物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營

1、物流園區(qū)概述物流園區(qū)管理模式物流園區(qū)盈利模式物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)物流園區(qū)發(fā)展建議物流園區(qū)的定義物流園區(qū)的定義物流園區(qū)建設(shè)的條件物流園區(qū)建設(shè)的條件物流園區(qū)的布局物流園區(qū)的布局也稱物流基地，是為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。（GB/T18354）物流超市（實(shí)現(xiàn)各種物流功能和要素的聚集）物流企業(yè)孵化器（物流企業(yè)合作融合，共同提升核心競(jìng)爭(zhēng)力）物流地產(chǎn)（地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理的特征）物流園區(qū)（Distribution Park）物流節(jié)點(diǎn)物流節(jié)點(diǎn)物流節(jié)點(diǎn)一元配置模式物流節(jié)點(diǎn)二元配置模式物流

2、節(jié)點(diǎn)三元配置模式 (a)“鉆石”結(jié)構(gòu) (b)“石墨”網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)物流節(jié)點(diǎn)多元配置模式 物流通道物流通道配送中心供貨方需貨方城市配送干線運(yùn)輸城市配送供貨方區(qū)域物流中心或物流園區(qū)配送中心需貨方配送中心區(qū)域物流中心或物流園區(qū)干線運(yùn)輸干線運(yùn)輸境外集貨運(yùn)輸國際運(yùn)輸干線運(yùn)輸（區(qū)域配送）城市配送客戶境外集貨中心口岸分撥中心區(qū)域物流中心城市配送中心客戶國際運(yùn)輸干線運(yùn)輸（區(qū)域配送）城市配送供貨方境外物流中心（園區(qū)）口岸分撥中心區(qū)域物流中心（園區(qū)）境外配送中心需貨方城市配送中心市域物流通路區(qū)域物流通路國際進(jìn)口物流通路國際出口物流通路一、物流園區(qū)概述 在世界物流業(yè)的發(fā)展過程中，在德國、日本等不少國家出現(xiàn)了物流園區(qū)這一形

3、態(tài)或叫業(yè)態(tài)，叫法不一，或稱物流園區(qū)，或稱物流團(tuán)地，或物流基地。按目前的統(tǒng)計(jì)，物流園區(qū)在西歐規(guī)劃了100多個(gè)，在日本規(guī)劃了80多個(gè)，大部分已經(jīng)建成并投入運(yùn)行，在中國的物流術(shù)語國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T183542001）中，沒有物流園區(qū)這一概念 。1、物流園區(qū)性質(zhì) （1） 它是一種社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施。 （2）它是地域的空間布局與綜合服務(wù)功能融合在一起的物流節(jié)點(diǎn)或物流平臺(tái)。 在市場(chǎng)定位上，它是物流企業(yè)與相關(guān)企業(yè)如運(yùn)輸、倉儲(chǔ)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的積聚區(qū)；是有效整合物流資源、實(shí)施物流現(xiàn)代化作業(yè)、建立一體化運(yùn)輸體系、實(shí)現(xiàn)設(shè)施共享與高度信息化的物流市場(chǎng)載體。2、物流園區(qū)涵義 是多家專業(yè)從事物流服務(wù)的企業(yè)和物流密集型工

4、商企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，是一個(gè)大型配送中心或多個(gè)配送中心的集聚地，它的占地規(guī)模較大，一般以倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工等用地為主，同時(shí)還包括一定的與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務(wù)等設(shè)施用地。 物流園區(qū)是基礎(chǔ)設(shè)施的一種，它有別于企業(yè)自用型的物流中心，是具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的物流功能區(qū)域，與科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)有相似之處。 物流園區(qū)物流園區(qū)=場(chǎng)所場(chǎng)所+設(shè)施設(shè)施+服務(wù)服務(wù)物流園產(chǎn)生的原因及背景分析物流園產(chǎn)生的原因及背景分析減輕物流對(duì)城市交通的壓力減輕物流對(duì)城市交通的壓力 減小物流對(duì)城市環(huán)境的種種不利影響減小物流對(duì)城市環(huán)境的種種不利影響 促進(jìn)城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整 提高物流經(jīng)營的集聚效應(yīng)。提高物

5、流經(jīng)營的集聚效應(yīng)。 滿足倉庫建設(shè)的大型化發(fā)展趨勢(shì)的要求滿足倉庫建設(shè)的大型化發(fā)展趨勢(shì)的要求 貨運(yùn)量迅速增加的市場(chǎng)需求貨運(yùn)量迅速增加的市場(chǎng)需求 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求 科學(xué)技術(shù)發(fā)展的因素科學(xué)技術(shù)發(fā)展的因素 貿(mào)易形式變化的因素貿(mào)易形式變化的因素 物流園區(qū)是政府從城市整體利益出物流園區(qū)是政府從城市整體利益出發(fā)，為解決城市功能紊亂，緩解城發(fā)，為解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環(huán)境壓力，順應(yīng)市交通擁擠，減輕環(huán)境壓力，順應(yīng)物流業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“貨暢其貨暢其流流”，在郊區(qū)或城鄉(xiāng)邊緣帶主要交，在郊區(qū)或城鄉(xiāng)邊緣帶主要交通干道附近專辟用地，通過逐步配通干道附近專辟用地，通過

6、逐步配套完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施，套完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施，提供各種優(yōu)惠政策，吸引大型物流提供各種優(yōu)惠政策，吸引大型物流( (配送配送) )中心在此聚集，使其獲得規(guī)中心在此聚集，使其獲得規(guī)模效益，降低物流成本，同時(shí)，減模效益，降低物流成本，同時(shí)，減輕大型配送中心在市中心分布所帶輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響。來的種種不利影響。物流園區(qū)，最早出現(xiàn)在日物流園區(qū)，最早出現(xiàn)在日本東京，近十多年來在歐本東京，近十多年來在歐洲一些國家也開始出現(xiàn)，洲一些國家也開始出現(xiàn)，近年，在我國發(fā)展迅速。近年，在我國發(fā)展迅速。3、物流園區(qū)分類 (1)國際物流園。其業(yè)務(wù)一般以跨兩個(gè)及其以上海關(guān)管轄區(qū)域

7、為服務(wù)范圍，其作業(yè)涉及到海關(guān)報(bào)關(guān)清關(guān)、進(jìn)出口商品檢驗(yàn)檢疫、海關(guān)監(jiān)管、保稅等環(huán)節(jié)。如上海外高橋保稅物流園、青島保稅物流園。 (2) 區(qū)域物流園。主要是以城市群或經(jīng)濟(jì)區(qū)為服務(wù)范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或?qū)⒓羞\(yùn)到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實(shí)現(xiàn)零散貨物運(yùn)輸需求與干線規(guī)模運(yùn)輸需求的有效銜接。 (3) 城市物流園。其功能主要是為本座城市及其周邊縣區(qū)為服務(wù)范圍，該類作業(yè)主要包括按眾多用戶要求完成配貨、送貨等主要業(yè)務(wù)，一般以汽車運(yùn)輸為主。按行業(yè)導(dǎo)向不同分類按行業(yè)導(dǎo)向不同分類qq 專業(yè)性物流園專業(yè)性物流園qq 綜合性物流園綜合性物流園按層次節(jié)點(diǎn)分類：按層次節(jié)點(diǎn)分類：qq 物流基地型物流基地型qq

8、 物流中心型物流中心型qq 配送中心型配送中心型按園區(qū)興辦主體類型：按園區(qū)興辦主體類型：qq 政府主辦型政府主辦型qq 政府規(guī)劃，企業(yè)運(yùn)作型政府規(guī)劃，企業(yè)運(yùn)作型qq 企業(yè)自辦的專業(yè)型企業(yè)自辦的專業(yè)型qq 市場(chǎng)自發(fā)形成，政府規(guī)劃市場(chǎng)自發(fā)形成，政府規(guī)劃樞紐型物流園樞紐型物流園：qq依托航空港依托航空港qq依托運(yùn)輸港依托運(yùn)輸港qq依托鐵路樞紐依托鐵路樞紐qq依托高速公路依托高速公路按區(qū)域輻射分類按區(qū)域輻射分類qq市域型物流園市域型物流園qq區(qū)域性物流園區(qū)域性物流園qq國際性物流園國際性物流園按經(jīng)營服務(wù)范圍分類按經(jīng)營服務(wù)范圍分類qq生活資料物流園生活資料物流園qq生產(chǎn)資料物流園生產(chǎn)資料物流園物流園經(jīng)營

9、性質(zhì)物流園經(jīng)營性質(zhì)qq 第三方物流平臺(tái)第三方物流平臺(tái)qq 第四方物流平臺(tái)（深圳機(jī)第四方物流平臺(tái)（深圳機(jī)場(chǎng)航空物流園區(qū)）場(chǎng)航空物流園區(qū)）按位置位置構(gòu)成不同分類：按位置位置構(gòu)成不同分類：qq集中型物流園集中型物流園qq非集中型物流園非集中型物流園目前業(yè)類物流園目前業(yè)類物流園區(qū)分類區(qū)分類4、物流園區(qū)的特點(diǎn) (1)現(xiàn)代化 物流園區(qū)不同于傳統(tǒng)的倉儲(chǔ)區(qū)、貨運(yùn)站、貨運(yùn)碼頭，它擁有先進(jìn)的物流設(shè)施設(shè)備，擁有先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)，擁有訓(xùn)練有素的物流操作人員，擁有先進(jìn)科學(xué)的運(yùn)作管理模式。 (2)多功能 物流園區(qū)不是僅具有倉儲(chǔ)功能的倉儲(chǔ)區(qū)和運(yùn)輸功能的貨運(yùn)場(chǎng)，它是具有以物流與供應(yīng)鏈管理為核心的，倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、裝卸搬運(yùn)

10、、流通加工、信息處理、分銷服務(wù)、金融、后勤等各種功能于一體的物流業(yè)務(wù)集中地。 (3)社會(huì)化 物流園區(qū)不是只為某個(gè)企業(yè)而是面向社會(huì)為無數(shù)企業(yè)提供物流服務(wù)的場(chǎng)所，是第三方物流企業(yè)集結(jié)的場(chǎng)所。 (4)大規(guī)模 物流園區(qū)作為社會(huì)物流系統(tǒng)的重要組成部分，是多種物流設(shè)施、設(shè)備和若干物流企業(yè)與相關(guān)企業(yè)在空間上集中分布的場(chǎng)地，具有規(guī)模大的特點(diǎn)。 (5)經(jīng)營場(chǎng)所 物流園區(qū)既是城市的基礎(chǔ)設(shè)施但更是經(jīng)營場(chǎng)所，具有經(jīng)營功能，不是政府的附屬機(jī)構(gòu)和設(shè)施。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)一定要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。 5、物流園區(qū)建設(shè)的作用 （1）整合現(xiàn)有資源，引入現(xiàn)代市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。 （2）帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。物流園區(qū)的一個(gè)重要功能是集聚效應(yīng)，通過

11、集聚擴(kuò)大了企業(yè)的商圈，增加了交易的機(jī)會(huì)。 （3）創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。 （4）改善城市環(huán)境。 三個(gè)優(yōu)勢(shì)1 1、經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì)2 2、交通圈優(yōu)勢(shì)、交通圈優(yōu)勢(shì)3 3、政策機(jī)制優(yōu)勢(shì)、政策機(jī)制優(yōu)勢(shì)1 1、物流企業(yè)服務(wù)資源、物流企業(yè)服務(wù)資源2 2、物流設(shè)施設(shè)備資源、物流設(shè)施設(shè)備資源3 3、貨主企業(yè)貨物資源、貨主企業(yè)貨物資源 三種資源1 1、政府行使管理職能（宏觀調(diào)、政府行使管理職能（宏觀調(diào)控制、政策導(dǎo)向、物流運(yùn)作和控制、政策導(dǎo)向、物流運(yùn)作和諧環(huán)境的構(gòu)建）諧環(huán)境的構(gòu)建）2 2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)職能（信息、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)職能（信息、結(jié)算、保險(xiǎn)、質(zhì)押、咨詢、培結(jié)算、保險(xiǎn)、質(zhì)押、咨詢、培訓(xùn)、安保等訓(xùn)、安保等 ）

12、3 3、企業(yè)營銷服務(wù)職能（提供交、企業(yè)營銷服務(wù)職能（提供交易展示廳、產(chǎn)品分銷、批發(fā)貿(mào)易展示廳、產(chǎn)品分銷、批發(fā)貿(mào)易等）易等） 三個(gè)職能6、物流園區(qū)建設(shè)狀況 國內(nèi): 由中國物流與采購聯(lián)合會(huì)和中國物流學(xué)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的第二次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告顯示：中國物流園區(qū)的總量為475個(gè)，其中已經(jīng)運(yùn)營的物流園區(qū)122個(gè)，占25.7%，在建的物流園區(qū)219個(gè)，占46.1%，規(guī)劃中的物流園區(qū)134個(gè)，占28.2%。 與2006年發(fā)布的第一次調(diào)查報(bào)告相比，目前中國已運(yùn)營的物流園區(qū)的數(shù)量由2006年的50個(gè)增加到122個(gè)，增加了144%；在建的物流園區(qū)數(shù)量由2006年的65個(gè)增加到219個(gè)，增加了237%；規(guī)劃中

13、的物流園區(qū)的數(shù)量由2006年的92個(gè)增加到134個(gè)，增加了45.7%。 國外: 2002年德國物流園區(qū)協(xié)會(huì)對(duì)德國物流園區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：德國現(xiàn)有33個(gè)物流園區(qū)，其中5個(gè)還在規(guī)劃和土地開發(fā)階段；每個(gè)物流園區(qū)總面積平均約140公頃，即140萬平方米；總體入住率是40左右。德累斯頓物流園區(qū)、不萊梅物流園區(qū)入住率非常高；在整個(gè)物流園區(qū)里面，有1200個(gè)企業(yè)進(jìn)駐，工作人員有4萬名左右。 德國國土面積大約35.7萬平方公里，小于黑龍江省的45.4萬平方公里。省直轄市省直轄市規(guī)劃園區(qū)數(shù)規(guī)劃園區(qū)數(shù)（或地區(qū)）（或地區(qū)）（已建正建或籌建）（已建正建或籌建）深圳市深圳市6深圳市推出“十五”及20

14、15年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展深圳市推出“十五”及2015年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，把現(xiàn)代物流業(yè)作為深圳的三大支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，把現(xiàn)代物流業(yè)作為深圳的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，將規(guī)劃建設(shè)6大物流園區(qū)。之一，將規(guī)劃建設(shè)6大物流園區(qū)。上海市上海市5上海市出臺(tái)的“十五”現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃上海市出臺(tái)的“十五”現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃，提出著重發(fā)展陸、海、空三大物流和五個(gè)物，提出著重發(fā)展陸、海、空三大物流和五個(gè)物流園區(qū)，建設(shè)市內(nèi)配送中心20個(gè)，市外配送中心流園區(qū)，建設(shè)市內(nèi)配送中心20個(gè)，市外配送中心3-5個(gè)，把上海建成國際航運(yùn)中心。3-5個(gè)，把上海建成國際航運(yùn)中心。江蘇省江蘇省14 據(jù)江蘇省物流規(guī)劃顯示，江蘇十五期間要建成據(jù)江蘇省

15、物流規(guī)劃顯示，江蘇十五期間要建成14個(gè)綜合性物流園區(qū)；目前，該省南京、無錫等14個(gè)綜合性物流園區(qū)；目前，該省南京、無錫等地物流規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)；地物流規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)；大連市大連市5根根據(jù)據(jù)大大連連市市現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流規(guī)規(guī)劃劃，再再過過5 5 年年，大大孤孤山山半半島島國國際際物物流流園園區(qū)區(qū)將將與與大大連連新新港港物物流流區(qū)區(qū)、北北良良港港物物流流區(qū)區(qū)、保保稅稅區(qū)區(qū)物物流流區(qū)區(qū)和和雙雙D D港港物物流流區(qū)區(qū)連連為為一一體體，形成在全國獨(dú)具特色的環(huán)島帶狀物流園區(qū)。形成在全國獨(dú)具特色的環(huán)島帶狀物流園區(qū)。廣州市廣州市4廣州市正在建設(shè)大型的航空港、深水港、信息港廣州市正在建設(shè)大型的航空港、深水港、信息港等“

16、三大港”和規(guī)劃建設(shè)輻射全國及海外的東、等“三大港”和規(guī)劃建設(shè)輻射全國及海外的東、南、西、北四大物流園區(qū)，計(jì)劃把廣州建成全國南、西、北四大物流園區(qū)，計(jì)劃把廣州建成全國最大的物流中心。最大的物流中心。福建福建3福福建建省省將將在在商商品品流流通通領(lǐng)領(lǐng)域域?qū)?duì)非非公公有有制制經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)進(jìn)進(jìn)一一步步放放開開，并并在在福福州州、廈廈門門、泉泉州州三三大大中中心心城城市市建建設(shè)設(shè)三三個(gè)個(gè)大大區(qū)區(qū)域域性性現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流中中心心，大大力力推推進(jìn)進(jìn)流流通通現(xiàn)現(xiàn)代代化。化。重慶重慶5重慶計(jì)劃在5年內(nèi)，建設(shè)五大物流園區(qū)重慶計(jì)劃在5年內(nèi)，建設(shè)五大物流園區(qū)青島青島6青青島島市市十十五五期期間間，建建設(shè)設(shè)個(gè)個(gè)各各具具特特

17、色色的的物物流流園區(qū)園區(qū)石家莊石家莊1石石家家莊莊物物流流規(guī)規(guī)劃劃的的總總體體框框架架是是：建建設(shè)設(shè)一一個(gè)個(gè)園園區(qū)區(qū)，設(shè)設(shè)立立6 6個(gè)個(gè)物物流流中中心心，搭搭建建3 3 個(gè)個(gè)平平臺(tái)臺(tái)，構(gòu)構(gòu)筑筑3 3大大體系。體系。天津市天津市7天津?qū)⒁?guī)劃開發(fā)區(qū)工業(yè)物流園、保稅區(qū)國際物流天津?qū)⒁?guī)劃開發(fā)區(qū)工業(yè)物流園、保稅區(qū)國際物流運(yùn)作區(qū)、南疆散貨物流中心、空港國際物流區(qū)、運(yùn)作區(qū)、南疆散貨物流中心、空港國際物流區(qū)、交通局物流貨運(yùn)中心5大物流形象工程；交通局物流貨運(yùn)中心5大物流形象工程；相關(guān)規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃北京市北京市5北京計(jì)劃百億打造內(nèi)地最大物流港，五大園區(qū)北京計(jì)劃百億打造內(nèi)地最大物流港，五大園區(qū)2007年建成，北京物

18、流港項(xiàng)目已定位為：一港、2007年建成，北京物流港項(xiàng)目已定位為：一港、三流、三區(qū)和五大中心。三流、三區(qū)和五大中心。園區(qū)類型園區(qū)類型概念概念代表園區(qū)代表園區(qū)轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)指可實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸方式轉(zhuǎn)換(海-陸、空-陸、公路-鐵路)的物流園區(qū)上海國際航空物流園區(qū)、上海海港新城物流園區(qū)、上海外高橋物流園區(qū)、深圳華南國際物流中心、天津港集裝箱物流中心、北京空港物流園區(qū)、青島前灣國際物流園區(qū)、大連鑫碼物流基地、寧波港物流園區(qū)存儲(chǔ)配送型園區(qū)指以大規(guī)模的倉庫群為基礎(chǔ)，形成以存儲(chǔ)和配送功能為主的物流園區(qū)安得蕪湖物流基地、深圳筍崗-清水河物流園區(qū)、北京華通物流園區(qū)、南京王家港物流中心（信息配載）、重慶九九物流園區(qū)、廣州龍

19、駿物流中心流通加工型園區(qū)指承擔(dān)了一部分生產(chǎn)加工功能，實(shí)現(xiàn)了從廠商生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品部件到客戶所需個(gè)性化產(chǎn)品轉(zhuǎn)換銜接的物流園區(qū)廣東物資集團(tuán)、深圳筍崗-清水河物流園區(qū)綜合型物流園區(qū)指同時(shí)具有以上幾種功能，規(guī)模龐大、功能齊全的物流園區(qū)深圳平湖物流基地、寶供蘇州物流基地、傳化物流基地、大連國際物流中心、上海西南、西北綜合物流園區(qū)、北京通州物流園區(qū)、西南成都物流中心、寧波現(xiàn)代商貿(mào)物流園區(qū)國家國家物流園區(qū)概況物流園區(qū)概況主要物流園區(qū)名稱主要物流園區(qū)名稱德國已規(guī)劃40個(gè)物流中心其中，20多個(gè)物流中心建成并投入使用，部分基地占地在100公頃以上。 不萊梅的貨運(yùn)村、圖林根物流基地。荷蘭14個(gè)物流基地，平均占地44.

20、8公頃。鹿特丹海港物流園區(qū)、阿母斯特丹契福爾機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)。法國約10個(gè)大型物流園區(qū)。北部哈佛港物流園區(qū)、馬賽港物流園區(qū)、戴高樂機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)日本22個(gè)大規(guī)模的物流基地，平均占地74公頃。東京和平島、葛西，板橋和足立四大流通基地、東京鐵路貨物集散中心。中國從目前中國已建正建或已規(guī)劃的近100個(gè)物流園區(qū)來看，我國的物流園區(qū)面積普遍較大。目前最大的是深圳平湖物流基地占地約16平方公里。以深圳平湖物流基地、深圳機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)為代表的深圳八大物流基地、包括上海外高橋物流基地、上海國際航空物流基地、上海桃浦物流基地在內(nèi)的上海五大物流基地、杭州傳化物流基地、寧波現(xiàn)代商貿(mào)物流園區(qū)、以無錫綜合物流園區(qū)為代表的無錫三

21、大物流基地等等。國別國別德國德國日本日本中國中國政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資；在政府的指導(dǎo)下，企業(yè)自行投資規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營管理；企業(yè)自行投資規(guī)劃。各級(jí)政府出資、銀行貸款；企業(yè)（包括外資企業(yè)）自籌資金、政府貸款。政府成立相應(yīng)管理部門進(jìn)行管理；出資方設(shè)立子公司來進(jìn)行管理，如傳化集團(tuán)設(shè)立的傳化物流基地上海外高橋物流基地；上海國際航空物流基地等；杭州傳化物流基地；武漢“萬商云集”商貿(mào)園建設(shè)模式建設(shè)模式聯(lián) 邦 政 府 統(tǒng) 籌 規(guī)劃；州政府扶植建設(shè)；企業(yè)自主經(jīng)營。政府統(tǒng)一規(guī)劃集資；行業(yè)協(xié)會(huì)組織集資；企業(yè)自主經(jīng)營資金來源資金來源各級(jí)政府直接出資為主，信用貸款和企業(yè)投資為補(bǔ)充政府低息貸款、生地的買賣差價(jià)基地管理機(jī)構(gòu)基地

22、管理機(jī)構(gòu)公益組織管理和有限公司管理兩種方式。（后者為主）如不萊梅“貨運(yùn)村”的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司、圖林根物流基地的管理有限公司基地企業(yè)組成聯(lián)合會(huì)（組織）進(jìn)行管理，如頃神團(tuán)地倉庫事業(yè)協(xié)同組合、坂神流通中心運(yùn)輸 事業(yè)協(xié)同組合和坂神批發(fā)團(tuán)地振興株式會(huì)社三家組成的神流通中心協(xié)同組合聯(lián)合會(huì)進(jìn)行管理代表園區(qū)（基代表園區(qū)（基地）地）不來梅的“貨運(yùn)村”東京和平島、葛西，板橋和足立四大流通基地國別國別日本日本歐洲國家歐洲國家資金政策要求銀行以長期低息貨款（日本和平島流通中心是正常利息的30%）或無息貨款（橫濱流通中心）比利時(shí)政府在LUXEMBOUG為一配送中心建設(shè)提供了約20%左右的投資；法國政府要求地方各級(jí)政府或通過

23、商會(huì)資助物流園區(qū)（配送中心）的建設(shè)，并對(duì)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供一定資助稅收政策對(duì)土地提供者給予減稅政策（5000萬日元以上）法國的一些地方政府對(duì)物流配送業(yè)采取了開始5年免稅和給20個(gè)雇員每人以2萬法郎補(bǔ)貼的鼓勵(lì)政策；比利時(shí)政府也通過減免稅收來鼓勵(lì)國外企業(yè)投資建設(shè)配送中心土地政策規(guī)劃有利于未來設(shè)施配套建設(shè)的地塊作為物流園區(qū)基地德國由州政府提供建設(shè)所需要的土地及公路、鐵路、通訊等交通設(shè)施；基礎(chǔ)設(shè)施政策政府對(duì)已確定的物流園區(qū)積極加快交通設(shè)施的配套建設(shè)提供物流中心的三通一平和物流中心的公路、鐵路的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作園區(qū)名稱園區(qū)名稱園區(qū)定位類型園區(qū)定位類型園區(qū)定位功能園區(qū)定位功能鹽田物流園區(qū)鹽田物流園區(qū)

24、樞紐型園區(qū)具有存儲(chǔ)、配載、運(yùn)輸方式的轉(zhuǎn)換以及物流信息服務(wù)等多種功能，園內(nèi)的企業(yè)以制造商、倉儲(chǔ)公司和貨運(yùn)公司為主。主要具備國際集裝箱中轉(zhuǎn)、倉儲(chǔ)、拆拼、加工、海關(guān)查驗(yàn)等功能。前海灣物流園區(qū)前海灣物流園區(qū)綜合物流中心主要依托未來的大鏟灣港區(qū)、深港西部通道以及平南鐵路，加快西部港區(qū)資源整合，重點(diǎn)發(fā)展港口及陸路散雜貨集散、集裝箱中轉(zhuǎn)、加工、轉(zhuǎn)運(yùn)和配送等服務(wù)。航空物流園區(qū)航空物流園區(qū)航空物流園該園區(qū)以拓展國內(nèi)貨運(yùn)為基礎(chǔ)，重點(diǎn)突破國際貨運(yùn)。通過吸引眾多的航空公司、貨運(yùn)代理、物流企業(yè)及相關(guān)經(jīng)營者的共同參與，形成依托華南、連接?xùn)|南亞、歐美等國家和地區(qū)、輻射內(nèi)地的區(qū)域性貨運(yùn)樞紐港。平湖物流園區(qū)平湖物流園區(qū)陸路轉(zhuǎn)運(yùn)

25、樞紐型綜合物流園區(qū)不僅是依托鐵路作為發(fā)展公鐵聯(lián)運(yùn)、海鐵聯(lián)運(yùn)的中轉(zhuǎn)物流基地，同時(shí)也是作為珠江三角洲及京九鐵路沿線貨物的產(chǎn)品配送、貨物集散、集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心。筍崗清水河物流筍崗清水河物流園區(qū)園區(qū)市域配送中心型物流園區(qū)以充分發(fā)揮深圳與香港一水之隔的地理優(yōu)勢(shì)和廣九鐵路直通園區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)，建成中心城區(qū)配送、專業(yè)市場(chǎng)、第三方物流等綜合物流園區(qū)功能。重點(diǎn)培育家居超市、汽車及零配件交易市場(chǎng)、輕工產(chǎn)品市場(chǎng)、醫(yī)藥港、冷凍食品配送中心、生鮮農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心、文化傳播市場(chǎng)等七大專業(yè)市場(chǎng)。龍華物流園區(qū)龍華物流園區(qū)綜合型物流園為服務(wù)口岸、連接香港和深圳并輻射珠三角和內(nèi)陸地區(qū)的國際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)中心。其主要功能為出入境集裝

26、箱接駁、物流中心和配送、進(jìn)出口貨物代理、集裝箱還箱點(diǎn)、信息管理以及相應(yīng)支持系統(tǒng)服務(wù)等。規(guī)劃面積（萬規(guī)劃面積（萬平方米）平方米）投資或幾乎投資規(guī)投資或幾乎投資規(guī)模（億元）模（億元）60810.51600計(jì)劃引資1600億元3501080025116159527.4275011.5一期投資116167582一期投資33.3100預(yù)計(jì)投資37.33126394.3預(yù)計(jì)投入12.81.4園區(qū)名稱園區(qū)名稱注釋注釋北京物流港462.5110預(yù)計(jì)投資北京通州馬駒橋物流產(chǎn)業(yè)園平湖物流基地大連國際物流園項(xiàng)目重慶萬州物流園深圳航空港物流園合肥現(xiàn)代物流園上海吳淞國際物流園區(qū)深圳機(jī)場(chǎng)航空物流園區(qū)北京華通物流園區(qū)天津市

27、物流貨運(yùn)中心南京港龍?zhí)段锪鲌@北京西南綜合物流基地傳化物流基地?zé)熍_(tái)物流園規(guī)劃面積規(guī)劃面積投資規(guī)模投資規(guī)模（萬平方米）（萬平方米）（億元）（億元）慈溪物流園區(qū)30莊橋物流園區(qū)20石碶物流園區(qū)15江東物流園20寧海物流園區(qū)30福田物流園區(qū)53巖泉物流園區(qū)2023水閣物流園區(qū)1723傳化物流基地36.63.1余姚中國塑料城44818億（預(yù)計(jì)）濮院物流園區(qū)201.27康橋物流園區(qū)873園區(qū)名稱園區(qū)名稱物流園區(qū)大都布局在市中心區(qū)邊緣或市區(qū)邊緣，交通條件較好、用地充足的地方。此外，還要考慮物流市場(chǎng)需求、地價(jià)、交通設(shè)施、勞動(dòng)力成本、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等多方面因素。1 1、布局思路、布局思路 依托運(yùn)輸組織樞

28、紐進(jìn)行布局依托運(yùn)輸組織樞紐進(jìn)行布局 依托交通樞紐進(jìn)行布局依托交通樞紐進(jìn)行布局 依托制造業(yè)基地進(jìn)行布局依托制造業(yè)基地進(jìn)行布局 2 2、布局方式、布局方式 即物流園區(qū)往往伴隨著樞紐港口、機(jī)場(chǎng)、鐵路貨站（場(chǎng)）、公路運(yùn)輸主樞紐進(jìn)行布局，或直接與運(yùn)輸樞紐合而為一，最大限度地利用運(yùn)輸組織樞紐在貨源集中和運(yùn)輸便利上的優(yōu)勢(shì)。 如北京空港物流園、深圳物流園、廈門現(xiàn)代物流園、南京龍?zhí)段锪鲌@、寧波空港物流園、連云港港口物流園區(qū)等； 位于兩種運(yùn)輸方式的線路交叉點(diǎn)，或不同方向的同一種運(yùn)輸方式的干線網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)上，區(qū)域型的物流園區(qū)和商貿(mào)流通型物流園區(qū)多采用此種空間布局方式。 如上海西北綜合物流園區(qū)（公鐵聯(lián)運(yùn)陸路口岸型綜合園區(qū)

29、）、青島前灣國際物流園、泰州物流園、山東蓋世物流園區(qū)等； 依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)等園區(qū)進(jìn)行布局，逐步具備輔助生產(chǎn)和加工貿(mào)易的綜合物流能力。如為制造業(yè)的原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷售等的物流組織與管理提供便捷的服務(wù)。 如蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、大連保稅物流園區(qū)、順德保稅物流基地、南昌進(jìn)出口物流園區(qū)、浙江傳化物流基地等。 例如德國在全國范圍內(nèi)布置物流結(jié)點(diǎn)主要考慮以下三個(gè)原因：1、至少有兩種以上的運(yùn)輸方式連接（特別是公路和鐵路）2、選擇交通樞紐中心地帶（使物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)與運(yùn)輸樞紐網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)）3、經(jīng)濟(jì)合理性（運(yùn)輸方式的選擇與利用，環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平衡、物流園區(qū)經(jīng)營成員的利益等）、物流園區(qū)

30、布局案例、物流園區(qū)布局案例德國物流園德國物流園區(qū)區(qū)位圖區(qū)區(qū)位圖不來梅不來梅物流園物流園物流園區(qū)的運(yùn)作模式及分析物流園區(qū)規(guī)劃的技術(shù)路線物流園區(qū)建設(shè)中應(yīng)注意的問題 物流園區(qū)布局規(guī)劃的方法設(shè)施布置規(guī)劃方法 -SLP 原始資料：P、Q、R、S、T 及作業(yè)單位 1. 物流 2. 作業(yè)單位相互關(guān)系 3. 相互關(guān)系圖解 4. 所需面積 5. 可用面積 6. 面積關(guān)系圖解 7. 修正因素 8. 實(shí)際條件限制 方案 X 方案 Z 方案 Y 9. 評(píng)價(jià) 選出的最佳布置方案 、確定功能區(qū)域劃分、確定功能區(qū)域劃分某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積2 2、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析2

31、2、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析（續(xù)）、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析（續(xù)）3 3、明確各個(gè)區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系、明確各個(gè)區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系 3 3、明確各個(gè)區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系（續(xù)）、明確各個(gè)區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系（續(xù)）4 4、確定各個(gè)區(qū)域的優(yōu)先權(quán)順序、確定各個(gè)區(qū)域的優(yōu)先權(quán)順序 5 5、確定功能區(qū)域的相關(guān)位置圖、確定功能區(qū)域的相關(guān)位置圖 6 6、繪出總體布局圖、繪出總體布局圖 U42中 梁 山 I03-2中 梁 山 I03-3中 梁 山 I07-1中 梁 山 I07-3W2G22R22R2G22鐵 路 專 用 線 （ 600m )收 貨 區(qū) 一 期（ 12000m )發(fā) 貨 區(qū) 一 期（ 12000m )配 貨

32、區(qū) 一 期（ 8000m )收 貨 區(qū) 二 期（ 12000m )發(fā) 貨 區(qū) 二 期（ 12000m )配 貨 區(qū) 二 期（ 8000m )貨 車 停 車 場(chǎng) 一 期 （ 10000m )貨 車 停 車 場(chǎng) 二 期 （ 28000m ) 生 活 區(qū)（ 6000m )交 易 區(qū) 二 期 （ 50000m )商 務(wù) 寫 字 樓 一 期（ 占 地 500m )商 務(wù) 寫 字 樓 二 期（ 占 地 500m )加 工 區(qū) 一 期（ 10000m )綠 化 用 地 （ 10000m )加 工 區(qū) 二 期（ 15000m ) 預(yù) 留 地（ 30000m)商 務(wù) 停 車 場(chǎng)（ 6000m )22222222

33、22222222室 外 倉 儲(chǔ) 區(qū) 一 期 （ 10000m )室 內(nèi) 倉 儲(chǔ) 區(qū) 一 期 B（ 22000m )室 內(nèi) 倉 儲(chǔ) 區(qū) 一 期 A（ 18000m )室 內(nèi) 倉 儲(chǔ) 區(qū) 二 期 A（ 50000m )室 內(nèi) 倉 儲(chǔ) 區(qū) 二 期 B（ 38000m )室 外 倉 儲(chǔ) 區(qū) 二 期 A（ 26000m )室 外 倉 儲(chǔ) 區(qū) 二 期 B（ 26000m )22222222物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)結(jié)合國家物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求、所屬地的物流產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，根據(jù)所屬地的城市總體規(guī)劃、用地規(guī)劃和交通設(shè)施規(guī)劃等進(jìn)行選址，編制符合所屬地城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的物流園區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，并通過規(guī)劃評(píng)審。物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)做好各

34、功能區(qū)的規(guī)劃，建設(shè)適合物流企業(yè)集聚的基礎(chǔ)及配套設(shè)施，吸引區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)逐步集中，引導(dǎo)物流企業(yè)向物流園區(qū)聚集。物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)加強(qiáng)土地集約使用， 貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型和貿(mào)易服務(wù)型物流園區(qū)所配套的行政辦公、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施用地面積應(yīng)小于園區(qū)總用地面積的15%，綜合服務(wù)型應(yīng)小于20%。、規(guī)劃與評(píng)審、規(guī)劃與評(píng)審應(yīng)對(duì)物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域內(nèi)各類交通設(shè)施的供應(yīng)與需求的影響進(jìn)行分析。如：分析交通需求與路網(wǎng)容納能力是否匹配；建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部交通與外部交通的銜接等問題。物流園區(qū)應(yīng)建有能滿足入駐企業(yè)活動(dòng)所需的由主要道路、次要道路和輔助道路構(gòu)成的道路系統(tǒng)，其主要道路、次要道路應(yīng)納入城市道路系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。、交通影響

35、評(píng)價(jià)與規(guī)劃、交通影響評(píng)價(jià)與規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，并按環(huán)境影響評(píng)價(jià)的要求，采取有效措施，減少環(huán)境污染，保護(hù)環(huán)境。物流園區(qū)應(yīng)建立與其規(guī)模相適應(yīng)的環(huán)境保護(hù)和監(jiān)管系統(tǒng)，并定期開展環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測(cè)活動(dòng)。物流園區(qū)的環(huán)境空氣應(yīng)達(dá)到GB 3095中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。物流園區(qū)裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應(yīng)達(dá)到JTJ231中裝卸作業(yè)庫場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，非裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應(yīng)符合GB12348中規(guī)定的類標(biāo)準(zhǔn)。物流園區(qū)應(yīng)規(guī)劃環(huán)衛(wèi)設(shè)施，組織收集入駐企業(yè)產(chǎn)生的廢棄物，并委托有資質(zhì)的經(jīng)營單位來收購和處理這些廢棄物。鼓勵(lì)物流園區(qū)的入駐企業(yè)通過GB/T 24001環(huán)境管理體系認(rèn)證。、環(huán)境影響評(píng)價(jià)與建設(shè)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)與建設(shè) 新建園區(qū)運(yùn)營管

36、理公司； 委托或整合現(xiàn)有的公司； 吸引來自運(yùn)輸和物流行業(yè)的私營企業(yè)參與。1 1、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 物流園區(qū)的發(fā)展方式 前期開發(fā)和后期運(yùn)營管理分開進(jìn)行的公司，前者的核心工作是園區(qū)選址，與政府相關(guān)部門和其它行業(yè)的協(xié)調(diào)工作。后者的核心工作是園區(qū)規(guī)劃和具體實(shí)施。 同時(shí)負(fù)責(zé)園區(qū)前期開發(fā)和后期運(yùn)營管理的公司。 物流園區(qū)的開發(fā)組織可以分為兩類1 1、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)） 開發(fā)公司業(yè)務(wù)范圍包括該園區(qū)的開發(fā)、市場(chǎng)推廣、招商。 如果開發(fā)公司的業(yè)務(wù)范圍僅限于園區(qū)交通和物流優(yōu)化的控制和協(xié)調(diào)工作，開發(fā)階段結(jié)束后成立管理委員會(huì)完成后續(xù)工作。 物流園區(qū)的開

37、發(fā)公司的業(yè)務(wù)范圍1 1、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)） 規(guī)劃階段 土地開發(fā)和入駐階段 運(yùn)營階段1 1、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)） 物流園區(qū)的開發(fā)階段及各個(gè)階段主要任務(wù) 在規(guī)劃階段并不一定需要成立開發(fā)公司或者有明確的股東組成。因此，物流園區(qū)開發(fā)的第一階段中首先由當(dāng)?shù)卣闪⒐ぷ餍〗M，進(jìn)行地點(diǎn)選擇和可行性研究。此階段的工作和所得數(shù)據(jù)是建立開發(fā)公司的基礎(chǔ)。開發(fā)公司可以承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目或參與它的實(shí)施。 規(guī)劃階段的任務(wù) 土地開發(fā)和入駐階段的任務(wù)規(guī)劃服務(wù)的融資、獲得土地的融資、開發(fā)土地的融資、將開發(fā)完畢的土地市場(chǎng)化（招商）地點(diǎn)鑒定、建設(shè)規(guī)劃、土地平整

38、和建筑工程施工規(guī)劃等；任務(wù)描述任務(wù)描述開發(fā)公司作為開發(fā)商或在土地招商時(shí)起中介作用,在規(guī)劃服務(wù)合同的基礎(chǔ)上承接任務(wù)。融資和土融資和土地管理地管理 規(guī)劃服規(guī)劃服務(wù)務(wù)政府負(fù)責(zé)規(guī)劃和法規(guī)制定；園區(qū)內(nèi)事務(wù)通過開發(fā)公司協(xié)調(diào)；以服務(wù)商形式承接合同；備備 注注任務(wù)范圍任務(wù)范圍 運(yùn)營階段的任務(wù)主要是與工業(yè)生產(chǎn)模式混合的企業(yè)（運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、生產(chǎn)、批發(fā)）對(duì)物流園區(qū)實(shí)施的協(xié)調(diào)與國內(nèi)或者國外物流園區(qū)的永久聯(lián)盟、暫時(shí)的聯(lián)盟 (例如一次性的物流工程合作)如物流園區(qū)交通運(yùn)輸管理控制系統(tǒng)與城市交通信號(hào)系統(tǒng)的統(tǒng)一提供技術(shù)和組織機(jī)構(gòu)支持任務(wù)描述任務(wù)描述備備 注注合作活動(dòng)的組織協(xié)調(diào)物流園區(qū)附加的服務(wù)范圍和實(shí)施與其他物流結(jié)點(diǎn)的合作處理物

39、流園區(qū)的政府資助企業(yè)和私營企業(yè)的利益和目標(biāo)的適度協(xié)調(diào)入駐企業(yè)共有資源間的合作（集體采購等）貨運(yùn)交通的減少（如城市物流）自營或者外包的決定, 或者通過外部物流服務(wù)商或者通過物流園區(qū)內(nèi)部合作的共同投資與操作非商業(yè)性的物流園區(qū)觀念的持續(xù)促進(jìn)商業(yè)的銷售位置控制物流園區(qū)入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)公共關(guān)系/培育市場(chǎng)規(guī)劃的可實(shí)施性;為園區(qū)的土地開發(fā)和交通銜接提供法律和財(cái)政上的支持;保證園區(qū)目標(biāo)的完整實(shí)施和可繼續(xù)發(fā)展;招商；降低對(duì)城市交通造成的壓力；保護(hù)能源資源；將公路運(yùn)輸轉(zhuǎn)移至鐵路或水路運(yùn)輸；鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)遷入園區(qū)，改善城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；政政 府府物流園區(qū)內(nèi)，對(duì)建筑和物流設(shè)施投資;物流園區(qū)發(fā)展的專業(yè)協(xié)助;參與決策（例如

40、園區(qū)開發(fā)公司）;參與協(xié)作達(dá)到改善其經(jīng)濟(jì)性和提高競(jìng)爭(zhēng)能力;招商；任務(wù)任務(wù) 目標(biāo)目標(biāo)對(duì)入駐區(qū)域的支配權(quán);優(yōu)化與園區(qū)外交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的連接;利用物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)外包來減少增值過程中間環(huán)節(jié);在保持自身獨(dú)立性的條件下參與企業(yè)合作；私營經(jīng)濟(jì)私營經(jīng)濟(jì) 政府及私營經(jīng)濟(jì)在園區(qū)發(fā)展中的目標(biāo)和任務(wù)1 1、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）2 2、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式

41、聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由政府來承擔(dān)土地的開發(fā)和銷售工作，它的主要特點(diǎn)和融資方式如下表所示。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府自行將土地租讓給園區(qū)的入駐企業(yè)組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資資金來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來源于出讓土地的收入租讓土地獲得的收入逐步（長期的）流入政府的財(cái)政收入結(jié)結(jié) 果果政府必須自行負(fù)責(zé)銷售工作（在物流方面的能力和知識(shí)可能不夠）企業(yè)入駐的決定權(quán)在政府從長遠(yuǎn)來看政府在物流園區(qū)并無其他任務(wù)2 2、國外物流園

42、區(qū)的運(yùn)作模式、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由政府來負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作和所有的組織工作，銷售工作交給投資商，能夠更靈活的滿足入駐企業(yè)的要求。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府將已開發(fā)的土地全部租讓給單個(gè)投資商組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資土

43、地開發(fā)費(fèi)用來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來源于出讓土地的收入來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時(shí)間內(nèi)流入政府的財(cái)政收入結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小私有投資者有業(yè)務(wù)能力，能夠靈活的滿足入駐企業(yè)的要求2 2、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(P

44、PP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由投資商和使用商組成聯(lián)合投資集團(tuán)來負(fù)責(zé)銷售工作，政府可以在較短的時(shí)間內(nèi)獲得土地出讓的收入。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府將所有開發(fā)的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資土地開發(fā)費(fèi)用來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來源于出讓土地的收入來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時(shí)間內(nèi)流入政府的財(cái)政收入結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團(tuán)，如作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資集團(tuán)有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶2 2、國

45、外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給一個(gè)投資商，由該投資商來負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作，政府從租讓土地中獲得收入。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府將未開發(fā)的土地租讓給一個(gè)投資商土地的開發(fā)工作由投資商負(fù)責(zé)組組 織織政府僅有非常小的組織任務(wù)融融 資

46、資不必政府撥款二次融資二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財(cái)政結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小私有投資者有業(yè)務(wù)能力，能夠靈活的滿足入駐企業(yè)的要求2 2、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的

47、土地租讓給投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)的方式，土地的開發(fā)工作由聯(lián)合投資集團(tuán)來負(fù)責(zé)，政府收入從租讓土地中獲得。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)聯(lián)合投資集團(tuán)負(fù)責(zé)土地開發(fā)工作組組 織織政府僅有非常小的組織任務(wù)融融 資資不必政府撥款二次融資二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財(cái)政結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團(tuán)，如作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資集團(tuán)有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶，因而能夠靈活地滿足入駐企業(yè)的需求2 2、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承

48、租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給由公司合作組成的開發(fā)公司，由其負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作，政府作為開發(fā)公司的股東之一，并從銷售土地和出租物流設(shè)施中獲得收入。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由公私合作組成的開發(fā)公司開發(fā)公司負(fù)責(zé)土地開發(fā)工作，政府是開發(fā)公司的股東之一組組 織織所有開發(fā)期的組織工作

49、均由開發(fā)公司負(fù)責(zé)政府無太多組織工作融融 資資開發(fā)土地的融資工作由開發(fā)公司負(fù)責(zé)不必利用政府貸款開發(fā)公司可以自己建立倉庫并將其出租二次融資二次融資從土地銷售中獲得收入可以從出租的倉庫中獲得收入從銷售和出租獲得的收入緩慢地流入開發(fā)公司，因而也流入政府財(cái)政政府可以從開發(fā)公司的其他收入中獲得利益結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較大由于政府在開發(fā)公司的作用，可以保證本規(guī)劃的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，即改善物流現(xiàn)狀政府可以從發(fā)展策略出發(fā)，有目的的將土地或者倉庫租讓給特定的企業(yè)，如用于搬遷或土地交換開發(fā)公司可以將業(yè)務(wù)能力、客戶親和力以及公眾利益結(jié)合在一起有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意見不一致的情況2 2、國外物

50、流園區(qū)的成功實(shí)施模式案例、國外物流園區(qū)的成功實(shí)施模式案例 公私合伙公司（PPP）是管理物流園區(qū)的公司最常采用的組織結(jié)構(gòu)模型。股份資本由參與分享利潤的公有和私有合伙人所持有，但是大多數(shù)情況下，在物流園區(qū)完成前管理公司會(huì)將利潤進(jìn)行再投資。 意大利博洛尼亞Interporto物流園區(qū) 奧地利Graz 貨運(yùn)中心(CCG) 坐落在意大利的北部，是承載及配送意大利以及海外貨物的節(jié)點(diǎn)。該物流園區(qū)發(fā)展公司“Interporto Bolojna SpA”建立于1971年，其組織形式為公私合作模式。股份資本總共約14億歐元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亞縣、博洛尼亞商會(huì)、意大利鐵路公司。私有的合作者大部分是銀

51、行，保險(xiǎn)公司，工業(yè)協(xié)會(huì)，當(dāng)?shù)剡\(yùn)輸組織。股東股東組成圖組成圖總體鳥瞰總體鳥瞰圖圖 CCG是1996年11月鐵路基礎(chǔ)設(shè)施融資公司依據(jù)鐵路基礎(chǔ)設(shè)施融資法成立，其任務(wù)是對(duì)奧地利鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金進(jìn)行管理。 2002年9月,CCG與運(yùn)營聯(lián)合體簽定了合同，成立了一個(gè)由私營運(yùn)輸企業(yè)和貨代、三家當(dāng)?shù)刈畲蟮你y行、Graz市所在州以及聯(lián)邦政府聯(lián)合新型的公司模式(PPP)。 CGG所在的Graz地區(qū)，是奧地利南部最大的經(jīng)濟(jì)區(qū)，Graz貨運(yùn)中心作為鐵路基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)通過與一個(gè)能力極強(qiáng)的鐵路運(yùn)營商州屬公司STLB合作，能夠保證運(yùn)營的中立性。由于Graz貨物中心的中轉(zhuǎn)站直接與公路和鐵路相接，因此是一個(gè)極佳的集裝箱、交換式

52、載貨箱、托車等交通中心。 主要業(yè)務(wù)范圍：海關(guān)；貨運(yùn)代理商；將貨物通過卡車送至公鐵聯(lián)運(yùn)站或從聯(lián)運(yùn)站載出的組織；出租中轉(zhuǎn)、辦公和倉儲(chǔ)面積和空地；出租起吊集裝箱、交換箱等設(shè)備；物流咨詢；海運(yùn)集裝箱維修服務(wù)；存放海運(yùn)空集裝箱；危化品集裝箱暫存?？傮w鳥瞰總體鳥瞰圖圖CCG組織組織結(jié)構(gòu)圖結(jié)構(gòu)圖1、管理委員會(huì)制、管理委員會(huì)制2、股份公司制、股份公司制 政府仿照開發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會(huì)對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行管理，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理等服務(wù)，物業(yè)管理等具體工作則委托專業(yè)公司來做。這種形式適合規(guī)模很大的物流園區(qū)。 采取公司制管理園區(qū)，設(shè)立董事會(huì)、總經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)與相關(guān)部門，按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則對(duì)園區(qū)進(jìn)

53、行管理。如果開發(fā)商是物流龍頭企業(yè)，采用這種模式的可能性比較大。 3、業(yè)主委員會(huì)制、業(yè)主委員會(huì)制4、協(xié)會(huì)制、協(xié)會(huì)制 由物流行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的經(jīng)營管理，組織、協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)開展物流服務(wù)。這種形式和業(yè)主委員會(huì)制的不同在于，協(xié)會(huì)所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會(huì)只是組織者，并沒有對(duì)園區(qū)進(jìn)行直接投資。 由參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)的物流企業(yè)組成業(yè)主委員會(huì)，成為園區(qū)決策機(jī)構(gòu)，組建管理部門負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營。5、房東制、房東制 投資商完成土地開發(fā)、基礎(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)之后，把土地、倉庫、辦公樓、信息平臺(tái)等設(shè)施出租給物流公司，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經(jīng)營。園區(qū)為企業(yè)提供的服務(wù)職能則由政府有關(guān)部門提供，或者委托給

54、專業(yè)公司。五種管理模式比較五種管理模式比較 這幾種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決定的，各有優(yōu)劣。管理委員會(huì)制行政色彩比較強(qiáng)，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制運(yùn)營效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委員會(huì)制和協(xié)會(huì)制決策層比較松散，難于取得一致意見，效率較低；房東制純屬投資行為，對(duì)整個(gè)園區(qū)的開拓能力較差。傳統(tǒng)盈利模式創(chuàng)新盈利模式五、我國物流園區(qū)的主要盈利模式轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)的盈利模式轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)的盈利模式 倉儲(chǔ)配送型物流園區(qū)的盈利模式倉儲(chǔ)配送型物流園區(qū)的盈利模式 流通加工型物流園區(qū)的盈利模式流通加工型物流園區(qū)的盈利模式綜合型物流園區(qū)的盈利模式綜合型物流園區(qū)的盈利模式 根據(jù)國外物流園區(qū)盈利模式的經(jīng)

55、驗(yàn)，結(jié)合中國物流園區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，我們認(rèn)為商業(yè)（盈利）模式的規(guī)劃應(yīng)該根據(jù)園區(qū)的不同發(fā)展階段而有所側(cè)重，初創(chuàng)期應(yīng)該注意發(fā)揮其基本功能，成長期應(yīng)該發(fā)展其核心功能，而到了成熟期，則應(yīng)當(dāng)注重延伸功能的發(fā)掘，概括起來如下圖所示： 我國物流園區(qū)的經(jīng)營理念仍停留在建造設(shè)施、招商引資、獲取實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營收入的傳統(tǒng)觀念上。園區(qū)更多的是扮演工業(yè)地產(chǎn)商角色，即通過規(guī)劃和土地劃撥或轉(zhuǎn)讓對(duì)園區(qū)實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)并獨(dú)立建設(shè)或合資合作共建倉庫、辦公樓及其他商用配套設(shè)施。通過轉(zhuǎn)讓成熟土地，出售、出租辦公房、倉庫、車間、堆場(chǎng)、停車場(chǎng)等實(shí)物資產(chǎn)，以及提供餐飲住宿商場(chǎng)等生活服務(wù)獲取收入。 1 1、以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀、

56、以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀 從入住園區(qū)的物流企業(yè)經(jīng)營情況分析，主要還是靠提供單一性的物流運(yùn)輸、倉庫儲(chǔ)存、指定性的貨物配送來獲取收入，由于服務(wù)內(nèi)容單一，服務(wù)手段落后，成為勞動(dòng)密集型的勞務(wù)服務(wù)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中缺乏優(yōu)勢(shì)。一方面價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)失去了盈利成長空間；另一方面，因沒有物流網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)支撐，增加了車輛空載率，降低了倉庫周轉(zhuǎn)率。使物流成本大幅提高，盈利能力不斷下降。物流園區(qū)調(diào)查：93有庫房貨場(chǎng)租金63有物業(yè)管理費(fèi)30有設(shè)備租金20有所屬物流企業(yè)17有物流信息服務(wù)10有國家撥款和稅收優(yōu)惠7有土地增值后出售出租1 1、以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀、以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀2、傳統(tǒng)盈

57、利模式的弊端、傳統(tǒng)盈利模式的弊端缺少市場(chǎng)機(jī)制盲目發(fā)展，造成大量空置忽視資源整合，建設(shè)成本上升，缺乏吸引力信息技術(shù)落后，物流服務(wù)和經(jīng)營水平低下1、創(chuàng)新盈利模式的思路、創(chuàng)新盈利模式的思路 通過對(duì)”需求鏈、供應(yīng)鏈、信息鏈、管理鏈”四個(gè)物流產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行要素的有序整合，以需求鏈為主線供應(yīng)鏈為配套，信息鏈為手段、管理鏈為核心，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)需求鏈，整合供應(yīng)鏈再造產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新盈利發(fā)展目標(biāo)。2、創(chuàng)新盈利模式的實(shí)現(xiàn)途徑、創(chuàng)新盈利模式的實(shí)現(xiàn)途徑開發(fā)資源平臺(tái)，以資源整合吸引供應(yīng)鏈聚集開發(fā)資源平臺(tái)，以資源整合吸引供應(yīng)鏈聚集拓展信息技術(shù)服務(wù)功能，提高物流供應(yīng)鏈服務(wù)水平拓展信息技術(shù)服務(wù)功能，提高物流供應(yīng)鏈服務(wù)水平 主要通過整合主要通過整合交通資源交通資源（各種運(yùn)輸方式和運(yùn)輸環(huán)節(jié)，（各種運(yùn)輸方式和運(yùn)輸環(huán)節(jié)，提供綜合運(yùn)輸服務(wù)）、提供綜合運(yùn)輸服務(wù)）、網(wǎng)絡(luò)資源網(wǎng)絡(luò)資源（形成多主體聯(lián)合，依托（形成多主體聯(lián)合，依托中心城市的區(qū)域乃至國家骨干物流運(yùn)作系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)合作）、中心城市的區(qū)域乃至國家骨干物流運(yùn)作系