土地基準(zhǔn)地價(jià)法

1、1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，可通過(guò)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正而得出土地價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)的是某一級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格，該級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類(lèi)用地的其他宗地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)上下波動(dòng)。基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的土地條件是土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)同類(lèi)用地一般條件。因此，通過(guò)對(duì)待評(píng)估宗地條件與級(jí)別或區(qū)域內(nèi)同類(lèi)用地一般條件的比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、使用年限和估價(jià)基準(zhǔn)日等方面的差異大小，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正即可得到待評(píng)估宗地的價(jià)格。(1)計(jì)算公式根據(jù)國(guó)家土地管理關(guān)于評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式為：Pi=PX(1+依XYXTxFxKj式中：Pi待估

2、宗地地價(jià)；P待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；K待估宗地宗地區(qū)域、個(gè)別因素總修正值；Y待估宗地使用年期修正系數(shù)；T待估宗地期日修正系數(shù)；F待估宗地開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)；Kij容積率修正系數(shù)。(2)測(cè)算過(guò)程1)基準(zhǔn)地價(jià)的確定根據(jù)江門(mén)市人民政府辦公室2014年1月3日公布實(shí)施的(江府201327號(hào))江門(mén)市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，本次基準(zhǔn)地價(jià)采用的是土地在正常市場(chǎng)條件、“五通一平”(宗地紅線(xiàn)外通路、通電、給水、排水、通訊和宗地紅線(xiàn)內(nèi)土地平整)的土地開(kāi)發(fā)程度和合理容積率下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年3月1日的國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)的熟地價(jià)格。土地使用年限工業(yè)用地為40年、住宅用地為70年、工業(yè)用地為50年。價(jià)格單位為元/平方米，幣種為人

3、民幣。此次的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵如下表-1,。表1:江門(mén)市各用途土地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵商業(yè)用地土地開(kāi)發(fā)程度五通一平價(jià)格類(lèi)型首層樓面地價(jià)住宅用地土地開(kāi)發(fā)程度五通一平平均容積率2.0價(jià)格類(lèi)型平均樓回地價(jià)工業(yè)用地土地開(kāi)發(fā)程度五通一平平均容積率1.0價(jià)格類(lèi)型地面地價(jià)備注：五通一平：宗地紅線(xiàn)外通路、通電、給水、排水、通訊”，宗地紅線(xiàn)內(nèi)土地平整江門(mén)市區(qū)各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)如下表2:表2:江門(mén)市區(qū)2013年各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米土地用途土地級(jí)別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地含路線(xiàn)價(jià)不含路線(xiàn)價(jià)一級(jí)606546991671600二級(jí)436736361169485三級(jí)26892534901409四/p>

4、336五級(jí)11541149409274六級(jí)605605一一備注1 .工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為首層樓面地價(jià)；2 .住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為平均容積率2.0下的平均樓面地價(jià)；3 .工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為平均容積率1.0的地面地價(jià)。表3:江門(mén)市區(qū)土地各類(lèi)用途地價(jià)水平確定參考表用地類(lèi)型參照修正備注對(duì)應(yīng)的土地利用現(xiàn)基準(zhǔn)系數(shù)狀地類(lèi)（一級(jí)類(lèi)）用地類(lèi)型參照基準(zhǔn)修正系數(shù)備注對(duì)應(yīng)的土地利用現(xiàn)狀地類(lèi)（一級(jí)類(lèi)）批發(fā)零售用地商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)1.0£發(fā)零售用地指主要用于商品批發(fā)、零，的用地。包括商場(chǎng)、商店、餐廳、酒巴、超市、各類(lèi)批發(fā)（零售）市場(chǎng)、加由（氣）站用地等及其附屬設(shè)施和金融證券營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等用地。商服用地住宿餐飲用

5、地1.0主宿餐飲用地指主要用于提供住宿、餐X服務(wù)的用地。包括賓館、酒店（含公小式酒店）、飯店、旅館、招待所、度假村等。商服用地大型商貿(mào)綜合體、一般商務(wù)金融用地0.85大型商貿(mào)綜合體是獨(dú)立的、用地面積不低于20000m2,容積率不低于3.5的集，售、銷(xiāo)售、餐飲、連鎖商場(chǎng)、百貨商,、酒店、商務(wù)、金融、辦公等十-體的大型商業(yè)專(zhuān)業(yè)整體項(xiàng)目場(chǎng)所用地；，務(wù)金融用地是指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公“地，以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地。包舌寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地。商服用地其它商服用地1.0（述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)、用k包括洗車(chē)場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容店、洗浴

6、場(chǎng)所等用地。商服用地城鎮(zhèn)住宅用地住宅基準(zhǔn)地價(jià)1.0城鎮(zhèn)住宅用地指城鎮(zhèn)用于生活居住的各類(lèi)房屋用地及其附屬設(shè)施用地。包括普通住宅等用地。住宅用地別墅、低密度住宅用地3.0別墅、低密度住宅用地特指容積率小于1.0的別墅、低密度住宅用地。住宅用地工業(yè)用地工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)1.0工業(yè)用地指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。工業(yè)用地米礦用地1.0采礦用地指采礦、采石、采砂（沙）場(chǎng)，鹽田，磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地。工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)、物流用地工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)1.0倉(cāng)儲(chǔ)用地指物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所用地；物流用地指物流產(chǎn)業(yè)用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、配送、分銷(xiāo)作業(yè)、運(yùn)輸裝卸、交易場(chǎng)所用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地（含大型專(zhuān)業(yè)

7、批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)所用地）。物流用地須經(jīng)市政府或市政府授權(quán)的部門(mén)認(rèn)定。工業(yè)用地公共設(shè)施用地工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)0.7公共設(shè)施用地指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的生產(chǎn)用地。包括給排水、消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等生產(chǎn)用地。不含負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)上述項(xiàng)目單位營(yíng)業(yè)辦公用地。公共管理與公共服務(wù)用地用地類(lèi)型參照基準(zhǔn)修正系數(shù)備注對(duì)應(yīng)的土地利用現(xiàn)狀地類(lèi)（一級(jí)類(lèi)）公園與綠地0.5公園與綠地指城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部的公園、動(dòng)物園、植物園、街心花園和用于休憩及美化環(huán)境的綠化用地。公共管理與公共服務(wù)用地風(fēng)景名勝設(shè)施用地1.0風(fēng)景名勝設(shè)施用地指風(fēng)景名勝（包括名勝古跡、旅游景點(diǎn)、革命遺址等）景點(diǎn)及管理機(jī)構(gòu)的建筑用地。景區(qū)內(nèi)的其它用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類(lèi)。公共管理與公共

8、服務(wù)用地機(jī)關(guān)團(tuán)體用地1.0機(jī)關(guān)團(tuán)體用地指用于黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、群眾自治組織等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地新聞出版用地1.0新聞出版用地指用于廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、電影廠、報(bào)社、雜志社、通訊社、出版社等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地科教用地1.0科教用地指用于各類(lèi)教育，獨(dú)立的科研、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、技術(shù)推廣、科普等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地文體娛樂(lè)用地1.0文體娛樂(lè)用地指用于各類(lèi)非商業(yè)性的文化、體育、娛樂(lè)及公共廣場(chǎng)等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地醫(yī)衛(wèi)慈春用地1.0醫(yī)衛(wèi)慈善用地指用于醫(yī)療保健、衛(wèi)生防疫、急救康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、福利救助等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地電信、郵政、供電、供熱、供氣設(shè)施用地1

9、.0電信、郵政、供電、供熱、供氣設(shè)施用地指用于電信、通訊、通訊塔、郵政、供電、供熱、供氣的生產(chǎn)性用地。不含負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)上述項(xiàng)目單位營(yíng)業(yè)辦公用地。公共管理與公共服務(wù)用地停車(chē)樓、庫(kù)用地I業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)1.0指用于地面停放和保管車(chē)輛及其附屬設(shè)施的項(xiàng)目用地，不包括公共汽車(chē)站場(chǎng)及交通運(yùn)輸站的停車(chē)場(chǎng)所用地。交通運(yùn)輸用地鐵路用地1.0鐵路用地指用于鐵道線(xiàn)路、輕軌、場(chǎng)站的用地。包括設(shè)計(jì)內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、林木等用地。交通運(yùn)輸用地公路用地1.0公路用地指用于國(guó)道、省道、縣道、鄉(xiāng)道及高速公路的用地。包括設(shè)計(jì)內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、林木及直接為其服務(wù)的附屬用地。交通運(yùn)輸用地汽車(chē)站及其他附屬用地1.0汽車(chē)站、停車(chē)

10、場(chǎng)及其他附屬用地指經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及其停車(chē)場(chǎng)等用地。交通運(yùn)輸用地港口碼頭用地1.0港口碼頭用地指用于人工修建的客運(yùn)、貨運(yùn)、捕撈及工作船舶?？康膱?chǎng)所及其附屬建筑物的用地，不包括常水位以卜部分。交通運(yùn)輸用地管道運(yùn)輸用地1.0管道運(yùn)輸用地指用于運(yùn)輸煤炭、石油、天然氣等管道及其相應(yīng)附屬設(shè)施的地上部分用地。交通運(yùn)輸用地用地類(lèi)型參照基準(zhǔn)修正系數(shù)備注對(duì)應(yīng)的土地利用現(xiàn)狀地類(lèi)（一級(jí)類(lèi)）街巷用地1.0街巷用地指用于城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部公用道路（含立交橋）及行道樹(shù)的用地。交通運(yùn)輸用地待估宗地位于江門(mén)市新會(huì)區(qū)沙堆鎮(zhèn)梅閣村斗圍（土名），用途為工業(yè)用地，參照江門(mén)市區(qū)土地各類(lèi)用途地價(jià)水平確定參考表，適用基準(zhǔn)地價(jià)類(lèi)型

11、為工業(yè)，評(píng)估時(shí)根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的級(jí)別范圍，待估宗地為四級(jí)用地；根據(jù)江門(mén)市區(qū)2013年各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表，四級(jí)工業(yè)用地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為336元/平方米，即：P=336元/m2根據(jù)委托方提供的用地紅線(xiàn)圖，待估宗地面積為30696平方米，規(guī)劃控制指標(biāo)為：建筑密度A30%容積率A1.0,綠地率w20%建筑限高w24米，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例W7%規(guī)劃要求：設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)出入口方位需在西面或北面道路；室外排水需為雨污分流制；按用電要求設(shè)置電房；建筑外墻飾面需貼外墻磚或涂外墻漆；建筑間距必須滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求；圍墻位置不得超出用地紅線(xiàn)和道路紅線(xiàn)，在路口處須按要求倒角設(shè)置；道路及市政配套設(shè)施要與

12、廠區(qū)同步規(guī)劃建設(shè)、同步竣工驗(yàn)收；用地規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)必須符合國(guó)家現(xiàn)行頒布的有關(guān)規(guī)范和管理規(guī)定，見(jiàn)表4。表4:待估宗地各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用途土地級(jí)別對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)（兀/m2）土地剩余使用年限（年）工業(yè)四級(jí)33650建設(shè)用地面積30696m匕主體建筑物性質(zhì)：廠房；建筑密度30%容積率1.0,綠地率W20%建筑限高W24米，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例W7%2）待評(píng)估宗地土地使用年期修正系數(shù)Y的確定待估宗地為工業(yè)用地，使用權(quán)類(lèi)型擬定為掛牌出讓?zhuān)鶕?jù)工業(yè)用地最高使用年限為50年的原則，待估宗地剩余使用年期為50年，根據(jù)工業(yè)用地使用年期修正系數(shù)表，年期修正系數(shù)為1,詳見(jiàn)表5:表5:工業(yè)用地使用年期修正系數(shù)表

13、剩余使用年期12345678910修正系數(shù)0.05950.11570.16880.21880.26600.31060.35270.39240.42990.4652剩余使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.49860.53010.55980.58790.61440.63930.66290.68520.70620.7260剩余使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.74470.76240.77900.79470.80960.82360.83680.84930.86100.8722剩余使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.88260.8

14、9250.90190.91070.91900.92690.93430.94130.94790.4941剩余使用年期41424344454647484950修正系數(shù)0.96000.96550.97070.97570.98030.98470.98890.99280.99651.00003）待評(píng)估宗地區(qū)域、個(gè)別因素修正根據(jù)宗地的具體情況，區(qū)域因素及個(gè)別因素修正值K=+1冊(cè)，具體修正情況如下：修正二品因素至優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素城市內(nèi)部交通便捷度與主、次干道通達(dá)性高能與主、次干道通達(dá)僅與次干道通達(dá)與次干道通達(dá)有一定難度與次干道通達(dá)有嚴(yán)重困難53310-1-3-3-5工業(yè)聚集狀況高較高一般較低低533

15、10-1-3-3-5距港口、碼頭距離3公里以?xún)?nèi)3-4.5公里4.5-6公里6-7.5公里7.5公里以上53310-1-3-3-5環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況周?chē)h(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)周?chē)h(huán)境質(zhì)量較優(yōu)周?chē)h(huán)境質(zhì)量一般周?chē)h(huán)境質(zhì)量較劣周?chē)h(huán)境質(zhì)量劣32210-1-2-2-3基礎(chǔ)設(shè)施供水、供電保證率達(dá)98須上，排水通暢，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施全面覆蓋供水、供電保證率達(dá)98犯上，排水通暢，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施基本覆蓋供水、供電保證率達(dá)98%Z上，排水一般，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施局部覆蓋供水、供電保證率在98%Z下，排水不暢，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差供水、供電保證率在98%Z下，排水堵賽，無(wú)電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施410-1-2-2-3-3-4個(gè)別因素地質(zhì)狀況與地基承載力地

16、質(zhì)狀況與地基承載力高地質(zhì)狀況與地基承載力較高地質(zhì)狀況與地基承載力較差地質(zhì)狀況與地基承載力較低地質(zhì)狀況與地基承載力低106510-1-5-6-10宗地臨路條件兩面以上臨主要道路一面臨主要道路，一面臨次要道路一面臨主要道路一面臨次要道路不臨任何道路53310-1-3-3-5宗地面積對(duì)企業(yè)布置無(wú)影響面積過(guò)大，閑置大于5%面積小對(duì)企業(yè)布置有影響0-1-3宗地形狀長(zhǎng)（正）方型梯型多邊型三角型不規(guī)則32210-1-2-2-3規(guī)劃土地用途無(wú)限制個(gè)別條件限制部分條件限制工業(yè)布置受到限制不允許存在210-1-4-4-7-7-10表6:城鎮(zhèn)工業(yè)用地地價(jià)影響因素說(shuō)明、系數(shù)表表7:待估宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及

17、修正系數(shù)表影響因素條件描述評(píng)定等級(jí)修正系數(shù)（為區(qū)域因素城市內(nèi)部交通便捷度與主、次干道通達(dá)性一般0工業(yè)聚集狀況位于金門(mén)長(zhǎng)河工業(yè)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)工業(yè)集聚度較局較優(yōu)+1距港口、碼頭距離距港口、碼頭距離后段距離0環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況周?chē)h(huán)境質(zhì)里般0基礎(chǔ)設(shè)施供水、供電保證率達(dá)98%以上，排水一般，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施基本覆蓋-2個(gè)別因素地質(zhì)狀況與地基承載力地質(zhì)狀況與地基承載力較差較劣-5宗地臨路條件雙面臨區(qū)內(nèi)道路優(yōu)+3宗地面積面積較大，對(duì)企業(yè)布置無(wú)影響0宗地形狀形狀規(guī)則，為長(zhǎng)方形優(yōu)+2規(guī)劃土地用途規(guī)劃部分條件限制，對(duì)地塊開(kāi)發(fā)利用有一定的影響-2宗地區(qū)域、個(gè)別因素總修正值（2K）-3%4）期日修正系數(shù)T的確定鶴山市區(qū)調(diào)整后

18、的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2014年1月3日，本次估價(jià)基準(zhǔn)日為2014年2月25日，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)江門(mén)市工業(yè)地價(jià)的調(diào)查，自2014年1月3日以來(lái)，江門(mén)市同類(lèi)工業(yè)用地地價(jià)一直在上升，根據(jù)江門(mén)市市區(qū)地價(jià)指數(shù)發(fā)布工作辦法中的地價(jià)指數(shù)，如下表：表8:江門(mén)市工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)表用途級(jí)別2012年3月1日地價(jià)指數(shù)2012年9月1日地價(jià)指數(shù)2013年3月1日地價(jià)指數(shù)2013年9月1日地價(jià)指數(shù)工業(yè)一級(jí)100100.5102.4103.6二級(jí)100101.4102.9104.1三級(jí)100100.7101.8102.5四級(jí)100100.5101.5102.4五級(jí)100100.3100.9101.5故期日修正系數(shù)為102.4%=1.0245）開(kāi)發(fā)程度修正待估宗地為五通一平的工業(yè)用地，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故開(kāi)發(fā)程度不作修正。6）容積率修正系數(shù)K的確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率是該用途