《物業(yè)管理實務》第十一章講義

1、第十一章 財務管理物業(yè)管理實務內(nèi)容結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理房屋及設施設備管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理承接查驗 物業(yè)入伙 裝修管理風險管理財務管理檔案管理人力資源管理應用文書物業(yè)招投標客戶管理物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務合同一 大綱要求1、考試目的本部分的考試目的是要測試應考人員對物業(yè)管理企業(yè)的財務管理，物業(yè)管理項目的財務管理，酬金制、包干制與物業(yè)服務費的測算編制，住宅專項維修資金以及相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。2、基本要求掌握：物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用、稅費和利潤，物業(yè)服務費成本(支出)構(gòu)成。熟悉：物業(yè)管理項目財務管理，酬金制與包干制的內(nèi)容，物業(yè)服務費核算要點及方法，住

2、宅專項維修資金的作用、來源及管理。了解：酬金制和包干制的財務特征。一 大綱要求二 內(nèi)容結(jié)構(gòu)章 節(jié)主要知識點第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的財務管理業(yè)務收入、成本費用和稅費、利潤第二節(jié) 物業(yè)管理項目的財務管理概述、類型第三節(jié) 物業(yè)管理酬金制、包干制與物業(yè)服務費用的測算編制酬金制與包干制物業(yè)服務費用第四節(jié) 住宅專項維修資金概念、作用、來源、管理三 知識學習財務管理，是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應結(jié)合國家有關(guān)文件精神，結(jié)合自身的特點，制訂切合實際的財務管理目標，科學進行財務管理組織設計，有效執(zhí)行各項財務管理制度，并熟練運用財務管理技巧，確保物業(yè)管理活動的正常進行

3、。 三 知識學習有關(guān)文件物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定 物業(yè)服務收費管理辦法 住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法國家稅務總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 國家稅務總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知 三 知識學習1、物業(yè)管理企業(yè)財務管理營業(yè)收入管理；成本和費用管理；利潤管理；三 知識學習物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入營業(yè)收入的內(nèi)容營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。三 知識學習主營業(yè)收入：物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入。物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入

4、、物業(yè)大修收入 三 知識學習物業(yè)管理收入：物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。物業(yè)經(jīng)營收入：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入。物業(yè)大修收入：物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。三 知識學習其他業(yè)務收入：物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 三 知識學習比較：主營業(yè)收入中的物業(yè)經(jīng)營收入：經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人提供的房屋建筑物（房屋出租

5、）和共用設施（停車場、游泳池、球場）取得的收入。其他營業(yè)收入中的商業(yè)用房經(jīng)營收入：利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營收入。三 知識學習營業(yè)收入的管理：營業(yè)收入管理的主要問題是收入的確認；物管企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應當經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物管企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人簽訂付款合同或協(xié)議的，根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。三 知識學習物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費營業(yè)成本的內(nèi)容直接人工費、直接材料費、間接

6、費用。直接人工費：物管企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費：物管企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。三 知識學習營業(yè)成本的內(nèi)容間接費用：企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。三 知識學習成本費用的管理實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。 物管企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設施設備支付的有償費用計入營業(yè)成本

7、，支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。 物管企業(yè)對物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用中。 三 知識學習成本費用的管理物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0.3-0.5計提壞賬準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。 三 知識學習物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務支出的內(nèi)容及管理物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。物業(yè)管理企

8、業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務支出。 三 知識學習物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅三 知識學習物業(yè)管理企業(yè)利潤物業(yè)管理企業(yè)利潤的構(gòu)成營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算三

9、知識學習物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算主營業(yè)務利潤：主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額； 其他業(yè)務利潤：其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額； 補貼收入是指國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。 物業(yè)服務企業(yè)的下列收入中，屬于主營業(yè)收入的有（ ）。A. 商業(yè)用房經(jīng)營收入B. 物業(yè)管理收入 C. 物業(yè)經(jīng)營收入 D. 物業(yè)大修收入 E. 房屋中介代銷手續(xù)費收入【正確答案】BCD【典型考題多選題】物業(yè)管理收入主要包括（ ）。A.物業(yè)管理費收入B.停車場收入C.超市的經(jīng)營收入D.有償特約服務收入E.物業(yè)租賃及經(jīng)營收入【正確答案】AD【

10、典型考題多選題】三 知識學習2、物業(yè)管理項目的財務管理物業(yè)管理項目機構(gòu)財務管理概述物業(yè)管理項目財務管理指在一個獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務主體所進行的以物業(yè)服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。三 知識學習基本職能定期編制通用的財務報表和專用的服務費用收支報表；定期向其所屬的上級財務主管部門和全體業(yè)主分別報告物業(yè)管理項目總體財務狀況、財務變動狀況、經(jīng)營成果信息和服務費用收支情況。三 知識學習基本特點既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性。受物管企業(yè)的行政管理和業(yè)務指導，物管

11、企業(yè)又不能隨意調(diào)集、挪用和將服務費據(jù)為已有；酬金制條件下財務管理受業(yè)主的監(jiān)督，但業(yè)主又不能直接干預物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務工作。三 知識學習物業(yè)管理項目財務管理的類型獨立核算：在機構(gòu)設置上一般都設有財務部或?qū)Ｂ殨嫼统黾{員，物業(yè)管理企業(yè)對其財務權(quán)限給予一定的限制。 非獨立核算：各項目管理單位的會計核算集中在企業(yè)，按物業(yè)管理項目進行分別核算，各項目管理單位只負責各項費用的收取和部分費用的直接支出。三 知識學習3、酬金制、包干制與物業(yè)服務費的測算編制酬金制與包干制物業(yè)服務費：物管企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費

12、用。物業(yè)服務費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價三 知識學習物業(yè)服務費用酬金制在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。三 知識學習酬金制的優(yōu)點對業(yè)主而言，物業(yè)服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不相符的情況，保護了業(yè)主合法權(quán)益；對物管企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。三 知識學習物業(yè)服務費用包干制由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 物管企業(yè)自主經(jīng)營

13、、自負盈虧、風險自擔、結(jié)余歸己。業(yè)主對物管企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務進行監(jiān)督。三 知識學習包干制的優(yōu)點對業(yè)主而言，物業(yè)服務費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化；對物管企業(yè)而言，物業(yè)項目管理服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。三 知識學習酬金制和包干制的財務特征會計主體酬金制：物管項目是獨立的會計主體，各物管項目應獨立建賬、獨立核算。包干制：物管項目的會計主體是物管企業(yè)，物管項目可以獨立核算，也可納入企業(yè)統(tǒng)一管理。三 知識學習酬金制和包干制的財務特征收入采取酬

14、金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費。 三 知識學習酬金制和包干制的財務特征成本費用物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。 人工成本占總成本的比例較高。 物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預測性較強。三 知識學習物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素應區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調(diào)節(jié)價。 應根據(jù)物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和要求，科學測算確定物業(yè)服務成本。 三 知識學習物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素物管企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物管項目機構(gòu)用物業(yè)服務費購置的固定資產(chǎn)折舊

15、均應納入到物業(yè)服務費的測算中。 物業(yè)管理屬微利性服務行業(yè)，物業(yè)服務費的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤。三 知識學習物業(yè)服務費成本（支出）構(gòu)成管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 三 知識學習物業(yè)服務費成本（支出）構(gòu)成辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。三 知識學習物業(yè)服務費編制的依據(jù)收入的編制：根據(jù)收費標準和可收

16、費的管理面積。支出的編制依據(jù)：管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本。指常規(guī)物業(yè)管理服務中的人員計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔綠化計劃等。編制測算時，應根據(jù)實施這些計劃所需人工、物料、能耗等成本費用進行測算。 物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃。可比照以往每年實際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務成本。三 知識學習物業(yè)服務費核算要點及方法確定服務費成本構(gòu)成的注意事項詳細，盡可能具體；全面，不要漏項；測算依據(jù)準確，不用或少用估值。 收集原始數(shù)據(jù)物業(yè)服務費的測算三 知識學習物業(yè)服務費的測算由各部門或相關(guān)人員分別測算各單項費用。各單項費用加總后得物業(yè)服務支出（成本）總額；加上物業(yè)管理酬金（酬金制）或法定稅費及利潤（包

17、干制）后得出物業(yè)服務費總額。以物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務費標準。 【典型考題多選題】實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟效益與其（ ）緊密相關(guān)。A管理服務B . 成本控制C . 經(jīng)營運作能力D . 職工數(shù)量E . 提取比列【正確答案】ABC 物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素有（ ）。A. 物業(yè)的不同性質(zhì)和特點B.物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和要求C.固定資產(chǎn)的折舊D.做到收支平衡，略有結(jié)余E.物業(yè)管理人員素質(zhì)【正確答案】ABCD【典型考題多選題】三 知識學習4、物業(yè)管理專項維修資金專項維修資金的概念與來源專項維修資金由業(yè)主或使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備

18、保修期滿后的大修、更新、改造。專項維修資金屬業(yè)主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。三 知識學習專項維修資金的來源法規(guī)規(guī)定的費用物業(yè)服務費結(jié)轉(zhuǎn)的費用業(yè)主大會中決定分攤的費用業(yè)主共有物業(yè)的收益社會捐贈或政府撥款的費用三 知識學習法規(guī)規(guī)定的費用住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法在銷售商品房時，購房者應當按購房款23%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20，高層住宅不低于售房款的30，該部分專項維修資金屬售房單位所有。三 知識學習物業(yè)服務費結(jié)轉(zhuǎn)的費用物業(yè)服務費在運行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會同意設定一定比例納入專項維修資金。三 知識學習業(yè)主大會中決定分攤的費用根據(jù)物業(yè)維護保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。業(yè)主共有物業(yè)的收益社會捐贈或政府撥款的費用三 知識學習專項維修資金的管理專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)