新形勢下的房地產(chǎn)融資

1、成都萬融股權(quán)投資基金管理有限公司成都萬融股權(quán)投資基金管理有限公司新形勢下的房地產(chǎn)融資中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)（ 2008年-2011年）年份2008年2009年2010年2011年資金總額（億）38146571287249483246國內(nèi)貸款（億）7257112931254012564利用外資（億）726470796814自籌資金（億）15081179062670534093其他資金（億）合計15082274593245435775定金及預(yù)收款9286159141902021610個人按揭貸款3573840392118360房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變動趨勢（ 2008年-2011年）0100002

2、0000300004000050000600007000080000900002008年2009年2010年2011年其他資金 合計自籌資金利用外資國內(nèi)貸款年份貸款（包括企業(yè)貸款和個人按揭貸款）占總資金比例自籌資金占總資金比例2008年28.39%39.53%2009年34.48%31.34%2010年30.00%36.84%2011年25.13%40.96%房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問題受國家信貸政策影響，項目開發(fā)貸款及個人按揭貸款等銀行貸款大量收縮，通過傳統(tǒng)的、單一的融資渠道已無法滿足企業(yè)發(fā)展需求企業(yè)自籌資金比例增加，除銀行外的社會融資渠道逐漸成為主要資金來源國家政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資維持高壓嚴(yán)控

3、，上市融資、信托貸款等渠道門檻逐漸提高嚴(yán)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)該何去何從融資方式直接融資、間接融資社會融資渠道基金、信托、融資租賃、保險、小額貸、資產(chǎn)管理房地產(chǎn)融資模式（1）-企業(yè)融資之“委貸”基金委貸模式基金管理公司合伙企業(yè)管理人投資人有限合伙普通合伙銀行委貸托管融資方委貸本息支付委貸模式解析委托貸款模式有法律支持，并已在實踐中成熟運用；委貸模式下，銀行內(nèi)審不要求企業(yè)四證齊全等，更適應(yīng)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)各階段的融資需求；可以適用于抵押物（例如土地使用權(quán)）根據(jù)地方登記機(jī)關(guān)的要求無法抵押給非金融機(jī)構(gòu)的情況。房地產(chǎn)融資模式（2）-企業(yè)融資“委貸+股權(quán)（+股東借款）”佳兆業(yè)模式基金管理公司合伙企

4、業(yè)管理人投資人有限合伙普通合伙銀行委貸托管委貸本息支付融資方股權(quán)收讓股東借款佳兆業(yè)模式解析委貸2.0版股權(quán)受讓更多的是加強(qiáng)風(fēng)控股東借款作為夾層融資方案，是為了解決財務(wù)報表負(fù)債率問題房地產(chǎn)融資模式（3）-股權(quán)投資“開發(fā)”管理人普通合伙 受讓股權(quán)合伙企業(yè)或有限責(zé)任公司投資人基金管理公司開發(fā)企業(yè)股權(quán)投資模式解析典型的股權(quán)投資基金模式。受讓的股權(quán)有三種處理方式： 等待項目開發(fā)完或出售后進(jìn)行清算，獲利退出（虧損自擔(dān)）；如項目公司有銷售，即以股權(quán)溢價回轉(zhuǎn)方式退出，此為通常模式；等待公司上市等，獲得股市爆發(fā)性增長后，退出。房地產(chǎn)融資模式（4）-售房式融資基金管理公司合伙企業(yè)開發(fā)公司投資人商品房買賣及備案到期

5、解除合同售房式融資模式解析以開放公司取得預(yù)售許可證為前提；以低于市場價50%的價格簽訂商品房買賣合同并備案，作為主要的風(fēng)控措施；若一次性購房過多，買賣關(guān)系可能會被認(rèn)定為借貸關(guān)系。已有實際案例。房地產(chǎn)融資模式（5）-回租式融資租賃融資租賃公司開發(fā)公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓融資租賃回租式融資租賃模式解析可適用于開發(fā)企業(yè)的持有型資產(chǎn)盤活須關(guān)注第一次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記及稅費問題如果所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，有法律上的瑕疵，須通過協(xié)議條款的設(shè)置降低風(fēng)險企業(yè)融資擔(dān)保方式常見的、被投資者廣為接受的擔(dān)保方式土地使用權(quán)抵押股權(quán)質(zhì)押股東及實際控制人連帶責(zé)任擔(dān)保關(guān)聯(lián)方擔(dān)保信用保險結(jié)語房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，應(yīng)當(dāng)發(fā)掘多元化融資渠道，最大限度的利用金融杠桿，保證資金來源，預(yù)防資金斷鏈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，已