體驗(yàn)概念體驗(yàn)+價(jià)值體驗(yàn)（酒吧）價(jià)值體驗(yàn)（酒吧）青年動(dòng)力營之根據(jù)地青年動(dòng)力營之根據(jù)地 打破現(xiàn)有售樓處只注重銷售講解道具的設(shè)計(jì)風(fēng)格，軟化枯燥的銷售行為，淡化銷售壓力，同時(shí)售樓處可以設(shè)置一些簡(jiǎn)單的運(yùn)動(dòng)器械如飛鏢、乒乓球等增加活力，組織奧運(yùn)之夜、足球之夜等活動(dòng)。樣板層樣板層 = 交樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)+個(gè)性展示區(qū)個(gè)性展示區(qū)個(gè)性展示區(qū)是就像一場(chǎng)真人個(gè)性展示區(qū)是就像一場(chǎng)真人SHOW。運(yùn)作中的工作櫥窗、。運(yùn)作中的工作櫥