土地分等定級復(fù)習(xí)重點(diǎn)

1、一、城鎮(zhèn)土地分等定級的任務(wù)與目的 分等是通過對影響城鎮(zhèn)土地利用效益的經(jīng)濟(jì)、 社會、 自然等各項因素的綜合分析， 揭示城鎮(zhèn) 之間土地利用效益的地域差異， 運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊， 評定城 鎮(zhèn)土地等。定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、 自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位、作用， 對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用效益的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級。 目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況， 科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地， 提高土地使用 效率， 為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施、 為土地估價、 征收土地稅費(fèi)和制訂 城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃、發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟(jì)杠

2、桿作用提供科學(xué)依據(jù)。 等反映城鎮(zhèn)之間土地利用效益的地域差異。等分層次進(jìn)行。對象： 城市市區(qū)、 建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的 土地。級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。級：綜合定級、分類定級。對象：土地 利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、 社會、 自然因素進(jìn)行綜合分析， 按差異劃分土 地級。分類定級指分別對影響城鎮(zhèn) 某類型用地 質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行分析， 按差異劃分各類型用地的級別； 分類定級一般有商業(yè)用地定級、 住宅用地定級、 工業(yè)用地定 級等。非農(nóng)業(yè)人口五十萬以上：綜合 + 分類。其他：綜合、必要時進(jìn)行分類。三、城鎮(zhèn)土地分等定級原

3、則1 綜合分析原則2 主導(dǎo)因素原則3 地域分異原則4 土地收益差異原則5 定量與定性分析結(jié)合原則 四、城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)方法1 、城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)途徑以 多因素綜合評價 為主，以 市場資料分析法 進(jìn)行檢驗。2 、影響城鎮(zhèn)土地等和級的因素（因子）選擇宜在因素（因子）體系基礎(chǔ)上，通過特爾菲法進(jìn)行選定。體系可通過 主成分分析 等方法進(jìn)行篩選 。3 、影響城鎮(zhèn)土地等和級的因素（因子）權(quán)重值應(yīng)采用特爾菲測定法、層次分析法、因素成對比較法 中的一種或多種進(jìn)行。4 、標(biāo)準(zhǔn)化處理： 位序標(biāo)準(zhǔn)化 或 極值標(biāo)準(zhǔn)化 。作用分計算：相對值法和距離遞減法）（0100分）作用分越高條件越好。5、定級單元劃分：

4、主導(dǎo)因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法 。6、 分等對象和定級單元的總分值計算：多因素加權(quán)分值求和法 。7、城鎮(zhèn)土地等和級的劃分：總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法或聚類分析法進(jìn)行。 城鎮(zhèn)土地級劃分還可采用 總分剖面圖法 進(jìn)行。8、反映城鎮(zhèn)土地利用效益的市場資料應(yīng)進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計分析處理，才能用于成果校核。城鎮(zhèn) 內(nèi)部土地收益測算采用典型抽樣測定、數(shù)理統(tǒng)計檢驗方法。9、城鎮(zhèn)土地分等定級成果 城鎮(zhèn)土地分等定級成果包括：文字報告、圖件、基礎(chǔ)資料匯編。第二部分 城鎮(zhèn)土地分等一、城鎮(zhèn)土地分等工作內(nèi)容a）城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作（明確任務(wù)、準(zhǔn)備表格、圖紙）和外業(yè)調(diào)查；b ）城鎮(zhèn)土地分等 因素選取、資料整理及定量化 ；c）城鎮(zhèn)分值

5、計算及等初步劃分；d）驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等；e）編制城鎮(zhèn)土地分等成果；f ）城鎮(zhèn)土地分等 成果驗收 ；g ）成果 應(yīng)用和更新 。二、城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)程序a） 建立 影響城鎮(zhèn)間土地等的 因素因子體系 ；b ） 確定 各因素因子的相應(yīng) 權(quán)重 ；c）分析因素因子的影響方式，建立評價標(biāo)準(zhǔn)；d ）對各城鎮(zhèn)因素因子的評價指標(biāo)值進(jìn)行 標(biāo)準(zhǔn)化處理 ，加權(quán)計算各城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的總分值， 并初步劃分城鎮(zhèn)土地 等；e） 驗證分等初步結(jié)果，制定分等基本方案， 開展意見征求，對城鎮(zhèn)土地等進(jìn)行 調(diào)整并定案；f）編制城鎮(zhèn)土地分等 成果圖件、報告和基礎(chǔ)資料匯編 。三、城鎮(zhèn)土地分等因素選擇城鎮(zhèn)土地分等因素是指

6、對城鎮(zhèn)土地等有重大影響， 并能體現(xiàn)城鎮(zhèn)間土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、 社會、自然條件，一般分成因素、因子兩個層次。（一）城鎮(zhèn)土地分等因素選擇范圍：表 A1 城鎮(zhèn)土地分等因素權(quán)重表因素選擇性因子評價指標(biāo)選擇性城鎮(zhèn)區(qū)位必選交通區(qū)位城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)必選城鎮(zhèn)對外輻射能力城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)備選城鎮(zhèn)集聚規(guī)模必選城鎮(zhèn)人口規(guī)模城鎮(zhèn)人口規(guī)模必選城鎮(zhèn)人口密度城鎮(zhèn)人口密度備選城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模城鎮(zhèn)二二產(chǎn)業(yè)增加值備選城鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入備選城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施必選道路狀況城鎮(zhèn)人均鋪裝道路面積必選供水狀況城鎮(zhèn)人均生活用水量備選供氣狀況城鎮(zhèn)氣化率備選排水狀況城鎮(zhèn)排水管道密度備選城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平備選城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果城鎮(zhèn)

7、單位用地二三產(chǎn)業(yè)增加值備選城鎮(zhèn)商業(yè)活動強(qiáng)度城鎮(zhèn)單位用地批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額備選城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度城鎮(zhèn)單位用地建設(shè)固定資產(chǎn)投資備選城鎮(zhèn)勞動力投入強(qiáng)度城鎮(zhèn)單位用地從業(yè)人員數(shù)備選區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平必選國內(nèi)生產(chǎn)總值國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合指數(shù)必選財政狀況地方財政收入綜合指數(shù)必選固定資產(chǎn)投資狀況全社會固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)必選商業(yè)活動社會消費(fèi)品零售總額綜合指數(shù)必選外貿(mào)活動外貿(mào)出口額綜合指數(shù)備選區(qū)域綜合服務(wù)能力科技水平專業(yè)技術(shù)人員比備選必選金融狀況人均年末銀行儲蓄存款余額必選郵電服務(wù)能力人均郵電業(yè)務(wù)量備選區(qū)域土地供應(yīng)潛力備選區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地備選區(qū)域人口密度區(qū)域人口密度備選城鎮(zhèn)土地分等因

8、素因子及其指標(biāo)說明城鎮(zhèn)范圍（城鎮(zhèn)人口）：縣級以上 城市市區(qū)（人口）；縣級市 市政府駐地和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)（人口）；縣城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)（人口）。區(qū)域范圍（區(qū)域人口）：縣級以上市區(qū)（人口）；縣級市市行政轄區(qū)（即市域） （人 口）；縣城縣域（人口）。城鎮(zhèn)用地面積：政府駐地的建成區(qū)面積。（二）城鎮(zhèn)土地分等因素選擇原則1、指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地利用效益有顯著影響，且能直接客觀地反映等的高低。2、指標(biāo)值有較大的變化范圍。3、對不同性質(zhì)城鎮(zhèn)的影響有較大的差異，其指標(biāo)能夠反映土地等差異。4、指標(biāo)反映當(dāng)前的土地利用發(fā)展趨勢，并對城鎮(zhèn)未來土地等產(chǎn)生影響。5、易通過統(tǒng)計資料獲取或易量化處理。（三）城鎮(zhèn)土地分等因素選擇方

9、法1、必須選擇有關(guān) 必選因素因子 。必要時可以根據(jù)實際情況在 備選因素因子中進(jìn)行篩選 。2、主要根據(jù) 特爾菲測定法 進(jìn)行，用 主成分分析方法 作為輔助手段來進(jìn)行篩選。（四）城鎮(zhèn)土地分等因素權(quán)重確定原則為：a） 權(quán)重值與因素 對土地利用效益影響的大小成正比，數(shù)值在0-1之間，各選定因素的權(quán)重值之和為 1 ；b） 因素所涉及的 因子數(shù)值在0-1之間，各選定因子對應(yīng)上層因素的權(quán)重值之和為1 ；c） 權(quán)重值可單獨(dú)選用 特爾菲測定法（多輪次專家打分）、因素成對比較法（兩兩比較）或?qū)哟畏治龇ù_定（判斷矩陣） ，也可以用特爾菲法結(jié)合其他兩種方法來確定。四、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理（一）城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查

10、的一般要求所收集的資料時限應(yīng)在 分等工作開展年度的前三年內(nèi) ；數(shù)據(jù)應(yīng)統(tǒng)一設(shè)定截止時限 ，應(yīng)以年為 統(tǒng)計時段 。同一因素因子的 數(shù)據(jù)口徑應(yīng)保持一致 。調(diào)查資料應(yīng) 填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中 。 調(diào)查工作應(yīng)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)填報、匯總的基礎(chǔ)上，進(jìn)行 必要的實地考察、補(bǔ)充校核工作 。（二）城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查內(nèi)容資料調(diào)查應(yīng)根據(jù)分等所涉及行政區(qū)域的情況， 收集相應(yīng)的各類統(tǒng)計年鑒、城市（鎮(zhèn)）建設(shè)統(tǒng) 計年報等。分等基本資料、區(qū)位、集聚規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施、用地投入產(chǎn)出水平、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域綜合服務(wù)能力 、 區(qū)域土地供應(yīng)潛力（三）城鎮(zhèn)土地分等資料整理城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理： 交通區(qū)位、對外輻射能力、其他指標(biāo)資料整理

11、階段， 將各城鎮(zhèn)的各因子的統(tǒng)計資料指標(biāo)經(jīng)過整理和簡單計算處理， 得到按規(guī)程要 求的指標(biāo)， 如人均值?；蛘吣骋蜃佑啥喾矫嬷笜?biāo)評價時， 根據(jù)一定的規(guī)則， 評價出一個綜合 指數(shù)?？傊?，整理得到的都是城鎮(zhèn)本身的指標(biāo)、指數(shù)（以分值形式表示 ） 。城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)反映城鎮(zhèn)交通區(qū)位的優(yōu)劣。統(tǒng)計所評價城鎮(zhèn)的各種對外交通手段基礎(chǔ)上，對城鎮(zhèn)所涉及的各種交通方式分別賦分 將城鎮(zhèn)各項得分累加起來，計算城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)。城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)反映城鎮(zhèn)對外輻射能力， 通過城鎮(zhèn) 貨運(yùn)總量 和客運(yùn)總量 兩項指標(biāo)來計 算：（3 ）其他指標(biāo)直接從相關(guān)資料中查取或經(jīng)過簡單計算得到。五、城鎮(zhèn)土地分等對象的因子分值計算該階段要將各城鎮(zhèn)整

12、理得到的指標(biāo)、 指數(shù)（分值形式） 經(jīng)過比較計算， 評級他們之間的優(yōu)劣， 其優(yōu)劣程度用城鎮(zhèn)因素因子得分值表示。計算得分值時， 每一個因素、 因子的各城鎮(zhèn)的指標(biāo)作為一個集合， 考察在該因素因子下每個 城鎮(zhèn)的水平高低，因此，套用公式計算后，該因素因子下，每個城鎮(zhèn)有了一個得分值。在因 素因子指標(biāo)值與土地等別呈正相關(guān)時，該因素因子指標(biāo)值最大的一個城鎮(zhèn)得分為 100 分， 最小的得分為 0 。（一）城鎮(zhèn)土地分等對象的因子分值計算的基本原則1、采用 位序標(biāo)準(zhǔn)化 和極值標(biāo)準(zhǔn)化 的方法，分別計算，分值在 0-100 。因子分值越大，影響 效果越佳。2、分等對象的因子評價指標(biāo)與其土地利用效益之間存在正相關(guān)和負(fù)相關(guān)

13、 的情況。正相關(guān)，指標(biāo)值越大，因子分值越大。呈負(fù)相關(guān)關(guān)系 的因子有： 區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素中的區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地。 其余因子與土地利用效益均呈正相關(guān)關(guān)系。（二）城鎮(zhèn)土地分等對象的因子分值的計算公式1、位序標(biāo)準(zhǔn)化： Yj=100 xZj/n2、 極值標(biāo)準(zhǔn)化： Yj=100 XF（j） X（Xj-Aj）/（MAX j-MIN j）（三）城鎮(zhèn)土地分等對象的因素因子分值計算六、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分（一）城鎮(zhèn)土地等初步劃分原則a）城鎮(zhèn)土地等按照綜合分值變化狀況劃分，不同土地等對應(yīng)不同的綜合分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序?qū)?yīng)于1、2、3n個等別值（n為正整數(shù)）；b ）任何 一個綜合分值只能對應(yīng)一個土地等 ；

14、c）按綜合分值和區(qū)域狀況確定23 個不同的分等初步方案 ,劃分結(jié)果填入表格中。（二）城鎮(zhèn)土地等初步劃分方法土地等根據(jù)綜合分值，一種或多種方法等的初步劃分：a） 數(shù)軸法 。將綜合分值點(diǎn)標(biāo)繪在數(shù)軸上，按土地利用效果的實際狀況，選擇點(diǎn)數(shù)稀少處 作為等間分界。b ）總分頻率曲線法。對綜合分值進(jìn)行頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實際 狀況，選擇 頻率曲線突變處 作為等間分界。七、城鎮(zhèn)土地分等成果校核與確定（一）城鎮(zhèn)土地分等成果校核的一般規(guī)定1 、城鎮(zhèn)土地分等成果的校核應(yīng)采用 市場資料分等校核 和聚類分析方法分等校核 中的一種或多種方法。2、 利用市場資料校核城鎮(zhèn)土地等時，應(yīng)保證參與校核的城鎮(zhèn)數(shù)

15、量占參加分等的城鎮(zhèn)總數(shù)50%以上。3、 利用聚類分析方法驗證城鎮(zhèn)土地等時，應(yīng)保證應(yīng)保證參與驗證的城鎮(zhèn)數(shù)量占參加分等的城鎮(zhèn)總數(shù)90%以上。（二） 城鎮(zhèn)土地等的調(diào)整與確定1、城鎮(zhèn)土地等調(diào)整與確定的原則城鎮(zhèn)土地等調(diào)整與確定應(yīng)遵循土地分等的原則要求。此外，還應(yīng)遵循以下原則：行政建制協(xié)調(diào)原則。城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則。近鄰平衡原則2、城鎮(zhèn)土地分等方案的制定（1）應(yīng)以多因素綜合評價的結(jié)果為主要依據(jù)。（2 ）對于多種方法劃分的等別一致的城鎮(zhèn)，即可以確定該城鎮(zhèn)的土地等。（3 ）對于多種方法劃分的等別不一致 的城鎮(zhèn)，采用多方案對比分析與專家咨詢結(jié)合的方法調(diào)整確定其土地等：a ）檢查分析各方法涉及資料的準(zhǔn)確性和樣本

16、點(diǎn)的數(shù)量、分布情況，分析各方法的結(jié)果產(chǎn)生差異的原因，對各方法的可靠性做出判斷。b ）將可靠性較低的方法結(jié)果剔除，將其余方法的結(jié)果對照列出，提交專家組進(jìn)一步判斷。c）可以采用多數(shù)方法相一致的土地等結(jié)果為依據(jù)，也可以采用專家咨詢投票的多數(shù)專家的口意見為依據(jù)，確定分等結(jié)果。（4 ）城鎮(zhèn)土地分等方案制定中，必要時應(yīng)對跨不同級別行政區(qū)域的城鎮(zhèn)進(jìn)行等別平衡，對屬縣級以上（不含縣級）城市市區(qū)范圍但空間上與主城區(qū)不相連的區(qū)政府駐地城鎮(zhèn)劃定等別。3、城鎮(zhèn)土地等的確定城鎮(zhèn)土地等的最終確定應(yīng)綜合考慮專家和下級土地行政主管部門的反饋意見。 在分等報告中應(yīng)說明城鎮(zhèn)土地等調(diào)整的依據(jù)和原因。八、城鎮(zhèn)土地分等報告及基礎(chǔ)資料匯

17、編的編制（一）城鎮(zhèn)土地分等報告： 工作報告、技術(shù)報告1、土地分等工作報告主要內(nèi)容總結(jié)城鎮(zhèn)土地分等工作情況， 包括人員組成、 進(jìn)度安排、 經(jīng)費(fèi)、 資料收集和整理、 技術(shù)運(yùn)用、 工作經(jīng)驗與存在問題等。2、城鎮(zhèn)土地分等技術(shù)報告主要內(nèi)容（1 ）城鎮(zhèn)土地分等對象及所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟(jì)和社會概況。（2 ）闡述城鎮(zhèn)土地分等的方法，包括確定分等因素因子體系及其權(quán)重確定、因素因子評價 指標(biāo)量化及標(biāo)準(zhǔn)化處理方法、 城鎮(zhèn)土地等初步劃分及校核方法、 城鎮(zhèn)土地等確定原則與方法、 城鎮(zhèn)土地分等技術(shù)處理過程中需要特殊說明的事項等。（3 ）城鎮(zhèn)土地分等成果。（4 ）城鎮(zhèn)土地等分析，包括土地等分布特點(diǎn)及規(guī)律、地域組合特點(diǎn)、差異

18、原因、區(qū)域內(nèi)城 鎮(zhèn)之間土地利用存在的主要問題等。（5 ）從土地管理的角度說明城鎮(zhèn)土地等與土地市場培育、城鎮(zhèn)地價之間的銜接，不同等城 鎮(zhèn)為土地有償使用服務(wù)的途徑等。（二）城鎮(zhèn)土地分等基礎(chǔ)資料匯編 城鎮(zhèn)土地分等基礎(chǔ)資料匯編是根據(jù)本規(guī)程技術(shù)方法的應(yīng)用要求， 對城鎮(zhèn)土地分等過程中涉及 的有關(guān)因素因子和市場資料的基本數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化整理， 歸檔成冊。 在應(yīng)用計算機(jī)技術(shù)進(jìn)行 土地分等時，允許采用基礎(chǔ)資料信息數(shù)據(jù)庫代替基礎(chǔ)資料匯編。城鎮(zhèn)土地分等基礎(chǔ)資料匯編主要內(nèi)容包括：a）分等對象所在區(qū)域的自然、社會和經(jīng)濟(jì)條件；b ）分等對象的因素因子評價指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)和經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理的數(shù)據(jù)。c）分等對象的市場資料數(shù)據(jù)。d）其

19、它與土地分等工作有關(guān)的文件、技術(shù)處理說明。第三部分 城鎮(zhèn)土地定級一、城鎮(zhèn)土地定級工作內(nèi)容a ）城鎮(zhèn)土地定級準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查； b ）城鎮(zhèn)土地定級因素資料整理及定量化； c）單元分值計算及土地級評定； d ）編制城鎮(zhèn)土地級別圖及量算面積；e）城鎮(zhèn)土地級的邊界落實及分宗整理； f ）編寫城鎮(zhèn)土地定級報告； g ）城鎮(zhèn)土地定級成果驗收； h ）成果歸檔和資料更新。二、城鎮(zhèn)土地定級的技術(shù)程序a）建立城鎮(zhèn)土地定級的因素體系；b）確定各因素的權(quán)重值；c）計算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對照表; d ）劃分城鎮(zhèn)土地定級單元；e ）計算單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計算總分值，按總分的

20、分布排列和實際情況，初步劃 分土地級；f ）進(jìn)行土地收益測算或市場交易價格定級，對初步劃分的土地級進(jìn)行驗證和調(diào)整；g ）編制城鎮(zhèn)土地定級圖件、報告和基礎(chǔ)資料匯編。三、城鎮(zhèn)土地定級因素選擇定級因素指對土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會、自然條件。 （二）城鎮(zhèn)土地定級因素選擇原則確定的因素應(yīng)同時滿足 :，選擇a）因素指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地定級 有較顯著的影響；因素指標(biāo)值有較大的變化范圍 的因素 對不同區(qū)位的影響有較大的差異 。b）不同類型的土地定級應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級因素 。（一）城鎮(zhèn)土地定級因素選擇范圍1、綜合定級因素選擇范圍包括：表1 城鎮(zhèn)土地綜合定級因素表繁華程度交通條件基本

21、設(shè)施狀況環(huán)境條件疋級 因 素商 服 繁 華 影 響 度道路 通 達(dá) 度公 交 便 捷 度對 外 交 通 便 利 度基礎(chǔ)設(shè) 施宀完善 度公 用 設(shè) 施宀完備度環(huán)境 質(zhì) 量 優(yōu) 劣 度綠地 覆 蓋 率自 然 條 件 優(yōu) 劣 度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.2 0.40.1 0.30.1 0.30.03 0.22、商業(yè)用地定級因素選擇范圍包括:表2 商業(yè)用地土地定級因素表繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況人口狀況疋級 因 素商 服 繁 華 影 響 度道路 通 達(dá) 度公 交 便 捷 度基礎(chǔ)設(shè)施宀完善度人口 密 度選擇性必選至少一種必選必選備選重要性順序12或

22、33或24權(quán)重范圍0.250.450.25 0.050.25 0.050.2 0.13、住宅用地定級因素選擇范圍包括: 表3 住宅用地土地定級因素表基本設(shè)施狀況交通條件環(huán)境條件繁華程度人口狀況疋級 因 素基礎(chǔ)設(shè) 施宀完善度公 用 設(shè) 施 宀 完 備 度道路 通 達(dá) 度公 交 便 捷 度對 外 交 通 便 利 度環(huán)境 質(zhì) 量 優(yōu) 劣 度綠地 覆 蓋 度商 服 繁 華 影 響 度人口 密 度選擇性必選至少必選一種備選至少必選一種備選備選重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重范圍0.2 0.40.2 0.30.150.250.1 0.20.050.14、工業(yè)用地定級因素選擇范圍包括: 表4 工業(yè)用

23、地土地定級因素表交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚效益疋級 因 素道路 通 達(dá) 度對 外 交 通 便 利 度基礎(chǔ)設(shè) 施宀完善度自 然 條 件 優(yōu) 劣 度產(chǎn)業(yè)集聚影響 度選擇性必 選備 選重要性順序1234權(quán)重范圍0.2 0.40.2 0.30.1 0.20.05 0.01四、城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查（一）城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查的一般要求1、 外業(yè)調(diào)查、收集到的資料，要 按實地位置標(biāo)注到定級工作輔助圖或底圖上；2、 利潤、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進(jìn)行，要求近期連續(xù)三年以上 資料；3、抽樣或斷面調(diào)查，每種類型要有 足夠樣本；4、 外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中，數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位

24、。（二）城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查內(nèi)容繁華程度、交通條件、基本設(shè)施狀況、環(huán)境條件、社會歷史及人口 、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地定級校核、其它資料室外定位和臨街單位進(jìn)深調(diào)查五、城鎮(zhèn)土地定級資料整理及量化（一）地定級資料整理及量化的基本要求a）檢查所選擇的定級因素的資料齊備狀況，資料不足時，必須進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查；b ）將與各因素有關(guān)的各設(shè)施、商服中心、抽樣點(diǎn)及有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)注在工作底圖上；c）應(yīng)根據(jù)綜合定級和分類定級的具體要求整理資料，分別確定各因素、因子的權(quán)重，選擇 和確定因素、因子的作用分值衰減公式。d ）各種設(shè)施的作用系數(shù)應(yīng)參照確定因素權(quán)重的方法進(jìn)行，也可用層次分析法把權(quán)重和作用 系數(shù)一并確定；e）

25、各因素指標(biāo)均按相對值衡量。在指標(biāo)值中對規(guī)?；蚣墑e的最高值，距離最近或狀況 的最優(yōu)值賦予相對高分，其余指標(biāo)按相對大小作用分依次遞減；f）若因素的指標(biāo)值只在一定范圍內(nèi)對土地定級起作用，因素得分計算只應(yīng)在該范圍內(nèi) 進(jìn)行。凡高于或低于該范圍的指標(biāo)值，按該范圍內(nèi)的最高值或最低值看待；g）各城鎮(zhèn)可根據(jù)實際情況分別按空間距離、道路距離、耗時距離等量測、整理出有關(guān)的距 離數(shù)據(jù)。（二）定級因素量化的一般方法：分面狀因素和點(diǎn)、線狀因素兩大類進(jìn)行（三）繁華程度資料整理：商服繁華影響度體現(xiàn)。（四）交通條件資料整理：道路通達(dá)度、公交便捷度（五）基本設(shè)施資料整理（六）環(huán)境條件資料整理（七）人口狀況資料整理（八）產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)

26、模資料整理六、城鎮(zhèn)土地定級單元分值計算與級別評定（一）城鎮(zhèn)土地級劃分的工作步驟 城鎮(zhèn)土地級劃分的工作步驟如下：a ）定級單元劃分；b）單元內(nèi)定級因素分值計算；c）土地級的初步劃分；d ）土地級差收益計算或市場交易價格定級以及相關(guān)修正；e）土地級的實地驗證及確定。（二）城鎮(zhèn)土地定級單元劃分1、定級單元定級單元是評定土地級的 基本空間單位 ，單元內(nèi)部 土地特性 和區(qū)位條件基本一致 。除采 用網(wǎng)格法 劃分單元外， 定級單元邊界由線狀地物或權(quán)屬界線組成 。2、定級單元劃分原則單元劃分的原則如下：a ）單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致，同一單元內(nèi)的同一主要因素分值差異必須小于100/ （n+1 ）（n

27、為擬劃分的土地級別數(shù)） ；b ）單元面積確定在 5-25 公頃之間。 在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡量取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可 適當(dāng)放大。 當(dāng)采用 計算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行定級 并按網(wǎng)格法直接劃定單元時， 劃分的單元面積應(yīng)不大 于 0.25 公頃；c）劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性；d ）商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元；e） 商業(yè)用地定級時，城鎮(zhèn)主要的商服繁華街道，應(yīng)按臨街兩側(cè)相對應(yīng)的進(jìn)深，劃分為條狀 單元；f） 住宅用地定級時，應(yīng)以居住小區(qū)和居住組團(tuán)為單元，保持其完整性，單元面積不宜過??； g ）工業(yè)用地定級 時，可以 交通道路為單元界線。3

28、、定級單元邊界定級單元之間的界線按以下順序優(yōu)先采用：a） 定級底圖上依比例尺表示的自然線狀地物；b）鐵路 ；c）交通道路 （具有商業(yè)、娛樂等多重作用的道路除外） ；d）權(quán)屬界線 或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線；e）行政區(qū)劃界線 ；f ）其它地物。4 、定級單元劃分方法 主導(dǎo)因素 判定法 疊置法 動態(tài)網(wǎng)格法 網(wǎng)格法（四）城鎮(zhèn)土地級的初步劃分1 、城鎮(zhèn)土地級的劃分要求a）評定每個定級單元的因素及數(shù)目必須相同，各單元內(nèi)因素的權(quán)重分值及作用分應(yīng)填 入表格，求取各單元總分：nPj=刀 FjXWii=1式中： Pj j 單元的土地總分值；Fij j單元的i因素分值，i=1 , 2，n ;Wi i 因素的權(quán)重

29、；n 定級因素的個數(shù)。b ）土地級按總分值變化狀況劃分，不同的土地級對應(yīng)不同的總分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣 的順序分別對應(yīng)于1、2、3、n個級別值（n為正整數(shù)）;c）任何一個總分值只能對應(yīng)一個土地級；d ） 土地級數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模、復(fù)雜程度和定級類型而定，并將劃分結(jié)果和單元劃分狀況填入表格；表 土地定級級別數(shù)目表城市規(guī)模 定級類型 、大城市中等城市小城市以下綜合定級510級47級35級商業(yè)用地定級612級59級47級住宅用地定級510級47級35級工業(yè)用地定級48級35級24級e）在圖上對相同級別的相鄰單元勾畫連塊，初步得到各土地級。采用計算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級時，將總分處于同一總分區(qū)間

30、的單元填充相同顏色，并繪制單元總分等值線圖或影像圖，作為劃分土地級別的參考圖，初步得到各土地級；f）按總分和城鎮(zhèn)狀況確定 12個不同的劃分級別方案。2、城鎮(zhèn)土地級的劃分方法a ）總分?jǐn)?shù)軸確定法。以總分值點(diǎn)繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇數(shù)點(diǎn)稀少處為級間分界。b ）總分頻率曲線法。對總分值作頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級間分界?？偡制拭鎴D法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實際情況， 以剖面線的波谷和波峰的中間部位作為級間分界。這里的分界是單元的總得分值。 （五）城鎮(zhèn)土地級的驗證 城鎮(zhèn)土地級的校核有城鎮(zhèn)土地級差收益測算和市場交易價格定級

31、兩種方法。 商業(yè)用地定 級時，宜通過高級商務(wù)集聚區(qū)來修正土地級別。1、城鎮(zhèn)土地級差收益測算校核 級差收益測算作為土地初步定級的校核手段。計算步驟為 : a ）分別計算每級土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級收益值；b）以同一行業(yè)的各級收益值與最低級收益值相減，得到各級收益差；c）扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級差收益；d ）對土地級差收益進(jìn)行方差檢驗、調(diào)整，使檢驗值差異顯著。土地級差收益滿足土地 收益級間差異大于級內(nèi)差異原則。2 、市場交易價格定級校核在土地市場發(fā)達(dá)、 土地交易案例多的城鎮(zhèn)， 根據(jù)各類型用地市場交易樣點(diǎn)地價劃分土地級別，作為土地初步定級的校核

32、手段之一。工作步驟為：a）按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價相近劃分各類用地的均質(zhì)地域；b ）按城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，對均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的樣點(diǎn)地價進(jìn)行統(tǒng)計、檢 驗、分析、比較、計算，得出各均質(zhì)地域平均地價；c）對各均質(zhì)地域平均地價進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計分析，確定各土地級相對應(yīng)的平均地價區(qū)間；d） 在圖上對處于同一土地地價區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域勾畫連塊，得到各類用地的土地級。3、商業(yè)用地定級中的高級商務(wù)集聚區(qū)修正 對形成高級商務(wù)集聚區(qū)的特大城市和大城市，應(yīng)考慮高級商務(wù)集聚對商業(yè)用地級別的影響， 根據(jù)各區(qū)域高級商務(wù)集聚規(guī)模作用分的高低，對相應(yīng)區(qū)域的土地級別進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。（1 ）高級商務(wù)集聚規(guī)模指數(shù)計算高級商務(wù)集聚

33、規(guī)模主要由金融保險業(yè)、 高檔寫字樓、 高級賓館等高級商務(wù)集聚產(chǎn)生效益。 根 據(jù)有關(guān)的高級商務(wù)集聚職能， 劃定高級商務(wù)集聚區(qū)域， 并計算各區(qū)域的高級商務(wù)集聚規(guī)模指 數(shù)。按高級商務(wù)集聚區(qū)域為單元，采用單位面積金融保險業(yè)、高檔寫字樓、高級賓館等的數(shù)量、 級別、建筑面積、年營業(yè)額、年租金、高級賓館的床位數(shù)等指標(biāo)值，按下式計算高級商務(wù)集 聚規(guī)模指數(shù)。Ii= 100 XXi/ X max（2 ）高級商務(wù)集聚作用分計算和作用分值表編制 高級商務(wù)集聚作用分計算公式為 :Ei= 100 X（| i-I min ）/（I max -I min ）（六）土地級的確定和實地校核 初步劃分的土地級須在實地校核和驗證，

34、并參考級差收益測算結(jié)果及市場交易價格定級結(jié)果 對土地級的范圍、邊界、級別進(jìn)行修訂調(diào)整。1 、土地級調(diào)整和確定的原則 ：a）土地級別高低與土地相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系基本一致；b）級之間應(yīng)漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大；c）各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地價應(yīng)具有明顯差異并呈正向級差；d ）保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性；e ）邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。2、綜合定級土地級的確定 在多因素綜合評價法定級結(jié)果的基礎(chǔ)上，采用級差收益測算法和市場價格定級方法進(jìn)行驗 證、調(diào)整，確定綜合定級土地級。3 、商業(yè)用地定級土地級的確定在多因素綜合評價法定級結(jié)果的基礎(chǔ)上， 采用級差

35、收益測算法和市場價格定級方法進(jìn)行 驗證、調(diào)整，并參照高級商務(wù)集聚區(qū)的驗證結(jié)果，確定商業(yè)用地定級的土地級。4、住宅用地定級土地級的確定在多因素綜合評價法定級結(jié)果的基礎(chǔ)上， 采用市場價格定級方法進(jìn)行驗證、 調(diào)整， 確定 住宅用地定級的土地級。5、工業(yè)用地定級土地級的確定對于城市中心區(qū)或城市規(guī)劃中不允許布置工業(yè)用地的區(qū)域， 不參與工業(yè)用地級別劃定。 定級 中應(yīng)調(diào)查此類區(qū)域，并在圖上勾繪范圍。在多因素綜合評價法定級結(jié)果的基礎(chǔ)上，采用級差收益測算法和市場價格定級方法進(jìn)行校 核、調(diào)整，確定工業(yè)用地定級的土地級。七、城鎮(zhèn)土地定級圖件編制及面積量算 （略）八、城鎮(zhèn)土地級的邊界落實及分宗整理（略）九、城鎮(zhèn)土地定

36、級報告及基礎(chǔ)資料匯編的編制（略）第四部分 城鎮(zhèn)土地分等定級成果驗收、更新與應(yīng)用（三）單元內(nèi)定級因素的分值取得用空白單元圖疊置在各作用分值圖上， 選擇以下方法對單元內(nèi)定級因素的分值進(jìn)行取值和計算 :a）以單元所包含的因素等分線 平均值代表單元分值；b ）以單元跨越的不同分值區(qū)的 面積加權(quán)平均分 代表單元分值；c）以單元幾何中心點(diǎn)的分值代表單元分值。當(dāng)單元面積較大時，不能采用此法；d ）以單元各轉(zhuǎn)折點(diǎn)、明顯變化點(diǎn)的平均分值代表單元分值；e）綜合運(yùn)用上述方法，計算分值；f ）采用計算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級時，呈點(diǎn)、線狀分布的定級因素對單元中心點(diǎn) 的作用分值按相應(yīng)衰減公式直接計算， 面狀因素直接

37、讀取單元中心點(diǎn)所在指標(biāo)區(qū)域的作用分 值。1 、 單元內(nèi)商服繁華度分值計算按商服繁華度分值圖取樣和計算，直接得到單元分值。2、單元內(nèi)交通條件的分值計算（1 ）單元內(nèi)道路通達(dá)度分值計算A、單元內(nèi)各級道路通達(dá)作用分獲取同時存在多種道路類型影響時，取單元內(nèi)的最高作用分值。B、通達(dá)系數(shù)確定 含支路以上道路的單元計算道路通達(dá)的方向數(shù)，無支路以上道路的單元計算通往道路的方向數(shù)，從而確定單元的通達(dá)系數(shù)。1、 分等 基本資料 涉及： 城鎮(zhèn)年末常住人口、非農(nóng)人口、農(nóng)業(yè)人口；轄區(qū)或轄域總?cè)丝?、農(nóng)業(yè)人口； 城鎮(zhèn)建成區(qū)面積；轄區(qū)或轄域土地總面積。2、 城鎮(zhèn) 區(qū)位 資料涉及：a）城鎮(zhèn)所在區(qū)域的區(qū)域交通圖件；經(jīng)過城鎮(zhèn)的干線

38、、支線鐵路的條數(shù)、干線、非干線公路的數(shù)量和等級，港口年吞吐量，機(jī)場等級，高速公路數(shù)量；b ）城鎮(zhèn)全年客運(yùn)總量、貨運(yùn)總量。3 、 城鎮(zhèn) 集聚規(guī)模 資料涉及：城鎮(zhèn)人口密度；城鎮(zhèn)全年國內(nèi)生產(chǎn)總值、三次產(chǎn)業(yè)的分產(chǎn)業(yè)增加值；c）城鎮(zhèn)全年工業(yè)銷售收入。4 、 城鎮(zhèn) 基礎(chǔ)設(shè)施 資料涉及：a）城鎮(zhèn)年末鋪裝道路面積；b ）城鎮(zhèn)全年人均生活用水量；c）城鎮(zhèn)氣化率或城鎮(zhèn)用氣人口總數(shù)（包括人工煤氣、天然氣、石油液化氣）；d ）城鎮(zhèn)排水管道總長度。5、城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平 資料涉及：城鎮(zhèn)全年二、三產(chǎn)業(yè)的增加值；b ）城鎮(zhèn)全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售額；C）城鎮(zhèn)全年建設(shè)固定資產(chǎn)投資額；d ）城鎮(zhèn)全年全部從業(yè)人員數(shù)。6 、

39、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 資料涉及：全年國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、 3-5 年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率；b ）全年地方財政收入、人均地方財政收入、 3-5 年內(nèi)地方財政收入年均增長率；c）全年全社會固定資產(chǎn)投資額、人均全社會固定資產(chǎn)投資；d ）全年社會消費(fèi)品零售總額、人均社會消費(fèi)品零售總額、 3-5 年內(nèi)社會消費(fèi)品零售總額年 均增長率；e ）全年外貿(mào)出口額、人均外貿(mào)出口額。7 、 區(qū)域綜合服務(wù)能力 資料涉及：年末專業(yè)技術(shù)人員總數(shù)；b ）居民年末儲蓄存款余額；C）全年郵電業(yè)務(wù)總量；8 、 區(qū)域土地供應(yīng)潛力 資料涉及：區(qū)域年末耕地總面積、區(qū)域人口密度。繁華程度資料的收集與調(diào)查a）商業(yè)服務(wù)業(yè)以下簡稱商

40、服中心的數(shù)量、位置、范圍；b）商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營項目、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積等；c）必要時了解商業(yè)功能種類數(shù)，商服中心功能完備率、專業(yè)商店數(shù)及商服建筑物的建筑密度及樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。2、交通條件資料的收集與調(diào)查a）與道路狀況有關(guān)的路網(wǎng)分布、道路類型、級別標(biāo)準(zhǔn)、長度、寬度、車流量等數(shù)據(jù)；b）與公共交通狀況有關(guān)的公共汽車、地鐵線路及站點(diǎn)分布、車流量及?？看螖?shù)等；c）與城鎮(zhèn)間交通狀況有關(guān)的交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布等。道路狀況資料不足時， 道路類型、 寬度及車流量數(shù)等按斷面做補(bǔ)充調(diào)查， 即選擇有代表性的 典型路段做斷面，實地量測道路寬度，確定道路類型，測定在規(guī)定時段內(nèi)的車流量。3、基

41、本設(shè)施狀況資料的收集與調(diào)查基本設(shè)施包括電力、 供水、 排水、 供氣、 供熱、 電訊等基礎(chǔ)設(shè)施和中小學(xué)、 幼兒園、 托兒所、 醫(yī)院、診所以及除商業(yè)中心以外的副食、糧油、煤店、郵電所、浴池等公用服務(wù)設(shè)施。（1）基礎(chǔ)設(shè)施資料收集的范圍包括：基礎(chǔ)設(shè)施的類型、數(shù)量、分布、投資等狀況；基礎(chǔ)設(shè)施的技術(shù)水平、規(guī)模、級別等；b）基礎(chǔ)設(shè)施的保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣。資料不足時，須在實地進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。（2）公用服務(wù)設(shè)施資料收集的范圍包括 :a）公用服務(wù)設(shè)施類型、數(shù)量、分布等；b）公用服務(wù)設(shè)施的技術(shù)水平、規(guī)模、級別、服務(wù)水平和服務(wù)范圍等；資料不足時，須在實地進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。4、環(huán)境條件資料的收集與調(diào)查a）各類污染狀況、分布狀況和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)等環(huán)境評價資料等；b ）地形、工程地質(zhì)、水文和氣候等條件；c）公園、綠地的位