商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)招商運(yùn)營市場營銷策劃管理_課程

1、地產(chǎn)項(xiàng)目招商架構(gòu)設(shè)計(jì)及過程控制項(xiàng)目招商計(jì)劃的擬定招商流程，精通相關(guān)合同文本制定商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)招商運(yùn)營市場營銷策劃管理 課程2011-03-25 11:52:43|分類： 商業(yè)地產(chǎn)名家講堂 |標(biāo)簽：地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目招商選址 |字號大中小訂閱 要想脫穎而出、接受強(qiáng)化培訓(xùn)、現(xiàn)場面對現(xiàn)場、在于實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)技能管理提高、領(lǐng)會實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、回店展開工作、得心應(yīng)手熟練努力在于訓(xùn)練、功勞在于實(shí)現(xiàn)、個人價值提高、成長迅速見效第一天 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方法 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與住宅不一樣，不是先規(guī)劃 設(shè)計(jì)好再銷售，而要先確定經(jīng)營模式、服務(wù)對象，再按經(jīng)營業(yè)態(tài)需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，不然以后改建的費(fèi)用會使成本大大抬升。在建

2、筑設(shè)計(jì)上也要充分注意動線（人流移動的路線）設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由死角所帶來的物業(yè)價 值的貶損。一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價格等因素，選址原則 “天時”、“地利”、“人和”都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。核心內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與理念我們很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)完以后，經(jīng)常要改來改去，就是進(jìn)入施工期，這種現(xiàn)象依然存在，電梯放在哪里最合適？觀光電梯掛在哪里最顯眼？層高到多高才合適？柱距多款才合適？層重真的很重要嗎？電影院的標(biāo)準(zhǔn)怎么這樣難？大賣場的收貨區(qū)

3、，為什么設(shè)計(jì)師總是弄不明白？進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)賣場的超市生鮮到底需用電還是液化氣、石油氣?對于這些困擾我們多年的問題，解決的辦法和方法是什么？不是我們的設(shè)計(jì)大師不行，不是我們設(shè)計(jì)出來的東西不好嗎？關(guān)鍵是好看，不中用，有什么用!因?yàn)槲覀儾涣私馄放粕痰男枨?，我們的設(shè)計(jì)要根據(jù)他們的思路來，根據(jù)他們的需求走，你設(shè)計(jì)蓋的房子再好也沒用，因?yàn)橄M(fèi)者不喜歡，不認(rèn)可，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是一樣的，我們不根據(jù)商家、商戶的需求來規(guī)劃設(shè)計(jì)，他們根本不愿意來，動線，動線還是動線，規(guī)劃、規(guī)劃還是規(guī)劃？解開難題，讓我們深度走進(jìn)設(shè)計(jì)與規(guī)劃理念中來。消費(fèi)者都知道中國在購物中心的設(shè)計(jì)和規(guī)劃上落后于西方國家。他們通過讀報紙，看電視，看電影來

4、了解西方人的生活方式。通過旅游的方式，他們親眼看到了國內(nèi)與國外生活方式的不同。從這一點(diǎn)上來講，這種缺少的感覺也許只是一般性的感覺，但是它很快使中國的消費(fèi)者變得越來越有追求，那些在設(shè)計(jì)上品位不高的購物中心會使他們市場回應(yīng)方面大打折扣。1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣對市場進(jìn)行分析設(shè)計(jì)出適合何種類型的商店？3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣才能使?jié)撛诘南M(fèi)者加入到項(xiàng)目中來？需要向消費(fèi)者提供什么？在今后的日子里應(yīng)該以什么樣的趨勢來鎖定消費(fèi)者？4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對項(xiàng)目特征的初步設(shè)計(jì)過程進(jìn)行評價和定義。5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合，動態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑方案

5、確定和工程制圖。 核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目量身打造是未來方向但是有一個現(xiàn)象不得不值得注意，那就是眾多的投資機(jī)構(gòu)涌入這個行業(yè)，他們之中不少缺乏商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，只想進(jìn)入這行業(yè)套出大量利潤，然后全身而退。常識告訴我們，商業(yè)運(yùn)營是不可能在短期內(nèi)產(chǎn)生大量利潤的。所以，這樣的現(xiàn)象是否會導(dǎo)致整個行業(yè)的無序和危險呢？購物中心和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)該如何運(yùn)作才符合未來需求？1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最好的切入時機(jī)是從拿地的時候就開始 2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要量身打造一個最具魅力的購物中心 3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要提前進(jìn)行規(guī)模的市場調(diào)研，包括商圈情況、商業(yè)競爭情況、消費(fèi)者品牌喜好程度、區(qū)消費(fèi)力狀況、經(jīng)營方式等多方面調(diào)研4、為什么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商

6、與項(xiàng)目建設(shè)要同步進(jìn)行 核心內(nèi)容三：如何規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)，是指經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營運(yùn)，而對商業(yè)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位和特色。1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素；2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平；3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源；4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素；5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金水平；6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積要求；7、商業(yè)地

7、產(chǎn)項(xiàng)目工程技術(shù)條件；8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種的聚客能力；9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輔助功能區(qū)需求；10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人流動線；11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主意要點(diǎn)分析。 第二天 商業(yè)地產(chǎn)招商實(shí)戰(zhàn)兵法 孫子曰：知彼知己者，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負(fù)，不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆。 孫子曰：將聽吾計(jì)，用之必勝，留之；將不聽吾計(jì)，用之必敗，去之。計(jì)利以聽，乃為之勢，以佐其外。勢者，因利而制權(quán)也。 n商業(yè)地產(chǎn)看起來容易做起來難的專業(yè)！n商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場調(diào)查、立項(xiàng)定位，還需要專業(yè)的營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)。n同樣是做平臺，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺，而商業(yè)

8、地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺，交易的平臺。n商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，還要對各種資源進(jìn)行有效整合。1、實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)招商中的風(fēng)險2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周圍是否有足夠市場需求支撐；3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。 5、營運(yùn)商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步提高。6、實(shí)戰(zhàn)兵法-主題突出結(jié)構(gòu)合理 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。（1）實(shí)戰(zhàn)兵法-商

9、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)（2）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場定位（3）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（4）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位（5）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營定位（6）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略定位（7）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略定位（8）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)形象定位(9)實(shí)戰(zhàn)兵法-項(xiàng)目定位、規(guī)劃組合(10)實(shí)戰(zhàn)兵法-準(zhǔn)確定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的前提和保障案例學(xué)習(xí)實(shí)戰(zhàn)兵法業(yè)態(tài)規(guī)劃案例分析學(xué)習(xí)百貨動線規(guī)劃與購物中心的區(qū)別某商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整前后對比案例分析市中心及社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動九項(xiàng)定位8、實(shí)戰(zhàn)兵法-從品牌服裝商來考慮n我們要了解品牌的市場n我們要了解品牌的底牌

10、n我們要了解品牌商心態(tài)n我們要了解商戶的營銷n我們要了解品牌的分析n我們要了解商戶的愿望9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素10、項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源12、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素1)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金水平2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積要求13、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種的聚客能力招商兵法-主力店14、對目前主力店招商的一些看法實(shí)戰(zhàn)案例分析國內(nèi)知名主力店選址要求與規(guī)范餐飲業(yè)選址規(guī)范與要求商務(wù)餐飲選址規(guī)范與要求大眾餐飲選址規(guī)范與要求禮品店、珠寶店、收藏品店選址規(guī)范與要求服務(wù)類選址規(guī)范與要求KFC選址規(guī)范與要求吉野家選址規(guī)范與要求百貨選址規(guī)范與要求家樂福選址規(guī)范與要求中

11、影影院選址規(guī)范與要求元綠回轉(zhuǎn)壽司選址規(guī)范與要求如家酒店選址規(guī)范與要求湯姆熊電玩世界選址規(guī)范與要求金海馬集團(tuán)選址規(guī)范與要求奇樂兒選址規(guī)范與要求時代大地影院選址規(guī)范與要求中型中餐廳選址規(guī)范與要求酷圣石冰淇淋選址規(guī)范與要求棒約翰選址規(guī)范與要求萬千百貨公司選址規(guī)范與要求大洋百貨選址規(guī)范與要求紅星美凱龍選址規(guī)范與要求汽車保養(yǎng)店選址規(guī)范與要求沃爾瑪選址規(guī)范與要求TESCO 樂購選址規(guī)范與要求豪客來選址規(guī)范與要求干洗店選址規(guī)范與要求莎莎選址規(guī)范與要求比亞國際會所選址規(guī)范與要求香港益誠（國際）投資選址規(guī)范與要求第三天、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商策劃技能規(guī)范隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平的日益提高，大量境外優(yōu)秀

12、連鎖零售商業(yè)的進(jìn)入及其在國內(nèi)的快速發(fā)展，推動國內(nèi)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時間能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功，主要取決于所開發(fā)的項(xiàng)目是否適合當(dāng)?shù)厥袌?，有沒有拴住主要大主力品牌商家，商業(yè)價格取決于商業(yè)的價值，商業(yè)的價值取決于商業(yè)的經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)的操作是一個龐大而有機(jī)的整體。從調(diào)研階段的可行性分析、規(guī)劃階段的定位設(shè)計(jì)到實(shí)際建設(shè)階段的管理與監(jiān)督，直至招商、推廣、運(yùn)營管理每一個步驟都必須緊緊相連環(huán)環(huán)相扣，對相關(guān)行業(yè)資源進(jìn)行整合。目前國內(nèi)很多商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)初期都會采取“放水養(yǎng)魚”的做法，通過免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營推廣費(fèi)用三大法寶來做旺市場，希望項(xiàng)目開業(yè)后，發(fā)展商

13、能坐收高租金。但事實(shí)情況是：由于前期招商人員不專業(yè)，招商把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致商場生命力有限，經(jīng)營每況愈下，另外由于商業(yè)項(xiàng)目前期定位缺少對市場規(guī)律的理解和把握，在定位失誤的情況下，即使商戶質(zhì)量再高、經(jīng)營推廣花再多的功夫，都無濟(jì)于事。制定大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商計(jì)劃、營銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。運(yùn)營部門要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費(fèi)用，并得到發(fā)展商主要的支持。核心內(nèi)容一：招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的60個問題1、關(guān)于地理位置準(zhǔn)備回答的問題2、關(guān)于項(xiàng)目狀況準(zhǔn)備回答的問題3、操作方式情況準(zhǔn)備回答的問題4、政策法規(guī)準(zhǔn)備

14、回答的問題5、建材與設(shè)備準(zhǔn)備回答的問題核心內(nèi)容二：招商策劃步驟與方法n商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先確定我們的零售商n我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)在哪里？n我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要多少主力店？n商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎么規(guī)劃這些主力店的位置？n商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主力店的位置占據(jù)多少面積？n商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識的輔助決策。核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃的含義1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長遠(yuǎn)3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策

15、劃要知己知彼，把握優(yōu)勢 4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑 5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要把握時機(jī)，適度超前 核心內(nèi)容、招商策劃的核心招商計(jì)劃1、制定大型MALL招商計(jì)劃 2、營銷宣傳計(jì)劃3、發(fā)展商做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作 4、招商宣傳造勢商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳的三個目標(biāo)：吸引大商家目光吸引品牌供應(yīng)商進(jìn)場 為開業(yè)作好宣傳，引起消費(fèi)者的關(guān)注5、招商及談判策略招商要做好三項(xiàng)工作：建立大商家專題資料庫 了解選址條件與偏好 了解大商家企業(yè)文化特點(diǎn)與經(jīng)營特色6、招商推廣成功的關(guān)鍵案例分析：目前開發(fā)商存在的問題的分析開發(fā)商未能較準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)和功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃后，市場定位不當(dāng)缺乏設(shè)定重點(diǎn)招商目標(biāo)及多次反復(fù)的

16、溝通租金及其年遞增率制定不合理。形成互補(bǔ)效應(yīng)運(yùn)用專業(yè)化競爭差異化強(qiáng)調(diào)品牌店案例分析如何做好招商計(jì)劃案例核心內(nèi)容五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與開業(yè)1、占絕對性位置的主力店主力店具體的進(jìn)度，他們的進(jìn)度會影響整個開業(yè)計(jì)劃。如果主力店不開業(yè)整個購物中心很難成功開業(yè)的。2、籌備階段的主力店3、商戶篩選第四天、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營運(yùn)管理技能當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目究竟是什么？對于這個問題，我們認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目不再僅僅是商品堆積和買賣場所，已經(jīng)從一個單純的商業(yè)概念轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€時尚概念，和一種現(xiàn)代生活的符號，商業(yè)項(xiàng)目的天職是向目標(biāo)顧客提供最滿意的商品和服務(wù)。當(dāng)今的消費(fèi)者也在變化，他們更加注重人與人的交往，更加注重自我的表達(dá)，希

17、望能擁有屬于自己的喜好、格調(diào)與品位，并且通過自己的外表、日常用品的選擇等展示給自己和他人欣賞。對于商品的選擇實(shí)際上已經(jīng)成為了自我表達(dá)的一種最為直接的方式?，F(xiàn)代意義上的物質(zhì)主義，不再片面的追求奢華與占有，一切以個性張揚(yáng)為出發(fā)點(diǎn)，講究的是人性化與舒適程度。此外，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)還變“人找商品”為“商品找人”，進(jìn)行了一系列創(chuàng)造顧客的競爭策略，真正給顧客創(chuàng)造了良好舒服方面。創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力，也是商業(yè)永遠(yuǎn)的主題。在對新的投資環(huán)境下成長并開始并成熟的改造商業(yè)項(xiàng)目，那么我們就要對市場的敏感度都很強(qiáng)，我們要有著敏銳的市場目光。商業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險比較大，我們必須要使商鋪有特殊的主題，引入新的經(jīng)營模式，讓

18、投資者感到物有所值，機(jī)不可失，這樣才有重新改造的意義。商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個階段性工作，乍一看起來有些復(fù)雜，但是商業(yè)經(jīng)營管理工作并不是無章可循，從技術(shù)層面來說，其可操作性還是很強(qiáng)的。核心內(nèi)容一：商業(yè)項(xiàng)目啟動的九項(xiàng)定位很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成為其商業(yè)元素，做商業(yè)地產(chǎn)時需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃。制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)，要做到有的放矢，把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上。那么怎樣制定一個比較科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃？做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌規(guī)劃與組合

19、必須要先考慮商業(yè)項(xiàng)目的定位，這是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始，它決定和影響著項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營管理、商品定價、服務(wù)管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的前提和保障。1、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位？2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位？3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品類定位？4、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客群定位、客層定位？5、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈定位？6、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目模式定位？7、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位？8、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策略定位？9、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位？案例學(xué)習(xí)：商圈市調(diào)分析與方法步驟（表格）核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)注重市場培育，實(shí)施專業(yè)管理，商業(yè)地

20、產(chǎn)項(xiàng)目的成熟必定會經(jīng)過一個發(fā)展過程，商業(yè)推廣是否到位、經(jīng)營管理是否將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直接決定其市場培育周期，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅僅通過租金優(yōu)惠不是市場培育的根本，根據(jù)市場尋求準(zhǔn)確的定位，通過專業(yè)商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)良性的持續(xù)經(jīng)營，才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)避投資風(fēng)險實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值的根本所在。（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客流規(guī)律（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交通狀況（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地形特點(diǎn)（5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求（6）認(rèn)識專業(yè)特色市場（7）特色市場投資開發(fā)要點(diǎn)案例學(xué)習(xí)某商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)（動畫）核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)營銷與創(chuàng)新策劃 1、案例學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃背景； 2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要整合優(yōu)勢資源制定主攻

21、策略； 3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要制定出營銷推廣的整體實(shí)施策略；4、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌營銷及方法；5、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)營銷及方法；6、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目活動營銷及方法；7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)營銷五大服務(wù)體系是什么；8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目文化營銷加速項(xiàng)目的成長。 案例學(xué)習(xí)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣活動案例分析（表格）核心內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理要素現(xiàn)階段無論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商、策劃代理商、經(jīng)營管理商，無不對商業(yè)經(jīng)營管理畏之如洪水猛獸，均不想介入此項(xiàng)所有商業(yè)項(xiàng)目無法回避的工作，個中原因，倒不是商業(yè)經(jīng)營管理是什么高科技，而是大家都對商業(yè)經(jīng)營管理摸不著頭腦，即便開發(fā)商有心把商業(yè)經(jīng)營好，卻不知從何

22、下手。 從技術(shù)的角度來看，商業(yè)經(jīng)營管理并不是無章可尋。要搞好經(jīng)營管理工作，需要先認(rèn)清商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理工作的重點(diǎn)，抓住定位期、籌備期、進(jìn)場期、啟動期、運(yùn)營期、穩(wěn)定期六個時期的工作。 問題1、為什么說商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位期為商業(yè)運(yùn)營打好基礎(chǔ)？問題2、為什么說商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目籌備期為市場運(yùn)營做好準(zhǔn)備工作？問題3、為什么說商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)場期提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心？問題4、為什么說商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動期把人氣做起來？問題5、為什么說商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營期把生意機(jī)會最大化？ 問題6、為什么說商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定期守衛(wèi)消費(fèi)商圈與時俱進(jìn)提升商業(yè)競爭力？問題7、怎樣管理好入住后的品牌商戶？ 問題8、怎樣去提升商戶業(yè)績與提升賣

23、場人氣？問題9、商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營中最害怕什么？問題8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在管理中我們要學(xué)習(xí)那些方面的專業(yè)技能？案例學(xué)習(xí)深圳萬象城的運(yùn)營管理分析（圖片+表格）第五天、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營運(yùn)管理商業(yè)零售經(jīng)營多年來一直保留著傳統(tǒng)的經(jīng)營模式與管理方法，但目前已不能適應(yīng)社會發(fā)展和人們的消費(fèi)需求，必須改變原有的經(jīng)營思想、經(jīng)營模式、管理方法和服務(wù)方式。怎樣使商業(yè)地產(chǎn)與零售百貨的發(fā)展結(jié)合起來，促進(jìn)城市的繁榮和發(fā)展？核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)高效招商 目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中供應(yīng)，其絕對量的增長速度超出了品牌商家的拓展需求規(guī)模，因此造成了市場上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商競爭激烈，亦對各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作提出了更高要求。問題1、商

24、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目適合性定位的選擇的重要性問題2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目適應(yīng)性的建筑設(shè)計(jì)的重要性問題3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合理的招商節(jié)奏把握的重要性問題4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目針對性的推廣策略的重要性問題5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)及穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)的重要性 問題6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局不合理商業(yè)地產(chǎn)面臨招商困局怎么辦 問題7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪空置率走高怎么辦問題8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么高租金影響招商進(jìn)度問題9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何破解困局須看開發(fā)實(shí)力問題10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌要如何創(chuàng)新案例學(xué)習(xí)某商業(yè)地產(chǎn)招商管理規(guī)范（表格）核心內(nèi)容六：商業(yè)地產(chǎn)招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商計(jì)劃、營銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的

25、準(zhǔn)備工作。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費(fèi)用，并得到支持。在開展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際招商工作之前，我們首先確定招商目標(biāo)，然后確定商家檔次、規(guī)模、具體租金條件。1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商原則2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃的核心招商計(jì)劃3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商費(fèi)用使用策略4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分塊招商策略5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商隊(duì)伍的建立與優(yōu)化6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳、造勢7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商及談判策略8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商推廣：成功的關(guān)鍵9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目控制招商質(zhì)量的作法10、制訂商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商談判策略 案例學(xué)習(xí)分析學(xué)習(xí)某商場制定的政策（表格）核心

26、內(nèi)容七、整體科學(xué)、調(diào)查分析調(diào)查至少要包括市場環(huán)境的分析、商業(yè)環(huán)境的分析、消費(fèi)者的分析、投資者的分析、競爭對手的分析、差異分析等等，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的主題概念定位，功能分區(qū)的布局、樓層布局，這些規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容，一定要通過前期的調(diào)查分析才能夠得到。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改須有差異性；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要對時段劃分方面的考慮；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要做好客源重疊分析和規(guī)劃；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要使商品趨向全方位服務(wù)功能；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要品形成互補(bǔ)功能；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位要結(jié)合個

27、別形象，塑造購物中心的群體形象；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改定位要注重提升平效所謂平效；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新調(diào)整與整改如何把握全局與方向；對于建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)有很大缺陷的商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)該在哪些方面工作加大力度才能最大限度的彌補(bǔ)建筑缺陷？案例學(xué)習(xí)某商業(yè)項(xiàng)目的失敗原因分析（圖片）核心內(nèi)容八、定位、性能、完善、提升、管理在功能上是這樣的，在業(yè)態(tài)互補(bǔ)也是這樣的，即使在綜合體里有零售，有購物中心一直保持商業(yè)地產(chǎn)全面調(diào)試的運(yùn)轉(zhuǎn)模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位原有設(shè)計(jì)外觀非常好，但是內(nèi)部設(shè)計(jì)在細(xì)節(jié)動線上；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位推廣方式上要提升；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位就是立足于原來的基礎(chǔ)上形成一個整個業(yè)態(tài)的組合和目標(biāo)；商

28、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位能商業(yè)項(xiàng)目改項(xiàng)目變的前途；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位就是要通過準(zhǔn)確定位能改變項(xiàng)目的命運(yùn)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位品牌商怎樣看；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位前的宣傳推廣；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位改造裝修形象。案例學(xué)習(xí)上海某商業(yè)項(xiàng)目重新調(diào)整定位成功的案例（圖片）核心內(nèi)容九、現(xiàn)場運(yùn)營、制度標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重新定位改造后的現(xiàn)場運(yùn)營管理要求各流程作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、制度化和信息化以外，還要從以下幾個方面著手。內(nèi)部管理模式的改善；對招商渠道進(jìn)行有效的管理；選擇優(yōu)秀的供應(yīng)商；定期評價供應(yīng)商，達(dá)到對供應(yīng)商進(jìn)行動態(tài)管理的目的；加強(qiáng)服務(wù)管理；搞好客戶關(guān)系管理。DVD、圖片案例觀摩學(xué)習(xí)香港、臺灣、澳門商業(yè)項(xiàng)目營運(yùn)

29、成功案分析第六天、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷策劃技能當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷成為我們必要的營銷手段的時候，在如何突破促銷傳統(tǒng)觀念的基礎(chǔ)上，需要更加關(guān)注促銷的內(nèi)在需求，促銷是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一種可以為企業(yè)展望未來的平臺，也是提供商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目信息的良好窗口，所以在使用促銷上面，應(yīng)該把促銷的各項(xiàng)功能發(fā)揮出來。核心內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷的策劃技巧 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)日促銷與一般的促銷意義不同； 2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目裝扮； 3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷產(chǎn)品； 4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷臺面；5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷環(huán)境；6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷人員；7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷定性；8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動態(tài)促銷；9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷技巧； 10、商業(yè)地產(chǎn)

30、項(xiàng)目促銷時限；11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷量化；12、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷特點(diǎn)；13、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷目標(biāo)；14、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目促銷氛圍15、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功促銷的八個到位 核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理特點(diǎn)1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模特點(diǎn)； 2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)；2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營特點(diǎn)；3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪的特點(diǎn)； 核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場統(tǒng)一管理規(guī)范1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的理念；2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商管理規(guī)范；3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理規(guī)范；4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)監(jiān)督規(guī)范；5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高效運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)范；6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)范；7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目娛樂休閑空間管理規(guī)范；8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)管理規(guī)范；9、商業(yè)地

31、產(chǎn)項(xiàng)目租賃政策與承租服務(wù)規(guī)范； 10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注意引進(jìn)國外品牌規(guī)范。 核心內(nèi)容四：如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競爭力 面對新的零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展、國外商業(yè)的步步緊逼，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目欲頂住挑戰(zhàn)，擺脫困境，重新走向輝煌，關(guān)鍵在于構(gòu)建新時期的核心競爭力。對于目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競爭力是指適應(yīng)消費(fèi)者需求變化趨勢，符合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展實(shí)力，能夠持續(xù)增強(qiáng)在零售市場競爭地位的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。問題：1、為什么今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以時尚及休閑類商品為重心？問題：2、信息溝通、社會交往、心理互動的多元化活動是什么？問題：3、為什么今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要挑起了休閑化、個性化、多樣化消費(fèi)浪潮？問題：4、為什么今后商業(yè)

32、地產(chǎn)項(xiàng)目要在提供名優(yōu)新特商品的同時配以高質(zhì)量的服務(wù)跟進(jìn)？問題：5、今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要在需求多元化、消費(fèi)個性化的買方市場，更適應(yīng)環(huán)境變化才有優(yōu)勢可言？問題：6、為什么今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)關(guān)系，提高員工素養(yǎng)？問題：7、如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部的綜合能力？ 問題：8、如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部的經(jīng)營意識？問題：9、如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部的有創(chuàng)新能力？問題：10、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部堅(jiān)持工作質(zhì)量和工作標(biāo)準(zhǔn)？問題：11、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部要體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)的能力？問題：12、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理員工要保持積極的心態(tài)？問題：13、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部要注意培育下屬的意識和思

33、維？問題：14、怎樣讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理干部要不斷增強(qiáng)目標(biāo)意識？核心內(nèi)容五：重塑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競爭能力目前中國的百貨業(yè)正處于衰退階段：百貨商場數(shù)量的增加并沒有帶來其銷售份額在整個社會商品零售總額中比例的上升,而是趨于下降。面對消費(fèi)需求的變化、其他業(yè)態(tài)的沖擊、新的同業(yè)的分割、經(jīng)營管理的落后等，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想在新一輪的競爭中站穩(wěn)腳跟，需要成功建立核心競爭能力和競爭優(yōu)勢。1、怎樣看待商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從產(chǎn)品競爭到能力競爭2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)競爭與核心能力主力商品服務(wù)特色企業(yè)形象3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直接競爭與核心能力市場定位優(yōu)勢商品企業(yè)形象核心內(nèi)容六：如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶專柜評比及獎懲商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營運(yùn)部門應(yīng)在每月或每季度對各樓層及商戶進(jìn)行績效考核，并定期開展績效評比，以期提升公司總體的績效水平。 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶考核的原則和目的 2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶績效考核的制定方式 3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶評比的重要性 4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶評比的重點(diǎn)考評標(biāo)準(zhǔn) 5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶業(yè)績評定標(biāo)準(zhǔn) 6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶商品質(zhì)量及物價評定 7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶服務(wù)評定 8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商戶貨品