長沙鑫遠(yuǎn)湘府佳城暫定名項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、湖南鑫遠(yuǎn)投資集團(tuán)鑫遠(yuǎn)湘府佳城（暫定名）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書2007.2.10項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目地理位置1.2 21.3 項(xiàng)目市場情況1.4 項(xiàng)目周邊環(huán)境22. 設(shè)計(jì)依據(jù)3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)問題4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則3.1 注 重 效 益 的 設(shè) 計(jì) 原則 63.2 符 合 項(xiàng) 目 開 發(fā) 的 定 位 原則 75 .規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5.1 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 指 導(dǎo) 思想 75.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)具體要求85.3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 86 .總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求6.1 整體布局構(gòu)想 96.2 分期開發(fā)思路 97 .住宅部分規(guī)劃設(shè)計(jì)要求7.1 對 地 形 利用的 原則 97.2 各 地 塊 功 能 的 平 面 布局 107.3

2、道路交通要求 117.4 車庫布局的要 117.5 園林環(huán)境設(shè)計(jì)求 127.6 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)求 137.7 建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)求 137.8 社區(qū)商業(yè)套 167.9 社 區(qū) 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施套 17求要要要配配7.10 建筑節(jié)能與設(shè)備設(shè)計(jì)要求 18一.項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目地理位置該項(xiàng)目位于芙蓉南路以東，桂花坪路南北兩廂。項(xiàng)目東靠園藝路和梓楓小學(xué)、梓 楓幼兒園，西望芙蓉南路和三館一中心，南臨生活藝術(shù)城，北接新城國際公館。該項(xiàng) 目由控規(guī)編號 E-曲、E-14、E-15、E-18-1、E-21-1地塊組成。如圖所示。項(xiàng)目地塊構(gòu)成示意圖1.2項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀杉木沖路桂花_用劉地塊現(xiàn)狀為空地，地形有高差，坡度

3、不大，地塊內(nèi)部自然植被豐富（應(yīng)根據(jù)地形圖紙及現(xiàn)場勘測設(shè)定初始地形資料）大量的原生植被（以香樟為主），樹齡項(xiàng)目位置示意圖較長的大香樟估計(jì)在 20年以上，這些大樹可以移植到未來的小區(qū)里；同時，地塊高低起伏，有山坡，有洼地，其自然地貌建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分利用，形成有特色、有一定坡度的社區(qū)。部分地塊拆遷并未開始，土地尚未平整。地塊為熟地。1.3 區(qū)域市場情況?隨著省政府、區(qū)政府的搬遷，芙蓉路的南部貫通，中央政務(wù)區(qū)與生活區(qū)概念已 形成，區(qū)域發(fā)展前景被廣泛看好，但區(qū)域目前配套設(shè)施缺乏；?本區(qū)域內(nèi)樓盤多為中等規(guī)模社區(qū)，小高層、高層為主，價格水平相對緊湊，約 在3200-4600元/平方米之間；?區(qū)域目前同規(guī)

4、模的精品樓盤不多，開發(fā)水平處于長沙中高水平；?目前，湘府路和芙蓉南路全線貫通，杉木沖路和桂花坪路已經(jīng)拉通芙蓉南路 以西路段。與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相應(yīng)的是房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，隨著奧林匹克花園、泰 祥苑、湘府東苑、生活藝術(shù)城等項(xiàng)目的開發(fā)，天心生態(tài)新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房 地產(chǎn)發(fā)展迅猛，區(qū)域日新月異，呈現(xiàn)一派生機(jī)，區(qū)域未來開發(fā)量巨大。1.4 項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目臨近省科技館、群眾藝術(shù)館、地質(zhì)博物館、省青少年活動中心及三百畝 的省府綠化廣場，湖湘文化藝術(shù)公園、省政府機(jī)關(guān)大院、桂花坪公園、園藝公園 等，周邊有一定的景觀資源。二.設(shè)計(jì)依據(jù)2.4 長沙地區(qū)相關(guān)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范B程；2.5 國家強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范。2.1本項(xiàng)目

5、設(shè)計(jì)任務(wù)書的有關(guān)文件內(nèi)容；2.6 長沙市規(guī)劃局批出的建設(shè)用地規(guī)劃許可證內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；2.7 本項(xiàng)目地塊地形圖；三.規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)問題3.1定位一一通過規(guī)劃、產(chǎn)品、園林景觀設(shè)計(jì)，有效呈現(xiàn)“立體山水，生態(tài)人居”的規(guī)劃理念。3. 2規(guī)劃一一提供地塊不利因素的解決方案。如：如何有效、合理利用現(xiàn)狀地貌；在既滿足容積率要求又滿足建筑限高要求的前提下，合理保留利用現(xiàn)狀山體和水體，形成立體山水；如何合理利用原生植被一一尤其是大量的香樟樹；如何規(guī)避周邊道路尤其是芙蓉南路造成的噪音影響。3 3 景觀 強(qiáng)調(diào)建筑與景觀之間的協(xié)調(diào)性，強(qiáng)調(diào)景觀的參與性，提升景觀價值。4 4 理念 從建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)上，具體落實(shí)本項(xiàng)目

6、的開發(fā)定位主題精神，打造“生態(tài)人居”的項(xiàng)目大景觀和大建筑布局環(huán)境。5 5 朝向在保證大南北朝向的前提下，又要照顧向中心景觀、組團(tuán)景觀取景的要求6 6 產(chǎn)品在建筑產(chǎn)品和建筑風(fēng)格上本著“以新古典主義建筑為主體”這一建筑設(shè)計(jì)思路，開發(fā)適合長沙人的人性化優(yōu)居生活產(chǎn)品。7 7 單體設(shè)計(jì) 重點(diǎn)考慮如何體現(xiàn)產(chǎn)品的價值化、高性價比和創(chuàng)新性，8 8 戶型 戶型功能設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)高品質(zhì)、高價值化住宅的理念，如引入包括入戶花園、空中院館、錯層陽臺等創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)元素，同時也應(yīng)考慮在戶型設(shè)計(jì)方面既要滿足本項(xiàng)目中高端項(xiàng)目的定位，同時也能滿足國六條的規(guī)定。9 9 配套 公建和商業(yè)配套的合理比例和擺放位置與方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價

7、值的最大化的同時要考慮成本控制。10 10 成本 在盡量滿足容積率的情況下實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的開發(fā)主題內(nèi)容，在哪些方面重點(diǎn)考慮成本的控制，使項(xiàng)目在最優(yōu)的成本控制方案下達(dá)到高性價比的產(chǎn)品檔次。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分分析本項(xiàng)目的地理位置、人文環(huán)境、氣候特點(diǎn)、水文地質(zhì)狀況及景觀環(huán)境等要素，關(guān)注目標(biāo)客戶群的文化素質(zhì)層次、生活習(xí)慣等方面的需求，針對長沙房地產(chǎn)市場在規(guī)劃、建筑方面的薄弱點(diǎn)，進(jìn)行務(wù)實(shí)創(chuàng)新的規(guī)劃、建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)。10.1 注重效益的設(shè)計(jì)原則10.1.1 考慮發(fā)展商的開發(fā)效益。應(yīng)將項(xiàng)目開發(fā)的最大效益作為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，合 理組織社區(qū)功能分區(qū)關(guān)系，創(chuàng)造出高效、合理和方便的使用空間。同時 符合以后的運(yùn)營

8、和管理要求。10.1.2 慮使用者的效益，應(yīng)為居民設(shè)計(jì)出“物超所值”的高附加值產(chǎn)品和優(yōu) 雅舒適的生活環(huán)境。10.1.3 慮開發(fā)商的社會效益，高起點(diǎn)樹立項(xiàng)目的品牌和社會形象。10.2 合項(xiàng)目開發(fā)的定位原則規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)符合項(xiàng)目開發(fā)的定位， 體現(xiàn)主題概念的整體性， 并以此作為 總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林環(huán)境設(shè)計(jì)的指導(dǎo)。10.2.1 項(xiàng)目總體定位大長沙 新城市中心 上層領(lǐng)地 生態(tài)人居10.2.2 目檔次定位中高檔品質(zhì)復(fù)合街區(qū)10.2.3 目形象定位新古典主義高素質(zhì)人文社區(qū)10.2.4 標(biāo)客戶定位企業(yè)高管、高級知識分子、私營業(yè)主、公務(wù)員10.2.5 2. 5業(yè)態(tài)定位 酒店式公寓或商務(wù)公寓； 小戶型公

9、寓 電梯小高層住宅； 風(fēng)情商業(yè)街鋪；11 2. 5建筑風(fēng)格定位本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格方向是一一新古典主義風(fēng)格所謂“古典主義”的特點(diǎn)：相比羅馬主義，它多了一份現(xiàn)代感，更具操作性; 相比現(xiàn)代主義，它多了一分莊重，更具質(zhì)感；是改良的古典主義，是莊重的現(xiàn)代主義。 能滿足新貴一族對身份感、價值感、厚重感的追求。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想5.1.1 充分考慮到項(xiàng)目的區(qū)位價值、居住價值一一北靠省政府、天心區(qū)政府，西 臨湖湘文化藝術(shù)公園、三館一中心，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫徹項(xiàng)目的尊貴屬性；5.1.2 充分考慮到項(xiàng)目的山林、坡地、洼地，能夠做適當(dāng)?shù)谋Ａ粢灰辉谝?guī)劃設(shè)計(jì)中貫徹項(xiàng)目的生態(tài)屬性；5.1.3 充分考慮到該地

10、塊區(qū)位價值的尊貴性與唯一性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫徹精品意識，成就具創(chuàng)新特色的高端產(chǎn)品。5. 2規(guī)劃設(shè)計(jì)具體要求5. 2. 1設(shè)計(jì)要注重建筑與人、環(huán)境與人、文化與人的和諧與統(tǒng)一協(xié)調(diào)，突出“以人為本”的人性化設(shè)計(jì)。5. 2. 2臨芙蓉南路建筑應(yīng)充分考慮城市主干道建筑景觀需要，部分的門面外立面和小高層住宅天際線形成高低錯落差異，豐富立體感。同時應(yīng)考慮外立面的公建化特色。12 2. 3小區(qū)內(nèi)部部分建筑可利用地塊的自然起落（或制造起落）形成建筑的高低起伏。5.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊編號E-12E-14E-15E-18-1E-21-1凈用地面積137181679837373550633157容積率3.52.82.6

11、3.52.6建筑密度30%30%24%30%24%計(jì)算容積率建筑面積4800047000970001900086000總凈用地面積106552平均容積率<2.8綠地率>40%建筑限高< 44m注：1、最終指標(biāo)根據(jù)最新規(guī)劃批文為準(zhǔn)2 、平均容積率定位 2.8的理由：（1）滿足技術(shù)規(guī)范要求。（2）具有現(xiàn)實(shí)可能性。（3）確保項(xiàng)目品質(zhì)：生3S藝術(shù)城容積率為 2.5,但感覺建筑密度依然大；本項(xiàng) 目定位為中高檔產(chǎn)品，保持適當(dāng)容積率，可體現(xiàn)產(chǎn)品的舒適度與品質(zhì)。六、規(guī)劃布局建議6.1 整體布局構(gòu)想整體結(jié)構(gòu)可通過“一心、三帶、三功能、四組團(tuán)”的思路進(jìn)行布局。 一心建議以桂花坪路中心點(diǎn)作為布局核

12、心、文化核心及景觀核心，同時是整體項(xiàng)目的共享資源，有效將三個地塊、三種功能聯(lián)系起來，并作為日后整體項(xiàng)目的中心商業(yè)區(qū)及主體會所。 三帶 建設(shè)一條縱貫地塊的二車道小區(qū)路， 道路沿途營造水景，形成一條核心景觀帶；沿桂花坪路兩廂建設(shè)商業(yè)，形成風(fēng)情商業(yè)街，同時也是小區(qū)的一條橫向景觀帶；建設(shè)一條橫貫北側(cè)地塊的步行道，結(jié)合綠化形成一條步行景觀軸。 三功能 住宅、商業(yè)、商務(wù)。除主體為住宅外，為彌補(bǔ)周邊生活配套設(shè)施不足的缺憾，項(xiàng)目將設(shè)置一定數(shù)量商業(yè)物業(yè)及會所、幼兒園、網(wǎng)球場等配套設(shè)施，在桂花坪路北側(cè)設(shè)置集中商業(yè)，主要臨街面設(shè)置商業(yè)門面；同時，考慮該項(xiàng)目地段的優(yōu)越性，在E-12 地塊規(guī)劃商務(wù)公寓或酒店式公寓，以滿

13、足未來可轉(zhuǎn)換為商務(wù)建筑需求。 四組團(tuán) 桂花坪路和園藝路把地塊分成三塊，其中 E-12、 E-18 地塊為商務(wù)公寓、酒店式公寓、小戶型公寓式住宅；E-14、 E-15 地塊主體為住宅，可以中心景觀為界分為兩個組團(tuán)，E-21 地塊主體為住宅，整個項(xiàng)目可分為四個組團(tuán)。6.2 分期開發(fā)思路本項(xiàng)目是一個不完整的地塊，桂花坪路與杉木沖路把項(xiàng)目分割成5 個地塊 （見項(xiàng)目地塊構(gòu)成示意圖），但規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)整體布局，充分考慮分期建設(shè)的可行性與便利性。分期開發(fā)的基本思路如下：一、二期開發(fā)E-14、 E-15 地塊、三期開發(fā)E21-1 地塊、四期開發(fā)E18-1地塊，E12地塊為最后一期開發(fā)；總體規(guī)劃應(yīng)有利于分期實(shí)施。

14、七、住宅部分規(guī)劃設(shè)計(jì)要求7.1 對地形的利用原則設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)盡量考慮對現(xiàn)有地形的保持，設(shè)計(jì)出有一定坡地的空間。對于基地內(nèi)現(xiàn)有的原生態(tài)樹木，應(yīng)適當(dāng)保留或移栽，以豐富景觀，盡量創(chuàng)造原生態(tài)坡地社區(qū)。7.2 各地塊業(yè)態(tài)平面布局大戶型住宅（90 平米以上）布局追求建筑實(shí)用性、景觀均好性、立面美觀性的前提下，初步規(guī)劃構(gòu)想如下：根據(jù)地塊實(shí)際條件，以行列式方式布局?？紤]到長沙的氣候條件及長沙人的居住習(xí)慣，建議以“迎風(fēng)納水”方式排布，即建筑座向考慮向南。小區(qū)中心景觀區(qū)域基本布局90行以上的中大戶型，或可拼合為大中戶型的小戶型住宅，以符合小區(qū)中高端產(chǎn)品的定位。小戶型住宅布局（90 平米以下）芙蓉南路和杉木沖路作為城

15、市主干道，車流量大，噪音干擾大，為盡量避免噪音帶來的影響，緊臨芙蓉南路與杉木沖路旁的E-12、 E-21-1 的部分地塊全部布置90行以下的公寓和小戶型住宅，臨芙蓉南路部分小戶型住宅產(chǎn)品可適當(dāng)布局東西朝向，但要考慮與小區(qū)風(fēng)格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與景觀分享。園藝路東側(cè)的E-18-1 地塊由于脫離了整體，被城市道路區(qū)隔，所以建議該地塊布置成純粹的小戶型公寓，面積全部在90行以下。該種產(chǎn)品布局難以兼顧朝向，應(yīng)盡量強(qiáng)化景觀。在小區(qū)內(nèi)部適當(dāng)安排便于與中大戶型拼合的小戶型。公寓布局在 E-12 地塊（芙蓉南路和杉木沖路交匯處西南角）設(shè)置酒店式或商務(wù)公寓。以40-45 平米為標(biāo)準(zhǔn)模塊，采用框架-核心筒結(jié)構(gòu)，便于空間的

16、靈活使用與分隔。商業(yè)布局集中式商業(yè)在桂花坪路北側(cè)設(shè)置集中商業(yè)，二三層商業(yè)裙樓，面積5000行左右，引入生活超市等賣場和娛樂休閑餐飲等業(yè)態(tài)。E-12地塊公寓裙樓也可考慮少量集中式商業(yè)。臨街商鋪臨芙蓉南路、杉木沖路沿線和桂花坪路兩廂、園藝路北側(cè)兩廂（ 1 萬平米左右）7.3 道路交通要求7.3 1 小區(qū)主要出入口：主要車行、人行出入口設(shè)置在桂花坪路兩側(cè)。北側(cè)地塊臨杉木沖路設(shè)置車行次入口，臨芙蓉南路設(shè)置人行次入口；南側(cè)地塊在與生活藝術(shù)城的共有道路上設(shè)置人行次入口；東側(cè)小地塊出入口設(shè)置在園藝路上。7.3 2 小區(qū)內(nèi)部道路：小區(qū)中間設(shè)置一條雙向二車道小區(qū)道路，該車道平?？梢孕熊?。圍繞每個組團(tuán)設(shè)計(jì)環(huán)行消防

17、車道，消防車道以草地磚鋪設(shè)，平常封閉不走車。7.3 3各類道路分布應(yīng)合理且與景觀呼應(yīng)，達(dá)到“移步換景”的效果。7.3 4 車行道原則上不伸入組團(tuán)內(nèi)，步行道路則貫穿于建筑組團(tuán)內(nèi)部，將戶外活動區(qū)域、綠地、公共建筑和其它建筑聯(lián)系起來。7.3 5小區(qū)主次道路應(yīng)考慮車流、人流，合理確定道路的寬度及轉(zhuǎn)彎半徑。7.3 6小區(qū)內(nèi)道路寬度設(shè)置應(yīng)符合消防要求。7.3 7 道路照明在滿足使用功能的前提下，盡量使用低能耗的照明燈具，以節(jié)約使用成本。7.3 8 確定主次道路路面控制標(biāo)高及道路坡向。并結(jié)合市政管網(wǎng)（給水、消防、雨水、污水、煤氣）、電力供應(yīng)、通訊、智能化等設(shè)計(jì)道路的斷面，同時應(yīng)考慮維修及美觀的問題。市政管網(wǎng)

18、各管線的閥井、檢修井應(yīng)盡量不要設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)，如必須設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)，應(yīng)進(jìn)行美觀處理。道路斷面設(shè)計(jì)時，市政管線與強(qiáng)、弱電的布置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求。道路兩側(cè)設(shè)有路沿石時，道路雨水收集口的篦板應(yīng)側(cè)放以利美觀。路網(wǎng)規(guī)劃時，應(yīng)考慮市政管線、強(qiáng)弱電穿越道路且方便檢修的情況。7.4 車庫布局的要求四個組團(tuán)分別設(shè)置四個地下停車場。車輛基本不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，直接進(jìn)入地下停車場。地下停車場地按照每100行住宅配備0.7個停車位的要求設(shè)計(jì)。一部分車位建議結(jié)合地形設(shè)計(jì)半地下車庫。將半地下車庫與景觀園林的設(shè)計(jì)結(jié)合起來，造成立體景觀及陽光車庫，提高車庫的舒適度，從而達(dá)到提升樓盤檔次形象的效果。同時，針對臨時來訪停車，宜設(shè)定固定的外

19、來車輛停放區(qū)域。7.5環(huán)境規(guī)劃要求7.5.1 主題：自然主義園林7.5.2 核心景觀：自然主義水景園林7.5.3 共享：打通各園林組團(tuán)之間的聯(lián)系，園林形成滲透7.5.4 要求：體現(xiàn)品質(zhì)感、趣味性、自然及參與性7.5.5 具體實(shí)施：（供參考）從城市運(yùn)營及南城發(fā)展態(tài)勢著手，以園林規(guī)劃與細(xì)節(jié)處理相結(jié)合，創(chuàng)造本案獨(dú)有的景觀環(huán)境。園林的布局安排，呈現(xiàn)出一種自然的狀態(tài)，看不到人工雕琢的痕跡；不管是與建筑還是與人的關(guān)系，都體現(xiàn)出一種渾然相成。在樹種的選擇上均以本地植物為主，原生態(tài)、少修剪，一年四季保持茂盛綠色。沿芙蓉南路的建筑物局部可做成平臺花園，然后種植一些喬木等吸收噪音的植物。以桂花坪路為項(xiàng)目開發(fā)基點(diǎn)，

20、向南塑造一條花街景觀線，向北打通一條雙車道景觀線，形成以桂花坪路為橫軸、 花街與雙車道線為縱軸形成第一個“ 十”字型景觀（參考思路：半月型羅馬廣場、雙車道順延的水景線、花街順延的水景線、商鋪斷開處的小羅馬廣場，以及樓間距產(chǎn)生的小園林和綠色點(diǎn)綴。）橫貫北側(cè)地塊的步行道（結(jié)合綠化形成一條步行景觀軸），與縱軸形成另一個“十”字形景觀。 強(qiáng)化桂花坪路主入口景觀。參考思路：南北分為兩個半月型羅馬廣場，北面羅馬廣場分布有：新古典主義的羅馬柱、臨街商鋪、保安亭、雙車道進(jìn)口、人行羅馬門柱以及花壇水景等；南面羅馬廣場則以雙車道進(jìn)口、人行廣場（臺階式和殘疾人道）和小高層組合。 以S型雙車道為景觀軸，自南向北、挖掘

21、一條貫通的自然水景線。水景包括：水棧道、水景臺、水景廣場、拱橋等，應(yīng)合理布局，加大中心水景的共享性。 沿芙蓉南路建造新古典主義臨街商鋪。基于政府規(guī)定臨街商業(yè)只能占 60%在商鋪斷開處建立一個個小羅馬廣場，同時商鋪有退臺式空中花園和拐角藝術(shù)造型。在不影響項(xiàng)目建筑高度和項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)上，適當(dāng)保留洼地和移植數(shù)十年大樟樹，將原生態(tài)與園林設(shè)計(jì)融會貫通，實(shí)現(xiàn)自然與新古典的和諧統(tǒng)一。利用本土原生態(tài)綠色植物，不經(jīng)任何人工修剪，種植在小區(qū)建筑旁邊、路徑邊和休憩廣場中，一年四季保持綠色情趣。7.6 建筑風(fēng)格要求7.6.1 新古典主義建筑群風(fēng)格 以朝向及景觀原則為導(dǎo)向，打造純粹新古典主義建筑群，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴特征，使項(xiàng)

22、目成為區(qū)域地標(biāo)及未來城市化的最新代言人。7.6.2 外立面色彩 采用外墻磚貼面，三段式建筑：頂部為淺色，退臺，形成跳動的天際線；中部采用溫暖的咖啡色系；底部采用厚重色系。7.6.3 外立面具體細(xì)節(jié)：羅馬柱、典雅厚重的廊亭、窗格角窗、仿古的路燈、石材質(zhì)感的廊柱、雕花鐵藝欄桿等。以建筑元素的合理運(yùn)用體現(xiàn)特色建筑風(fēng)格，但不宜繁瑣堆砌，應(yīng)考慮建造成本與工藝水平要求因素。7.6.4 小戶型公寓建筑風(fēng)格：小戶型公寓立面城市感強(qiáng)，公建感強(qiáng)。但立面處理上也要考慮到與小區(qū)住宅的古典主義建筑風(fēng)格的融合，在具體細(xì)節(jié)上可融合一些新古典主義的元素。7.6.5 具體實(shí)施：利用跳躍的色彩化解體量建筑立面的沉悶。 利用戶型的

23、組合，形成立面的凹凸有致，以立體感豐富整個立面，減少體量建筑立面的壓抑感。利用圓滑、富有動感的弧線，弱化大體量建筑立面的厚重感。結(jié)合富有變幻的窗、陽臺，營造多彩變化的建筑立面，賦予建筑個性的同時，規(guī)避其因大體量帶來的呆板、沉悶及壓抑感。通過不同材質(zhì)在建筑立面的應(yīng)用，利用不同材質(zhì)之間在質(zhì)感、色彩等的對比，豐富視覺效果，弱化大體量建筑的厚重、沉悶。7.7 建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求7.7.1 具體的產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)定位為：景觀電梯小高層住宅風(fēng)情商業(yè)街鋪酒店式公寓、商務(wù)公寓小戶型公寓式住宅7.7.2 建筑單體設(shè)計(jì)要求在能滿足容積率要求的前提下，盡量多采用板式結(jié)構(gòu)；在需要采用點(diǎn)式結(jié)構(gòu)時，盡量多采用板點(diǎn)式結(jié)構(gòu)。以滿足

24、長沙人對于南北通透的居住習(xí)慣。規(guī)劃樓層為1214層。盡量考慮到景觀的最大化，應(yīng)在布局上打破 “兵營式”排列的舊有模式，通過巧妙錯位處理樓座的擺放，隨景而動，或是蜿蜒曲折，或是高低錯落有致，呈現(xiàn)出躍動的活力和韻律感。首層部分設(shè)計(jì)成部分復(fù)式，贈送私家花園的形式，化解其光線不足的劣勢，形成市場稀缺產(chǎn)品。頂層設(shè)計(jì)成空中別墅，采用退臺的形式，形成獨(dú)享藍(lán)天白云的特征，形成市場稀缺產(chǎn)品。中心區(qū)域部分架空以保持小區(qū)通透感。7.7.3 戶型設(shè)計(jì)基本要求主要通過戶型創(chuàng)新來解決小戶型產(chǎn)品不能太單一大面寬、短進(jìn)深南北通透布局合理，分區(qū)清晰且實(shí)用大客廳，雙陽臺（景觀陽臺），凸窗主臥衣帽間 入戶花園：引入入戶花園，同時應(yīng)

25、考慮入戶花園可以通過二次裝修處理成一間房?？罩性吼^：入戶花園的升級版本，在客廳與餐廳之間設(shè)置一個獨(dú)立空間，形成空中院館。同時應(yīng)考慮空中院館可以通過二次裝修處理成一間房。錯層陽臺：奇偶數(shù)層陽臺位置不同，形成雙層挑高的陽臺。 270度觀景窗：靠近中心景觀帶的戶型，設(shè)計(jì) 207度觀景窗。假凸窗：在凸窗設(shè)計(jì)中引入可拆卸的假窗臺，可在裝修時打掉，相當(dāng)于贈送客戶面積，形成實(shí)惠感。尤其在小戶型住宅和公寓式住宅中應(yīng)加以運(yùn)用。小復(fù)式、空中別墅：在景觀環(huán)境較好的區(qū)域，以上下兩套小戶型組合為實(shí)用、有特色的170平方米左右復(fù)式或空中別墅。戶型具體設(shè)計(jì)要求：戶型戶型設(shè)計(jì)要求戶型設(shè)計(jì)1R1H1C經(jīng)濟(jì)實(shí)用，盡量帶明廚、明衛(wèi)

26、、陽臺設(shè)計(jì)可考慮通過設(shè)計(jì)凸窗等方式贈送部分面積，部分親情設(shè)計(jì)：將一房和二房、 二房緊貼設(shè)計(jì)，化解新政的影響。2R2H1C客廳開間不少于 4.2米可以考慮潛復(fù)式設(shè)計(jì)：將兩套二房上下潛復(fù)式設(shè)計(jì)，可打通做復(fù)式。3R2H2c主臥開間大于3.6米客廳開間大于4.5米入戶花園或空中院館面積大于10平米（舒適型）入戶花園、主臥凸窗（少量拐角凸窗）、空中院館。4R2H2c及復(fù)式主臥開間大于3.6米（衣帽間設(shè)置）客廳開間大于4.5米入戶花園面'積大于 10平米入戶花園、主臥凸窗（少量拐角凸窗）、空中院館、復(fù)式采用退臺的形式， 送露臺?？罩性吼^面積大于 12平米（舒適型）7.7.4戶型經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型配比為：

27、小戶型50%（90平米以下）、中大戶型50% （詳細(xì)數(shù)據(jù)請見下表）戶型面積面積配比（%說明酒店式公寓40-45550可聘用專業(yè)公司進(jìn)行酒店式管理。一房30-495白領(lǐng)階層或用來投資LOFT公寓60-755戶型層高5.1米，挑高客廳，贈送部分層高不足2.2米面積，實(shí)際使用率達(dá)到 160%么上?？善捶可?0化解新政壓力，拼合捆綁銷售，打通可做兩 代居；拼合后110140平方米戶型面積配比約為12% 155175平方米戶型面積配比約為8%兩房80-9015滿足第一次置業(yè)者的需要。三房緊湊型106-1251050緊湊面積緩解房屋總價高的購買壓力。舒適型128-141151、從產(chǎn)品定位來看：本案定位為中高檔樓盤，主力客戶群體為第二次置業(yè)者， 三房將成為其主要需求；2、從生活角度來看：隨著物質(zhì)生活的豐富，居住空間的增多已成為發(fā)展趨勢；3、從家庭結(jié)構(gòu)來看：客房、兒童房或書房、娛樂房已是一個理想家庭必需。四緊湊136-1412形成市場上緊缺、個性化鮮明的暢銷產(chǎn)品。房型2大舒適155以10滿足部分少量追求舒適型客戶的需求。四型上房以上復(fù)式170-253170-220平米為主力戶型、滿足部分少量追0求舒適型客戶需求。7.8社區(qū)商業(yè)配套7.8.1商業(yè)數(shù)量控制：項(xiàng)目中應(yīng)設(shè)計(jì)部分社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的建筑面積（含沿芙蓉南路裙樓商業(yè)面積）應(yīng)控制在2萬平米左右。沿桂花坪路兩側(cè)可規(guī)劃設(shè)計(jì)集中式商業(yè)，E-