房地產(chǎn)價(jià)格體系

1、 Page 1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)第第4 4章章 房地產(chǎn)價(jià)格體系房地產(chǎn)價(jià)格體系 學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)目的目的與與要求要求 本章講述房地產(chǎn)價(jià)格體系的內(nèi)涵與構(gòu)成。要求掌握地本章講述房地產(chǎn)價(jià)格體系的內(nèi)涵與構(gòu)成。要求掌握地價(jià)的種類(lèi)、價(jià)的種類(lèi)、“房地房地”產(chǎn)出售和出租價(jià)格的構(gòu)成，了產(chǎn)出售和出租價(jià)格的構(gòu)成，了解解“房地房地”產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)及主要比價(jià)和差價(jià)關(guān)系。產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)及主要比價(jià)和差價(jià)關(guān)系。 主要主要教學(xué)內(nèi)教學(xué)內(nèi)容容 房地產(chǎn)價(jià)格體系的內(nèi)涵房地產(chǎn)價(jià)格體系的內(nèi)涵 地價(jià)系列地價(jià)系列 房地產(chǎn)價(jià)格系列房地產(chǎn)價(jià)格系列 主要比價(jià)關(guān)系主要比價(jià)關(guān)系 主要差價(jià)關(guān)系主要差價(jià)關(guān)系 Page 3 4.1 4.1 房地房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格體系的內(nèi)涵價(jià)

2、格體系的內(nèi)涵房地房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)范范圍內(nèi)圍內(nèi)，不同房地，不同房地產(chǎn)產(chǎn)商品價(jià)格相互商品價(jià)格相互聯(lián)聯(lián)系系形成的有機(jī)整體。形成的有機(jī)整體。 Page 4 4.2 4.2 地價(jià)系列（地地價(jià)系列（地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)）價(jià)格種類(lèi)）理論地價(jià)、管理地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)理論地價(jià)、管理地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)生地價(jià)、毛地價(jià)、熟地價(jià)、樓面地價(jià)生地價(jià)、毛地價(jià)、熟地價(jià)、樓面地價(jià)土地的所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格土地的所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)、影子地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)、影子地價(jià) 拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、協(xié)議地價(jià)拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、協(xié)議地價(jià) 其他地價(jià)形式其他地價(jià)形式 Page 5 4.2.1

3、 理論地價(jià)、管理地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)理論地價(jià)、管理地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)n這組價(jià)格是依據(jù)由抽象到具體的層次劃分的，是最基這組價(jià)格是依據(jù)由抽象到具體的層次劃分的，是最基本的地價(jià)類(lèi)型。本的地價(jià)類(lèi)型。n理論地價(jià)理論地價(jià)q是運(yùn)用地租理論等理論和價(jià)值規(guī)律，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，是運(yùn)用地租理論等理論和價(jià)值規(guī)律，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，運(yùn)用運(yùn)用數(shù)學(xué)模型表示的地價(jià)。數(shù)學(xué)模型表示的地價(jià)。q理論合價(jià)可為理論合價(jià)可為管理地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)提供原理指導(dǎo)，十分管理地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)提供原理指導(dǎo)，十分重要，但難以直接作為計(jì)量地價(jià)的操作模式，因?yàn)橛行┝恐惦y以把握重要，但難以直接作為計(jì)量地價(jià)的操作模式，因?yàn)橛行┝恐惦y

4、以把握和確定。和確定。n管理地價(jià)管理地價(jià)q是由政府主持評(píng)估的、具有指導(dǎo)、控制等管理功能的價(jià)格。是由政府主持評(píng)估的、具有指導(dǎo)、控制等管理功能的價(jià)格。 q比理論價(jià)格具體，又比交易價(jià)格抽象。比理論價(jià)格具體，又比交易價(jià)格抽象。 Page 6 4.2.1 理論地價(jià)、管理地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)理論地價(jià)、管理地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)n評(píng)估地價(jià)評(píng)估地價(jià)q是政府特許的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員接受委托，為一定是政府特許的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員接受委托，為一定目的、運(yùn)用專(zhuān)業(yè)方法調(diào)查評(píng)估而確定的土地價(jià)格。目的、運(yùn)用專(zhuān)業(yè)方法調(diào)查評(píng)估而確定的土地價(jià)格。 q可作為交易地價(jià)的參考性標(biāo)準(zhǔn)可作為交易地價(jià)的參考性標(biāo)準(zhǔn)，也可

5、能作為納稅依據(jù)或可能作，也可能作為納稅依據(jù)或可能作為抵押貸款的依據(jù)等。為抵押貸款的依據(jù)等。 n市場(chǎng)交易地價(jià)市場(chǎng)交易地價(jià)q是土地在市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，可以采取開(kāi)發(fā)價(jià)、產(chǎn)權(quán)價(jià)及是土地在市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，可以采取開(kāi)發(fā)價(jià)、產(chǎn)權(quán)價(jià)及轉(zhuǎn)讓價(jià)、租賃價(jià)等多種形式。轉(zhuǎn)讓價(jià)、租賃價(jià)等多種形式。q是土地市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的載體，直接進(jìn)入土地開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)是土地市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的載體，直接進(jìn)入土地開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、關(guān)系到國(guó)家土地資產(chǎn)收益、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地開(kāi)發(fā)成本、關(guān)系到國(guó)家土地資產(chǎn)收益、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地資產(chǎn)收益、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)用戶(hù)的收益，是一個(gè)重要的資產(chǎn)收益、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)用戶(hù)的收益，是一個(gè)

6、重要的經(jīng)濟(jì)杠桿。經(jīng)濟(jì)杠桿。 Page 7 4.2.2 生地價(jià)、毛地價(jià)、熟地價(jià)、樓面地價(jià)生地價(jià)、毛地價(jià)、熟地價(jià)、樓面地價(jià)n這組價(jià)格可以統(tǒng)稱(chēng)為土地開(kāi)發(fā)價(jià)，是依土地開(kāi)發(fā)成本這組價(jià)格可以統(tǒng)稱(chēng)為土地開(kāi)發(fā)價(jià)，是依土地開(kāi)發(fā)成本劃分的。劃分的。n生地生地價(jià)價(jià)q是指原始的、未經(jīng)過(guò)人類(lèi)勞動(dòng)開(kāi)發(fā)的商品化土地的是指原始的、未經(jīng)過(guò)人類(lèi)勞動(dòng)開(kāi)發(fā)的商品化土地的價(jià)格。主要指未經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)處理過(guò)的農(nóng)地、荒價(jià)格。主要指未經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)處理過(guò)的農(nóng)地、荒地的價(jià)格。地的價(jià)格。n毛地毛地價(jià)價(jià)q主要指城市中需要拆遷而尚未完成拆遷的城市土地主要指城市中需要拆遷而尚未完成拆遷的城市土地價(jià)格價(jià)格。 Page 8 4.2.2 生地價(jià)、毛地價(jià)、熟

7、地價(jià)、樓面地價(jià)生地價(jià)、毛地價(jià)、熟地價(jià)、樓面地價(jià)n熟地價(jià)熟地價(jià)q是指生地經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)處理或是指生地經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)處理或毛地拆遷后可直接進(jìn)行建設(shè)的毛地拆遷后可直接進(jìn)行建設(shè)的土地土地價(jià)格。價(jià)格。q熟地作為建筑地塊是土地開(kāi)發(fā)企業(yè)的最終產(chǎn)品，更可能是房屋熟地作為建筑地塊是土地開(kāi)發(fā)企業(yè)的最終產(chǎn)品，更可能是房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)的階段性產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)企業(yè)的階段性產(chǎn)品。n樓面地價(jià)樓面地價(jià)q又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，這種地價(jià)與土地利用的集約程度有關(guān)，又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，這種地價(jià)與土地利用的集約程度有關(guān)，它是平攤到每單位建筑面積上的土地的價(jià)格。它是平攤到每單位建筑面積上的土地的價(jià)格。q樓面地價(jià)樓面地價(jià)= =土地總價(jià)格土地總價(jià)格

8、/ /建筑面積建筑面積 = =土地單位價(jià)土地單位價(jià)/ /容積率容積率（土地單位價(jià)（土地單位價(jià)= =土地總價(jià)格土地總價(jià)格/ /房屋地基面積）房屋地基面積） （容積率（容積率= =房屋建筑面積房屋建筑面積/ /房屋地基面積）房屋地基面積） Page 9 4.2.3土地的所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格土地的所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格n土地的所有權(quán)價(jià)格土地的所有權(quán)價(jià)格q是指以土地所有權(quán)為交易或評(píng)估對(duì)象所形成的土地價(jià)格。是指以土地所有權(quán)為交易或評(píng)估對(duì)象所形成的土地價(jià)格。q在我國(guó)現(xiàn)階段，特指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體所有制土地在我國(guó)現(xiàn)階段，特指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體所有制土地轉(zhuǎn)為城市國(guó)

9、有土地時(shí)的征地價(jià)格，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間轉(zhuǎn)為城市國(guó)有土地時(shí)的征地價(jià)格，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間發(fā)生土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)的交易地價(jià)。發(fā)生土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)的交易地價(jià)。n土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)價(jià)格q指有償、有期讓渡土地使用權(quán)的價(jià)格。包括土地批租價(jià)格（一指有償、有期讓渡土地使用權(quán)的價(jià)格。包括土地批租價(jià)格（一定年限的土地使用權(quán)一次性讓渡的價(jià)格定年限的土地使用權(quán)一次性讓渡的價(jià)格, ,又稱(chēng)為又稱(chēng)為土地出讓價(jià)土地出讓價(jià)，低于土地所有權(quán)價(jià)格）、低于土地所有權(quán)價(jià)格）、轉(zhuǎn)讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓價(jià)格（土地使用權(quán)人將土地剩余（土地使用權(quán)人將土地剩余年限的使用權(quán)轉(zhuǎn)給其他集體或個(gè)人的價(jià)格年限的使用權(quán)轉(zhuǎn)給其他集體或個(gè)人的價(jià)格 ）和租金

10、。）和租金。 Page 10 4.2.3土地的所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格土地的所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格n土地的他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格土地的他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格q以土地所有權(quán)和使用權(quán)以外的其他權(quán)利為交易對(duì)象以土地所有權(quán)和使用權(quán)以外的其他權(quán)利為交易對(duì)象的土地價(jià)格。的土地價(jià)格。 如永佃權(quán)（按年向土地所有人交付租金而長(zhǎng)期或永久地使用、如永佃權(quán)（按年向土地所有人交付租金而長(zhǎng)期或永久地使用、收益其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。）收益其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。） 又如地上權(quán)（因建筑物或其他工作物而使用國(guó)家或集體土地的又如地上權(quán)（因建筑物或其他工作物而使用國(guó)家或集體土地的權(quán)利）權(quán)利） Page 11 4.2.4 基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)

11、、影子地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)、影子地價(jià) n這組地價(jià)廣義上可稱(chēng)為管理地價(jià)。這組地價(jià)廣義上可稱(chēng)為管理地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)是政府調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)是政府調(diào)整土地行情、優(yōu)化土地資源配置的工具，影子地價(jià)是投資建設(shè)項(xiàng)整土地行情、優(yōu)化土地資源配置的工具，影子地價(jià)是投資建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的重要經(jīng)濟(jì)參數(shù)。目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的重要經(jīng)濟(jì)參數(shù)。n基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)q是城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格是城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。q是政府部門(mén)組織有關(guān)專(zhuān)家是政府部門(mén)組織有關(guān)專(zhuān)家, ,以土地定級(jí)為基礎(chǔ)以土地定級(jí)為基礎(chǔ), ,以土地收益為依以土地收益為依據(jù)據(jù), ,以市場(chǎng)交易資料為參考以市場(chǎng)交易資料為參考, ,運(yùn)用多種方法比

12、較測(cè)定出來(lái)的運(yùn)用多種方法比較測(cè)定出來(lái)的, ,它它由有關(guān)部門(mén)定期公布。由有關(guān)部門(mén)定期公布。q其特點(diǎn)在于其特點(diǎn)在于: :它是一種官方性控制地價(jià)它是一種官方性控制地價(jià); ;是在一定區(qū)域內(nèi)有代表是在一定區(qū)域內(nèi)有代表性的相對(duì)穩(wěn)定的基準(zhǔn)性?xún)r(jià)格性的相對(duì)穩(wěn)定的基準(zhǔn)性?xún)r(jià)格; ;具有多種使用功能具有多種使用功能, ,如作為征地計(jì)如作為征地計(jì)價(jià)依據(jù)、土地作價(jià)入股依據(jù)、銀行抵押地價(jià)計(jì)算依據(jù)。價(jià)依據(jù)、土地作價(jià)入股依據(jù)、銀行抵押地價(jià)計(jì)算依據(jù)。 Page 12 4.2.4 基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)、影子地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)、影子地價(jià) n宗地地價(jià)（標(biāo)定地價(jià)）幻燈片宗地地價(jià)（標(biāo)定地價(jià)）幻燈片 1313q是指一定時(shí)期和一定條件下，能

13、代表不同區(qū)位、不是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途土地價(jià)格水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。同用途土地價(jià)格水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。它是在它是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，結(jié)合土地使用年限、市場(chǎng)行情基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，結(jié)合土地使用年限、市場(chǎng)行情等，所修訂評(píng)估出來(lái)的具體標(biāo)志性宗地在某一時(shí)間等，所修訂評(píng)估出來(lái)的具體標(biāo)志性宗地在某一時(shí)間的價(jià)格。的價(jià)格。q宗地地價(jià)應(yīng)該比較接近土地市場(chǎng)價(jià)格，比基準(zhǔn)地價(jià)宗地地價(jià)應(yīng)該比較接近土地市場(chǎng)價(jià)格，比基準(zhǔn)地價(jià)更具體，更具體，可作為政府制定出讓底價(jià)和監(jiān)督管理市場(chǎng)可作為政府制定出讓底價(jià)和監(jiān)督管理市場(chǎng)地價(jià)的直接依據(jù)。地價(jià)的直接依據(jù)。 Page 13 n宗地是宗地是地籍的最小單元，是

14、指以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉地塊，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地塊，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。及公共設(shè)施用地等。n以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱(chēng)地號(hào)，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱(chēng)地號(hào)，其有四層含義，稱(chēng)為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐其有四層含義，稱(chēng)為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B10724B10724這個(gè)地號(hào)表這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第示福田區(qū)第1 1帶帶0

15、707片第片第2424宗地。宗地。 Page 14 4.2.4 基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)、影子地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)、影子地價(jià) n影子地價(jià)影子地價(jià)q是影子價(jià)格的一種。是影子價(jià)格的一種。q影子價(jià)格是指資源得到最優(yōu)配置和利用時(shí)所應(yīng)具有影子價(jià)格是指資源得到最優(yōu)配置和利用時(shí)所應(yīng)具有的價(jià)格，也是資源的機(jī)會(huì)成本。的價(jià)格，也是資源的機(jī)會(huì)成本。q影子地價(jià)具體是指土地資源得到最優(yōu)配置和利用時(shí)影子地價(jià)具體是指土地資源得到最優(yōu)配置和利用時(shí)所應(yīng)具有的價(jià)格或其機(jī)會(huì)成本。所應(yīng)具有的價(jià)格或其機(jī)會(huì)成本。 例如：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所占用的是農(nóng)業(yè)用地，那么該地的例如：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所占用的是農(nóng)業(yè)用地，那么該地的影子價(jià)格應(yīng)以該地在項(xiàng)

16、目壽命期內(nèi)所放棄的凈農(nóng)業(yè)收益來(lái)估價(jià)；影子價(jià)格應(yīng)以該地在項(xiàng)目壽命期內(nèi)所放棄的凈農(nóng)業(yè)收益來(lái)估價(jià)；如果占用的是沒(méi)有用途的偏僻荒山野地，可以認(rèn)為其影子地價(jià)如果占用的是沒(méi)有用途的偏僻荒山野地，可以認(rèn)為其影子地價(jià)為零。為零。 Page 15 4.2.5 拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、協(xié)議地價(jià)拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、協(xié)議地價(jià) n這組地價(jià)是依據(jù)土地有償出讓的方式劃分的，其引入這組地價(jià)是依據(jù)土地有償出讓的方式劃分的，其引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的程度頗有差異。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的程度頗有差異。n拍賣(mài)地價(jià)拍賣(mài)地價(jià)q是采用拍賣(mài)方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的市場(chǎng)成交是采用拍賣(mài)方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的市場(chǎng)成交價(jià)。價(jià)。q拍賣(mài)出讓土地按照拍賣(mài)出讓土地按照

17、“價(jià)高者得價(jià)高者得”的原則，通過(guò)競(jìng)買(mǎi)的原則，通過(guò)競(jìng)買(mǎi)者的現(xiàn)場(chǎng)加價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，最后由拍賣(mài)師按最終最高喊價(jià)者的現(xiàn)場(chǎng)加價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，最后由拍賣(mài)師按最終最高喊價(jià)來(lái)拍板定價(jià)。來(lái)拍板定價(jià)。q是最典型的市場(chǎng)形成價(jià)格，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制最充分。是最典型的市場(chǎng)形成價(jià)格，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制最充分。 Page 16 4.2.5 拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、協(xié)議地價(jià)拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、協(xié)議地價(jià) n招標(biāo)地價(jià)招標(biāo)地價(jià)q是采用招標(biāo)投標(biāo)方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的市場(chǎng)成是采用招標(biāo)投標(biāo)方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的市場(chǎng)成交價(jià)。交價(jià)。q土地出讓招標(biāo)者就一塊或幾塊劃定的土地，公布一定土地出讓招標(biāo)者就一塊或幾塊劃定的土地，公布一定的標(biāo)準(zhǔn)和條件，邀請(qǐng)投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)過(guò)開(kāi)

18、標(biāo)評(píng)標(biāo)，的標(biāo)準(zhǔn)和條件，邀請(qǐng)投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)過(guò)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)，最后確定的中標(biāo)者所報(bào)地價(jià)即為土地招標(biāo)價(jià)。最后確定的中標(biāo)者所報(bào)地價(jià)即為土地招標(biāo)價(jià)。q這種地價(jià)形式，雖不如拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)充分，但只要競(jìng)投者這種地價(jià)形式，雖不如拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)充分，但只要競(jìng)投者數(shù)量足夠，評(píng)標(biāo)者公正且具備一定水準(zhǔn)，則其價(jià)格形數(shù)量足夠，評(píng)標(biāo)者公正且具備一定水準(zhǔn)，則其價(jià)格形成的市場(chǎng)機(jī)制也是比較充分的。成的市場(chǎng)機(jī)制也是比較充分的。 Page 17 4.2.5 拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、協(xié)議地價(jià)拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、協(xié)議地價(jià) n協(xié)議地價(jià)協(xié)議地價(jià)q是采用協(xié)議方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的成交價(jià)。是采用協(xié)議方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的成交價(jià)。q協(xié)議地價(jià)的形成，在出讓土

19、地的場(chǎng)合一般是由政府（委托主管部協(xié)議地價(jià)的形成，在出讓土地的場(chǎng)合一般是由政府（委托主管部門(mén)）與特定的用地者協(xié)商而成。門(mén)）與特定的用地者協(xié)商而成。用地方是由出讓方根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)用地方是由出讓方根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展或政治政策需要而選定的，價(jià)格水平往往因受讓方的不同情發(fā)展或政治政策需要而選定的，價(jià)格水平往往因受讓方的不同情況而有所差異。況而有所差異。q協(xié)議地價(jià)的形成缺少受讓方之間的必要競(jìng)爭(zhēng)，行政色彩濃厚，且協(xié)議地價(jià)的形成缺少受讓方之間的必要競(jìng)爭(zhēng)，行政色彩濃厚，且易暗箱操作，但也確有其存在的客觀(guān)必要性。易暗箱操作，但也確有其存在的客觀(guān)必要性。只要科學(xué)決策，嚴(yán)只要科學(xué)決策，嚴(yán)密監(jiān)督，控制協(xié)議出讓的數(shù)量，仍是一

20、種有用的地價(jià)形式。密監(jiān)督，控制協(xié)議出讓的數(shù)量，仍是一種有用的地價(jià)形式。 Page 18 4.2.6 其他地價(jià)形式其他地價(jià)形式 n土地交易底價(jià)土地交易底價(jià)q是指政府、企業(yè)或其他土地?fù)碛姓?，出讓或轉(zhuǎn)讓土地時(shí)所預(yù)先確是指政府、企業(yè)或其他土地?fù)碛姓撸鲎尰蜣D(zhuǎn)讓土地時(shí)所預(yù)先確定的最低價(jià)格。有的保密如招標(biāo)底價(jià)，有的不保密，如拍賣(mài)中的定的最低價(jià)格。有的保密如招標(biāo)底價(jià)，有的不保密，如拍賣(mài)中的起價(jià)。起價(jià)。n土地交易期望價(jià)土地交易期望價(jià)q是指地產(chǎn)擁有者在出讓或轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，希望實(shí)現(xiàn)的高于底價(jià)的滿(mǎn)是指地產(chǎn)擁有者在出讓或轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，希望實(shí)現(xiàn)的高于底價(jià)的滿(mǎn)足價(jià)格。在土地交易談判中，期望價(jià)通常是保密的。足價(jià)格。在土地交易談

21、判中，期望價(jià)通常是保密的。n補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)q是指補(bǔ)交的地價(jià)。在以下情況下要補(bǔ)交地價(jià)：一是以無(wú)償劃撥方是指補(bǔ)交的地價(jià)。在以下情況下要補(bǔ)交地價(jià)：一是以無(wú)償劃撥方式獲得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；二是土地使用權(quán)到期式獲得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；二是土地使用權(quán)到期后續(xù)期；三是改變土地的用途（如增加容積率）。后續(xù)期；三是改變土地的用途（如增加容積率）。 Page 19 4.2.6 其他地價(jià)形式其他地價(jià)形式 n課稅地價(jià)課稅地價(jià)q政府為了課征土地稅而使用的土地價(jià)格。政府為了課征土地稅而使用的土地價(jià)格。q通過(guò)土地估價(jià)評(píng)出評(píng)估價(jià)格，再參照交易價(jià)格水平而確定，一般通過(guò)土地估價(jià)評(píng)出評(píng)估價(jià)格，再參照交易價(jià)格

22、水平而確定，一般比市場(chǎng)交易價(jià)水平低。比市場(chǎng)交易價(jià)水平低。q在一定意義上，我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)可作為課稅地價(jià)的一個(gè)變種。在一定意義上，我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)可作為課稅地價(jià)的一個(gè)變種。n黑市地價(jià)黑市地價(jià)q是在違反國(guó)家法律法規(guī)的黑市交易行為中形成的地價(jià)。如我國(guó)是在違反國(guó)家法律法規(guī)的黑市交易行為中形成的地價(jià)。如我國(guó)2020世紀(jì)世紀(jì)9090年代出現(xiàn)的倒賣(mài)土地批文。年代出現(xiàn)的倒賣(mài)土地批文。q不受法律保護(hù)，是無(wú)效地價(jià)。不受法律保護(hù)，是無(wú)效地價(jià)。 Page 20 4.3 4.3 房地房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格系列價(jià)格系列” ”房地房地產(chǎn)產(chǎn)“ “出售價(jià)格的出售價(jià)格的構(gòu)構(gòu)成成 “ “房地房地”產(chǎn)產(chǎn)出租價(jià)格（租金）的出租價(jià)格（租金）的構(gòu)構(gòu)成成

23、房地房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的分價(jià)格的分類(lèi)類(lèi) Page 21 4.3.1 房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)n依房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)劃分依房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)劃分q房?jī)r(jià)（房建產(chǎn)價(jià)格或建筑物價(jià)格）房?jī)r(jià)（房建產(chǎn)價(jià)格或建筑物價(jià)格）單一型房產(chǎn)單一型房產(chǎn)q地價(jià)（地產(chǎn)價(jià)格）地價(jià)（地產(chǎn)價(jià)格） 單一型地產(chǎn)單一型地產(chǎn)q房地混合價(jià)（房地混合價(jià)（“房地房地”產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)價(jià)格） 房地一體的房地一體的“房地房地”產(chǎn)產(chǎn)商品商品n依房地產(chǎn)價(jià)格的形成情況劃分依房地產(chǎn)價(jià)格的形成情況劃分q房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格q房地產(chǎn)的理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格 是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)定的、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)定的、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

24、上下波動(dòng)所圍繞的中心，常常被稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值。格上下波動(dòng)所圍繞的中心，常常被稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值。q房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格是運(yùn)用某種估價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格所是運(yùn)用某種估價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格所作的一種估價(jià)。作的一種估價(jià)。 Page 22 4.3.1 房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)n依定價(jià)范圍劃分依定價(jià)范圍劃分q房地產(chǎn)總價(jià)格房地產(chǎn)總價(jià)格一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格 q房地產(chǎn)單位價(jià)格房地產(chǎn)單位價(jià)格單位土地面積或單位建筑面積等的價(jià)格單位土地面積或單位建筑面積等的價(jià)格 n以產(chǎn)權(quán)種類(lèi)劃分劃分以產(chǎn)權(quán)種類(lèi)劃分劃分q房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格 交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格，如農(nóng)地征用交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格，

25、如農(nóng)地征用價(jià)格和房產(chǎn)所有權(quán)的出售價(jià)格。價(jià)格和房產(chǎn)所有權(quán)的出售價(jià)格。q房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格，如目前我國(guó)交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格，如目前我國(guó)有償出讓城市土地的價(jià)格。有償出讓城市土地的價(jià)格。 Page 23 4.3.1 房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)n依出讓方式劃分依出讓方式劃分q房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格q房地產(chǎn)招標(biāo)價(jià)格房地產(chǎn)招標(biāo)價(jià)格q房地產(chǎn)協(xié)議價(jià)格房地產(chǎn)協(xié)議價(jià)格n依出讓次數(shù)劃分依出讓次數(shù)劃分q房地產(chǎn)出售價(jià)格房地產(chǎn)出售價(jià)格一次性出賣(mài)的房地產(chǎn)商品價(jià)格一次性出賣(mài)的房地產(chǎn)商品價(jià)格 q房地產(chǎn)出租價(jià)格房地產(chǎn)出租價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)租金，是分期出賣(mài)房地產(chǎn)使用權(quán)的簡(jiǎn)稱(chēng)租金，是分期出賣(mài)房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格形

26、式。價(jià)格形式。 Page 24 4.3.2 “房地”產(chǎn)出售價(jià)格的構(gòu)成n“房地房地”產(chǎn)商品出售價(jià)格包括總成本和利潤(rùn)兩個(gè)主要組產(chǎn)商品出售價(jià)格包括總成本和利潤(rùn)兩個(gè)主要組成部分。成部分。n總成本總成本q是在是在“房地房地”產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)和流通過(guò)程中所投入的總費(fèi)用，主要產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)和流通過(guò)程中所投入的總費(fèi)用，主要包括包括房屋建筑造價(jià)房屋建筑造價(jià)和和“房地房地”產(chǎn)商品的流通費(fèi)用產(chǎn)商品的流通費(fèi)用。n利潤(rùn)利潤(rùn)q是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資收益。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資收益。q利潤(rùn)量的大小通常取決于總成本和社會(huì)平均利潤(rùn)率，利潤(rùn)量的大小通常取決于總成本和社會(huì)平均利潤(rùn)率，公式為：公式為： 利潤(rùn)利潤(rùn)= =總成本總成本社會(huì)平

27、均利潤(rùn)率社會(huì)平均利潤(rùn)率 Page 25 4.3.2.1 房屋建筑造價(jià)n房屋建筑造價(jià)是形成房屋建筑造價(jià)是形成“房地房地”產(chǎn)出售價(jià)格的基礎(chǔ)產(chǎn)出售價(jià)格的基礎(chǔ), ,具體包括具體包括: :q基地價(jià)格基地價(jià)格這里所說(shuō)的基地價(jià)格實(shí)際上就是熟地的價(jià)格。如果購(gòu)買(mǎi)的這里所說(shuō)的基地價(jià)格實(shí)際上就是熟地的價(jià)格。如果購(gòu)買(mǎi)的不是熟地不是熟地, ,則基地價(jià)格可以細(xì)分為基地開(kāi)發(fā)費(fèi)、動(dòng)遷用房建筑安裝工程費(fèi)則基地價(jià)格可以細(xì)分為基地開(kāi)發(fā)費(fèi)、動(dòng)遷用房建筑安裝工程費(fèi)等。等。q勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括勘測(cè)鉆探費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)。包括勘測(cè)鉆探費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)。q房屋建筑安裝工程費(fèi)。房屋建筑安裝工程費(fèi)。q街坊配套費(fèi)街坊配套費(fèi)指在街坊范圍內(nèi)，按有關(guān)市政公用設(shè)

28、施配套標(biāo)準(zhǔn)指在街坊范圍內(nèi)，按有關(guān)市政公用設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)所支付的供水、電、氣、通訊、排污、排水、道路、綠化工程等所支付的供水、電、氣、通訊、排污、排水、道路、綠化工程等項(xiàng)費(fèi)用。項(xiàng)費(fèi)用。q管理費(fèi)管理費(fèi)建設(shè)過(guò)程中支付的管理費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)公司職工工資、建設(shè)過(guò)程中支付的管理費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)公司職工工資、辦公費(fèi)等。辦公費(fèi)等。q貸款利息貸款利息q稅（費(fèi)）稅（費(fèi)）施工企業(yè)交納的各種流轉(zhuǎn)稅，如營(yíng)業(yè)稅、城市維施工企業(yè)交納的各種流轉(zhuǎn)稅，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等。護(hù)建設(shè)費(fèi)等。 Page 26 4.3.2.2 流通費(fèi)用n流通費(fèi)用是商品在流通領(lǐng)域中所耗費(fèi)的一切物流通費(fèi)用是商品在流通領(lǐng)域中所耗費(fèi)的一切物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的貨幣表

29、現(xiàn)?；瘎趧?dòng)和活勞動(dòng)的貨幣表現(xiàn)。 如房屋竣工后、出售前發(fā)生的管理費(fèi)、看守費(fèi)、如房屋竣工后、出售前發(fā)生的管理費(fèi)、看守費(fèi)、銷(xiāo)售人員的工資、辦公費(fèi)等。銷(xiāo)售人員的工資、辦公費(fèi)等。 Page 27 4.3.2.3 由其他因素決定的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部分n“房地房地”產(chǎn)商房產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成除了房屋建筑造價(jià)、流通費(fèi)用和利潤(rùn)產(chǎn)商房產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成除了房屋建筑造價(jià)、流通費(fèi)用和利潤(rùn)三大主要因素之外，還有一些其他因素。三大主要因素之外，還有一些其他因素。q房屋裝修房屋裝修房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)的高低不同，價(jià)格不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)超房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)的高低不同，價(jià)格不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)同類(lèi)房屋的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，通常可以在原價(jià)上增過(guò)同類(lèi)房屋的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，通?？梢栽谠瓋r(jià)

30、上增5%-15%5%-15%。q房屋設(shè)備及附屬設(shè)施房屋設(shè)備及附屬設(shè)施房屋設(shè)備的好壞不同，價(jià)格不同房屋設(shè)備的好壞不同，價(jià)格不同, ,附附屬設(shè)施的完善與否，價(jià)格不同。屬設(shè)施的完善與否，價(jià)格不同。q地段、層次、朝向增減因素地段、層次、朝向增減因素一般通過(guò)在原價(jià)基礎(chǔ)上確定一般通過(guò)在原價(jià)基礎(chǔ)上確定的增減率來(lái)綜合處理地段、層次和朝向三因素對(duì)價(jià)格的影響。的增減率來(lái)綜合處理地段、層次和朝向三因素對(duì)價(jià)格的影響。q房屋的折舊和完好度房屋的折舊和完好度建成的房屋因使用或閑置會(huì)發(fā)生損耗，建成的房屋因使用或閑置會(huì)發(fā)生損耗，折舊額隨著使用時(shí)間延長(zhǎng)而增加，也受折舊方法的影響。折舊額隨著使用時(shí)間延長(zhǎng)而增加，也受折舊方法的影響

31、。 Page 28 4.3.3 “房地”產(chǎn)出租價(jià)格（租金）的構(gòu)成n折舊費(fèi)折舊費(fèi)q折舊費(fèi)折舊費(fèi)= =房屋造價(jià)房屋造價(jià)（1-1-殘值率）殘值率）折舊年限折舊年限。n地租地租q出租房屋是將房屋建筑物與房屋坐落的土地一并出租，出租房屋是將房屋建筑物與房屋坐落的土地一并出租，故承租方繳納的租金當(dāng)然要包含地租。故承租方繳納的租金當(dāng)然要包含地租。n維修費(fèi)維修費(fèi)q包括工具費(fèi)、材料費(fèi)、維修工人工資等。包括工具費(fèi)、材料費(fèi)、維修工人工資等。q維修費(fèi)維修費(fèi)= =耐用年限內(nèi)維修費(fèi)總額耐用年限內(nèi)維修費(fèi)總額耐用年限耐用年限 Page 29 4.3.3 “房地”產(chǎn)出租價(jià)格（租金）的構(gòu)成n管理費(fèi)管理費(fèi)q對(duì)出租房屋進(jìn)行必要的管理

32、和服務(wù)所需的費(fèi)用。對(duì)出租房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)所需的費(fèi)用。q每平方米年管理費(fèi)每平方米年管理費(fèi)= =年總管理費(fèi)年總管理費(fèi)經(jīng)營(yíng)住房面積經(jīng)營(yíng)住房面積n保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)q保險(xiǎn)費(fèi)是房屋所有者免遭自然災(zāi)害或意外損失而向保保險(xiǎn)費(fèi)是房屋所有者免遭自然災(zāi)害或意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，是房屋使用過(guò)程中的追加開(kāi)支。險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，是房屋使用過(guò)程中的追加開(kāi)支。n利息利息q出租使建房者預(yù)付的建設(shè)投資和應(yīng)得利潤(rùn)，只有到房出租使建房者預(yù)付的建設(shè)投資和應(yīng)得利潤(rùn)，只有到房屋耐用年限終了時(shí)才能全部回收回，因此，不但要在屋耐用年限終了時(shí)才能全部回收回，因此，不但要在房租中以折舊費(fèi)形式逐年收回建房投資，還應(yīng)該在房房租中以折舊費(fèi)

33、形式逐年收回建房投資，還應(yīng)該在房租中收取承租方占用的房屋全部?jī)r(jià)值的利息。租中收取承租方占用的房屋全部?jī)r(jià)值的利息。 Page 30 4.3.3 “房地”產(chǎn)出租價(jià)格（租金）的構(gòu)成n稅金稅金q房地產(chǎn)稅，是房屋經(jīng)營(yíng)部門(mén)向社會(huì)提供的奉獻(xiàn)。房地產(chǎn)稅，是房屋經(jīng)營(yíng)部門(mén)向社會(huì)提供的奉獻(xiàn)。n利潤(rùn)利潤(rùn)q是房屋經(jīng)營(yíng)企業(yè)和職工在房屋出租過(guò)程中創(chuàng)造的純收是房屋經(jīng)營(yíng)企業(yè)和職工在房屋出租過(guò)程中創(chuàng)造的純收入，應(yīng)該大體上相當(dāng)于社會(huì)平均利潤(rùn)。其公式為：入，應(yīng)該大體上相當(dāng)于社會(huì)平均利潤(rùn)。其公式為： 利潤(rùn)利潤(rùn)= =房屋成本房屋成本社會(huì)平均利潤(rùn)率。社會(huì)平均利潤(rùn)率。 Page 31 4.3.4 主要比價(jià)關(guān)系n住宅用房的租售比價(jià)住宅用房的租

34、售比價(jià)q指租賃價(jià)格與出售價(jià)格的比例，這一比例是否合理，關(guān)系到住房市指租賃價(jià)格與出售價(jià)格的比例，這一比例是否合理，關(guān)系到住房市場(chǎng)的發(fā)展乃至整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。場(chǎng)的發(fā)展乃至整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。政府的廉租房政策就是利用這一比價(jià)關(guān)系調(diào)控房?jī)r(jià) Page 32 4.3.4 主要比價(jià)關(guān)系n用途相同、標(biāo)準(zhǔn)不同的房屋價(jià)格比例用途相同、標(biāo)準(zhǔn)不同的房屋價(jià)格比例q用途相同用途相同, ,標(biāo)準(zhǔn)不同標(biāo)準(zhǔn)不同, ,房屋建筑造價(jià)不同房屋建筑造價(jià)不同, ,相應(yīng)地出售或出租相應(yīng)地出售或出租的價(jià)格不同的價(jià)格不同n用途相同、結(jié)構(gòu)不同的房屋價(jià)格比例用途相同、結(jié)構(gòu)不同的房屋價(jià)格比例q用途相同、結(jié)構(gòu)不同的房屋建筑造價(jià)不同用途相同、結(jié)構(gòu)不同的房屋建筑造價(jià)不同, ,相應(yīng)地出售或出相應(yīng)地出售或出租的價(jià)格不同租的價(jià)格不同, ,如磚