自以來歷次物業(yè)管理示范項目檢評容易出現(xiàn)的問題及解決辦法

1、歷次示范項目檢評歷次示范項目檢評容易出現(xiàn)的問題及解決辦法容易出現(xiàn)的問題及解決辦法 第一部分第一部分 對標準的理解及創(chuàng)優(yōu)準備對標準的理解及創(chuàng)優(yōu)準備標準修訂：標準修訂： “優(yōu)秀優(yōu)秀”與與“示范示范”的差別的差別標準要求標準要求: 更高、更細和更嚴更高、更細和更嚴標準實施：統(tǒng)籌安排，依計劃、按步驟進行標準實施：統(tǒng)籌安排，依計劃、按步驟進行標準理解：適宜、靈活和注重管理風險標準理解：適宜、靈活和注重管理風險一 準確理解，切合實際，合理運用（做到真實、嚴格、準確）參評目的及組織實施的思路參評目的及組織實施的思路1、總體介紹住宅小區(qū)：八大項59條，大廈：九大項89條，工業(yè)園：九大項91條。2、基本條件五個

2、最基本的條件：建設(shè)規(guī)劃、規(guī)模、入住率、國家示范的時限要求，制度建設(shè)、責任事故、經(jīng)確認的重大投訴。3、標準的介紹二、統(tǒng)籌計劃，合理安排，精心準備參評目的及組織實施的思路參評目的及組織實施的思路1、理解標準，專人負責2 、編制目標，確定格式3 、分工明確，責任到人，精心準備， 完整清晰4 、校對復查，統(tǒng)一裝訂，集中管理5 、模擬考評，發(fā)現(xiàn)不足，及時整改三、實例分析講解參評目的及組織實施的思路參評目的及組織實施的思路1、資料的內(nèi)容是齊全的，但仍然不夠精簡，從目錄中看出現(xiàn)重復的內(nèi)容。2、部分環(huán)節(jié)的資料還不夠細，如新標準增加了對應急處理、弱電系統(tǒng)都加強了，但我們的資料還不夠充分。3、對標準每冊內(nèi)容的編排

3、有欠科學的地方，沒有形成循序漸進。參評目的及組織實施的思路參評目的及組織實施的思路4、存在標準理解、標題命名及內(nèi)容不相識。5、將迎檢資料與原始資料嚴重混淆。6、對于ISO9001：質(zhì)量管理體系標準與考評驗收標準 缺乏有機的結(jié)合。三、實例分析講解第二部分第二部分考評中發(fā)現(xiàn)較為普遍存在的現(xiàn)象和問題考評中發(fā)現(xiàn)較為普遍存在的現(xiàn)象和問題一、環(huán)境方面（一）天面1、天面私搭亂建或其它違規(guī)現(xiàn)象。2、天面地漏應安裝隔網(wǎng)，普遍存在衛(wèi)生死角。3、危及人身安全的防范措施不足。4、產(chǎn)權(quán)定位和消防要求。（二）外立面1、空調(diào)冷凝水沒有集中收集。2、空調(diào)安裝不統(tǒng)一，陽臺封閉不統(tǒng)一。3、外墻清洗不及時，污跡影響觀瞻的現(xiàn)象。4、

4、防盜網(wǎng)等影響外立面觀瞻的問題。5、外立面排污、排糞等管網(wǎng)的定期清洗（疏）問題 。一、環(huán)境方面（三）垃圾處理1、無生活垃圾房，臨時收集處出現(xiàn)異味、蚊蟲現(xiàn)象。2、垃圾的分類問題。3、日產(chǎn)日清問題。（四）“四害”問題1、排水渠生蚊蟲。2、滅鼠措施，毒餌的定點投放安置問題。3、滅“四害”的措施不足。4、生活水池沒有加蚊蟲隔紗網(wǎng)。5、共有部位和自有部位齊抓共管問題一、環(huán)境方面（五）地下車庫1、地下車庫集水渠（井）無定期清疏。2、車庫存放雜物。3、車庫地面的衛(wèi)生，油污的存在。4、車場的交通指示不清。5、人防與車庫共用的問題（六）車輛管理1、崗位記錄欠規(guī)范，車場出入的登記缺少。2、小區(qū)道路交通標識缺乏。3、

5、小區(qū)道路的限速及人車混流的安全提示缺乏。一、環(huán)境方面（七）標識1、危及人身安全的標識、提示牌欠缺。2、游泳池的水深、嚴禁跳水、潛水等提示、警示牌欠缺。3、消防通道的標識欠缺、消防設(shè)施的檢查和提示欠規(guī)范。4、管道流向的標識欠缺。5、標識牌的制作、張貼和管理混亂或臨時性問題。（八）綠化1、綠化地內(nèi)容易出現(xiàn)垃圾。2、綠化植物的長勢，架空層陰生植物的合理處理。3、公益性標識牌欠缺，修剪造型存在問題。一、環(huán)境方面（九）消防1、樓層的消防疏散圖不夠清晰。2、滅火器材放置在地面。3、抽問消防應急處理的程序，保安員回答不夠完整、清晰。4、天面消防門上鎖，消防疏散通道堵塞的問題。5、消防栓上鎖。6、消防設(shè)施的管

6、理和定期檢驗不夠。7、消防通道的占用。8、消防聯(lián)動系統(tǒng)的檢查。9、培訓及實戰(zhàn)檢驗存在的問題一、環(huán)境方面（十）其他1、高空花盆擺放的問題。2、電梯轎廂內(nèi)無監(jiān)控攝像頭、安全使用規(guī)則、禁煙標志等。3、沙井的處理。4、寵物、家禽的飼養(yǎng)問題。5、施工現(xiàn)場的管理普遍存在問題。對二次裝修的管理存在問題。6、業(yè)委會的問題。7、保安員上崗證問題。8、業(yè)主門口、公共通道擺放物品的問題。9、廣告牌的管理，支架存在安全隱患。二、資料方面1、綜合匯報不完整，缺項，如綠化面積，車位數(shù)量。2、維修資金的建立及續(xù)籌普遍存在問題。3、權(quán)屬清冊不完善（物業(yè)管理用房、遺漏等）。4、缺首層平面圖。（注意平面圖繪制要求）5、員工培訓不

7、到位，特別是應急培訓不足，記錄不全。6、崗位工作記錄不全，如非辦公時間人員出入的登記不全。二、資料方面7、沒有形成定期的消防演習制度。8、外包合同的監(jiān)管內(nèi)容不明確，合同約定不夠嚴謹。9、二次供水清洗次數(shù)及清洗人員的健康證問題。10、應急預案缺乏。應急培訓不到位。11、投訴處理與意見征詢和整改的記錄及資料不齊全。12、設(shè)備設(shè)施臺帳建立問題。小結(jié)：迎檢資料應該是日常管理服務的經(jīng)典，驗證管理服務過程控制的可追溯依據(jù)，應該真實、準確和動態(tài)管理，切忌做假和臨時補充。三、設(shè)備方面1、標識不清晰。2、發(fā)電機房的實操犯錯誤，非值班人員不能操作。3、配電房的模擬圖標識不清。4、崗位職責、操作規(guī)程要上墻。5、絕緣工具未按規(guī)定定期做檢驗。6、高壓房的保養(yǎng)。三、設(shè)備方面7、電梯機房沒有警戒線。8、公共設(shè)備設(shè)施應編號，建臺帳。9、水泵房的噴淋及開關(guān)位置應打到自動狀態(tài)。10、對配電房的電容器自動補償不重視。11、開關(guān)柜的分閘指示燈不亮。12、氧氣房缺故障處理的程序，有些不清晰，無禁煙火標識。三、設(shè)備方面13、地下層的滲漏問題。14、設(shè)備保養(yǎng)計劃漏項