第五章 物業(yè)交通管理

1、物業(yè)環(huán)境管理 代嵐代嵐 主編主編 第五章物業(yè)交通管理學(xué)習(xí)目標(biāo)：1.了解城市和居住區(qū)道路的交通特征及停車場建設(shè)的相關(guān)內(nèi)容2.掌握居住區(qū)道路分類及布置原則，掌握道路交通設(shè)施種類3.熟悉機(jī)動車道相關(guān)知識及停車場管理主要內(nèi)容：第一節(jié)城市與居住區(qū)道路第二節(jié)居住區(qū)道路的布置第三節(jié)道路交通設(shè)施第四節(jié)停車場管理與車輛保安城市交通道路的分類v按國家標(biāo)準(zhǔn)分：快速路、主干路、次干路、支路。道路類別道路類別設(shè)計(jì)時(shí)速設(shè)計(jì)時(shí)速（km/h）紅線寬度紅線寬度（m）快速道60-8035-45主干路30-6035-55次干道20-4030-40支路20-4015-30道路專業(yè)術(shù)語 紅線紅線：在城市規(guī)劃圖紙上，劃分出的建筑用地和道

2、路用地的界限。常以紅色線條表示，是街面或建筑范圍的法定界限，是道路劃分的重要依據(jù)。 道路總寬度道路總寬度（路幅寬）：規(guī)劃建筑紅線之間的距離。 交通島交通島：為控制車輛行駛方向和保障行人安全設(shè)置成裝飾綠地 分車帶分車帶：車行島上縱向分割行駛車輛的設(shè)施。 分車綠帶分車綠帶：分車帶上的綠地。 人行道綠化帶人行道綠化帶：車行道和人行道之間的綠化帶。行道樹是最簡單的形式。 防護(hù)綠地防護(hù)綠地：將人行道與建筑分隔開的綠帶，寬一般在5米以上：減少噪音、煙塵、日曬、有害氣體等。居住區(qū)道路分類與設(shè)計(jì)v居住區(qū)道路是城市道路的延續(xù)，是居住區(qū)的重要組成要素，在居住區(qū)中的作用極為重要。居住區(qū)道路的規(guī)劃設(shè)計(jì)，與居民日常生活

3、息息相關(guān)，在很大程度上對整個(gè)居住區(qū)生活質(zhì)量產(chǎn)生重要的影響。v按道路級別區(qū)分：居住區(qū)級別道路、居住小區(qū)級道路、組團(tuán)路、宅間小路等四級。居住區(qū)級別道路居住區(qū)級別道路u當(dāng)居住區(qū)規(guī)模過大時(shí)，要考慮城市公共電車、汽車的通行，妥善地選擇公共車輛的通行路線，減少干擾。u道路斷面形式多采用一塊板形式或者三塊板的斷面形式。u紅線寬度20-30米，車行寬度9米，人行道2-4米。居住小區(qū)級別道路圖5-6居住小區(qū)道路u聯(lián)系公共建筑和中心綠地，內(nèi)部車行和人行交通，不宜橫平豎直，一通到頭。u搞好綠化、鋪地、小品等的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造好的環(huán)境。因地制宜，節(jié)約造價(jià)。u紅線寬度10-14米，車行道6-9米，人行道1.5-2米。組團(tuán)路組

4、團(tuán)路u人車混行，自行車、行人、輕機(jī)動車等，滿足消防車通行要求。u組團(tuán)入口處應(yīng)設(shè)置有明顯的標(biāo)志。在適當(dāng)?shù)囟巫鞴?jié)點(diǎn)放大，鋪裝路面，設(shè)置座椅供居民休息、交談?；蛟诮M團(tuán)人口處設(shè)置障礙，安全。u紅線8-10，車行道5-7米。宅間小路宅間小路v主要供自行車和人行交通，滿足清除垃圾、救護(hù)和搬家等需求。v宜將住宅與宅間小路之間場地鋪裝，作為過渡領(lǐng)域供居民使用，便于自行車的臨時(shí)停放。v宅間小路的路面寬度一般為2.5 3米，連接高層住宅寬度不小于3.5米。貨車和消防車通過，兩邊還留出不小于1米的寬度。，城市和居住區(qū)道路的交通特征圖5-1居住區(qū)道路分級第二節(jié)居住區(qū)道路的布置居住區(qū)道路的設(shè)計(jì)規(guī)定至少需要兩個(gè)對外聯(lián)系的

5、道路出入口。 當(dāng)住宅區(qū)向城市交通性干道開出入口時(shí)，出口間距宜在50米以上。其交角不宜小于75度，避免對城市交通干擾，保證安全。沿街建筑物長度超過150米時(shí)，應(yīng)設(shè)置不小于4m*4m的消防通道。住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)該設(shè)置為殘疾人服務(wù)的無障礙通道，坡道寬度不應(yīng)小于2.5米，縱坡不應(yīng)大于2.5%。居住區(qū)道路的設(shè)計(jì)規(guī)定盡端路的長度不宜超過120米，在盡端處應(yīng)設(shè)置12米x12米的回車場地。 地面坡度大于8%時(shí)應(yīng)輔以梯步解決豎向通行（15 18級），并在梯旁設(shè)置自行車推行車道。多雪地區(qū)，清掃路面，道路可酌情故寬?？紤]私人小汽車和單位通勤車的停放場地。 v出入口人行通道設(shè)置有臺階，不利于非機(jī)動車的通行，同時(shí)人行通道處未

6、考慮設(shè)置門禁系統(tǒng)，建議增設(shè)。效 率居住區(qū)道路基本形式 住宅小區(qū)內(nèi)部的道路布置形式有內(nèi)環(huán)式、環(huán)通式、盡端式、半環(huán)式、混合式等。在地形起伏較大的地區(qū)，為使道路與地形緊密結(jié)合，還是有樹枝形、蛇形、環(huán)形等。居住區(qū)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)居住道路系統(tǒng)可以分為人車分行人車分行和人車混行人車混行兩大類。人車分行人車分行 v20世紀(jì)20年代由佩里首先提出的。其特點(diǎn)為：v保持居住區(qū)內(nèi)部的安全和安寧，保證區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活與交往活動正常舒適地進(jìn)行。v居住區(qū)內(nèi)汽車和行人分開，以免大量私車對生活環(huán)境產(chǎn)生影響。v車行道分級明確，常設(shè)在居住小區(qū)或住宅組團(tuán)的周圍，且以枝狀或環(huán)狀盡端道路深入到區(qū)內(nèi)或組團(tuán)內(nèi)。v步行道貫穿在區(qū)內(nèi)，將綠地、戶外活動

7、空間、公共建筑聯(lián)系起來。 1933年，美國新澤西州的雷德朋( Radburn)居住區(qū)規(guī)劃，率先體現(xiàn)了這一原則成為西方國家居住區(qū)內(nèi)交通處理的典范。 雷德朋居住區(qū)道路布置呈樹枝狀盡端式，主要車行道設(shè)在各鄰里單位四周。枝狀盡端車行道深入每一個(gè)住宅組團(tuán)，盡端設(shè)回車場。步行系統(tǒng)與綠地結(jié)合設(shè)于鄰里單位中央，枝狀盡端步行道深入每一個(gè)住宅組團(tuán)與枝狀車行盡端路相間布置，使每個(gè)住宅單元均有車行道聯(lián)系外圍車道均有步行道聯(lián)系內(nèi)部綠地和公共服務(wù)設(shè)施。 可以通過立體空間的處理達(dá)到人車分流的目的。這種方式一般是以步行系統(tǒng)整體或局部高架處理，做一些兩層步行平臺或步行天橋，使人行和車行在立體空間上得以分離，達(dá)到比一般平面人車分

8、行更好的效果。濱湖世紀(jì)城濱湖世紀(jì)城 采用的就是完全人車分流的路網(wǎng)形式，入口處即是地下車庫出入口，小區(qū)內(nèi)部完全是人行道路,保證了住宅區(qū)內(nèi)部環(huán)境的舒適.濱湖世紀(jì)城振徽園總平面案案 例例 小區(qū)主入口（兩邊既是地下車庫出入口）入戶小路面向水系的住宅院落水系景觀濱湖世紀(jì)城振徽園示例濱湖世紀(jì)城振徽園示例金色池塘金色池塘 采用部分人車分流系統(tǒng)的路網(wǎng)形式，車行路圍繞住宅區(qū)或住宅群落的布置，步行路貫穿于住宅區(qū)的內(nèi)部，這是一種常見而傳統(tǒng)的住宅區(qū)交通組織方式。金色池塘局部人車分流組織平面圖案案 例例金色池塘小區(qū)主要圖示金色池塘小區(qū)主要圖示步行入口水系景觀路邊停車情況居住區(qū)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)人車混行系統(tǒng)人車混行系統(tǒng)u“人車

9、混行”是居住區(qū)道路交通規(guī)劃組織中一種最常見的體系。經(jīng)濟(jì)方便。車行道分級明確，并貫穿于居住區(qū)或小區(qū)內(nèi)部；道路系統(tǒng)多采用互通式、環(huán)狀盡端式或兩者結(jié)合使用。u 在人車混行的住區(qū)，通常使用完全人車混行或局部人車混行的方式布局道路。人車局部混行人車局部混行第四節(jié)停車場管理與車輛保安第四節(jié)停車場管理與車輛保安一、停車場的建設(shè)二、停車場的組織管理三、車輛保安四、車輛管理常見問題的處理一、停車場的建設(shè)一、停車場的建設(shè)（一）公用停車場的建設(shè)1.建設(shè)應(yīng)遵循的原則（1）經(jīng)濟(jì)使用化（2）管理簡便化u做好停車場的區(qū)位布置，做好機(jī)動車和自行車的分區(qū)存放和分區(qū)管理。u保持停車場清潔、明亮、環(huán)保。設(shè)置在地下的停車場，應(yīng)保證場

10、內(nèi)光線充足，利于車主停車及安全防盜。地上停車場應(yīng)做到與綠化相結(jié)合，創(chuàng)造環(huán)保生態(tài)型停車場。u指示標(biāo)志清晰。做好各種指路、信號燈的引導(dǎo)工作。u做好安全防范管理。為保證存放車輛的安全性，除了加強(qiáng)停車場的管理人力外，還應(yīng)提高車輛管理的智能化水平。（一）停車場的組織1.車輛停放方式：u平行式:u垂直式：u斜放式：二二、停車場停車場的組織管理的組織管理（一）停車場的組織2.車輛停車與出車方式：u前進(jìn)式停車、后退式出車：u后退式停車、前進(jìn)式出車：u前進(jìn)式停車、前進(jìn)式出車：二二、停車場停車場的組織管理的組織管理（二）停車場的管理1.停車場管理要求v保證車場保安人員均能具備維持車場秩序的工作能力。v對保安人員進(jìn)

11、行適當(dāng)?shù)慕煌ü芾砼嘤?xùn)，保安人員指揮姿勢、用語符合標(biāo)準(zhǔn)。v車輛管理部門應(yīng)取得車場平面圖，以確定消防通道、公共入口、車行道、起卸貨物區(qū)域、停車場、自行車停放區(qū)域位置，并用彩色編碼識別體系以清楚說明不同的區(qū)域。v確定所需要的交通標(biāo)志，規(guī)定非停車區(qū)域和停車區(qū)域，并指明行車方向。二二、停車場停車場的組織管理的組織管理（二）停車場的管理2.停車場管理規(guī)定：v進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理企業(yè)的停車場管理。v嚴(yán)格遵守車場內(nèi)行駛路線，并按照指定車位停放車輛，不能將車輛停放在車位范圍之外，也不得在非停車區(qū)域內(nèi)停車、逆行違章。v車輛駛?cè)胪＼噲鰰r(shí)應(yīng)慢速行駛，車速為5km/h,不得高速行駛，下雨天更應(yīng)小心慢

12、行。v如在停車場內(nèi)發(fā)生輕微交通事故，請車主或駕駛員互相記錄對方姓名、車號、聯(lián)絡(luò)方法等資料，保安部現(xiàn)場拍照后，車主或駕駛員把車輛靠邊停放解決，不得阻礙交通。二二、停車場停車場的組織管理的組織管理 2.大型地下車庫為便于業(yè)主快捷找到自己的車位，建議通過對不同停車位區(qū)域的地面、墻面用不同顏色加以區(qū)分（尤其是當(dāng)?shù)叵萝噹煊性L客車位時(shí)，更能令訪客能快速找到車位停車）。 舒 適v地下車庫整體面積較大，但沒有設(shè)置排水淺溝，日后容易產(chǎn)生積水，較難清除。v設(shè)備房門外設(shè)置為車位，在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)可能導(dǎo)致設(shè)備房門無法開啟，存在安全隱患。效 率地下車庫集水井處設(shè)置車位，后期在使用時(shí)，如車位上面停放有業(yè)主車輛，就無法開啟

13、集水井蓋，無法進(jìn)行維修和保養(yǎng)。建議：在以后的設(shè)計(jì)和施工中，合理設(shè)置集水井的位置，避免出現(xiàn)集水井設(shè)置在車位上現(xiàn)象。效 率（三）停車場的收費(fèi)1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：市場調(diào)節(jié)定價(jià)，并需要報(bào)物價(jià)部門審核備案。2.收費(fèi)技巧：v熟悉各種操作流程，按操作流程來操作；v熟悉車主和車輛情況，做到人車相符；二二、停車場停車場的組織管理的組織管理三、車輛保安1.車輛管理人員職責(zé)u熟悉物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛流通、車位情況，合理引導(dǎo)業(yè)主使用車位。u負(fù)責(zé)對停車場內(nèi)的機(jī)動車、非機(jī)動車進(jìn)行管理。u實(shí)行24小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一調(diào)度。u按規(guī)定著裝，佩戴工牌，對出入車輛按規(guī)定程序指揮放行，并認(rèn)真填寫車輛出入登記表。u負(fù)責(zé)指揮物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車

14、輛行駛和停放，維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通、停放秩序。u負(fù)責(zé)對停車場進(jìn)行巡視和查看，保障車輛安全。四、車輛管理常見問題的處理四、車輛管理常見問題的處理1.車輛被損的處理v當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛碰撞、碰毀設(shè)備、設(shè)施造成損失時(shí)，車輛管理人員應(yīng)及時(shí)記錄肇事車輛的號碼，要求肇事人與被毀設(shè)備、設(shè)施的業(yè)主共同協(xié)商處理解決。v如車輛被其他人損壞，車輛管理員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主，并報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，共同協(xié)商處理辦法。四、車輛管理常見問題的處理四、車輛管理常見問題的處理2.車輛被盜的處理v如車輛在停車場被盜，由上級領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后，車輛管理員應(yīng)立即通知車主，并協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。v被盜發(fā)生后，投保人（車主、停車場）雙方應(yīng)立即通知保

15、險(xiǎn)公司，物業(yè)管理公司有義務(wù)。v協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司做好下一步的索賠工作。v物業(yè)管理公司、車輛管理員、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。思考：小區(qū)車輛被盜，物業(yè)公司是否需要付責(zé)任？3.車輛行駛停放不服從規(guī)定的處理v向車主或駕駛員說明停車場管理規(guī)定。v保持冷靜、文明禮貌，不使用過激語言及不禮貌的行為與車主（或駕駛員）發(fā)生爭執(zhí)。v不能獨(dú)自處理時(shí)，應(yīng)盡快通知主管或部門經(jīng)理到場解決處理。v盡量讓車主（或駕駛員）不離開現(xiàn)場，等待問題解決四、車輛管理常見問題的處理四、車輛管理常見問題的處理問題問題1 1：物業(yè)可以收取停車費(fèi)嗎？：物業(yè)可以收取停車費(fèi)嗎？v停車場產(chǎn)權(quán)如何界定？ v開發(fā)商、物業(yè)公司能否利

16、用區(qū)內(nèi)空地設(shè)置停車場？1敞開式的地上車位屬于全體業(yè)主 主要通過劃線確定每個(gè)車位的具體位置，由于小區(qū)的土 地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上 車位。2三面有護(hù)圍的地上車庫（位）可辦產(chǎn)權(quán)，可銷售 若開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)，明確了這類車庫（位）有獨(dú)立的 用地面積和建筑面積，則開發(fā)商有權(quán)出售。3地下車位（庫）建筑面積未分?jǐn)偪赊k產(chǎn)權(quán)可銷售， 4地下車位（庫）建筑面積已分?jǐn)倢儆谌w業(yè)主5該地下車位（庫）屬于“人防工程”收益屬于全體 業(yè)主。6改造車位（庫）屬于全體業(yè)主案例1小區(qū)中轎車丟失該誰負(fù)責(zé)？v某維修公司駕駛員駕駛小轎車到某大廈辦事，駕駛員交付5元費(fèi)用后，將車停放在由某物業(yè)公司經(jīng)營的停車場。當(dāng)

17、駕駛員回來取車時(shí)，發(fā)現(xiàn)轎車已丟失，駕駛員立即報(bào)案，但至今未將失竊的轎車追回。某維修公司將物業(yè)管理公司告上法庭，要求物業(yè)管理公司賠償。于是，引發(fā)又一種情況下的車輛丟失賠償糾紛。v問：物業(yè)公司是否需要賠償？問：物業(yè)公司是否需要賠償？1不管停車場車位的所有權(quán)歸誰所有。停車場的經(jīng)營人員出租車位收取的一定費(fèi)用都可能包含兩個(gè)部分:v車位停泊占用費(fèi)或稱車位使用費(fèi)。v車輛保管費(fèi)是指保管車輛，不讓其受損或丟失的費(fèi)用。 主要看車位出租合同是如何規(guī)定的。實(shí)際中，如果沒有保管關(guān)系，并沒有收取保管費(fèi)，則車位經(jīng)營單位就沒有為車輛損壞或丟失承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任；反之，則有責(zé)任。2.從合同角度看。保管合同是保管人保管寄存人交付的保

18、管物，并返還該物的合同。保管合同的成立，不僅須有當(dāng)事人雙方的意思表示一致，而且須有寄托人將保管物交付保管人的行為。寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)給付保管憑證，但另有交易習(xí)慣的除外。給付保管憑證，但另有交易習(xí)慣的除外。 v如果事實(shí)上已經(jīng)明確簽訂保管合同或者車位經(jīng)營單位主動如果事實(shí)上已經(jīng)明確簽訂保管合同或者車位經(jīng)營單位主動向停車者索要行車的證明，并設(shè)道閘向車主簽發(fā)取車時(shí)驗(yàn)向停車者索要行車的證明，并設(shè)道閘向車主簽發(fā)取車時(shí)驗(yàn)車放行的憑據(jù)，則說明車位經(jīng)營單位有對車輛進(jìn)行保管的車放行的憑據(jù)，則說明車位經(jīng)營單位有對車輛進(jìn)行保管的意思，否則，雙方則應(yīng)無保管關(guān)系，經(jīng)

19、營單位收取的費(fèi)用意思，否則，雙方則應(yīng)無保管關(guān)系，經(jīng)營單位收取的費(fèi)用應(yīng)不包含車輛保管費(fèi)。應(yīng)不包含車輛保管費(fèi)。案例2：物業(yè)公司事先聲明，是否需要賠償?v某小區(qū)附設(shè)有停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費(fèi)票據(jù)上明示：本車場只負(fù)責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強(qiáng)防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，其間下一場暴雨，雨后離開時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。

20、 v格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款，提供格式條款一方免除其責(zé)合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。因此，如果是保管合同，此聲明無效。因此，如果是保管合同，此聲明無效。如何避免此問題的發(fā)生？v物業(yè)管理公司應(yīng)在與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同中，明確停車場車輛停放究竟屬于車位有償使用還是車輛保管。v物業(yè)管理公司應(yīng)把服務(wù)性質(zhì)對外明示，以使車主根據(jù)停車場明示服務(wù)的性質(zhì)來決定是否接受這種服務(wù)，同時(shí)也能清楚接受這種服務(wù)時(shí)自己應(yīng)盡的義務(wù)。v物業(yè)管理企業(yè)在提供停車場地服務(wù)活動中，應(yīng)以規(guī)約形式明確區(qū)分車位使用合同和車輛保管合同，對需提供車輛管理服務(wù)的業(yè)主，應(yīng)該講明在車位合同之外另訂保管合同，并根據(jù)車輛價(jià)值和保管風(fēng)險(xiǎn)大小協(xié)商保管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。v強(qiáng)化安保監(jiān)管措施，保存證據(jù)。v停車場投保車位險(xiǎn)。停車丟車案例歸納：v保管關(guān)系認(rèn)定，車位有償使用關(guān)系認(rèn)定是確定責(zé)任大小的關(guān)鍵。v有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號車丟，需負(fù)責(zé)任。v 法理傾向 管理無疏漏，不