物業(yè)服務企業(yè)的機構設置

1、1-2：物業(yè)服務企業(yè)的機構設置物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務范圍與機構設置5/12/2022模塊1-2 物業(yè)服務企業(yè)的機構設置1 1、物業(yè)服務企業(yè)的組織形式；、物業(yè)服務企業(yè)的組織形式；2 2、物業(yè)服務企業(yè)的機構設置情況；、物業(yè)服務企業(yè)的機構設置情況；3 3、物業(yè)服務企業(yè)各部門工作職能劃分。、物業(yè)服務企業(yè)各部門工作職能劃分。5/12/2022知識準備知識準備 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)是指依法成立、具備專門資質并是指依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。業(yè)管理相關活動的經濟實體。5/12/2022 物業(yè)服務企業(yè)

2、的設立程序和資質管理物業(yè)服務企業(yè)的設立程序和資質管理物業(yè)服務企業(yè)的設立程序物業(yè)服務企業(yè)的設立程序可行性研究可行性研究 創(chuàng)造完備的自身條件創(chuàng)造完備的自身條件 注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照申請資質，領取資質證書申請資質，領取資質證書5/12/2022 申請資質申請資質 新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起3030日內，持相關文件向工商注冊所在地直轄市、設日內，持相關文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質 。 領取資質證書領取資質證書 新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等

3、級按照最低等級新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。核定，并設一年的暫定期。5/12/2022 資質管理資質管理 物業(yè)服務企業(yè)資質等級：分為一、二、三級。物業(yè)服務企業(yè)資質等級：分為一、二、三級。 各資質等級物業(yè)服務企業(yè)的條件各資質等級物業(yè)服務企業(yè)的條件5/12/2022 各資質等級物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務范圍各資質等級物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務范圍 一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接3030萬平方米以下的萬平方米以下的住宅項目和住宅項目和8 8萬平方米以下的非住宅項

4、目的物業(yè)管萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務；三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接理業(yè)務；三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接2020萬平方萬平方米以下住宅項目和米以下住宅項目和5 5萬平方米以下的非住宅項目的萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。物業(yè)管理業(yè)務。5/12/2022 物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質等級，在申請之日前一年內物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的理活動的; ; 將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)

5、務一并委托將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的給他人的; ; 挪用專項維修資金的；挪用專項維修資金的； 擅自改變物業(yè)管理用房用途的；擅自改變物業(yè)管理用房用途的； 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；共用設施用途的； 擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；主共同利益的；5/12/2022擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的；物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房物業(yè)服務合同終止時，

6、不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的和有關資料的; ;與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；通，以不正當手段謀取中標的；不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經查證屬實不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經查證屬實的；的；超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的；超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的；出租、出借、轉讓資質證書的；出租、出借、轉讓資質證書的；發(fā)生重大責任事故的。發(fā)生重大責任事故的。（三）（三）事業(yè)部制事業(yè)部制（二）（二）直線職能制直線職能制（一）（一）直線制直線制（四）（四）矩陣制矩陣制物業(yè)服務企業(yè)的組織形式 經理經理服務部

7、主任服務部主任維修部主任維修部主任組組長長組組長長組組長長組組長長組組長長組組長長（1 1）主要優(yōu)點：領導能夠集指揮和職能于）主要優(yōu)點：領導能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時。一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時。（2 2）主要缺點：要求領導者通曉各種專業(yè)）主要缺點：要求領導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。知識，具備多方面的知識和技能。公司經理公司經理職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構小區(qū)物管機構小區(qū)物管機構小區(qū)物管機構小區(qū)物管機構小區(qū)物管機構小區(qū)物管機構職能人員職能人員職能人員職能人員作業(yè)組作業(yè)組作業(yè)組作業(yè)組職能人員職能人員職能人員職

8、能人員作業(yè)組作業(yè)組作業(yè)組作業(yè)組 各級主管人員直接指揮，職能機構是參謀，職能機構對各級主管人員直接指揮，職能機構是參謀，職能機構對直線部門起監(jiān)督指導作用。直線部門起監(jiān)督指導作用。（1 1）主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，）主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業(yè)服務企業(yè)。管理綜合性強的物業(yè)服務企業(yè)。（2 2）主要缺點：機構人員較多，成本較高；）主要缺點：機構人員較多，成本較高；橫向協(xié)調困難，容易造成扯皮，降低工作橫向協(xié)調困難，容易造成扯皮，降低工作效率。效率。住宅服務事業(yè)部住宅服務事業(yè)部租賃經營事業(yè)部租賃經營事業(yè)部

9、職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構小區(qū)物小區(qū)物管機構管機構小區(qū)物小區(qū)物管機構管機構租賃部租賃部經營部經營部公司經理公司經理職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構按產品、地區(qū)或市場將公司按產品、地區(qū)或市場將公司分為幾個相對獨立的事業(yè)部。分為幾個相對獨立的事業(yè)部。（1 1）主要優(yōu)點：）主要優(yōu)點：1 1、強化了決策機制，使強化了決策機制，使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務；2 2、能調動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主能調動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性動性；3 3、促進了內部的競爭促進了內部的競爭，提高了公司

10、，提高了公司的效率和效益；的效率和效益；4 4、有利于復合型人才的考、有利于復合型人才的考核培養(yǎng)。核培養(yǎng)。（2 2）主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調困難，）主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調困難，機構重疊，人員過多。機構重疊，人員過多。總經理總經理項目部項目部項目部項目部項目部項目部職能部職能部職能部職能部職能部職能部（1 1）主要優(yōu)點：）主要優(yōu)點：1 1、加強了各職能部門之、加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；2 2、有利于調動各方面工作積極性，解決處理有利于調動各方面工作積極性，解決處理各自責任范圍的問題；各自責任范圍的問題；3 3、具有較強的機動、具有較強的機動性和適應性。性和適應性。（2 2）主要缺點：）主要缺點：1 1、組織結構的穩(wěn)定性較、組織結構的穩(wěn)定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導；差，機構人員較多，容易形成多頭領導；2 2、部門之間關系復雜，協(xié)調工作量比較大，部門之間關系復雜，協(xié)調工作量比較大，處理不當容易產生矛盾。處理不當容易產生矛盾。5/12/2022一般情況下，一般情況下，企業(yè)職能機構有企業(yè)職能機構有：( (一一)