北京造價專題研究沙龍祝常紅實(shí)用教案

1、別墅停車(tng ch)方式地上(d shn)地下(dxi)半地下集中分戶車庫車位按建筑屬性按停置高度按組織方式道路臨時停車其它機(jī)械停車第1頁/共20頁第一頁，共21頁。圖示地上(d shn)，車庫，雙位地上(d shn)，架空，車位半地下(dxi)，車庫地上，車棚，車位地下，車庫，集中停車地上，集中，車位第2頁/共20頁第二頁，共21頁。比較(bjio)造價(zoji)產(chǎn)權(quán)(chn qun)客戶購買成本地上分戶車庫半地上分戶車庫地下集中車庫地上分戶車位有有無無計(jì)算建筑面積，承擔(dān)售價按照地上建安成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，磚混結(jié)構(gòu)約1100元/平米，短剪結(jié)構(gòu)約1300-1500元/平米基本按照地下室建安成本

2、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，注意防水及排水，造價略高，每平米約增加200-300元/平米按照地下室建安成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，注意防水及排水，較高消防要求（通風(fēng)、水電設(shè)備、通道等），且車位單位面積較大，造價較高，約2300-2500元/平米基本無造價，占用院落空間地上集中車位基本無造價，少量綠化及硬質(zhì)鋪裝成本，約300-500元/平米，可計(jì)入綠化和室外成本，但占用綠化面積，降低環(huán)境品質(zhì)無計(jì)算建筑面積，承擔(dān)售價不計(jì)算建筑面積，但成本計(jì)入售價，根據(jù)開發(fā)商策略，一般名義上為贈送不計(jì)算建筑面積，一般名義上為贈送，占用院落空間不計(jì)算建筑面積，一般需要租用第3頁/共20頁第三頁，共21頁。龍湖(ln h)滟瀾山停車案例停車方式地下集

3、中( jzhng)停車車位比設(shè)置2車位/戶銷售方式贈送對規(guī)劃影響全地下停車，除外環(huán)道路外，車行與步行系統(tǒng)完全分流，節(jié)約大量土地進(jìn)行綠化，同時也對建筑的排步形式有一定限制；步行(bxng)系統(tǒng)地面車行系統(tǒng)地下車行系統(tǒng)第4頁/共20頁第四頁，共21頁。示意(shy)庭院(tngyun)至車庫入口車庫(ch k)至庭院入口地下車庫第5頁/共20頁第五頁，共21頁。剖面示意地下車庫與下沉(xi chn)庭院的關(guān)系建筑前庭園地下車庫下沉庭園入戶橋步行系統(tǒng)組團(tuán)綠化步行系統(tǒng)龍湖滟瀾山地下停車及宅間景觀(jn un)系統(tǒng)剖面圖從二層向組團(tuán)綠化(lhu)看下沉庭院下沉庭院到車庫入口第6頁/共20頁第六頁，共21

4、頁。地下行/停車體系需要(xyo)注意問題造價提高：防潮、防水、排水、消防、結(jié)構(gòu)、單位面積、回填土與浮圖等；權(quán)屬及使用(shyng)管理：不易產(chǎn)權(quán)分割；物業(yè)對使用(shyng)用途進(jìn)行規(guī)定；適用范圍： 建設(shè)用地自然標(biāo)高低于周邊道路標(biāo)高，直接利用自然高差； 需要結(jié)合地下車庫配建人防的項(xiàng)目(xingm)； 高端項(xiàng)目(xingm)，且景觀環(huán)境要素產(chǎn)生極大溢價的項(xiàng)目(xingm)；第7頁/共20頁第七頁，共21頁。龍湖滟瀾山停車體系(tx)在其他案例中的應(yīng)用青島既墨香根溫泉項(xiàng)目第8頁/共20頁第八頁，共21頁。龍湖滟瀾山停車體系在其他案例中的應(yīng)用青島既墨香根溫泉(wnqun)項(xiàng)目剖面圖第9頁/共20頁

5、第九頁，共21頁。龍湖滟瀾山停車體系在其他案例中的應(yīng)用青島既墨香根溫泉(wnqun)項(xiàng)目地下(dxi)道路出入口地下(dxi)道路出入口第10頁/共20頁第十頁，共21頁。住宅層數(shù)與經(jīng)濟(jì)性建筑物層數(shù)（高度(god)）對造價的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同 居住建筑按層數(shù)分類1N=1-3層為低層住宅，如別墅；2N=4-6層為多層住宅，如排屋；3N=7-9層為中高層住宅，中高層還是歸屬多層；4N10層為高層，10層是多層與高層的分界層數(shù)；5N11層俗稱小高層，含第12層躍層，歸屬高層建筑。6居住建筑以層數(shù)劃分多層與高層：（1）N9層為多層。（包括底層設(shè)置(shzh)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的住宅），執(zhí)

6、行“建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范”；（2）N10層為高層（包括首層設(shè)置(shzh)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的住宅），執(zhí)行“高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范”7居住建筑以層數(shù)劃分高層一二類：（1）N19層為一類，（含高級住宅）；（2）N=1018層為二類普通住宅。第11頁/共20頁第十一頁，共21頁。設(shè)一個樓梯的條件 N9層的塔式住宅(zhzhi)，建筑面積500m2；N9層的單元式宿舍，S/層300m2，且每層人數(shù)30人；N18層的塔式住宅(zhzhi)，建筑面積650m2，每層8戶，且設(shè)有一座防煙樓梯間和消防電梯。應(yīng)設(shè)封閉樓梯間的條件N=1011層，單元式住宅(zhzhi)當(dāng)設(shè)一個安全出口時，但各單元樓梯應(yīng)在屋頂連通；N11層

7、的通廊式住宅(zhzhi)；N=1218層的單元式住宅(zhzhi)；H24m的高層裙房；應(yīng)設(shè)防煙樓梯間的條件N10層的塔式住宅(zhzhi)；N11層的通廊式住宅(zhzhi)；N18層塔式住宅(zhzhi)，每層8戶，建筑面積650m2，當(dāng)設(shè)一個樓梯和消防電梯時；N19層的單元式住宅(zhzhi)；H24m塔式高層采用剪刀樓時、或正壓送風(fēng)；H32m，人/層10人高層廠房（或設(shè)室外樓梯）；H32m的二類建筑（單元式或通廊式住宅(zhzhi)除外）；H50m的一類高層建筑，（含所有一類建筑）；住宅層數(shù)與經(jīng)濟(jì)性建筑物層數(shù)（高度）對造價的影響(yngxing)，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同 第

8、12頁/共20頁第十二頁，共21頁。普通住宅臨界(ln ji)層數(shù) 從建筑消防要求上講 ：普通民宅層數(shù)的臨界點(diǎn)為6層、9層、12層、18層、33層、80層以上；其高度的臨界點(diǎn)為24米、32米、50米、100米、250米（H250m的建筑暫稱為特殊高層 ，H250m的建筑，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)采取特殊防火措施，須作專題研究。） 從預(yù)算定額中建筑物超高費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用上講：其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，7-9層為一個費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。 從結(jié)構(gòu)形式上講：6層以下常采用磚混結(jié)構(gòu)，10層以下的建筑可以采用框架結(jié)構(gòu)或

9、現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)，10 層以上的建筑常選擇框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，而30 層以上的建筑宜選擇框筒結(jié)構(gòu)體系等。 就樁基而論樁間距(jin j)有個最低要求，其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距(jin j)為一個標(biāo)準(zhǔn)；7至12層樁間距(jin j)為一個標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。第13頁/共20頁第十三頁，共21頁。常用的建筑結(jié)構(gòu)與建安成本(chngbn)測算取值層數(shù)層數(shù)常用結(jié)構(gòu)常用結(jié)構(gòu)建安成本（元建安成本（元/ /平米）平米）1-3磚混900-1000短支剪力墻1300-15004-6磚混900-1000短支剪力墻1300-15007-9磚混900-1100短支剪力墻

10、1300-150010-17混凝土剪力墻1800-210018-33混凝土剪力墻2300-2700第14頁/共20頁第十四頁，共21頁。電梯(dint)的分類普通住宅電梯(dint)速度一般選擇在1.5-1.75m/s之間，超高層電梯(dint)速度一般選擇在3m/s以上；高度在60米左右的建筑，宜選用速度為每秒1米的消防電梯(dint)；高度在90米左右的建筑，宜選用速度為每秒1.5米的消防電梯(dint)。 1 按用途分類 1.1 乘客電梯, 為運(yùn)送乘客設(shè)計(jì)的電梯，要求有完善的安全設(shè)施以及一定的轎內(nèi)裝飾。 1.2 載貨電梯, 主要為運(yùn)送貨物而設(shè)計(jì), 通常有人伴隨的電梯。 1.3 醫(yī)用電梯,

11、 為運(yùn)送病床、擔(dān)架、醫(yī)用車而設(shè)計(jì)的電梯，轎廂具有長而窄的特點(diǎn)。 1.4 雜物電梯, 供圖書館、辦公樓、飯店運(yùn)送圖書、文件、食品等設(shè)計(jì)的電梯。 1.5 觀光(gunggung)電梯, 轎廂壁透明，供乘客觀光(gunggung)用的電梯。 1.6 車輛電梯, 用作裝運(yùn)車輛的電梯。 1.7 船舶電梯, 船舶上使用的電梯。 1.8 建筑施工電梯, 建筑施工與維修用的電梯。 1.9 其它類型的電梯，除上述常用電梯外，還有些特殊用途的電梯，如冷庫電梯、防爆電梯、礦井電梯、電站電梯、消防員用電梯等。 2 按速度分類 電梯無嚴(yán)格的速度分類，我國習(xí)慣上按下述方法分類。 2.1 低速梯，常指低于1.00m/s速度

12、的電梯。 2.2 中速梯，常指速度在1.002.00m/s的電梯。 2.3 高速梯，常指速度大于2.00m/s的電梯。 2.4 超高速，速度超過5.00m/s的電梯。 第15頁/共20頁第十五頁，共21頁。住宅(zhzhi)層數(shù)與電梯設(shè)置普通住宅乘客電梯(dint)七層及以上住宅或住戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上必須設(shè)置電梯(dint)。 老年人建筑宜為三層及三層以下，四層及四層以上應(yīng)設(shè)電梯(dint)。設(shè)置乘客電梯(dint)數(shù)量（與層數(shù)N相關(guān)內(nèi)容）aN11層小高層住宅設(shè)1臺；bN12層高層住宅不應(yīng)小于2臺，其中宜配置1臺能容納擔(dān)架的電梯(dint)；cN24層高層住宅，每層住4

13、0人時，應(yīng)設(shè)3臺；dN35層高層住宅，每層住 40人時，應(yīng)設(shè)4臺；消防電梯(dint)高層建筑的一類公共建筑、塔式住宅、十二層及十二層以上的單元式住宅和通廊 式住宅、高度超過32米的其它二類公共建筑，應(yīng)設(shè)消防電梯(dint)。對于高層民用建筑的主體部分，樓層面積不超過1500平方米時，應(yīng)設(shè)置一臺消防電梯(dint)；超過1500平方米，不足4500平方米時，應(yīng)設(shè)置兩臺消防電梯(dint)；每層面積超過4500平方米時，應(yīng)設(shè)置三臺消防電梯(dint)。 第16頁/共20頁第十六頁，共21頁。常用(chn yn)電梯品牌1 三菱電梯 (上海三菱電梯有限公司,中國最大電梯制造企業(yè)(qy)之一) 2

14、奧的斯OTIS電梯 (奧的斯電梯有限公司,世界最大的電梯企業(yè)(qy)之一) 3 日立HITACHI (日立電梯(中國)有限公司,中國最大的電梯企業(yè)(qy)之一) 4 通力KONE電梯 (1910年芬蘭,通力集團(tuán)是世界最大的電梯企業(yè)(qy)之一) 5 迅達(dá)電梯 (1874年瑞士,瑞士迅達(dá)集團(tuán),世界最大的電梯企業(yè)(qy)之一) 6 東芝Toshiba (東芝電梯集團(tuán),世界最大的電梯企業(yè)(qy)之一) 7 富士電梯 (日本富士電梯集團(tuán)) 8 廣日電梯 (廣州廣日電梯工業(yè)有限公司) 9 富士達(dá)電梯 (華升富士達(dá)電梯有限公司) 10 蒂森電梯 (蒂森電梯有限公司,德國三大電梯制造商之一) 第17頁/共2

15、0頁第十七頁，共21頁。關(guān)于電梯價格的介紹(jisho)電梯的價格主要和載重量、速度、層站、品牌等有關(guān) 載重量電梯載重量越大，價格越高，住宅乘客電梯一般選擇500kg500kg、800kg800kg或1000kg1000kg，公共建筑一般選擇1000kg1000kg和1500kg1500kg；速度速度越高，價格越高，住宅電梯速度一般在1-2m/s1-2m/s的中速梯；層站所謂層站，就是電梯停靠(tngko)(tngko)的地點(diǎn)，每層只能有一個站，但可以設(shè)置不停，層站越多，電梯價格越高；測算取值電梯價格包含設(shè)備價格、運(yùn)輸還有安裝和一年的免費(fèi)保修服務(wù) ；11層小高層普通住宅的乘客電梯，國際品牌約30萬元/部，國內(nèi)品牌約25萬；以28層的電梯來說用進(jìn)口的價格在35-40萬左右/部，在此基礎(chǔ)上，每加高一層，價格提高0.8萬-1.2萬 ，國產(chǎn)的大約30萬左右 ；多層（6層以內(nèi)）普通住宅的乘客電梯，每部約12-15萬，以一梯2戶計(jì)算，每增加一部(y b)電梯，每戶約增加1-1.5萬元的造價；普通家庭可選擇無機(jī)房液壓電梯解決內(nèi)部垂直交通問題，一般選擇載重量300kg，0.2-0.3m/s，價格在10-13萬左右；第18頁/共20頁第十八頁，共21頁。The End.Thanks.第19頁/共20頁第十九頁，共21頁。感謝您的觀賞(gunshng)第20頁/共20頁