某地產(chǎn)價值評析及規(guī)劃建議報告

1、20122012年年3 3月月中國航空技術(shù)國際控股有限公司中國航空技術(shù)國際控股有限公司地產(chǎn)投資事業(yè)部地產(chǎn)投資事業(yè)部廈門區(qū)域廈門區(qū)域/ /項目工作小組項目工作小組中航地產(chǎn)南太武地塊價值評析中航地產(chǎn)南太武地塊價值評析及規(guī)劃建議報告及規(guī)劃建議報告2Contents Contents 目目 錄錄區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域市場情況分析區(qū)域市場情況分析本案地塊屬性分析本案地塊屬性分析本案地塊規(guī)劃建議本案地塊規(guī)劃建議本案地塊整體定位本案地塊整體定位3本案位于廈門灣南岸，漳州新港城東部；本案隸屬于素有“魚米花果之鄉(xiāng)”美稱的龍海市；龍海市是國家持續(xù)高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)，海峽西岸對臺農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)，福建省重要

2、的農(nóng)產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地之一，是水仙花的故鄉(xiāng)；本案區(qū)位概述本案區(qū)位概述4漳州新港城發(fā)展規(guī)劃區(qū)域范圍招商局漳州開發(fā)區(qū)港尾鎮(zhèn)（南太武濱海新城）發(fā)展定位承擔(dān)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及高端服務(wù)業(yè)發(fā)展職能，是漳州市重要的臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)，現(xiàn)代生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)為主的宜居濱海新城。發(fā)展時序近期（2010-2015年）：進一步發(fā)展招銀港區(qū)及其臨港產(chǎn)業(yè)，加快南太武濱海新城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、漳州開發(fā)區(qū)四區(qū)和雙魚島建設(shè)，支撐城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展；中期（2016-2020年）：全面開發(fā)后石港區(qū)；遠期（2021-2030年）：依托港口及臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓展漳州新港城。漳州新港城是：漳州市重要的臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)，現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的宜居濱海

3、新城。招商局招商局漳州開發(fā)區(qū)漳州開發(fā)區(qū)南太武南太武濱海新城濱海新城港尾鎮(zhèn)資料來源：廈門灣漳州南太武濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃后石港區(qū)招銀港區(qū)漳州新港城范圍漳州新港城的城市功能定位漳州新港城的城市功能定位5漳州新港城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃漳州新港城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利用優(yōu)越的港口條件、陸域交通條件，發(fā)展港口物流產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)等，形成區(qū)域航運物流中心、船舶制造業(yè)基地；45臨港產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展以集裝箱物流配套的臨港加工區(qū)1現(xiàn)代物流業(yè) 重點發(fā)展以集裝箱物流2現(xiàn)代物流業(yè)重點發(fā)展大宗散雜、礦建及石化物流3臨港產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展以大中型固體、散雜物流配套臨港產(chǎn)業(yè)4 濱海休閑旅游業(yè)重點發(fā)展濱海度假、休閑養(yǎng)生、火山觀光等9現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)

4、、高新技術(shù)孵化基地535129產(chǎn)業(yè)類型分布區(qū)域臨港產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展以集裝箱物流配套的臨港加工業(yè)招銀港區(qū)重點發(fā)展以大中型固體、散雜物物流配套臨港大工業(yè)、清潔能源后石港區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)重點發(fā)展集裝箱物流招銀港區(qū)重點發(fā)展大宗散雜、礦建及石化物流后石港區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展光電電子、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)南太武高新技術(shù)園區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)南太武高新技術(shù)園區(qū)6目前區(qū)域?qū)ν饨煌ㄖ饕揽枯喍珊蜕蚝８咚伲翉B門島內(nèi)車程時間1-1.5小時；若廈漳跨海大橋與規(guī)劃中的海底隧道開通，至廈門島內(nèi)車程可縮至30分鐘以內(nèi)，但需穿過招商局的開發(fā)區(qū)后，到達本案?，F(xiàn)狀交通路線1：輪渡漳州港，經(jīng)招商局到達

5、本案；需要時間約60分鐘路線2：沈海高速，經(jīng)招商局到達本案；需要時間約80分鐘路線3：沈海高速，經(jīng)S201省道達到本案；需要時間約60分鐘規(guī)劃交通廈漳跨海大橋：預(yù)計將于2012年年底建成通車，屆時廈門灣南岸至廈門的距離縮短為35公里，縮短為原來的一半。廈漳海底隧道：已納入漳州市“十二五”規(guī)劃重點建設(shè)項目，建成后濱海新城正式進入廈門半小時經(jīng)濟圈。沿海大通道龍海段：已于2010年9月15日開工建設(shè)，未來南太武濱海新城與外界的聯(lián)系將更加便捷。1.疏港高速：2009年12月開工建設(shè)，預(yù)計將于2012年底竣工通車.漳州新港城的交通規(guī)劃漳州新港城的交通規(guī)劃南太武濱海新城輪渡S201沈海高速沿海大通道廈漳海

6、底隧道廈漳跨海大橋疏港高速1規(guī)劃交通現(xiàn)狀交通路徑237區(qū)域經(jīng)濟保持快速增長態(tài)勢，但經(jīng)濟總量較其他區(qū)域有較大差距；隨著漳州開發(fā)區(qū)升格為“國家級”，區(qū)域經(jīng)濟預(yù)計將保持“跨越式”增長。n到2015年，漳州開發(fā)區(qū)全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達到500億元，年均增長91.4%；財政總收入達到20億元，年均增長50.72%；全港吞吐量達到5000萬噸，年均增長55.96%；全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成450億元，年均增長66.75%。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展目標：n 20102015年GDP增長率按25%進行預(yù)估；n20162020年GDP增長率按20%進行預(yù)估；n20202030年GDP增長率按10%進行預(yù)估；數(shù)據(jù)來源：招商

7、局開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030）億元億元漳州新港城的經(jīng)濟概況漳州新港城的經(jīng)濟概況82010年漳州新港城各項重點指標項目漳州新港城龍海市占龍海市比重%區(qū)域面積（Km2）134.01128.011.9%城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積（Km2）13.4總?cè)丝冢ㄈf人）9.387.810.6%工業(yè)總產(chǎn)值(億元)150.4757.119.9%規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 (億元)134.3708.219.0%固定資產(chǎn)投資（億元）52.9159.033.3%財政收入（億元）9.237.524.6%漳州新港城人口基礎(chǔ)薄弱，總?cè)丝诩s10萬，并以當?shù)鼐用窈彤a(chǎn)業(yè)人群為主，人口整體素質(zhì)一般。廈門市龍海市港尾鎮(zhèn)漳州開發(fā)區(qū)濱海新城招銀港區(qū)后

8、石港區(qū)漳州新港城的總?cè)丝谇闆r漳州新港城的總?cè)丝谇闆r9區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域開發(fā)價值研判開發(fā)機遇開發(fā)機遇受限因素受限因素區(qū)域?qū)⑹芤嬗诳绾４髽蚝秃５姿淼赖拈_通，提高與廈門島的通達效率；物流和臨港產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域發(fā)展功能定位，限定了房地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展空間；隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域人口將有所增長，居住需求亦會隨之增強；海底隧道規(guī)劃尚待確定，短期內(nèi)難于開通，且非直通本案，限定了客群地域范圍；以本地居民和產(chǎn)業(yè)人群為主的人口組成，限定了房地產(chǎn)開發(fā)的級別；龍海市擁有農(nóng)產(chǎn)品出口優(yōu)勢；魚米花果的農(nóng)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢；南中國海岸線資源；突破突破10Contents Contents 目目 錄錄區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域市

9、場情況分析區(qū)域市場情況分析本案地塊屬性分析本案地塊屬性分析本案地塊規(guī)劃建議本案地塊規(guī)劃建議本案地塊整體定位本案地塊整體定位112011年新港城片區(qū)（招商局、南太武濱海新城）商品房總供應(yīng)量為31萬，總成交量為17.5萬，呈供大于求狀態(tài)。主要是招商卡達凱斯成交，拉高價格區(qū)域市場整體供求分析區(qū)域市場整體供求分析12新港城片區(qū)目前市場潛在的開發(fā)量約為460萬，南太武濱海新城和和招商開發(fā)區(qū)市場存量分布占比為29%和71%，區(qū)域內(nèi)外競爭異常嚴峻。樓盤名稱在售存量待售存量市場存量招商假日3651.43 8.09 9.52 招商花園城0.27 3.82 4.09 招商卡達凱斯0.85 70.33 71.18

10、永鴻御景園3.70 7.79 11.49 永鴻半島國際1.95 25.24 27.19 永鴻尚海灣2.65 0.00 2.65 南太武高爾夫4.33 6.03 10.36 水岸書香0.80 0.28 1.08 港昌新蘇格蘭0.15 8.53 8.68 已出讓未開發(fā)地塊197.20197.20 招商局開發(fā)區(qū)合計16.13327.31343.44 海灣太武城1.89 40.21 42.10 原石灘度假社區(qū)87.00 87.00 怡港花園城4.323.758.07南太武濱海新城合計6.21130.96137.17 單位：萬m2區(qū)域市場潛在開發(fā)分析區(qū)域市場潛在開發(fā)分析13漳州新港城在售樓盤主要集中于招

11、商局片區(qū)，目前共有10個在售樓盤，南太武只有2個在售樓盤。區(qū)域市場項目分布分析區(qū)域市場項目分布分析招商卡達凱斯招商花園城永鴻御景灣南太武高爾夫水岸書香永鴻尚海灣永鴻半島國際港昌新蘇格蘭雙魚島原石灘度假社區(qū)海灣太武城 在售樓盤待建樓盤新城海世界招商假日365怡港花園城14區(qū)域主要項目產(chǎn)品2011年去化量(萬m2)平均售價（元/m2）片區(qū)資源片區(qū)配套招商局開發(fā)區(qū)招商花園城高層3.74 高層：7300n 國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)n 廈漳海底隧道入口處（規(guī)劃）n 海景資源學(xué)校、醫(yī)院、銀行等相關(guān)配套完善招商假日365高層1.64 高層：7500招商卡達凱斯高層、別墅1.56 別墅：14500港昌新蘇格蘭高層0.

12、58高層：6300永鴻御景灣高層、別墅2.33高層：7800別墅：13500永鴻尚海灣高層、別墅3.19高層：7200別墅：9500南太武高爾夫高層、別墅0.52 高層：7800別墅：12000南太武濱海新城海灣太武城高層、別墅1.88高層：6000n 山、湖、海景觀資源缺乏怡港花園城高層3.80高層：42002011年全年區(qū)域成交均價為7215元/。目前招商局開發(fā)區(qū)高層均價約為7500元/ ，別墅均價約為14000元/ ；招商局開發(fā)區(qū)較南太武濱海新城價格高出約1500-2000元/。區(qū)域市場價格分析區(qū)域市場價格分析15項目名稱客群來源置業(yè)目的職業(yè)特征招商.花園城主要為廈門、漳州、龍巖客戶部分

13、開發(fā)區(qū)、省外客戶大部分以投資為主外地投資投機客廈大教師南太武高爾夫長堤墅主要為廈門、三明、晉江客戶投資和自住各占50% 外地投資投機客嘉元億景海岸主要為廈門、龍巖客戶，部分為三明、南平、漳州（龍海）客戶基本為投資兼自住外地 投資投機客永鴻御景灣主要為廈門、龍巖、三明、溫州客戶部分為開發(fā)區(qū)客戶基本為投資兼自住外地投資投機客開發(fā)區(qū)居民、企業(yè)中高層、泛公務(wù)員永鴻尚海灣主要為開發(fā)區(qū)、龍巖、南平客戶部分為福州、臺灣客戶基本為投資兼自住外地投資投機客開發(fā)區(qū)居民、企業(yè)中高層、泛公務(wù)員海灣太武城主要廈門、龍巖、三明、臺灣客戶，部分龍海本地客戶。大部分以投資為主外地投資投機客港尾鎮(zhèn)當?shù)鼐用裥赂鄢瞧瑓^(qū)項目主要依靠

14、外地客戶，主要為廈門、龍巖、三明、漳州等地的投資投機客，部分來自于開發(fā)區(qū)的公務(wù)員、企業(yè)中高層、個體戶以及當?shù)鼐用瘢徺I用途主要是以第二居所為主；區(qū)域市場成交客戶分析區(qū)域市場成交客戶分析16區(qū)域市場重點項目分析區(qū)域市場重點項目分析項目原石灘國際社區(qū)海灣太武城招商卡達凱斯南太武高爾夫澎湖灣雙魚島基本指標占地：43萬總建：87萬占地：36萬總建：52萬容積率：1.5占地：34萬總建：73萬容積率：1.74占地： 18.5萬總建： 19.4萬容積率：1.04規(guī)劃面積2.2平方公里，中國首例生態(tài)人工島項目規(guī)劃海景別墅、高端公寓、度假會所、豪華游艇俱樂部、濕地公園、休閑沙灘等為一體的大型高檔濱海度假休閑社

15、區(qū)多層生態(tài)寓所、小高層、高層景觀住宅、情景花園洋房、生態(tài)別墅群等。海景別墅、海景公寓、五星級酒店公寓、會所、濱海商業(yè)街、五星級酒店及教堂等2528層7棟高層，聯(lián)排別墅、雙拼別墅、類獨棟別墅等七大規(guī)劃區(qū)：1、內(nèi)灣藝術(shù)文化區(qū)：為舉行慶典、展覽、公益、商業(yè)活動等的場所；2、主題度假游樂區(qū)：主要分為地標式主題酒店和度假主題酒店群；3、濱海休閑度假區(qū)：別墅、企業(yè)公館、風(fēng)情商業(yè)；4、特色居住區(qū)5、游艇基地碼頭區(qū)6、閩南商業(yè)文化區(qū)7、濱海特色居住區(qū)產(chǎn)品未定二期產(chǎn)品：33的單身公寓、66-77的經(jīng)濟二房以及96舒適大兩房高層住宅：43萬疊拼別墅：3萬聯(lián)排別墅：9萬精裝公寓47-52 、89-129二房三房、2

16、10情景洋房130-180聯(lián)排雙拼別墅213-300獨棟別墅400-800項目進展項目已動工項目二期于2011年9月推出273套房源，目前銷售均價6000元/m22011年8月推出133套雙拼聯(lián)排別墅，面積170-200，成交均價為14500元/住宅內(nèi)部認購價格60007000元/ 區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)為主，多富于景觀資源優(yōu)勢，并以休閑度假社區(qū)為主。但所有項目目前去化率非常低，銷售狀態(tài)與廈門島外的中洲濱海城的現(xiàn)狀相類似；17區(qū)域市場情況分析小結(jié)區(qū)域市場情況分析小結(jié)整體供求整體供求2011年新港城片區(qū)（招商局、南太武濱海新城）商品房總供應(yīng)量為31萬，總成交量為17.5萬，呈供大于求狀態(tài)。營銷思考營銷思

17、考供大于求供大于求市場存量較大市場存量較大潛在開發(fā)潛在開發(fā)目前市場潛在的存量為460萬，南太武濱海新城和和招商開發(fā)區(qū)市場存量分布占比為29%和71%，區(qū)域內(nèi)外競爭異常嚴峻。潛在開發(fā)量大潛在開發(fā)量大未來競爭激烈未來競爭激烈成交價格成交價格2011年成交均價為7215元/。招商局開發(fā)區(qū)高層均價約為7500元/ ，別墅均價約為14000元/ ；較南太武濱海新城價格高出約1500-2000元/。價格略低價格略低形成洼地形成洼地成交客戶成交客戶主要為廈門、龍巖、三明、漳州等地的客戶，部分來自于開發(fā)區(qū)的泛公務(wù)員、企業(yè)中高層、個體戶以及當?shù)鼐用瘢徺I目的主要為投資兼自住。周邊客戶為主周邊客戶為主本地客戶為輔

18、本地客戶為輔項目分布項目分布漳州新港城在售樓盤主要集中于招商局片區(qū)，目前共有10個在售樓盤，南太武只有2個在售樓盤。招商局片區(qū)為主招商局片區(qū)為主南太武尚不成熟南太武尚不成熟重點項目重點項目區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)為主，多富于景觀資源優(yōu)勢，并以休閑度假社區(qū)為主。但整體銷售去化不理想；資源大盤資源大盤去化一般去化一般本案規(guī)劃方向本案規(guī)劃方向18本案規(guī)劃方向研判本案規(guī)劃方向研判1產(chǎn)品差異化規(guī)劃產(chǎn)品差異化規(guī)劃以規(guī)避大體量的存量競爭和潛在開發(fā)競爭；2資源最大化規(guī)劃資源最大化規(guī)劃利用山海資源和海岸線優(yōu)勢，并將其發(fā)揮至極；3多核復(fù)合化規(guī)劃多核復(fù)合化規(guī)劃設(shè)置多個復(fù)合地產(chǎn)核，增強對周邊客戶的吸納力；本案規(guī)劃目標本案規(guī)劃目

19、標19Contents Contents 目目 錄錄區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域市場情況分析區(qū)域市場情況分析本案地塊屬性分析本案地塊屬性分析本案地塊規(guī)劃建議本案地塊規(guī)劃建議本案地塊整體定位本案地塊整體定位20本案地塊本案地塊地塊土地地塊土地/ /海域狀況海域狀況地塊總面積：2860畝；地塊除南側(cè)部分為陸地外，其它區(qū)域約2000畝需填海造地。填海后，形成較長的北向和東向海岸線資源；211、滕王閣地塊2、小山包5、普照寺4、南太武山3、后石港區(qū)（規(guī)劃）地塊背靠南太武山，北面廈門灣，但自然景觀風(fēng)貌一般；西側(cè)臨卓岐村，形象略差；東側(cè)為招商局開發(fā)區(qū)的后石港區(qū)，對地塊開發(fā)將產(chǎn)生較大的不利影響。目前

20、地塊及周邊正進行土地平整、山林改造和填海造地工作。北面：滕王閣地塊、海景； 南側(cè)：隔著201省道與南太武山脈相鄰（道路修建，南太武山景景觀普通）；西面：卓岐村（形象不佳）； 東面：現(xiàn)狀為水域，未來將填為物流碼頭用地。后石港區(qū)：規(guī)劃為大宗散貨液體碼頭，現(xiàn)建有1個10萬噸級煤炭泊位和1個5千噸級重件泊位。地塊四至情況地塊四至情況12543本案地塊本案地塊22無論是現(xiàn)有的輪渡，還是年底竣工的跨海大橋，以及尚待規(guī)劃的海底隧道，都需要先行通達招商局開發(fā)區(qū)，并在穿行島上的各大地產(chǎn)項目后，最終到達本地塊；本案的交通不具備直通性，且招商局的各大項目相對于本案有更強的客戶、配套等層面的競爭優(yōu)勢；地塊交能通達性地

21、塊交能通達性南太武濱海新城輪渡S201沈海高速沿海大通道廈漳海底隧道廈漳跨海大橋疏港高速1規(guī)劃交通現(xiàn)狀交通路徑2323目前基地周邊配套極其匱乏，只能依靠招商局開發(fā)區(qū)的教育、商業(yè)配套。所以，本案所在區(qū)域，在非節(jié)假日時，人流非常稀少，缺少基本的生活氣息；區(qū)域內(nèi)的整體氛圍還有賴于規(guī)劃交通的通達，以及更多商業(yè)、休閑、生活配套的開發(fā)和運營。鼓浪嶼廈門島龍海片區(qū)商業(yè)中心廈大商業(yè)街中山醫(yī)院廈門大學(xué)廈門大學(xué)附屬中學(xué)廈漳大橋15分鐘輪渡地塊周邊配套情況地塊周邊配套情況廈門大學(xué)附屬小學(xué)24本案地塊屬性分析小結(jié)本案地塊屬性分析小結(jié)四至情況四至情況 山體資源，現(xiàn)有景觀一般；周邊村落形象略差；碼頭規(guī)劃將對房地產(chǎn)開發(fā)帶來

22、不利影響；土地土地/海域海域共2860畝，約2000畝需填海；填海部分為實現(xiàn)離岸式規(guī)劃提供可能；形成豐富的海岸線資源；交通通達交通通達先通招商局開發(fā)區(qū)，后達本案地塊；面臨客戶、配套等多層面的激烈競爭；周邊配套周邊配套極為匱乏；人流稀少；更多需依附于招商局開發(fā)區(qū)的相關(guān)配套；本案規(guī)劃資源要點本案規(guī)劃資源要點本案規(guī)劃限定要點本案規(guī)劃限定要點25Contents Contents 目目 錄錄區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域開發(fā)價值研判區(qū)域市場情況分析區(qū)域市場情況分析本案地塊屬性分析本案地塊屬性分析本案地塊規(guī)劃建議本案地塊規(guī)劃建議本案地塊整體定位本案地塊整體定位26本案規(guī)劃定位本案規(guī)劃定位本案規(guī)劃定位本案規(guī)劃定位區(qū)

23、域研判區(qū)域研判規(guī)劃目標規(guī)劃目標資源要點資源要點政府預(yù)期政府預(yù)期27游艇產(chǎn)業(yè)規(guī)劃參考案例游艇產(chǎn)業(yè)規(guī)劃參考案例天津中澳皇家游艇城總用地面積約221.7公頃，建設(shè)用地121.7公頃，水域面積達100公頃。其中凈地96.33公頃，總建筑面積168萬平方米。整個項目分四期建設(shè)，主要內(nèi)容包括游艇俱樂部、游艇俱樂部、1000個游艇泊位、高端酒店及商個游艇泊位、高端酒店及商業(yè)配套設(shè)施業(yè)配套設(shè)施等。其最終將成為一座集特色產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑度假為一體的復(fù)合型游艇產(chǎn)業(yè)?！笆灼?50個游艇泊位將于年底建成，停泊位長度約12至18米?！?該項目無論是水域面積還是游艇泊位數(shù)量，都堪稱亞洲最大規(guī)模，也是天津濱海

24、新區(qū)中心漁港游艇產(chǎn)業(yè)的重要組成部分天津濱海新區(qū)中心漁港游艇產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。28本案規(guī)劃建議本案規(guī)劃建議游艇產(chǎn)業(yè)游艇產(chǎn)業(yè)基地基地游艇會所游艇會所游艇展示游艇展示中心中心游艇制造游艇制造其它配套其它配套設(shè)施設(shè)施南中國首家游艇產(chǎn)業(yè)基地南中國首家游艇產(chǎn)業(yè)基地29游艇制造功能規(guī)劃游艇制造功能規(guī)劃游艇制造功能：主要包括游艇的生產(chǎn)加工及后期的維護和保養(yǎng)；30游艇會所功能規(guī)劃游艇會所功能規(guī)劃n會所設(shè)有以商務(wù)為主的酒店、餐廳、商務(wù)會所、咖啡坊、茶吧、書吧、紅酒窖、雪會所設(shè)有以商務(wù)為主的酒店、餐廳、商務(wù)會所、咖啡坊、茶吧、書吧、紅酒窖、雪茄坊茄坊n健身房、沖涼房、釣魚島、沙灘排球、私家聚會場、室外游泳池、壁球

25、館、網(wǎng)球健身房、沖涼房、釣魚島、沙灘排球、私家聚會場、室外游泳池、壁球館、網(wǎng)球館、保齡球館等館、保齡球館等31游艇展示中心功能規(guī)劃游艇展示中心功能規(guī)劃n 利用展示中心加大宣傳力度，通過廣利用展示中心加大宣傳力度，通過廣告、媒體、展覽會等方式，增強國內(nèi)告、媒體、展覽會等方式，增強國內(nèi)認知度，同時引導(dǎo)消費；認知度，同時引導(dǎo)消費；n 建設(shè)網(wǎng)絡(luò)平臺，為消費者提供最新建設(shè)網(wǎng)絡(luò)平臺，為消費者提供最新的產(chǎn)品信息，為國內(nèi)外企業(yè)提供雙的產(chǎn)品信息，為國內(nèi)外企業(yè)提供雙贏合作機會，逐步實現(xiàn)與國際游艇贏合作機會，逐步實現(xiàn)與國際游艇銷售模式的接軌。銷售模式的接軌。32其它配套設(shè)施規(guī)劃其它配套設(shè)施規(guī)劃為實現(xiàn)超區(qū)域為實現(xiàn)超區(qū)

26、域復(fù)合度假地的規(guī)劃，復(fù)合度假地的規(guī)劃，在打造南中國首家游艇產(chǎn)業(yè)基地的同時，在打造南中國首家游艇產(chǎn)業(yè)基地的同時，還需提供完備的：還需提供完備的：休閑、娛樂、商業(yè)、居住等功能；休閑、娛樂、商業(yè)、居住等功能；目前在項目的北向海面上，目前在項目的北向海面上，招商局已規(guī)劃開發(fā)了休閑度假項目招商局已規(guī)劃開發(fā)了休閑度假項目雙魚島，雙魚島，其將成為本案最直接競爭項目，其將成為本案最直接競爭項目，33同區(qū)域內(nèi)質(zhì)案例分析同區(qū)域內(nèi)質(zhì)案例分析招商局雙魚島招商局雙魚島位于招商局開發(fā)區(qū)中心位置，位于招商局開發(fā)區(qū)中心位置，規(guī)劃總面積約規(guī)劃總面積約2.22.2平方公里，平方公里，預(yù)計投資預(yù)計投資3030億元人民幣，億元人民幣

27、，福建省重點建設(shè)項目之一福建省重點建設(shè)項目之一 ，國務(wù)院審批通過的第一個離岸國務(wù)院審批通過的第一個離岸式人工島項目式人工島項目 ；七大功能區(qū)：七大功能區(qū)：內(nèi)灣藝術(shù)文化區(qū)內(nèi)灣藝術(shù)文化區(qū)“水水”主題度假游樂區(qū)主題度假游樂區(qū)濱海休閑度假區(qū)濱海休閑度假區(qū)特色居住區(qū)特色居住區(qū)游艇基地碼頭區(qū)游艇基地碼頭區(qū)閩南商業(yè)文化區(qū)閩南商業(yè)文化區(qū)濱海特色居住區(qū)濱海特色居住區(qū)將于將于20122012年底完成造島工程；年底完成造島工程；34本案復(fù)核規(guī)劃思考本案復(fù)核規(guī)劃思考序號序號功能名稱功能名稱復(fù)核類別復(fù)核類別本案復(fù)核規(guī)劃思考本案復(fù)核規(guī)劃思考1“水”主題度假游樂區(qū)休閑/度假類除濱海資源外，本案還擁有山體資源，故建議：打造打造山海山海主題休閑度假區(qū)；主題休閑度假區(qū)；利用魚米花果之鄉(xiāng)和水仙花故鄉(xiāng)的優(yōu)勢，開利用魚米花果之鄉(xiāng)和水仙花故鄉(xiāng)的優(yōu)勢，開發(fā)發(fā)城市生態(tài)休閑度假城市生態(tài)休閑度假區(qū)；區(qū)；1.1.開發(fā)區(qū)域內(nèi)溫泉資源，規(guī)劃開發(fā)區(qū)域內(nèi)溫泉資源，規(guī)劃高端溫泉酒店高端溫泉酒店；2濱海休閑度假區(qū)3游艇基地碼頭區(qū)4內(nèi)灣藝術(shù)文