第五章房地產(chǎn)評估

1、第五章第五章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的各種定著物，包括物質(zhì)實體及其相土地上的各種定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。歸納起來，房地產(chǎn)有土地、建筑物關(guān)權(quán)益。歸納起來，房地產(chǎn)有土地、建筑物和房地三種形態(tài)。和房地三種形態(tài)。 從資產(chǎn)評估的角度講，房地產(chǎn)是土地和從資產(chǎn)評估的角度講，房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房屋及其權(quán)屬的總稱。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述（一）土地（一）土地 土地是指地球表面以及地表之上和之下延伸的一定空間。一宗土地的空間范圍可以分為三層。 地表、地上空間、地下空

2、間土地的特性土地的特性土地的自然特性土地的自然特性 位置固定性 不可再生性 時間的持久性 效用的差異性 土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的經(jīng)濟(jì)特性 供給的稀缺性 產(chǎn)權(quán)的壟斷性 用途的多樣性 保值增值性土地的權(quán)利土地的權(quán)利 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地租賃權(quán) 土地抵押權(quán)我國土地所有權(quán)我國土地所有權(quán) 國有土地所有權(quán) 農(nóng)村集體土地所有權(quán) 土地的所有權(quán)不能夠出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指依法對土地進(jìn)行占有使用、出讓轉(zhuǎn)讓和獲得收益的權(quán)利。土地使用權(quán)按照交易方式可分為土地使用權(quán)按照交易方式可分為：出讓（一級市場中進(jìn)行,有償取得土地) 國有土地使用權(quán)的出讓方式包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議。轉(zhuǎn)讓(二級市場中進(jìn)

3、行，有償取得土地)劃撥（無償取得土地) 國有土地使用權(quán)按出讓年限劃分國有土地使用權(quán)按出讓年限劃分居住用地70年商業(yè)用地40年工業(yè)用地50年教、科、文、衛(wèi)用地50年綜合或者其他用地50年土地租賃權(quán)土地租賃權(quán) 是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)及地上建筑物出租給承租人。土地抵押權(quán)土地抵押權(quán) 是指土地使用人可以將土地使用權(quán)及地上建筑物在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時進(jìn)行抵押，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)將被抵押的財產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)處置。（二）建筑物（二）建筑物 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 房屋是提供人們居住生活、工作、進(jìn)行各類社會活動以及儲藏物品等的場所。 構(gòu)筑物是指除房屋以外的各類工程建筑，如道路、水壩、隧

4、道、橋梁等。 建筑物的特性建筑物的特性 不能脫離土地而單獨(dú)存在 建筑物屬于可再生社會資源 建筑物的所有權(quán)年限受其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)年限的限制影響建筑物房屋價值的個別性因素影響建筑物房屋價值的個別性因素 面積 建筑結(jié)構(gòu) 建筑高度 建造質(zhì)量 格局 樓層 建成及投入使用時間 外觀 產(chǎn)權(quán)建筑物的分類建筑物的分類 1 1、按使用功能分類、按使用功能分類 民用建筑、商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑等。 2、按建筑物結(jié)構(gòu)所用的材料分類按建筑物結(jié)構(gòu)所用的材料分類 木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑物的可使用年限建筑物的可使用年限 建筑物的使用不能脫離土地而單獨(dú)存在，因此建筑物的年限不能超

5、過土地使用權(quán)的最高年限。通常只能根據(jù)土地使用權(quán)的剩余使用年限來評估建筑物的價值。 ( (三三) )房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類是在土地與建筑物相結(jié)合的基礎(chǔ)上進(jìn)行劃分的。1. 1. 按房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途可劃分為下列十類按房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途可劃分為下列十類 (1)居住類房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等(2)商業(yè)類房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪 (3)辦公類房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。(4)住宿類房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所 (5)餐飲類房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店(6)娛樂類房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、俱樂部、影劇院(7)工業(yè)和倉儲房

6、類地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等(8)農(nóng)用類房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。(9)特殊用途類房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、教堂、寺院、墓地等(10)綜合類房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上作用的房地產(chǎn)。2 2、按是否產(chǎn)生收益劃分、按是否產(chǎn)生收益劃分 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn)3 3、按使用方式劃分、按使用方式劃分 出售性房地產(chǎn) 出租性房地產(chǎn) 營業(yè)性房地產(chǎn) 自用性房地產(chǎn) ( (三三) )房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類4 4、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分為、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分為 生地生地 不具備相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施 毛地毛地 具備基礎(chǔ)設(shè)施，但有未拆遷的房屋 熟地熟地 具備基礎(chǔ)設(shè)施的直接可用土地 在建工程在建工程 現(xiàn)房現(xiàn)房

7、房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的特征特征20房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)房地產(chǎn)評估的特點(diǎn) 房地合估 建筑物出讓或抵押時土地隨同一起出讓抵押，反之亦然。 建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約房地產(chǎn)的相關(guān)術(shù)語房地產(chǎn)的相關(guān)術(shù)語 建筑容積率建筑容積率=建筑總面積/土地總面積 建筑覆蓋率建筑覆蓋率（建筑密度） =底層建筑物面積/土地總面積 樓面地價樓面地價=土地總價/建筑總面積 基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價 是政府對不同級別的土地按照商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途對于土地使用權(quán)評估出的平均單位面積價格。 房地產(chǎn)價格的種類房地產(chǎn)價格的種類根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格等按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格按房地產(chǎn)的價

8、格表示形式可劃分為總價格、單位面積價格（建筑面積、使用面積）、樓面地價等23房地產(chǎn)評估原則房地產(chǎn)評估原則最佳有效使用原則最佳有效使用原則 土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途。在市場條件下，應(yīng)通過評估使被評估的房地產(chǎn)盡可能達(dá)到最佳有效的使用。合法原則合法原則 評估時應(yīng)以被評估房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分作為前提進(jìn)行。在評估房地產(chǎn)的價值時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)所規(guī)定的用途、容積率上限、建筑高度上限等因素確定該房地產(chǎn)的有效合理價值。房動產(chǎn)價格的影響因素房動產(chǎn)價格的影響因素 一般因素一般因素 區(qū)域因素區(qū)域因素 個別因素個別因素 一般因素一般因素 是指對于所有房地產(chǎn)

9、價值都會產(chǎn)生影響的具有普遍性、共同性、全局性的因素。一般因素主要包括： 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)狀況、利率、通貨膨脹、居民收入社會因素社會因素：社會治安、人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化進(jìn)程 家庭規(guī)模 行政因素行政因素：房地產(chǎn)政策、城市規(guī)劃區(qū)域因素區(qū)域因素 是指在某一區(qū)域地段內(nèi)對房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生影響的各種因素。 區(qū)域因素主要包括： 商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)設(shè)施配套狀況，以及自然和人文環(huán)境等。個別因素個別因素 是指對于房地產(chǎn)的價值會產(chǎn)生個別差異性影響的因素。土地的個別因素：土地的個別因素：區(qū)位因素、土地的臨街寬度和臨街深度、土地的面積、形狀、地勢、土地使用年限等建筑物的個別因素建筑物的

10、個別因素：建筑施工質(zhì)量、建筑物的面積、樓層、朝向、設(shè)施完善程度、容積率、新舊、園區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等。房地產(chǎn)評估程序房地產(chǎn)評估程序 一、明確評估基本事項一、明確評估基本事項 （一）評估目的（一）評估目的房地產(chǎn)的評估目的可按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分為房地產(chǎn)的評估目的可按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分為: : 房地產(chǎn)出售、出租，房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)保險和損害賠償，房地產(chǎn)征稅，房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償，處理與房地產(chǎn)糾紛的有關(guān)法律訴訟等。（二）評估對象（二）評估對象 1 1、明確房地產(chǎn)類別、明確房地產(chǎn)類別 房地產(chǎn)主要分為土地、建筑物和房地等三種類別,具體又可分為以下幾種情況： （1）空地； （2）有建筑物的土地； （3）地上建筑物； （4）

11、土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體（房地）； （5）在建工程； （6）未來將要建設(shè)的房地產(chǎn)； （7）房地產(chǎn)局部，如某棟公寓中的某套房或某個房間 2.2.明確房地產(chǎn)的實體狀況明確房地產(chǎn)的實體狀況 房地產(chǎn)的用途（工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、住宅建筑等) 土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、土地等級、地質(zhì)、地形； 建筑物的建筑結(jié)構(gòu)（如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等）、建筑面積、建筑式樣、建筑物層數(shù)、朝向、施工質(zhì)量、新舊程度、裝修水平等。 3.3.明確評估對象的產(chǎn)權(quán)狀況明確評估對象的產(chǎn)權(quán)狀況 所有權(quán)或是使用權(quán) （三）明確價值類型（三）明確價值類型 房地產(chǎn)評估的價值類型，主要分為市場價值類

12、型和非市場價值類型兩種。 （四）明確評估基準(zhǔn)日（四）明確評估基準(zhǔn)日二、簽訂評估業(yè)務(wù)約定書二、簽訂評估業(yè)務(wù)約定書 評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容一般包括：評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容一般包括： 委托方和評估機(jī)構(gòu)名稱、評估目的、評估對象、評估價值類型、評估基準(zhǔn)日 委托方應(yīng)提供相關(guān)的資料，以及對所提供資料真實性與合法性的相關(guān)承諾、評估服務(wù)費(fèi)用及其支付方式、評估報告提交日期、雙方違約責(zé)任和解決爭議的方法等 三、擬定評估工作計劃三、擬定評估工作計劃 1.確定評估投入的人員 2.確定評估作業(yè)步驟及進(jìn)度安排 3.確定評估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算 四、實地勘察評估對象四、實地勘察評估對象 1.勘查房地產(chǎn)的位置及周圍環(huán)境 2.勘查房地產(chǎn)

13、使用狀況 五、收集評估所需資料五、收集評估所需資料 房地產(chǎn)評估資料的收集分為日常收集和評估時收集。 所收集的資料包括：所收集的資料包括：宏觀經(jīng)濟(jì)政策方面資料、區(qū)域性資料、被評估房地產(chǎn)自身的資料。 六、采用合適的方法估算房地產(chǎn)價值六、采用合適的方法估算房地產(chǎn)價值 七、編制評估報告七、編制評估報告342022年6月1日星期三 市場售價類比法市場售價類比法 基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法 市場租金倍數(shù)法市場租金倍數(shù)法 第二節(jié)第二節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、市場售價類比法一、市場售價類比法 市場售價類比法（類比法）市場售價類比法（類比法）是房地產(chǎn)評估中最常用的基本方法。它

14、是將作為評估對象的房地產(chǎn)與在近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過對參照物與評估對象之間的主要相關(guān)因素進(jìn)行調(diào)整修正計算，從而得出被評估房地產(chǎn)的評估價值。 其理論依據(jù)是替代原理。 該方法既可以對房地產(chǎn)（房地合一）價值進(jìn)行評估，也可以單獨(dú)對土地價值進(jìn)行評估。 1.1.市場售價類比法適用的條件市場售價類比法適用的條件 具備發(fā)達(dá)、完善的房地產(chǎn)交易市場 在市場上能夠找到與被評估對象相類似的房地產(chǎn)，并能收集到參照物房地產(chǎn)進(jìn)行市場交易的相關(guān)資料。 2 2、市場售價類比法適用的對象、市場售價類比法適用的對象 具有大量交易實例的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。

15、在同一地區(qū)或類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法的使用越有效。 而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場售價類比法評估。3.3.市場售價類比法的應(yīng)用市場售價類比法的應(yīng)用 采用類比法評估房地產(chǎn)的價值時，應(yīng)根據(jù)參照物的成交價格，并通過主要對參照物房地產(chǎn)的交易情況、區(qū)域因素、個別因素、交易日期等相關(guān)因素進(jìn)行修正，從而計算出評估對象房地產(chǎn)的評估價值。市場售價類比法的評估計算公式為：格指數(shù)參照物交易日房地產(chǎn)價指數(shù)評估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價格參照物個別因素值素值評估對象房地產(chǎn)個別因參照物區(qū)域因素值素值評估對象房地產(chǎn)區(qū)域因參照物交易情況值

16、正常交易情況值參照物交易價格交易日期修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)參照物交易價格房地產(chǎn)評估價值（二）市場售價類比法的評估步驟（二）市場售價類比法的評估步驟 1.1.廣泛收集房地產(chǎn)交易資料廣泛收集房地產(chǎn)交易資料 所收集的交易資料一般包括參照物房地產(chǎn)的坐落位置、用途、交易價格、交易日期；以及建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修情況、建筑物建造質(zhì)量及新舊程度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況；周圍環(huán)境以及市場狀況等。 收集房地產(chǎn)交易資料可采取以下途徑收集房地產(chǎn)交易資料可采取以下途徑： （1）查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料； （2）各種媒體上有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息； （3）同業(yè)之間提供的交易實例資料；

17、（4）與房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)人員洽談，獲得資料； 2. 2.選擇相似的交易實例作為參照物選擇相似的交易實例作為參照物 為確保評估精度，參照物與評估對象在以下方面應(yīng)基本相為確保評估精度，參照物與評估對象在以下方面應(yīng)基本相同或接近同或接近 （1）參照物所處區(qū)域與評估對象所處的區(qū)域； （2）參照物的用途與評估對象的用途； （3）參照物的建筑結(jié)構(gòu)與評估對象的建筑結(jié)構(gòu)； （4）建筑物的規(guī)模與評估對象的規(guī)模； （5）參照物的權(quán)利性質(zhì)與評估對象的權(quán)利性質(zhì)； （6）參照物的實體特征與評估對象的實體特征； （7）參照物的交易日期與評估基準(zhǔn)日； （8）參照物的交易價格應(yīng)是正常交易價格，或可修正為正常交易價格； （9）

18、參照物應(yīng)選擇多個，一般為3個以上。 3.評估對象與參照物間應(yīng)具有統(tǒng)一的價格對比基礎(chǔ)評估對象與參照物間應(yīng)具有統(tǒng)一的價格對比基礎(chǔ) 統(tǒng)一的價格對比基礎(chǔ)包括以下幾個方面：統(tǒng)一的價格對比基礎(chǔ)包括以下幾個方面： 統(tǒng)一的付款方式 統(tǒng)一的單價單位 統(tǒng)一的幣種 統(tǒng)一的面積計量單位 4 4、對參照物進(jìn)行各種相關(guān)因素的修正、對參照物進(jìn)行各種相關(guān)因素的修正 進(jìn)行交易情況的修正 進(jìn)行區(qū)域因素修正 進(jìn)行個別因素修正 進(jìn)行交易日期修整 （一）進(jìn)行交易情況的修正（一）進(jìn)行交易情況的修正 交易情況修正就是調(diào)整參照物交易行為中因特殊因素所造成的交易價格偏差，使參照物的交易價格修正為正常交易的價格。 特殊因素對交易情況的影響主要表

19、現(xiàn)在以下幾個方面：特殊因素對交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （1）有特別關(guān)系人之間的交易，如親友之間、有利益關(guān)系的單位之間的交易，通常價格偏低。 （2）有特殊動機(jī)的交易，如急于出售的價格往往偏低，急于購買的價格往往偏高。 （3）有意為逃避交易稅，簽訂虛假交易合同，造成交易價格偏低。 （4）買方和賣方不了解市場行情，盲目購買或出售，使交易價格偏高或偏低。 進(jìn)行交易情況修正的公式為： 修正的價格修正的價格= =參照物交易價格參照物交易價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù)以正常交易做為基準(zhǔn)，分子100代表正常交易時的基準(zhǔn)值。 如果參照物是正常交易則分母的數(shù)值為100 如果參

20、照物價格比正常交易價格偏高，則分母的數(shù)值100 如果參照物價格比正常交易價格偏低，則分母的數(shù)值100； 如果參照物區(qū)域狀況差于評估對象區(qū)域狀況，則分母的數(shù)值100； 如果參照物個別因素狀況差于評估對象個別因素狀況，則分母的數(shù)值=地價地價=500=500（萬元）（萬元） 單位地價單位地價=500=50010 00010 0001000=50001000=5000（元（元/ /平方米）平方米） 二、路線價法二、路線價法 （一）路線價法的基本思路（一）路線價法的基本思路 1.1.路線價法的含義路線價法的含義 路線價法，路線價法，是根據(jù)城鎮(zhèn)土地價值通常隨其距離臨街距離的增大而價格相應(yīng)遞減的原理，在所劃

21、定區(qū)域的街道上按照一定的標(biāo)準(zhǔn)深度計算出土地單位面積的均價（路線價），（路線價），并根據(jù)此路線價和土地深度價格指數(shù)修正表，從而去計算臨接同一街道的各塊宗地地價的一種估價方法。 道路街道臨街深度AnA1A2A35、深度百分率表、深度百分率表 2.2.路線價法的適用范圍路線價法的適用范圍 收益法、市場法僅適宜于對單個宗地進(jìn)行評估，路線價法則適宜于同時對大量土地進(jìn)行評估。它特別適用于土地征稅、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行評估的情況。 3.3.路線價法的評估計算公式路線價法的評估計算公式 土地單價土地單價= =路線價路線價深度價格修正率深度價格修正率 土地總價土地總價= =路線價路線價深度價格

22、修正率深度價格修正率土地面積土地面積 采用此方法估價時，如果被評估土地屬于街角地、兩面臨街地、不規(guī)則形狀地形等，則還要進(jìn)行相關(guān)因素的修正。 土地單價土地單價= =路線價路線價深度價格修正率深度價格修正率其他影響價格修其他影響價格修正系數(shù)正系數(shù) 土地總價土地總價= =路線價路線價深度價格修正率深度價格修正率其他影響價格修正其他影響價格修正系數(shù)系數(shù)土地面積土地面積 （二）路線價法的評估步驟（二）路線價法的評估步驟 1.1.劃分路線價區(qū)段劃分路線價區(qū)段 路線價區(qū)段是指具有同一路線價的區(qū)域地段。 在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將在一定區(qū)域范圍內(nèi)距離同一街道其距離大致相等并且地價相差不大的地段劃分為同一路線價區(qū)

23、段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點(diǎn)，通常在十字路或丁字路的中心處劃分。 在較繁華的街道因地價差異較大有時需將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段；而在某些不繁華的街道因地價差異較小，有時需將數(shù)個路口劃分為一個路線價區(qū)段。 此外，在同一街道上，當(dāng)兩側(cè)繁華程度有顯著差異時，應(yīng)視為兩個路線價區(qū)段考慮。 2.2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 標(biāo)準(zhǔn)深度通常是某路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。如某路線價區(qū)段的臨街宗地大部分深度為18米，則標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定為18米。 3.3.確定路線價確定路線價 路線價是在路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)深度單位面積的平均地價。道路街道臨街深度AnA1A2A35、深

24、度百分率表、深度百分率表標(biāo)準(zhǔn)深度 4.4.制定深度價格指數(shù)表和其他修正率表制定深度價格指數(shù)表和其他修正率表 大部分地塊價值將隨距離街道的距離的增加而價格發(fā)生遞減，即土地的深度越深，價格就越低。 深度價格指數(shù)表就是將土地因臨街深度的不同而引起價格變化的對應(yīng)指數(shù)關(guān)系編制成相對應(yīng)的表格。 5.5.計算各地塊的價值計算各地塊的價值 根據(jù)路線價、深度價格指數(shù)表以及宗地面積計算被評估地塊的價值。 被評估土地價值被評估土地價值= =路線價路線價* *深度價格指數(shù)深度價格指數(shù)* *宗地面積宗地面積 【例5-17】 某路線價區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為18米，路線價為1000元/平方米，路線價區(qū)段內(nèi)臨街的部分宗地地塊情況如

25、圖5-4所示，臨街深度價格指數(shù)表見表5-14。假設(shè)各宗地的寬度都為6米，計算各宗地的價值。 表表5-14 5-14 臨街深度價格指數(shù)表臨街深度價格指數(shù)表深度（M） 4以下488121216161818以上指數(shù)（%）13012512011010040 圖圖54 54 注：超過標(biāo)準(zhǔn)深度18米以后的地塊為里地。 里地線 1000元/平方米（路線價） 街 道 A B C D E 宗地A臨街深度為17.5米，查臨街深度價格指數(shù)表得其深度指數(shù)為100%，則宗地的地價為： 1 0001 0001 1（17.517.56 6）=105 000=105 000（元）（元） 宗地B臨街深度為13.5米，查臨街深度

26、指數(shù)表得其深度指數(shù)為110% ，則宗地的地價為： 1 0001 0001.101.10（13.513.56 6）=89 100=89 100（元）（元） 宗地C臨街深度為3米，查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為130% ，則宗地的地價為： 1 0001 0001.301.30（3 36 6）=23 400=23 400（元）（元） 宗地D臨街深度為7米，查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為125% ，則宗地的地價為： 1 0001 0001.251.25（7 76 6）=52 500=52 500（元）（元） 宗地E為臨街地，臨街深度為11米，查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120% ，則宗地的地價為：

27、1 0001 0001.201.20（11116 6）=79 200=79 200（元）（元）補(bǔ)充方法：補(bǔ)充方法： 四三二一價值法則四三二一價值法則 把臨街深度100英尺以內(nèi)（ 100英尺=30.48米）的土地劃分為四等份，其每等份土地的價值按照臨街距離由近及遠(yuǎn)分別劃分為40%，30%，20%，10%，超過100英尺小于200英尺的土地，其價值可再按照四等分劃分為9%，8%，7%，6%。 40% 30% 20%道 路 10% 9% 8% 7% 6%臨街深度例題例題 某土地臨街深度為某土地臨街深度為30.4830.48米，寬度為米，寬度為2020米米，價值為，價值為122122萬。萬。 1 1、

28、計算相同臨街深度為、計算相同臨街深度為15.2415.24米，寬米，寬度為度為2020米的土地價值？米的土地價值？ 2 2、如果臨街深度為、如果臨街深度為175175英尺，寬度為英尺，寬度為2020米，計算土地價值為多少？米，計算土地價值為多少？ 1 1、土地價值、土地價值=122=122* *（40%+30%40%+30%）=85.4=85.4萬元萬元2 2、土地價值、土地價值=122=122* *（1+9%+8%+7% 1+9%+8%+7% ）=151.3=151.3萬萬元元練習(xí)一、單選一、單選 1.某宗土地2000平方米，土地上建一幢8層的賓館，賓館首層面積為1400平方米，第2層至第8

29、層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算出的建筑容積率為（ ）。A0.6 B.4.0 C.4.2 D.4.42.下列關(guān)于土地的描述錯誤的是（ ）。A.在我國，所有土地的所有權(quán)均屬于國家B.國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓C.科技、文化、體育類用地最高出讓年限為50年D.凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途和條件開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓3、土地“三通一平”是指（ ）。A.通水、通熱、通路、平整地面 B.通水、通路、通電、平整地面C.通水、通路、通氣、平整地面 D.通水、通電、通訊、平整地面4、有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000

30、元平方米，則樓面地價為( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800二、多項選擇題（下列每小題備選答案中，有兩個或兩個以二、多項選擇題（下列每小題備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的正確的答案。）上符合題意的正確的答案。）1.房地產(chǎn)評估收益法公式：房地產(chǎn)價格純收益/資本化率，其成立的前提條件是（ ）。A.純收益每年不變B.資本化率固定C.收益期限為法定最高年限D(zhuǎn).收益年限為無限期2. 房地產(chǎn)的特征包括( )A位置固定性 B使用長期性 C投資的風(fēng)險性 D供求的區(qū)域性 3.土地使用權(quán)的出讓可以采用（ ）方式。A.協(xié)議 B.招標(biāo) C.劃撥 D.拍賣4、影響地價的一

31、般因素有( )。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素 d. 經(jīng)濟(jì)因素 e.人口因素 5、假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計算基礎(chǔ)的。 a.開發(fā)成本 b.投資利息 c.管理費(fèi)用 d.地價 e.建筑費(fèi)用三、判斷（對的打三、判斷（對的打，錯的打，錯的打）1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本公式是：宗地地價基準(zhǔn)地價深度指數(shù)修正率土地面積。 2.收益法適合于有收益的房地產(chǎn)評估，如商場、寫字樓、公寓、學(xué)校、教堂、公園等。 3、假設(shè)開發(fā)法屬于一種通過加和求出房地產(chǎn)價值的方法。 4、建筑物的所有年限不能超過土地使用權(quán)的最高年限。5、商業(yè)用地的國有土地使用權(quán)最高年限為50年。 練習(xí)練習(xí)1 有一待估宗地甲需

32、評估單價，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似有一待估宗地甲需評估單價，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的的3 3宗地宗地A A、B B、C C，具體情況如下表：，具體情況如下表： 負(fù)號表示參照物宗地條件比待估宗地差，正號表示參照物宗負(fù)號表示參照物宗地條件比待估宗地差，正號表示參照物宗地條件比待評估宗地條件優(yōu)。該城市地價從地條件比待評估宗地條件優(yōu)。該城市地價從20082008年開始每月價年開始每月價格上升格上升1%1%， 假設(shè)土地折現(xiàn)率為假設(shè)土地折現(xiàn)率為10%10%：A A、B B、C C三個參照物的價三個參照物的價值權(quán)重分別占值權(quán)重分別占0.30.3、0.50.5、0.20.2。該城市容積率地價指數(shù)表如下該

33、城市容積率地價指數(shù)表如下 根據(jù)以上條件，評估待估宗地根據(jù)以上條件，評估待估宗地20092009年年1010月份的月份的單位地價。單位地價。 （單位：元）（單位：元）（P/AP/A，10%10%，4545）=9.8628 =9.8628 （P/AP/A，10%10%，5050）= 9.9148= 9.9148A A參照物年限修正系數(shù)參照物年限修正系數(shù) =1-1/ =1-1/（1+10%1+10%）45 /1-1/45 /1-1/（1+10%1+10%）5050 = =（P/AP/A，10%10%，4545）/ /（P/AP/A，10%10%，5050） =0.99=0.99 時間修正時間修正 交

34、易修正交易修正 容積修正容積修正 區(qū)域修正區(qū)域修正 年限修正年限修正A=800A=800* *102/100 102/100 * *100/102 100/102 * *105/109 105/109 * * 100/99 100/99 * *0.99 0.99 768768（元）（元） B=850B=850* * 101/100 101/100 * * 100/99 100/99 * * 105/114 105/114 * * 100/100 100/100 * *1 1 799799（元）（元） C=760C=760* * 100/100 100/100 * * 100/100 100/1

35、00 * * 105/102 105/102 * *100/103 100/103 * *1 1 759759（元）（元） 評估值評估值 768768* *0.3+7990.3+799* *0.5+7590.5+759* *0.2=7820.2=782（元）（元） 練習(xí)練習(xí)2 2某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下：某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下：（1 1）該房地產(chǎn)建筑總面積）該房地產(chǎn)建筑總面積50005000平方米，土地面積為平方米，土地面積為12001200平方米，該房地產(chǎn)建成于平方米，該房地產(chǎn)建成于20122012年。年。（2 2）在）在20122012年時，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)的剩余年限為年

36、時，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)的剩余年限為6060年，建筑物的使用壽命為年，建筑物的使用壽命為5050年，凈殘值不計；年，凈殘值不計；（3 3）可供出租的建筑物使用面積為）可供出租的建筑物使用面積為30003000平方米，占總面平方米，占總面積的積的60%60%。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為300300元，按使用面積計元，按使用面積計算，出租率平均為算，出租率平均為90%90%；（4 4）建筑物原值為）建筑物原值為600600萬元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為萬元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為8080萬元，使用壽命為萬元，使用壽命為1010年；年；（5 5）土地使用稅每年每平方米為）土地使用稅每年

37、每平方米為7.57.5元；房產(chǎn)稅為年租賃元；房產(chǎn)稅為年租賃收入的收入的12%12%； （6 6）建筑物的保險費(fèi)每年按原值的千分之一繳納，）建筑物的保險費(fèi)每年按原值的千分之一繳納，電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險費(fèi)率為設(shè)備原值的千分之電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險費(fèi)率為設(shè)備原值的千分之三；三； （7 7）建筑物的修繕費(fèi)總額為）建筑物的修繕費(fèi)總額為100100萬元，萬元，使用壽命為使用壽命為5050年，年，電梯等設(shè)備的修理費(fèi)總額為電梯等設(shè)備的修理費(fèi)總額為1010萬元，萬元，使用壽命為使用壽命為1010年年； （8 8）年管理費(fèi)為）年管理費(fèi)為年租賃收入年租賃收入的的5%5%； （9 9）建筑物拆除后，土地可立即按

38、）建筑物拆除后，土地可立即按120120萬元的價格轉(zhuǎn)萬元的價格轉(zhuǎn)讓；土地折現(xiàn)率讓；土地折現(xiàn)率10%10%；該房地產(chǎn)的綜合折現(xiàn)率；該房地產(chǎn)的綜合折現(xiàn)率12% 12% 。 （P/AP/A，12%12%，5050）=8.3045 =8.3045 （P/FP/F，10%10%，5050）=0.0085=0.0085 要求：根據(jù)以上資料評估該房地產(chǎn)要求：根據(jù)以上資料評估該房地產(chǎn)20122012年時的價年時的價值。（單位：萬元）值。（單位：萬元）1.1. 計算年收益總額計算年收益總額 年租賃收入年租賃收入=3000=30000.030.03121290%=97290%=972（萬元）（萬元） 2 2計算年

39、總費(fèi)用計算年總費(fèi)用 （1 1）年土地使用稅）年土地使用稅=7.5=7.5* *0.12=0.90.12=0.9萬萬 （2 2）年保險費(fèi)）年保險費(fèi)=600=6001 1+80+803 3=0.84=0.84（萬元）（萬元） （3 3）年管理費(fèi)）年管理費(fèi)=972=9725%=48.65%=48.6（萬元）（萬元） （4 4）年修繕費(fèi)）年修繕費(fèi)=100/50+10/10=3=100/50+10/10=3（萬元）（萬元） （5 5）房地產(chǎn)稅）房地產(chǎn)稅=972=97212%=116.6412%=116.64（萬元）（萬元） 3 3計算年純收益計算年純收益 年純收益年純收益=972=972（3+0.84+

40、48.6+0.9+116.643+0.84+48.6+0.9+116.64） =802.02 =802.02（萬元）（萬元） 4 4計算房地產(chǎn)的價格計算房地產(chǎn)的價格 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格 =802.02 =802.02（P/AP/A，12%12%，5050）+120+120（P/FP/F，10%10%，5050） =6660.38+1.02=6661.4=6660.38+1.02=6661.4（萬元）（萬元）練習(xí)練習(xí)3 某建筑物總使用年限為某建筑物總使用年限為5050年，實際已使用年，實際已使用年限為年限為2020年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)重新建造全新該建年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)重新建造全新該建筑物的開發(fā)成本為筑物

41、的開發(fā)成本為10001000萬，建設(shè)期為萬，建設(shè)期為2 2年，年，假定第一年投入開發(fā)成本與管理費(fèi)用的假定第一年投入開發(fā)成本與管理費(fèi)用的60%60%，第二年投入，第二年投入40%40%，均為均勻投入，管理費(fèi)，均為均勻投入，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的用為開發(fā)成本的3%3%，銀行貸款年利率為，銀行貸款年利率為6%6%，銷售稅費(fèi)為銷售稅費(fèi)為5050萬，項目開發(fā)利潤率為萬，項目開發(fā)利潤率為20%20%。 評估該建筑物目前的價值。評估該建筑物目前的價值。首先計算建筑物重置成本首先計算建筑物重置成本 管理費(fèi)用管理費(fèi)用=1000=1000* *3%=303%=30萬萬 總開發(fā)管理成本總開發(fā)管理成本=1000+30=

42、1030=1000+30=1030 投資利息投資利息= =（1000+301000+30）* *60%60%* * （1+6%1+6%）1.51.5+40%+40%* *（1+6%1+6%）0.50.5- - 10301030=63.68=63.68萬萬 開發(fā)利潤開發(fā)利潤=1030=1030* *20%=20620%=206萬萬 重置成本重置成本=1000+30+63.68+206+50=1349.7=1000+30+63.68+206+50=1349.7萬萬 建筑物成新率建筑物成新率=(50-20)/50=0.6=60%=(50-20)/50=0.6=60% 建筑物價值建筑物價值=1349.

43、7=1349.7* *0.6=809.81 0.6=809.81 萬元萬元練習(xí)練習(xí)4 某房產(chǎn)用于出租，宅基地面積某房產(chǎn)用于出租，宅基地面積320320平方米，平方米，建筑面積建筑面積240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元元 ，所支出，所支出年總費(fèi)用為年總費(fèi)用為1200012000元，土地折現(xiàn)率元，土地折現(xiàn)率10%10%，建筑物，建筑物折現(xiàn)率折現(xiàn)率12%12%，評估時建筑物的剩余使用年限，評估時建筑物的剩余使用年限2525年。評估人員用成本法求得土地重置成本每平年。評估人員用成本法求得土地重置成本每平方米方米10001000元。元。 求：求：1 1、房產(chǎn)年純收益、房產(chǎn)年純收益

44、 2 2、土地年純收益、土地年純收益 3 3、建筑物純收益、建筑物純收益 4 4、建筑物的價值、建筑物的價值 （P/AP/A，12%12%，2525）=7.8431 =7.8431 （單位：元）（單位：元）（1 1）年純收益）年純收益=4800=4800* *12-12000=4560012-12000=45600元元 （2 2）土地年純收益）土地年純收益= =土地價值土地價值* *土地折現(xiàn)率土地折現(xiàn)率 =320=320* *10001000* *10%10% =32000=32000元元（3 3）建筑物年純收益）建筑物年純收益= =年總收益年總收益- -土地年純收益土地年純收益 =45600-32000=45600-32000 =13600 =13600元元（5 5）建筑物的價值）建筑物的價值=13600 =13600 （P/AP/A，12%12%，2525） =106666.16=106666.16元元 練習(xí)練習(xí)5 有一宗七通一平待開發(fā)空地，面積為有一宗七通一平待開發(fā)空地，面積為10001000平方米，平方米，使用期限為使