廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)第三季深度研究ppt課件

1、立丹行研討中心2021第三季第三季第三季語(yǔ)語(yǔ)廈門(mén)樓市需求能否仍會(huì)廈門(mén)樓市需求能否仍會(huì)“被萎縮？被萎縮？一面是熱火朝天的土地拍賣(mài)，一面一面是熱火朝天的土地拍賣(mài)，一面卻是第三季度住宅買(mǎi)賣(mài)量的大幅下卻是第三季度住宅買(mǎi)賣(mài)量的大幅下滑，滑，V V型曲線難道真的會(huì)演化成型曲線難道真的會(huì)演化成W W的的悲??？本季深度地產(chǎn)悲劇？本季深度地產(chǎn)365365透過(guò)數(shù)據(jù)與透過(guò)數(shù)據(jù)與大家一同討論個(gè)中緣由以及未來(lái)趨大家一同討論個(gè)中緣由以及未來(lái)趨勢(shì)勢(shì)1 1、第三季樓市買(mǎi)賣(mài)量下、第三季樓市買(mǎi)賣(mài)量下滑顯著滑顯著20212021年年1-91-9月份商品房買(mǎi)賣(mài)量月份商品房買(mǎi)賣(mài)量379379萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，突破突破20072007

2、年全年買(mǎi)賣(mài)量年全年買(mǎi)賣(mài)量廈門(mén)樓市在閱歷了2021年調(diào)整后，2021年集中釋放需求量，1-9月份商品房銷(xiāo)售379萬(wàn)平方米超越07年全年買(mǎi)賣(mài)量，估計(jì)2021年量?jī)r(jià)將創(chuàng)歷史新高。本文涉及數(shù)據(jù)由立丹行地產(chǎn)研討中心根據(jù)土房局網(wǎng)上房地產(chǎn)整理，僅供參考。截止日期：2021年9月20日第三季度商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售第三季度商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售7575萬(wàn)，萬(wàn)， 對(duì)比第二季度下降對(duì)比第二季度下降44%44%本文涉及數(shù)據(jù)由立丹行地產(chǎn)研討中心根據(jù)土房局網(wǎng)上房地產(chǎn)整理，僅供參考。截止日期：2021年9月20日島內(nèi)島內(nèi)島外島外合計(jì)合計(jì)面積面積 / /萬(wàn)萬(wàn)均價(jià)均價(jià) 元元/ /面積面積 / /萬(wàn)萬(wàn)均價(jià)均價(jià) 元元/ /面積面積 / /萬(wàn)

3、萬(wàn)均價(jià)均價(jià) 元元/ /20082008年第四季度年第四季度21.3121.31960996098.688.685285528529.9929.998357835720092009年第一季度年第一季度45.8245.82100291002967.3667.3644964496113.18113.186736673620092009年第二季度年第二季度65.1765.17114461144668.1868.1855435543133.35133.358428842820092009年第三季度年第三季度44.3744.37138381383830.8430.846408640875.2175.211

4、0791107912021年1-9月份全市住宅成交322萬(wàn)平方米，島內(nèi)住宅155萬(wàn)平方米，占48%；島外住宅成交167萬(wàn)平方米,占52% 。島內(nèi)第三季度對(duì)比第二季度買(mǎi)賣(mài)量下滑32%，島外第三季度對(duì)比第二季度下滑55%。第三季島內(nèi)住宅買(mǎi)賣(mài)量第三季島內(nèi)住宅買(mǎi)賣(mài)量44萬(wàn)萬(wàn) 價(jià)錢(qián)上漲價(jià)錢(qián)上漲21%第三季島外住宅買(mǎi)賣(mài)量第三季島外住宅買(mǎi)賣(mài)量31萬(wàn)萬(wàn) 價(jià)錢(qián)上漲價(jià)錢(qián)上漲16%1-9月季島外主要供應(yīng)工程月季島外主要供應(yīng)工程時(shí)間周期時(shí)間周期島外熱銷(xiāo)項(xiàng)目島外熱銷(xiāo)項(xiàng)目第一季度樂(lè)活小鎮(zhèn)；綠苑水岸名筑禹洲大學(xué)城；蕓溪居住公園第二季度未來(lái)海岸系天心島禹洲大學(xué)城；大學(xué)康城第三季度第三季成交量相對(duì)分散鳳凰城 泉水灣濱海上城古龍

5、御景海晟維多利亞 20212021年年1-91-9月月 島外集中供應(yīng)工程列表島外集中供應(yīng)工程列表住宅經(jīng)過(guò)同期買(mǎi)賣(mài)對(duì)比，1-7月份均到達(dá)歷史新高，每月買(mǎi)賣(mài)量維持在40萬(wàn)平方米左右。但從5月開(kāi)場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)量已顯現(xiàn)出逐月下滑的態(tài)勢(shì)，8月二套房政策出臺(tái)后，下滑局面加劇。8 8月政策樓市分水嶺，金九銀十不再有月政策樓市分水嶺，金九銀十不再有2、多要素主導(dǎo)，、多要素主導(dǎo)，“被萎縮局面逐漸構(gòu)被萎縮局面逐漸構(gòu)成成島內(nèi)島內(nèi)1-91-9月供應(yīng)月供應(yīng)6969萬(wàn)銷(xiāo)售萬(wàn)銷(xiāo)售155155萬(wàn)萬(wàn)島外島外1-91-9月供應(yīng)月供應(yīng)5050萬(wàn)銷(xiāo)售萬(wàn)銷(xiāo)售167167萬(wàn)萬(wàn)島內(nèi)、島外供應(yīng)齊斷檔島內(nèi)、島外供應(yīng)齊斷檔島內(nèi)在售工程庫(kù)存島內(nèi)在售工程

6、庫(kù)存93萬(wàn)，去化僅需萬(wàn)，去化僅需7個(gè)月個(gè)月 島外在售工程庫(kù)存島外在售工程庫(kù)存96萬(wàn)，去化僅需萬(wàn)，去化僅需8個(gè)月個(gè)月全市思明區(qū)湖里區(qū)海滄區(qū)集美區(qū)同安翔安在售項(xiàng)目庫(kù)存（萬(wàn)）189593420243517未批售項(xiàng)目住宅庫(kù)存/萬(wàn)741170173841928834月均消化（萬(wàn)）258.94.65.13.52.70.7在售項(xiàng)目庫(kù)存消化時(shí)間8 7 7 4 7 13 24 總庫(kù)存消化時(shí)間（月）37 26 45 20 62 46 73 未批售工程商住用地建筑面積：島內(nèi)未批售工程商住用地建筑面積：島內(nèi)343萬(wàn)平方米，島外萬(wàn)平方米，島外398萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；本文涉及數(shù)據(jù)由立丹行地產(chǎn)研討中心根據(jù)土房局網(wǎng)上房地產(chǎn)

7、整理，僅供參考。截止日期：2021年9月20日18：00在售工程庫(kù)存：拿到預(yù)售答應(yīng)證的批售面積未批售工程：未拿到答應(yīng)證的工程后期產(chǎn)品及出讓未上市地塊全市全市40%批售工程銷(xiāo)售率超越批售工程銷(xiāo)售率超越90%； 島內(nèi)在售庫(kù)存僅余島內(nèi)在售庫(kù)存僅余93萬(wàn)平方米，約萬(wàn)平方米，約5364套；套； 島外在售庫(kù)存僅余島外在售庫(kù)存僅余96萬(wàn)平方米，約萬(wàn)平方米，約9260套；套；新開(kāi)工面積大幅減少新開(kāi)工面積大幅減少高成外鄉(xiāng)地延遲開(kāi)發(fā)節(jié)拍，導(dǎo)致短期供應(yīng)缺乏高成外鄉(xiāng)地延遲開(kāi)發(fā)節(jié)拍，導(dǎo)致短期供應(yīng)缺乏2007年年159萬(wàn)高成萬(wàn)高成外鄉(xiāng)地延遲開(kāi)發(fā)導(dǎo)致外鄉(xiāng)地延遲開(kāi)發(fā)導(dǎo)致目前供應(yīng)缺乏。估計(jì)目前供應(yīng)缺乏。估計(jì)需求需求2021年中

8、期供年中期供需緊張的局面才干得需緊張的局面才干得以緩解。以緩解。備注：這部分高成外備注：這部分高成外鄉(xiāng)地主要是鄉(xiāng)地主要是07年出年出讓?shí)u內(nèi)讓?shí)u內(nèi)84萬(wàn)，萬(wàn)，平均樓面地價(jià)平均樓面地價(jià)11917元元/，島外，島外75萬(wàn)萬(wàn),平均樓面地價(jià)平均樓面地價(jià)7449元元/)備注：資金本錢(qián)折合價(jià)：思索資金運(yùn)用本錢(qián)，利率按商業(yè)貸款利率 島內(nèi)庫(kù)存島內(nèi)庫(kù)存144144平方米產(chǎn)品約占平方米產(chǎn)品約占77%77%；島內(nèi)住宅僅余；島內(nèi)住宅僅余53645364套，套均面積套，套均面積163163，需求多，需求多元化趨勢(shì)導(dǎo)致構(gòu)造性失衡；元化趨勢(shì)導(dǎo)致構(gòu)造性失衡； 島外島外70-9070-90產(chǎn)品占產(chǎn)品占31%31%，120-144

9、120-144占占25%25%，島外住宅庫(kù)存約，島外住宅庫(kù)存約92609260套，套均套，套均108 108 ，產(chǎn)品，產(chǎn)品構(gòu)造相對(duì)豐富；構(gòu)造相對(duì)豐富；構(gòu)造失衡，影響需求匹配構(gòu)造失衡，影響需求匹配表格表格2 2：全市產(chǎn)品構(gòu)造銷(xiāo)售情況：全市產(chǎn)品構(gòu)造銷(xiāo)售情況構(gòu)造失衡，影響需求匹配構(gòu)造失衡，影響需求匹配6060-90 90-120 120-144 144-180 180 2009年年套%套%套%套%套%套%1月月1357.6149728.0243824.6934819.6225114.151055.922月月2138.5995138.3540916.4955522.3827811.21742.983月

10、月2114.8585519.64123828.43 115726.5769916.051944.464月月37111.1270821.2285725.6854716.3959417.802607.795月月2487.4855116.6276423.0459617.9778523.6737211.226月月3599.2278620.1976519.6586122.1273918.983839.847月月34711.3755418.1573724.1555118.0552217.134111.178月月24011.1134816.1135516.4433015.2864930.0523811.02

11、合計(jì)合計(jì)21248.725250 21.54556322.83 494520.294517 18.54 19678.07第一季度價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略引爆剛性需求井噴，主要去化產(chǎn)品為中小戶(hù)型產(chǎn)品，第一季度價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略引爆剛性需求井噴，主要去化產(chǎn)品為中小戶(hù)型產(chǎn)品，12010000元/約占11%，樓面地價(jià)7000-10000元/ 約占10%,樓面地價(jià)6000-7000元/約占20%,樓面地價(jià)低于6000元/約59%，主要分布在島外。2007-2021年島內(nèi)未批售商住用地平均樓面地價(jià)8614元/,島外未批售用地平均樓面地價(jià)3818元/；根據(jù)土地本錢(qián)與售價(jià)比，未來(lái)島內(nèi)住宅均價(jià)約為17200元/ ；島外住宅均價(jià)估計(jì)760

12、0元/。根據(jù)在售工程土地本錢(qián)與售價(jià)比統(tǒng)計(jì)，島內(nèi)約50%，島外約40%2007-2009未批未批售土地樓面地價(jià)售土地樓面地價(jià)近近3個(gè)月住個(gè)月住宅售價(jià)宅售價(jià)思明851814623湖里899012153海滄41407458集美42157105同安34984786翔安35577134 信貸給企業(yè)的支持，讓大型房企具有富余的資金。積極拿地情勢(shì)繼續(xù)。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，在上半年創(chuàng)天量的7.37萬(wàn)億元新增信貸中，超越8000億元流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。 有人以為,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入無(wú)解循環(huán)：經(jīng)過(guò)低息信貸與資本市場(chǎng)融資，炒高房?jī)r(jià)后獲得高價(jià)地，壟斷土地供應(yīng)進(jìn)而推進(jìn)高價(jià)房換取現(xiàn)金流，最后經(jīng)過(guò)資本市場(chǎng)折現(xiàn)給予高溢價(jià)。這樣

13、的開(kāi)展思緒究竟能繼續(xù)多久？市場(chǎng)遠(yuǎn)未恢復(fù)安康開(kāi)展，假設(shè)遭遇信貸調(diào)控，市場(chǎng)遠(yuǎn)未恢復(fù)安康開(kāi)展，假設(shè)遭遇信貸調(diào)控，市場(chǎng)依然脆弱市場(chǎng)依然脆弱總結(jié)總結(jié) 第三季商品住宅買(mǎi)賣(mài)量大幅度萎縮，價(jià)錢(qián)逐漸第三季商品住宅買(mǎi)賣(mài)量大幅度萎縮，價(jià)錢(qián)逐漸走高，短期內(nèi)供不應(yīng)求；走高，短期內(nèi)供不應(yīng)求；買(mǎi)賣(mài)量下滑并非由于需求缺乏，主要是由于供買(mǎi)賣(mài)量下滑并非由于需求缺乏，主要是由于供應(yīng)缺乏與政策要素影響；應(yīng)缺乏與政策要素影響； 一級(jí)土地市場(chǎng)依然火爆一級(jí)土地市場(chǎng)依然火爆. .2、2021年中期供需平衡矛盾整體有望緩解；年中期供需平衡矛盾整體有望緩解；立丹行地產(chǎn)研討中心以為立丹行地產(chǎn)研討中心以為3、島內(nèi)高地價(jià)主導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)，未來(lái)房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)轉(zhuǎn)；、島內(nèi)高地價(jià)主導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)，未來(lái)房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)轉(zhuǎn)；6 6、市場(chǎng)遠(yuǎn)未恢復(fù)安康開(kāi)展，假設(shè)遭遇信貸調(diào)控，市場(chǎng)依然脆弱。、市場(chǎng)遠(yuǎn)未恢復(fù)安康開(kāi)展，假設(shè)遭遇信貸調(diào)控，市場(chǎng)依然脆弱。5 5、廈門(mén)全局化開(kāi)展依賴(lài)加大島外開(kāi)發(fā)力度；、廈門(mén)全局化開(kāi)展依賴(lài)加大島外開(kāi)發(fā)力度；1、市場(chǎng)供應(yīng)缺乏問(wèn)題短期內(nèi)難以改動(dòng)，第四季需求被