鹿泉寺家莊項目定位報告

1、鹿泉寺家莊項目前期定位提案鹿泉寺家莊項目前期定位提案一、項目基本情況簡介1、項目基本資料2、地塊情況簡介3、周邊未來規(guī)劃1、項目基本資料項目基本概況項目基本概況區(qū)位：區(qū)位：項目位于石家莊市西南方向紅旗大街南延線寺家莊鎮(zhèn)規(guī)模：規(guī)模：一期28畝,按照3.5%容積率計算，一期總建筑面積約為65000。交通：交通：303路配套：配套：河北師范大學(xué)美術(shù)學(xué)院附中、寺家莊鎮(zhèn)中學(xué)、中國移動、中國電信、農(nóng)業(yè)銀行、國大生活超市、寺家莊村第五衛(wèi)生所單位企業(yè)：單位企業(yè)：寺家莊鎮(zhèn)人民政府2、地塊情況簡介地塊概況地塊概況:配套欠缺；交通不便；周邊為耕地、村落；屬于村莊的邊緣；二、項目定位依據(jù)及定位1、宏觀環(huán)境及政策分析2

2、、石家莊房地產(chǎn)市場分析3、項目SWOT分析4、周邊項目分析5、項目定位分析6、目標(biāo)消費群體分析7、戶型配比分析8、文化主題定位1、宏觀環(huán)境及政策分析“房房”款難貸，各級開發(fā)款難貸，各級開發(fā)企業(yè)變相融資不斷企業(yè)變相融資不斷u存款準(zhǔn)備金率已達21.75%歷史超 高位，今年多次加息u眾開發(fā)企業(yè)低價入市融資u與“房地產(chǎn)”有關(guān)一切金融貸款 全部叫停住宅購房戶慎重，兩級分化嚴(yán)重，購房者觀望情緒日益加重，嚴(yán)重影響資金回籠限購、限價等政策輪番調(diào)限購、限價等政策輪番調(diào)控，打壓不斷控，打壓不斷河北地區(qū)對于房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格把控，五證不全的項目只能轉(zhuǎn)為“地下”銷售，靠低價吸引客戶。五證不全項目遇冷五證不全項目遇冷警示警

3、示：1 1、快速回款，現(xiàn)金為王快速回款，現(xiàn)金為王，解決資金壓力，解決資金壓力2 2、眾多樓盤壓價回款，、眾多樓盤壓價回款，必將沖擊整體樓市價格必將沖擊整體樓市價格，我應(yīng)靈活應(yīng)變，我應(yīng)靈活應(yīng)變3 3、今年、今年4 4季度房企過冬季度房企過冬，預(yù)計此狀況將越演越，預(yù)計此狀況將越演越烈烈4 4、市場競爭激烈，應(yīng)盡、市場競爭激烈，應(yīng)盡快入市，搶占市場快入市，搶占市場 規(guī)劃引導(dǎo)，促使整體地產(chǎn)格局發(fā)生改變規(guī)劃引導(dǎo)，促使整體地產(chǎn)格局發(fā)生改變 石家莊從“一城、一環(huán)、四組團” 布局轉(zhuǎn)為“一城三區(qū)三組團”，石市重點向西、北發(fā)展 火車站南遷，交通中心南移，促使南部配套升級，直接引導(dǎo)購房群體的購房心理及選擇。 城中村

4、改造，土地上市量激增，供大于求，競爭加劇城中村改造，土地上市量激增，供大于求，競爭加劇 石家莊隨著城鄉(xiāng)一體化進程加快，二三環(huán)附近開發(fā)量驟增，市場競爭再度加劇。一線企業(yè)入住，競爭日益激烈，加之調(diào)控政策下，市場的萎靡觀望，高性價比品質(zhì)更能贏取市場，一線企業(yè)入住，競爭日益激烈，加之調(diào)控政策下，市場的萎靡觀望，高性價比品質(zhì)更能贏取市場，石市房地產(chǎn)進入品質(zhì)競爭時代：石市房地產(chǎn)進入品質(zhì)競爭時代：拼價格、拼宣傳、拼品質(zhì)（景觀、智能化等）。限購限貸一系列強力度調(diào)控，使市場限購限貸一系列強力度調(diào)控，使市場“價未漲，量先跌價未漲，量先跌” 6月份全國25城市房價下跌，石家莊跌幅全國第二，5、6月市住宅成交量已出現(xiàn)

5、波段性下滑。國家對住宅市場的打壓，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)群雄逐鹿國家對住宅市場的打壓，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)群雄逐鹿 萬達廣場、勒泰中心等商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)抬頭，成為投資新熱點，改變市場的投資熱點。2、石家莊房地產(chǎn)市場分析隨著省會生態(tài)、及規(guī)劃發(fā)展的引導(dǎo)，別墅等高端項目大量上市隨著省會生態(tài)、及規(guī)劃發(fā)展的引導(dǎo)，別墅等高端項目大量上市 如西部山前、滹沱河畔，等地區(qū)，依托良好的外部景觀資源，周邊高端住宅異軍突起。存款準(zhǔn)備金率提高存款準(zhǔn)備金率提高+ +銀行加息銀行加息+“+“房房”貸難貸，引發(fā)錢荒，此眾多因素造成開發(fā)企業(yè)資金吃貸難貸，引發(fā)錢荒，此眾多因素造成開發(fā)企業(yè)資金吃緊，緊，“錢荒錢荒”使其陷入使其陷入“血本融資血本融資”

6、怪圈怪圈事件：事件：2010.10月2011.7月，存款準(zhǔn)備金率一月一調(diào)，已達21.75%歷史超高位，2011年2、4、7月分別加息，事例：事例：聯(lián)邦“祥云國際”以年息24%高額融資（預(yù)售形式）；南翟營團購價格僅3700元/平米、天洲沁園3900-4100超低團購價；金正海悅天地一次性付款優(yōu)惠達10%以上；米氏家居年回報20%以上融資；各金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)貸款利率同期上漲30%以上， 并對房地產(chǎn)投資嚴(yán)格限制；舜地非法融資事件，震動社會。2、石家莊房地產(chǎn)市場分析“狼來了狼來了”，外來房企搶占省會市場，外來房企搶占省會市場 萬達、恒大、華強、榮盛等已殺入石家莊，萬科、廣廈、保利、金地等欲跟其后，本

7、地萬達、恒大、華強、榮盛等已殺入石家莊，萬科、廣廈、保利、金地等欲跟其后，本地房企大受打擊。房企大受打擊。外來企業(yè)特點外來企業(yè)特點： 因其企業(yè)項目眾多，一切以快速回款為主，故實銷價格均不高 （如萬達精裝公寓優(yōu)惠完不到7000元/平米，恒大雅苑精裝開盤均價 僅5000元/平右） 項目品質(zhì)優(yōu)異，企業(yè)品牌優(yōu)勢明顯，眾多客戶不請自來 同時宣傳推廣多渠道“全面海鋪”，采取報紙、網(wǎng)絡(luò)、外銷等眾多宣傳渠道帶來的影響：帶來的影響： 一線開發(fā)企業(yè)進駐加速本土房企競爭洗牌 石家莊本土有實力的開發(fā)商在堅守市場同時，逐漸將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)入石家莊周邊 比如元氏、井陘、正定、藁城等地區(qū)發(fā)展，開辟新領(lǐng)域 周邊郊縣市開發(fā)量也很大，距

8、離石家莊很近，嚴(yán)重分流石家莊中低端客戶群體 外企入駐，提升了省會樓市整體品質(zhì)，進入品質(zhì)競爭時代2、石家莊房地產(chǎn)市場分析限購限貸限購限貸+土地上市量激增土地上市量激增+外企入駐外企入駐+相關(guān)部門嚴(yán)格把控相關(guān)部門嚴(yán)格把控 以高性價比品質(zhì)，提升項目競爭力 快打快消，迅速回籠資金啟示2、石家莊房地產(chǎn)市場分析3、項目SWOT分析劣勢分析劣勢分析 (Weaknesses) 周邊耕地、村落分布，居住環(huán)境及氛圍較差； 位置偏僻靠里，看不到項目實景，不利于后期宣傳； 缺乏大型購物、醫(yī)療、娛樂休閑等生活配套設(shè)施； 周邊多為中低檔樓盤，無法做成高檔住宅提高利潤； 離石家莊市區(qū)較遠，無法吸引市區(qū)居民前來購買； 鹿泉市

9、證，易使部分客戶產(chǎn)生抵觸心理； 威脅分析威脅分析 (Threats)周邊在售項目眾多，會影響銷售； 房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加壓，銀根的收緊迫使開發(fā)商 產(chǎn)生低價潮； 外來房企紛紛進駐，大量高性價比房源上市， 提升樓市整體品質(zhì)的同時，對本土企業(yè)及項目 必將產(chǎn)生不小沖擊；優(yōu)勢分析（優(yōu)勢分析（Strengths） 地塊為凈地，初期不會涉及拆遷；地塊便宜，比較容易收回成本； 周邊有公交落站點，離主干道紅旗大街比較近； 處于寺家莊鎮(zhèn)地段，周邊有一定消費人群；機會分析（機會分析（Opportunities） 目前石家莊西南方向樓盤開始聚集，紅旗大街沿線會為項目價值帶來提升； 城市發(fā)展使大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民涌入城市，需求增大

10、； 本案為鹿泉市證，不受限購，利于投資。4、周邊項目分析調(diào)研范圍：調(diào)研范圍：寺家莊鎮(zhèn)周邊樓盤寺家莊鎮(zhèn)周邊樓盤紅旗大街沿線樓盤紅旗大街沿線樓盤4、周邊項目分析項目周邊樓盤：項目周邊樓盤：金水灣、城市傲居、香堤小郡、華碩苑小區(qū)可類比項目的原因：可類比項目的原因： 與本案同處于寺家莊鎮(zhèn)的位置； 證件為鹿泉市證； 購房客戶群體較相近。4、周邊項目分析4、周邊項目分析1. 1. 熱銷、滯銷戶型：熱銷、滯銷戶型： 8095兩室熱銷、110以內(nèi)的大兩室及小三室次之； 120以上的大戶型銷售較慢，130以上戶型滯銷。2. 購買人群：購買人群： 地緣性客戶為核心，周邊居住人群及高校教師； 省會2035歲的首次置

11、業(yè)的中青年為主； 少量周邊郊縣客戶，如元氏、高邑、贊皇。借鑒：借鑒：戶型以8095兩室及110以內(nèi)小三室為主，滿足主力客群需求。3. 價格敏感度：價格敏感度： 客群對該區(qū)域樓盤價格較為敏感，抵觸高單價或高首付房源;總房款40萬，首付15萬左右為一個分水嶺，首付15萬以上抗性較大4、周邊項目分析中檔定位，中檔定位，填補市場空白，迎合市場需求。社區(qū)規(guī)劃底商、社區(qū)規(guī)劃底商、幼兒園、會所等幼兒園、會所等配套，配套，滿足生活所需的同時，提升品質(zhì)簡歐簡歐社區(qū)風(fēng)格社區(qū)風(fēng)格迎合市場需求，規(guī)避同質(zhì)現(xiàn)象，提升樓盤品質(zhì)文化主題定位文化主題定位考慮差異化的同時，也要滿足主要客群青年人對健康時尚、運動型社區(qū)的偏好。啟示

12、啟示4. 檔次定位：檔次定位：多為中低檔樓盤，缺少高端品質(zhì)大盤；競品項目基本為“現(xiàn)代簡約”形式，歐式風(fēng)格、英式風(fēng)格為市場空白；建筑形態(tài)多為現(xiàn)代簡約板樓，缺少文化概念的引入，市場競爭力不高；5. 社區(qū)配套：社區(qū)配套：周邊發(fā)展不完善，熱銷項目大多建有社區(qū)底商，滿足客戶生活需求；建有社區(qū)會所、幼兒園等，性價比較高的項目，被市場高度認可，如香堤小郡；大規(guī)模項目，景觀品質(zhì)較好。康橋郡引入水系，安聯(lián)青年城、晟地麗江城特色景觀組團，項目品質(zhì)顯著提升，銷售較快。4、周邊項目分析6、證件差異導(dǎo)致價格、人群的差異：、證件差異導(dǎo)致價格、人群的差異： 周邊周邊項目基本項目基本為鹿泉市證為鹿泉市證 鹿泉市證與石市證目標(biāo)

13、客群選擇上存在一定差異，周邊石市本市居 民對鹿泉證抗 性很大，來石市務(wù)工青年，對其抗性不大； 鹿泉市證盤定價遠低于石市證樓盤，對于首次置業(yè)的青年群體來說 其價格優(yōu)勢明顯 我項目為鹿泉地塊，證件優(yōu)勢欠缺，需用較高性價比提升價格，吸引更多客群，獲最大利益。4、周邊項目分析 實現(xiàn)高性價比品質(zhì)定位 提升競爭力； 先入為主，搶占市場； 快打快消，加快資金回 籠；7. 后期上市量后期上市量較較大，競爭日益加劇：大，競爭日益加劇： 在售：周邊在售樓盤四個左右，規(guī)劃總建面約 240000 萬；4、周邊項目分析市場：相關(guān)部門管控嚴(yán)重+競品多為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售項目周邊：無高端環(huán)境+無高品質(zhì)樓盤項目自身：鹿泉市證+

14、交通不便+配套欠缺+位置較偏+無成熟商業(yè)氛圍及支撐因素面臨的問題回顧打造中高檔住宅產(chǎn)品，完善社區(qū)商業(yè)配套，提升品質(zhì)，增強競爭，打造中高檔住宅產(chǎn)品，完善社區(qū)商業(yè)配套，提升品質(zhì)，增強競爭， 中檔產(chǎn)品定位，高檔宣傳包裝，填補市場空白，迎合市場需求； 簡歐式水景社區(qū)風(fēng)格，規(guī)避同質(zhì)現(xiàn)象，提升樓盤品質(zhì)；豐富完善社區(qū)生活配套，規(guī)避周邊偏遠缺陷；引入契合市場的文化主題定位，滿足主要客群需求； 摒棄不被市場接受的新民居建設(shè)；先入為主搶占市場，快打快消。應(yīng)對方式應(yīng)對方式4、周邊項目分析依據(jù)一：雖消化速度較快，但總體利潤率低。依據(jù)二：單套首付比例低，回款量受限制。依據(jù)三：項目地段較偏，低檔定位無法吸引購買，打開市場

15、。依據(jù)四：價格低，故相關(guān)配套等造價低、賣點容易缺失，不利于后續(xù)銷售。依據(jù)五：不利于市場口碑宣傳，樹立整體項目品牌、企業(yè)品牌。不宜低端住宅：不宜低端住宅：5、項目定位分析中檔住宅中檔住宅？5、項目定位分析 中檔定位減少硬件建設(shè)成本，減少資金壓力。 中檔定位，總房款較低，符合核心消費群體及市場需求。 中檔定位，高檔宣傳，在減少開發(fā)商投資風(fēng)險的同時，樹立企業(yè)品牌。 高檔宣傳，能讓客戶感覺到性價比比較高，促進成交，加快資金回籠， 減小開發(fā)壓力。中檔定位，高檔宣傳，提高項目市場競爭力，爭取最大利潤回報。中檔定位，高檔宣傳的優(yōu)勢：中檔定位，高檔宣傳的優(yōu)勢：結(jié)結(jié)論論5、項目定位分析中檔品質(zhì)，高檔宣傳，具有獨

16、特外立面、豐富生活配套的歐式小品樓盤6、潛在消費客群分析年齡層次：2550歲之間為主力，人群特點：經(jīng)濟基礎(chǔ)較差，對總房款、首付款敏感；購房目的：自住為主，如年輕群體婚嫁；購房需求：首次置業(yè)為主，改善性住房需求相對較少， 注重實用性、經(jīng)濟性。核心客戶群（核心客戶群（5060%）項目周邊居民及附近企業(yè)員工如：寺家莊鎮(zhèn)政府重點客戶群（重點客戶群（3040%）市區(qū)外來務(wù)工青年，無居住地域偏好游離客戶群（游離客戶群（10%以下）以下）周邊縣市客戶，如元氏、贊皇高邑，以及少量投資者客戶特征客戶特征目標(biāo)群體劃分目標(biāo)群體劃分7、戶型配比分析 不宜設(shè)計一室戶型：不宜設(shè)計一室戶型：項目目標(biāo)群體以首次置業(yè)為主，且多

17、為婚房，兩居室需求旺盛；在嚴(yán)厲市場調(diào)控下，購房群體選擇更為謹慎，首次置業(yè)選擇兩室，一步到位成為市場趨勢；一室戶型實用性較差，逐步成為市場滯銷產(chǎn)品；住宅投資受到嚴(yán)重打壓，一室投資逐漸退卻；市調(diào)顯示，周邊一室房源銷售緩慢，如37度、天倫錦城，一室自入市至今，現(xiàn)房銷售仍有很大存量；我項目可根據(jù)規(guī)劃設(shè)計需求少量搭配一室戶型。不宜設(shè)計不宜設(shè)計130以上大戶型：以上大戶型：限購令下，二套以上購房需求影響較大，此部分人群短期內(nèi)難以大量購房，故120以上改善性住房需求被壓制；周邊已售項目核心客群青年首次置業(yè)為主，80-95的兩室購買力最大，其次是95-110的小三室、120以上戶型消化困難，130以上戶型滯銷

18、；根據(jù)市場需求，主力戶型為根據(jù)市場需求，主力戶型為80-95兩室，兩室，95-110小三室，針對周邊少數(shù)高端群體可設(shè)少部分小三室，針對周邊少數(shù)高端群體可設(shè)少部分120-130三室戶型。三室戶型。7、戶型配比分析主力戶型80%80-95 兩室兩廳）輔助戶型15%95-110 小三室（10%）120-130 三室兩廳兩衛(wèi)（5%）備注：一室根據(jù)市場情況及建筑設(shè)計實際情況再做定奪8、文化主題定位符合市場需求：符合市場需求：周邊客群對具有大盤品質(zhì)的樓盤更為追捧，品質(zhì)樓盤銷售更快；提提 升升 競競 爭：爭：周邊無高端環(huán)境氛圍，高性價比樓盤品質(zhì)，更能占據(jù)廣闊市場；規(guī)規(guī) 避避 同同 質(zhì)化：質(zhì)化：周邊在售幾個項

19、目，多為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，獨特的文化主題定 位，有利于規(guī)避同質(zhì)化，占領(lǐng)市場；定定位位依據(jù)依據(jù)1. 中式文化概念中式文化概念：中式概念，市場已顯疲憊，且有蘇園為例；中式概念屢見不鮮，不易凸顯項目品質(zhì)，2. 現(xiàn)代風(fēng)尚主題概念：現(xiàn)代風(fēng)尚主題概念： 周邊樓盤多以現(xiàn)代風(fēng)為主，同質(zhì)化嚴(yán)重；不易打造項目品質(zhì)。 文化定位選擇：文化定位選擇：營造大盤品質(zhì)面向年輕主力消費群體規(guī)避同質(zhì)化，提高競爭力簡歐風(fēng)簡歐風(fēng)格格提升品提升品質(zhì)質(zhì)城市新城市新貴貴提升身提升身份份時尚健康時尚健康生態(tài)宜居生態(tài)宜居簡歐風(fēng)格簡歐風(fēng)格提升品質(zhì)提升品質(zhì)城市新貴城市新貴提升身份提升身份契合市場旺盛需求易于包裝推廣，引爆市場易于打造品質(zhì)，節(jié)約建設(shè)成本

20、8、文化主題定位8、文化主題定位簡歐風(fēng)情生活小品，成就新貴格調(diào)生活 最終定位最終定位8、文化主題定位 簡歐簡歐風(fēng)情：風(fēng)情：簡歐建筑外立面，水系景觀組團、小品雕塑的引入，營造濃厚的歐式異域氛圍，提升項目品質(zhì) 。 8、文化主題定位 成就成就新貴新貴格調(diào)領(lǐng)地格調(diào)領(lǐng)地：作為一個鎖定青年群體的社區(qū)，其配套設(shè)施和功能不能僅限于傳統(tǒng)，需要更豐富的、服務(wù)于年輕群體的配套設(shè)施，依托更多“青年生活元素”，打造面向年輕群體的貴族生活領(lǐng)域。 “青年生活元素青年生活元素1”1”公共場地青年化公共場地青年化“青年生活元素青年生活元素2”2”景觀休閑青年化景觀休閑青年化“青年生活元素青年生活元素3”3”會所配套青年化會所配

21、套青年化“青年生活元素青年生活元素4”4”商業(yè)業(yè)態(tài)年輕化商業(yè)業(yè)態(tài)年輕化“青年生活元素青年生活元素5”5”生活服務(wù)年輕化生活服務(wù)年輕化8、文化主題定位“青年生活元素青年生活元素1”1”公共場地青年化公共場地青年化社區(qū)可引入綠地運動場、攀巖墻等，既能烘托社區(qū)可引入綠地運動場、攀巖墻等，既能烘托景觀，又能釋放活力的運動配套，營造新貴氛景觀，又能釋放活力的運動配套，營造新貴氛圍，提升項目賣點。圍，提升項目賣點。8、文化主題定位“青年生活元素青年生活元素2”2”景觀休閑青年化景觀休閑青年化營造符合青年群體的景觀節(jié)點、小品雕塑、同時與綠色植被一起，點綴營造符合青年群體的景觀節(jié)點、小品雕塑、同時與綠色植被一

22、起，點綴Young派時尚健康派時尚健康生活。生活。8、文化主題定位“青年生活元素青年生活元素3”3”會所配套青年化會所配套青年化新里程會所大堂新里程會所室外網(wǎng)球場慧芝湖會所大堂慧芝湖會所器械房商業(yè)商業(yè)區(qū)區(qū)可引入一兆韋德等運動主題型會所，不僅更契合業(yè)主定位，可引入一兆韋德等運動主題型會所，不僅更契合業(yè)主定位，也擁有成熟的經(jīng)營模式，獲取良好的經(jīng)營回報。也擁有成熟的經(jīng)營模式，獲取良好的經(jīng)營回報。8、文化主題定位“青年生活元素青年生活元素4”4”商業(yè)業(yè)態(tài)年輕化商業(yè)業(yè)態(tài)年輕化新貴風(fēng)情商業(yè)街新貴風(fēng)情商業(yè)街引入年輕態(tài)，風(fēng)尚、青年商業(yè)，標(biāo)注時尚酷玩、潮引入年輕態(tài)，風(fēng)尚、青年商業(yè)，標(biāo)注時尚酷玩、潮流服飾、風(fēng)味餐

23、飲等，用完善的風(fēng)尚生活配套吸引更多青年群體眼球。流服飾、風(fēng)味餐飲等，用完善的風(fēng)尚生活配套吸引更多青年群體眼球。8、文化主題定位“青年生活元素青年生活元素5”5”生活服務(wù)年輕化生活服務(wù)年輕化公寓般的服務(wù)與體貼，生活需求樣樣齊全，足不出戶，即可享受現(xiàn)公寓般的服務(wù)與體貼，生活需求樣樣齊全，足不出戶，即可享受現(xiàn)代時尚青年居住與生活，滿足現(xiàn)代青年群體的生活方式。代時尚青年居住與生活，滿足現(xiàn)代青年群體的生活方式。服務(wù)服務(wù)1：代辦放戶清潔服務(wù)，整理房間服：代辦放戶清潔服務(wù)，整理房間服務(wù)務(wù)服務(wù)服務(wù)2：預(yù)訂出租車服務(wù)：預(yù)訂出租車服務(wù)服務(wù)服務(wù)3：代訂、送鮮花：代訂、送鮮花服務(wù)服務(wù)4：代訂機票、火車票：代訂機票、火

24、車票服務(wù)服務(wù)5：代辦送水、送餐：代辦送水、送餐服務(wù)服務(wù)6：代訂、送牛奶：代訂、送牛奶服務(wù)服務(wù)7：代辦小家電維修服務(wù)：代辦小家電維修服務(wù)服務(wù)服務(wù)8：臨時代為保管小型物品：臨時代為保管小型物品服務(wù)服務(wù)9：代辦洗、補衣服及取送衣物服務(wù)：代辦洗、補衣服及取送衣物服務(wù)服務(wù)服務(wù)10：24小時緊急援助小時緊急援助三、實現(xiàn)項目品質(zhì)的支撐條件 1. 景觀要素的導(dǎo)入 2. 智能化要素的導(dǎo)入 3.綜合配套要素的導(dǎo)入1、景觀要素的導(dǎo)入項目景觀構(gòu)成：項目景觀構(gòu)成： 整體外立面設(shè)計、入口景觀、核心景觀、樓間組團景觀、庭院景觀等。規(guī)劃要點：規(guī)劃要點： 社區(qū)內(nèi)景觀以蜿蜒水系景觀為主，點綴些噴泉、跌水或小溪等，結(jié)合坡地綠植、歐

25、式雕塑、小品等，充分挖掘“歐洲風(fēng)情文化”，打造出一步一景，戶戶臨水的歐式園林水系景觀。1、景觀要素的導(dǎo)入整體外立面整體外立面 色彩以深黃、潔白的暖色為主，側(cè)墻色彩以深黃、潔白的暖色為主，側(cè)墻沿街面可開數(shù)扇老虎窗，搭配歐式角沿街面可開數(shù)扇老虎窗，搭配歐式角線，整體形體以橫平豎直，簡潔明快線，整體形體以橫平豎直，簡潔明快為主。為主。 1、景觀要素的導(dǎo)入入口景觀入口景觀 建設(shè)中央水景噴泉造型，營造項目品質(zhì)。1、景觀要素的導(dǎo)入每組景觀以小景觀、小水系、坡地景觀、雕塑及藝術(shù)組團為點睛之筆，充分挖掘“歐式社區(qū)、新貴享受”主題。1、景觀要素的導(dǎo)入1、景觀要素的導(dǎo)入樓間組團景觀樓間組團景觀 1、景觀要素的導(dǎo)入

26、以易成活的灌木及草地為主，使人們步出家門即可享受自然的和諧。小區(qū)庭院景觀小區(qū)庭院景觀 1、景觀要素的導(dǎo)入景觀小品節(jié)點景觀小品節(jié)點 在各個景觀組團設(shè)置歐式風(fēng)情景觀小品、特色雕塑，制造出各具特點的景觀節(jié)點。歐式景觀亭歐式景觀亭1、景觀要素的導(dǎo)入2、智能化要素的導(dǎo)入引入智能化安防系統(tǒng)提升項目品質(zhì)。周邊防越界系統(tǒng)、紅外探測器、緊急救助按鈕，煤氣泄漏探頭、消防報警系統(tǒng)等智能化安保系統(tǒng)等等2、智能化要素的導(dǎo)入電梯間一層采用精裝修，二層及以上可以采用普通裝修。采用品牌刷卡電梯，在成本增加不多的情況下，極大地提升了項目的品質(zhì)，同時與其他樓盤走差異化路線，樹立項目獨特的賣點。品牌刷卡電梯品牌刷卡電梯 2、智能化要素的導(dǎo)入一卡通系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)可視對講、門禁系統(tǒng)可視對講、門禁系統(tǒng) 用先進的物業(yè)配套來保障住戶的自身安全，自由掌控來訪者的信息。2、智能化要素的導(dǎo)入網(wǎng)絡(luò)生活是目前中、青年人群不可或缺的生活需求。無線網(wǎng)絡(luò)社區(qū)全覆