土地儲備策及相關程序

1、土地儲備開發(fā)政策土地儲備開發(fā)政策及相關程序介紹及相關程序介紹第一部分第一部分 土地制度與相關概念土地制度與相關概念n一、土地所有權n二、土地利用權n三、生地、毛地、熟地（通平狀況）n四、土地招標、拍賣、掛牌n五、由協(xié)議轉向招標、拍賣、掛牌的分水嶺國家土地所有權（國有土地）集體土地所有權（集體土地）土地所有權土地所有權n土地利用權：土地使用權土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、地役權、空間權、耕作權等n土地使用權：國有土地使用權、集體土地使用權n國有土地使用權：劃撥、出讓、租賃n集體土地使用權：農地使用權、宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權、鄉(xiāng)村公益用地使用權土地利用權土地利用權熟地：通（通路、供

2、電、供水、排水、通訊、燃氣、供暖）平（指場地平整，無地上物）“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”毛地：通但不平生地：不通也不平土地成熟狀態(tài)招標招標：發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織投標，根據投標結果確定拍賣拍賣：發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定掛牌掛牌：發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地招標、拍賣、掛牌土地招標、拍賣、掛牌 2002 2002年年5 5月月9 9日，日，國土資源部招標拍賣掛牌國有土地使用權規(guī)定（11

3、號令） 要求，所所有商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性有商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地從用地從20022002年年7 7月月1 1號起都要實施號起都要實施“招拍掛招拍掛”的的出讓方式出讓方式; ; 前述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓 。協(xié)議出讓與招拍掛出讓的分水嶺協(xié)議出讓與招拍掛出讓的分水嶺 2004 2004年年3 3月，月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，要求廢除所有的特例和開的口子，一定要實行“招拍掛”的方式。因為這個文件執(zhí)行的時間是2

4、004年8月31號。所以這個日期也成了房地產一個專有的、很著名的名詞，叫“8.31大限”。831大限大限 2006年，國務院關于加強土地調控有關問題的通知（國發(fā)200631號）明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓”。工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓讓 2006年7月，國土資源部首次明確了六類納入“招標拍賣掛牌”的出讓國有土地范圍，同時，招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范于8月1日起施行。五類情形納入協(xié)議出讓五類情形納入協(xié)議出讓 （1）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地； （2）供地計劃公布后同一宗地只有

5、一個意向用地者的； （3）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準的； （4）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準的； （5）出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查批準的； （6）法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。必須進行招標拍賣掛牌的用地必須進行招標拍賣掛牌的用地 （1）供應工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地； （2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的； （3）劃撥土地使用權改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （4）劃撥土地使用權轉讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、

6、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （5）出讓土地使用權改變用途，國有土地使用權出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （6）依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。 特別需要明確的是，該規(guī)范建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協(xié)議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定出讓的具體方式。 由于采用招拍掛供地，必須是熟地由于采用招拍掛供地，必須是熟地供地，因而一級土地開發(fā)和二級房屋開發(fā)供地，因而一級土地開發(fā)和二級房屋開發(fā)被強制性的進行隔離，于是有了被強制性的進行隔離，于是有了 土地

7、儲土地儲備開發(fā)的概念備開發(fā)的概念 第二部分第二部分 土地儲備開發(fā)的概念土地儲備開發(fā)的概念 土地儲備開發(fā)是指按照規(guī)劃和儲備開發(fā)計劃，土地儲備開發(fā)主體對一定區(qū)域范圍內的土地，依法實施征地補償、拆遷安置、土地平整，并進行適當的市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地供應標準的土地開發(fā)行為。也就是說將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?。(詳見示意圖)一、土地儲備開發(fā)的概念一、土地儲備開發(fā)的概念 指政府委托指政府委托土地機儲備構土地機儲備構（國有公司、招（國有公司、招標企業(yè)）標企業(yè)）依據依據土地利用總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃年度土地供應計劃年度土地供應計劃土地利用年度計劃土地利用年度計

8、劃對確定的宗地對確定的宗地存量國有土地存量國有土地擬征用土地擬征用土地擬農轉用土地擬農轉用土地統(tǒng)一辦理統(tǒng)一辦理征地征地農轉用農轉用拆遷拆遷市政基礎設施的建設行為市政基礎設施的建設行為達到達到熟地供應熟地供應年度土地儲備開發(fā)計劃年度土地儲備開發(fā)計劃示意圖示意圖 近年來，隨著我市土地儲備開發(fā)工作進一步發(fā)展，在上述綱領性政策的基礎上衍生出了“三定三限”、“儲備機構為主體委托鄉(xiāng)政府具體實施”、“市、區(qū)兩級儲備機構聯(lián)合儲備”等創(chuàng)新的開發(fā)模式以及“代拆”、“成本分攤”等一系列的新問題。 二、土地儲備開發(fā)具備條件二、土地儲備開發(fā)具備條件1、土地開發(fā)主體資格、土地開發(fā)主體資格有房地產開發(fā)資質有房地產開發(fā)資質資

9、金充足資金充足財務狀況財務狀況.融資能力融資能力依法有效存續(xù)的企業(yè)依法有效存續(xù)的企業(yè)2、待開發(fā)土地符合規(guī)劃、計劃條件；、待開發(fā)土地符合規(guī)劃、計劃條件；3、土地儲備開發(fā)制度建立，資金監(jiān)控體系完善；、土地儲備開發(fā)制度建立，資金監(jiān)控體系完善；4、社會資本長效吸納機制、風險擔保機制建立完善。、社會資本長效吸納機制、風險擔保機制建立完善。三、土地儲備開發(fā)項目開發(fā)主體三、土地儲備開發(fā)項目開發(fā)主體1、由土地儲備機構承擔。實施單位：可以是土地儲備機構；或由主體直接委托的國企或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；也可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責具體實施。2、直接授權區(qū)縣地產公司或者國有全資、控股公司企業(yè)作為主體并實施土地儲備開發(fā)。3

10、、通過招標方式選定開發(fā)主體并負責實施。4、“458”項目 目前一般采用第一種方式確定開發(fā)主體，以直接委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或國企作為具體實施單位。四、土地儲備開發(fā)的工作內容四、土地儲備開發(fā)的工作內容n從土地儲備開發(fā)的內涵來看，儲備開發(fā)的主要工作內容是：通過收購、征地等途徑將土地性質轉變?yōu)閲薪ㄔO用地，完成地上物拆遷，市政建設，達到入市交易的“五通一平”或者“七通一平”的建設條件。n簡單說是“三步曲”：征地、拆遷、市政基礎設施建設。五、土地開發(fā)成本構成五、土地開發(fā)成本構成n1、征地拆遷補償費及有關稅費；n2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；n3、市政基礎設施建設有關費用；n4、招標、拍賣和掛

11、牌交易中發(fā)生的費用；n5、貸款利息；n6、土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及同級財政和土地主管部門核準的其他支出。六、土地儲備開發(fā)的特點及核心問題六、土地儲備開發(fā)的特點及核心問題n政府主導，企業(yè)參與，盈虧平衡。n規(guī)模大，利潤低，周期長。n風險大，融資難。n土地儲備開發(fā)中的核心問題是征地和拆遷問題，也是兩個難點問題。只有在開發(fā)過程中協(xié)調好這兩個事宜，才能使土地儲備開發(fā)工作順利進行。第三部分第三部分 土地儲備開發(fā)流程土地儲備開發(fā)流程總體流程總體流程工作流程土地儲備開發(fā)計劃聯(lián)席會審議辦理規(guī)劃條件辦理授權批復立項核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委

12、）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收土地儲備開發(fā)驗收土地供應明確具體范圍明確開發(fā)主體 征地拆遷市政前期手續(xù)工作流程聯(lián)席會審議辦理規(guī)劃條件辦理授權批復立項核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體一、前期手續(xù)一、前期手續(xù)聯(lián)席會聯(lián)席會初審初審: :市國市國土局土局對方對方案進案進行技行技術審術審核核(5)(5)專家專家評審評審: :方案方案報專報專家會家會 進行進行審議審議(20)(20)市市國國土土局局審審議議(5(5) )申申報報人：人：

13、市、市、區(qū)區(qū)儲儲備備中中心心市市國國土土局局統(tǒng)統(tǒng)一一登登記記備備案案(1(1) )聯(lián)席會聯(lián)席會對土地對土地儲備開儲備開發(fā)項目發(fā)項目預審預審(25)(25)項目項目受理受理在這個流程中，初審階段及專家評審后均涉及對實在這個流程中，初審階段及專家評審后均涉及對實施方案部分內容作修改，將在一定程度上延長工作時間；施方案部分內容作修改，將在一定程度上延長工作時間；但如正好能趕上專家會和聯(lián)席會，工作時間也將有可能但如正好能趕上專家會和聯(lián)席會，工作時間也將有可能縮短。一般為縮短。一般為3 3個月左右。個月左右。 如采用直接授權方式，則無專家評審過程，將在一如采用直接授權方式，則無專家評審過程，將在一定程度

14、上縮小時間。定程度上縮小時間。分階段流程：土地儲備開發(fā)實施方案審批分階段流程：土地儲備開發(fā)實施方案審批 ( (約約3 3個月個月) )聯(lián)席會聯(lián)席會對土地對土地儲備開儲備開發(fā)項目發(fā)項目終審終審（市長（市長會）會）(25)(25)1、一級開發(fā)申請書；2、控制性詳細規(guī)劃批復或同等效力的規(guī)劃條件批準文件；3、經專家會審核的一級開發(fā)實施方案；4、經專家會審議通過的實施方案審批表；5、土地利用總體規(guī)劃圖，標出項目區(qū)位置和邊界；6、區(qū)縣國土分局關于項目符合土地利用總體規(guī)劃的意見；7、地塊權屬文件；8、涉及國有土地的，提供上級主管單位關于一級開發(fā)的意見；9、聯(lián)席會電子演示文稿（PPT）。一級開發(fā)項目申請上聯(lián)席

15、會提交材料清單一級開發(fā)項目申請上聯(lián)席會提交材料清單工作流程聯(lián)席會審議辦理規(guī)劃條件辦理授權批復立項核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體一、前期手續(xù)一、前期手續(xù)規(guī)劃條件規(guī)劃條件2009.10改為規(guī)劃條件，原為規(guī)劃意見書規(guī)劃條件提交材料清單規(guī)劃條件提交材料清單n1.土地儲備機構填寫完整并加蓋單位印章的建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表。n2.土地儲備機構出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的建設項目法人授權委托書。n3.申報主體資格確認文件：n（1）市國土主管部門授權文件明確的承擔土地儲備任務的單位授權批準文件；n（2）區(qū)縣政府授權文件明確

16、的作為土地儲備項目的主體單位授權批準文件；n4.土地儲備機構關于進行土地儲備供應的說明。 n5.用鉛筆標繪擬供用地范圍的地形圖1份。n辦理時限：20個工作日。工作流程聯(lián)席會審議辦理規(guī)劃條件辦理授權批復立項核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體招投標直接授權一、前期手續(xù)一、前期手續(xù)土地儲備開發(fā)授權土地儲備開發(fā)授權分階段流程：土地儲備開發(fā)招標工作流程分階段流程：土地儲備開發(fā)招標工作流程（約（約5 5個月，不通過招標確定主體可省略）個月，不通過招標確定主體可省略）招標招標項目：項目：取得取得聯(lián)席聯(lián)席會會會會議紀議紀要要(15)(15)市

17、儲備市儲備中心向中心向市局報市局報批招標批招標方案方案(5)(5)儲備機儲備機構組織構組織招標招標(25)(25)市儲市儲備中備中心報心報市局市局評標評標結果結果請示請示(5)(5)區(qū)儲區(qū)儲備機備機構編構編制招制招標方標方案案市儲市儲備中備中心審心審核招核招標方標方案案(15(15) )市局核市局核發(fā)授權發(fā)授權批復批復(15)(15)該項工作可前置該項工作可前置上述流程中，除招標公告期不得少于30日歷天外，其他的均為彈性工作時間，從已實施的項目來看，如工作緊湊，一般需5個月左右。（一）申請主體一）申請主體經聯(lián)席會或市長專題會審議確定的項目主體經聯(lián)席會或市長專題會審議確定的項目主體（二）辦理部門

18、（二）辦理部門市國土局市國土局（三）申報要件（三）申報要件1、土地儲備開發(fā)授權申請、土地儲備開發(fā)授權申請2、聯(lián)席會或市長專題會會議紀要、聯(lián)席會或市長專題會會議紀要3、實施方案審批表、實施方案審批表4、土地儲備開發(fā)責任書或土地儲備開發(fā)監(jiān)管協(xié)議、土地儲備開發(fā)責任書或土地儲備開發(fā)監(jiān)管協(xié)議5、土地儲備開發(fā)規(guī)劃條件、土地儲備開發(fā)規(guī)劃條件 （儲備機構為主體項目）（儲備機構為主體項目）土地儲備開發(fā)授權辦理流程土地儲備開發(fā)授權辦理流程工作流程聯(lián)席會審議辦理規(guī)劃條件辦理授權批復立項核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體一、前期手續(xù)一、前期手續(xù)用地預

19、審用地預審（一）申請主體（一）申請主體經聯(lián)席會或市長專題會審議確定的項目主體經聯(lián)席會或市長專題會審議確定的項目主體（二）辦理部門（二）辦理部門市國土局各區(qū)縣分局市國土局各區(qū)縣分局（三）申報要件（三）申報要件1、建設項目用地預審申請表、建設項目用地預審申請表2、建設項目用地預審申請報告（包括營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身、建設項目用地預審申請報告（包括營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證（復印件）、受托人身份證（復印件）、委托書（原件）、份證（復印件）、受托人身份證（復印件）、委托書（原件）、標注項目用地范圍和坐標的地形圖等）標注項目用地范圍和坐標的地形圖等）3、提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知

20、單、提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知單 許可時限：20個工作日用地預審辦理流程用地預審辦理流程工作流程聯(lián)席會審議辦理規(guī)劃條件辦理授權批復立項核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體之前還需完成環(huán)評一、前期手續(xù)一、前期手續(xù)立項批復立項批復立項批復材料清單立項批復材料清單1、由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報、由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式告一式5份。份。2、城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見；、城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見；3、國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見；、

21、國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見； 4、環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的、環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見；審批意見；5、需要經區(qū)縣發(fā)展改革部門初審的，由項目所在地的、需要經區(qū)縣發(fā)展改革部門初審的，由項目所在地的區(qū)縣發(fā)展改革部門出具項目核準的初審意見。區(qū)縣發(fā)展改革部門出具項目核準的初審意見。6、其他應提交的材料。、其他應提交的材料。n許可時限：許可時限：20個工作日。個工作日。 工作流程聯(lián)席會審議辦理規(guī)劃條件辦理授權批復立項核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍一、前期手續(xù)一、前期手續(xù)交通評價交通評價

22、明確開發(fā)主體工作流程聯(lián)席會審議辦理規(guī)劃條件辦理授權批復立項核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體一、前期手續(xù)一、前期手續(xù)用地規(guī)劃許可用地規(guī)劃許可建設用地規(guī)劃許可證材料清單建設用地規(guī)劃許可證材料清單n1.建設項目規(guī)劃條件（土地儲備前期整理）及附圖（復印件）。n2.土地儲備機構的用地申請文件原件。n3.土地儲備機構填寫完整并加蓋單位印章的建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表。n4.土地儲備機構出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的建設項目法人授權委托書。n5.建設用地釘樁測量成果報告書（含建設用地釘樁通知書和釘樁坐標成果通知書原件。n6.測繪

23、單位按用地釘樁成果及繪圖要求繪制的地形圖（1/500或1/2000）5份 n辦理時限：辦理時限：20個工作日。個工作日。工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收 征地拆遷市政前期手續(xù)前期手續(xù)二、征地二、征地集體土地集體土地 概念概念n我國實行土地的社會主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動群眾集體所有二種形式。n集體土地是我國土地所有制的一種形式。 n集體土地是指農民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。n集體土地所有權的確認。集體土地所有權的確認。中華人民共和國土地管理法第十一條“農民集

24、體所有的土地，由縣級人農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權?！?國有土地和集體土地的區(qū)別國有土地和集體土地的區(qū)別n集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。 n集體土地使用權的主體為特殊民事主體，主要為集體經濟組織及其成員，集體經濟組織設立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可包括集體經濟組織以外的單位和個人。 集體土地使用權類型集體土地使用權類型n鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企事業(yè)集體土地使用權鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企事

25、業(yè)集體土地使用權n宅基地集體土地使用權宅基地集體土地使用權n農業(yè)用地集體土地使用權農業(yè)用地集體土地使用權（自留地、自留山的使用權）。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企事業(yè)集體土地使用權來源鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企事業(yè)集體土地使用權來源n第一，依法使用集體土地第一，依法使用集體土地n第二，第二，1982年以前通過與被用地單位簽訂協(xié)議使年以前通過與被用地單位簽訂協(xié)議使用的集體土地用的集體土地n第三，第三，1962年以前調用集體土地沒有退還的年以前調用集體土地沒有退還的n第四，第四，1982年以前農民集體自行使用本集體的土年以前農民集體自行使用本集體的土地地n第五，過去經有關領導批準或同意，并進行一定的第五，過去經有關領導批準

26、或同意，并進行一定的土地調整或補償的土地調整或補償的n第六，沿用已撤銷企、事業(yè)單位閑置的土地。第六，沿用已撤銷企、事業(yè)單位閑置的土地。 宅基地集體土地使用權來源宅基地集體土地使用權來源n第一，集體撥用第一，集體撥用n第二，私有宅基地轉來第二，私有宅基地轉來n第三，通過繼承、購買房產使用集體土地第三，通過繼承、購買房產使用集體土地農業(yè)用地集體土地使用權來源農業(yè)用地集體土地使用權來源n第一，與集體簽訂承包合同；第一，與集體簽訂承包合同；n第二，與原承包人（使用人）在集體參與下簽訂第二，與原承包人（使用人）在集體參與下簽訂轉包合同；轉包合同；n第三，承包開發(fā)利用集體四荒地（荒山、荒溝、第三，承包開發(fā)

27、利用集體四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）；荒丘、荒灘）；n第四，以拍賣、協(xié)議、招標等方式有償取得集體第四，以拍賣、協(xié)議、招標等方式有償取得集體荒地的開發(fā)、使用權?；牡氐拈_發(fā)、使用權。 征地概念征地概念n征地主要指國家出于公共利益的需要，按照法定程序強制征用農民集體所有土地，并根據補償標準一次性給予被征地者（包括土地所有權人、使用權人以及土地承包經營權的發(fā)包人、承包人、轉包人等）一定的貨幣補償，有的還須按照要求進行必要的就業(yè)安置。 n一般來說，只要是出于公共利益的需要，對于屬于農民集體所有的土地都可以進行強制征用。但是，我國為了保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地的行為。在征地過程中，征地的對象必須

28、符合城市規(guī)劃的規(guī)定。所有土地必須得到相關部門的批準方能征用。 n當征地的對象屬于基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃的、或者其它土地超過70公頃三種情況的，必須由國務院批準。不屬于這三類土地的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。 征地的批準程序征地的批準程序n以大型建設項目為例1、建設單位向區(qū)、縣政府地政部門提出建設用地申請。 2、區(qū)、縣政府地政部門審查后擬訂征用土地等方案。 3、經區(qū)、縣政府同意后逐級上報。 4、征用土地等方案依法由國務院或者市政府批準。 工作流程征地的實施程序征地的實施程序發(fā)布征地公告辦理征地補償登記擬訂征地補償安置方案確定征地補償安置方案實施征地補償

29、安置方案交付土地發(fā)布征地公告發(fā)布征地公告n（1）發(fā)布機關：區(qū)縣政府。 n（2）發(fā)布范圍：被征用土地所在地的村。 n（3）公告內容：批準征地機關、批準文號、征用土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業(yè)人員安置辦法、辦理征地補償的期限等。 n（4）發(fā)布后果：公告發(fā)布后搶栽、搶種的農作物或搶建的建筑物不列入補償范圍。 辦理征地補償登記辦理征地補償登記n（1）登記機關：征地公告指定的政府部門。 n（2）登記申請人：被征用土地的所有權人、使用權人。 n（3）登記期限：征地公告規(guī)定的期限。 （4）登記所需材料：土地權屬證書證書、地上附著物產權證明等文件。 n（5）不辦理登記的后果：不列入補償范圍。 擬訂

30、征地補償安置方案擬訂征地補償安置方案n（1）擬訂機關：區(qū)、縣政府土地部門會同有關單位。 n（2）擬訂根據：土地登記資料、現場勘測結果、經核對的征地補償登記情況、法律法規(guī)規(guī)定的征地補償標準。 n（3）方案內容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。 n（4）方案公告：區(qū)、縣政府土地等部門在被征用土地所在地的公告方案，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。n（5）報批：由區(qū)縣政府報市政府或國務院批準。 確定征地補償安置方案確定征地補償安置方案n確定和批準機關：區(qū)、縣政府（并報市政府有關部門備案）。實施征地補償安置方案實施征地補償安置方案n（1）組織實施機關：區(qū)縣級以上政府

31、地政部門。 n（2）費用支付：按照補償協(xié)議約定支付給被征地的單位和個人，未按規(guī)定支付費用的，被征地的單位和個人有權拒交土地。 土地交付土地交付n被征地單位和個人應當按規(guī)定的期限交付土地。征地補償費用項目征地補償費用項目 n 1、土地補償費：用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用而支付的一種經濟補償。 n2、安置補助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。 n3、青苗補償費：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。 n4、附著物補償費：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所

32、有人支付的一種補償費用。 征地補償標準數額征地補償標準數額n1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。 n2、土地被征用前3年平均年產值的確定（有關土地補償費、安置補助費的補償標準）：按當地統(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經物價部門認可的單價為準。 n3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍。 補償費用的管理、歸屬補償費用的管理、歸屬各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理： n1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助

33、費、集體所在的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理和使用。 n2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。 n3、安置補助費的歸屬、使用： （1）由農村集體經濟組織安置的，支付給農村集體經濟組織，由其管理和使用。 （2）由其他單位安置的，支付給安置單位。 （3）不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給安置人員個人或經被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。集體所有的補償費用的使用收益分配辦法：n1、在當地金融機構設立專戶存放。n2、使用情況公開，接受村民監(jiān)督。 n3、分配辦法經村民會議或村民代表會議過半數通過，報鄉(xiāng)政府備案。補償費用的管理、歸屬補償費用的管理、歸屬征地補償糾紛及解決方式

34、征地補償糾紛及解決方式n1、補償標準爭議先由縣級以上政府協(xié)調，協(xié)調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。 n2、補償費用分配糾紛 其性質為民事糾紛，當事人為村委會或農村集體經濟和村民，當事人可以通過民事訴訟解決。 n3、征地信息公開糾紛 屬于行政爭議，當事人可以通過行政復議和行政訴訟的方式解決。 征地批復辦理流程市住建委市住建委項目計劃通知書園林部門園林部門使用林地審核意見國土部門國土部門建設用地預審意見發(fā)展改革部門發(fā)展改革部門項目核準文件規(guī)劃部門規(guī)劃部門規(guī)劃意見書及附圖、釘樁坐標成果報告國土部門國土部門是否壓覆重要礦床的證明、地質災害危險性評估報告國土部門國土部門調整土地利用總體規(guī)劃用地單位

35、委用地單位委托測繪部門托測繪部門土地勘測定界，出具報告及附圖被征地單位被征地單位簽訂征地補償安置協(xié)議書農村集體經濟組農村集體經濟組織或村民委員會織或村民委員會就協(xié)議主要內容經民主程序形成書面決議鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會會征地情況調查表見下頁區(qū)縣國土分局區(qū)縣國土分局草擬一書四方案、填報建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表、出具土地利用現狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖等區(qū)縣人民政府區(qū)縣人民政府提出征地申請、擬訂一書四方案市國土局市國土局審核后依權限上報市政府或國務院市政府或國務院市政府或國務院批準征地繳納防洪費、征地補償款，持收據及相關文件，領取征地批復區(qū)縣國土分局區(qū)縣國土分局收到征地批準文件后在被

36、征地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村范圍內進行公告，公告時間不少于10個工作日農村集體經濟組織或村民委員會農村集體經濟組織或村民委員會確定應當轉非人員名單工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收 征地拆遷市政前期手續(xù)前期手續(xù)三、拆遷三、拆遷n拆遷往往在土地儲備開發(fā)總成本中占的比重最大，且是制約土地儲備開發(fā)周期的最關鍵因素，拆遷不僅僅是補償問題，往往還有許多社會問題夾雜其中。n根據適用的政策以及具體的拆遷行為不同，可分為城市房屋拆遷、集體土地房屋拆遷，前者適用北京市城市房屋拆遷管理辦法（簡稱87號令），后者適用北京市集體土地房屋拆遷管理辦法

37、（簡稱124號令）。n與87號令配套的住宅房屋拆遷評估為市場化評估；與124號令配套的為北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則，按房屋重置成新價進行補償。三、拆遷三、拆遷n1.拆遷申請階段包括暫停事項的申請和暫停事項的公示。n2.拆遷許可證申辦階段包括委托評估及拆遷、入戶調查、拆遷評估測算及拆遷實施方案編制、拆遷許可證的申辦。 n3.動遷實施階段包括發(fā)布拆遷公告、拆遷和評估公司現場辦公、協(xié)調和咨詢、簽署拆遷補償協(xié)議或提出裁決申請、房屋拆除。n4.拆遷結案拆遷的個階段拆遷的個階段暫停事項申請暫停事項公示委托評估、拆遷入戶調查拆遷評估、方案拆遷許可證申請拆遷公告拆遷公司現場辦公協(xié)調、咨詢簽屬拆遷補償協(xié)議房屋

38、拆除拆遷資料歸檔區(qū)建委拆遷科第一階段第二階段第三階段第四階段基準地價報批簽發(fā)評估通知書暫停事項批準評估公司拆遷公司根據情況調整報告區(qū)建委拆遷科拆遷人申請裁決調解并解釋政策區(qū)縣政府或法院調解不成申請強制執(zhí)行強制執(zhí)行順利拆遷的關鍵因素順利拆遷的關鍵因素拆遷補償不僅僅是一個經濟上的問題，還是一個社會問題，能否順利實施有以下幾個關鍵因素：n1.合理的拆遷補償政策，回遷安置方式;n2.宣傳工作，正確的輿論導向，被拆遷人對政策的知曉度; n3.政策執(zhí)行的一致性和連續(xù)性；n4.必要的強制措施;n5.優(yōu)秀、具有職業(yè)道德的拆遷和評估機構;n6.各部門、特別是鎮(zhèn)村的密切配合.工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征

39、地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收 征地拆遷市政前期手續(xù)前期手續(xù)土地儲備開發(fā)驗收土地供應四、市政建設（略）四、市政建設（略）工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收 征地拆遷市政前期手續(xù)前期手續(xù)土地儲備開發(fā)驗收土地供應五、土地儲備開發(fā)驗收（略）五、土地儲備開發(fā)驗收（略）土地儲備開發(fā)完成后，由市國土局組織有關部門對項目進行驗收工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收 征地拆遷市政前期手續(xù)前期手續(xù)土

40、地儲備開發(fā)驗收土地供應六、土地入市交易六、土地入市交易標紅色的工作日為政府流程時間，其他的因趕會等時間有彈性。從上圖可看出，入市交易的時間約需6個月。土 地土 地儲 備儲 備開 發(fā)開 發(fā)驗 收驗 收完畢完畢編制交編制交易方案易方案并報批并報批（3030）公告公告組織評組織評標標(10)(10)、掛牌報掛牌報價價審定審定地價地價并報并報市政市政府走府走程序程序(50)(50)受理（受理（5 5）簽定出簽定出讓合同讓合同(15)(15)該項工作可前置該項工作可前置土地土地評估評估報告報告的最的最終商終商定定分階段流程：土地入市交易審批程序及時間分階段流程：土地入市交易審批程序及時間（約（約6 6個

41、月）個月）土地入市交易流程土地入市交易流程申請入申請入市交易，市交易，上報政上報政府儲備府儲備土地和土地和入市交入市交易宗地易宗地規(guī)劃聯(lián)規(guī)劃聯(lián)席會討席會討論論通過聯(lián)席會審核同意后，通過聯(lián)席會審核同意后，需完成的入市前期工作：需完成的入市前期工作：1.直接入市項目辦理規(guī)劃直接入市項目辦理規(guī)劃意見書、用地預審、市政意見書、用地預審、市政咨詢、完成地上物拆除、咨詢、完成地上物拆除、交通評價等前期工作交通評價等前期工作2.土地儲備開發(fā)項目完成土地儲備開發(fā)項目完成立項、征地、拆遷、市政立項、征地、拆遷、市政建設等工作，辦理土地開建設等工作，辦理土地開發(fā)成本審計、一級開發(fā)驗發(fā)成本審計、一級開發(fā)驗收、規(guī)劃意見書變更、交收、規(guī)劃意見書變更、交通評價等入市前期工作。通評價等入市前期工作。 地價地價審核審核編制編制及報及報批招批招標、標、拍賣、拍賣、