土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款模式介紹-20150421

1、激活農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán) 貸動新型農(nóng)業(yè)主體快速發(fā)展長垣“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款”模式 中國人民銀行新鄉(xiāng)市中心支行 劉俊波 2015年4月一、背 景v2013年，新鄉(xiāng)市委辦、市政府辦出臺新鄉(xiāng)市“兩權(quán)一房”抵押貸款有關(guān)實施辦法（新辦發(fā)201313號），提出在長垣縣開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點。v2014年，人行新鄉(xiāng)市中支結(jié)合中央1號文件和十八屆三中全會決定精神，試點推出所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)”并行分置的新型農(nóng)地制度下的支農(nóng)信貸產(chǎn)品“土地承包經(jīng)營權(quán)（流轉(zhuǎn)）證抵押貸款”。二、概念v長垣縣“土地承包經(jīng)營權(quán)（流轉(zhuǎn)）證抵押貸款”以土地承包經(jīng)營權(quán)價值為抵押，面向通過轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式獲得農(nóng)村

2、土地承包經(jīng)營權(quán)的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體和個人提供的信貸支持。（一）貸款模式（一）貸款模式v農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價值的認定可由抵押權(quán)人自行評估、委托有關(guān)專家測算確定或由借貸雙方協(xié)商確定，也可由縣政府認可的具備評估資質(zhì)的中間機構(gòu)進行評估；v貸款額度最高不超過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的評估價值（綜合考慮土地年平均租金、平均預(yù)期純收入合理確定）的70%；v貸款利率原則上應(yīng)低于本機構(gòu)同類同檔次信用貸款利率水平；v縣財政出資設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償基金用于補償分擔(dān)抵押物處置期間農(nóng)戶權(quán)益保障及抵押土地承包經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)追償后不足以彌補本金損失的貸款部分風(fēng)險。（二）產(chǎn)品特點（二）產(chǎn)品特點 v一是一是比較契合土地規(guī)

3、模經(jīng)營特點，使農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)作為一種生產(chǎn)要素參與融資，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供了有效途徑，最大限度地發(fā)揮土地經(jīng)營效率；v二是二是以預(yù)期純收益為資本做抵押，開創(chuàng)了新的抵押模式；v三是三是由于涉及抵押評估，讓土地價值更加有市場化標尺。 （三）產(chǎn)品要素（三）產(chǎn)品要素 v1、貸款對象：家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民合作社和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。v2、貸款條件：獲得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。v3、貸款額度：最高不超過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的評估價值的70%。v4、貸款利率：在貸款基準利率水平上加點形成，原則上應(yīng)低于本機構(gòu)同類同檔次信用貸款利率水平。v5、風(fēng)險補償基金：縣財政擬出資設(shè)立

4、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償基金1000萬元。金融機構(gòu)按一定放大比例發(fā)放貸款。（四）業(yè)務(wù)流程（四）業(yè)務(wù)流程 v土地流轉(zhuǎn)（貸款申請人依法完成土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，簽訂流轉(zhuǎn)合同）確權(quán)辦證（辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證）貸款申請（提供土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證、發(fā)包方同意關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押物處置和再次流轉(zhuǎn)的決議及銀行要求企業(yè)提供的相關(guān)資料）價值評估（抵押權(quán)人自行評估、委托專業(yè)評估機構(gòu)評估或由借貸雙方協(xié)商）抵押登記（農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心進行抵押登記）貸款發(fā)放（借款人與承貸銀行簽署借款合同和抵押合同）抵押物處置（貸款出現(xiàn)不良，銀行通過產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心對土地承包經(jīng)營權(quán)進行再流轉(zhuǎn)，同時向政府風(fēng)險補償基金提

5、出風(fēng)險補償申請）。業(yè)務(wù)流程圖（五）典型案例（五）典型案例v河南鴻昱實業(yè)集團有限公司是人行長垣縣支行與縣金融辦、涉農(nóng)金融機構(gòu)經(jīng)過篩選的試點企業(yè)。該公司種植以紫長茄、臺灣紅梗、有機西瓜、西蘭花、迅馳辣椒、厚皮甜瓜、硬質(zhì)番茄、露天七彩紅薯為主等50多種有機蔬菜品種。標準化日光溫室83多座，玻璃連棟溫室3座，引進專利第八代連棟溫室3座，磚混結(jié)構(gòu)日光溫室2座，流轉(zhuǎn)土地面積716.45畝。v 長垣縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點管理暫行辦法（長政201428號）開始實施后，該企業(yè)以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押向長垣縣民生村鎮(zhèn)銀行提出貸款申請，該公司以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押獲得長垣民生村鎮(zhèn)銀行貸款380萬元。1、確權(quán)

6、頒證、確權(quán)頒證v辦理長垣縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證需提供材料：v辦理長垣縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證申請；v農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)合同；v出租方意見及同意辦證證明；v流轉(zhuǎn)土地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）開具的出租方詳細情況說明（流轉(zhuǎn)土地面積及具體方位）。v2014年6月9日辦理了長垣縣第一份農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證書。長垣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證樣本長垣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證樣本2、貸款審查、貸款審查v長垣縣民生村鎮(zhèn)銀行根據(jù)該企業(yè)的貸款申請，按照貸款操作規(guī)程，對該企業(yè)進行了基本資料審查及現(xiàn)場調(diào)查，確定授信及經(jīng)貸審會審議對貸款進行審查審批。 3、價值評估、價值評估v對土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估采用的是銀企（借貸）雙方協(xié)商

7、的方式，雙方協(xié)商的抵押價值為644.805萬元。4、抵押登記、抵押登記v借貸雙方于2014年7月初在長垣縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心辦理了抵押登記。5、貸款發(fā)放、貸款發(fā)放v按照貸款額度原則上最高不超過評估價值的70%要求及出于風(fēng)險防控考慮，長縣民生村鎮(zhèn)銀行最終決定給該企業(yè)發(fā)放貸款380萬元，抵押率抵押率（貸款額/評估價值）60%，貸款期限為10個月，貸款利率9%。 三、主要措施及做法三、主要措施及做法（一）強化窗口指導(dǎo)（一）強化窗口指導(dǎo)v2014年，人民銀行新鄉(xiāng)市中支出臺金融支持轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu) 服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展的意見（新銀發(fā)201446號），要求各金融機構(gòu)積極開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款模式創(chuàng)新，盤活

8、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)要素，加大對農(nóng)民合作社等新型農(nóng)村經(jīng)營主體的信貸支持，促進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。（二）加強溝通協(xié)調(diào)（二）加強溝通協(xié)調(diào)v2014年2月份，人行鄭州中支信貸處李智軍副處長在長垣主持召開了“土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作推進會”，研究討論試點工作流程及相關(guān)配套制度；4月份，人行新鄉(xiāng)市中支行張翔行長專程到長垣就此項工作進行調(diào)研，與縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)就開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點亟需解決的難題交換了意見；人行長垣縣支行多次與縣農(nóng)業(yè)局、金融辦溝通、協(xié)商，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作流程達成共識。 （三）加強組織保障（三）加強組織保障v長垣縣政府于4月1日，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組

9、，明確各部門的職責(zé)分工，協(xié)調(diào)推進試點工作開展。v人行長垣縣支行也成立了工作推進領(lǐng)導(dǎo)小組，制定實施方案，協(xié)調(diào)金融辦、土地局、農(nóng)業(yè)局等政府部門及有關(guān)金融機構(gòu)開展試點工作。 （四）出臺管理辦法（四）出臺管理辦法v人行長垣縣支行在多次征集各方修改意見基礎(chǔ)上，推動縣政府出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點管理暫行辦法，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點。v該辦法從貸款對象到風(fēng)險防范等方面詳細制定了長垣縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作的具體流程和運作機制。（五）突破關(guān)鍵環(huán)節(jié)（五）突破關(guān)鍵環(huán)節(jié)v人行長垣縣支行就如何開展土地承包（流轉(zhuǎn)）經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作多次向政府主管金融和農(nóng)業(yè)的副縣長請示、匯報。提出縣政府

10、要出臺相關(guān)制度、成立相關(guān)機構(gòu)（或指定有關(guān)部門）在確權(quán)辦證、價值評估、抵押登記和、風(fēng)險防范等關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得突破。1、確權(quán)辦證、確權(quán)辦證v指定縣農(nóng)業(yè)局為確權(quán)辦證部門。由于開展此項工作涉及經(jīng)費、人員及部門協(xié)調(diào)等問題，大面積快速開展確權(quán)辦證工作有一定困難，人行長垣縣支行建議縣政府可以向有融資需求的土地流轉(zhuǎn)企業(yè)先行確權(quán)頒證，推動試點工作順利開展。v土地經(jīng)營權(quán)（流轉(zhuǎn)）證書的頒發(fā)，響應(yīng)了中央1號文件“落實所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、放活經(jīng)營權(quán)”精神，邁出了 “允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押融資”的第一步。2、價值評估、價值評估v目前尚無專業(yè)的土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估機構(gòu)，沒有相對獨立的評估價值作參照，也沒有現(xiàn)成的經(jīng)

11、驗可以借鑒。為解決這一難題，人行長垣縣支行建議由農(nóng)業(yè)局的農(nóng)業(yè)技術(shù)鑒定委員會負責(zé)抽調(diào)、聘請評估人員，全力保障土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作開展。3、抵押登記、抵押登記v成立長垣縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心，履行合同鑒證、抵押備案登記、公布土地流轉(zhuǎn)抵押信息、監(jiān)督合同履行等職責(zé)。長垣縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心掛牌（六）加強銀企對接（六）加強銀企對接v經(jīng)過對全縣283家種植類土地流轉(zhuǎn)企業(yè)的深入調(diào)查，人行長垣縣支行、縣金融辦及金融機構(gòu)篩選出河南鴻昱實業(yè)集團有限公司與長垣縣民生村鎮(zhèn)銀行對接；河南省光裕農(nóng)業(yè)科技有限公司與長垣縣農(nóng)村信用聯(lián)社對接。四、取得成效及意義v7月28日，長垣縣政府召開第32次常務(wù)會議，明

12、確要求各相關(guān)單位要勇于創(chuàng)新，全力推動土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作的開展。7月30日長垣民生村鎮(zhèn)銀行按照長垣縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點管理暫行辦法規(guī)定貸款流程，為河南鴻昱實業(yè)集團有限公司發(fā)放了全省第一筆農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款380萬元。v9月份，獲嘉縣民順祥農(nóng)作物種植專業(yè)合作社以流轉(zhuǎn)的560畝土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押（按每畝流轉(zhuǎn)費1000元評估），獲得了農(nóng)信社貸款30萬元（抵押率53.6%）。（一）突破了農(nóng)業(yè)融資的（一）突破了農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸瓶頸”制約制約v使農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)作為一種生產(chǎn)要素參與融資，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供了有效途徑。目前長垣縣新型農(nóng)業(yè)主體合計流轉(zhuǎn)土地27萬畝

13、，假設(shè)每畝評估價值1萬元（含附屬物），按照70%的抵押率測算，可以新增銀行貸款18億元左右。（二）促進土地合理流轉(zhuǎn)，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。（二）促進土地合理流轉(zhuǎn)，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。v通過流轉(zhuǎn)，促進了農(nóng)村土地集約化發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。截至2014年12月底，長垣縣實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)40.5萬畝，同比增長31.7 %。（三）促進了土地確權(quán)，帶動農(nóng)民就業(yè)。（三）促進了土地確權(quán)，帶動農(nóng)民就業(yè)。v試點工作的開展一方面規(guī)范了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，建立了備案登記機制，有利于下一步全面開展農(nóng)村土地確權(quán)工作；另一方面吸引了信貸資金促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，吸收農(nóng)村剩余勞動力就近就業(yè)，增加工資性收入。五、存在

14、的主要問題五、存在的主要問題 （一）土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作進展緩慢（一）土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作進展緩慢v2013年中央1號文件提出“要在五年之內(nèi)完成土地確權(quán)工作”，2014年中央1號文件首次提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵質(zhì)押貸款，可見土地確權(quán)是關(guān)鍵前提。但目前我市土地確權(quán)制約因素多，導(dǎo)致農(nóng)村土地確權(quán)辦證工作進展緩慢，影響土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作進程。 （二）缺乏農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)專業(yè)評估機構(gòu)（二）缺乏農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)專業(yè)評估機構(gòu)v目前尚無專業(yè)的土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估機構(gòu)和評估人員，沒有相對獨立的評估價值作參照，土地經(jīng)營權(quán)價值評估主觀判斷成份較大，評估價值往往低于土地經(jīng)營權(quán)實際價值。銀行業(yè)金融機構(gòu)

15、難以準確認定土地承包經(jīng)營權(quán)的實際價值，發(fā)放貸款的額度較低。（三）風(fēng)險補償基金難以到位（三）風(fēng)險補償基金難以到位v長垣縣人民政府關(guān)于印發(fā)長垣縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點管理暫行辦法的通知（長政201428號）于2014年5月29日正式實施，該縣已發(fā)放了第一筆農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，但辦法第二十二條規(guī)定的風(fēng)險補償基金尚未到位。（四）土地經(jīng)營權(quán)作為抵押品處置難度較大（四）土地經(jīng)營權(quán)作為抵押品處置難度較大v農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)力差，較大程度上制約了金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。 v由于目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢，缺少權(quán)威的流轉(zhuǎn)中介，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要采取自行協(xié)商的方式，流

16、轉(zhuǎn)信息不暢。一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約，銀行難以處置抵押的土地經(jīng)營權(quán)，土地經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)。六、政策建議（一）成立專業(yè)的農(nóng)村土地價值評估機構(gòu)（一）成立專業(yè)的農(nóng)村土地價值評估機構(gòu)v制定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估管理辦法，引入中介機構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進行評估，合理確定農(nóng)村土地價值。政府應(yīng)組建獨立的土地流轉(zhuǎn)評估中心，自主經(jīng)營，自負盈虧，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價值的評估，為銀行業(yè)機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。（二）加快推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)（二）加快推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)v一是一是建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)及土地經(jīng)營權(quán)爭議仲裁機制，為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務(wù)，維護土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益等。v二是二是成立公益性的農(nóng)村土地收儲中心。進城落戶農(nóng)民一家一戶地有償退出“三權(quán)”不便操作，那么可以由土地收儲中心統(tǒng)一收購，收購后進行整理，再出租給農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營者。v三是三是成立農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心，辦理農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)登記、抵押等。 （三）構(gòu)建信用風(fēng)險分散機制（三）構(gòu)建信用風(fēng)險分散機制v一是加快農(nóng)業(yè)政策性保險、農(nóng)業(yè)重大災(zāi)害風(fēng)險基金的建設(shè)步伐，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后提供全程保險。v二是探索建立財政出資的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償基金，降低金融機構(gòu)貸款風(fēng)險。v