第4章 收益還原法

1、第四章第四章 收益法收益法第一節(jié)第一節(jié) 收益法的基本原理收益法的基本原理第二節(jié)第二節(jié) 收益法的估價(jià)步驟收益法的估價(jià)步驟第三節(jié)第三節(jié) 收益法的特例收益法的特例第四節(jié)第四節(jié) 收益法應(yīng)用舉例收益法應(yīng)用舉例第一節(jié)基本原理第一節(jié)基本原理 一、概念一、概念 二、理論依據(jù)二、理論依據(jù) 三、基本公式三、基本公式 四、特點(diǎn)與適用范圍四、特點(diǎn)與適用范圍 收益還原法收益還原法: :將待估不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)每年的預(yù)期客觀純收益以將待估不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日的估一定的資本化率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日的估價(jià)方法。又稱收益法、收益現(xiàn)值法、收益資本化法等。價(jià)方法。又稱收益法

2、、收益現(xiàn)值法、收益資本化法等。 它是對(duì)它是對(duì)收益性不動(dòng)產(chǎn)收益性不動(dòng)產(chǎn)和其他具有收益性質(zhì)資產(chǎn)評(píng)估的基和其他具有收益性質(zhì)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法。采用收益法測(cè)算出的價(jià)格，通常稱本方法。采用收益法測(cè)算出的價(jià)格，通常稱收益價(jià)格收益價(jià)格。一、概念一、概念 二、預(yù)期收益原理二、預(yù)期收益原理 預(yù)期收益原理，即未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。預(yù)期收益原理，即未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購(gòu)買一宗一定的不動(dòng)產(chǎn)，等于在這個(gè)年限內(nèi)可在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購(gòu)買一宗一定的不動(dòng)產(chǎn)，等于在這個(gè)年限內(nèi)可以在將來(lái)源源不斷的獲取收益。那么，那么以現(xiàn)有的一個(gè)以在將來(lái)源源不斷的獲取收益。那么，那么以現(xiàn)有的一個(gè)貨幣額與這將來(lái)源源不斷的純收益的現(xiàn)值之和等同

3、起來(lái)，貨幣額與這將來(lái)源源不斷的純收益的現(xiàn)值之和等同起來(lái)，這個(gè)貨幣額是該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。這個(gè)貨幣額是該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。 某一貨幣額某一貨幣額利息率房地產(chǎn)的凈收益利息率房地產(chǎn)的凈收益 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)凈收益/ /利息率利息率 1 1、最一般情形、最一般情形V=aV=a1 1/(1+r/(1+r1 1)+a)+a2 2/(1+r/(1+r1 1)(1+r)(1+r2 2)+a)+a3 3/(1+r/(1+r1)1)(1+r(1+r2 2)(1+r)(1+r3 3) +) +a+an n /(1+r/(1+r1 1)(1+r)(1+r2 2)(1+r)(1+r3 3) ) (1+

4、r (1+rn n ) )V V不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 a a1 1、a a2 2 a an n 不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)各平均的純收益不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)各平均的純收益 r r1 1、r r2 2、r r3 3 r rn n 不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)各年的收益率不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)各年的收益率 2 2、最簡(jiǎn)單情形、最簡(jiǎn)單情形 V Va / ra / rV V不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 a a純收益純收益 r r收益率收益率假設(shè)前提假設(shè)前提：a a每年不變、每年不變、 r r每年不變且大于零、年期無(wú)限每年不變且大于零、年期無(wú)限三、基本公式三、基本公式 3 3、有限年期且其他因素不變的情形、有限年期且其他因素不變的情形 （1)1)收益率大于收益率大于

5、0 0： v= 1-1/(1+r)v= 1-1/(1+r)n n a/r a/r nn不動(dòng)產(chǎn)的使用年限，獲收益年限不動(dòng)產(chǎn)的使用年限，獲收益年限前提：前提：a a每年不變；每年不變； r r每年不變且大于零；每年不變且大于零； n n為為年期。年期。此公式可直接用于測(cè)算價(jià)格；用于不同年期價(jià)格之此公式可直接用于測(cè)算價(jià)格；用于不同年期價(jià)格之間換算；可比較房地產(chǎn)價(jià)格高低；用于市場(chǎng)比較法中間換算；可比較房地產(chǎn)價(jià)格高低；用于市場(chǎng)比較法中年限不同的價(jià)格修正。年限不同的價(jià)格修正。 V V=a/r V=a/r V表示無(wú)限年期價(jià)格表示無(wú)限年期價(jià)格 V V3030,V,V5050,V,V7070分別表示分別表示30

6、30年，年，5050年，年，7070年的價(jià)格。年的價(jià)格。 Kn=1-1/(1+r)Kn=1-1/(1+r)n n KnKn年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)若若 V V 已知已知 ，則則V V7070= V= VK K70 70 ，V V 30 30= V= VK K3030若若V Vn n已知，則已知，則V V= V= Vn n1/K1/Kn n，V V= V= VN N1/K1/KN N， V Vn n/K/Kn n V VN N/K/KN NV Vn n=V=VN NK Kn n/K/KN N（2) 2) 收益率等于收益率等于0 0：V=aV=an n前提前提: a: a每年不變、每年不變、r r

7、0 0、年期有、年期有 【例【例1 1】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為5050年，至今已使用了年，至今已使用了6 6年；年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8 8萬(wàn)元；萬(wàn)元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8 85 5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。價(jià)格。 【解】【解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：nYYAV)1 (11%)5 . 81 (11 %5 . 88650 =9

8、1.52(萬(wàn)元) 1.直接用于測(cè)算價(jià)格直接用于測(cè)算價(jià)格 【例【例2 2】已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)4040年收益權(quán)利的價(jià)格為年收益權(quán)利的價(jià)格為2 2 500500元元/m/m2 2，報(bào)酬率為，報(bào)酬率為1010。試求該宗房地產(chǎn)。試求該宗房地產(chǎn)3030年收益權(quán)年收益權(quán)利的價(jià)格。利的價(jià)格。【解】【解】該宗房地產(chǎn)該宗房地產(chǎn)3030年收益權(quán)利的價(jià)格求取如下：年收益權(quán)利的價(jià)格求取如下：nnKVVnnYK)1 (11由公式：由公式：)1 (11 (25004040YVV)1 (11 (3030YVV)1 (11 ()1 (11 (40304030YYVV=2409.98元/m22.用于不同年限

9、價(jià)格之間的換算用于不同年限價(jià)格之間的換算 3.用于比較不同年限價(jià)格的高低用于比較不同年限價(jià)格的高低 對(duì)于不同期限價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相對(duì)于不同期限價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格。同期限下的價(jià)格。 【例【例3 3】有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為5050年，單價(jià)年，單價(jià)20002000元平方米，乙房地產(chǎn)的收益期限為元平方米，乙房地產(chǎn)的收益期限為3030年，年，單價(jià)單價(jià)18001800元平方米。假設(shè)報(bào)酬率均為元平方米。假設(shè)報(bào)酬率均為6 6，試比較該兩，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 【解】【解】要比較該兩

10、宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同期限下的價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為相同期限下的價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無(wú)限年下的價(jià)格：換為無(wú)限年下的價(jià)格： 甲房地產(chǎn)甲房地產(chǎn) = = 50501KVV%)61 (11 200050 =2114.81(=2114.81(元元/m/m2 2) ) 乙房地產(chǎn)乙房地產(chǎn) = = 30301KVV%)61 (11 180030 =2179.47(=2179.47(元元/m/m2 2) ) 通過(guò)上述處理之后可知，乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲通過(guò)上述處理之后可知，乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲房地產(chǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)的

11、價(jià)格(1800(1800元元m m2 2, ,低于低于20002000元元m2 ) )，實(shí)際上卻，實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(2179.47(2179.47元元m m2 2高于高于2114.812114.81元元m m2 2) )。 4.用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整 在市場(chǎng)法中，當(dāng)可比實(shí)例房地產(chǎn)期限與估價(jià)對(duì)象房地在市場(chǎng)法中，當(dāng)可比實(shí)例房地產(chǎn)期限與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)期限不同時(shí)，需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使其成為產(chǎn)期限不同時(shí)，需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價(jià)對(duì)象相同期限下的價(jià)格。與估價(jià)對(duì)象相同期限下的價(jià)格。 【例【例4 4】某宗

12、某宗5 5年前通過(guò)出讓方式取得的年前通過(guò)出讓方式取得的5050年使用年限的年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為12001200元平方米。元平方米。該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為現(xiàn)行土地報(bào)酬率為1010。假設(shè)除了使用年限不同之外，。假設(shè)除了使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。 【解】【解】本題通過(guò)基準(zhǔn)

13、地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格，本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格，實(shí)際上就是將使用年限為法定最高年限實(shí)際上就是將使用年限為法定最高年限(50(50年年) )的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為4545年年( (原取得的原取得的5050年使用年限減去已使用年使用年限減去已使用5 5年年) )的基的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下：準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下： =50455045KKVV%)101 (11 %)101 (11 12005045=1193.73(元元/m2) 四、收益法的特點(diǎn)與適用范圍四、收益法的特點(diǎn)與適用范圍（一）特點(diǎn)：（一）特點(diǎn)：（1 1）有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)：地租地價(jià)理論、生產(chǎn)要素分配理）有

14、嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)：地租地價(jià)理論、生產(chǎn)要素分配理論。論。（2 2）以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格：收益價(jià)格。）以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格：收益價(jià)格。（3 3）評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定）評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。的準(zhǔn)確度。（二）范圍：（二）范圍：有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)收集整理資料收集整理資料確定總收益確定總收益確定總費(fèi)用確定總費(fèi)用計(jì)算純收益計(jì)算純收益還原利率確定還原利率確定求取收益價(jià)格求取收益價(jià)格一、收集整理資料一、收集整理資料 1 1、途徑：、途徑：走訪有關(guān)部門和個(gè)人，房地產(chǎn)交易所，工商，走訪有關(guān)部門和個(gè)人，

15、房地產(chǎn)交易所，工商，物價(jià)，建設(shè)，稅務(wù)等部門。物價(jià)，建設(shè)，稅務(wù)等部門。 2 2、搜集資料：、搜集資料：建筑定額標(biāo)準(zhǔn)，房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)建筑定額標(biāo)準(zhǔn)，房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。標(biāo)準(zhǔn)等。 3 3、實(shí)地調(diào)查。、實(shí)地調(diào)查。 4 4、整理：、整理：分類分級(jí)歸檔。分類分級(jí)歸檔。二、確定總收益二、確定總收益 （一）收益類型：（一）收益類型：1 1、實(shí)際收益：、實(shí)際收益：待估不動(dòng)產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營(yíng)管理水平下，實(shí)待估不動(dòng)產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營(yíng)管理水平下，實(shí)際取得的收益，受個(gè)別因素影響，不能作為估價(jià)依據(jù)。際取得的收益，受個(gè)別因素影響，不能作為估價(jià)依據(jù)。2 2、客觀收益：、客觀收益：排除各個(gè)實(shí)際企業(yè)實(shí)際收益中屬于特殊的，

16、排除各個(gè)實(shí)際企業(yè)實(shí)際收益中屬于特殊的，偶然的要素對(duì)實(shí)際收益影響后的一般正常收益，主要偶然的要素對(duì)實(shí)際收益影響后的一般正常收益，主要考慮有形，兼顧無(wú)形收益?？紤]有形，兼顧無(wú)形收益。 （二）確定客觀收益考慮的因素：（二）確定客觀收益考慮的因素：1 1、從客觀上，總收益是有具備良好素質(zhì)和正常使用能力、從客觀上，總收益是有具備良好素質(zhì)和正常使用能力的使用者使用獲得。的使用者使用獲得。2 2、收益必須是持續(xù)且有規(guī)律的產(chǎn)生。、收益必須是持續(xù)且有規(guī)律的產(chǎn)生。3 3、安全可靠的收益。、安全可靠的收益。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中分：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中分： 潛在毛收入：潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下假定房地產(chǎn)

17、在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入?？色@得的收入。 有效毛收入：有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入，即金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入，即客觀總收益?？陀^總收益。三、確定總費(fèi)用三、確定總費(fèi)用 總費(fèi)用：總費(fèi)用：指出租或經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)期間，不動(dòng)產(chǎn)所有者為取得指出租或經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)期間，不動(dòng)產(chǎn)所有者為取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用?？偸找娑仨氈Ц兜挠嘘P(guān)費(fèi)用。 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。

18、或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。1 1）折舊費(fèi)：）折舊費(fèi)：房屋在使用中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)牟糠謨r(jià)房屋在使用中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)牟糠謨r(jià)值。值。年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)= =（房屋重置價(jià)（房屋重置價(jià) 殘值）殘值）/ /耐用年限耐用年限 = =房屋重置價(jià)房屋重置價(jià)（1 1 殘值率）殘值率）/ /耐用年限耐用年限2 2）管理費(fèi)：）管理費(fèi)：為出租不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行必要管理所需的費(fèi)用，包括為出租不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行必要管理所需的費(fèi)用，包括管理人員工資和公共設(shè)施的消耗費(fèi)用。管理人員工資和公共設(shè)施的消耗費(fèi)用。 可按建筑面積計(jì)算，或以租金的一定比例計(jì)算?？砂唇ㄖ娣e計(jì)算，或以租金的一定比例計(jì)算。3 3）維修費(fèi)：）

19、維修費(fèi)：為保證房屋正常使用每年支付的房屋維修費(fèi)，為保證房屋正常使用每年支付的房屋維修費(fèi)，通常折舊費(fèi)或重置價(jià)的一定比例計(jì)算。通常折舊費(fèi)或重置價(jià)的一定比例計(jì)算。4 4）保險(xiǎn)費(fèi)：）保險(xiǎn)費(fèi)：所有者為使房產(chǎn)免遭意外而入保險(xiǎn)支付的費(fèi)用。所有者為使房產(chǎn)免遭意外而入保險(xiǎn)支付的費(fèi)用。一般按房屋重置價(jià)的一定比例計(jì)算。一般按房屋重置價(jià)的一定比例計(jì)算。5 5）稅金：）稅金：由于出租不動(dòng)產(chǎn)而向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅，營(yíng)由于出租不動(dòng)產(chǎn)而向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅。業(yè)稅。6 6）中介費(fèi)用：）中介費(fèi)用：通過(guò)中介租賃的，一般為一個(gè)月的租金額。通過(guò)中介租賃的，一般為一個(gè)月的租金額。7 7）房屋損失費(fèi)：）房屋損失費(fèi)：房屋可能出現(xiàn)

20、的空置現(xiàn)象造成的租金損失，房屋可能出現(xiàn)的空置現(xiàn)象造成的租金損失，以半個(gè)月租金計(jì)。以半個(gè)月租金計(jì)。四、計(jì)算純收益四、計(jì)算純收益 （純收益）（純收益） 純收益、凈收益純收益、凈收益：由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。不動(dòng)產(chǎn)純收益不動(dòng)產(chǎn)純收益= =年總收益年總收益 年總費(fèi)用年總費(fèi)用 出租中，若維修費(fèi)，管理費(fèi)由承租方負(fù)擔(dān)，不計(jì)入費(fèi)用，出租中，若維修費(fèi)，管理費(fèi)由承租方負(fù)擔(dān)，不計(jì)入費(fèi)用，也不進(jìn)行費(fèi)用扣除。也不進(jìn)行費(fèi)用扣除。 1 1）單純土地出租：）單純土地出租：純收益純收益= =總收益總收益總費(fèi)用總費(fèi)用 2 2）房地出租：）房地

21、出租：房地純收益房地純收益= =總收益總收益總費(fèi)用總費(fèi)用 土地純收益土地純收益= =房地純收益房地純收益 房屋純收益房屋純收益= =房地純收益房地純收益 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋還原利率房屋還原利率房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值= =房屋重置價(jià)房屋重置價(jià)成新度成新度 = =重置價(jià)重置價(jià)總折舊額總折舊額= =重置價(jià)重置價(jià)年折舊額年折舊額已用年限已用年限 五、資本化率確定（還原利率）五、資本化率確定（還原利率）1 1、資本化率：、資本化率：將純收益資本化為價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是將純收益資本化為價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是投資資本的收益率。投資資本的收益率。 2 2、種類、種類： 綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本綜合資本化率

22、、建筑物資本化率、土地資本化率化率R R0 0=(R=(RL LV VL L+R+RB BV VB B)/(V)/(VL L+V+VB B) )R R0 0綜合資本化率，綜合資本化率， R RL L土地資本化率土地資本化率R RB B建筑物資本化率，建筑物資本化率，V VL L土地價(jià)格土地價(jià)格V VB B建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格 若知道土地價(jià)格占房地價(jià)格比率，建筑物價(jià)格占房地若知道土地價(jià)格占房地價(jià)格比率，建筑物價(jià)格占房地價(jià)格比率，可求出三個(gè)還原利率關(guān)系。價(jià)格比率，可求出三個(gè)還原利率關(guān)系。R R0 0=R=RL LX+RX+RB BY YR RL L=(R=(R0 0R RB BY)/X Y)/X

23、R RB B=(R=(R0 0R RL LX)/YX)/YX X，Y Y分別為土地、建筑物價(jià)格占房地價(jià)格比率分別為土地、建筑物價(jià)格占房地價(jià)格比率?！纠纠?】某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40，建筑物，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的價(jià)值占總價(jià)值的60，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為地資本化率為6，建筑物資本化率為，建筑物資本化率為8。試計(jì)算綜合。試計(jì)算綜合資本化率。資本化率。 【解】【解】 綜合資本化率計(jì)算如下：綜合資本化率計(jì)算如下： =406+608 =72 BLOBBRLR【例【例6】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為某宗房地產(chǎn)每年凈收益為5

24、0萬(wàn)元，建筑物價(jià)萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地資本化，土地資本化率為率為10。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。 【解】【解】 該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下： 土地價(jià)值土地價(jià)值 =260(萬(wàn)元萬(wàn)元) 該宗房地產(chǎn)價(jià)值該宗房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值土地價(jià)值+建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值 =260+200 =460(萬(wàn)元萬(wàn)元)%10%12200503 3、資本化率的確定方法、資本化率的確定方法 （1 1）市場(chǎng)提取法（租價(jià)比法）：）市場(chǎng)提取法（租價(jià)比法）：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選

25、用相應(yīng)的收上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。益法計(jì)算公式，求出資本化率。 （2 2）復(fù)合投資收益率法）復(fù)合投資收益率法將購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的抵押貨款收益率與自有資金收益率將購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的抵押貨款收益率與自有資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。 R=MR=M R RM M +(1-M) +(1-M)R RE E R R資本化率，資本化率， MM抵押比率抵押比率 ， R RM M貸款利息率，貸款利息率， R RE E自有資金的正常收益率。自有資金的正常收益率。 （3 3） 投資收益率排序插入法投資收益率排序插入法找出相關(guān)投資類型及其收益率，將

26、收益率進(jìn)行排序，將估找出相關(guān)投資類型及其收益率，將收益率進(jìn)行排序，將估價(jià)對(duì)象與其他投資進(jìn)行比較分析，考慮風(fēng)險(xiǎn)程度，管理難價(jià)對(duì)象與其他投資進(jìn)行比較分析，考慮風(fēng)險(xiǎn)程度，管理難度等，找出同等風(fēng)險(xiǎn)投資，從而判斷資本化率應(yīng)落的區(qū)域度等，找出同等風(fēng)險(xiǎn)投資，從而判斷資本化率應(yīng)落的區(qū)域范圍，最終判斷確定。范圍，最終判斷確定。 （4 4）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法安全利率：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資的收益率?？蛇x用同一時(shí)安全利率：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資的收益率?？蛇x用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：根據(jù)

27、估價(jià)對(duì)象而定。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：根據(jù)估價(jià)對(duì)象而定。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的用途價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。及新舊程度等確定。六、求取收益價(jià)格六、求取收益價(jià)格選擇適宜的資本化率，將純收益、資本化率帶入對(duì)應(yīng)選擇適宜的資本化率，將純收益、資本化率帶入對(duì)應(yīng)的計(jì)算公式，求取不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格。的計(jì)算公式，求取不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格。 試算幾個(gè)可行的資本化率，與其他方法估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比試算幾個(gè)可行的資本化率，與其他方法估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析，最終確定價(jià)格。較分析，最終確定價(jià)格。 當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用年限時(shí)，以土地使用當(dāng)建筑

28、物耐用年限長(zhǎng)于土地使用年限時(shí)，以土地使用年限為準(zhǔn)。同時(shí)，建筑物的殘值為零。若建筑物使用年限年限為準(zhǔn)。同時(shí)，建筑物的殘值為零。若建筑物使用年限短于土地使用年限，先以建筑物耐用年限計(jì)算收益價(jià)格，短于土地使用年限，先以建筑物耐用年限計(jì)算收益價(jià)格，再加上剩余土地使用年限的價(jià)格。再加上剩余土地使用年限的價(jià)格。第三節(jié)收益法的應(yīng)用實(shí)例第三節(jié)收益法的應(yīng)用實(shí)例 一、單獨(dú)求取土地價(jià)格（土地殘余法）一、單獨(dú)求取土地價(jià)格（土地殘余法） 二、單獨(dú)求取建筑物收益價(jià)格（建筑物殘余法）二、單獨(dú)求取建筑物收益價(jià)格（建筑物殘余法） 三、評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格三、評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一、土地殘余法一、土地殘余法 1 1、估價(jià)思路：、估價(jià)思路：以

29、收益法以外的方法求取不動(dòng)產(chǎn)的以收益法以外的方法求取不動(dòng)產(chǎn)的純收益和建筑物價(jià)格。從不動(dòng)產(chǎn)的純收益中扣除純收益和建筑物價(jià)格。從不動(dòng)產(chǎn)的純收益中扣除建筑物的純收益，得土地純收益，再以土地資本建筑物的純收益，得土地純收益，再以土地資本化率，以有限年期公式還原，求得有限年期土地化率，以有限年期公式還原，求得有限年期土地使用權(quán)價(jià)格。使用權(quán)價(jià)格。例題：某公司于例題：某公司于20052005年年3 3月以有償出讓方式獲得月以有償出讓方式獲得A A地地5050年年土地使用權(quán)，面積土地使用權(quán)，面積3500m3500m2 2，于，于20062006年年9 9月在地塊上建成月在地塊上建成9800m9800m2 2寫(xiě)字

30、樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)15001500元元/ m/ m2 2，經(jīng)濟(jì)耐用年限，經(jīng)濟(jì)耐用年限6060年。年。20082008年年3 3月全部出租，可出租面積為建筑面積的月全部出租，可出租面積為建筑面積的70%70%，月租金，月租金3838元元/m/m2 2。 市場(chǎng)調(diào)查：同類月租金市場(chǎng)調(diào)查：同類月租金4040元元/m/m2 2，重置價(jià)，重置價(jià)17001700元元/m/m2 2，殘值率殘值率0 0，年管理費(fèi)為年租金的，年管理費(fèi)為年租金的2%2%，年維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，年維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)的分別為重置價(jià)的2%2%、0.15%0.15%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米建

31、筑平方米3232元，土地、建筑物還原利率分別為元，土地、建筑物還原利率分別為5%5%、7%7%。試估算試估算A A地地20082008年年3 3月的土地使用權(quán)價(jià)格。月的土地使用權(quán)價(jià)格。1) 1) 計(jì)算總收益（客觀收益）計(jì)算總收益（客觀收益）年總收益年總收益=40=4070%70%12129800=32928009800=3292800元元2) 2) 總費(fèi)用總費(fèi)用年管理費(fèi)年管理費(fèi)= =年總收益年總收益2%=658562%=65856元元年維修費(fèi)年維修費(fèi)= =重置價(jià)重置價(jià)2%=17002%=1700980098002%=3332002%=333200元元年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)= =重置價(jià)重置價(jià)0.15%

32、=17000.15%=1700980098000.15%0.15%=24900=24900元元年稅金年稅金= =建筑面積建筑面積32=980032=980032=31360032=313600元元房屋年限房屋年限 土地年限，無(wú)殘值，以土地年限為準(zhǔn)土地年限，無(wú)殘值，以土地年限為準(zhǔn)房屋可使用年限房屋可使用年限501.5501.5（建設(shè)年）（建設(shè)年）=48.5=48.5年年年折舊費(fèi)：房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)：房屋重置價(jià)/ /房屋可用年限房屋可用年限=9800=98001700/48.5=343505.21700/48.5=343505.2元元合計(jì)：合計(jì)： 737646737646元元3)3) 房屋純收益房

33、屋純收益 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值= =房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年限已使用年限9800980017001700343505.2343505.21.51.516144742.216144742.2元元 房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋年純收益房屋現(xiàn)值資本化率資本化率 16144742.216144742.27%/1-1/(1+5%)7%/1-1/(1+5%)4747 =1179171=1179171元元4) 4) 土地純收益土地純收益不動(dòng)產(chǎn)總收益總費(fèi)用房屋年純收不動(dòng)產(chǎn)總收益總費(fèi)用房屋年純收益益=3292800=329280073764673764611791711179171=1375983=1375983元元5) 5) 估算估算20012001年年3 3月的土地使用權(quán)價(jià)格月的土地使用權(quán)價(jià)格土地使用年限：土地使用年限：50503